目錄第一節概述2第二節物業管理總體設想4第三節擬采取管理方法及工作計劃5第四節管理人員配置及培訓10第五節管理規章制度建立11第六節物業管理報價書及經費收支測算19第七節住宅區檔案建立和管理27第八節各類經營管理服務指標承諾30第九節保安、設施設備、保潔服務實施方案36第十節便民服務及特約服務58第十一節小區文化61第一節概述一、海上名門項目：海上名門總建筑面積153706.55平方米，其中商業面積14514.4平方米，會所面積2575.96平方米，住宅面積114226.97平方米，地下20787.01平方米，共建有30幢樓。綠化率達50.54%。二、企業概況×××物業管理關鍵從事住宅、大廈物業管理和服務和裝飾裝潢和商品經營。企業在物業管理服務上建立了一整套科學化、標準化、規范化管理和經營體系。企業以品牌發展為起點，不停探索經營管理新路子，崇尚業績、重視工作改善考評—激勵制度，使企業全體職員一直以主動心態和專業化服務技能，為用戶提供價格比高品質、專業化服務。企業制訂了完善管理規章制度，并嚴格考評。從作息時間到工作實績，從保潔、保安、維修工到收費員，做到任務明確，獎懲分明。為業主提供全方位高質量服務是我們宗旨，使業主生活無后顧之憂是我們努力目標。企業除開展日常保安、保潔、保綠、公共部位維修業務外，還提供多種特約便民服務，開設房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費、代購物品等服務。數年來，我企業以其規范管理、優質服務、精湛智能化管理技術，贏得了上海市房地產業內人士贊譽和關注。三、企業優勢1、含有一支高素質管理及運行隊伍。經過不停地開拓創新、兢兢業業，塑造了一批高素質×××物業人員。人員業務素質高，動手能力強，一專多能，一職多能，隊伍精干，完全能滿足海上名門管理需要。2、形成了一套完整科學管理運作模式和質量管理體系。該模式涵蓋物業管理相關設備維護保養、房管、用戶服務，保安、清潔、車輛管理、消防管理、小區文化等各個步驟，凝聚了×××物業人多年心血，吸收了南通市同行優異經驗，管理運作標準化、規范化程度達成南通市優異水平，是我們對事業執著追求結晶。3、高級物業管理人才優勢。企業中高層管理人員均獲全國物業管理企業經理上崗證，有著豐富項目創優經驗，這些經驗必將對管好海上名門、塑造物業管理品牌形象起到極大促進作用。4、含有珍愛機會、全情投入激情。我企業是一個正在發展中企業，在猛烈市場競爭面前，我們珍愛市場給每一次機會。海上名門是海門市高尚住宅區，經過分析投標項目標物業管理特點和我企業實力和優勢，我們堅信我們完全有能力管理好該項目，完全有能力滿足業主對該項目物業管理標準期望。假如雙方有機會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項目標物業管理嶄新形象，實施雙贏局面。第二節物業管理總體設想依據住宅小區物業管理本身運作規律，針對海上名門日前實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該物業管理服務工作中應著重抓好以下幾項工作：一、實施綜合治理，還原一個清潔海上名門。×××物業接管海上名門以后，首先將對小區環境進行綜合治理，具體方案是；1、對小區衛生綜合治理，把公共場所、場地衛生根本打掃潔凈，關鍵清理衛生死角，全方面進行“滅四害”消殺、清除全部垃圾雜物、泥沙等，還小區一個潔凈整齊環境。2、對全部沙井、溝渠進行疏通清淤工作，保障排水系統通暢。3、對小區公共設備、機房、值班室、宿舍等公共設施進行全方面檢修維護，使其恢復正常工作狀態。二、健全、完善保安系統，把小區安全工作放在第一位，安全工作包含治安和消防安全兩大方面。1、建立健全適合海上名門實際安全管理要求并嚴格實施。2、對全體保安人員聘用實施嚴格把關，嚴格審查資歷、經歷、確定無不良統計，并實施擔保人制度。3、利用技防和人防相結合，不留安全隱患和死角，對保安員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。4、對消防設備、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態。5、加強對業主、住戶治安消防意識和知識宣傳，做到全民含有防范能力。確保海上名門安全萬無一失。三、逐步改善綠化環境，建造一個舒適優美小區。海上名門綠化環境經過精心設計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發揮我們多年對東苑半島等管理經驗，結合小區環境特點，對小區綠化進行改造，并精心管理，精心修造，把海上名門塑造成一個四季花開、鳥語花香漂亮高級小區。四、以人為本，實施人性化管理，塑造海上名門形象。為了管理好海上名門，在對小區環境進行綜合治理同時，最關鍵是塑造人氣，盡最大努力去調動業主住戶主動性。大家家園大家關心，我們將堅持我企業“業主、住戶至上，服務第一”服務宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐一走訪業主、住戶，廣泛征求意見和提議，集思廣益，事事四處為業主、住戶利益著想，以誠待人，以誠感人，和全體業主、住戶及業主委員會一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們雙手和智慧，塑造海上名門美好形象，確保物業保值和增值。第三節擬采取管理方法及工作計劃第一部分擬采取管理方法一、管理體制接管海上名門物業管理以后，形成以業主委員會為主，居委會、派出所參與住宅共管體制，管理處于業主委員會和企業直接領導下，依據所簽委托管理協議條款要求，嚴格實施《物業管理條例》及其實施細則，對海上名門實施綜合一體化物業管理。管理指導思想是：以社會效益為主，經濟效益、環境效益有機結合，為業主提供一流服務。（一）外部管理體制政府主管部門業主管理委員會業主管理委員會×××物業管理海上名門管理處海上名門管理處（二）海上名門管理處組織管理架構×××物業管理依據物業管理服務協議，設置海上名門管理處，財務實施獨立核實。管理處組織架構圖以下：海上名門管理處組織架構圖消防小區文化內勤檢驗用戶服務收費房管維消防小區文化內勤檢驗用戶服務收費房管維修運行清潔綠化主任管理員管理員保安車輛管理保安隊（三）海上名門管理處組織架構說明1、管理處內部采取直線職能制組織形式，盡可能降低管理步驟，提升工作效率和確保信息渠道通暢。2、在崗位設置上，充足考慮到海上名門規模偏小，硬件設施優異特點，崗位設置少而精，降低中間層，滿足海上名門實際需求，降低管理成本。3、要求管理處管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大程度地壓縮人員定編數量。二、監督約束機制（一）海上名門監督約束機制示意圖門雙周檢制度雙周檢制度定時巡查回訪回訪業主業主（二）海上名門監督約束機制說明1、由政府部門、業主及業主委員會、物業管理企業對管理處實施全方位監督。2、管理處內部運作公開透明，便于大家監督。3、強化物業管理企業及管理處檢驗考評職能，考評結果和職員工資待遇掛鉤。三、激勵機制（一）激勵機制示意圖激勵機制激勵機制獎懲體系酬勞體系獎懲體系酬勞體系培養提升體系溝通體系企業文化體系培養提升體系溝通體系企業文化體系（二）激勵機制說明1、企業激勵機制分為兩個層次，第一層次為職員直接感受酬勞及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業文化體系，滿足職員精神需求。2、經過合理酬勞體系設計，完善績效管理和考評，嚴格獎懲體系，真正做到獎懲分明，優勝劣汰，保護職員長久工作熱情及動力。3、經過加強溝通，加強企業文化建設，引導職員形成共同價值取向和文化觀，確保職員主動主動愉快地從事本職員作。同時對主動上進，追求自我提升職員，給她們提供培訓再教育機會，伴隨企業發展，使職員本身能力不停提升，盡可能發明條件滿足職員自我價值實現愿望。四、管理工作控制方法1、采取定點檢驗方法，經過管理處受理投訴，追溯處理問題全過程，檢驗有沒有推拖、應付之現象，發覺問題立即糾正。2、實施“走訪管理、層層檢驗”，主任、管理員定時、不定時對各類人員工作進行檢驗、量化考評獎優罰劣，從而不停改善工作質量。3、實施動態信息反饋控制，定時或不定時走訪住戶、街道辦及派出所，聽取她們對管理處意見和提議，并在工作中給予改善。第二部分工作計劃依據管理方法和管理運作步驟，我們將工作計劃分為接管管理和常規管理兩部分，根據輕重有序、科學實效標準，確定以下管理工作計劃。一、接管管理工作計劃海上名門進駐管理、對于接管管理工作尤為關鍵。首先要接管原來開發商所移交海上名門建設施工驗收多種圖紙資料，其次還要辦理相關業主多種入伙、交費資料，方便以后進行完善管理服務，更為了海上名門業主切身利益，所以在接管時我們將認真進行接收，嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對于各類設備設施，結合設備檔案，認真查對，辦好接收手續。序號項目內容時間一檔案接管海上名門建筑施工完工全套資料業主資料檔案歷年業主交費統計簽署委托管理協議后一周內二設備接管公共設備接管公共設備技術、維修檔案三環境整改海上名門內環境綠化整改二、正常期管理工作計劃序號項目內容時間一機電設備維修養護設備基礎資料管理設備運行管理設備維修管理設備能源和安全管理5月起二保安管理治安管理交通、車輛管理消防管理5月起三小區環境管理園林綠化管理清潔衛生管理5月起四財務管理費用收取2、財務記帳5月起五小區文化活動開展小區宣傳舉行小區活動5月起六便民服務和完善配套為住戶提供便民服務5月起第四節管理人員配置及培訓一、管理服務人員配置（一）海上名門管理處人員配置方案主任1人主任1人炊事員1人清潔綠化清潔工16人保安隊維修工6人管理員6人炊事員1人清潔綠化清潔工16人保安隊維修工6人管理員6人人員配置說明：海上名門管理處擬配置各類人員52人，其中管理人員7人，技工6人，通常層職員39人。