住房抵押貸款提前還貸風險評估管理探討住房抵押貸款提前還貸風險評估管理探討住房抵押貸款提前還貸風險評估管理探討住房抵押貸款提前還貸風險管理研究作者：高山；單位：同濟大學經濟與管理學院；發表于《深圳金融》2008年第4期近年來，我國的個人住房抵押貸款業務處于高速增長和發展的階段，在中央銀行連續多次提高存貸款利率的情況下，住房抵押貸款客戶提前還貸的現象明顯增加。有的銀行為應對這種變化，出臺了對提前還貸客戶收取違約金的措施。在我國金融市場全面開放，業務競爭日趨激烈的背景下，商業銀行急需強化管理理念，豐富管理手段，以應對住房抵押貸款提前還貸風險。

一、對提前還貸收取違約金的分析

1．收取提前還貸違約金是國際慣例嗎？目前，美國有35個州的法律禁止或限制收取提前還貸違約金，正是這些法律以及貸款機構之間的競爭，使大部分傳統貸款去除了違約金條款。比如，北卡羅來那州法律禁止對15萬美元以下的貸款收取提前還貸違約金；賓夕法尼亞州貸款利率及保護法則禁止對5萬美元以內的住房抵押貸款收取提前還貸違約金，貸款人必須同時提供無違約金條款的貸款供消費者選擇；加利福尼亞州法律規定對超過三年的貸款不能收違約金。同時，政府機構和民間團體也采取措施，禁止或限制某些過分的貸款條件并要求貸款人進行更多的信息披露。

英國的金融機構在激烈的市場競爭中紛紛推出多元化的貸款產品，有固定利率、折扣利率、跟隨利率和可變利率等多種貸款供借款人選擇。大部分提前還貸違約金只適用于固定（或折扣）利率期間，即使在此期間，如果借款人每年只提前償還10%左右的貸款，也不必交納違約金。另外，固定（或折扣）利率期結束后，此類貸款便自動轉成標準可變利率貸款，貸款人不再擁有收取提前還貸違約金的權利。總之，由于市場選擇和政府部門的監管，只有提供低利率的銀行才會收取提前還貸違約金，而且大部分也只限于最初的優惠期或頭兩年到三年之間。

在德國，固定利率貸款不能提前還貸；在愛爾蘭，法律不允許對可變利率貸款收取提前還貸違約金；在法國，提前還貸違約金的比例不得超過3%；在荷蘭，典型的抵押貸款合同規定，每年提前償還10%～20%的，無需支付違約金，借款人因居住地變化提前還貸，無需繳納任何違約金。

綜上所述，收取提前還貸違約金并不是各國通行的做法，一個明顯的趨勢反而是對收取提前還貸違約金的限制和規范。可見，有些商業銀行關于收取提前還貸違約金是國際慣例的主張，自然是站不住腳的。

2．收取提前還貸違約金是有效的風險補償方式嗎？依據現代風險管理理念，銀行因向借款人提供提前還貸便利而承擔了利率風險，獲得某種補償是合理的，這也是違約金支持人士的主要理論依據。然而，以違約金作為銀行風險補償方式的有效性是值得懷疑的，除面臨巨大的市場阻力之外，主要原因在于違約金金額的確定缺乏理論依據。如何界定提前還貸給銀行造成的損失？哪些損失應該由客戶承擔？作為一種非價格機制，違約金如何與不斷動態變化的利率風險水平相適應？這些問題在實踐中都很難有效解決。相比之下，以現代金融產品定價理論為基礎的風險定價補償不僅更容易被市場接受，而且更加合理有效。3．收取提前還貸違約金有助于銀行盈利嗎？銀行收取違約金的目的是補償損失和實現盈利，然而，這一舉措因與銀行提供風險管理的基本職能相悖而不能從根本上達到目的。管理風險是客戶的基本需求之一，接受風險轉嫁和提供風險管理服務不僅是現代銀行的基本職能，也是重要的盈利來源和核心競爭力。這不僅是因為銀行替客戶承擔和管理了風險，更加全面地滿足了客戶需求，適應了市場競爭的需要，而且因為銀行從這些風險承擔中獲得了更多的以風險換收益的盈利機會。在現代銀行實踐中，不收違約金的提前還貸作為一種隱含期權產品不僅替客戶管理了利率風險，增強了服務客戶的能力，而且還通過風險定價獲得了相應的回報，增加了銀行的盈利來源。相反，銀行對提前還貸收取違約金實際上等于拒絕了客戶轉嫁風險的請求，同時也就失去了在產品定價中提高回報的理由。因此，違約金不僅弱化了銀行風險管理的職能和服務客戶的能力，而且使得銀行喪失了以承擔風險換取收益的機會，最終削弱了銀行的核心競爭力。

