?房地產估價師之開發經營與管理練習題(二)及答案

單選題（共60題）1、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B2、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B3、在現金流量表中，不應該出現（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B4、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D5、開發投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A6、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D7、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業管理費的是（）。A.養老保險費B.失業保險費C.醫療保險費D.勞動保險費【答案】D8、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業化C.市場專業化D.全面覆蓋【答案】B9、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A10、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C11、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價價值時點的現值之和【答案】C12、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A13、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B14、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A15、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B.提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B16、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內部收益D.風險報酬【答案】D17、由于工程造價的大額性和動態性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進行預先測算。這體現了工程造價（）的職能。A.預測職能B.控制職能C.評價職能D.調控職能【答案】A18、某企業2011年12月底，負債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產總額為1000萬元。則該企業的資產負債率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】B19、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數價格C.房地產價格指數D.房地產同質價格【答案】C20、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C21、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A22、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D23、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是否進行投資。A.等待投資型期權估價B.放棄型期權估價C.成長型期權估價D.柔性期權估價【答案】C24、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C25、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸【答案】A26、從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產品結構B.總量結構C.供求結構D.投資結構【答案】B27、物業管理的核心工作是（）。A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境【答案】B28、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經濟效益指標D.允許的最高經濟效益指標【答案】A29、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B30、房地產開發項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用【答案】B31、開發商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D32、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C33、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B34、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。A.將現金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D35、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D36、下列物業中，屬于特殊物業的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業園區【答案】B37、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B38、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于()。A.物業的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業的周圍環境D.物業所處區域的繁華程度【答案】A39、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業拆放B.中國香港同業拆放C.倫敦同業拆放D.新加坡同業拆放【答案】C40、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B41、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量【答案】B42、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務內部收益率的要求D.達到了財務內部收益率的要求【答案】A43、某房地產開發企業2014年6月底，流動資產為3000萬元，速動資產為2080萬元，流動負債為1600萬元。則該企業的速動比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C44、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C45、以下不是房地產投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現金匯報C.市場價值不穩定D.抵御通貨膨脹【答案】C46、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C47、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關方案D.相容方案【答案】B48、開發商在對當地經濟社會及房地產市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A.細化投資設想B.提出投資設想C.可行性研究D.投資機會選擇【答案】B49、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C50、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產品專業化C.市場專業化D.全面覆蓋【答案】B51、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率【答案】B52、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期（Pb）與靜態投資回收期（Pb′）的關系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D53、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.平衡點的設置C.同定成本的設置D.產銷售量的不同【答案】B54、區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業市場分析D.市場趨勢分析【答案】D55、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D56、房地產開發商根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法【答案】A57、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費【答案】D58、某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B59、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（）。A.房地產投資更易變現B.房地產投資所需資金少C.房地產投資收益更高D.房地產能保值增值【答案】D60、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22【答案】B多選題（共45題）1、決策的原則包括（）。A.系統原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則【答案】ABD2、效益相同的房地產投資方案，宜采用的方案經濟比選方法有（）。A.凈現值法B.費用現值比較法C.等額年值法D.費用年值比較法E.差額投資內部收益率法【答案】BD3、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現金流量表C.資金來源與運用表D.開發建設投資估算表E資產負債表【答案】BC4、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業外收入【答案】ACD5、盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有（）。A.產品總成本不隨產銷量變化B.產品銷售量等于生產量C.單位產品變動成本不隨產銷量變化D.單位產品銷售價格不隨產銷量變化E.單位產品固定成本不隨產銷量變化【答案】BCD6、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數，值為(請作答此空)；表示為十進制數，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C7、房地產開發項目經濟評價的目的，是考察項目的（）。A.競爭能力B.發展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風險能力【答案】CD8、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD9、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目可以分成以下三類（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD10、按負擔室內負荷所用的介質分類，空調系統可分為（）。A.空氣水系統B.全空氣系統C.全水系統D.冷劑系統E.集中式系統【答案】ABCD11、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD12、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，包括()。A.管理人員工資B.房屋開發費C.財務費用D.辦公費E勘察費用【答案】AD13、房地產技術發展環境調查包括（）等。A.社會擁有量B.新產品的國內外先進水平C.新產品的技術現狀和發展趨勢D.通訊及交通運輸E.能源與資源供應【答案】BC14、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。A.房屋銷售價格指數B.房屋租賃價格指數C.房屋抵押價格指數D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數【答案】B15、決策的原則包括（）。A.系統原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則【答案】ABD16、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD17、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表【答案】CD18、關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B19、物業服務企業的工作內容包括（）。A.確立管理目標B.制定維修養護方案C.制定安全保衛方案D.提出預算E.確定物業服務費的收費標準【答案】ABCD20、成本計劃可分解為（）等方面。A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC21、關于房地產市場周期循環的說法，正確的有（）。A.房地產市場信息不充分是房地產市場周期循環存在的主要原因之一B.傳統房地產周期理論認為，房地產市場的發展呈現一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產市場自然周期中的平衡點D.在房地產市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產市場租金的下滑始于房地產市場自然周期的第三階段【答案】ABC22、出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運營成本D.營業收入E.出租率【答案】BC23、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD24、下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD25、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC26、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A27、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD28、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負擔輕D.共擔投資風險E.共享投資利潤【答案】BD29、根據現行規定，下列應計入建筑安裝工程費用稅金的包括（）。A.增值稅B.教育費附加稅C.城鄉維護建設稅D.企業所得稅E.個人所得稅【答案】ABC30、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經營費用C.租金損失D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD31、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產出租經營成本【答案】ACD32、房地產間接投資包括（）。A.置業投資B.購買房地產開發企業的股票或債券C.開發投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD33、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協議中所規定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協議中規定的有關費用【答案】B34、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC35、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優D.凈現值標準差系數大的方案為優E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC36、房地產項目敏感性分析的步驟主要包括（）。A.確定用于敏感性分析的經濟評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發生的概率D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值E.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析【答案】ABD37、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD38、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年計息周期數m＝1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數m＞1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD39、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A40、房地產投資者的權益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產抵押貸款C.土地儲備貸款D.合作開發E向商業銀行借入信用貸款【答案】AD41、衡量房地產開發投資項目清償能力的主要指標包括（）。A.現金回報率B.利息備付率C.資產負債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC42、城鄉規劃管理部門在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規模B.公共服務設施C.容積率D.綠地率E.建設項目與城市道路的距離【答案】ACD43、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD44、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10％，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC45、下列經濟效果評價指標中，屬于衡量房地產開發項目“開發—銷售”經營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業增值率C.開發利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD大題（共18題）一、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】四、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】八、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】九、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】一十、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】一十一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十三、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F