在管理人員中，大專以上學歷3人。（二）人員素質要求崗位性別要求年紀要求文化程度要求工作技能及工作經驗要求人員素質主任男50歲以下大專以上1、經管專業或機電專業2、五年以上工作經驗3、具物業管理經歷4、有較強溝通及協調能力內部選派管理員不限35歲以下大專1、物管或經營專業2、三年以上工作經驗3、熟練使用電腦4、熟悉會計業務內部選派和外聘相結合管理員男35歲以下大專以上1、建筑或機電專業2、三年以上物業管理經驗3、熟悉物業管理法律法規，具物業管理上崗證內部選派維修工男40歲以下中專以上1、有中級電工及弱電以上操作證三年以上專業工作經驗3、具土木維修經驗內部選派和外聘相結合清潔工不限40歲以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.552、五官端正，動作麻利3、有專業經驗優先4、會使用清潔設備優先班長內部選派，衛生員外聘保安員車管員男20—26歲高中1、退伍軍人，黨員優先2、身體健康，儀容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物業管理經歷者優先內部選派和外聘相結合二、管理服務人員培訓（一）培訓工作標準理論聯絡實際，學用一致，按需施教，講求實效。（二）培訓系統實施運作1、培訓系統圖培訓計劃培訓計劃修正實施崗位應用崗位應用培訓組織培訓考評培訓考評系統圖說明：（1）針對海上名門管理特點來設置培訓目標并擬訂實施計劃。（2）有效利用多種培訓形式和方法，確保培訓達成預期效果。（3）經過對職員進行考評，以了解培訓有效性及職員接收程度。（4）依據對考評結果評定和反饋，立即調整培訓思緒并確定未來培訓關鍵。強調將理論應用到實踐工作中。2、培訓組織方法（1）培訓職責①管理處負責職員日常培訓計劃、協調、組織、考評等工作。②主管級以上管理人員依據企業提出培訓計劃進行逐層培訓，并對培訓實施評定和反饋。（2）培訓形式實施企業和管理處兩級培訓，依據培訓要求，采取多個形式對職員進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓關鍵形式。（3）培訓實施步驟職員培訓分為三個階段，即：崗前培訓——崗位轉正培訓——在崗培訓。每位新入職職員必需接收為期一周入職培訓，內容詳見《新職員公共培訓科目》。三個月試用期滿后，經考評合格后方可轉正。轉正以后職員將接收長久連續在崗培訓，內容詳見《多工種培訓科目表》。全部培訓課程結束后均進行考評、評價，并歸檔管理。（三）培訓內容及目標1、新職員公共培訓科目序號公共科目名稱具體內容一禮儀知識：1、常見禮儀知識2、《×××物業管理企業儀表、儀態、行為規范》二服務意識：三企業文化：1、企業發展史及基礎情況介紹2、企業經營理念3、《職員手冊》4、內部管理規章制度四海上名門基礎情況介紹及二次裝修管理關鍵點五行業法規：建設部及南通市物業管理方面法規條例六物業管理基礎知識七安全知識及消防知識2、保安員及車管員培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一單兵隊列動作2、三大步法3、體能訓練逢周一至周五天天訓練一小時培養組織紀律性練就扎實基礎功二擒拿格斗基礎功2、捕俘拳3、防衛術逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛技能三內務管理每七天一次檢驗評選保持宿舍潔凈整齊四工作例會（政治思想及職業道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟總結本身存在不足五《保安服務工作手冊》每個月一次培訓考評熟練掌握保安員崗位職六保安服務規章制度及相關法規政策每個月一次培訓考評熟悉相關法律常識，提升理論水平七《消防管理工作手冊》每個月一次培訓考評了解消防基礎知識，救火基礎程序及各自職責八突發事件應急處理，緊急集合演練每三個月一次提升突發事件處理能力九消防實戰演練，傷員救護知識每六個月一次提升消防實戰能力3、清潔工（綠化工）培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治思想及職業道德教育，工作講評及分析）每七天一次提升思想覺悟，總結本身存在不足二內務管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊三《清潔服務工作手冊》《綠化服務工作手冊》每個月一次培訓及考評熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責、操作規程、工作標準四每三個月一次培訓和考評提升工作技能，保持工作效率五清潔環境保護方面管理條例園藝方面管理條例每三個月一次培訓及考評熟悉相關法律常識，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長通常常識每三個月一次七每六個月一次提升消防實戰能力4、維修技工培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治思想及職業道德教育，工作講評及技術交流）每個月召開一次提升思想覺悟，總結本身不足，提升技術水平二內務管理每個月一次檢驗保持宿舍潔凈整齊三《維修服務工作手冊》《設備管理工作手冊》《消防管理工作手冊》熟悉技工崗位職責、操作規程、工作標準，掌握消防知識和設備管理知識四房屋維修方面管理條例，房屋修繕標準每三個月一次培訓考評熟悉相關法律常識，提升理論水平五小區內水、電、消防管道走向，設備設施特點，維修服務范圍每三個月一次培訓考評了解和熟悉小區情況，提升工作效率六土建、機電、給排水等相關專業基礎管理知識每六個月一次培訓考評七設備及機具操作演練和保養規程每六個月一次培訓和考評檢驗技工實際操作能力八技術大比武每十二個月一次綜合評選，提升技能九每六個月一次提升消防實戰能力第五節管理規章制度建立“沒有規矩，不成方圓”。健全、規范管理規章制度是我們實施科學管理、提供優質服務依據，也是我們塑造物業管理品牌確保。我們將嚴格根據ISO9001質量確保體系要求，對海上名門實施專業化、規范化管理。同時，依據海上名門實際情況，我們制訂了完善管理規章制度。限于篇幅，我們僅將海上名門管理規章制度目錄摘錄以下：一、公眾制度1、海上名門精神文明建設條約2、海上名門樓宇使用及維護管理要求3、海上名門裝修管理要求4、海上名門裝修管理條約5、海上名門裝修人員管理要求6、海上名門物品搬進（出）管理要求7、海上名門治安管理要求8、海上名門清潔衛生管理要求9、海上名門園林綠化管理要求10、海上名門消防管理要求11、海上名門交通車輛、停車場管理要求12、海上名門環境保護管理要求13、海上名門供水、供電、供氣管理要求14、海上名門臨時用電管理要求二、內部崗位職責1、管理處主任崗位職責描述2、保安隊長崗位職責描述3、管理員崗位職責描述4、保安員崗位職責描述5、車管員崗位職責描述6、清潔員崗位職責描述7、維修工崗位職責描述8、綠化工崗位職責描述9、炊事員崗位職責描述三、內部行政管理制度1、職員守則2、職員培訓制度3、職員錄用制度4、勞動協議管理要求5、請銷假制度6、崗位考勤制度7、工作制度8、職員考評制度9、獎懲制度10、辦公用具管理制度11、職員宿舍管理要求12、職員食堂管理要求13、管理處回訪制度14、接待來訪投訴工作制度15、檔案管理制度16、電腦管理制度17、安全操作制度18、防火安全檢驗制度四、工作步驟1、海上名門管理處整體運作步驟2、小區文化活動實施步驟3、業主投訴處理步驟4、物業接管驗收步驟5、業主入住步驟6、二次裝修管理步驟7、檔案建立和管理步驟8、服務質量評價及不合格服務控制服務9、物料控制步驟10、設備設施維修養護工作步驟11、業主室內維修工作步驟12、治安事件處理工作步驟13、環境管理工作步驟14、消防應急處理步驟15、培訓工作步驟五、職員工作崗位考評及獎懲1、獎勵措施2、企業考評制度第六節物業管理報價書及經費收支測算一、投標報價書項目名稱海上名門物業所在地海門市物業總建筑面積153706.55物業管理費報價1、物業管理費標準：小高層物業管理費：4.50元/月.平方米多層物業管理費：3.00元/月.平方米別墅物業管理費：5.00元/月.平方米商業物業管理費：5.00元/月.平方米2、會所年物業管理費：80萬元/年3、前期創辦費：創辦費總額602302元二、物業管理經費收支基礎標準1、“以收定支”標準海上名門在制訂物業管理收費時考慮到業主承受能力，收費標準均照南通市收費指導，并在此基礎上精打細算，計劃使用，合理開支。2、“透明管理”標準編制費用開支計劃，物業企業僅收取合理管理傭金，其它收入均投入到管理中，費用開支預決算經過業主委員會審查確定，并按要求定時公布賬目。三、日常物業管理費及創辦費測算（一）測算依據1、南通市物業管理收費相關法律收費指導標準及文件；2、我企業多年物業管理經驗數據，并參考現行市場行情及行業測算通例；（二）海上名門物業管理公共服務費測算（見附表一）。（三）海上名門前期創辦物資（見附表二）。四、“兩金”管理和使用海上名門公用設施專用基金、房屋本體維修基金管理和使用按《物業管理條例》、《南通市住宅區公用設施專用基金管理試行要求》、《[南通市房屋本體維修基金管理要求》實施。海上名門物業公共服務費測算表(附表一)序號項目測算依據測算式測算結果

