上海浦東農貿物流園上海浦東農貿物流園1.3項目建設背景4.10環境保護和安全防護建設規模：市場占地2023畝(1333340平方米)?？偼顿Y36億元，第一期建設投資13億，占總投資的36%,第二期建設投資11.5億，占總投資的32%。第三期建設投資11.5億，占總投資的32%建設內容：市場區域劃分：1、交易區-蔬菜、果品、肉類、水產(凍品)、冰3、商務服務區疫、消防系統、排水系統、電，水、路三通工程，面積280000平方米。二期工程重要建設內容畜禽交易區，物流系統；總建筑面積道路硬化總建筑面積240000平方米。建設性質及實行計劃：交易市場實行一次規劃分三期實行，前后6年。第一期2023年3月到2023年9月，形成規劃和氣氛，獲得效益后再進行第二期，第三期建設，建設期為2023年開始實行。資金來源：項目總投資36億元，資金來源為企業自籌處理20億元，社會籌資10億元，申請銀行貸款6億元。組織單位：上海福建商會發起單位：上海浦東新區海西企業協會上海市工商聯合會鋼鐵貿易商會中國茶葉流通協會投資單位：上海食品城開源國際酒業集團控股有限企業上海逸仙鋼材交易市場管理有限企業鑫達黃金有限企業寧夏回藥投資發展有限企業1.3項目建設背景農產品流通行業是我國的重要產業，作為一種產業鏈條，在連接農產品的生產和消費方面，起著舉足輕重的作用。農產品需要通過流通環節才能實現其價值，因此，農產品流通在國民經濟發展中具有舉足輕重的作用。農產品流通與否暢通，關系著中國整個經濟的運行效率與質量，波及農業現代化，波及農產品生產者和消費者達25%,而發達國家的這一數字不超過10%,同步，由于市場信息不靈，每年都時有發生。因此，農產品流通的綠色安全問題，成為農產品流通行業要處理的重大錄數據顯示，目前全國農產品批發市場已達4500多種，承擔了70%以上的農副產品產品流通、科技、信息等中介服務活動的農村經紀人已經到達600萬個以上，農民合作經濟組織達15萬個，農業產業化龍頭企業超過4300多家，成為農產品市場流展的需要，重要表目前：既有市場過于分散，容量太小，產地批發市場建設相對滯后，批發市場建設缺乏統一規劃，功能不完善，加之沒有很好的管理服務體系，農產品儲備、加工、運銷能力嚴重局限性，農產品流通的中介組織發展滯后，流通的組織化程度較低，這些原因制約了市場發展和農產品流通。上海建設大型農副產品綜合交易市場有助于調整上海及華東地區農業產業構造和交易方式，尤其有助于增進該區域的農產品市場調整優化，并帶動全國農業產業構造的優化升級，處理農產品：“賣難”問題，增長農民收入，減少農產品流通成本，提高流通效率，有助于擴大外來人員及居民就業，保證都市農產品供應，加緊上海建立國際物流中心建設的步伐。1.3.1項目的提出及必要性華東區域是個經濟發達地區，需要有完善的生活服務。上海，中國大陸第一大都市；四個中央直轄市之一；是中國大陸的經濟、金融、貿易和航運中心。上海位于我國大陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的外貿港口、最大的工業基地。有超過2023萬人居住和生活在上海地區，對于農產品消費，具有明顯的地區特性，尤其是2023年以來，農產品價格的提高，交易市場貨流的輻射和聚散功能日益顯現，發展建設綜合性的農產品交易市場優勢明顯。對發展周圍自身農業經濟和帶動周圍地區農業整體發展具有特殊的現實意義。市場發展前景廣闊，伴隨市場經濟的發展、商品流通高層非常活躍。目前，上海生產資料市場及綜合交易市場，并展現出良好的發展趨勢，已經形成和建設了10多種農產品批發市場專業及綜合交易市場如：上海農產品中心批發市場滬南路2023號(滬南路華夏西路)禾照面食館5E北程高架路露聚雜趙中華屬題級寧露江楊北路68號(江楊南路泰和路)上海菊園果品交易市場嘉定區環城路寶嘉公路北翟路1555號上海曹安滬太農貿批發市場滬太支路718號上海華中果品交易中心上海江橋蔬菜批發市場曹安路1936號上海曹安市場上海七寶商城蔬菜副食品批發市場閔行區七寶鎮淶亭北路888號上海大場肉類批發市場大場南大路30號上海銅川水產市場普陀區曹楊路銅川路口上海曹安四平水產市場密云路1018號上海中心水產品批發交易市場楊蒲區江蒲路上海龍華肉類批發市場龍吳路上海龍吳路進口果蔬批發交易市場龍吳路3188號上海國際食品城泗涇鎮滬松公路2101號(望東北路口)上海五洲農副產品批發市場東高路1500號上海山華果品市場曹楊路1366號在建和發展中的有西郊國際和浦南農產品交易市場上海農產品批發市場發展雖較為迅速，但也存在諸多問題，重要有：一是基礎設施差，農產品流通環節損耗率高。尤其是浦東地區農產品批發市場的基礎設施更差，目前，只有很少數市場實現了全過程冷鏈交易。以蔬菜和水果為例，大陸蔬菜和水果采摘后平均損耗率高達25%-30%,而發達國家的損耗率普遍低于5%,美國僅有1%-2%。