1/1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策及關(guān)注話題深圳工改工相關(guān)政策梳理CentalineConsultants本報告僅供客戶內(nèi)部使用。

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目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2016《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》1、1號《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》2、2號《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》3、3號《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》4、4號《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見》5、5號《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》6、6號深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》1、3號文件實施細則《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實施細則》的通知》2、《關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》3、《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引（試行）》主文件附屬文件補充文件工業(yè)用地作為未來城市建設的重要來源2013年政府出臺了1+6文件及后續(xù)出臺相關(guān)補充文件，對工改工項目進行規(guī)范政策體系：

2013年，深圳市政府陸續(xù)出臺1+6文件并提出M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），后續(xù)出臺相關(guān)補充政策政策背景分析Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2016差別化供地、差別化地價、差別化管理模式：

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的產(chǎn)業(yè)，在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優(yōu)先供地外，還能最高得到50%的地價優(yōu)惠，同時對不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實行差別化管理；企業(yè)可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產(chǎn)及配套的問題，并根據(jù)政策給予創(chuàng)新性企業(yè)租金補貼或優(yōu)惠；同時對工業(yè)樓宇進入市場提出三限政策：

限制銷售對象，限制銷售價格，限制二次轉(zhuǎn)讓周期；修訂工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法以進一步放開工業(yè)廠房的市場流轉(zhuǎn)，使工改工項目占城市更新比重更大；同時以明顯低于市場的價格向新興產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)用房；建立全市統(tǒng)一、公開的空間供需服務平臺來平衡企業(yè)需求；通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地分類、鼓勵土地混合使用、提高產(chǎn)業(yè)用地容積率上限、預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間資源、集約布置配套設施、規(guī)范土地的彈性引導與量化控制等措施，來滿足重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求；完善土地整備政策，盤活工業(yè)樓宇資源，鼓勵社區(qū)股份公司參與，提高工改工項目比例，構(gòu)建更合理的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓制度。

政策背景分析M0用地政策文件：

政策文件從差別化供地、房地并舉、促進流轉(zhuǎn)、節(jié)約集約及存量挖掘方面鼓勵工改工項目并促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化房地并舉促進流轉(zhuǎn)文件解讀節(jié)約集約存量挖掘Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2016政策要點政策核心要點70%主導功能分割銷售30%配套指標物業(yè)比例地價測算企業(yè)自用銷售限制銷售方式銷售對象限制政策要點：

政策文件主要體現(xiàn)在物業(yè)比例、銷售限制、地價測算、增值收益四個方面核實方式增值收益核定方式Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2016政策要點解析1、城市更新項目，工業(yè)配套建面一般不超過30%。

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》（試行）城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。

物業(yè)比例：

工改工項目配套建筑面積一般不得超過項目總建面的30%，需按規(guī)定根據(jù)區(qū)位差異配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房解讀工改工之可售形式與補地價城市更新項目配套設施最多占總建面的30%；工改工項目按照規(guī)定根據(jù)不同區(qū)位需配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建確定（《項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定》草案）I.一類地區(qū)為福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的轄區(qū)范圍，基準比例為12%；II.二類地區(qū)為寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道、龍華街道等區(qū)域范圍內(nèi)，基準比例為8%；III.三類地區(qū)為全市除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍，基準比例為5%；IV.項目位于市政府確定的重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)配建比例在基準比例的基礎(chǔ)上核增5%；V.項目范圍內(nèi)含有非農(nóng)建設用地的，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例在按照上述比例配建后，可按非農(nóng)建設用地占比核減5%；2、工改工項目根據(jù)區(qū)位不同需配建一定比例創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2016注冊企業(yè)準入行業(yè)企業(yè)有購買資格企業(yè)受到購買限制，受眾客群極具針對性，需層層圈定，客群范圍較狹隘。

《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》第5條工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)。

用地批準文件、土地使用權(quán)出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準入條件的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，受讓人必須符合產(chǎn)業(yè)準入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進行的資格審查。

行業(yè)篩選資格審查銷售對象（產(chǎn)業(yè)用房及配套）：

工業(yè)樓宇及配套設施的受讓人必須為符合項目產(chǎn)業(yè)標準的企業(yè)，給個人購買增加了難度工業(yè)樓宇及配套設施的銷售對象必須為企業(yè)，且須符合產(chǎn)業(yè)標準條件；解讀工改工之銷售限制政策要點解析Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,20162、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房價格限制：