（年總支出）一人工費(1)+┅┅(6)2503800（1）管理人職員資管理人員8人（一正兩副），工資標準按人均5000元/人·月測算月工資標準×人數

5000×8×12480000（2）安全護衛人職員資安全護衛人員22人，三班兩運轉，每班7人，設隊長1名，工資標準按人均2200元/人·月計月工資標準×人數

2200×22×12580800（3）保潔人職員資保潔人員16人，設保潔主管一名，工資標準按人均1000元/人·月計月工資標準×人數

1000×16×1219（4）水電、智能化、機電

設備技術人職員資技術人員6人，工資標準按人均4000元/人·月計月工資標準×人數

4000×6×12288000（5）社會保險費工資45%（醫療10%，工傷4%，養老28%，失業3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×45%693360（6）福利費、培訓教育費

工會費工資17.5%（福利14%，培訓教育1.5%，工會費2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×17.5%269640二行政辦公費用（1）+（2）+（3）+（4）377040（1）辦公用低值易耗品、辦公設備保養綜合測算每個月支出0元年消耗

0×12240000（2）辦公用水、用電費用水：500方/月用電：8000度/月（智能監控用電）水費：1.80元/方電費：0.79元/度（用水方數×水費單價+用電度數×電度單價）（500×2.20+8000×0.79）×1289040（3）宣傳費、書報費綜合測算按元/月×1224000（4）通訊費、郵電費3部電話，管理處、值班室、報警監控接警用，月支出元×1224000三公共設施設備

日常維護費用1.住宅建筑成本為2500元/平方米；2.公用設施建造成本按住宅建筑成本40%；3.折舊年限為70年；4.維修養護費按月折舊費50%計2500元/平方米×40%÷70年×50%×153706.55平方米1097904四環境管理費用（1）+（2）68000（1）保潔工具、損耗、清潔用具消耗按4000元/人·年計，保潔14人4000元/年×1456000（2）除四害消殺費用綜合測算月支出1000元10001五公共秩序管理費用（1）44000（1）保安裝備、損耗

保安用具消耗按元/人·年計算，保安22人元/人·年×2244000六綠化維護費用綠化面積為43692.15；全部外包每平方米年費用20元873843七稅收一+┅┅六項9.05%計[一+┅┅六]×9.05%449295八企業利潤一+┅┅七項25%計[一+┅┅七]×20%1082776九總計6496658十建筑面積為128741.37；計算每平方米每個月平均物業管理費4.21注：上述測算不包含公共能耗，如：電梯電費、二次供水電費、景觀燈、

公共用水等，該項費用由我企業向業主每十二個月預收1500元/戶公用水、電費，

按實分攤。海上名門物業公共服務費收費標準序號項目收費標準備注1小高層物業費4.50元/平方米.月2多層物業費3.00元/平方米.月3別墅物業費5.00元/平方米.月4商業物業費5.00元/平方米.月5會所物業費80萬元/年海上名門前期創辦物資清單(附表二)序號物品名稱單位數量單價（元）金額（元）備注一辦公用具類1電腦臺96000540002愛普生1600K3針式

打印機臺135003500財務專用3愛普生噴墨打印機臺2300060004復印機臺1115傳真機臺210006科密考勤機臺1270027007塑封機臺18008008安裝電話部33009009數碼相機鈔機臺13000300011128兆優盤個4100400121.5匹空調（掛機）臺4250010000經理、財務、會議室、

工程維修、客服接待、值班室133匹空調（柜機）臺280001600014飲水機套330090015電話機部105050016寬帶接入項128028017辦公桌椅套12600720018接待臺發套23000600020茶幾張230060021文件柜個1515002250022住戶資料柜個40800323會議桌議椅把20200400025保險柜臺24000800026書報架套230060027白板套211022028職員工號牌批11500150029職員服裝套1048008320030對講機含電池部3610003600031入伙資料批100入伙時用32電話程控交換系統套150005000用于辦公室小計354800二安全、消防管理1警棍根1715025502隔離帶卷51206003反光錐個3012036004太陽傘把41506005崗臺個350015006白板塊21102207可充式電筒個912010808多用插座個6301809雨衣鞋雙144056011自行車輛9300270012通告牌塊525125133kg干粉滅火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全繩卷47530018水袋接口個4208019消防槍頭個43012020防毒面具個415060021消防帶米10015150022頭盔個412048023消防膠鞋雙43012024消防鍬把4208025消防桶個4104026鐵鍬桿個48032027消防服套41200480028消防腰帶只48032029警示帶卷412048030鐵圍欄個1060060001.5米/個小計32987三保潔、綠化類1連身雨衣套1010010002保潔工具批110000100003綠化工具批1500050004奧林匹斯K195型

