2017年上半年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)作業(yè)方案考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。

A：5%

B：7%

C：10%

D:15％

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原訴遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人,并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起日內(nèi)予以公告。

A：15

B:30

C:45

D:60

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括。

A:大氣環(huán)境

B：聲覺環(huán)境

C:衛(wèi)生環(huán)境

D：治安環(huán)境

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是。

A：按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用,按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

B：還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

C:每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額／2)×貸款利率

D：“氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息

E：借款合同5、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的為。

A:出售型房地產(chǎn)

B:出租型房地產(chǎn)

C：辦公型房地產(chǎn)

D：自用型房地產(chǎn)

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的,可以在__年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ).

A．2

B．3

C．4

D．57、某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/m2,匯率為1美元等于8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.4％，則其1998年10月15日的價(jià)格為__元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元等于8。29元人民幣。

A．7999

B．7967

C．7996

D．80288、__的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

A．可比實(shí)例

B．要約案例

C．指數(shù)實(shí)例

D．加權(quán)實(shí)例9、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算的一般原則中的__。

A．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

B．收付實(shí)現(xiàn)制原則

C．配比原則

D．劃分收益性支出和資本性支出原則10、不屬于財(cái)務(wù)分析目的的是__。

A．評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力

B．評(píng)價(jià)企業(yè)的資產(chǎn)管理水平

C．評(píng)價(jià)企業(yè)的獲利能力

D．評(píng)價(jià)企業(yè)過去的缺點(diǎn)

11、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元,資本化率為8％,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為.

A:4858萬元

B:5200萬元

C：2700萬元

D:6264萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)辦理出讓手續(xù),由受讓方繳納出讓金，對(duì)可以不辦理土地出讓手續(xù)的，應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收__。

A．地價(jià)稅

B．土地收益金

C．土地轉(zhuǎn)讓金

D．土地增值稅13、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有__。

A．利息率

B．折現(xiàn)率

C．內(nèi)部收益率

D．資本化率14、依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為__之日。

A．房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘

B．國(guó)有土地出讓合同簽訂

C．拆遷公司現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)員搬遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)15、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)。

A：上升

B：下降

C:不變

D：升降難定

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是__。

A．行業(yè)平均收益率

B．資金成本

C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

D．資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)17、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是。

A：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)

B：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按照二級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期

C:國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

D：設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某人年初以3000萬元購(gòu)買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當(dāng)年通貨膨脹率5％,該商鋪實(shí)際增值額為萬元。

A:610．00

B:619．05

C：650．00

D:761．90

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為__。

A．前期價(jià)格指數(shù)

B．定基價(jià)格指數(shù)

C．長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)

D．環(huán)比價(jià)格指數(shù)20、在下列__情況下，職工不可提取住房公積金。

A．購(gòu)、建自住住房

B．購(gòu)買商業(yè)門市

C．償還購(gòu)房貸款本息時(shí)

D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)21、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元,年均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬元。

A：305

B：463

C:636

D:961

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng),確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位,宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。

A:中國(guó)共產(chǎn)黨第十一次全國(guó)代表大會(huì)

B：中國(guó)共產(chǎn)黨第十二次全國(guó)代表大會(huì)

C：中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì)

D：中國(guó)共產(chǎn)黨第十四次全國(guó)代表大會(huì)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、已知某臨街深度30。48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬元。相鄰有一臨街深度45。72米(即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為__萬元。

A．109

B．117

C．124

D．13024、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬元,會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查,則屬于__.

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．因果性調(diào)查

D．假設(shè)性調(diào)查25、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。(有修改)

A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B：需要適時(shí)地更新改造投資

C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D：易受政策影響

E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）1、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。

A:物業(yè)管理的早期介入

B:制定物業(yè)管理方案

C:制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度

D:物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)

E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)2、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為__。

A．用地使用費(fèi)

B．土地費(fèi)用

C．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

D．土地租用費(fèi)3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有．【2006年考題】

A：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C：財(cái)政收支及金融狀況、利率

D：物價(jià)、匯率、居民收入

E：人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入4、估價(jià)作業(yè)方案編制的思路包括。

A:擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

B:擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C：預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

D：估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

E：估價(jià)報(bào)告的編寫5、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中,不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有。

