2021JP02、2021JP03北站綜合體地塊投資分析報(bào)告地鐵智能時(shí)代新都市生活報(bào)告目錄第一章：地塊條件分析地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析第二章：地塊價(jià)值分析區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價(jià)值地塊SWOT分析地塊綜合價(jià)值第三章：區(qū)域市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析房產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)第四章：地塊定位分析客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位第五章：2013JP02地塊投資測(cè)算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃收入與成本估算項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)論購(gòu)地價(jià)格建議第六章：2013JP03地塊投資測(cè)算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃收入與成本估算項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)論購(gòu)地價(jià)格建議地塊條件分析PART1地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析地塊區(qū)位分析第一章地塊條件分析本工程位于廈門北站巖興路與巖通路交叉口東北側(cè)。規(guī)劃指標(biāo)2013JP022013JP03用地位置廈門北站巖興路與巖通路交叉口東北側(cè)土地用途商業(yè)、辦公、居住辦公、商業(yè)、居住土地面積（㎡）14114.55817652.934容積率4.117.48地上建筑面積（㎡）58000以下132000以下計(jì)價(jià)建筑面積（㎡）58000132000不同性質(zhì)建筑占總建筑面積（㎡）商業(yè)：21840以下（37.67%）辦公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)辦公：80000以下（60.61%）商業(yè)：27000以下（20.45%）居住：25000以下（18.94%）建筑密度(上限)60%60%綠地率(下限)10%10%其他規(guī)定及要求建筑面積144平方米以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上規(guī)劃出讓條件第一章地塊條件分析項(xiàng)目2013JP022013JP03出讓方式拍賣起始價(jià)（億元）2.7725.074起始樓面價(jià)（元/平米）47793844增價(jià)幅度（萬元）300300競(jìng)買保證金554410148土地使用權(quán)出讓年限辦公50年，居住70年，商業(yè)40年辦公50年，居住70年，商業(yè)40年規(guī)劃動(dòng)工時(shí)間交地之日起一年內(nèi)開工規(guī)劃完工時(shí)間交地之日起四年內(nèi)竣工規(guī)劃出讓條件第一章地塊條件分析2021JP022021JP03第一章地塊條件分析地塊四至分析擬出讓地塊廈門北站站臺(tái)長(zhǎng)途車站新城際廣場(chǎng)村民自建房地塊現(xiàn)狀分析第一章地塊條件分析目前場(chǎng)地已根本平整，工程周邊的巖通路、巖興路已建立完成。