企業資產案例一、企業基本信息1.企業名稱：XX房地產開發有限公司2.注冊資本：1000萬元3.經營范圍：房地產開發、銷售、租賃、物業管理等4.資產信息：位于北京市朝陽區的一處商業寫字樓，建筑面積為5000平方米，已經竣工并取得房產證，目前空置待售。二、資產評估流程三、相關資產標的估算（一）資產基本數據：·資產名稱：XX商務中心·資產類型：商業寫字樓·資產位置：北京市朝陽區·資產面積：5000平方米·資產權屬：XX房地產開發有限公司·資產狀態：已竣工，空置待售所用評估方法本次評估采用市場比較法，即利用市場上同類或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的評估方法。估算過程選取可比實例根據評估人員對北京市朝陽區商業寫字樓市場的調查，我們從收集的交易案例中選擇了近期發生交易的與被評估對象同類或類似的3個可比實例。可比實例的基本信息如下表所示：序號實例名稱位置面積（平方米）交易價格（元/平方米）交易日期1YY商務中心朝陽區A路4500400002023年3月2ZZ商務中心朝陽區B路5500380002023年4月3TT商務中心朝陽區C路6000360002023年5月建立比較基礎被評估對象與三個參照物的比較因素條件及描述如下表所示：比較因素被評估對象實例1實例2實例3地理位置朝陽區D路，距離CBD較遠，周邊配套設施一般，交通便利性較低。朝陽區A路，距離CBD較近，周邊配套設施完善，交通便利性高。朝陽區B路，距離CBD適中，周邊配套設施良好，交通便利性中等。朝陽區C路，距離CBD較遠，周邊配套設施一般，交通便利性較低。建筑面積5000平方米，屬于中等規模。4500平方米，屬于中等規模。5500平方米，屬于大型規模。6000平方米，屬于大型規模。建筑結構和設計風格現代化的鋼混結構，外觀簡潔大氣。現代化的鋼混結構，外觀簡潔大氣。現代化的鋼混結構，外觀簡潔大氣。現代化的鋼混結構，外觀簡潔大氣。裝修和設施標準精裝修，設施齊全，符合商務辦公要求。精裝修，設施齊全，符合商務辦公要求。精裝修，設施齊全，符合商務辦公要求。精裝修，設施齊全，符合商務辦公要求。資產狀態已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。調整、修正各可比實例的交易價格由于可比實例與被評估對象在地理位置、建筑面積、交易日期等方面存在差異，因此需要對這些差異進行分析調整和修正。我們采用百分比調整法進行修正，具體如下：·地理位置修正：根據市場調查和專家意見，我們認為地理位置對商業寫字樓價值的影響主要體現在周邊配套設施和交通便利性兩個方面，我們分別給予40%和60%的權重，并根據不同位置的優劣程度給予相應的調整系數。具體如下表所示：位置周邊配套設施交通便利性地理位置綜合調整系數朝陽區A路1.101.101.10朝陽區B路1.051.051.05朝陽區C路0.950.950.95朝陽區D路0.950.950.95·建筑面積修正：根據市場調查和專家意見，我們認為建筑面積對商業寫字樓價值的影響主要體現在規模效應和流動性兩個方面，我們分別給予50%和50%的權重，并根據不同面積的大小給予相應的調整系數。具體如下表所示：面積（平方米）規模效應流動性建筑面積綜合調整系數<40000.900.900.904000-60001.001.001.00>60001.101.101.10·交易日期修正：根據市場調查和專家意見，我們認為交易日期對商業寫字樓價值的影響主要體現在市場價格變化和時間價值兩個方面，我們分別給予50%和50%的權重，并根據不同交易日期與評估基準日（2023年6月）的時間差距給予相應的調整系數。具體如下表所示：時間差距（月）市場價格變化（%）時間價值（%）交易日期綜合調整系數<3-2.00%-2.00%-4.00%3-6-1.00%-1.00%-2.00%>6-0.50%-0.50%-1.00%綜合以上三方面的調整，我們得到各可比實例的修正后的交易價格如下表所示：序號實例名稱原始交易價格（元/平方米）地理位置調整系數建筑面積調整系數交易日期調整系數修正后的交易價格（元/平方米）1YY商務中心400001.10/0.95=1.161.00/1.00=1.000.96/0.99=0.9740000*1.16*1.00*0.97=449922ZZ商務中心380001.05/0.95=1.111.10/1.00=1.100.98/0.99=0.9938000*1.11*1.10*0.99=454373TT商務中心360000.95/0.95=1.001.10/1.00=1.100.99/0.99=1.0036000*1.00*1.10*1.00=39600確定被評估對象的評估價值根據修正后的交易價格，我們采用算術平均法計算被評估對象的評估價值，即將三個可比實例的修正后的交易價格相加，再除以三，得到被評估對象的評估價值為43343元/平方米。因此，被評估對象的總價值為5000*43343=216715000元。評估結論綜上，我們采用市場比較法對XX房地產開發有限公司位于北京市朝陽區的一處商業寫字樓進行了評估，得到其評估基準日（2023年6月）的評估價值為216715000元。附件：-供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。-替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。-最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。-估價時點的原則：估價時點又稱：估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。房地產市場是不斷變化的，