二、提前還貸的期權性質與風險定價

從現代金融和風險管理角度看（而不是從合同和法律的角度），按揭客戶提前還貸主要是市場利率變動所致，是利率風險的一種表現形式，與信用無關，既不能視為違約，因而不是信用風險，也不能視為信用優良的表現。在巴塞爾銀行監管委員會2004年頒布的《利率風險管理與監管原則》中，提前還貸與提前取款、提前贖回債券等一同被明確歸屬于利率風險四大來源中的期權性風險。

期權性風險是一種越來越重要的利率風險，來源于銀行資產、負債和表外業務中所隱含的期權。期權可以是單獨的金融工具，如場內（交易所）交易期權和場外期權合同，也可以隱含于其他的標準化金融工具之中，如債券或存款的提前兌付、貸款的提前償還等選擇性條款。一般而言，期權和期權性條款都是在對買方有利而對賣方不利時執行，因此，此類期權性工具因具有不對稱的支付特征而會給賣方帶來風險。比如，若利率變動對存款人或借款人有利，存款人就可能選擇重新安排存款，借款人可能選擇重新安排貸款，從而對銀行產生不利影響。

提前還貸的本質實際上是銀行給予了客戶一個權利（option），與獨立的期權交易相比，按揭合同中提前還貸期權的交易過程和交易價格都隱含在基礎的按揭貸款交易之中，因而被稱為隱含期權（EmbeddedOption）。顯然，與所有獨立交易的期權產品一樣，這種隱含期權也是具有確定價值的金融服務，借款人獲得這種轉嫁風險的服務是需要支付與該期權價值相當的成本的。當然，既然是隱含期權，其價值和支付也相應地隱含在按揭貸款的交易利率和交易過程之中。當銀行賣出貸款產品時，也賣出了捆綁的隱含期權。風險驅動因子的波動將導致期權價值的波動，從而給銀行帶來風險，銀行承擔了風險，就需要得到補償，該風險補償即為隱含期權的價格。該價格應該以利差的形式被包括在按揭貸款利率中，這就要求銀行在賣出該產品的時候，精確地計量提前還貸隱含期權的價格。提前還貸風險的定價需要處理兩個關鍵問題：一是找到驅動風險的因子，并明確驅動因子與銀行收益之間的函數關系；二是描述因子的波動。當然，銀行收益還會受到信用風險等其他風險影響，本文只考慮提前還貸風險。

1．提前還貸行為受到哪些因子的影響呢？根據研究，利率水平的影響最為顯著。要注意的是，在不同的環境下，利率水平的影響是不同的。例如，如果按揭貸款是固定利率，利率的下降，貸款人將利用低成本融資來提前還貸；如果按揭貸款是浮動利率，利率上升，貸款人因為利息成本變高而提前還貸。另外，利率期限結構的變化、經濟狀況（例如貸款人收入的增加）、季節因素（有研究表明春季的提前還貸增多、冬季的提前還貸減少）也都會影響到提前還貸行為。特別值得一提的是，提前還貸行為還存在路徑依賴的特性。例如，利率在兩年中經歷了從4%→5%→4%→5%這樣一個變化過程，利率上升1%導致的提前還貸行為在第一次的利率上升中已經發生，所以在第二次利率上升過程中，利率上升1%導致的提前還貸行為將大大減少。

精確描述這些驅動因子與收益之間關系，也就是期權定價中損益（payoff）的確定。提前還貸的損益函數要比標準期權的復雜得多，只能從大量歷史數據中得到統計意義上的函數關系。對于單個客戶，是否提前還貸還會受到其個人財務、心理等因素的影響，所以銀行是對于一定的產品池進行損益函數的計算。在國外，基于歷史的統計數據已經有了大量的研究結果，例如PSA（PublicSecuritiesAssociation）提前償付基準，是從0.2%開始，每個月遞增0.2%，到6%穩定。一般業界交流CPR（ConditionalPrepaymentRate）都用PSA描述，例如1.5個PSA，0.5個PSA。目前我國銀行業還在研究的初步階段，需要有經驗的研發人員對提前還貸的數據進行收集、整理和清洗。

