房地產(chǎn)專業(yè)根底學問1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不行分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的全部者及運用者之間可以進展出租、出售或作其它用處的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)分在也就是有無權屬關系。2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建立、經(jīng)營、管理以及修理、裝飾和效勞的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法獲得土地運用權的土地上依據(jù)運用性質(zhì)的要求進展根底設施、房屋建筑的活動。4.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地〞開發(fā)成可供運用的土地〔“熟地〞〕。5.房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的全部權和對該房屋所占用土地的運用權。詳細內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、運用、收益和處分的權利。6.土地類型——居住用地70；——工業(yè)用地50；——教化、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50；——商業(yè)、旅游、消遣用地40；——綜合或其它用地50；——另外，加油站、加氣站用地為20；7.三通一平是指地皮在開展根底上的水通、電通、路通，場地平整。8.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。9.土地運用權出讓的形式·協(xié)議出讓·招標出讓·拍賣出讓·行政劃撥運用權有權出讓的土地，必需是國有土地；集體全部的土地必需辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能轉讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。·生地：待開發(fā)的土地·熟地：完成市政設施的土地10.房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地全部者和管理者的身份，將土地運用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者及運用者的交易市場。二級市場是指土地運用權出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的根底上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。11.商品房是指開發(fā)商以市場地價獲得土地運用權進綻開發(fā)建立并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈及、交換的房地產(chǎn)。12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的本錢造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。13.微利商品房及福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)本錢的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建立，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行實惠價格政策。14.經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是面對中低收入家庭的一般住宅。15.自建房〔集資房〕是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權由投資單位全部，一般自用為主，不得在市場上流通〔按規(guī)定已補交地價的除外〕。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權證是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。17.“五證

〞房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必需具備確定的條件，并且依據(jù)有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證〞、“兩書〞是最為重要的條件。國有土地運用證：是證明土地運用者向國家支付土地運用權出讓金，獲得了在確定限內(nèi)某塊國有土地運用權的法律憑證。建立用地規(guī)劃容許證：是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。〔通過“招、拍、掛〞在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。〕建立工程規(guī)劃容許證：是有關建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建立工程施工容許證〔建立工程開工證〕：是有關建立工程符合工程開工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售〔預售〕容許證：是商品房進入市場的憑證。18.“兩書〞·住宅質(zhì)量保證書·住宅運用說明書19.商品房預售制度商品房預售制度是指開發(fā)商在建立中的房地產(chǎn)工程進展市場銷售，由國土局制定的一項提早銷售制度。只有獲得了預售容許證才能銷售。20.申請預售須備以下文件：·房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復印件·土地運用權出讓合同書和付清地價款證明〔國有土地運用證〕·建立用地規(guī)劃容許證·建立工程規(guī)劃容許證·建立工程施工容許證21.商品房預售必需符合那些條件·交付土地運用權出讓金·有建立工程施工容許證·按供給預售的商品房計算，投入開發(fā)建立資金到達工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和開工交付日期。·向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，獲得商品房預售容許證明。22.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建立廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，全部的商品房銷售都須簽訂此合同。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必需做公證。23.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、開展商三方簽定的合同。24.銀行按揭是指購房者購置樓房時及銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房全部權將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage〞一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款〞，指銀行向具有完全民事行為實力的自然人發(fā)放的用于購置自住住房、并以其所購產(chǎn)權房為抵押物，作為歸還貸款的保證，按月歸還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款〔簡稱商業(yè)貸款〕及個人住房公積金貸款〔簡稱公積金貸款〕。25.房地產(chǎn)證公證公證機關對房地產(chǎn)買賣、轉讓、抵押、贈及、繼承等行為的合法性作法律公證26.樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款及利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27.建筑面積房屋好用面積及分攤公共面積之和。28.公攤面積屬于公共部分的面積。29.好用面積建筑面積及公攤面積的差。30.好用率房屋好用面積及建筑面積之比。