江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT202024/3/27江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20目錄PART1市場分析PART2項目分析PART3產品定位PART4營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[溧陽概況][區域規劃][競爭樓盤]PART1

市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20地理區位：

溧陽位于江蘇蘇南，地處長江三角洲核心位置，距上海、杭州200公里，距南京、蘇州百余公里，距常州機場60公里，處于寧杭都市圈的中心位置。104國道、寧杭高速公路、揚溧高速公路縱貫全境。

自然資源：

溧陽秦朝建縣，二千多年歷史孕育了這里的文明，成為江南著名的魚米之鄉。溧陽物產豐富，是著名的“魚米之鄉”、“絲綢之鄉”、“茶葉之鄉”，盛產油、茶、蠶繭、螃蟹、板栗、毛竹等。溧陽概況市場分析溧陽：江南名城，寧杭都市圈節點城市江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20面積人口：

溧陽1535平方公里，其中耕地面積112萬畝，林地32.8萬畝，河流和湖泊42.6萬畝。下轄10個鎮，總人口77.63萬人，人口密度505人/平方公里。市區建成區面積，人口。

旅游發展：

溧陽是國家級優秀旅游城市，風景秀麗的天目湖旅游度假區、南山竹海旅游區、新四軍江南指揮部紀念館、長蕩湖、高靜園等著名景點，成為周邊城市的休閑度假天堂。溧陽概況市場分析溧陽：江南魚米之鄉，生態旅游名城天目湖旅游度假區江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20工業經濟：

溧陽建筑業歷史悠久，發展蓬勃，被江蘇省授予“建筑之鄉”的稱號，并以“起重之鄉”、“安裝之鄉”享譽海內。2008年全市完成工業總產值689億元，實現銷售收入660億元，規模以上企業實現納稅銷售收入577.6億元，年納稅銷售收入億元以上企業66家。江蘇申特集團、上上電纜集團和華朋集團共實現納稅銷售收入248億元。

開放性經濟：

全年完成實際到帳外資2.6億美元，增長35.6%，工商注冊外資5.4億美元，新批外資項目平均注冊資金1381萬美元。完成外貿進出口總額5.95億美元，成功舉辦“安博思論壇—中歐經濟智慧對話”和2008“一村一品”國際研討會，溧陽的知名度、美譽度不斷提升。溧陽概況市場分析溧陽：建筑、起重、安裝三鄉，享譽海內江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20溧陽概況市場分析萬宏觀點一：溧陽自身經濟發展良好，特別是其工業經濟、私營企業、旅游業發展良好，城鎮居民和農民純收入都較高，這為房地產業的發展提供了良好的支撐作用。同時溧陽房地產市場受外部經濟影響相對較小。萬宏觀點二：溧陽市政府對土地管理較嚴，有計劃、有步驟的進行土地的拍賣上市。沒有出現土地大規模上市、惡性競爭的情況，這有利于溧陽房地產長期穩定的發展。萬宏觀點三：寧杭城際鐵路的建設，時速達到300公里/小時，溧陽作為寧杭城市帶的中間位置，必然迎來跨越式發展的機遇。江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[溧陽概況][區域規劃][競爭樓盤]PART1

市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20南區概況：政府建設重點區域

南區既是以汽車南站、大潤發為中心的區域，該區域是政府重點建設區域，相關政府部門（國土局、法院、工商局等）都遷到南區，南區的商業配套、教育配套也比較便利，例如錦匯商業廣場、福田中心等。

西區概況：科教重點區域

主要是教育集中區，溧陽中學、溧陽外國語學校、第六中學都集中在該區域，西區的樓盤也主打教育牌。政府重點打造的溧陽體育中心也位于西區，所以西區配套完善、潛力巨大，距離主城區也相對較近。西區樓盤眾多，供應量大，房價相對較高。區域規劃市場分析溧陽各版塊建設發展概況江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20北區概況：經濟開發區