高壓沖洗機臺122500225005XSS53剪草機臺2600016割灌機臺2400080007綠籬機臺2350070008垃圾推車臺161500240009高枝剪把230060010三節伸縮桿根2900180011花剪把512060012大剪把54522513藥水機個350150肩背式141.2米伸縮桿把25001000151.2米二節伸縮桿把2800160016推水地刮把212024017汽油機臺150005000小計100715四工程維護類1電焊機臺112001200用于焊接養護2進口手提切割機臺1680680用于日常維修3熱熔焊接機臺21000用于日常維修4管絲機臺24000用于日常維修5角磨機臺1750750用于日常維修6沖擊鉆臺216503300用于日常開孔7手電鉆臺26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通機臺130003000用于污水管道疏通9數字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個1095950用于日常維修12搖表（500V）套25001000用于日常檢測13排污泵1.5KW臺25001000用于日常搶修14管鉗把450200用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護161.5米鋁梯個25001000用于日常維修及保潔173米鋁梯個1800800用于日常維修及保潔185米鋁梯個1用于日常維修及保潔19工具柜個28001600放置工具20工作臺臺1工作臺面21工具箱套101001000放置工具22臺鉗臺1工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標示牌套110001000如：小心路滑等等小計34800五職員生活設施類1上下床張2740010800不含保潔、綠化2床上用具套5420010800軍被、墊被、床單等3電風扇臺141001400每4人1臺4熨斗套2100200職員用5電視機臺330009000職員用6DVD臺312003600職員用7洗衣機臺230006000職員用8電熱水器臺450000職員用9廚具批150005000職員食堂用10柜式冰箱臺130003000職員食堂用11消毒柜臺110001000職員食堂用12微波爐臺2300600職員食堂用13電飯堡臺44001600職員食堂用14其它零星物品批160006000職員食堂用小計79000累計602302第七節住宅區檔案建立和管理住宅區檔案資料是物業管理關鍵資源，建立完善檔案并進行科學管理是十分必需。所以，我們將在接管海上名門物業管理同時，對海上名門全部物業管理檔案進行接管，包含建筑施工、完工驗收圖紙、資料、和業主、住戶檔案資料等。在原來檔案基礎上，進行科學分類，并不停進行補充完善，應用計算機實施規范化管理，從而建立完整資料檔案庫。一、檔案接管1、成立管理處檔案資料室，專門負責海上名門檔案接管和管理工作。2、制訂檔案接管和管理工作步驟，檔案資料管理規章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責任制。3、對于海上名門工程技術、小區管理、經營財務、人事管理、規章制度及往來文件、質量管理文件檔案資料及其它檔案，進行分類編號、科學建檔，具體內容見附表。二、檔案管理1、充足利用計算機技術進行管理。在現代信息社會，廣泛地應用計算機，參與各行業、各方面工作，已成為現代化管理關鍵手段。在檔案管理上，充足發揮計算機所含有數據處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保留、方便使用等優勢，實現檔案管理科學化和現代化。2、采取計算機貯存和原始文書檔案雙軌制，實現檔案資料貯存方法多元化。盡可能把其它形式檔案資料轉化為電腦磁盤貯存，以利于保留、查找和利用。同時，利用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多個形式貯存信息，使抽象檔案資料具體、形象化，更易于利用和接收。3、做到檔案組卷分類科學化。編制統一檔案組卷分類說明書，要求應按部門分類，以內容分類，按同十二個月度，同一保留期限，同一保密程度次序進行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，分柜保留。住戶檔案資料分類標準是每組團按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔，但要充足考慮原接管檔案分類實際。4、加強檔案安全、保密工作。應符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮要求。落實實施國家保密法，管理處部分檔案按其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機密、秘密三級，其它為一般檔案，不一樣密級檔案在保管和利用方面將區分對待。三、檔案利用1、職員因工作需要借閱檔案，應辦理借閱登記手續，并要求借閱期限。2、檔案銷毀，應填寫銷毀單，并經管理處主任同意后方可實施，銷毀單由檔案室管理員保留。附表：海上名門檔案資料分類目錄項目內容住宅管理1、業主委員會工作：業主委員會章程、文件、通知、資料、歷次活動統計等2、住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房協議、住戶記錄表、業主條約、住戶證件、驗房簽收表、鑰匙發放統計等）、住戶投訴、回訪統計，住戶意見調查、統計統計3、小區文化：小區文化活動計劃、統計（簡報、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結5、綠化管理：綠化工作統計及檢驗統計，消殺、病蟲害檢驗防治統計、綠化設備清單、使用及保養統計6、車場管理：入住戶辦理停車卡統計、辦卡車輛檔案、巡視路線、統計、丟失車輛處理統計、交接班、值班統計，搬/入出統計7、消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區消防設施管理情況及相關消防治安情況統計。工程技術管理1、海上名門建設完工資料：報建資料、海上名門紅線圖、計劃圖、總平面完工圖、、建筑物完工圖（建筑、結構、給排水、電氣、煤氣等）、構筑物完工圖、公共設施完工圖、室外管網完工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統配線、排雨排污等）、綠化工程完工圖等2、海上名門改造變更資料：各類改造完工圖、裝修及驗收資料（裝修申請表、責任書、裝修圖、施工隊資料、驗收資料等）、海上名門改造計劃3、房屋及公共設施維修（維護）：房屋重大維修資料、公共設施重大維修資料、日常維修資料（申請統計、回訪統計、維修派工單等）、大修改造計劃、故障事故匯報、公共設施巡檢統計等4、設備資料：設備管理（維修保養規范、設備臺帳及更新統計、工程驗收資料等）、設備技術（設備使用說明書、圖紙）、設備運行、維修保養資料（通訊、水電、智能化系統、消防等）5、科技圖書及資料：各類技術手冊、標準、規范、產品樣本和資料、其它技術信息和資料等經營財務1、經營管理資料：房產面積資料、經營收費標準等2、3、財務管理：各類會計憑證、賬簿、報表等人事勞資1、人事：職員花名冊、資質證實資料、職員體檢表、考評表、工傷保險資料、各類統計報表等2、勞資：職員工資、考勤、各類休假、獎金發放統計、各類統計報表等3、培訓：培訓計劃、職員培訓統計、培訓考評統計等規章制度及往來文件管理及運作規章制度政府、主管部門頒發法律法規文件×××物業管理企業文件其它外來文件本管理處發出通知、公告、匯報、信函等公文質量管理文件1、質量體系文件：質量手冊、運作程序文件、作業指導書2、質量管理資料及統計：內部質量審核資料、管理評審資料、糾正和預防方法匯報、其它統計及資料檔案管理資料1、檔案銷毀匯報及清單檔案接管、移交統計其它第八節各類經營管理服務指標承諾一、管理經營指標承諾及擬采取方法（一）管理服務費收取率國優標準＞98%省優標準＞98%承諾指標測定依據實收費用額/應收費用總額×100%＞98%保證措施1、加強宣傳，提升業主對物業管理消費意識。2、對住宅用戶采取銀行定時托收服務。對于欠交管理服務費行為，我們將采取業主條約中要求合理方法給予催繳，必需時采使用方法律手段作為催繳方法。