物業管理條例

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工

作環境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業

服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛

生和秩序的活動。

第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府

房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章業主及業主大會

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同：

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方

面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、

自治區、直轄市制定。

第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門

的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體

業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主

大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、

直轄市制定。

第十一條業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維

護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的取責。

第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物

業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、

業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理

區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則

的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議,

應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政

主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主

委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務,

違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。

笫十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主

委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行聯責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事

與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人

民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管

理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員

會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主

委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業管理

第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂

書面的前期物業服務合同。

第二卜二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，

業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定

的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘

具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個

或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選

聘具有相應資質的物業管理企業。

笫二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂

的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅

自處分。

第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收

資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章物業管理服務

第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業

實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管埋企業討立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理

與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履

行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物

業管理用房的用途。

第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款

規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理

企業之間應當做好交接工作。

笫四【條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將

業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以

按照業主大會的決定使用。

第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有

關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，

費用由責任人承擔。

第六章法律責任

第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者

未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令

限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

笫五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所

有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給

業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部

門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10

萬元以下的罰款。

第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產

行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責

任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十一條違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業

管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以

下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十二條違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給

他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以

下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物

業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依

法承擔賠償責任。

第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管

部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管

理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追

究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域.內不按照規定配置必要的物業管理用房

的，莊縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10

萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，

由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的

罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按

照業主大會的決定使用。

第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部

門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業

共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物.業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5

萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限

期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

笫六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，

依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主

管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法

履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，

依法給予行政處分。

第七章附則

第七十條本條例自2003年9月1日起施行。

物業管理企業資質管理辦法

中華人民共和國建設部令第125號

第一條為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，

根據《物業管理條例》，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內申請物業管理企業資質，實施對物業管理企業資質管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第三條物業管理企業資質等級分為一、二、三級。

第四條國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府

建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級

和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市的人

民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設

主管部門的指導和監督。

第五條各資質等級物業管理企業的條件如下：

（一）一級資質：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，

具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之

和不低于100%：

（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的

經營管理業績。

（二）二級資質：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，

具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之

和不低于100%：

（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的

經營管理業績。

（三）三級資質：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物.業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，

具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

第六條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地

直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；（二）企業章程；（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第八條一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30

力平方米以卜的住宅項目和8力平方米以卜的非住宅項目的物業管埋業務,三級資質物業管理企業可以

承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第九條申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：

（一）企業資質等級申報表；（二）營業執照；（三）企業資質證書正、副本；

（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工

程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業服務合同復印件；

（六）物業管理業績材料。

第十條資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業

核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產

主管部門審查，審查期限為20個工作日。

第十一條物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部

門不予批準：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

（-）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業管理用房用途的；

（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的：

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（+）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；

（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（十三）發生重大責任事故的。

第十二條資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效

力。

第十三條任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。企業遺失資質證書，應

當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

第十四條企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質

審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。

第十五條企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質

審批部門辦理資質證書變更手續。

第十六條企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15

日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

第十七條物業管理企業資質實行年檢制度。各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門負

.主

第十八條符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為合格。不符合原定資質等級條

件的，物業管理企業的資質年檢結論為不合格，原資質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部

門重新核定其資質等級。資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布。

第十九條物業管理企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的

監督檢查。資質審批部門應當加強對物業管理企業的監督檢查。

第二十條有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根

據職權可以撤銷資質證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業管理企業資質審批決定的；

（-）超越法定職權作出物業管理企業資質審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業管理企業資質審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業管理企業頒發資質證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第二十一條物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主

管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十二條物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處

1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二卜三條物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部

門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十四條物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府

房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第二十五條資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接

負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對不符合法定條件的企業頒發資質證書的；

（二）對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的；

（三）對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的；

（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的：

（五）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。

第二十六條本辦法自2004年5月1日起施行。

前期物業管理招標投標管理暫行辦法

建住房[2003]130號

第一章總則

第一條為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場

的公平競爭，制定本辦法。

第二條前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前由建設單位選聘物業管理企業

實施的物業管理。建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業

管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

第三條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的

物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管

部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招

投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

第四條前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第五條國務院建設

行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責

本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本

行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

第六條任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業

參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

第二章招標

第七條本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。前期物業管理招標由招

標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待

遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

第八條前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介

上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。招標

公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采取

邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

第九條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組

織實施招標活動。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招

林人的有關規定C

第十條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包

括以下內容：

（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配

備情況等：

（二）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

（四）評標標準和評標方法：

（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

（六）物業服務合同的簽訂說明；

（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十一條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所

在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十二條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。實行投標資格

預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文

件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的

企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明

材料。

第十三條經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通

知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家

資格預審合格的投標申請人。

第十四條招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招

標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五條招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文

件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的

組成部分。

第十六條招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并

提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標

文件收受人。

第十七條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭

的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。

第十八條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第十九條通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標

投標工作：

（-）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物.業項目應當在交付使用前90日完成。

第三章投標

第二十條本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。投標人應

當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十一條投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的