北區主要作為溧陽的經濟開發區，以工業企業為主，包括電纜、機械、制造等各種企業聚集在該區域。該區域還包括熱電廠等污染企業，整體板塊居住環境不佳，所以該區域的樓盤市民接受度不高，房地產的售價也相對較低。

東區概況：城郊結合部

東區主要是城郊結合部，不是政府建設重點區域，相對樓盤較少，供應量不大。主要樓盤包括平陵東苑、御景苑等。城市向東發展的潛力不大。區域規劃市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目周邊區域規劃圖江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20常州市重大建設工程之一

溧陽35項重大建設工程之一

——溧陽體育中心

區域規劃市場分析溧陽市體育中心規劃總用地面積408334平方米，占地約612畝，由體育場、體育館、游泳館、全民健身中心和一批室外籃球場、排球場、網球場、門球場、游泳池、健身路徑等體育設施組成。體育中心這項工程的建設，將進一步完善溧陽市的城市功能，并使溧陽成為具有承接國際、國內大型綜合體育賽事的縣級市。江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT202010年溧陽茶葉節的舉辦地

——體育中心體育館

作為第一期建造的體育館是一座能承擔國際、國內體育比賽、訓練、健身、大型文藝演出、展覽、集會等多功能的現代化、智能化綜合性體育館。總建筑面積17388平方米，工程總投資1.38億元，由主館和副館組成。主館地上三層，觀眾席座位4400個。區域規劃市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[溧陽概況][區域規劃][競爭樓盤]PART1

市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20重點樓盤1：陽光城市

樓盤地址：平陵中路與天目路交匯處

占地面積：32萬平米總建筑面積：77萬平米

（住宅49萬平米、商業15萬平米、其余為車庫、設備用房）

容積率：2建筑密度：25%綠地率：35%

開發商：江蘇萬恒房地產開發有限公司

商業部分：在平陵路沿線打造大型商業街及商場，開發商已經引進家樂福超市、中影影城、金鷹購物中心等主力業態，企圖將項目打造成溧陽新的市中心。另外沿天目路、清溪路建有商業街，在打造家居裝飾街、美食休閑街。

住宅部分：基本上為17-25層的高層住宅，目前一期已經交付，二期及三期正在銷售。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20陽光城市——溧陽全配套高檔住宅

建筑特色：該項目建筑為歐式，高檔涂料+石材，三段式立面，品質感較高。大面積拐角玻璃窗，立面挺拔流暢。同時多處架空層設計，增加了戶外休閑運動的空間

景觀特色：水系是樓盤景觀的一大特色，由于樓盤全是高層，間距大，綠化面積多，同時歐式景觀有品質感競爭樓盤市場分析石材立面生態架空層江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20陽光城市——溧陽全配套高檔住宅

戶型特色：入戶花園是其主要特色，大部分戶型都有入戶花園。還有拐角飄窗、6角型陽光房、兩個戶型可分可合的親情兩代居等創新設計

品牌建材：東芝智能電梯、無負壓直供水、雙層中空玻璃等，基本上為高檔品牌建材競爭樓盤市場分析外立面園林景觀導示牌江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20陽光城市——溧陽全配套高檔住宅

物業管理及智能化：紅外監控、磁卡、遠程抄表、背景音樂等十大智能化系統。物業管理為開發商下屬物業管理公司，引進萬科的管理理念，提供全程管家式服務。

銷售價格：目前在售價格在5200-6200元，90平米兩房價格為5200元，130平米三房，1-3樓房源價格5600元，18層左右5800-6000元。

主力客群：以公務員、教師、醫生、私營業主等高收入階層為主，少部分年輕人作為婚房，還包含一部分在外地工作、經商的溧陽人。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20重點樓盤2——盛世華城

地理位置：該項目位于省溧陽中學西側，南環路北側建設路南側，地處西區的中心位置，周邊有省溧中、外國語學校、六中、人民醫院分院等，配套完善

項目概況：項目總建筑面積30萬平米，以多層為主，包括小高層、獨棟別墅、雙拼別墅、疊加別墅、商業街等競爭樓盤市場分析省溧陽中學外國語學校江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20盛世華城——西區配套最佳區域中檔樓盤