這種經濟損失每年超過8000萬噸，1000億元。二是交易方式落后。農產品交易基本采用對手交易，流通效率低，成本高。三是服務功能不完善。農產品批發市場的集散功能發揮很好，但分級、篩選、包裝、冷藏保鮮、加工配送等增值服務跟不上，尤其是信息中心、價格中心、配送中心的功能發揮的不是很好。四是原則化程度低。缺乏必要的檢測、倉儲、保鮮、運送、經營戶管理等規范，基本上還是靠經驗管理。尤其在食品安全建設方面，不適應消費者的規定。五是有關立法滯后。目前，國家對農產品批發市場還沒有專門的法規。六是農產品批發市場管理體制不順，缺乏合理規劃布局，低水平反復建設嚴重。七是某些地區出現不合理競爭，市場交易秩序也有待深入規范。由于市場需求量的增大，交易環節太多，這些專業市場的規模和功能遠遠滿足不了市場供需平衡，急需有產品豐富，交易簡樸，滿足了客商一次性集中采購的需求、輻射面廣的大型建設綜合交易市場。1.4可行性研究的根據及范圍1.4.1編制根據1.《中共中央國務院有關推進社會主義新農村建設的若干意見》(中發[2023]1號，如下簡稱中央一號文獻),2.商務部、財政部近日聯合下發《有關農產品現代流通綜合試點指導意見的告知2023年3.《華東地區國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》;4.《農業項目經濟評價實用手冊》1999年第二版；1.4.2研究工作的范圍1.5項目建設的必要性1.5.1符合國家的產業政策以綜合交易市場為中心的統一市場體系。市場體系是由低層次的初級批發市場(產地市場)、消費市場(零售市場)和高層次的批發市場(集散市場)構成，并按初1.5.2農業經濟發展的需要事40年食品藥殘檢查工作的老專家，對多種蔬菜、蛋類、雞肉、豬肉、水產品親手場入口關是關鍵，保證批發市場賣出的是“放心菜”,是綠色食品，這也是提高批置食品殘留檢測中心，對進場交易的商品進行農藥、獸(禽)藥、抗生素、重金屬費”的“三綠工程”,各批發市場應積極爭創綠色市場，通過檢測手段把多種殘留改善交易方式，發展拍賣交易農副產品批發市場的交易方式重要有兩種，一是買賣雙方一對一的對手交易形式，二是競拍交易形式，即買方對同一批產品實行競價購置，以競價形式進行集中購置，把競爭機制引入了買賣活動。一對一的對手交易方式交易分散，交易規模小，不輕易形成合理的價格，影響了農產品價格機制的作用和農產品的交易效率，也影響了農產品規?；I化生產的發展，以及農產品產業構造的調整。競拍交易方式由于有一套完整的游戲規則，因而最大程度地保證了價格產生過程的公開、公平、公正，可以形成基本反應市場供求關系的有效價格。拍賣交易方式在發達國家的批發市場中已得到廣泛運用，它可以有效地規范批發市場價格形成機制，發揮資源配置功能。我國加入WTO,此后國外商業資本必將大舉進入中國市場，我國農副產品批發市場必然受到強烈的沖擊，只有積極進行交易方式的創新，發展競拍交易，才能提高我國農副產品批發市場的水平，才能適應經濟全球化的需要，保證自己的生存發展空間，同步，也發揮批發市場對農業產業化的推進作用，為我國農副產品進入國際市場發明有利條件。1.5.3發揮市場的導向作用由于目前此種類市場屬自發形成，且規模較小，市場大部分屬于小商品交易場所，農產品交易市場占地規模十分有限。因此，建設上海大型農副產品綜合交易市場十分必要。1.5項目建設的可行性(1)上海專業市場多，綜合市場規模小，具有市場開發的基礎條件。(2)市場輻射面大，輻射本市及華東區域人口到達3000多萬，為市場開發提供了廣闊的空間。(3)農產品交易已具有市場開發規模。(4)交通便利。(5)上海及周圍人口眾多，這為該項目建成投產后能提供更多的商機。1.6可行性研究匯報的重要結論現代化農產品流通鏈條，開展“農超對接”,鼓勵大(1)建設目的。增長投入，加緊農產品流通設施建設步伐，從主線上變化農產賣難發明條件。(2)建設原則。布局合理，符合建設發展規劃的規定，東部經濟發達地區以改擴建為主，重點發展儲備、加工、運銷、配送設施，完善市場功能，提高市場的輻射能力，中西部市場發育滯后地區合適新建一批市場。市場建設通過政府扶持企業化運作，高起點地進行建設。(3)發展重點。完善既有市場功能，加緊產地批發市場建設，提高農產品流通的組織化程度，強化農產品檢測檢疫加強農產品批發市場信息網絡建設。2.1市場預測全國農產品批發市場狀況一、現實狀況中國初步形成了產地市場、銷地市場、集散市場統籌發展、綜合市場和專業市場互補互進的市場格局，以大中都市為關鍵，遍及城鎮，多層次、多門類的批發市場體系。目前，全國農產品批發市場共10000多家，其中產地市場1500家左右，銷地市場2500家左右；2023年，全國交易額億元以上農產品批發市場到達772家比2023年增長了161家，其中，交易額億元以上農產品綜合市場223家，億元以上專業批發市場549家。