政府回購：

城市更新項目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免繳地價，建成后由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

回購價格按照創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房本體建造成本加百分之三的利潤執(zhí)行。

轉(zhuǎn)讓規(guī)定：

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上限定自用；購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的企業(yè)確實需要轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)相關(guān)管理主體批準后方可轉(zhuǎn)讓，優(yōu)先由政府回購，回購價不高于原售價減折舊價；政府不回購的，在市土地房產(chǎn)交易中心按政府擬定的基準價格以公開方式進行轉(zhuǎn)讓，次受讓方也應符合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房準入條件，經(jīng)相關(guān)管理主體資格審查合格后方可參與競買。

政府不回購：

政府不回購的，產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府擬定的基準價格和準入條件租售。

回購價格由審計機構(gòu)審計后確定。

租售價格原則上應為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%-70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定。

1、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房企業(yè)準入條件：

行業(yè)限定：

互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

企業(yè)規(guī)模：

最近3年的年均主營業(yè)務收入增長率在30%以上；最近1年實際繳納入庫的企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅3項的地方分成部分合計超過200萬元深圳市重點引進的重大項目依托企業(yè)、科研機構(gòu)，條件可適當放寬，經(jīng)報請市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設和管理工作領(lǐng)導小組批準后，可申請購買創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

銷售對象（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房部分）：

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房具有企業(yè)準入限制，政府優(yōu)先以成本價回購且再次轉(zhuǎn)讓受到限制城市更新中創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，具有企業(yè)準入條件；建成后政府優(yōu)先回購；購買的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房限制轉(zhuǎn)讓；即使需要轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回購且回購價格較低；政府不回購的情況下出售，受讓方也需符合條件。

解讀工改工之銷售限制政策要點解析Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2016深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）第九條：

城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。

城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務設施可分割轉(zhuǎn)讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%；本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉(zhuǎn)讓時，按照下列規(guī)定補繳地價：

1.改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價；2.適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價；本辦法實施前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規(guī)定補繳地價后，項目實施主體可向市規(guī)劃國土主管部門申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設施進行分割轉(zhuǎn)讓。

城市更新項目配套設施最多占總建面的30%，在按市場評估價補地價后，可分割銷售。

解讀工改工之可售形式與補地價銷售方式-產(chǎn)權(quán)分割：

城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓，但需按規(guī)定補繳地價政策要點解析Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2016特殊規(guī)定：

1.允許預售：

城市更新重建的工業(yè)樓宇可根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》進行預售，但受讓人須是符合辦法經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)；2.回遷房無再轉(zhuǎn)讓限制：

回遷戶取得安置回遷的工業(yè)樓宇之后首次轉(zhuǎn)讓的，不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制；3.特殊情況免繳納增值收益：

以下兩種特殊情況下免繳增值收益：

城市更新項目已按照市場評估地價標準計收地價的工業(yè)樓宇配套設施首次轉(zhuǎn)讓的；用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶的。

城市更新工業(yè)樓宇可根據(jù)細則，實現(xiàn)工業(yè)樓宇預售，且回遷部分不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制；特殊情況免繳納增值收益。

解讀工改工之預售及轉(zhuǎn)讓限制銷售方式-特殊規(guī)定：

根據(jù)細則，城市更新形成的工業(yè)樓宇可預售，且回遷部分不受轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限制政策要點解析Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2016工業(yè)區(qū)--升級改造（限定自用）《城市更新辦法》第38條、《暫行措施》工業(yè)區(qū)--升級改造（分割銷售）《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法》第九條、《暫行措施》情形補交原則及標準公式示意原有合法建筑面積免交地價0增加建筑面積部分基準容積率以內(nèi)公告基準地價的50%基準地價修正體系50%超過基準容積率部分2倍公告基準地價基準地價修正體系2創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免交地價0合計以上四項合計結(jié)果情形補交原則及標準公式示意工業(yè)樓宇部分基準容積率以內(nèi)工業(yè)與辦公基準地價的平均值工業(yè)50%+辦公50%超過基準容積率2倍工業(yè)與辦公基準地價的平均值工業(yè)50%2+辦公50%2配套部分市場地價3+1模式，市場地價85%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房免交地價0合計以上三項合計結(jié)果備注：