樓盤配套：該項目除了擁有周邊配套外，自身還配套建有2萬平米商業街，作為商業內街，提供完善的生活配套。同時還建有4500平米的大型菜場，是西區唯一的菜場，目前正在內部裝修中競爭樓盤市場分析4500平米菜場2萬平米商業街社區大門江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20盛世華城——西區配套最佳區域中檔樓盤

住宅：面積范圍較廣，包括63平米一房、89平米兩房、100-130平米三房等多種戶型，滿足各種客戶的購房需求。檔次為中檔，集中體現在外立面、建材采用、社區景觀等。

戶型特色：其住宅戶型的主要特色為落地式拐角陽臺、270度外飄窗等方面。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20盛世華城——西區配套最佳區域中檔樓盤

別墅：別墅組團位于項目的中心位置，沿著內部的河流布局，獨棟別墅位于中心，雙拼及疊加別墅位于外側。該項目的別墅，無論是外立面，還是內部設計，都比較普通，品質感不高，特色相對較少。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20盛世華城——西區配套最佳區域中檔樓盤

價格：該項目開發周期達到3年以上，項目整體在今年5、6月份全部銷售完畢，當時的銷售價格為5000元/平米。據了解，目前項目二手房的售價已經上漲到5500元/平米。

客群：該項目的購買客群，包括教師、公務員、年輕白領等高收入階層，也包括一些普通市民、農村進城、拆遷戶等，整體客群的檔次為中高檔。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20重點樓盤3——白金瀚宮

地理位置：白金瀚宮別墅位于溧陽城南，寧杭高速公路溧陽南出口處，北側為寧杭高速，南側為國家4A級風景區——天目湖旅游度假區，西側是天目路，東側是天目國際村。

項目概況：白金瀚宮別墅占地93畝，總建面積約5萬平方米。宗地地形起伏，山水兼備，上風上水。項目以英倫風情為基礎，傾力打造了72棟極具皇家風范的景觀別墅。競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20白金瀚宮

溧陽頂級純別墅區

物業：純獨棟別墅區

風格：歐式宮殿式別墅

面積段：400-1000平米/棟

主力面積：600平米/棟

戶均一畝

戶戶帶電梯競爭樓盤市場分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20白金瀚宮

溧陽頂級純別墅區競爭樓盤市場分析挑高客廳陽光地下室別墅電梯江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20白金瀚宮

溧陽頂級純別墅區競爭樓盤市場分析觀景陽臺親水別墅

此別墅專門在水面上建設了親水平臺，供別墅專享歐式雕塑江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[優勢分析][劣勢分析]PART2

項目分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20優勢分析：

城市規劃：溧陽城市發展主要以向西、向南發展為主，項目地處西南板塊，作為溧陽城市建設的重點區域，擁有良好的未來潛力，盡享體育中心、寧杭城際鐵路等市政建設優勢。還包括周邊將建設西灣公園、規劃小學等，未來配套完善。

配套優勢：項目靠近邊界市場，邊界市場內部含有農貿市場、建材裝飾批發市場，相對配套完善。

環境優勢：地塊處于溧陽西南區域，該區域沒有任何的工廠，空氣清新、陽光明媚、噪音及灰塵都很小，可以看到遠處的山體景觀，擁有一定的環境優勢。

優勢分析項目分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20劣勢分析：

地段劣勢：項目雖然地處政府重點發展的區域，但是相對其他樓盤來說位置較偏。與盛世華城——西區最佳配套區域的距離在1公里左右，有一定的地段劣勢。

學區劣勢：項目雖然靠近省溧陽中學、外國語學校，但是有一定距離。特別是項目周邊缺乏小學、幼兒園的配套，這一點是項目比較大的一個缺陷。

交通劣勢：項目周邊基本上為空地，沒有公交線路。

高壓線問題：項目地塊內有高壓線，從南到北貫穿地塊，高壓線所擁有的輻射等問題，會影響客戶對項目的評價。劣勢分析項目分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20優劣勢總結：

