效勞內容為了完成上述目標，詢問者將完成下面的必要工作：宏觀經濟分析為了能了解此工程與所在區域的經濟、社會及政策之間的關系，詢問者將完成對工程產生影響的整體宏觀環境及人文因素進展分析。此分析將同時會包括關于城市規劃，根底建設開發以及其他主要政策而對本工程開發產生影響的論述。以下宏觀經濟數據將被論述〔依據可獲得數據：為了使工程的進展主題可以在中長期范圍內得以完成，詢問者將完成對工程產生影響的全國以及上海整體宏觀環境、區域宏觀經濟及人文因素進展分析推測，包括重要的經濟因素如：GDP及增長固定資產投資及其增長FDI及其增長社會消費品零售總額及增長家庭消費構造變化區域產業進展狀況區域人口數量及增長家庭構造及其變化家庭居住面積變化人均收入水平及其增長徐匯區將來土地供給打算〔假設可以獲得〕以及其他可能影響地塊的長期進展的因素。同時，詢問者還將爭論政府相關的，可能影響工程執行進程的政策法規。同時，詢問者還將爭論政府相關的，可能影響工程執行進程的政策法規，尤其重要的是，詢問者將著重爭論城市進展戰略及實現規劃，以使得本工程的開發符合整體城市進展及戰略實施的綜合開發工程。詢問者還將爭論房地產宏觀市場并進展分析推測,包括重要的因素如：房地產投資額及增長房地產竣工面積及增長房地產施工面積及增長房地產銷售面積及增長房地產銷售平均價格及走勢可能對于本工程區域內房地產業進展環境產生影響的內容詢問者還將爭論上海市整體產業規劃以及工程周邊行政區域產業進展，包括：上海市及主要區域產業規劃工程周邊主要區域產業進呈現狀〔產業分布、產業經營狀況、客戶特征〕工程周邊主要區域產業進展趨勢〔將來供給、供給特征、將來趨勢〕通過宏觀經濟，整體規劃以及相關政策等分析，對將來進展趨勢供給支撐，生疏工程目前所處宏觀環境。基地條件分析區域及周邊的地理特點區域外形分析區域的通行狀況分析〔主要是周邊道路通行狀況及將來道路規劃分析〕區域的景觀資源爭論區域現有物業爭論〔主要包括寫字樓等〕區域及周邊主要已有\擬建配套設施調查，包括：學校醫院體育場公園圖書館郵局銀行其他主要配套設施大型規劃工程這局部還將調查本地塊及周邊區域現有和將來規劃中的交通基建方面的狀況，分析地塊基地條件，挖掘地塊價值。通過宏觀經濟分析、產業分析以及基地分析，得到本工程進展的產業初步定位。上海市及主要區域優質寫字樓市場分析為了了解相關區域目前和將來相關的物業市場狀況，我們將進展上海市及區域市場優質寫字樓整體市場的爭論工作。爭論將首先依據我們閱歷及上海本地狀況對優質寫字樓進展定義，定義將依據以下方面：地理位置交通條件開發商背景外立面設計配套設施物業治理停車條件租金水平主力租戶該局部爭論分析將包括：上海市及主要寫字樓聚攏區優質寫字樓進展概述，主要寫字樓聚攏區選區針對可能對工程形成競爭的主要區域，本文選擇徐匯區、淮海路兩個區域這局部分析主要包括以下內容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過對整體市場以及主要區域的推斷，初步對將來市場進展以及趨勢有所推斷工程輻射區域內市場優質寫字樓進展概述供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區域聚攏區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響寫字樓市場進展主要因素，對工程寫字樓物業進展初步推斷。依據工程資料的可取得性，針對工程區域內主要優質寫字樓選取2個案例進展分析，主要內容包括：工程根本特征工程面積及分割特點工程品質及配套設施工程上市時間工程租戶交通條件周邊配套層高物業治理工程租售模式及租金/價格入住企業特征分析〔結合前述產業爭論〕客戶來源分析主導需求面積段通過案例分析，可以更好的理解該區域內寫字樓市場。上海及主要區域優質商業市場分析為了了解相關區域目前和將來相關的物業市場狀況，我們將進展上海市及區域市場優質商業整體市場的爭論工作。爭論將首先依據我們閱歷及上海本地狀況對優質商業進展定義，定義將依據以下方面：地理位置交通條件開發商背景外立面設計配套設施物業治理停車條件租金水平主力租戶上海市及主要商業聚攏區優質商業進展概述，主要優質商業聚攏區選區針對可能對工程形成競爭的主要區域，本文選擇徐匯區、淮海路兩個區域這局部分析主要包括以下內容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價/租金趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過對整體市場以及主要區域的推斷，初步對將來市場進展以及趨勢有所推斷工程輻射區域內市場優質商業市場進展概述工程重點輻射商圈界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給租金趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區域聚攏區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響商業市場進展主要因素，對工程商業物業進展初步推斷。