億元以上專業市場中糧油、干鮮果品、水產品、蔬菜、肉食禽蛋、土畜產品、花卉等專業市場所占比重分別為13.66%、18.21%、14.03%、34.97%、8.93%、7.65%、中國農產品批發市場在農產品流通中具有重要地位。2023年，中國農產品批發交易總額約為2.1萬億元，約占中國國民生產總值的6%,占農業生產總值的44%,批發市場交易的農產品比重高70%以上，并且這一比例仍在繼續升高；在全國大中北京新發地農產品批發市場2023年交易額約為180.55億元，其供應的蔬菜占北京地區總和的70%以上；深圳布吉農產品批發市場2023年交易額為196.86億元，其經營的水果、蔬菜、糧油、副食品分別占深圳市居民消費總量的90%、85%、50%、30%以上；上海、成都地區農產品批發交易總額約分別占到都市農產品消費總額的79%、80%以上。(一)行業在成長中逐漸走向規范化(二)農產品批發市場進入全面升級改造時期三、方向中國農產品批發市場在食品供應鏈中的關鍵地位在相稱時間內不會動搖。農產品流通貫穿食品供應鏈的始末，是農業產業化的先導性力量是保證農產品順暢供應的先決性原因。中國目前有2.3億農戶，400萬不一樣類型的食品生產者，10000多家肉類屠宰加工企業，每天將全國各地多種農產品送到4300多家農產品批發市場進行交易，近1000家農產品運送企業為其提供運送服務。農產品在流通中形成比較完整的供應鏈條，包括農產品的保鮮、加工、運送、貯藏、產地批發、銷地批發、配送、零售等環節，其中農產品批發市場是這個鏈條的中心環節，是商流、物流、信息流的集散中心，承擔著全國農產品集中分散和價格形成功能。在某些發達國家，生鮮超市也是重要的農產品流通渠道。近年來，中國生鮮超市發展迅速，目前已經到達2700多家，它們的擴大，不僅沒有影響到農產品批發市場在農產品流通中的作用，相反又深入鞏固了農產品批發市場的地位。據20234年和2023年對全國農產品批發市場的調查顯示，都市超市生鮮農產品的采購成為近年來農產品批發市場的重要利潤來源之一，原因重要是近年來農產品批發市場提高了附加值服務，健全了農產品的分揀、包裝、配送等功能，處理了超市進貨必須原則化、規格化的矛盾，這深入確立了中國農產品批發市場在供應鏈中不可替代的關因此，我們必須保證農產品批發市場的健康、迅速發展，向第三代批發市場方(一)中國農產品批發市場將帶動農產品物流迅速發展目前，中國農產品物流水平和物流機構還很不健全，正處在從老式物流服務向現代物流服務探索、轉換階段，多數農產品物流仍停留在簡樸裝卸和干線運送的層迅速上升。以果品為例，果品在運送過程中的損耗率在25%—30%之間。建立現代化(二)中國農產品批發市場將推進中國農產品進出口貿易中國地區廣袤，物種豐2023年果蔬出口1602.9萬噸；水畜產品出口190.9億美元。伴隨中國居民收入的不香米125萬噸左右。為300億人民幣，占全國農產品貿易總額的6%左右。全國少數大型批發市場經營農產品進出口貿易，但單個市場的貿易規模較大，僅湛江物流功能成為農產品國際貿易的新寵，在推進中國農產品進出口貿易方面發揮重要上海地區農產品市場體系重要由多種農產品專業市場和小型農貿綜合市場。在各區農產品市場中都發揮著重要作用。尤其是日益增長的集貿市場在調整市場供需、集聚各方面信息、增長交易效率等方面作用越來越明顯。上海農產品市場具有自己的特點，重要表目前：(1)集市數量多，物流量多。目前，全市平均每個郊區都擁有1-2個農貿市場，大部分屬于在城鎮結合處，市場化程度高，分散獨立經營，隨意性強。(2)各市市規模大，經濟輻射范圍大。從集市的交易量來看，規模大，市場交易水平活躍，多數的農副產品市場還處在集散市水平，不只能在大范圍內起到互通有無、調劑余缺的作用，難以反應真正(3)市場管理水平參差不齊。有的市場管理僅停留在坐收管理費、攤位費上，缺乏信息，征詢、代管、代理服務。大多數農產品都在市場內銷售。目前，完善市場管理體系和市場交易信息及建立規模是非常必要的。此后，增進農副產品市場良好發展的關鍵在于政府的培育和引導。著手組建大型農產品綜合交易市場，并對既有的集散專業市場和小批發市場改善構造、擴大規模、增強功能，培育。1,市長韓正，市委書記俞正聲在上海在加緊“四個中心”建設的進程中發言強會的發展。在推進國際金融中心和國際航運中心建設的詳2加大政策實行力度，營造良好的物流發展環境推進“2023年上海市十大重點現代物流項目”建設；上報一批爭取國債支持的物流項目；推薦一批落戶重點物流園區、專業物“農超對接”,鼓勵大型連鎖超市與鮮活農產品生產基地進行產銷對接，引導批發通企業和批發市場大經銷商開展訂單農業。并且鼓勵民營企業參與建設上海在4個中心建設中發揮作用。2.2上海浦東農貿物流園的建設規模上海浦東農貿物流園是以國內優秀企業民營家為主投資的大型項目，總投資36億元，項目占地面積2023畝，總建筑面積54萬平米，分批發交易、展示直銷和檢測服務、倉儲4個區域。