萬宏觀點一：項目擁有“左右逢源”的地段優勢

項目地處西南板塊，距離西區的科教重點區域很近；同時隨著龍亭路的建設，項目可以很方便的到達邊界市場、福田中心、大潤發等南區的中心。項目可以享受西區和南區兩個板塊的配套優勢

萬宏觀點二：前景是光明的，道路是曲折的

項目地塊具有非常好的前景，包括體育中心、西灣公園、規劃小學等等，未來的配套會相當完善，前景是一片光明。但是從當前的現實情況來看，配套還是相對缺乏。劣勢分析項目分析江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[花園洋房][別墅復式][高層住宅][樓盤定位]PART3

產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目產品定位的依據：

市場角度：產品差異化路線

項目地處西區偏南區域，在地段及配套方面與競爭樓盤比具有較大劣勢。這就要求項目必須走產品差異化路線，以唯一性產品來對抗地段的劣勢，以高性價比產品來面對市場競爭，從而引起購房者的關注、認可與購買。

利益角度：中高檔產品

項目每畝土地220萬，樓面地價達到1830元/平米。加上建安成本、政府稅費、營銷及廣告成本，使本項目的成本價比較高。做中低檔產品難以支撐這樣的價格，必須要求本項目走中高檔路線，以中高層收入的客群為目標客戶，做中高檔產品。

品牌角度：高品質樓盤

從開發商的品牌建設角度而言，建設高品質樓盤有利于開發商品牌的建設，利于樹立開發商的良好口碑與形象。花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20隨著生活水平的逐步提高，人們越來越注重私人空間，更向往別墅式的生活，普通中產階級也開始向往別墅生活。隨著國家對別墅用地的控制，土地的稀缺與對別墅需求之間的矛盾與日俱增。這種矛盾激發了房地產行業人員的創造力，一種嶄新的居住模式開始出現，即低密度高檔公寓，這種產品雖然本質是普通公寓，但是卻擁有“露臺”“庭院”“入戶花園”等產品特征。這種產品由于可以提供類別墅式的享受，所以其性價比更高，得到更多的市場關注和認可。近郊住宅的低密度化已經成為潮流，低密度住宅更多地開始向這些別墅化風格及元素傾斜，個性化及文化元素被更多的項目所采納。人們長久以來被壓抑的院落情結、露臺情結、花園情結，在此得到釋放，于是更多的中產階級加入到低密度住宅的行列。低密度住宅產品發展趨勢花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20這種產品擁有以下優勢：給業主更大的私人領域（院子、露臺、屋頂平臺等）與大面積公共綠化相比，這種產品更強調景觀資源的私有化，讓更多的業主可以擁有自己的花園、露臺，在自家養花種草、觀星賞月盡可能強調鄰里概念，以組團形式提供鄰里溝通平臺建筑設計應體現更高的格調，營造更多的文化氛圍，體現出濃郁的文化風情，滿足中產階級的文化需求盡可能地符合中國家庭的居住習慣（三口之家、三代同堂等）退臺式花園洋房一種嶄新的低密度住宅，在部分城市開始出現

花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20北江豪庭——退臺式花園洋房代表樓盤南京江北板塊、層層退臺、5層花園洋房花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20群盛北江豪庭5層花園洋房一層擁有花園層層享有露臺花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20群盛北江豪庭地理位置：位于南京浦口區珠江鎮，東側隔雨山西路與求雨山公園相望，北側為南京審計學院珠江鎮校區，分為南北兩塊。項目規模：項目土地面積40萬平米，總建筑面積55萬平米，包括獨棟、雙拼、聯排、疊加別墅、花園洋房、小高層、高層住宅、酒店式公寓等，社區配套包括會所、商業街、社區中心、九班幼兒園等。開發公司：福建群盛集團有限公司花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20花園洋房戶型建議152平米四房兩廳兩衛一層花園洋房138平米三房兩廳兩衛二層花園洋房花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20花園洋房戶型建議124平米三房兩廳兩衛四層花園洋房100平米兩房兩廳一衛五層花園洋房花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20花園洋房面積配比面積段戶型樓層套數比例備注95-105平米兩房5層15%送露臺115-140平米三房普通層65%送露臺或花園140-160平米四房一層20%送花園花園洋房，全面超越普通多層的高品質住宅花園洋房與普通多層的容積率接近，建議本項目不做普通多層，全部采用花園洋房作為項目的主力產品。花園洋房產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[花園洋房][別墅復式][高層住宅][樓盤定位]PART3