1、土地使用期限為50年，如確因發(fā)展需要，改造為物流用地，土地使用年限為30年；2、超過基準容積率除住宅外其他功能按照2倍基準地價計算2、基準容積率計算公式：

其中，《實施細則》第十二條第一款規(guī)定，拆遷用地面積大于10000平方米，基準移交率為30%；根據(jù)深標，一類密度分區(qū)工業(yè)類項目容積率為6.0地價測算：

工改工項目根據(jù)物業(yè)自持與分割銷售不同，補繳地價方式存在差異政策要點解析Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2016城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益，在超過規(guī)定比例限制時按要求上交30%-100%城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓的，其增值收益按以下方式繳納：

1.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分，免收土地增值收益；2.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額30%但未超過50%的部分，按50%的比例上繳；3.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%部分，按60%的比例上繳；4.工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額100%部分，按100%的比例上繳；《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）〉實施細則》（深規(guī)土〔2013〕721號）第十四條增值收益：

城市更新類的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓兩類計收方式城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設施首次轉(zhuǎn)讓的，屬于配套設施的部分，按照市場評估地價標準計收地價，免繳增值收益；屬于工業(yè)樓宇的部分，相關(guān)憑證缺乏者依通知要求繳納增值收益。

城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設施首次轉(zhuǎn)讓的，屬于配套設施的部分，按照市場評估地價標準計收地價，免繳增值收益；屬于工業(yè)樓宇的部分，增值收益按照《細則》第十四條規(guī)定的方式繳交，無法提供工程造價或者扣減稅費的相關(guān)憑證導致增值收益無法正確計算的，按照以下累進方式繳交：

（一）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）未超過二萬元/平方米的部分，免繳增值收益；（二）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）超過二萬元/平方米但未超過四萬元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例繳交增值收益；（三）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）超過四萬元/平方米的部分，按照百分之四十的比例繳交增值收益。

《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》（2014.8.8）政策要點解析Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,20161、地價優(yōu)惠：

相對較低的地價成本使得后期可銷售物業(yè)相比商/住性質(zhì)土地的物業(yè)擁有較大的價格競爭優(yōu)勢；2、產(chǎn)權(quán)分割：

新政策對按市場評估價補繳后的物業(yè)可以分割進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書，有利于減少銷售難度；3、銷售方式：

城市更新類工改項目對按市場評估價補繳后的物業(yè)可以申請預售，加快資金回籠速度。

政策利好：

主要針對地價優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)分割、銷售方式三個方面政策利空：

主要為銷售對象限制、轉(zhuǎn)讓限制以及收益分成三個部分1、銷售對象限制：

銷售對象限制定向行業(yè)企業(yè)，個人投資客戶受貸款、公司資格審批等影響很難進行購買，客戶面狹窄；2、轉(zhuǎn)讓限制：

對二次轉(zhuǎn)讓的嚴格的增值稅征收，使得工改項目基本不具備投資價值，客戶購買基本只能作為自用，客戶購買驅(qū)動力單薄；3、收益分成：

政府通過征收增值稅參與收益分成，企業(yè)收益率減少。

工改工項目在地價優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)分割、銷售方式三個方面存在利好，銷售對象限制、轉(zhuǎn)讓限制以及收益分成三個部分存在利空政策總結(jié)目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對指標運用及功能轉(zhuǎn)換戶型設計銷售定價研發(fā)辦公大體量存在去化難度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目30%配套上限；部分項目考慮主導功能轉(zhuǎn)換使用功能，但新規(guī)下實現(xiàn)具有難度對于研發(fā)辦公、人才公寓市場需求面積市場表現(xiàn)如何指導項目戶型設計銷售限制對于客戶心理預期價格確定增值收益對于開發(fā)商收益影響客戶特性研發(fā)辦公客戶特性如何促進銷售去化人才公寓客戶特性如何促進銷售去化問題梳理銷售問題銷售門檻突破、銷售流程優(yōu)化、合作銀行工業(yè)類項目存在以下問題Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對指標運用及功能轉(zhuǎn)變：