它以統一品牌、統一管理、統一經營、統一結算、統一服務的運行模式興市旺市，以國際理念引領時尚，以卓越區位匯聚財氣，以優秀管理規范運作，提供批發交易、展示直銷、物流配送、進出口代理、電子商務、信息公布等全方位服務，匯集四海農商，薈萃八方農產。浦東農貿物流園是規模型、創新性的農產品大市場，在市場經濟中，按市場需求由多家閩商龍頭企業出資組建，企業精心運作，社會廣泛參與。上海福建商會，上海浦東新區海西企業協會，上海市工商聯合會鋼鐵貿易商會，中國茶葉流通協會上海食品城，開源國際酒業集團控股有限企業，上海大寧國際茶城，上海大統路批發市場，上海泓元投資管理有限企業，上海健全投資有限企業，上海朝翔物流配送有限企業，上海群大家俱建材市場，上海逸仙鋼材交易市場管理有限企業，鑫達黃金有限企業，寧夏回藥投資發展有限企業等單位，為大市場迅速興旺提供鼎力支持。浦東農貿物流園優勢凸顯：交易規模大，商品品種多；市場輻射廣，依托上海龐大的消費力，商貿連接長三角和國內多數省份；政府支持力度大，優惠政策多；國際對接力度強，引入眾多國外客商和貨源；農產品權威檢測，安全源頭控制、全程追溯，食品放心、新鮮、豐富；市場服務全面、管理規范、物流便捷。市場建設以總體規劃、分期實行、設施配套、功能齊全、規范管理的思緒，根據階段發展需要，部分建設部分營業。市場建設目的.1經營品種市場以集散農業生產資料，農副產品，重要包括水果、蔬菜、糧油、活畜、皮毛、蛋禽、建材、及少許的民族工藝品等。.2經營目的項目全面建成后，交易額到達50億元以上，屆時本市場將成為地區為數不多的符合國家市場建設規定，集批發、零售、運銷、冷藏、保鮮、檢疫、認證為一體的，與華東地區農貿市場橫向聯合為一體的，現代化的農貿批發零售綜合交易市場，建成農產品物流中心和農產品配送中心。.3建立信息化管理系統(1)信息自動化：對市場內部所有供求信息進行計算機網絡化管理。對供求信息及有關信息自動采集、公布。(2)物流自動化：對進出市場的商品進行實行監控。(3)管理自動化：對場內人員、設備、設施、商品、資金等進行計算機管理。(4)交易自動化：商品交易可以采用老式方式，同步也可采用現代的電子商務手段，實現不限時間、地點的電子化交易。.4保鮮設施華東地區雖然擁有大量的果蔬資源，但由于市場供應渠道比較長，保鮮技術難以過關，無法進入國內外市場，因而導致大量資源的自生自滅，這無疑是資源的巨大揮霍。本市場開發建設服務中心正是根據這一資源形勢作出了決定，如能通過保鮮將果蔬資源進行內銷外貿，不僅可以突出重點，發揮資源優勢，還可以較大程度地提高經濟效益和社會效益，完全符合農業經濟發展總的戰略方針。在果蔬豐收季節，以葡萄為例，當地市場平均價格基本在3-5元/公斤，通過保鮮技術的應用，在1-2月份基本銷售價格在20元/公斤左右，市場前景十分看好。2.3總平面布局2.3.1布局原則2.3.2項目建設總體方案深水港約35公里；距離浦東國際機場約24公里；航頭鎮“水、陸、空”交通四通八未來批發市場的發展前景良好，但對于此批發市場未來發展趨勢必將成為行業人士則強力拓展它的輔射性，以全國、國外作為輔射目的。它依托于產業生產力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區域化、國界化發展增進此類市場的交易是本案的關鍵4、強力打造“三化”元素：“三化”元素即指專業化、規范化、規?；?。這個未來批發市場關系生存性的關鍵問題。專業化，有助于商業價值的提高；規模化，有助于產品的多樣化。規范化，有助于增進銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續經營性到達最大化。5、異地營銷增進本案市場熱溫：本案所有的宣傳均需緊緊圍繞著規模化而操作，首先以當地為主，但在中后期進行吸納。在本案的前期必將以“以外圍攻內地”的戰略增進市場的持6、拓展實力客戶激活市場：本案體量過大，當地客戶也只是部分。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現象的存在均能對本案產生極大的影響。拓展本案實力性客戶乃是本案的關鍵，首先可運用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另首先可去化比例較大的商鋪面積。對于此類型的客戶，是本案的關鍵所在，也是本案的7、“人流、商流、信息流”構造強勢賣點：由于本案地處在上海關鍵商圈內，為上海浦東新區的重點支持項目，同步超大規模為構造一種新型的MALL奠定基礎。上海為華東區的中心都市，交通便捷、貨品運送、商勢輔射力均具有一種現代主題物流中心的關鍵要素。