產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20別墅產品為支撐項目的高尚品質，打造樓盤的獨特品味，項目宜建設一定量的別墅產品。通過別墅產品的建筑立面、景觀水系的打造，來帶動整個項目的品質提升。萬宏建議的別墅產品：獨棟、雙拼通過我們對溧陽多個別墅項目的調研，以及我們對別墅的目標客群的購買心理的把握，我們認為，獨棟和雙拼這種高端別墅產品比較受歡迎。而聯排、疊加別墅，由于舒適度不足，則銷售難度較大。別墅復式產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20別墅產品定位親水庭院，歐式別墅水岸：仁者樂山、智者樂水。本項目作為城市別墅，處于大型住宅區中相對山水環境一般。我們建議開發商在社區內部打造水系，圍繞別墅組團周圍，形成良好的親水庭院景觀。歐式：歐式別墅，特別是歐式宮殿式別墅，具有良好的品質感，符合別墅的尊貴身份，建議項目的建筑風格為歐式，石材立面、歐式圓柱、古典雕塑等，形成濃郁的別墅文化氛圍。別墅復式產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20別墅面積定位獨棟別墅：330-400平米雙拼別墅：260-300平米別墅產品細節建議挑高客廳超大花園觀景露臺陽光地下室歐式雕塑小品坡地景觀別墅復式產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20復式住宅復式住宅也是低密度住宅的典范，在某些方面有別墅式的感受和居住體驗，但是面積要適當小些。具體如下：1F-2F一戶3F-4F一戶5F帶閣樓一戶復式住宅面積控制：180-220平米復式住宅作為別墅的補充，在本項目中適當進行布置，從而更豐富本項目的產品鏈，滿足各種不同客群的需求。別墅復式產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[花園洋房][別墅復式][高層住宅][樓盤定位]PART3

產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20高層住宅將私家花園引入高層住宅高層住宅作為中檔產品，將成為住宅未來的主流形態。由于本項目的容積率為1.8，這決定了項目必然有一定的高層住宅。由于本項目設置了較多的別墅、花園洋房等低密度住宅，所以我們建議本項目舍棄小高層住宅，建設高層住宅。項目的高層住宅，將在17+1層或者24+1層左右。我們建議本項目的高層住宅，全面引進私家花園的概念，將“入戶花園”“空中庭院”等創新設計引入高層。高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20別墅式入戶花園，恭迎閣下凱旋約6-15平米空間、緊靠入戶門、贈送一半面積進入家中，首先映入眼簾的就是入戶花園，穿過入戶花園才是客廳。在此養花種草、修身養性，實現家居生態化。高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20入戶花園戶型推薦高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20空中庭院，我的生態第三廳

20-30平米獨立空間、朝南全明設計、贈送一半面積戶戶獨享空中庭院，將園林院落引入小高層，將花香綠意充盈家中。可在此養花種草、品茶會友、觀星賞月、放松身心。高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20空中庭院戶型推薦兩房變三房，三房變四房，任由自己DIY高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20高層住宅面積配比面積段戶型套數比例90-100平米兩房兩廳一衛15%110-120平米三房兩廳一衛35%120-135平米三房兩廳兩衛35%140平米四房兩廳兩衛15%高層住宅產品細節建議空中庭院、入戶花園部分架空層270度拐角飄窗外飄窗純板式建筑設計品牌快速電梯高層住宅產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[花園洋房][別墅復式][高層住宅][樓盤定位]PART3