2．如何描述驅動因子的波動？以利率波動描述為例，從Vasicek（1977）模型到HJM（1992）模型，國外已經研究了幾十年的利率模型，有豐富的研究成果，但我國在使用時不能全盤照搬。這些模型都是假設利率符合一定的隨機過程，需要在市場化的利率環境下使用。我國的利率非市場化，對于其走向和波動，更多的需要從宏觀經濟和宏觀政策研究著手。

當解決上述兩個關鍵問題后，就需要把二者結合起來得到風險的補償價格。提前還貸隱含期權的定價不宜采用Black-Scholes期權定價公式，B-S公式處理的是歐式期權，假定股票收益率符合正態分布，且損益函數嚴格確定，而提前還貸隱含期權是復雜的美式期權，客戶不僅可以提前執行，而且可以分多次執行，主要驅動因子利率的波動不可能被假定為正態分布，期權的損益也只是一個統計意義上的函數關系。對此，筆者認為可采用MonteCarlo模擬，一次模擬，產生一條驅動因子的波動路徑（例如一條利率路徑），利用損益函數得到提前還貸的情況，然后算出銀行的損益。通過多次的模擬后，可以計算損益的期望從而得到期權價格。所有這些工作都需要專業的金融工程師來完成，我國銀行應盡早培育自己專業的風險計量團隊來提升風險定價能力。需要注意的是，運用風險定價技術在按揭交易價格中對提前還貸風險進行補償只是銀行以風險換收益的第一步，因為銀行盡管獲得了價格補償，但風險已經轉移到銀行一邊，任何對已承擔風險管理的失誤都可能最終造成獲得的補償化為烏有，甚至遭受更大的損失，因此，銀行一方面需要在按揭交易中通過風險量化和定價獲得價格補償，另一方面也需要對承擔的風險采取表內對沖和市場轉嫁等有效的現代風險管理方法，從而保障最終實現以風險換收益。

三、提前還貸風險管理的現代方法

（一）構建抵押貸款提前還貸的數據庫

目前國內對住房抵押貸款提前償還問題的研究還存在較大不足，實證研究所需數據的缺乏。由于住房抵押貸款在我國發展的時間不長，一些商業銀行對原始資料的搜集整理意識淡薄，有關貸款申請人個人信息的標準化資料比較缺乏。同時，我國住房抵押貸款一級市場沒有經歷過不同宏觀經濟環境下的充分考驗，因此很難從市場上獲得以足夠的時間和空間跨度為基礎建立起來的大樣本的提前償還統計資料。此外，我國銀行一直把處置不良資產作為工作重心，對于住房抵押貸款中可能出現的各種風險并沒有太多關注，因此有關提前還貸行為的統計數據十分缺乏。

隨著我國住房抵押貸款提前還貸行為的逐漸增多，商業銀行迫切需要掌握其發生機理和變化規律，以便對其進行較為準確的預測和有效的防范，從而盡量減少商業銀行的損失。目前，我國商業銀行應建立有關住房抵押貸款提前還貸行為的數據庫系統，長期對借款人的提前還貸行為進行監測，對所收集到的數據進行必要的分析，對提前還貸導致的現金流量預先進行統籌規劃，從而掌握我國提前還貸行為的發生規律，為防范和控制提前還貸風險奠定必要的基礎，同時也為實施住房抵押貸款證券化奠定良好的基礎。