31.預售樓花將未建好的樓房提早出售，稱為預售樓花。32.復式上、下兩層標準層合二為一，構造及標準房構造有區(qū)分。33.房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權人通過買賣、交換、贈及等形式將房地產(chǎn)轉移給別人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉讓，但必需到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。34.基底面積是指建筑物首層的建筑面積。35.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建立用地位置和界限所圍合的用地之程度投影面積。36.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38.建筑密度〔覆蓋率〕建筑密度等于建筑物底層占地面積及用地面積的比。39.綠化率綠化率等于綠化面積及用地面積之比。40.均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。41.基價基價也稱為根底價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。42.起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43.彈性隔間指可挪動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓及商場。44.開放式設計：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。46.陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。48.露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49.玄關：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的狀況略做遮擋。50.外墻：指建筑物體外表。51.內(nèi)墻：指建筑物內(nèi)豎面。52.剪力墻：承受房屋重力的墻，不行以隨意敲打。53.磚墻：用磚砌成的墻。54.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56.廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。57.格局：單元內(nèi)分割狀況。58.動線：行走習慣路途。59.銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60.空置比：指某一段時間剩余的房屋數(shù)百分比。61.訴求客源：主要針對的客戶層。62.市場區(qū)隔：指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排斥。63.議價空間：討價還價的價格差異。64.平面價差：平面方位不同，價格的差異。65.垂直價差〔樓層價差〕：不同樓層價格差異。66.市調(diào)分析法：通過市場調(diào)查及其他工程的比較方法。67.DM：郵寄用的廣告用品〔印刷品〕68.CF：電視廣告。69.NP：報紙廣告。70.POP：戶外廣告媒體。71.MG：雜志廣告。72.SP：銷售時促使客戶購置的夸張語言動作或假語言動作。⒐建筑面積的計算規(guī)則⑴計算建筑面積的范圍a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍程度面積計算。單層建筑物內(nèi)假設帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。上下聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按上下跨相鄰處高跨柱外線為分界限。b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的程度面積計算。c、建筑物外墻為預制掛〔壁〕板的，按掛〔壁〕板外墻主墻面間的程度面積計算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的〔沉降縫為界〕建筑物，按其上口外墻〔不包括采光進、防潮層及其疼惜墻〕外轉程度面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍程度面積計算。e、用深根底做地下架空層，有圍護構造者，按其圍護構造外圍程度面積計算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護構造者，按其圍護構造外圍程度面積計算建筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不管其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其程度投影計算建筑面積。h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。j、舞臺燈光限制室，按圍護構造外圍程度面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術層、層超群過2.2米的,按技術層外圍程度面積計算建筑面積.技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的運用部特別圍程度面積計算建筑面積。l、有柱雨罩，按柱外圍程度面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的程度投影面積的一半計算建筑面積。m、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍程度面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的程度投影面積的一半計算建筑面積。n、突出屋面的有圍護構造的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護構造外圍程度面積計算建筑面積。o、突出墻面的門斗，遠眺間，按圍護構造外圍程度面積計算建筑面積。p、封閉式陽臺、挑廊按其程度投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其程度投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積〔包括欄板〕的一半計算面積。q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線程度面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。r、兩個建筑物間有圍護構造的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護構造的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯〔包括疏梯〕的，其室外樓梯按每層程度投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯〔包括疏梯〕的，其室外樓梯按每層程度設投影面積的半計算建筑面積。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，上下聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。⑵不計算建筑面積的范圍a、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛〔壁〕板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺〔不包括挑平臺〕、層高在2.2米以內(nèi)的設備層。d、深根底架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。e、沒有圍護構造的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。f、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、限制室、儀表間等單層空間。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的平安出入口。