依據工程資料的可取得性，針對工程區域內主要優質商業工程選取2個案例進展分析，主要內容包括：工程根本特征工程品質及配套設施工程上市時間工程租戶交通條件周邊配套物業治理工程租售模式及租金/價格客戶來源分析通過案例分析，可以更好的理解該區域內優質商業市場。上海市及主要區域優質住宅市場分析為了了解相關區域目前和將來相關的物業市場狀況，我們將進展上海市及區域市場優質住宅整體市場的爭論工作。爭論將首先依據我們閱歷及上海本地狀況對優質住宅進展定義，定義將依據以下方面：地理位置交通條件開發商背景外立面設計配套設施物業治理停車條件租金水平主力租戶上海市優質住宅市場進展概述，主要優質住宅聚攏區，針對可能對工程形成競爭的主要區域概述這局部分析主要包括以下內容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測工程輻射區域內市場優質住宅市場進展概述工程重點輻射區域界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區域聚攏區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響優質住宅市場進展主要因素，對工程住宅物業進展初步推斷。依據工程資料的可取得性，針對工程區域內主要優質住宅工程選取2個案例進展分析，主要內容包括：工程開發背景工程根本特征房型及面積特點周邊商業配套設施產品主要亮點產品去化速度與價格分析客戶來源及構造分析〔年齡特征、職業、收入水平、家庭構造等〕購房目的通過案例分析，可以更好的理解該區域內優質住宅市場。上海市及主要區域優質效勞式公寓市場分析為了了解相關區域目前和將來相關的物業市場狀況，我們將進展上海市及區域市場優質效勞式公寓整體市場的爭論工作。爭論將首先依據我們閱歷及上海本地狀況對優質效勞式公寓進展定義，定義將依據以下方面：地理位置交通條件開發商背景外立面設計配套設施物業治理停車條件租金水平主力租戶上海市優質效勞式公寓市場進展概述，主要優質效勞式公寓聚攏區，針對可能對工程形成競爭的主要區域概述這局部分析主要包括以下內容：供給狀況分析〔包括歷年供給量，分布特征〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測工程輻射區域內市場效勞式公寓市場進展概述工程重點輻射區域界定供給狀況分析〔包括近期供給量〕市場吸納狀況將來供給售價趨勢物業產品及品質分析將來進展趨勢及方向推測通過整體市場、主要區域聚攏區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響優質效勞式公寓市場進展主要因素，對工程物業進展初步推斷。依據工程資料的可取得性，針對工程區域內主要優質效勞式公寓工程選取2個案例進展分析，主要內容包括：工程開發背景工程根本特征房型及面積特點周邊商業配套設施產品主要亮點產品去化速度與價格分析客戶來源及構造分析〔年齡特征、職業、收入水平、家庭構造等〕購房目的通過案例分析，可以更好的理解該區域內優質效勞式公寓市場。周邊區域優質酒店市場分析〔四星級及以上〕該局部爭論分析均將包括以下方面：區域星級酒店市場的進展概述〔包括總體規模，分布等〕區域主要酒店物業供給、房價空置率狀況房價變化趨勢酒店市場將來供給量、近期進展趨勢及方向通過整體市場、主要區域聚攏區市場以及周邊區域市場分析，找出市場空白點，以及影響優質住宅市場進展主要因素，對工程商業物業進展初步推斷。依據工程資料的可取得性，我們將供給1個工程輻射區域或其他可比優質酒店的代表性個案分析酒店地理位置酒店治理公司品牌引入狀況周邊商業、商務配套設施客房具體信息，包括數量、面積、房型、比例等酒店商務、康體、休閑、餐飲等配套設施特點酒店效勞工程市場表現競爭分析目標客戶等方面進展深入剖析，以明晰本工程將來在市場中所處的競爭地位。主要包括：寫字樓、商業、住宅、效勞式公寓、酒店工程規模工程進展概念工程地理位置工程市場定位工程消費者分析/租戶/購房者〔已上市工程〕工程特點工程上市時間工程的市場表現：包括相關的市場指標如：空置率、價格與租金水公平價格策略工程在市場上的競爭力評價，分析其優勢及缺乏通過競爭分析，更好的明確各項物業的市場進展空間狀況。