第3章本錢法目的和要求：了解現行房地產價格的構成、房屋折舊制度和房屋完損等級評定標準；熟悉本錢法的根本原理、房地產價格構成和重置本錢；掌握本錢法的根本公式和建筑物折舊。內容：本錢法的根本原理，房地產價格構成，本錢法的根本公式，重置本錢構成，建筑物折舊，現行房屋評定等級標準，本錢法總結和運用實例。

重點與難點：本錢法的根本原理、重置價格的構成和計算，本錢法根本公式和建筑物折舊。3.1·根本原理3.1.1概念本錢法〔costapproach〕，是以估價對象開發(fā)所需的必要而正常的本錢為根底估算估價對象在一定時點一定產權狀態(tài)下價格的一種方法。

這里的本錢和會計本錢不同。3.1.2理論依據勞動價值論－－－商品的價格依據其生產必要的本錢。3.1.3估價公式1〕新開發(fā)的土地土地價格〔熟地價格〕＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋正常利稅＋土地增值收益2〕新開發(fā)房地產房地產價格＝土地價格＋建筑物建造費用＋正常利稅3〕舊有房地產房地產價格＝土地價格＋建筑物現值＝土地價格＋建筑物重置價格-累計折舊或＝土地價格＋建筑物重置價格×成新度3.1.4方法特點與適用范圍1〕方法特點本錢不等于價格不一定符合最有效使用原那么2〕適用范圍3.2土地價格3.2.1土地取得費新征土地舊城改造用地出讓轉讓用地

3.2.2土地開發(fā)費根底設施配套費公共事業(yè)建設配套費小區(qū)開發(fā)配套費3.2.3投資利息投資利息＝投資額×〔〔1＋利息率〕計息周期數-1〕3.2.4投資利潤利潤率確實定利潤率＝利潤額/投資額或全部預付資本3.2.5稅費耕地占用稅新菜地開發(fā)建設基金教育費附加土地管理費3.2.6土地增值收益土地增值收益＝本錢價格×土地增值收益率3.2.7計算土地價格3.3重置價格3.3.1重置價格的概念?重置價格〔replacementcost〕，是指在當前建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，可以采用新的建筑材料、建筑技術與工藝，重新建造一幢與原建筑物在結構、功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。

重建價格〔reproductioncost〕，是指在當前建筑及裝修材料價格和人工勞務費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術與工藝，重新建造一幢與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。主要用于具有非常特殊意義的保護價值的建筑物，如特殊性宗教建筑物等。3.3.2重置價格的構成分為直接本錢和間接本錢兩類?直接本錢是建筑物物質實體構建過程中直接投入的本錢和費用。?間接本錢是指建筑物建造過程中發(fā)生的與其有關的本錢。

重置成本直接本錢間接本錢人工費材料費施工機械費措施費勘測、設計、規(guī)劃、法律、評估費施工保險費承包商管理費投資者利潤銷售費用3.3.3重置價格的估算方法(1)單位本錢法通過調查近期建成的與待估建筑物相類似的建筑物的單位面積或單位體積的本錢資料，并依據它們在時間和物質實體上的差異進行相應修正，得到待估建筑物的單位本錢，再乘以待估建筑物的面積和體積，即可求得待估建筑物的重置價格。單位面積法和單位體積法例1某建筑物的總建筑面積為2000m2，該類建筑物的單位面積建造本錢為700元/m2，那么該建筑物重置本錢估計為140萬元。例2某建筑物的建筑體積為5000m3，該類建筑物的單位體積建造本錢為250元/m3，那么該建筑物重置本錢估計為125萬元。例3現有一幢建筑面積為250m2的獨立式住宅需要評估，經查閱資料得知類似建筑物〔沒有廚房和空調設備〕的重置價格和待估建筑物的規(guī)模、形狀修正系數，那么運用單位本錢法對建筑物的重置價格進行評估。重置價格估算例如〔單位本錢法〕單位重置價格2000元/m2規(guī)模和形狀修正系數×0.9731946元/m2根本價格1946×250＝486500元修正工程+11000元其中：廚房設備5000空調設備6000房屋價格497500元車庫與庭院開發(fā)本錢+10000元估價對象總重置本錢507500元應用這種方法，結果的準確性依賴于所收集資料的正確性、一致性和估算人員比照較建筑物與待估建筑物相似程度的判斷與修正程度。因此要求評估人員具有豐富的建筑學知識和實踐經驗。(2)分局部項法基于建筑物各個分局部項構件或工程的單位本錢來估算。估算根底、樓地面、墻體、門窗、屋面、裝修等各個分局部項的單位本錢確定相應局部的數量單價與數量分別相乘累加匯總得到待估建筑物的總本錢重置價格估算例如〔分局部項法〕工程數量單位本錢本錢(元)根底工程150m3200元/m330000墻體工程160m3400元/m364000樓地面工程150m2200元/m230000屋面工程150m2300元/m245000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計229000稅費、利息、利潤、管理費20％45800重置本錢274800

