重慶房地產市場進入研究報告核心觀點總結（總體結論）

重慶作為西南中心城市，未來發展潛力大；城市人口規模大，全國城市人口居首，剛需市場大；經濟發展迅速，GDP增速全國居首，全國城市固定資產投資居首，城市發展動力強勁，發展迅速，其為城市市場容量和城市房價提升打下堅實基礎。

房地產住宅市場容量巨大，全國城市住宅成交量居首；市場近幾年運行平穩，在2014年全國樓市調整中依然保持穩定狀態，15年金融新政后，價格穩中有升；住宅市場供需平衡，房地產市場健康；全國500強地產近一半布局重慶，重慶樓市房企強手如林；城市快速發展將為樓市注入新動力。

土地市場供求顯著下降，主城區供應量增長有限；開發商拿地謹慎，樓面價溢價率創新低，平均僅為1.9%；主城區成熟板塊樓面價4000~5000元/㎡，相對不成熟板塊樓面價2000~3000元/㎡。

總體而言，城市值得深耕進入。城市研究1.大城市｜人口多｜消費力強發展潛力大｜值得深耕進入轄區幅員面積82402.95平方公里，為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍，其中主城建成區面積為647.78平方千米。重慶除主城區特大都市圈之外，還有萬州、涪陵、江津、合川、永川、長壽等6個大城市，25個中等城市和小城市、495個左右小城鎮。重慶主城區位于市域西部的長江與嘉陵江交匯處，是重慶市市域中心城市，長江上游經濟中心功能集中體現的地區。重慶位于中國內地西南部、長江上游地區，是我國西部地區唯一的直轄市，地處較為發達的東、中部地區和資源豐富的西部地區的結合部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。重慶的五大定位：我國重要的中心城市之一、國家歷史文化名城、長江上游經濟中心、國家重要的現代制造業基地、西南地區綜合交通樞紐。城市基本面重慶地處中國中部和西部地區的結合部，鐵路、水路、公路、航空、管道運輸等運輸方式發展很快。重慶是中國長江上游地區唯一匯集水、陸、空交通資源的特大型城市，西南地區綜合交通樞紐之一。航空有江北機場、萬州機場、黔江舟白機場、武隆仙女山機場（在建）。鐵路有重慶站（菜園壩）、重慶北站（龍頭寺）、沙坪壩站（沙坪壩）、重慶東站（茶園）。全市鐵路運營里程達到1774公里，形成了“一樞紐六干線二支線”網絡格局。公路。重慶修建了渝川、渝黔、渝湘、渝陜等公路，形成了重慶溝通西南、西北的公路網。截至2014年，全市高速公路通車總里程超過2400公里，居西部第一。水路。重慶兩江沿岸共有渡船碼頭40個。主城區軌道交通。現有軌道交通營運里程202公里。遠景規劃18條軌道線路，總長約820千米，線網密度0.69km/km2，形成雙心放射的軌道交通網絡布局。城市基本面2014年，全市常住人口2991.40萬人，與上年相比，增加21.40萬人，增長0.7%,與全國各大城市相比，城市常住人口居于首位。常住人口繼續保持增長態勢。都市功能核心區（主城區）常住人口367.76萬人，比上年增長0.2%，中國城市人口排名（前50）按中心城區常住人口排名為第11位。2014年，全市居住在城鎮的人口1783.01萬人，與上年相比，城鎮人口增加50.25萬人；全市城鎮化率59.6%。都市功能核心區城鎮化率99.85%，與上年相比，上升0.01個百分點；都市功能拓展區城鎮化率78.70%，上升0.78個百分點；城市發展新區城鎮化率為56.35%。全市市外外來人口146.28萬人，比上年增加2.72萬人。外出至市外的人口530.08萬人，比上年減少1.90萬人。城市基本面2014年重慶GDP總量為14265.4億元，在全國城市GDP總量排名中位列第六位，僅次于天津，且連年保持10%以上增長，增長速度明顯高于高于全國平均水平。2014年重慶市人均GDP為47859元，平均增長速度在10%以上。但人均GDP位列全國城市中19位，屬于中下游水平，房地產需求以剛需為主，改善為輔。