經協商采替換為出租等方法盤活長久空置住宅。二、管理服務指標承諾及擬采取方法（一）維修工程質量合格率及回訪率1、維修工程質量合格率市優標準100%承諾指標100%測定依據質量合格維修單數/總維修單數×100%=100%保證措施1、加強對維修技工專業培訓，全部技術人員持證上崗，嚴格根據操作規程進行維修。2、維修工程實施業主、用戶質量簽收制度。3、加強外購材料、備件驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業主檢驗確定。4、較為復雜維修工程，事先應制訂具體工作方案，同時要求管理員到現場進行指導、監督和驗收。2、維修服務回訪率企業內控標準100%承諾指標100%測定依據維修回訪數/總維修單數×100%=100%保證措施1、維修實施100%回訪制，采取電話、上門、書面征集等方法進行回訪，確保反饋渠道通暢。2、每個月5日前由管理員對上月維修單進行統計、分析，并提交分析匯報。（二）公共清潔保潔率企業內控標準399%承諾指標399%測定依據清潔保潔達標面積/清潔保潔總面積×100%399%保證措施1、配置完善垃圾搜集及處理設施，方便業主使用，加強宣傳教育，提升業主保潔意識，并搞好自家院內清潔工作。2、垃圾日產日清，封閉轉運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。3、每日巡視檢驗清潔保潔情況，發覺問題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過地凈”。（三）治安案件發生率企業內控標準≤0.5%承諾指標≤0.5%測定依據案件發生次數/入住總戶數×100%≤0.5‰保證措施1、提供二十四小時保安服務。充足發揮技防手段作用。2、嚴格控制外來人員進入，外來施工單位必需簽署施工責任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應和快速支援”體系。4、實施業主搬出/入登記制度，嚴格控制物料進出。5、保安員實施準軍事化管理，定時進行軍事素質和業務技能培訓，不停提升處理可疑或突發事件能力。要求保安員立即熟悉海上名門用戶業主人、車情況。（四）火災年發生率市優標準＜0.1%承諾指標＜0.1%測定依據火災發生次數/總入住戶數×100%＜0.1%保證措施1、實施全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制訂嚴格消防管理制度和具體消防應急作戰方案，每六個月組織一次消防實戰演練。3、海上名門全部動火作業，施工單位必需事先申報并辦理動火登記手續。施工單位應指定動火部位監控人，并配置足夠消防器材。4、定時為業主提供安全用電檢驗，立即消除隱患。5、加強巡視和維修養護工作，確保消防設施設備完好。（五）業主年有效投訴率和處理率1、年有效投訴率市優標準＜5‰承諾指標＜2‰測定依據有效投訴次數/入住總戶數×100%＜2‰保證措施1、不停培養和樹立職員服務意識，為業主提供優質服務，使職員追求業主百分之百滿意。2、保持業主和企業之間溝通渠道通暢，設置投訴電話和投訴信箱，不停超越業主服務需求，立即改善工作中存在問題和缺點。2、投訴處理率市優標準＞95%承諾指標＞98%測定依據處理有效投訴次數/有效投訴總次數×100%＞98%保證措施1、實施二十四小時值班，接收業主各類投訴。值班員做好投訴統計，并依據投訴內容傳輸至相關責任部門。2、各責任部門接到投訴后應立即采取補救方法，并在預定時間內向業主回復。臨時無法處理問題應制訂處理計劃并向業主進行解釋。3、投訴處理率作為部門及職員個人每個月工作考評關鍵指標直接和工資掛鉤。（六）業主綜合服務滿意率國優標準＞95%省優標準＞95%市優標準＞95%承諾指標＞95%測定依據滿意戶數/入住總戶數×100%＞95%保證措施1、實施開放管理，向業主公開服務內容、服務質量標準，使物業管理工作一直處于業主監督之中。2、設置咨詢意見箱和投訴受理電話。每六個月向業主作一次業主滿意率調查，由主任主持對調查結果及業主反饋意見進行分析，立即調整和改善管理服務方案。對不合格項提出糾正和預防方法，并將實施結果直接向業主公布。3、經過每三個月召開一次質量分析會，每六個月組織一次內部質量審核，每十二個月開展一次管理評審等活動，不停改善和完善質量確保體系，確保業主滿意。（七）公共綠化完好率企業內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%保證措施1、制訂科學綠化養護計劃，并嚴格實施。2、管理員每日對綠化養護情況進行巡視檢驗，并將檢驗結果作為綠化工考評依據之一。3、定時開展環境保護宣傳，組織園藝方面小區活動，增強業主珍惜綠化自覺性并養護和管理好自家綠化地。（八）道路、車場完好率企業內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%保證措施1、制訂具體養護計劃，定時巡視和維護。2、市政工程進入轄區內施工，管理處派人跟蹤幫助管理并立案。（九）管理人員專業培訓合格率企業內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據管理人員培訓合格人數/管理人員總數×100%≥98%保證措施1、建立嚴格培訓制度并制訂具體培訓計劃，配置專職培訓員和優異培訓設施。2、入職培訓、崗位技能培訓、素質提升培訓和理論政策培訓相結合，采取優異培訓方法確保培訓效果。3、強調理論和實踐相結合，培訓和考評相結合，采取有針對性“啄木鳥式”培訓方法，不停提升職員工作能力和工作績效。（十）檔案建立和完好率企業內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據完好檔案數量/應建檔案總量×100%≥98%保證措施1、制訂嚴密檔案管理制度，配置兼職人員管理，配置完善檔案儲存設施及場所，加強檔案資料搜集、分類和歸檔管理。2、采取原始資料和電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料安全可靠，實現檔案資料儲存方法多元化。（十一）公共照明完好率市優標準＞99%承諾指標＞99%測定依據完好公共照明燈具數量/公共燈具總數量×100%＞99%保證措施1、值班電工每日進行定時檢驗，發覺損壞立即更換。2、對業主反應公共照明故障，10分鐘內抵達現場維修。（十二）消防設施設備完好率市優標準＞98%承諾指標＞98%測定依據消防設施、設備完好數量/消防設施、設備總數量×100%＞98%保證措施1、建立嚴格各類消防設施、設備定時巡檢、保養制度，切實根據制度實施。2、對各類消防設施，指定專員負責，建立責任追究制度。3、建立嚴格抽檢制度，獎罰分明。4、按消防設施不一樣功效，進行分類，分別計算完好率。（十三）違章發生率企業內控標準＜1%承諾指標＜1%測定依據發生違章戶數/總入住戶數×100%＜1%保證措施1、加強物業管理各項規章制度宣傳教育。2、嚴格根據業主條約辦事，樹立管理處權威。3、加強巡視，立即發覺問題，盡早杜絕違章事件。（十四）違章處理率企業內控標準100%承諾指標100%測定依據處理違章戶數/違章總戶數×100%=100%保證措施1、有章必循，有法必依。2、對違章者，嚴格根據相關要求處理。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率企業內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據完好雨水井、污水井數量/雨水井、污水井總數量×100%＞98%保證措施1、化糞池每六個月清理一次。2、每個月定時清理、檢驗雨水井、污水井，發覺不通，立即處理。3、雨季、臺風期間，立即巡查。（十六）排水管、明暗溝完好率企業內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據完好排水管、明暗溝數量/排水管、明暗溝總數量×100%＞98%保證措施1、每季定時清理檢驗。2、雨季、臺風季節加強檢驗。（十七）公共設施完好率企業內控標準＞98%承諾指標100%測定依據完好設施數量/設施總數量×100%=100%保證措施1、落實責任人及巡檢保養制度，實施責任人定時巡檢。2、實施定時維修、清潔制度，確保設施完好、美觀。第九節保安、設施設備、保潔服務實施方案★保安管理服務方案一、保安管理構想