本案以人流、商流、信息流作為強勢賣點對外推廣，必然引進各類商2.3.3項目基本建設內容(1)建設用地面積：2023畝，1333340m2(3)功能分區狀況：底層為專業菜市場，層高4.8米，建筑面積42600m2臨街門銷方面：在產品規格及品種上，根據市場消費狀況規格為0.5公斤，1公斤包裝年加工能力為10000噸，在工藝流程上，設置蔬菜加工理、拍賣、中遠期交易等新的經營形式，培養務為一體的多功能設施辦公室。各交易區間建10米寬的通道，并建一種地磅，為過磅通道，建筑面積54萬平方米，為電子信息采集、公布、智能化管理中心，檢查檢港約35公里；距離浦東國際機場約24公里；航頭鎮“水、陸、空”交通四通八達，極強的流通速度與運行效率。距上海市中心一一人民廣場22公里，,距杭州、蘇州、無錫、南通、嘉興、湖州等1-1.5小時車程內，國際航空、軌道交通、長途客圈的中心地帶市場位于長三角經濟圈的中心地帶，地處我國沿海開放帶和長江經濟周圍擁有多條外省市直接進入上海的高速公路，這些高速與市區外環路中環路內環路“三環”“一縱三橫路網骨干”等迅速路、主干道相交匯，構成了出入迅捷的路網體系。3.2、場址的自然環境、社會經濟條件概述浦東新區是中國上海市的一種副省級市轄區，范圍包括黃浦江以東到長江口之間的三角形區域，南面與奉賢區、閔行區接壤，西面與徐匯、盧灣、黃浦、虹口、楊浦、寶山6區隔黃浦江相望，北面與崇明縣隔長江相望。全區面積1210.41平方公里(其中原浦東新區532.75平方公里，原南匯區677.56平方公里),人口268.6萬人(其中原浦東新區194.29萬人，原南匯區74.31萬人)。1992年中國政府作出“開發浦東”的決策，浦東新區的城區面貌變化很大。浦東國際機場在新區東臨海部建成浦東經濟狀況浦東地區生產總值從1990年的60億元上升到2023年的2100億元，2023年的3100億元，年均增長超過15%。以先進制造業和現代服務業為主導的新型產業體系深入完善，工業總產值超過4200億元，占全市近1/4,其中第三產業增長值占生產總值49%左右。2023年，實現全社會消費品零售額突破400億元，外貿進出口總額到達900億美元，其中外貿出口372億美元。截至2023年終，浦東新區合計吸引來自100多種國家和地區的13000多家外資企業，協議外資超過300億美元，吸引9300多家國內企業入駐浦東，合計金額超過600億元。目前，新區生產總值約占全市的1/4,外貿進出口總額約占全市的1/2,外商直接投資實際到位金額約占全市的1/3,浦東新區在全市經濟發展中的增長極作用深入凸顯。浦東交通浦東新區新增道路1000多公里，相繼建成了打浦路隧道、楊浦大橋、南浦大橋、盧浦大橋、徐浦大橋、東海大橋、外灘觀光隧道、延安東路隧道、外環隧道、復興東路隧道、翔殷路隧道復線、西藏南路隧道、軍工路隧道、上中路隧道、大連路隧道、人民路隧道、新建路隧道、世紀大道、內環線浦東段、中環線浦東段、外環線浦東段、郊環線繞城高速浦東段、軌道交通2號線、軌道交通4號線、軌道交通6號線、軌道交通7號線、軌道交通8號線、軌道交通9號線、上海長江隧橋等交通設施。連接外環線和浦東國際機場的磁懸浮列車線也已建成。項目中心航頭鎮概況方02平方公里克42e平方公怎政工業愿各功能園區?Ueotm292平萬千米EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(技),公)5航頭成陸于唐代前后，南宋時已成繁華集市，素有“金60平方公里，現轄13個村、5個居委會、6個小區工作站，常住人口11.5萬。2023年1月，航頭鎮黨委被評為“2023-2023年度上海市五好鎮黨委”。世界第一人潘德明的家鄉。帶領30名船員勇斗海盜的“振華4號”輪英雄船長彭維2023年，航頭鎮實現規模以上工業產值82億元；固定資產投資27億元；工商稅收10.2億元；財政收入3.1億元；新增就業崗位2023個。各項指標完畢狀況良好。在新一輪“上海市都市總體規劃”中，航頭被確定為全市重點建設的22個中心鎮之一；上海市“十一五”商業規劃又將航頭確定為全市郊區4個交通網絡型商貿中心區鎮兩級安頓房、市場開發商品房總建筑面積，將超過1000萬平方米，導入人口將達20萬。此后幾年，航頭將以打造“商貿重鎮、宜居城匯入長江的吳淞口，東臨長江口，有65公里長的海岸線。其中外高橋臨江面海、是勢東南高，西北低，地面高程在3.5米至4.5米，少數地區達5米以上(1.8%),平均海拔3.87米(吳淞零點)。浦東新區年平均降水量約為1100毫米，雨日約131天。降水重要由春雨、梅雨、浦東新區的行政區劃面積533多平方公里，目前都市化面積約占20%,農村化面弓長港至姜家宅，長4000米，寬300米，平均高程7米以上，約計面積134公頃。此段處在吳淞口東岸，為吹泥形成的高沙灘。中段地區自老海濱到三甲港，長24公334公頃，3米以上灘涂面積數百公頃，分布零星。南段灘地37公里，灘涂寬闊，出捕食蚊納，全區普見。黃鼬(俗稱黃鼠狼),穴居，竹園田野均有。豬獾，穴居墳墩、土堆之中，50年代平整土地后已稀有?