(3)工料測量法先估算建造建筑物所需的各種材料、設備的數量和標準人工時數，然后逐一乘以估價時點各材料、設備的單位價格和人工勞務費標準，再累加求和得到建筑物的重置價格。類似于建筑工程概預算的方法重置價格估算例如〔工料測量法〕工程數量單價本錢〔元〕鋼材1噸4000元/噸4000水泥16噸406.5元/噸6504砂石200m325元/m35000磚10萬塊1200元/萬塊12000木材14m31000元/m314000瓦面120m225元/m23000鐵釘50kg4元/kg200人工500工日30元/工日15000稅費1000其他5000重置本錢65704(4)指數調整法根據建筑本錢指數或變動率，將其修正到估價時點，以求取建筑物的重置價格。這一方法以建筑物的歷史本錢為依據，估算精度較低，通常是一種輔助性方法，其結果僅作參考。指數調整法的根本公式是：估價時歷史估價時點間建筑本錢指數點重置＝×本錢本錢建造時的建筑本錢指數

3.4建筑物折舊3.4.1折舊的概念建筑物折舊是指建筑物從建造完成以后，隨著時間的推移而發(fā)生的價值遞減現象。建筑物在使用年期內減少的建筑物價值的貨幣表現稱為折舊額。3.4.2折舊計算建筑物折舊的計算有三種根本方法，即耐用年限法、實際觀察法和綜合法。(1)耐用年限法耐用年限法是源于會計本錢中的一種折舊計算思路，將建筑物的重置價格按一定的方法分攤到其耐用年限內。按分攤方法的不同，耐用年限法又可分為定額法〔直線法〕、定率法〔余額遞減法〕、歸還基金法、年數合計法等。估價實務中，定額法應用最多，在此僅介紹定額折舊法。定額法是假定在建筑物耐用年限內各年的價值損額均相等的一種折舊方法。

計算公式為：年折舊額＝〔重置價格-殘值〕/耐用年限＝重置價格〔1-殘值率〕/耐用年限建筑物的累計折舊額＝年折舊額×已經使用年數估價時點的價值＝重置價格-累計折舊總額

例.某一建筑物，建筑總面積為100m2，竣工年數為10年，單位建筑面積的重置本錢為500元/m2，耐用年限30年，殘值率為5％，試用定額折舊法〔直線折舊法〕計算建筑物的年折舊額，折舊總額，并估計其現值。