A:隨行就市定價(jià)法

B：價(jià)值定價(jià)法

C:領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D：挑戰(zhàn)定價(jià)法

E：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法6、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算,下列說法錯(cuò)誤的是。

A：該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目

B:該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間

C：該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間

D：該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外,也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)

E：借款合同7、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項(xiàng)目投標(biāo)中，符合中標(biāo)人條件的是。

A：其標(biāo)書能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B：其標(biāo)書能夠不同程度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

C：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的形式性要求

D：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低但不低于成本

E：其標(biāo)書經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低且低于成本8、建設(shè)行政主管部門，對(duì)勘察設(shè)計(jì)持證單位的資質(zhì)實(shí)行__。

A．資質(zhì)年檢制度

B．資質(zhì)審查制度

C．資質(zhì)復(fù)查制度

D．資質(zhì)審批制度9、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的都來自該區(qū)域。

A:50%～65％

B:60%～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同10、對(duì)下列概念的描述，正確的是__。

A．邊際產(chǎn)量是以實(shí)物產(chǎn)品數(shù)量所計(jì)算的生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)力，若以貨幣方式計(jì)量，則根據(jù)計(jì)算方法不同，有邊際產(chǎn)值（VM和邊際收益產(chǎn)量(MR兩種

B．邊際產(chǎn)值等于某產(chǎn)品生產(chǎn)中生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)量乘以該產(chǎn)品的邊際收益

C．平均要素成本（AF是指平均每一單位生產(chǎn)要素投入量的成本支出

D．邊際要素成本（MF是指每增加一單位生產(chǎn)要素投入所增加的成本支出

E．邊際收益產(chǎn)量等于某產(chǎn)品生產(chǎn)中生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)量乘以該產(chǎn)品的價(jià)格

11、長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為__。

A．過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在

B．房地產(chǎn)市場(chǎng)無明顯季節(jié)性波動(dòng)

C．忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響

D．市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料12、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。

A：購(gòu)買商業(yè)門市

B：大修自住住房

C：償還購(gòu)房貸款本息時(shí)

D：房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)

E:職工喪失繳存條件13、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中,反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的有__。

A．資產(chǎn)負(fù)債率

B．存貨周轉(zhuǎn)率

C．存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)

D．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

E．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)14、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有__。

A．消費(fèi)者的收入增加

B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

D．消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

E．消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升15、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用,與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì),該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為(）元/m2.

A．4400

B．4409

C．4445

D．445516、以下不屬于銷售費(fèi)用的是__。

A．廣告費(fèi)

B．售樓處建設(shè)費(fèi)

C．銷售人員費(fèi)用

D．交易手續(xù)費(fèi)17、按貸款使用期限的長(zhǎng)短，可將貸款分為。

A：短期貸款

B：中期貸款

C：長(zhǎng)期貸款

D：抵押貸款

E:保證貸款18、某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一大型綜合樓,包括商場(chǎng)、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補(bǔ)自有流動(dòng)資金的不足，該開發(fā)公司在項(xiàng)目建設(shè)初期以其擁有的其他房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險(xiǎn)公司投了保。試根據(jù)上述條件回答下列問題：(2001年試題）銀行為確保該開發(fā)公司按時(shí)履行還款義務(wù)而向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種為。

A：保證保險(xiǎn)

B：責(zé)任保險(xiǎn)

C：信用保險(xiǎn)

D:財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、抵押權(quán)人包括.

A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民

B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人

C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的其他組織

D:將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織

E:將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織20、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括.

A：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批

B：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批

C：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批

D：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E：核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書21、房產(chǎn)圖的測(cè)繪順序?yàn)椤?/p>

A：先測(cè)繪分戶圖,再測(cè)繪分丘圖，最后測(cè)繪分幅圖

B：先測(cè)繪分幅圖,再測(cè)繪分丘圖，最后測(cè)繪分戶圖

C：先測(cè)繪分丘圖．再測(cè)繪分幅圖,最后測(cè)繪分戶圖

D：先測(cè)繪分幅圖，再測(cè)繪分戶圖,最后測(cè)繪分丘圖

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、建筑安裝工程費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi),屬于。

A：措施費(fèi)

B：規(guī)費(fèi)

C:間接費(fèi)

D：直接工程