需求分析詢問者將針對各種物業類型進展需求消費調研：優質寫字樓市場通過20份對區域辦公樓市場潛在租戶的調研問卷以了解目標客戶對本工程內寫字樓工程的需求偏好，內容包括本身從事的行業活動對工程的看法類型偏好及其緣由〔生態型辦公，LOFT，SOHO，小獨棟辦公，效勞式辦公〕寫字樓位置的偏好寫字樓本身硬件設施的偏好〔層高，樓面承重，電梯數量，頂峰等候時間等〕寫字樓配套設施/效勞的偏好寫字樓面積/樓層需求偏好可承受的租金/售價可承受的物業治理費用對現有辦公樓的評價近期有無搬遷/擴大辦公面積等需求停車需求租售偏好租期偏好對會議設施使用需求對物業的其他偏好與要求各行業企業入駐本工程的意愿調查對效勞式辦公樓的需求及看法優質商業市場需求者分析20份輻射商圈內消費者調研，內容包括工程消費者來源爭論〔周邊居民、商務人士，與本工程地塊聯系嚴密之商圈消費者、將來地鐵開通所帶來沿線的居民消費者等，以及周邊一些企業類客戶〕消費習慣及消費方式消費品位及消費力量消費偏好分析〔含業態選擇傾向分析，如餐飲、休閑消遣、購物及文體等〕消費將來進展方向對工程所在區域的認知度及評價消費者對工程類型與特色的看法分析不同消費者對本工程的意向通過20商家商業業態意向性調研，內容包括通過對不同業態經營者，如超市、餐飲、消遣休閑、文體等類別的深入調研分析，了解各業態商業的入駐意向及需求特征。物業建筑偏好對其他環境的依靠，如公建配套等租金售價的承受力量面積或樓層偏好其它進場要求優質住宅市場需求者分析20位意向購置優質住宅的買家，深訪的內容包括：背景特征〔職業、收入、文化水平、居住區域、工作區域〕購置區域傾向，對工程地理區位承受程度購置類型傾向〔建筑類型、樓層數量、建筑風格、面積〕對本工程整體定位承受程度面積、戶型〔層數、客廳、臥房、書房、貯存室、廚房、衛生間、陽臺等〕設計偏好景觀設計偏好物業治理及效勞內容偏好產品價格〔單價、總價〕承受范圍對于本工程的看法對于本工程產品購置意圖及目的優質效勞式公寓市場需求者分析20位效勞式公寓及相關公寓的目標客戶進展的訪談，深訪的內容包括：租戶背景相關資料包括:職業、年齡、生活圈、工作圈、家庭組成構造對效勞式公寓的看法對效勞式公寓位置的偏好對效勞式公寓本身硬件設施的偏好〔層高，電梯數量，家具家電〕對效勞式公寓配套設施/效勞的偏好對效勞式公寓面積/樓層需求偏好可承受的租金/售價可承受的物業治理費用停車需求租售偏好租期偏好對物業的其他偏好與要求酒店市場分析3個不同酒店治理公司需求分析訪談，深訪的內容包括：國際上知名酒店治理公司對物業的需求特征及要求。建筑物業偏好建筑形態偏好對其他環境的依靠，如公建配套等治理費用的承受力量面積或樓層偏好其它進場要求10份酒店消費者訪談：個人消費者背景〔文化水平、收入和消費水平、職業背景、客戶來源〕酒店選擇偏好〔位置選擇、品牌選擇，主要考慮因素〕平均停留時間〔會議時間〕需要的配套設施/效勞〔設施類型、面積、設備、效勞〕消費頻次及平均消費金額〔會議預算〕交通可達性要求對酒店環境的偏好測試他們對本工程酒店進展定位的承受程度有什么設施、活動或概念可以加強本工程對他們的吸引力案例分析詢問者將在上述市場分析過程中，針對工程整體開發，選取一個與工程具可比性的成功的工程進展個案分析，爭論其對于本案而言之借鑒性。并且，針對個案中成功案例的成功因素，清楚地闡述其符合市場潛在需求的，并對該工程有主要影響的附加因素。案例分析中所要考察的因素包括：工程的規模及分布工程輻射范圍工程開發所處宏觀環境，包括經濟、政治、社會及人文環境等地理位置因素目標市場/市場定位工程內容組合市場策略配套設施工程各物業之間協調性處理〔布局、動線安排等〕工程分期工程租售策略詢問者將總結個案分析爭論所得的結論，并列出影響工程銷售表現的正面及負面因素。然后，世邦魏理仕將在本報告的建議局部中對這些正面及負面因素作出總結，以幫助甲方制定最為抱負的進展策略。SWOT分析在地塊分析及市場調研的根底上，對工程的優勢、劣勢、時機及風險進展分析，并在工程實施前全面考慮這些因素，并爭論本案綜合工程的市場時機，以確保工程的成功開發。工程初步開發建議在詢問者完成市場及優劣勢分析后，將首先明確定位的依據、定位的戰略思路。在充分考察市場分析結論，詢問者將為該工程供給備選工程開發方案，開發方案將包括：針對十個鄰居的整體戰略定位將來產業進展方向定位區域功能初步定位分析區域功能進展容量定位區域功能分布初步建議針對六個鄰居的建設定位工程市場初步定位分析工程開發模式初步定位分析各地塊開發比較建議工程與周邊地塊開發關系區域形象和區域功能初步定位分析對工程的總體主題、風格、功能、整體基調加以確定建議開發的各進展內容開發參數初步定位分析建議開發的各進展內容的布局初步定位分析組成局部之間的相互協調關系初步分析寫字樓初步定位分析物業主題定位目標客戶定位檔次定位寫字樓所需的設施及相應面積寫字樓設施的單層面積建議及分割建議大堂、電梯、車位、智能化等硬件配套建議軟件效勞建議寫字樓外觀建筑風格初步建議商業初步定位分析物業主題定位目標客戶定位檔次定位商業所需的設施及相應