產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目自身的產品層次：主流產品：花園洋房中高檔產品130-150平米/套輔助產品：復式與別墅高檔產品350、280、200平米高層住宅中檔產品90-130平米/套項目整體檔次定位：中高檔路線在建筑、立面、門窗玻璃等建材選用、景觀園林建設等方面，堅持高品質投入。如果與陽光城市進行類比，簡單概括起來就是：品質類似陽光城市舒適超越陽光城市配套不輸陽光城市樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20各種產品的建筑面積配比建議項目總用地面積14萬平米，總建筑面積25.2萬平米，其中住宅建筑面積24萬平米，商業4000平米，社區服務中心4000平米，物業用房及配電房1600平米。物業容積率建筑面積土地面積套數（約）別墅0.41萬平米2.5萬平米30套復式住宅1.21萬平米0.83萬平米50套花園洋房1.25萬平米4.16萬平米380套高層住宅2.517萬平米6.8萬平米1400套合計24萬平米14萬平米1860套樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目地塊初步規劃示意樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20建筑風格建議：歐式建筑歐式建筑，三段式立面、鎧甲式屋頂，具有尊貴的品質與濃郁的文化氛圍，符合中產階級的心理需求，特別是在江蘇、在溧陽這種有文化底蘊的城市。建議項目采用歐式建筑風格，用純面磚作為立面，塑造樓盤品質。樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20情景式布局建議提倡鄰里概念，以兩三幢住宅為一個鄰里單位形成鄰里空間，通過建筑的類圍合私密化處理，強調了室內外空間的流通的同時也從空間設計上增加了人與人之間交流、溝通的機會。

同時鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創造了一個悠閑、寧靜的氛圍，組團景觀的個性化設計使人猶如置身于自家的院落中。樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目景觀設計建議景觀堅持古典歐式風格本項目的景觀設計應該走古典歐式風格，應遵循“組團式主題景觀”和“私人化”的原則，設計的重點在樣板景觀、入口水景區和樓體間距景觀，強調住宅景觀的均好性，消除銷售死角。以水作為小區景觀的點睛之筆中心花園以水文化為主題，采用大面積水面塑造項目的臨水氣質，特別是別墅區、花園洋房區，需要用水來貫穿，同時也可以采用小疊水或噴泉等，讓水景生動起來。歐式景觀小品、雕塑、繪畫的點綴在小區的景觀細部、架空層等區域，設置休閑座椅、歐式雕塑等，作為整個小區景觀的點綴。樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20物業管理建議引進知名物管公司作為物管顧問例如引進保利物業、萬科物業、江蘇愛濤物業等知名物業管理公司作為本項目的物管顧問，全面完善本項目的物管服務體系，提升本項目的居住品質和價值。“陽光透明”智能化物業管理針對項目中、高檔的物業特點及消費群體，為充分展現人與人的親近和諧，避免人與人之間溝通屏蔽現象，建造一片情感交流綠洲，推出“陽光透明”的物業管理服務，并設立“客戶專員”。三防結合的安全防范體系通過小區入口的智能卡自動道閘、全時段全視區監控系統與單元入口的一卡通門禁、可視對講系統相結合，小區公共區域安全員巡視與組團內安全員巡視相結合，形成一個聯動的二級安全管理網絡。樓盤定位產品定位江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[推廣定位][推盤步驟][營銷策略]PART4

營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20項目推廣定位

運動健康主題社區

定位支撐：

1、2008年北京奧運會余溫未消，2010廣州亞運會又將接踵而至，運動話題將再次被熱議。隨著生活水平的提高，健康、生態、環境等主題被日益關注。

2、作為溧陽重大建設工程之一的溧陽體育中心臨近本案，本項目以“健康社區”為主題，可借勢政府，展現項目的良好規劃前景和完善配套，將項目打造成體育中心板塊第一盤！

3、運動型社區提倡“運動就在家門口”，運動在此“隨時隨地，隨心所遇”。透過事件性活動進行炒作，重塑社會中堅層對自身健康的關注，對本樓盤的關注。打造溧陽首家運動型社區。推廣定位營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20運動主題社區2大支撐點