（二）表內對沖與市場對沖

表內對沖是指利用銀行資產負債表資產和負債兩方，對市場利率變化影響具有相互抵消的自然對沖效應，進行合理安排和缺口管理，最大限度地將市場利率變化對銀行資產負債表的總體影響降低到最低限度，甚至為零。目前西方銀行在這一方面的管理方法已經由利率敏感性資金缺口管理發展到到期日缺口和久期缺口管理。表內自然對沖對銀行和整個經濟體系的風險管理都具有重要意義，因為銀行在按揭貸款業務中吸收的利率風險如果能夠在表內自然對沖，這不僅大大降低了銀行管理風險的成本，而且這部分風險并沒有像市場對沖和資產證券化那樣被轉嫁給經濟體系中的其他參與者，從而有效降低了系統性風險。當然，表內自然對沖發揮作用的范圍和程度受到業務調整的成本和可行性的限制，通常有剩余風險需要通過市場對沖來解決。所謂市場對沖就是銀行通過購買場內或場外交易的各種利率衍生產品來對沖表內剩余風險。無論是利率期貨、利率期權、利率互換還是遠期利率協定，其本質無非是銀行通過這些產品，將利率風險以一定的成本和代價轉嫁給市場中愿意承擔該風險的其他機構和投資者，這與借款人通過提前還貸隱含期權將利率風險轉嫁給銀行是相同的道理。利率衍生產品市場在過去十多年發展迅猛，成為現代金融市場的重要組成部分，其根本的推動力就是來自于銀行管理利率風險的需求。（三）推出多樣化的住房抵押貸款方式

目前，我國主要實行可變利率等額還款貸款方式，貸款利率的調整不是根據法定利率的變動而及時調整，而是存在一定的時滯。由于借款人的還款能力有很大差別，單一的貸款方式已經遠遠不能滿足借款人多方面的需求，當前有相當數量的借款人每月計劃償還的現金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口，從而可能導致包括提前還貸在內的各種風險的發生。為了適應不同借款人的市場需求，從而降低提前還貸風險，有必要推出多種抵押貸款方式。

依據借款人當前的收入水平及預期的收入變化來安排合適的貸款方式可以有效地減少提前還貸風險的發生。對于收入比較穩定的借款人，在利率變動幅度不大的情況下，采取可變利率等額償還的方式比較適當。但是對于收入不穩定的借款人來說，采取等額償還的方式則可能導致大量提前還貸行為的發生。例如，年輕人在就業初期，一般收入水平較低，但隨著收入穩定增長，還款能力逐年增強，如仍舊采取等額償還的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情況下，若干年后，就會有一定的資金節余，從而發生提前還貸現象。因此，對這類借款人可以采取遞增還貸法，這樣就可以降低提前還貸行為的發生。

此外，我國存在大量從事第二職業的一類人，他們除了穩定的正常收入外還有較大份額的隱性收入，但受條件的限制只能接受較長時間的等額償還方式，到了某個時期，他們也會采取提前還貸行為。因此，應采取合理的抵押貸款方式與借款人的收入流相匹配才能減少提前還貸行為的發生。這種情況下，商業銀行可以采用遞減還貸法，這種方式前期本金歸還速度較快，本金積累較多，可以減少借款人在前期采取提前還貸行為，從而在一定程度上降低提前還貸風險給銀行造成的損失。

（四）積極推進住房抵押貸款證券化

資產證券化作為管理銀行流動性風險和利率風險的有效工具，自20世紀70年代在美國推出后發展極為迅猛，而最早也是最適合證券化的銀行資產是住房抵押貸款。抵押貸款證券化（Mortgage-BackedSecurities，MBS）通過將住房按揭貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），資產負債表上的按揭貸款被轉變為現金，從而按揭貸款的信用風險和提前還貸風險都隨著貸款的銷售轉移到特殊目的公司，進而通過特殊目的公司發行按揭貸款支持證券（MBS）。通過MBS既可以將風險完全轉移給投資者，也可以根據投資者的不同投資偏好，在證券的種類、結構和優先層次的設計方面表現出一定的靈活性和多樣性，將提前還貸風險向部分投資者轉移或在各類投資者之間進行合理分擔。銀行的利潤被鎖定為該筆按揭貸款發行利率與銷售利率之間的買賣差價，金融體系的系統性風險因此可以大大降低。這樣，商業銀行就可以作為一個服務機構，穩定地獲取一定的服務費，保證盈利的穩定性，同時又可以擴大住房信貸資金的來源，有效地滿足住房消費者的需求，進一步推進住房金融市場的健康發展。需要強調的是，住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉嫁風險，而在于及早收回資金，提高資產的流動性，而這一過程客觀上也對長期資產與短期負債不匹配導致的利差風險和銀行價值波動進行了有效管理。當然，成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發行定價。

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