年折舊額＝100×500×〔1-5％〕/30＝1583.33〔元〕折舊總額＝1583.33×10＝15833.30〔元〕建筑物現值＝100×500-15833.30＝34166.7〔元〕(2)實際觀察法實際觀察法是通過估價人員對待估建筑物的結構、裝修、設備等完好情況進行實地觀察，并判斷其價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度或成新率。要求估價人員具有扎實的建筑物鑒定技術和豐富的估價實務經驗。根據我國原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布的?房屋等級評定標準?和?經租房屋清產估價原那么?，根據建筑物的結構、裝修、設備三個組成局部的各個工程的完好、損壞程度劃分為：成新度?完好房十、九、八成?根本完好房七、六成?一般損壞房五、四成?嚴重損壞房三成以下?危險房五類三成以下例.某套住宅重置價格為30萬元，經對其結構、裝修、設備三大局部的各具體工程觀察，確定其成新度為八成，該套住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線缺乏，水電管線都為明排列。試估算其現值。該住宅考慮了自然因素損耗后的成新度為八成。社會因素引起的損耗，經分析和估測，在現成新度的根底上再作10％的減價修正，即80％×〔1-10％〕＝72％，于是，該套住宅的現值＝30×72％＝21.6〔萬元〕

(3)綜合法耐用年限法客觀，但機械；實際觀察法存在較大的主觀性，需要估價人員豐富的建筑物評價知識和經驗。在實際估價實務中，通常把上面兩種方法結合起來，綜合測算，這就是綜合法。建筑物有主樓、群樓之分，主體和附屬設備之分，計算折舊時，分別對待，綜合運用。一、待估房地產概況該房地產為某企業(yè)的房地產，地處某市東北郊，交通比較便利，土地平整，城市根底設施條件較好。土地面積5000m2,地塊呈南北走向。建筑物面積共18000m2，其中廠房15000m2，倉庫1000m2，行政樓2000m2。廠房為鋼筋混凝土結構，1993年9月竣工投入使用；倉庫為磚木結構，與廠房同時投入使用；行政樓為混合結構，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級為三級。二、估價要求要求估價出1998年9月的市場價格。三、估價方法由于該房地產為企業(yè)的房地產，大局部為生產廠房，很少有市場交易案例，故采用本錢法進行估價。四、估價過程〔一〕估算建筑物價格1、根據調查測算，估價時點上，上述各類建筑物的重置價為：廠房：900元/m2倉庫：600元/m2行政樓：1500元/m2

2、耐用年限法計算折舊根據規(guī)定，鋼筋混凝土結構生產用房，耐用年限為50年，殘值率為0；磚木結構生產用房，耐用年限為30年，殘值率為3％；混合結構生產用房，耐用年限為50年，殘值率為2％。〔二〕、估算土地價格該地區(qū)土地等級為三級，對應的土地標準價格是400元/m2，考慮到該房地產交通便利，地形平整，城市根底設施條件較好，因此給予＋15％的地價修正。〔三〕、估算房地產的價格一、估價對象概況估價對象為政府機關辦公樓，坐落在某城市建成區(qū)內。土地面積250m2，建筑總面積850m2，建筑物建成于1985年7月，建筑結構為鋼混結構。二、估價要求評估該政府辦公樓在2024年7月的市場價值。三、估價過程本宗房地產為政府辦公用大樓，無經濟收益，也少有交易情況出現，故采用本錢法進行估價。房地產價格＝土地價格＋建筑物價格＝土地價格＋建筑物重置價格－折舊1、土地價格〔1〕方法的選擇：由于該土地坐落于城市建成區(qū)內，直接求取該土地的價格較困難，故土地價格的求取不能用本錢法或本錢法思路進行評估，而宜采用本錢法以外的方法估算該土地的價格。根據資料搜集情況，采用比較法求取該土地的價格。〔2〕根本情況：估價中，調查收集了多宗與估價對象相類似的房地產，并從中選擇了A、B、C三宗比較案例。具體情況見下表：項目估價對象案例A案例B案例C土地面積（m2）交易日期交易價格（元/m2）2502302004.056053002004.127102502005.05633〔3〕工程修正：根據收集的資料，對各比較案例修正如下：注：自2024年5月以來，該土地的地價指數平均上漲率0.5％。項目案例A案例