實質性要求和條件作出響應。投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標報價；

（三）物業管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第二十三條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地

點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。

在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投

標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第二十四條投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的

投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三

條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無

效。

第二十五條投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通

投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招

標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委

員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章開標、評標和中標

第二十六條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行:開標地點應當

為招標文件中預先確定的地點。

第二十七條開標由招標人主持，邀清所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：由投標人或者

其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤

后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件

要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。開標過程應當記錄,

并由推標人存檔備查。

第二十八條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的

專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分

之二,評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的

方式確定。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第二十九條房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行

政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。房地產行政主

管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評,

及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標

活動。

第三十條評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。評標委員會成員不得與任何投

標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物

或者其他好處。評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標

候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會

成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

第三十一條評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或

者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改

變投標文件的實質性內容。

第三十二條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。除了現場答

辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

第三十三條評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并

對評標結果簽字確認。

第三十四條評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第三十五條評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文

件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中

標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不

可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十六條招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載

明。

第三十七條招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應

當返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府

房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的

評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第三十八條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30口內，按照招標文件和中標人的投標文

件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第三十九條招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

第五章附則

第四十條投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出

異議，或者依法向有關部門投訴。

第四十一條招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一

種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表小的數額與數字表小的金額小

一致的，以文字表示的金額為準。

第四十二條本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部

門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行

政主管部門確定。

第四十三條業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執

行。

第四十四條本辦法自2003年9月1日起施行。

前期物業服務合同（示范文本）

甲方：:法定代表人：:

住所地：；郵編：O

乙方：;法定代表人：;

住所地：;郵編：;

資質等級：；證書編號：O

根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就

甲方選聘乙方對（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章物業基本情況

第一條物業基本情況：

物業名稱:物業類型___________________________;

座落位置；建筑面積0

物業管理區域四至：

東至;南至;

西至;北至。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。

第二章服務內容與質量

第二條在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養護和管理；5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理。

第三條在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

］、；2、；

第四條乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件

五）。

第五條單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另

行商定。

第三章服務費用

第六條本物業管理區域物業服務收費選擇以下第一種方式：

1、包干制

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：元/月.平方米；高層住宅：元/月.平方米；

雙墅：元/月.平方米；辦公樓：元/月.平方米；

商業物業：元/月.平方米；物業：元/月.平方米。

物業服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）法定稅費；（10）物業管理企業的利潤；（11）o

乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和所量標準提供服務，盈余或虧

損由乙方享有或承擔。

2、酬金制

物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

多層住宅：元/月.平方米；高層住宅：元/月.平方米；

別墅：元/月.平方米；辦公樓：元/月.平方米；商業物業：元/月.平方米；

―物業：元/月.平方米。

預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。

物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）o

乙方采取以下第一種方式提取酬金：

（1）乙方按（每月/每季/每年）元的標準從預收的物業服務資金中提取。

（2）乙方（每月/每季/每年）按應收的物業服務資金%的比例提取。

物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼

續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。

第七條業主應于之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業

服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連

帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

物業服務費用（物業服務資金）按一（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在（每次繳

費的具體時間）履行交納義務。

第八條物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服

務資金年度預決算，并每年一次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：1、;

第四章物業的經營與管理

第九條停車場收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位元/個?月、車庫車位元/

個?月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位元/個.月、車庫車位元/個?月的標準提取停車管理服務

費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天

車位元/個?月、車庫車位元/個?月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位元/個-月、車庫車位元/個-月的標準提取停車管理服務

費。

3、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位元/個?月、車庫車

位元/個?月的標準向乙方交納停車管理服務費。

第十條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管

理服務等方面的權利義務。

第十一條本物業管理區域內的會所屬（全體業主/甲方）所有。

會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：

］、;2、；

第十二條本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設

施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：1、;

第五章物業的承接驗收

第十三條乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

］、;

第十四條甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：1、:

甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：1、;

第十五條對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行

查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。

第十六條乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4、o

第十七條甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍

承擔物業的保修責任。

第六章物業的使用與維護

第十八條業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備

的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。

第十九條乙方可采取規勸、、等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約

和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。

第二十條乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主

和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

第二十一條因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的,

應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關

業主和甲方的同意。

臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。

第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允

許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用

人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十三條甲方應于（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理

用房。

物業管理用房建筑面積平方米，其中：辦公用房平方米，位于;住

宿用房平方米，位于;

用房平方米，位于。

第二十四條物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

第七章專項維修資金

第二十五條專項維修資金的繳存。

第二十六條專項維修資金的管理O

第二十七條專項維修資金的使用0

第二十八條專項維修資金的續籌O

第八章違約責任

第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達

到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人

造成的損失。

第三十條除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務

內容和質量標準，應按的標準向甲方、業主支付違約金。

第三十一條甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物

業服務費用（物業服務資金）的，應按

的標準向乙方支付違約金。

第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業

使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。

第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可

以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十四條以下情況乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的：

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、

停止共用設施設備使用等造成損失的;

4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成

損失的；

5、0