灌新路馬鑾灣大道地塊價(jià)值分析PART2區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價(jià)值SWOT價(jià)值分析地塊綜合價(jià)值區(qū)域規(guī)劃分析第二章地塊價(jià)值分析復(fù)合形狀的城市門戶及創(chuàng)意生活城南廣場(chǎng)片區(qū)汽車城片區(qū)西城生活片區(qū)后溪生活片區(qū)站北生活片區(qū)中國(guó)智造片區(qū)中藥城片區(qū)交通保證設(shè)備北廣場(chǎng)片區(qū)擬出讓地塊地塊所處廈門北站片區(qū)，以廈門北站為中心，打造集美區(qū)商貿(mào)訊息交流重鎮(zhèn)以及生活、就業(yè)、出行平衡的新城區(qū)，是“交通、商務(wù)、居住〞復(fù)合形狀的城市門戶及創(chuàng)意生活城。北站片區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：經(jīng)過完善配套，從產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)等方面保證豐富的人流和客源，拉動(dòng)片區(qū)生長(zhǎng)。以交通樞紐為中心；交通樞紐與商貿(mào)中心結(jié)合；汽車、中藥、IT等產(chǎn)業(yè)根底保證區(qū)域長(zhǎng)期昌盛；第二章地塊價(jià)值分析一心：主站房為交通樞紐中心；兩軸：南北商務(wù)功能景觀軸;東西鐵路生態(tài)防護(hù)綠湖景觀軸；三片：中心商貿(mào)效力片區(qū)，居住、商貿(mào)混合片區(qū)，居住片區(qū)；一環(huán)：片區(qū)步行休閑環(huán)道；七節(jié)點(diǎn)：商貿(mào)大街、站點(diǎn)綜合開發(fā)、商務(wù)辦公、商品貿(mào)易及展現(xiàn)、商業(yè)街、商業(yè)中心和街道效力；北站片區(qū)總體規(guī)劃構(gòu)造為“一心，兩軸，三片，一環(huán)，七節(jié)點(diǎn)〞第二章地塊價(jià)值分析地塊資源價(jià)值—交通地塊位于廈門北站主站房北側(cè)，毗鄰杏林建立2021JP06地塊與港務(wù)2021JY03地塊，西側(cè)臨近圣果路，北側(cè)臨近圣巖路。與主站房?jī)H咫尺之遙，屬于北站片區(qū)的中心地帶。廈門北站是廈深高鐵、福廈高鐵的重要節(jié)點(diǎn)，已逐漸成為廈門市最重要的陸路交通門戶。地塊東面規(guī)劃為軌道一號(hào)線，15分鐘直通島內(nèi)。區(qū)域未來將形生長(zhǎng)途汽車、高鐵、地鐵、快速公交組成的立體交通系統(tǒng)。巖興路巖通路巖安路圣巖路巖平路巖景路巖通路第二章地塊價(jià)值分析地塊資源價(jià)值—配套廈門北站以高規(guī)范建立，具有較強(qiáng)的景觀性；站前南廣場(chǎng)〔時(shí)代廣場(chǎng)〕是集休閑、購(gòu)物為一體的大型市民廣場(chǎng)曾經(jīng)建成。地塊周邊教育、醫(yī)療等設(shè)備正在逐漸完善中，短期內(nèi)將依托后溪鎮(zhèn)配套設(shè)備和集美區(qū)的原有相關(guān)設(shè)備。廈門郵件處置中心已落成，片區(qū)首個(gè)商品房工程中駿四季陽(yáng)光及汽車物流中心已建成，迅速聚集人氣，為本案提供潛在的客流保證。中駿四季陽(yáng)光會(huì)所主入口透視效果圖廈門北站主站房及時(shí)代廣場(chǎng)現(xiàn)狀圖中駿·四季陽(yáng)光第二章地塊價(jià)值分析地塊SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ優(yōu)勢(shì)Ｗ優(yōu)勢(shì)Ｔ要挾Ｏ時(shí)機(jī)◆緊鄰廈門北站中心區(qū)，周邊將集聚大量人流；◆地形方正平整，利于規(guī)劃施工；◆區(qū)域開展前景良好,地價(jià)較為合理,升值空間大◆周邊配套尚在建立中，居住條件未成熟；◆過于接近交通要道，有一定的粉塵和噪音污染◆城市經(jīng)濟(jì)不斷開展，置業(yè)剛性需求添加；◆島內(nèi)外一體化建立先行區(qū)◆北站片區(qū)建立推進(jìn)，衍生新的居住、投資需求，而島內(nèi)可供開發(fā)土地日趨減少；北站片區(qū)各規(guī)劃建立進(jìn)程直接影響客戶對(duì)該片區(qū)的認(rèn)可度