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油〔水〕池、貯倉、圓庫等。i、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。⒑其它建筑常識⑴基底面積：指建筑物底層勒腳外圍程度面積。⑵建筑面積：指建筑物各層外墻〔或外柱〕外圍以內(nèi)程度投影面積的之和。每戶〔或單位〕擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。建筑面積包括運用面積和公共面積二個部分：a、運用面積：指包括墻體構造面積在內(nèi)的干脆為辦公、消費、經(jīng)營或生活運用的面積和扶植用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層〔夾層〕、2.2米以上(指建筑層高,含2.2米，以下同)的閣〔暗〕樓等的面積。在計算分戶建筑面積時，如墻體屬兩戶共有〔即共墻〕，其所屬面積由兩戶平均分攤。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可運用的面積，包括層超群過2.2米的單車庫、設備層或技術層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護構造的樓梯間、水箱電梯機房等。公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。a、應分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面構造的樓梯間等。b、不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規(guī)定不進展分攤的公共面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空構造轉換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。⑶每戶〔或單位〕應分攤的公共面積按如下原則進展計算：a、有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進展分攤計算。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其運用面積的比例進展分攤。即：該戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積/各戶運用面積之和×該戶運用面積對有多種不同功能的房屋〔如綜合樓、商住樓等〕，公共面積應參照其效勞功能進展分攤，即報務于整個建筑物全部運用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所報務的建筑功能分別進展分攤。住宅平面以外，公效勞于住宅的公共面積〔電梯間、樓梯間除外〕應計入住宅部分進展分攤；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅效勞于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例支配相應的分攤面積。⑷每戶的建筑面積=每戶的運用面積+每戶應分攤的公共面積。分攤共用面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應分攤的建筑面積⑸公共面積〔包括應分攤的和不應分攤的〕應由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參及分攤該公共面積的全部業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得變更其運用功能或有償出租〔售〕。⑹戶型是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳等⑺面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數(shù)中各自所占的比例的建筑及建筑構造⒈根底·根底：建筑物及土層接觸的部分稱為根底·地基：支撐建筑物重量的土層叫地基根底是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分，它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有確定的地耐力，干脆支承根底，須要進展計算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著土層深度的增加而削減，到了確定的深度則可以無視不計。根底的分類：⑴按材料及受力的特點分類可以分為剛性根底和柔性根底。用剛性材料做的根底稱為剛性根底。剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性根底〔柔性根底〕。用鋼筋混凝土建立根底，根底寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性根底及柔性根底。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土根底經(jīng)常做成錐形，但最薄處不應小于200mm，假設做成階梯形，每步高300mm-500mm.⑵按構造型式分類根底構造的型式隨著建筑物上部構造形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變更而不同。一般狀況下，上部構造形式干脆影響根底的型式，當上部荷載大，地基承受實力有變更時，根底型式也隨之變更。根底按構造特點分可分為六種根本類型。·條形根底當建筑物的上部構造承受墻承重的時候，根底沿墻身設置，多做成長條形，這類根底稱為條形根底。·獨立根底當建筑物上部構造承受框架或者單層排架構造承重時，根底承受方形或矩形的單獨根底，這類根底稱為獨立根底或柱式根底·片筏根底當建筑物上部荷載大，而地基又懦弱，這時承受簡潔的條形已經(jīng)不能適應地基變形的須要，通常墻下或者柱下根底連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏根底·樁根底當建筑物上部的荷載較大，而且地基的懦弱土層較厚，地基承載力不能滿意要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟時候，則可承受樁根底。使根底上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的勻整沉降或平安運用。⒉墻體墻體的類型：⑴墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是反抗風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。縱墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻及外縱墻之分。⑵墻體按受力狀況分類墻體依據(jù)受力狀況分為兩種：承重墻及非承重墻。承重墻：干脆承受上部構造傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至根底。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把自身重量傳給梁、樓板。框架填充墻就是隔墻的一種。懸掛在建筑外部的輕質(zhì)墻成為幕墻，包括玻璃幕墻及金屬幕墻。⑶墻體依據(jù)材料分類依據(jù)墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。⑷墻體的細部構造·防潮層在墻身中設置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿根底上升使室內(nèi)墻身受潮。防潮層設置高度為室內(nèi)首層地面的構造層的中部，一般用防水沙漿抹20mm厚。·勒腳外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般指室內(nèi)地坪及室外地面之間的高差部分，也有將底層窗臺至室外高度視為勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，起著疼惜墻面，增加建筑美觀的效果。·散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是快速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水干脆進入墻下?lián)p害地基。·窗