市場上項目以30%配套指標做滿，同時考慮70%指標建筑形式功能轉(zhuǎn)換，如M1用地的花樣年拾樂府及M0用地的萊蒙創(chuàng)智谷及峰薈創(chuàng)智特區(qū)花樣年拾樂府功能轉(zhuǎn)變：

項目為建筑新規(guī)實施前設計，1層6米、2-4層5.9米，主導廠房功能轉(zhuǎn)變?yōu)長OFT居住；M170%指標功能轉(zhuǎn)變M0花樣年拾樂府萊蒙創(chuàng)智谷萊蒙創(chuàng)智谷功能轉(zhuǎn)變：

1.3萬LOFT4.5米層高商務公寓，可商可住，主導研發(fā)用房功能轉(zhuǎn)變?yōu)長OFT公寓；Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對戶型設計研發(fā)辦公：

市場上研發(fā)辦公功能分割最小面積約90平米，如滿京華SOHO藝巒用地性質(zhì)寫字樓名稱主力戶型（㎡）M1（建筑新規(guī)前報批）深圳軟件產(chǎn)業(yè)園基地少量200-400，其余半層起售深業(yè)U中心294-583（銷售）M0滿京華.SOHO藝巒90-460（銷售）建筑設計規(guī)范廠房建筑（M1）的設計單元內(nèi)建筑面積不宜小于500㎡。

新型產(chǎn)業(yè)建筑（M0）的設計參照辦公建筑設計規(guī)范及相應的消防規(guī)范執(zhí)行，無明確最小面積分割限制。

市場層面Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2016用地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)型公寓項目主力戶型產(chǎn)品特點M1（建筑新規(guī)前報批）深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地40-106㎡的一房、兩房及三房有陽臺，通燃氣深業(yè)U中心42-60㎡的一房少量戶型有陽臺，不通燃氣M0同泰時代中心52-76㎡的一房和兩房有陽臺，通燃氣萊蒙創(chuàng)智谷40-60㎡一房有陽臺問題梳理及市場應對戶型設計配套公寓：

市場上公寓以一房及兩房產(chǎn)品為主，一般有設計陽臺，部分早期預埋管道可通燃氣市場層面：

以一房及兩房產(chǎn)品為主，以陽臺達到居住化設計，部分早期預埋管道通燃氣建筑設計規(guī)范單間式宿舍除陽臺以外的戶內(nèi)建筑面積不得超過35㎡，套間式宿舍不得超過70㎡；且宗地內(nèi)所有套間式宿舍規(guī)定建筑面積之和不得超過宿舍總規(guī)定建筑面積指標的30%。

通過一層商業(yè)指標預留燃氣接口，早期預埋管道實現(xiàn)可通燃氣。

Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對銷售定價：

城市更新類項目定價應兼顧客戶心理價格接受預期及增值收益綜合考量，給出項目定價片區(qū)項目研發(fā)辦公人才公寓研發(fā)辦公銷售價格周邊價格價格實現(xiàn)人才公寓銷售價格周邊價格價格實現(xiàn)科技園片區(qū)深圳灣科技生態(tài)園3.5-3.7萬/平米4.5-5萬/平米75%5.8萬/平米6.5-14萬元/平米40%-90%深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地3.5萬/平米4.5-5萬/平米70%3.5萬/平米4.5萬/平米75%寶安片區(qū)深業(yè)U中心1.8-2萬/平米2.1-2.3萬/平米3.7萬/平米55%-60%市場定價體系市場定價趨勢：

研發(fā)辦公：

根據(jù)市場上研發(fā)辦公物業(yè)價格一般為周邊辦公物業(yè)價格70%左右；人才公寓：

人才公寓定價一般為同檔次公寓或住宅價格的55%-90%。

深圳U中心訪談：

考慮增值收益，開發(fā)商自己算了一筆賬，索性讓利給客戶，價格定到上限2萬元/平米，加快去化；公寓也提供裝修（投資客戶對裝修會更喜歡），但只是收回了一個成本價，沒有產(chǎn)生溢價，這和很多項目通過提供裝修來突破限價是很大的不同目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理項目核心問題梳理3Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2016土地維度：

人才公寓及商業(yè)建議積極與政府溝通補繳地價分割銷售，降低風險且快速回現(xiàn)保證項目快速開發(fā)根據(jù)土地出讓合同，本地塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)用房（不含創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房）可分割轉(zhuǎn)讓、配套單身宿舍及商業(yè)服務業(yè)設施限自用；地價內(nèi)涵方向二：