（一）管理目標

1、建立專業化保安隊伍

以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”專業化保安隊伍。

2、完善保安管理制度

以ISO9001：質量管理體系相關標準和法律法規為依據，建立完整、規范、切實可行且符合海上名門正常運作需求保安管理制度。

3、實現“群防群治”目標

視“安全”為“命脈”，結合海上名門實際情況，切實把“人防”、“物防”和“技防”有機結合，加強和當地公安部門聯絡溝通，在“群防群治”環境下做好海上名門內各項安全防范工作。

4、保障消防安全

堅持“預防為主，防消結合”消防工作方針，認真落實和落實“誰主管、誰負責”消防標準，建立三級防火責任制，做好防火安全檢驗，維護海上名門消防安全。

5、維護公共秩序，規范交通車輛管理

以“安全”為重心，“服務”為目標，努力維護海上名門及周圍公共秩序，營造整齊、文明、舒適、安全生活環境。規范海上名門車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標識清楚、管理完善。

（二）管理方法

海門市海上名門從保安管理角度來看，現有“開放式”保安工作特點，又有“封閉式”保安管理特點，更需含有符合海上名門保安管理特色。依據本企業多年從事物業管理工作之安全防范相關經驗，堅持“安全第一、服務至上”保安工作宗旨，建立一個“內緊外松”適合海上名門保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:

1、建立一支專業化保安隊伍

保安管理有效是否將直接影響海上名門安全，甚至影響其社會形象。所以本企業介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”專業化保安隊伍，以半軍事化、規范化、服務型標準來管理保安隊伍，出色完成海上名門各項安全保衛任務。

全部保安人員全部必需經過嚴格考評、篩選、擇優錄用（骨干隊伍從企業在管物業中擇優選拔）。同時，重視保安員思想教育和業務素質培訓，嚴格根據《江蘇省保安服務管理條例》持證上崗，向屬地公安機關申請成立自建保安組織。并將保安工作納入海上名門物業管理“一體化”專業管理之中，進行常常性職業道德、思想品德教育和業務知識學習，定時和不定時組織開展物業管理、治安、消防、交通等法律法規和保安技能、服務意識培訓，著重以實際操作為主，努力爭取達成一專多能，把保安隊伍培養成公正、廉潔、高效保安服務隊伍。

2、建立健全保安管理制度

保安管理是否有效，需要有一整套完善規章制度和辦事程序，為此，本企業介入管理后，將依據ISO9001：質量管理體系之相關標準和法律法規要求，結合日常管理運作實際情況，建立含《保安部值班管理要求》、《各崗位工作職責規程》、《治安管理要求》、《消防管理要求》、《停車場管理要求》、《保安交接班制度》、《消防設施設備定時檢驗制度》、《應急工作規程》、《停車場管理規程》、《火警應急處理規程》等一整套完善管理制度和操作規程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標準化、管理規范化。

3、落實安全防范方法，加強配合和溝通，達成群防群治效果

治安保衛工作在物業管理工作中占有極為關鍵地位，是物業企業為維護業主（使用人）正常生活、生活秩序而進行防盜、防火、防破壞等一系列安全防范管理活動。依據海上名門特點，本企業將在日常管理工作中從以下幾方面做好海上名門安全防范管理工作：

⑴堅持“預防為主，防治結合”治安管理方針，充足發揮“以人為本”管理理念，建立崗位安全責任制，實施全天二十四小時對海上名門各區域進行全方位值崗巡查，預防可疑人員進入海上名門，預防各類刑事案件和治安事故發生，拒絕海上名門內一切推銷活動。

⑵堅持海上名門內治安管理工作和周圍社會治安工作相結合標準。主動和當地公安機關保持親密聯絡，加強溝通和聯絡，立即了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，主動配合公安機關搞好物業周圍治安工作，和周圍群眾和睦相處共同群防群治，保障物業安全。

⑶堅持保安工作“硬件”（技防、物防）和“軟件”（人防）一起抓標準。把固定崗和巡查崗相結合，形成較為完善治安防范體系，努力為海上名門業主營造一個安全、舒適、文明、寧靜生活環境。

⑷建立安全責任人制度，定時進行防盜、防破壞、防治安災難安全防范檢驗，發覺隱患立即整改。

⑸在執勤工作時，對違反治安管理要求人，依據《中國治安管理處罰條例》向公安機關匯報。

⑹在執勤時必需做到：統一著裝、統一佩帶標志、警械和通訊工具，遵紀遵法、服從命令、團結協作、秉公辦事、文明用語、熱情服務。

4、重視消防管理，維護消防安全

一直以來，黨和國家很重視消防工作，本企業已將消防安全管理工作做為物業管理關鍵和難點來抓。稍有不慎，出現火災意外，就可能對業主（使用人）生命財產造成重大損失。依據海上名門消防實際情況和消防安全要求，本企業將把海上名門消防工作擺上日常物業管理議事日程來抓，制訂一系列消防安全管理方法和方法，具體內容包含：

⑴建立三級防火責任制和消防工作領導小組；

⑵制訂消防安全“日”、“月”檢驗制度，制訂落實海上名門關鍵部位防火方法，加強消防安全檢驗，每十二個月最少舉行一次消防演練；

⑶加強消防設施設備管理，對海上名門消防設施設備實施定時檢驗，發覺問題立即向相關部門匯報，并加以整改確保消防系統100%處于正常待投入使用狀態；

⑷加強防火管理，建立動火作業審批制度，做到動火作業安全；

⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制訂滅火和應急疏散預案，定時進行消防演練，提升滅火撲救能力。

⑹建立消防檔案，填寫公安機關多種法律文書和消防工作相關材料和統計。消防檔案要詳實、統一保管立案。

5、維護公共秩序，規范車輛管理

海門市海上名門進出人員、車輛相對較多。必需經過有效方法，維護管理責任范圍公共秩序，使其秩序井然、管理有序。本企業將結合海上名門情況，制訂適合海上名門停車場管理要求，維護和完善車場及道路各類交通設施和環境設施，嚴格根據業主指示，做好車輛導泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。

★設備管理方案一、工作職責關鍵負責海上名門設備運行管理、操作及設備設施定時計劃維護保養，確保供水、供電、供冷，確保海上名門設備設施科學、安全、可靠、高效運行。二、設備接管、驗收

（一）組織一個設備接管驗收小組，會同貴方相關部門，依據國家、省、市相關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內多種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等建檔歸檔及保留工作。

（二）同時派出職員隊伍，對設備實施接收管理，立即建立運行值班制度，做好設備運行管理，確保設備正常運行，確保供水、供電、供冷，實現接管中平穩過渡。

（三）對存在問題設備設施，提出合理提議和處理方案，由貴方相關部門審核同意后，組織施工處理；具體整改完善工程監理由我部負責，努力爭取使設備設施達成原設計之使用功效要求，為確保設備設施完好、安全、經濟及高效運行奠定基礎。

（四）接管驗收時業主應提供圖紙、資料

1、產權資料

（1）項目同意文件

（2）用地同意文件

（3）建筑執照

2、技術資料

（1）計劃圖

（2）完工圖

（3）總平面圖

①單體建筑、結構、各系統設備完工圖

②消防、隸屬工程及地下管網完工圖

（4）地質勘測匯報

（5）工程協議

（6）開、完工匯報

（7）工程預決算

（8）圖紙會審統計

（9）工程設計變更通知及技術核定單（包含質量事故處理統計）

（10）隱蔽工程驗收簽證

（11）沉降觀察統計

（12）完工驗收證實書（包含綜合驗收、各分項目驗收）

（13）鋼材、水泥等關鍵材料質量確保書

（14）玻璃幕墻等新材料、構件判定合格書

（15）水電、衛生器具、電梯等設備檢驗合格證書

（16）供水、供電協議（協議）

（17）供水管道、空調水管道試壓匯報

（18）綠化工程圖紙及相關資料

（19）車庫圖紙及車輛具體資料

（20）其它技術資料（通訊、監控、智能化設備等）及物業管理所必需資料。

三、建立健全規章制度

關鍵依據本企業已經經過IOS9001：質量管理體系之相關標準及原有各類規章制度，結合海門市海上名門實際情況，在完善補充基礎上，制訂出切實可行適合海門市海上名門特點各項規章制度、操作規程及服務規范。如《崗位責任制》、《設備安全操作規程》、《設備定時維護保養制度》、《職員考評細則》及《應急突發事件技術支持方案》等相關制度。