；ⅲ瑩f志記載，縣境高橋寶山和老護魴、翹嘴白、鱸魚、塘里魚、鱗魚、旁皮魚、黃鱔、鰻鯛蛇(胎生，劇毒)、壁虎等。環節動物有蚯蚓(俗稱曲)、水蛭(俗稱螞蝗)、蝸牛等。昆蟲。野蠶、蜂(種類多，胡蜂體大，蜜蜂多為家養),蟋蟀、螳螂、蟬、螻蛄、樹木。有槐、杉、楊柳、皂角、冬青、檀、楓楊、桑榆)、黃楊、扁柏、楮(通稱轂樹)、樗(臭椿)、楝(果實可竹類。有燕竹、黃金間碧玉竹、籬竹、黃蓀竹、紫環境保護；在合用、經濟的前提下注意場區的美化，1、交易區-蔬菜、果品、肉類、水產(凍品)、冰鮮制品、南北干貨、糧油一層為專業菜市場、水果、家畜、水產類市場；二層靠路沿街為辦公場所，其他二到五層為住宅。見項目構成表4一農貿綜合市場序號功能名稱建設內容1市場交易區2鋪面交易區3辦公服務區4二層至六層住宅服務區5物流服務區4.2.1高層樓體立面造型粹化，減少與住宅之間的互相干擾。設計通過進退凹凸的立面處理、配有局部幕墻、虛實對比的墻體及廣告牌，豐富了沿街的商業形象，建筑轉角處的特殊處理，強調了建筑的特殊性與高識別性，并塑造了強烈的商業氣氛。簡約明快的立面處理手法，具有現代主流氣6、在材質上住宅外墻重要使用彩色涂料(氟碳漆、仿石漆等),以淺咖色和黃灰色4.2.2交易區立面造型市場占地2023畝(1333340平方米)。建筑面積540000平方米重要建設一期工程重要建設內容為農副產品交易區；餐飲商務服務區；檢查檢疫、消防系統、排水系統、電，水、路三通工程，冷藏保鮮設施；物流區，總建筑面積280000平方米。二期工程重要建設內容畜禽交易區，物流系統；總建筑面積280000平方米。三期工程重要建設內容為農資交易區，供暖系統，信息處理系統、、道路硬化總建筑面積240000平方米。本方案總建筑面積540000m2。交易區一層為菜市場層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿路為市場辦公場所。二至五層為住宅，層高3米有復式構造住宅、三室二廳、二室二廳住宅約170商務區23層2至23層為商務區宅，層高3米有復式構造住宅、框架構造。配置餐飲，信建筑周長1/4且不不不小于一種長邊長度，且在此范圍內設有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口。沿街長度超過150米或總長度超過220米時，已在中間加設穿4.4.1消防工程(1)市場建筑室外沿建筑周圍間隔50米設1個消火栓。(2)其給水管網為環狀。并有兩根不一樣方向的引入進水管。(3)消防系統用水來自都市市政管網和地下消防水池。聯動，消防設施建設需新建消防點3個，采購消防設備3套。各個消火栓口調整壓力流量由減壓孔板均衡調整。沿建筑不一樣方向設3-4臺2.1市場(菜市場除外)建筑的防排煙設計按《民用建筑防排煙技術規程》有每個風雨棚均應高出連接處檐口1m以上，兩側應敞開風雨棚頂部設置不不不小于風雨棚面積1/3的可啟動外窗；風雨棚頂部設置不不不小于風雨棚面積1/3的易熔材料的采光帶；手動啟動裝置其設置高度宜距地面1.2m—1.5m,外窗和采光帶應均勻布置；當建筑物設有自動噴水滅火系統時，敞開部分的設2.3市場的外墻應設置不不不小于2座的可供人員上屋頂的爬梯或設直通屋頂2.5單純經營石材、金屬器具等不燃材料的市場，當一種防火分區面積不超過圖1屋頂設置采光帶示意圖容許為2500m2,在設有自動噴水滅火設施時可以達5000m2。根據《高層民用建筑設計防火規范》第5.1.2條規定，高層市場地上每層防火分區面積最大容許為1000~1500m2,在設有火災報警系統和自動滅火系統時可以達4000m2;地下市場每層防火分區面積最大容許為500m2,在設有火災報警系統和自動滅火系統時可以達商業廣場中廳豎向防火分隔設計中因該市場中廳面積有2000m2,每層回廊寬度達4m,煙系統合用。設計中一般采用通風系統或排風系統以持續工作30min以上的雙速消防排煙軸流風機，平時低速運行排風，火災時高速排煙。對于與送風系統自用合用應在風管末端分別設置風風機啟動送風；火災時送風風機和開向送風風機的(1)采用可以由報警系統控制關閉功能的送風口；(2)排煙口平時關閉，火災時有控制系統啟動；(3)按有關技術規定核算送風口和排煙口的有效截面積，合理布置送風口和排煙口；(4)對于與排風系統共用的風機和排煙風機應由消防供電回路供電，排風風機平時用動力供電回路供電，火災時切換為消防供電回路供電；(5)排煙口設置自動排煙防火閥，可以關閉氣體溫度超過280℃的排煙口，整個系統仍可以繼續工作，保證整體的排煙效果，防煙分區的面積規范中規定≤500m2。在設計中前室送風口時應采用帶電子閥的常閉式送風口，火災時由控制中心啟動著火層及上一層前室送風口，20層以上的啟動3層送風口。建筑物中的排煙系統設計和其他設施系統設計，均應按每個防火分區為獨立單元設計，這樣以保證設施在火災中的安全性。