《購物中心建設及管理技術規范（征求意見稿）》編制說明一、工作簡況（一）行業發展現狀我國購物中心經過四十多年發展，現已進入成熟期，市場容量逐漸趨向飽和，進入存量時代。這一時期，行業關注點由數量增長向質量提升轉變：一是購物中心存量改造成為當前行業發展的重要特征。改造項目涉及老舊商場、傳統百貨、老舊廠房等，有的項目改造后成為網紅的商業打卡地。隨著購物中心存量趨勢加深，存量改造勢頭有望持續增強。二是購物中心更加注重精細化運營。存量時代下購物中心投資者難以通過新建數量增長彌補運營能力不足，且同質化競爭下更需優秀運營加持，包括更加精準的商業定位、更關注消費者體驗、更注重員工培訓和團隊建設等。三是數字化技術的重要性持續凸顯，通過數字化技術，購物中心可以更好地服務會員、吸引客流、精準觸達、促進轉化，并提升數據搜集、分析能力，為深度運營提供有力支持。（二）制修訂必要性2011年國內貿易行業標準《購物中心建設及管理技術規范》發布實施以來，對推進我國購物中心建設與發展起到積極作用。目前，購物中心的建設由原來的新建為主轉變為更新改造為主，比之前更加注重建筑主體的可識別性和特色打造，運營由原來的零售業態為主向多元融合、注重體驗的業態組合發展。同時，伴隨數字化發展，購物中心應用新技術打造屬于自己的私域流量、實現精準營銷，開展賣場數字化改造、提升科技體驗。這種背景下，原有標準已不適應購物中心經營現狀及未來方向，需要對原標準中的有關內容做出補充和調整。（三）任務來源國內貿易行業標準《購物中心建設與管理技術規范》于2022年8月17日經商務部批準列入標準修訂計劃（《商務部辦公廳關于下達2022年第一批商務領域行業標準計劃項目的通知》商辦建函〔2022〕215號），標準由中國商業聯合會牽頭起草，全國批發與零售市場標準化技術委員會（TC438）歸口。2024年4月18日，商務部辦公廳以“商辦建函〔2024〕302號”文件下達關于調整商務領域行業標準計劃項目的通知，對2015-2022年期間立項的商務領域行業標準計劃項目進行清理，《購物中心建設與管理技術規范》行業標準修訂計劃納入繼續執行項目清單。（四）主要參加單位和工作組成員由中國商業聯合會牽頭標準起草，組織相關單位和企業參與標準起草工作。按照標準化法等相關規定，繼續深入研究，為切實提高標準的先進性、科學性和適用性，細化標準條款要求，完成標準修訂工作。（五）主要工作過程1.標準起草情況。標準立項后，中國商業聯合會于2023年5月22日召開《購物中心建設及管理規范》等4個標準啟動會，起草組討論了標準主要內容、時間節點等，會后形成標準工作組討論稿（一稿）。2023年9月12日召開標準起草會，對標準修訂內容進行了討論。之后通過在北京、上海、長沙、廣州等地調研和座談，進一步完善標準，于2024年6月11日形成《購物中心建設與管理技術規范》標準工作組討論稿（二稿）。之后，經起草組多次線上溝通、修改，于2024年8月22日完成標準征求意見稿以及征求意見相關材料的準備。2.標準征求意見情況。3.標準征求意見處理、形成送審稿情況。4.標準審查情況。二、標準制編制原則和內容（一）編制原則1.規范性原則。本標準在起草過程中，嚴格按照《GB/T1.1-2020標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》編寫。2.適用性原則。本標準建立在企業實踐基礎上，根據符合現實、符合行業普遍情況對標準進行修訂，具有廣泛的適用性。3.引導性原則。通過標準持續推進行業共識，引導購物中心提高精細化服務能力，助力行業健康、快速、持續發展。（二）主要修訂內容1.術語部分1）修改了“購物中心”的定義，直接引用國家標準。2）刪除了“業主”“商業租戶”“綠色建筑”等3個不受語境限制的定義。2.第4部分建設要求1）將原標準“選址”改為“前期論證”，并增加更新改造的前期論證要求，符合購物中心現狀；2）將原標準第五章的“經營定位與業態規劃”調整至第四章的“規劃”內容中。調研發現，專業商管公司已經發展成熟，業態規劃均前置到規劃環節。3.第5部分運營管理要求1）將“招租與經營管理”改為“招商管理”并更改了相關內容。主要來自調研中企業建議，因招商管理在購物中心運營管理中越來越專業化、獨立化。2）增加了“賣場管理”“營銷管理”“數字化技術應用”的內容容，是購物中心的商管團隊的重要的工作，相關內容來自企業實踐與調研總結。（三）主要試驗（或驗證）情況分析。未涉及。三、與國際、國外有關法規和標準水平的比對分析經查詢，目前未發現類似標準。四、與有關現行法律、行政法規和其他強制性標準的關系，配套推薦性標準的情況本標準符合現行法律、法規、相關強制性標準的要求。五、重大分歧意見的處理過程及依據標準在修訂過程中，廣泛征求了各方面的意見和建議，無重大分歧。六、實施標準所需要的技術改造、成本投入、老舊產品退出市場時間、實施標準可能造成的社會影響等因素分析，以及根據這些因素提出的標準實施日期建議零售行業進入存量競爭時代，做好更新改造、數字技術應用、精細化運營已成為購物中心轉型升級的一項基礎工作。因此，企業可以參考該標準，并根據自身經濟條件、數字化升級目標進行技術改造和內部業務流程優化。標準實施日期建議為標準發布后1個月。七、實施標準的有關政策措施標準發布后，除在協會官網發布有關新聞以外，擬由主要起草單位在行業內組織標準的宣貫、培訓等活動，做好標準條文解讀，讓社會各界、零售企業更好地了解標準、使用標準。八、預期達到的效益、對產業發