權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別√自然景觀√交通情況√生態(tài)環(huán)境

√生活配套√社會(huì)治安√學(xué)區(qū)情況√社會(huì)人文√增值價(jià)值√區(qū)位形象√工程處于廈門新站片區(qū)，擁有優(yōu)良的交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，生活配套也在逐漸完善中；地塊所屬區(qū)域成熟度在快速提升中，區(qū)域內(nèi)有廈門西客站,BRT公交總站，未來隨地鐵1號(hào)線開通可快速進(jìn)島，隨廈深鐵路開通，將擁有更加便利的城際交通，工程將擁有較好的增值前景。地塊綜合價(jià)值第二章地塊價(jià)值分析區(qū)域市場(chǎng)分析PART3土地市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)開展趨勢(shì)第三章區(qū)域市場(chǎng)分析2007年至今，集美區(qū)合計(jì)出讓商住用地40宗，其中2021年出讓11宗。近三年來,商住用地供應(yīng)逐漸減少，2021年到目前為止甚至未有一宗商住用地出讓，市場(chǎng)呈現(xiàn)“供不應(yīng)求〞態(tài)勢(shì)，開發(fā)商對(duì)于商住用地的競(jìng)價(jià)較為猛烈。土地出讓分析—商住工程第三章區(qū)域市場(chǎng)分析2007年至今，除2021年及2021年外，其他各年份均有辦公性質(zhì)用地出讓，主要集中分布在集美新城和杏林灣片區(qū)，今年以來集美區(qū)獨(dú)一出讓的一宗地塊為位于集美新城的辦公、商業(yè)地塊，辦公性質(zhì)的建筑面積為9.62萬平方米。土地出讓分析—辦公工程第三章區(qū)域市場(chǎng)分析二級(jí)市場(chǎng)分析—區(qū)域住宅整體市場(chǎng)分析近年來，集美區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)熾熱，呈現(xiàn)逐年上漲勢(shì)頭。2021年，均價(jià)突破9000元/平方米，隨著杏林灣片區(qū)大量新盤入市，成交放量，價(jià)錢高企。2021年比2021年價(jià)錢上漲了27.6%。第三章區(qū)域市場(chǎng)分析目前集美區(qū)在售工程29個(gè)，待售工程5個(gè)，目前區(qū)域房源供應(yīng)較充足，主要供應(yīng)集中在杏林灣和環(huán)東海域兩個(gè)區(qū)域。二級(jí)市場(chǎng)分析—區(qū)域工程分布圖本案第三章區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)品工程—片區(qū)已出讓地塊信息地塊名稱地塊用途成交時(shí)間土地面積（公頃）建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人2009JY01-B（北站營(yíng)運(yùn)中心）辦公2009-2-2813.582278001000廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2009JY03酒店、辦公2009-8-50.8548330671廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司2010TY01商業(yè)、酒店、辦公2010-9-619.44234500695廈門國(guó)際航空港集團(tuán)有限公司2010JP06（新城際廣場(chǎng)）商業(yè)、居住、辦公、幼兒園2010-12-159.943504801796廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司2010JY02商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)2011-2-257.71832201138廈門建發(fā)汽車有限公司2011JP03（中駿四季陽(yáng)光）商住2011-7-204.341105402877廈門中駿集團(tuán)有限公司2012JP05辦公、居住、商業(yè)、酒店、幼兒園2012-10-1713.797100002155廈門市萬科房地產(chǎn)有限公司2012JP04商業(yè)、居住、辦公2012-10-170.9348300870廈門聯(lián)豐國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司區(qū)域競(jìng)品工程—產(chǎn)品特征分析第三章區(qū)域市場(chǎng)分析類型項(xiàng)目名稱批售套數(shù)主力產(chǎn)品最新銷售均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)銷售套數(shù)已批售銷售率在售萬科廣場(chǎng)二期4513房：90-92㎡及110㎡4房:129-135㎡15000135-190萬29665%新城際廣場(chǎng)720107㎡-118㎡三房80-100㎡的二房1200096-130萬50069%中交和美新城57489-143㎡三房及四房92㎡復(fù)式15000133-210萬38067%天潤(rùn)新城27387-125㎡兩房及四房12000104-140萬24389%待推鳳凰花城—首期88-114㎡二-三房————住宅蓮花國(guó)際住宅套數(shù)172套，辦公SOHO355套86-117㎡翡翠公館————目前集美區(qū)在售工程，多以80-90㎡兩房和90-110㎡三房為主，銷售價(jià)錢在12000-15000元/㎡，已批售產(chǎn)品的去化率均較高。第三章區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)品工程—重點(diǎn)樓盤分析新城際廣場(chǎng)基本信息占地：9.94萬㎡總建：42.46萬㎡容積率：4.20