以租代售方向一：

帶產(chǎn)權(quán)分割銷售人才公寓商業(yè)地價按照市場評估地價扣減人才公寓部分已補繳低價計算，相對來說低價成本高價格實現(xiàn)周邊同物業(yè)價格50%-90%，溢價水平高；能快速回現(xiàn)客戶具有產(chǎn)業(yè)限制、必須以企業(yè)為單位購買，但后期可通過注冊公司，拓寬產(chǎn)業(yè)類型解決優(yōu)點配套部分無需繳納增值收益，可分割產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)，價格相比以租代售較高缺點需補地價，客戶有產(chǎn)業(yè)及企業(yè)限制；產(chǎn)權(quán)歸客戶不能抵押無需再補繳地價一般為周邊同類型物業(yè)價格的40-60%；能快速回現(xiàn)無特殊門檻限制，簽訂長租合同無特殊產(chǎn)業(yè)限制，可以個人客戶購買，不用補繳地價；獨立大產(chǎn)權(quán)可作抵押；是簽訂長租協(xié)議；價格相對低，客戶抗性大（政府監(jiān)管嚴），品牌要求高方向三：

出租運營無需再補繳地價租金收益為主，回收期長無特殊門檻限制，但招商運營能力要求高無特殊產(chǎn)業(yè)限制；獨立大產(chǎn)權(quán)可作抵押；未來長期收入穩(wěn)定前期投入大，現(xiàn)金回流難；對運營能力要求高核心問題梳理Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2016產(chǎn)業(yè)維度：

驗證項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向可行性、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)品落位核心問題梳理項目已批復產(chǎn)業(yè)定位方向為打造新能源、新材料研發(fā)基地產(chǎn)業(yè)方向原則1：

符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢；符合國家、深圳產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展布局原則2：

符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位及上層次規(guī)劃的要求原則3：

符合與周邊園區(qū)產(chǎn)業(yè)的互動、錯位發(fā)展的需要原則4：

以區(qū)域競爭力和產(chǎn)業(yè)吸引力為衡量標準原則5：

對項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備帶動性產(chǎn)業(yè)定位一般性原則：

對項目產(chǎn)業(yè)方向研判主導產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品定位產(chǎn)業(yè)落位客戶研究主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)客戶研究：

客戶需求，客戶痛點市場研究市場研究：

市場產(chǎn)業(yè)空間載體形式，典型項目研究，未來發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)品落位問題Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2016物業(yè)產(chǎn)品維度-功能轉(zhuǎn)換：

研發(fā)辦公功能上轉(zhuǎn)變?yōu)長OFT產(chǎn)品從建筑可行性、溢價、去化速度、產(chǎn)品可行性方面均具有可行性，關(guān)鍵難點在于項目報批報建以及轉(zhuǎn)換體量論證核心問題梳理百葉排水管道管道嘉霖.華禧遠洋新干線萬科天譽商業(yè)指標、辦公+公寓指標改成loft公寓，預留上下水管道、燃氣接口、設獨立洗手間和百葉商業(yè)性辦公用地的辦公產(chǎn)品通過預埋和二次裝修改造成4.5米loft公寓，產(chǎn)品是32-65㎡2-5房，迎合市場空白，銷售良好商業(yè)性辦公改成loft公寓，通過預留供水主管，同時廚房、衛(wèi)生間等上下水管一致等手段解決上下水問題電梯無差異：

辦公產(chǎn)品改成公寓產(chǎn)品在電梯設施方面形成的梯戶比對產(chǎn)品的影響無差異獨立洗手間+排水同層排水：

以往辦公樓采用垂直排水系統(tǒng)，目前多采用同層排水，可有效解決每戶排水問題排污、燃氣預埋接口：

提前每戶分割時期預埋接口，方便日后二次改造時期增加通燃氣二次裝修嘉霖華禧本項目研發(fā)辦公27.39萬平米，且區(qū)域辦公市場不成熟，市場消化及接受存在一定的難度，因此可考慮功能是否具備轉(zhuǎn)變?yōu)長OFT的可能性研發(fā)辦公Codeof