2.2安全疏散設計2.2.1安全疏散總寬度確實定營業廳的實際面積應按照詳細工程的施工設計圖確定營業廳的建筑面積。按每個攤位多少人來確定總人數的。為減少總疏散寬度就按每攤位2.5人計算，由于34%只是營業在營業、倉儲、輔助三部分所占建筑面積的分派比例，計算面積時按可供顧客(含商店工作人員)停留和活動的面積確定。根據對許多工程實例分析，大型商用營業廳中可供人員停留與活動的計算面積約為其建筑面積的50%,乘以一定的換算系數計算確定疏散人數，然后將算出的總人數除以疏散寬度指標就可以計算出總疏散寬度。2.2.2安全疏散距離確實定對于多層市場，市場內任意點到近來的安全出口的直線距離為40m。在合適位置設置密閉的疏散走道連接疏散樓梯，在走道中設置正壓送風系統防煙。2.2.3自動噴水滅火系統的設計在此市場中的自動噴水滅火系統采用ESFR噴頭對于克制初期火災是有效的。對于難以采用ESFR噴頭的也應采用流量為2.21/s的噴頭，按作用面積內動作噴頭確定水量。市場的自動噴水滅火系統設計為流量2.21/s的噴頭。消防電氣設計(1)火災自動報警系統設計?；馂淖詣訄缶到y有智能型、全總線型和綜合型?；馂淖詣訄缶奥搫訙缁鹣到y是用兩總線(或三總線)來實現系統信息傳播，給工程的設計、安裝和維護帶來極大以便。與建筑物的空調、供電、供水、照明、防盜系統等公共設施以及其他公共安全和管理系統合并成一種總體，構成樓宇自動化管理系統，為提供中央監測和智能分散管剪發揮更大作用；(2)火災事故應急照明系統和疏散指示系統規范對火災事故應急照明照度規定為0.5Lx。火災事故應急照明系統供電線路應盡量暗敷，明敷時也應穿鋼管涂刷防火涂料保護，以保證在火災初期不受火災的破壞。規范規定疏散指示標志設置在離地1m如下的部位，因市場的特殊性實際工程中4.5.1給水工程(1)市場，給水水源自鎮農經站自來水中φ400主干管提供，從自來水干管以φ400管徑水管引至交易市場室外，長度約800米，在距建筑6米形成①200的圍繞建筑物的給水管網，管長31280米，此外還需鋪設89800米的生活用水管和11100為保證消防應爭用水及生活用水平衡，在建設場地內建設10000立方米消防供米，此外生活供水管長度為5500米，消防供水管網10700米。(3)供銷區，小商品交易區，服務管理區(含檢疫檢測、包裝、認證)停車區4.5.2排水工程4.6.1供電系統2低壓配電系統380/220V中性點直接接地系統。照明及電力設備共用共同變壓器，只在母線上分開，同步事故照明與正常用電線路分開。配電方式采用放射直線配線，分散負荷點，采用樹桿式供電。本工程一類民用建筑消防用電設備按一級負荷設計。本工程的消防設備、消防水泵、消防電梯、排煙風機、消控中心、防火卷簾等消防負荷采用雙回路供電，末端自動互投；本工程采用二路10KV電源供電，在每個地下室此外設置柴油發電機組，作為備用電源。消防供電線路采用耐火電纜或導線，消防線路穿保護鋼管沿樓板暗敷設或采用外刷防火涂料的金屬槽敷設。4.6.3、火災應急照明和疏散指示標志配電室、消控中心、消防泵房、各疏散樓梯及前室、地下車庫等設應急照明，地下車庫走道、出入口，I類住宅走道及疏散樓梯設置安全疏散指示標志。4.6.4、火災自動報警及聯動控制系統(1)本工程地下室汽車庫，設防排煙設施的一類住宅門廳、走道、前室等場所，設置火災自動報警及聯動控制系統。小區每個地塊設置一種消控中心，面積不不不小于30平方米，消控中心設于一層。(2)火災自動報警系統采用二總線火災報警控制系統產品，根據防災不一樣場所，設置感煙感溫探測器、手動報警，同步可接受水流開關及消火栓動作信號，并設有火災對講(3)在消控中心設緊急廣播控制柜，現場設置具耐火性能揚聲器，消控中心可根據火災發生部位進行廣播。運用構造基礎鋼筋作接地裝置，規定接地電阻不不小于1歐姆。本農貿市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，防雷接地本農貿市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿1墻設避雷帶，運用柱內主綜合接地裝置(MEB),接地電阻不不小于2歐姆零地壓差不不小于1V,接地體采用施工時這套接地裝置的接地體應盡量遠離大樓原防雷(直擊雷)接地裝置的接地體，兩者之間的距離最佳能不小于15米，以防止雷擊所產生的反擊現象。該接地裝置的室外地極(綜合接地裝置MEB)接地電阻不不小于4Q;安全距離≥15米；使用等電位連接的目的，在于減小需要防雷的空間2、機房防雷系統2.2設計方案交流工作接地，接地電阻不不小于4歐姆；安全保護接地，接地電阻不不小于4歐姆；直流工作接地，接地電阻不不小于1歐姆；③通信網絡防雷系統(信號系統防雷)抗震：根據中國地震強度區劃，場址地區地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設防。