項(xiàng)目規(guī)劃11棟高層住宅、2棟超高層寫字樓以及大片商業(yè)配套總戶數(shù)當(dāng)期720戶住宅戶型107㎡-118㎡三房及80-100㎡的二房精裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯在售開盤情況2013年7月開始推出，至今共推盤1次。銷售情況目前一期房源已售罄價(jià)格情況7月初開盤起價(jià)為9940元/㎡,目前均價(jià)為12000元/㎡客群情況客戶是島內(nèi)剛需和集美本地客群項(xiàng)目評(píng)價(jià)廈漳泉核心區(qū)的TBD創(chuàng)意驅(qū)動(dòng)之城，前景廣闊新站TBD工程，最近一次開盤銷售均價(jià)為12000元/㎡〔毛坯)區(qū)域競(jìng)品工程—重點(diǎn)樓盤分析第三章區(qū)域市場(chǎng)分析都市綜合體，目前銷售均價(jià)為15000元/㎡〔精裝〕萬科廣場(chǎng)基本信息占地：13.79萬㎡總建：71萬㎡容積率：5.15

項(xiàng)目規(guī)劃71萬平米超大體量，鍛造集購(gòu)物中心、寫字樓、商業(yè)、酒店、商業(yè)街于一體的都市綜合體總戶數(shù)一期449套，二期451套住宅戶型90-92㎡的小三房，110㎡的三房，129-135㎡的四房精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米開盤情況2013年7月開始推出，至今已推盤2次。銷售情況10月30日推二期451套房,小戶型幾近售罄，目前僅剩十幾套大戶型房源。價(jià)格情況7月27日首推價(jià)格為13000元/㎡-14000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡,10月推二期,價(jià)格已上漲到15000元/㎡客群情況客戶以島內(nèi)外溢客戶及集美本地客戶為主項(xiàng)目評(píng)價(jià)萬科品牌、地段升值潛力大供求分析：近年來集美區(qū)商品住宅供應(yīng)較小，2021年到目前為止只出讓一宗商業(yè)、辦公用地。產(chǎn)品分析：片區(qū)內(nèi)80-90㎡兩房和90-110㎡小三房最為暢銷，小面積低總價(jià)房源受區(qū)域剛需支撐。市場(chǎng)走勢(shì)：隨近年來區(qū)域商住用地供應(yīng)量較小及區(qū)域交通環(huán)境的逐漸完善，未來區(qū)域商品房升值潛力看好，價(jià)錢那么堅(jiān)持穩(wěn)步上漲勢(shì)頭。價(jià)錢總結(jié)：目前接近地塊的在售工程住宅銷售均價(jià)集中在12000-15000元/平方米，目前價(jià)錢趨于平穩(wěn)。第三章區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)開展趨勢(shì)分析地塊定位分析PART4客群定位產(chǎn)品定位價(jià)錢定位主力集美本地及島內(nèi)自住客戶主力客戶——集美本地及島內(nèi)首購(gòu)人群區(qū)域來源：集美本地、廈門島內(nèi)家庭特征：青年之家和經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭為主購(gòu)買動(dòng)機(jī)：青年之家以首次置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭以改善置業(yè)為主居住態(tài)度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新興潛力區(qū)域經(jīng)濟(jì)能力：這兩種家庭以中等收入群體為主，總價(jià)較為敏感廈門及周邊城市投資客外圍城市投資客輔助偶得偶得客戶——外圍城市投資客區(qū)域來源：福州、莆田、南平等省內(nèi)城市及以溫州為代表的省外城市家庭特征：富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感輔助客戶——廈門及周邊城市投資客區(qū)域來源：廈門島內(nèi)（鄰近區(qū)）、周邊城市（泉州、漳州、龍巖）家庭特征：小康富裕之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：有房地產(chǎn)投資活動(dòng)傾向，自身已有房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感第四章地塊定位分析地塊定位—潛在客群產(chǎn)品定位／地鐵智能時(shí)代新都市生活工程規(guī)劃概念圖〔僅供參考〕第四章地塊定位分析戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對(duì)應(yīng)客群居家兩房80-9035%595070首次置業(yè)客群精美三房90-11045%765076首次置業(yè)客群雅致小四房120-14420%340026本地改善客群合計(jì)__100%17000172——本戶型面積配比，有約70%以上的產(chǎn)品處于區(qū)域市場(chǎng)主流產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)；戶型設(shè)計(jì)主要滿足首置及改善性客戶需求；根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為17000㎡，144平米以下面積占70%以上。