為你分析房地產企業發展趨勢（一）

房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢,對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

一、房地產企業現狀和問題

1、我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段,基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業”市場類型和消費者”產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。具體地講,有以下三大特征：

從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：

１）是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；

２）是房地產行業邊際利潤水平降低,既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力

３）是資金”技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增

４)是房地產項目的銷售速度減慢,雖然市場總量迅速擴大,但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長

５）是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值”增值的房產功能向消費、享受功能擴展.的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫.

從產品和科技進步角度來說,隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢.因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似,大多數人享有基本相似的居住條件,人們對住房進行更新換代的速度加快。房地產商利用建筑業”建材業”設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。

二：我國房地產企業發展現狀

１、房地產企業數量多,規模小。

20世紀90年代中后期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那么混亂,許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對“小、散、差”的特點并沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

２、房地產企業開發能力低，規模經濟差.

房地產企業是非常典型的資金密集型企業,并且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散,企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元,實收資本金不足6000萬元.上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267。51萬平方米的施工面積中,平均每個企業的開發面積僅為3。3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只占市場份額的4﹪左右。

３、房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。

由于歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決.目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比,實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象,甚至引發負效應的連鎖反應。

４、房地產企業信用差，不重視品牌的創立。

由于我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由于房地產開發業的進入壁壘較低,從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃,也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，占中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織,對外開