本工程構造設計使用年限為50年，建筑構造安全等級為二級，建筑抗震設防類度，設計地震分組為第一組，設計基當地震加速度為0.1特性周期為0.9s。筑功能的需要，主樓與裙樓之間不設沉降縫，需要控制主體構造的絕對沉降量，減高，絕對沉降量規定不不小于2厘米，應合理選擇樁基持力層，嚴格控制沉降量。2、平面設計，考慮市場人流進出較多，四面臨街，設8個主入口。在滬南公路，4,商務服務區，功能齊全，為市民及商戶購物及菜場自身等服務序號項目名稱單位面積1規劃用地面積2總建筑面積3建筑密度%4容積率%5綠地率%農貿綜合市場序號功能名稱建設內容1市場交易區建筑面積：328000m22鋪面服務區建筑面積：71000m23辦公服務區建設面積：24000m24二層至五層住宅服務區建筑面積：17000m25物流服務區總造價估算：建安造價按1100元/m2計算，建安工程總造價估算為5.9億元人2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得按照精簡、高效的原則，本市場下設總經理辦公室、人事部、財務部、市場管理部、招商部、經營籌劃部、物業管理部、信息中心、檢查檢測中心及綠色產品認證服務中心、配送中心和保安部，除了總經理外，還沒有總會計師、總工程師、總經濟師。各職能機構在經理指導下詳細執行各自承擔的任務和工作，經理任免各機構負責人并直接調配一般管理人員和工作人員。詳見項目自制機構框圖7-1根據企業法：由上由組織單位：上海福建商會發起單位：上海浦東新區海西企業協會上海市工商聯合會鋼鐵貿易商會中國茶葉流通協會投資單位：上海食品城開源國際酒業集團控股有限企業上海大寧國際茶城上海泓元投資管理有限企業上海朝翔物流配送有限企業上海逸仙鋼材交易市場管理有限企業鑫達黃金有限企業寧夏回藥投資發展有限企業成立上海浦東農貿物流園有限企業詳見項目自制機構框圖7-1當△:上師興工和師當奴放師辦室市場管招商部百小又t用(1)辦公室：接受總經理梁到，負責企業平常的詳細事務管理和辦公業務、人員管理、對外聯絡，協調各部門之間的工作。(2)財務部：負責項目建設的資金計劃、資金安排、資金管理和平常財務工作，市場投運后生產經營的財務管理等。(3)人事部：負責企業人事管理，人才招聘、人才培訓等。(4)市場管理中心：全面負責市場的運行管理，如攤位管理、倉儲管理、物流(5)招商部：負責市場經營商戶的引入。(6)經營籌劃部：負責市場年度和未來發展計劃和方略。(7)物業管理部：負責市場設施、設備的管理、維修和物品采購。(8)信息中心：負責市場信息平臺網絡的建立，產品市場信息的公布，實現農(10)配送中心：負責對**市和就近縣城零售市場產品的配送。(11)保安部：負責市場平常運行的安全保衛工作。則配置人員。本市場總定員136人，其中管理人員30人，員工55人，臨時工51人。詳見勞動定員表7-3-1。勞動定員表表7-3-1單位：人職務及部門管理人員數員工臨時工合計1董事會552總經理113副總及三總師884辦公室2245人事部116財務室1237市場管理中心388招商部489經營籌劃部24610信息中心21311物業管理部225912檢疫檢測中心及綠色農產品認證中心23513配送中心2414保安部22415保潔部23215合計99管理人員必須具有專科以上學歷，并有從事專業工作3年以上經歷。新招員工按國家有關規定必須有3-6個月的試用期，試用期屆滿根據員工技能和表觀符合市簽訂勞動用工協議的員工，必須參與上崗培訓，培訓時間一般1-2周，培訓內1、根據項目現階段具有的建設條件，按照基本建設程序結合各環節(階段)間設期為6年。5、本工程建設波及面廣，社會影響廣泛，對參與履行項目的供貨、設計、施定本項目建設期72個月，項目在2023年3月開始進行前期工作，爭取2023年2月份所有工程施工形象進度計劃表第一期進度項目3456789101111121123456789101212123456789期工作工基工主體構造外裝程銷售工程施工形象進度計劃表第二期序號進度2023年2023年2023年項目1234567891011112121234567891前期工作2土建施工3基礎施工4主體構造5外裝飾工程6銷售工程施工形象進度計劃表第三期序號進度2023年2023年項目1234567891011111234567891土建施工2基礎施工3主體構造4566第七章：投資估算與資金籌措1、前期工作費：設計費按每平方米24元計算，地質勘察費60萬元，征詢費50萬元，開辦費300萬元。2、土地費：土地面積1333340m2,每平方按1800元計算，合計24億元，土地費含征用拆遷賠償費，出讓金土地已完畢“三通一平”。3、建安工程費：建安造價按1100元/m2估算。4、水電工程投資包括水電管網費。5、消防費：按市政府有關規定減半收費，按建安工