四、設備運行管理和維修服務

目標：確保海上名門全部設備處于正常運行狀態，為業主、用戶提供安全、幽雅、舒適、文明生活工作環境，為業主提供可靠動力保障。

設備管理模式：對于特殊設備根據勞動監察部門、質量技術監督部門要求委托專業企業負責維修保養，其它各專業系統設備由工程部負責日常管理和操作，日常保養和維修。

（一）對外承包項目標管理協調：電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。（二）供配電系統1、高壓部分：負責日常運行操作、管理和日常維護并做好相關運行統計備查。按供電部門相關要求，高壓部分由其負責定時檢修保養。

2、低壓部分：操作、保養和維修基礎內容

（1）建立嚴格配送電運行制度和電氣維修制度。

（2）值班人員、維修人員必需接收過主管部門業務培訓、考試合格，持證上崗。

（3）配置主管電氣工程技術人員，要有完整供電網絡資料(業主幫助提供)，對樓宇進線、房屋內線路部署、走向、電力匹配及各樓層電力設備部署等，做到心中有數。

（4）建立二十四小時值班巡查制度，定時檢驗供配設備運行情況，電發覺故障或隱患立即排除，并做好相關運行巡查統計備查。

（5）加強日常維護檢修及定時保養，用電設備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求，并確保用電安全，確保配電設備安全高效運行。

（6）加強樓層照明、外圍照明設備日常檢驗維護、更換燈具等工作，確保海上名門照明系統正常運行。

（7）常常檢驗節日照明（包含霓虹燈招牌），督促專業企業做好維護檢修工作，確保節日照明設備（包含霓虹燈招牌）發揮正常功效。

（8）搞好應急發電設備維修保養，確保發電設備能隨時投入運行。

（9）合理輪換使用變壓器，降低空載損耗及延長使用壽命。

（10）遇火災、地震、水災等災難時，建立立即切斷電源等相關搶險、救援方法，并幫助供電部門做好安全用電相關工作。

3、配電房管理要求、維修保養及操作規程等，要結合海門市海上名門實際情況另行制訂。設備維修保養計劃需依據貴方提供海上名門具體設備、圖紙、說明書、資料做具體計劃。（三）給排水系統1、給排水系統設備管理、維修保養基礎內容

（1）建立正常見水、供水、排水管理制度，制訂操作規程及維修保養計劃并嚴格實施。

（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行常常性維護和定時檢驗，確保供水安全；每個月對排水管道、雨水井、污水井進行檢驗，并視情況進行清通。

（3）定時對化糞便池進行檢驗、維護、清通，預防阻塞。

（4）每班4次巡查給排水設備，并統計設備運行數據。

（5）每個月檢驗維護給排水設備，確保設備正常可靠運行。

（6）每三個月對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛生防疫檢驗合格匯報，預防二次供水污染。

（7）節省用水，預防跑、冒、滴、漏和大面積積水事故發生。

（8）制訂事故處理應急方法，當發生跑水、斷水故障時，立即處理，預防事故范圍擴大。

2、給排水系統操作、保養和維修基礎制度

水泵房管理要求、操作規程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需依據貴方提供具體設備、圖紙、說明書、資料等另行具體制訂。（四）電梯系統

1、操作、保養和維修基礎內容

（l）依據多種類型電梯圖紙資料及技術性能指標，制訂安全維修保養規章制度。

（2）電梯運行人員和維修人員必需持證上崗。

（3）重視和落實電梯保修和安整年檢工作。

（4）除日常清潔、保養維修外，電梯定時專業維修保養必需由經勞動部門、質量技術監督部門審查認可單位負擔（由原廠家或安裝調試單位負擔很好，也可經過投標選擇適宜維修保養單位）。其定時維修保養工作質量和技術性能由工程部負責檢驗、監督、跟蹤和驗收。

（5）建立健全電梯設備檔案及各類維護（修）保養、運行統計。

（6）電梯鑰匙要有專員管理，停梯須出通告。

（7）電梯運行發生任何故障時要首先救護乘客出梯。

（8）保持電梯機房、井道、轎廂清潔及空氣流通。

（9）監督電梯企業維修保養人員每個月定時對電梯設備進行檢驗、清潔、保養、加油潤滑。

2、管理、操作、保養和維修基礎制度

電梯機房管理要求、操作規程等，要依據實際情況修訂后實施。設備維修保養計劃需依據貴方提供具體設備、圖紙、說明書、資料另行具體制訂。

（五）消防系統l、操作、保養和維修基礎內容（l）建立消防管理制度、操作規程、設置樓層火警疏散平面圖、消防設備設施日常檢驗維修保養制度及火警應急方案等。

（2）制訂應急搶險方法，當發生火災報警時，應能按應急方案要求采取現場補救、緊急疏散、對外聯絡協調等有效方法，并在要求時間內開啟應急電源，控制事態發展，將損失降到最低。

（3）做好消防系統各類設備設施日常檢驗維護保養(控制計算機除外)，并做好相關統計備查。

（4）每個月按海上名門區域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每十二個月由海上名門物業管理處組織保安部、工程部、業主及相關部門進行消防模擬演練，全方面檢驗試驗系統總體情況。（5）每個月維護保養及檢驗滅火器、消防栓等設備設施，并按《中國消防法》要求進行滅火器定時換藥更新，確保其使用在使用期內。

（6）每個月檢驗試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯動設備運行情況。

（7）定時檢驗庫房氣體滅火系統報警、釋放功效（試驗時應關閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統隨時處于備用狀態，確保檔案資料安全。（8）每七天檢驗試驗消防緊急廣播系統及按區域循環抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。

（9）消防系統作為海上名門重中之重，除堅持上述定時檢驗保養工作外，還將貫穿于日常維修工作一直，發覺問題立即處了處理，確保系統安全可靠地處于待投入狀態。

2、控制中心管理要求、操作規程等，要結合具體情況修訂后實施。設備維修保養計劃需依據貴方提供具體設備、圖紙、說明書、資料等制訂具體計劃。（六）房屋日常養護房屋日常養護是物業管理一項關鍵工作，為確保房屋完好和正常使用，必需進行常常性日常檢驗、修理，季節性預防保養及房屋正確使用管理等工作。

房屋養護內容包含房屋日常養護和季節性預防養護。房屋日常養護有兩個方面：一是各生活室臨時發生報修零星養護工程（包含業主進行房屋二次裝修管理）；二是物業管理人員日常巡查掌握檢驗資料，從房屋管理角度提出來養護工程。所以，房屋日常養護包含房屋零星養護和房屋計劃養護。房屋季節性預防養護，關鍵是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋季節性預防養護，關系到業主居住和使用安全，和房屋完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護一個關鍵方面。

①零星養護

房屋零星養護修理，關鍵是在日常檢驗發覺或忽然損壞引發小修，包含：

A、檢驗房屋屋面是否存在或出現變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應立即修補。

B、檢驗玻璃幕墻是否出現變形、開裂、滲漏等情況，并立即維修。

C、檢驗公共場所、走道墻壁批蕩是否出現裂縫、剝落，小面積立即修補，大面積應立即向業匯報，由業主發外承包。

D、檢驗樓板地面，發覺破損立即修補。

E、定時檢驗門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。

F、檢驗內外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并立即修補。

G、檢驗水衛、電氣、暖氣等設備，立即排除故障，更換零件等。

H、定時檢驗疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。

I、檢驗房屋結構是否在承受重力后發生變形、裂縫等現象。

J、檢驗車場、道路是否出現損壞，立即修補。

K、檢驗走火梯、通道等墻壁、地面是否出現損壞，立即修補。

L、檢驗地下室結構是否正常，四面墻壁是否出現變形、滲漏等情況；

M、幫助業主審核二次裝修方案，提醒注意事項和嚴禁事項，預防裝修施工中損壞公共設施、消防設施、房屋結構、防水層等。

日常零星養護項目，關鍵經過維修管理人員日常巡查、走訪和業主隨時報修2個路徑聚集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求立即，必需設有二十四小時報修熱線。并努力做到：水電急修15—20分鐘抵達現場，1小時內修復。通常維修項目30分鐘內抵達現場查勘，按約定時間修復。重大維修或需購置材料，在約定維修時間內完成。