緊鄰體育中心外部配套：

常州市重大建設工程之一，溧陽35項重大建設工程之一的溧陽體育中心，總占地達到600畝。近鄰本項目，出門即可享受體育中心一流的、完善的體育設施。

建設社區運動健身會所：

為了契合“運動社區”這一話題，建議小區內部建設具有運動功能的大型體育健身會所。

如此動作，在制造小區特色賣點的同時，為后期營銷推廣埋下伏筆。社區運動會，定期專項運動比賽等項目行銷手法，不但將增加客戶及潛在客戶對本項目的好感度之外，還將會為本項目塑造良好的社會形象引發社會關注。推廣定位營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20籃球場臺球室高爾夫練習場社區運動健身會所具體包含以下設施：

室內會所：健身房、乒乓球室、臺球室、瑜伽房等

室外場館：小型高爾夫練習場、網球場、籃球場等。該部分設施，可以結合項目的景觀進行布置。推廣定位營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20三大支撐點推廣定位營銷推廣運動健康主題社區生態好品質優學區佳推廣核心定位生態好：這是項目地塊所具備的天生條件，空氣優良、陽光充沛，再加上開發商對景觀的打造。

品質優：這是我們項目產品的自身優勢，退臺式花園洋房、別墅、入戶花園等創新產品設計，樓盤品質堪稱一流。學區佳：目前學區不算好，我們建議開發商需要重點打造學區江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20打造學區房2大步驟

建設社區內部幼兒園，引進知名教育機構：

項目作為25萬平米的大型項目，居住人口將達到2000多戶，在社區內部有必要建設幼兒園，同時引進知名的幼兒園教育機構進駐，展開優質的教育工作。

與溧陽實驗小學合作，開通名校直通車：

項目周邊目前沒有小學，同時距離小學的路程還比較遠（外國語學校為民辦），在此情況下，我們建議開發商出面，與溧陽實驗小學進行合作，讓本項目的業主子女免費就讀實驗小學，同時開通名校直通車，有物管公司負責每日接送小海上學，提供全程服務。推廣定位營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20[推廣定位][營銷策略][推盤步驟]PART4

營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20實景營銷法：房子未造、景觀先行社區大門、會所、景觀綠化等樣板示范區，先期建設建議開發商首先建設社區大門、會所、門口的園林綠化等景觀，讓購房者眼見為實。將未來樓盤的品質與開發實力全面展示，通過大手筆、大魄力讓購房者感到震撼。現在越來越多的開發商已經開始了這種開發模式，取得了量價齊飛的熱銷局面。房子在建，大門已建好景觀示范段營銷策略營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20活動促銷：新聞炒作與樓盤廣告相結合建議活動一：溧陽城市規劃發展論壇要求規劃局、市政府、專家學者等，針對溧陽的城市規劃展開研討，指明城市的發展方向。建議活動二：項目千人羽毛球大賽通過組織大型的羽毛球賽，組織業余級、專業級比賽，吸引全民參與，引發運動主題社區的關注。針對項目不同的客群特點，以“活動營銷”為核心，通過“面上PR”與“點上SP”的系列性運作，快速再提升項目“品質”感及實現“穩步”銷售，媒體傳播僅在活動節點上加以配合，以擴大傳播效果。營銷策略營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案78PPT20四步營銷推廣法板塊炒作形象塑造賣點訴求首先炒作項目所處的西南板塊，全面解析政府規劃及未來潛力以“運動”為靈魂，塑造項目“溧陽首座運動健康社區”的總體形象通過深入挖掘項目的賣點完成產品優勢的廣泛傳播通過價格、折扣等促銷信息來完成最后的臨門一腳促銷信息營銷策略營銷推廣江蘇溧陽團結路地塊項目定位及前期營銷方案7