2015年上半年重慶GDP總量為7237億元，GDP增速為11%，居于全國首位。2015年上半年重慶GDP（7237億）領跑全國城市基本面重慶產業結構比例基本呈小幅變化趨勢，第三產業占比逐年增大。2014年三產結構比為一產7.44%：二產45.79%：三產46.77%.重慶第三產業逐年增長，已快接近50%，表明西安城市消費能級高，適宜地產開發。城市基本面重慶市固定投資歷年走勢2014年重慶固定資產投資額13223.75億，居于全國城市首位，近三年固定資產投資額的增速維持在20%左右，穩步上漲。重慶作為國家西部戰略型中心城市，投資力度大，建設速度快，城市擴張速度快。城市基本面2014年重慶城鎮居民人均可支配收入25147元，整體來看，增速保持快速增長，但近一年微小幅度下降。在35個大中城市中，重慶排名屬于中下游水平，位列第27位。實地調研中，重慶普通工人收入一般在3000元左右，5000元以上的月收入算較高水平。城市房地產需求以剛需為主。城市基本面2014年重慶社會消費品零售總額為5096億元，在全國城市中排名第四位，與國內發達城市仍有一定距離，但在西南地區處于領頭羊位置。重慶社會消費強，得益于重慶人口眾多，同時重慶對于西南地區輻射能力強，經濟發展快速。城市基本面城市規劃都市功能核心區，是國家中心城市的核心區域,重慶建市以來的政治、經濟、文化中心；是全市開發強度最高、基本上完全城市化的地區，整個區域處于現代服務經濟為主的發展階段。都市功能拓展區，是國家中心城市的拓展建設區域。未來幾年,重慶主城建成區將達到1188平方公里，幾乎所有的待開發用地集中于此，是未來新增城市人口的重要集聚區，也是先進制造業集聚區，教育科研及商貿物流、會展等生產性服務業的集中布局區。城市發展新區，是按衛星城理念在主城區外圍規劃布局建設的城鎮集群。生態涵養發展區與生態保護發展區，“生態涵養”與“生態保護”是這兩個發展區的首要任務，相同的方面都是要加強生態環境保護,提供生態產品，發展生態經濟，實行“面上保護、點上開發”。城市規劃重慶都市功能核心區（主城區）城市規劃城市規劃五個功能區域是在“一圈兩翼”區域發展戰略基礎上，進一步明確區縣功能定位，確定差異化發展戰略，其中：將“一圈”細化、深化為都市功能核心區、都市功能拓展區、城市發展新區，是為了拓展空間格局，在更大的空間格局和區域范圍內優化資源配置，以更好地推動重慶大都市區的發展和建設。核心功能區，總人口將保持在280萬人，地產開發將以商業、辦公樓為增長點；都市功能拓展區，在未來十年新增400萬人，地產開發將形成以住宅為主、商業辦公為輔的新格局；城市發展新區將是今后工業化、城鎮化主戰場，常住人口達到1200萬人，占全市總人口的36%，房地產開發將以商品住宅為核心；渝東北生態涵養發展區、渝東南生態保護發展區，樓市開發將以旅游、養老地產等為主。城市規劃城市基本面及規劃研究結論17人口基數多、剛需強烈；經濟增長強勁、公建落實力強、城市外擴明顯；西部戰略城市，發展潛力極佳國家西南戰略性城市︱城市發展動力強勁︱值得深耕發展城市概況——西南地區中心城市，國家重要戰略城市各項基建交通設施完善，已開通6條地城市處于快速擴張期歷史人文底蘊深厚城市經濟——經濟處于“高增長、快發展”階段，GDP年均增速快，2015年增速居首；固定資產投資全國城市居首產業結構處于轉型期，第三產業主導社零總額高，增速快，城市消費力強常住人口城市排名居首，人口剛需強烈城市規劃——西部大開發戰略城市一路一帶核心城市目標打造國際化大都市城市發展重心北移市場研究2.市場平穩｜市場容量大｜強手如林發展潛力大｜值得深耕進入2014年重慶房地產投資總額達到3630億元，近五年增速均超過25%。2014年重慶住宅投資總額為2451億元，增長20%，近五年年均增長20%以上。房地產市場研究2014年重慶住宅施工面積20294萬平方米，房屋竣工面積2771萬平方米。重慶的房屋竣工率為14%，表明1.潛在供應量大；2.企業施工速度慢，從側面反應出市場競爭激烈，導致企業資金回籠慢。房地產市場研究