②計劃養護

A、每七天檢驗天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。

B、每半個月檢驗清理車場、廣場明渠沉積物。

C、第半個月檢驗清理雨水井、沉沙井。

D、每個月檢驗清理地下室集水井。

E、每個月檢驗維修走火梯防火門及閉門器。

F、每個月檢驗試驗走火通道、各樓層應急燈，有問題立即處理。

G、每個月檢驗污水井、化糞池，并視情況進行清理。

H、每個月檢驗清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。

I、每個月檢驗各樓層通風機工作情況。

J、每十二個月定時進行房屋結構安全檢驗。

K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業主外委承包）。

L、外墻、玻璃幕墻5—8年進行一次大修（由業主發外承包）。

M、室內外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業發外承包）。

③季節性預防養護工作關鍵有：

A、在雨季來臨之前應作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢驗，對存在裂縫、滲漏應立即修復，預防在雨季時出現漏水、損壞財物。

B、檢驗天面雨筒，清理周圍雜物。

C、檢驗雨水井、污水井，并清理沉積物。

D、檢驗排水、排污管道、溝渠，立即清理。

E、檢驗清理地下室集水井。

F、檢驗潛水排污泵，確保其正常工作。

G、作好預防雨水流入地下室、車場應急方法。

H、尤其要注意在臺風、暴雨多發季節做好各項預防方法。五、設備維修服務日常維修服務是工程部一項大量而又關鍵工作，工程部就職員在維修服務中服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾以下：

（一）熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度

l、海上名門大大小小設備不計其數，分布在四面八方。所以，工程部門必需建立多方面信息渠道和監測機制。立即發覺設備故障及故障隱患，并予排除。

2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查要求，依時對全部運行設備檢驗巡視，方便立即發覺問題立即處了處理。

3、和業主相關部門建立良好聯絡，用戶及各生活室人員報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統一協調安排，也可直接通知工程部。假如緊急可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應該在15分鐘內之內派職員到現場，屬通常性零修或設備故障應立即排除；包含到需購置配件維修，向報修用戶、生活人職員承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復雜故障應立即向管理處經理匯報，由其組織力量或協調企業整體技術力量集中處了處理。

(二)維修服務規范要求要求工程部職員到各樓層進行維修保養時，著裝整齊，乘搭要求職員電梯；走路輕盈，維修工作時盡可能降低噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業主、住戶生活或休息。到房間內維修時還應注意以下事項：

1、敲門：接到報修，15分鐘內派職員抵達現場維修處理。假如要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等候開門。

2、介紹：生活室人員開門或在門內問詢，工程部職員應首先自我介紹：

“對不起，打攪了，我是×××物業企業維修人員×××，前來為您服務”。

3、進門：假如房間內十分整齊，鋪地毯，職員應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經室內人員許可后進門維修服務。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。

4、鋪布：走到工作地點后，將潔凈帆布或塑料布鋪在領導、生活人員指定位置，用于存放工具和需要拆卸零件，不能將工具和拆卸零件直接放在地上。

5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能降低發出噪聲。實在無法避免時，應事先向領導、生活人員說明，并說一聲“很對不起”。

6、整理：維修完成，用自備專用擦機布將設備擦潔凈，收好維修工具，將全部散落工具、零件及雜物等收拾潔凈，如地面受污染，應負責清掃潔凈。

7、試用：請領導、生活人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并請領導、生活人員在維修工作單簽認。

8、講解：必需時向領導、生活人員講解故障原因，介紹維修保養知識，及正確使用設備注意事項。

9、如實填寫維修工作單（包含費用），請領導、生活人員對修理質量，服務態度等進行評價并署名。

六、節能和節省維修費用

（一）當正式進入管理且各項工作走上軌后，將不停總結設備運行管理經驗，采取最好運行方法、降低能耗、延長設備使用壽命。

（二）對不方便管理、操作、維修、保養或設計上欠合理各類設備設施，提出整改完善合理建設，經貴方相關部門審核同意后實施，以達成降低能耗，延長設備使用壽命，節省維修費用之目標。

（三）依據設備運行情況，總結運行規律，不停探索積累相關數據資料，并采取新技術，新材料，對海上名門各類設備設施提出技術改造方案及可行性方案，經貴方審批同意后實施，努力爭取實現“降耗節能”之目標。

（四）努力做好設備運行管理及維修保養工作，不停總結經驗，提升管理水平。使所管理設備正常運行，延長使用壽命，降低維修費用支出。★清潔服務方案

（一）服務承諾根據協議條款及附件要求，配置必需職員和充足機械、物料，在清潔工作范圍和項目明細內，根據工作程序、操作規程進行規范清潔（保潔）服務，并達成以下目標：

1、海上名門所屬范圍公共環境衛生符合國家和地方相關環境衛生標準。

2、幫助物業管理處于相關行業檢驗評選中獲優稱號。

3、按協議要求保潔率達成100%，滿意率達成95%。

4、接收用戶有效投訴處理率100%。

（二）管理模式

擬設置×××物業管理清潔部，并在海上名門管理部門和物業管理處檢驗和監督下，實施科學化、規范化專業管理。

清潔部將依據相關法律和法規及企業相關規章制度，結合海上名門管理部門實際情況主持制訂多種具體規章制度、操作規程和服務規范方法，并付之實施和監督。在人事管理上將依據企業用人標準和標準，統一管理所屬部門和人員，結合培訓和績效考評行使人事管理權，對所轄各部門管理人員和職員實施考評和獎懲。

（三）管理設想我們管理和服務工作將依據海上名門管理部門要求，在總結企業幾年服務于各類型物業所得經驗基礎上，用更新管理理念為海上名門提供更優質清潔（保潔）服務。總設想是：以規范管理和優質服務為支撐點，以營造一個整齊舒適、安全可靠工作和生活環境為目標，確立“精心組織、規范管理、優質服務”經營管理理念，并貫穿于本企業在海上名門清潔服務之中。

1、在嚴格按委托管理協議條款實現管理目標和服務承諾基礎上，我們將以更高標準要求自己，在服務意識、服務標準、服務質量上將超越承諾，努力爭取突破。

2、在管理上除實施嚴格、硬性管理要求以確保海上名門衛生達標并努力延長物業本體使用壽命，使其保值、增值；其次，在維護海上名門對外形象方面，加強職員素質培養，使全體職員做到“德誠于中，禮形于外”。（四）清潔服務管理方法

A、清潔部職員管理

1、清潔部主管

●素質要求

從事本行業工作四年以上，含有物業管理和專業清潔知識，掌握企業各項規章制度，有獨立工作和分析判定能力，含有較高管理水平，能有效地安排和協調本部門工作。

●關鍵工作職責

⑴負責清潔部日常行政管理工作。

⑵按協議要求制訂和實施清潔服務計劃，實現管理目標。

⑶協調清潔部和其它部門關系，合理調配人力和物力資源。

⑷負責考評下屬職員工作表現，糾正工作中發生不合格服務。

⑸立即處理相關清潔服務方面投訴。

●清潔部主管崗位責任制

匯報對象：管理處經理

督導對象：本部門管理員、領班

2、清潔部管理員

●素質要求

從事本行業二年以上，掌握專業清潔知識，熟悉業務技能，有獨立工作能力，能有效管理、安排、協調部門工作。

●關鍵工作職責

⑴負責