第四章地塊定位分析地塊定位—B2產(chǎn)品配比第四章地塊定位分析戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對(duì)應(yīng)客群精致小兩房70-8020%500066首次置業(yè)客群居家兩房80-9030%750088首次置業(yè)客群精美小三房90-12035%875084首次置業(yè)客群雅致四房115-14415%375028本地改善客群合計(jì)___100%25000266——秉承產(chǎn)品的多樣性，把握市場(chǎng)主力需求產(chǎn)品、搭配市場(chǎng)空缺產(chǎn)品應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本戶型面積配比，有約70%以上的產(chǎn)品處于市場(chǎng)主流產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)；戶型設(shè)計(jì)主要滿足首置及改善性客戶需求；根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為25000㎡，144平米以下面積占70%以上。地塊定位—B3產(chǎn)品配比按照區(qū)域可比工程，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，得出本地塊住宅如今售價(jià)為12857元/平米。估計(jì)價(jià)錢年增長(zhǎng)率8%，可以得出一年后住宅銷售均價(jià)約86元/平方米〔此價(jià)錢僅作為投資測(cè)算的根據(jù)〕。第四章地塊定位分析地塊定位—住宅價(jià)錢預(yù)測(cè)類別權(quán)數(shù)本項(xiàng)目萬科廣場(chǎng)新城際廣場(chǎng)中駿·四季陽(yáng)光區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位10%100100100100周邊配套10%100100100100交通因素5%100100100100自然環(huán)境10%100100100100景觀因素20%1001059595區(qū)域發(fā)展10%100100100100產(chǎn)品因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%100115110100建筑規(guī)劃5%100115105105戶型規(guī)劃10%100100100100園林設(shè)計(jì)5%100105100100社區(qū)配套5%100100100100物業(yè)管理5%100105100100修正指數(shù)10010399.7599.25交易均價(jià)（元/平米）/150001200013000本案修正價(jià)格（元/平米）/145631203013098可比權(quán)重(%)/20%50%30%本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）12857按照區(qū)域可比工程，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，得出本地塊商業(yè)如今售價(jià)為23718元/平米。估計(jì)價(jià)錢年增長(zhǎng)率5%，一年后工程商業(yè)銷售均價(jià)約24904元/平方米〔此價(jià)錢僅作為投資測(cè)算的根據(jù)〕。第四章地塊定位分析地塊定位—商業(yè)價(jià)錢預(yù)測(cè)類別權(quán)數(shù)本項(xiàng)目中駿·四季陽(yáng)光鑫錦家園聚鎮(zhèn)區(qū)域因素（80%）地段區(qū)位20%10010090105交通因素20%100100105105人流量10%10095105100商業(yè)環(huán)境10%100959595區(qū)域發(fā)展10%1001009595投資前景10%10010095100產(chǎn)品因素（20%）項(xiàng)目規(guī)模5%100100105105建筑規(guī)劃5%10010010095產(chǎn)品設(shè)計(jì)5%100105100100企業(yè)品牌5%10010095100修正指數(shù)10099.2598101交易均價(jià)（元/平米）/220002000032000本案修正價(jià)格（元/平米）/221662040831683可比權(quán)重(%)/60%20%20%本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）23718根據(jù)上述住宅價(jià)錢定位，一年后本地塊可售物業(yè)的售價(jià)如下：住宅銷售均價(jià)約86元/㎡商業(yè)銷售均價(jià)約24904元/㎡辦公銷售均價(jià)約8856元/㎡車位銷售價(jià)錢約16萬元/個(gè)(參照中駿·四季陽(yáng)光車位售價(jià)15萬/個(gè))〔備注：以上售價(jià)僅供參考，作為工程投資測(cè)算根據(jù)〕第四章地塊定位分析地塊定位—各類物業(yè)價(jià)錢預(yù)測(cè)2021JP02地塊投資測(cè)算PART5目的與開發(fā)方案本錢與收入估算敏感性分析投資測(cè)算結(jié)論購(gòu)地價(jià)錢建議P36工程出讓目的，地塊總占地面積14114.558平方米，約合21.2畝。住宅約1.7萬平米，辦公約1.9萬平方米，可售商業(yè)〔含生鮮超市、便利店等〕2.184萬平米。第五章地塊投資測(cè)算目的與開發(fā)方案項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積(萬㎡)1.41地上建筑面積