2015年上半年重慶主城區住宅共計成交808.46萬方，同比增長7.50%。與往年相比，總成交量僅次于2013年同期水平。2015年上半年住宅成交套數突破了8萬套，同比上漲6.63%；成交金額為542.52億元，同比小幅上揚2.22%。

2015年上半年住宅月均成交約135.74萬平方米，具體來看，除去受春節因素影響，成交量大幅回落的2月份，其余各個月份都基本實現了平穩增長（新政影響）。國八條國五條930房貸新政330新政2011-2015年上半年重慶主城區住宅成交量走勢房地產市場研究2015年上半年重慶主城各區住宅成交量

沙坪壩區持續發力，成交量連續兩年領先各區。2015年上半年重慶主城各個區域中，沙坪壩區繼去年之后，再度拿下半程冠軍，該區共計成交134萬方，占比17%。

與去年相比，除了南岸區、北碚區和高新區以外，其余各個區住宅成交面積都同比上漲。沙坪壩區和九龍坡區同比漲幅都在20%左右，對于沙坪壩區來說，今年2月份開通的雙碑隧道和雙碑大橋主線，成為了大學城板塊的重大利好；九龍坡區住宅成交量的大幅上漲，更得益于新開盤項目的增加。房地產市場研究2011-2015年上半年重慶主城區住宅供應量走勢住宅供應近五年最低，企業推盤意愿仍顯謹慎。

2015年上半年重慶主城區住宅供應量合計645.72萬方，較2014年同期下降6.17%。2011年-2014年上半年住宅供應量分別為899.17萬方、715.24萬方、929.40萬方和688.17萬方，與往年相比，2015年上半年住宅供應量為近五年最低水平，企業推盤意愿還未得以改善。房地產市場研究

住宅銷供比為1.22，供需表現樂觀。2015年上半年重慶主城區住宅銷供比為1.22，供需基本維持平衡。分月度來看，1-6月住宅銷供比分別為1.12、0.67、1.47、1.29、1.68和1.13，除了2月銷供比未達到1，其余各月銷供比都高于1，各月供需情況穩定向好。2012-2015年上半年重慶主城區住宅供需比走勢房地產市場研究2012-2015年上半年重慶主城區住宅成交價格走勢

以價換量仍為主流，價格回溫趨勢漸明。2015年上半年重慶主城區住宅成交均價為6711元/平方米，較去年同期下降4.90%，以價換量消化庫存的策略仍未變。從各月度來看，前五個月重慶主城區住宅成交價格均低于7000元/平方米，直到6月份成交均價突破7000元/平方米，并結束了連續5個月同比下降的趨勢，在成交量逐漸回暖的情況下，成交價格平穩增長。房地產市場研究2015年上半年重慶主城區各區住宅成交價格

沙坪壩區房價依舊墊底，南岸區北部新區住宅價格同比增長。從主城各區來看，北部新區、渝中區依舊是房價相對較高的區域，兩個區域平均價格都突破了8000元/平方米，江北區和南岸區住宅成交均價介于7000-8000元/平方米之間；而沙坪壩區仍處于價格洼地。與去年相比，南岸區和北部新區住宅成交價格略有增長，江北區與去年水平保持一致，其余各區成交價格都同比下降，其中大渡口區降幅跌破了10%。房地產宏觀走勢排名項目名稱成交面積(萬㎡)成交金額(億元)成交套數(套)成交均價(元/㎡)套均總價(萬元/套)套均面積(㎡/套)1富力城12.506.061324484546942龍湖拉特芳斯9.374.601138490940823金科天宸10.686.191101579856974融匯半島9.395.671010603056935金融街融景城12.008.5610037138851206金科廊橋水鄉9.684.74993489748987魯能星城11.919.3885878801091398恒大照母山8.378.00854955394989約克郡10.038.84852881710411810美每家美華星都5.582.6184946843166前十名合計99.5164.659982649765100全市主城區住宅合計808.46542.5184701671164952015年上半年重慶主城區成交套數top10沙坪壩區拿下成交套數排行榜前三位。2015年上半年重慶主城區住宅成交套數排行榜中，沙坪壩區囊括前三位，富力城、龍湖拉特芳斯和金科天宸均來自于沙坪壩區大學城板塊，同時該區還有金科廊橋水鄉項目上榜。除去沙坪壩區，北部新區貢獻了兩個項目，分別為恒大照母山和約克郡，這兩個項目在去年整年的套數排行榜中也擠進了前十位；套數排行榜前十項目共計成交接近一萬套，成交面積近百萬方，成交金額為64.65億元，其成交面積、成交套數和成交金額在全市主城區住宅成交的占比均為12%。房地產市場研究排名企業名稱在售項目銷售套數(套)銷售面積(萬㎡)銷售金額(億元)1龍湖地產有限公司17574363.9164.382重慶市金科實業（集團）有限公司18454738.8824.253萬科企業股份有限公司13363029.4423.174保利房地產（集團）股份有限公司15362125.4916.895重慶東原房地產開發有限公司16343924.0519.916融創中國控股有限公司9326831.2529.267協信地產控股有限公司11290734.0332.598恒大地產集團有限公司8282825.5919.859魯能集團有限公司1280319.5613.0210中國奧園地產集團股份有限公司7246822.7415.5011首創置業股份有限公司3214417.9912.4012福建金輝集團有限公司3202913.349.4913華宇集團13202418.0612.5614融僑集團股份有限公司2200413.269.5015中國海外發展有限公司5194515.1813.2916九龍倉集團有限公司4193515.1413.2917中渝置地控股有限公司8188615.479.8518融匯集團2186417.0210.1619廣州富力地產股份有限公司1177716.268.8020華南城控股有限公司1175215.249.0521華潤置地有限公司3160811.6211.2422金融街控股股份有限公司3143015.2810.8123方興地產(中國)有限公司2141312.538.9124招商局地產控股股份有限公司5133711.5710.1825四川藍光發展股份有限公司412748.097.0426重慶大川集團房地產開發有限公司311139.064.6827重慶同景置業有限公司210728.965.4728大連萬達集團110698.576.5929上海綠地（集團）有限公司59325.186.5230重慶宏帆實業有限公司18457.384.952015年上半年重慶房企銷售排行

中國房地產500強名單中，近半數企業都已布局重慶，重慶已成為中國房地產開發的熱土。重慶本地房企強勢，本地起家房企龍湖、金科依舊據守銷售排行前列，房企龍頭萬科、恒大等銷售領先，央企大鱷紛紛占據一席之地。房地產市場研究房地產市場研究總結容量大市場平穩價格低競爭激烈14年住宅成交1773.76萬方，全國居首；15年上半年成交808.46萬方。連續三年供需保持平衡與平穩狀態；2014年全國樓市調整，仍表現穩定2015年上半年住宅成交均價6711元/㎡，但自新政后，市場回暖，價格穩中有升眾多知名房企布局重慶，本地房企占據龍頭位置，眾多房企在市場中表現不俗重慶經濟持續健康發展將繼續為房地產市場帶來動力，市場需求仍有望進一步開拓；市場供需保持穩定，去化壓力并不顯著，重慶房地產相對健康。綜合來看，重慶房地產市場需求仍有望溫和上漲，城市值得進入。2014年與2015年上半年重慶主城區土地推出和成交面積

商品房用地推出量和成交量都不及去年同期。

推出方面，2015年上半年，重慶主城區共推出各類用地1228萬方，較去年同期下降7.01%。其中，住宅類用地推出353萬方，同比大幅下降38.25%，商辦類用地推出111萬方，同比下降25.86%。

成交方面，重慶主城區共成交各類土地1172萬方，較去年同期增加9.32%。其中，住宅類用地成交343萬方，同比下降36.81%，商辦類用地成交107萬方，同比下降24.30%。

土地出讓金方面，各類土地出讓金為315億元，同比下降32.85%，住宅用地和商辦用地出讓金分別為221億元和65億元，同比分別下降37.06%和31.35%。住宅土地市場研究

2014-2015年上半年重慶主城各區住宅用地成交情況（單位：萬平方米）2014-2015年上半年重慶主城各區各類用地成交情況（單位：萬平方米）

兩區總成交土地面積超過300萬方，其中沙坪壩區住宅用地成交量最高，渝北區工業用地成交量最高。

從各個區域土地市場成交情況來看，2015年上半年沙坪壩區土地總成交面積最高，建設用地面積為364.26萬方，其中該區住宅用地面積為162.21萬方，位居各區之首，商辦用地成交28.82萬方，工業用地成交173.23萬方；渝北區土地總成交面積也超過了300萬方，其中工業用地面積為241.48萬方，為各區首位，住宅用地面積59.65萬方，僅次于沙坪壩區，商辦用地為1.88萬方。住宅土地市場研究樓面地價溢價率2012年一季度至今重慶主城區住宅、商辦用地樓面均價及平均溢價率

住宅用地集中成交在沙坪壩區，樓面價及溢價率雙雙走低。

2015年上半年，重慶主城區各類用地樓面均價為1599元/平方米，受工業及其它用地成交量占比有所提高的影響，各類用地整體樓面價同比大幅下降15.25%。住宅用地多集中成交在沙坪壩區等相對偏遠區域，其樓面均價為2256元/平方米，同比下降17.03%；商辦用地為2467元/平方米，與去年同期基本持平。

2015年上半年，重慶主城區各類用地平均溢價水平繼續走低，溢價率僅為1.92%，較去年同期下降1.27個百分點。其中，住宅用地溢價率為2.76%，較去年下降0.79個百分點；商辦用地溢價率為0%，商辦用地基本通過掛牌成交。

住宅土地市場研究區域年度土地宗數(塊)建設用地面積(平米)規劃建筑面積(平米)成交樓面均價(元/平米)成交土地均價(元/平米)平均溢價率土地出讓金(萬元)渝中區2015年00.000.00----

2014年29.7143.355543.9524739.980.00%24.03大渡口區2015年00.000.00----

2014年12135.25421.682437.177598.520.02%102.77江北區2015年113.25102.894018.0431202.250.00%41.34

2014年537.6690.514224.5810153.130.01%38.24沙坪壩區2015年24162.21377.351654.43848.653.90%62.43

2014年1474.48209.872749.797748.231.14%57.71九龍坡區2015年741.95103.292203.385425.411.72%22.76

2014年16142.66354.821897.824720.348.91%67.34南岸區2015年347.80173.412364.678578.540.00%41.01

2014年997.11164.603251.895512.1510.02%53.53北碚區2015年442.7462.532652.823881.250.00%16.59

2014年564.12136.851975.944216.990.00%27.04渝北區2015年11122.10285.713086.027221.517.33%88.17

2014年26367.83767.802743.315726.40.94%210.63巴南區2015年432.90107.871830.196000.650.00%19.74

2014年17159.93393.972190.465396.072.07%86.30沙坪壩區2015年至今住宅用地量成交領跑全城，區域內屬于初步發展階段，雙碑隧道通車及大學城板塊利好刺激了該片區土地市場的熱度；成交24宗地，總建面達377.35萬方，樓面價1654.4元/平米，平均溢價率3.9%。渝中區及江北區屬于主城區中心成熟地帶，區域內開發程度高，可供開發土地及供應量少，樓面單價高。2014~2015重慶主城區各區住宅用地成交明細住宅土地市場研究排名項目名稱可建體量成交總價樓面地價溢價率競得方（㎡）(萬元)(元/㎡)1九龍坡區大楊石組團R分區R11-1-3/04號宗地2516010401.14413458.99%

上海嘉赫投資和瑞佑投資聯合體2渝北區觀音橋組團D分區D18-3/01號宗地6591226600403613.52%

重慶龍湖地產發展有限公司3江北區觀音橋（溉瀾溪南部片區）組團G標準分區G18/04、G20-1/04、G26-1/05號宗地102894941343640180.00%

重慶恒大鑫溉置業有限公司4渝北區兩路組團E標準分區E85-1號宗地1703926509038200.00%

重慶詩城置業有限公司5北部新區大竹林組團O標準分區O8-01-1/03、O8-01-4/03、O8-02/02、O8-03-1/02號宗地395306148000374422.21%

旭瑩（香港）有限公司、旭尚（香港）有限公司、重慶東原房地產開發有限公司6北部新區大竹林組團O標準分區O8-04-1/02、O8-04-2/02、O8-06/02、O8-07/02號宗地2404338490035310.00%

旭瑩（香港）有限公司、旭尚（香港）有限公司、重慶東原房地產開發有限公司7沙坪壩區雙碑組團E分區E38-7-1/04、E55-1/04、E55-5/