(萬㎡)5.8可售物業(yè)(萬㎡)：5.784普通住宅1.7可售辦公1.9總建筑面積(萬㎡)7.00地下建筑面積

(萬㎡)1.2可售商業(yè)2.184綠化率10%容積率4.11可售車位個(gè)數(shù)300P37目的與開發(fā)方案1、分期開發(fā)方案：工程體量較小,一期開發(fā)終了。2、工程進(jìn)度方案：工程時(shí)間為1年，工程方案于2021年下半年開工，一年內(nèi)全部完工。3、銷售進(jìn)度方案：銷售時(shí)間為2年，工程方案2021年上半年開場(chǎng)銷售，至2021年下半年銷售完成。第五章地塊投資測(cè)算主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2021年上半年住宅開場(chǎng)預(yù)售，可售面積約1.7萬，銷售周期1年；商業(yè)在2021年下半年開場(chǎng)銷售，銷售周期為1年；辦公在2021年上半年開場(chǎng)銷售,銷售周期為1年;工程總銷售時(shí)間為2年。類型2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年住宅40%60%商業(yè)

50%

50%辦公60%40%車庫(kù)100%第五章地塊投資測(cè)算目的與開發(fā)方案P39地塊本錢支出表工程開發(fā)本錢估算：在以底價(jià)拿地的前提下，工程投資估算額54906萬元，估計(jì)綜合一方本錢為8846元/平米，其中，樓面地價(jià)按4923元/平方米計(jì)算〔包括契稅〕。

費(fèi)用單價(jià)（元/平米）費(fèi)用（萬元）1.1土地成本

28,552合計(jì)（平均）￥4,92328,5522.前期費(fèi)用

合計(jì)（平均）￥2541,4763.建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施

合計(jì)（平均）￥2,91020,4774.管理費(fèi)用3.00%6145.財(cái)務(wù)費(fèi)用

4006.營(yíng)銷費(fèi)用3.00%3,3567.后期費(fèi)用

合計(jì)

30房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)884654,906本錢與收入估算第五章地塊投資測(cè)算工程投資本錢估算：在底價(jià)前提下，工程總建規(guī)模5.8萬㎡，投資估算額54906萬元，估計(jì)綜合一方本錢為8846元/平米，其中，樓面地價(jià)按4923元/平方米計(jì)算〔含契稅〕。第五章地塊投資測(cè)算本錢與收入估算項(xiàng)目投資成本測(cè)算

項(xiàng)目總成本（萬元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）28,5524,92334.16%二前期費(fèi)用1,4762541.77%三建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施19,8813,42823.78%四不可預(yù)見費(fèi)5961030.71%五開發(fā)總成本（以上四項(xiàng)）50,5058,70860.42%六期間費(fèi)用（以下1-4）4,4017595.26%1.管理費(fèi)用6141060.73%2.財(cái)務(wù)費(fèi)用400690.48%3.營(yíng)銷費(fèi)用3,3565794.02%4.后期費(fèi)用3050.04%七稅費(fèi)（以下1-3項(xiàng)）28,6874,94634.32%

1.土地增值稅12,993224015.54%2、所得稅9,429162611.28%3.營(yíng)業(yè)稅及附加626510807.49%八總投資83,59314,413100%序號(hào)項(xiàng)目

面積（㎡）

均價(jià)（元/㎡）

銷售額（萬元）備注1住宅1.714,99625,494100%銷售2商業(yè)2.227,97261,091100%銷售3辦公1.910,33019,626100%銷售4車位（個(gè)）30018（萬/個(gè)）5,669100%銷售率5合計(jì)-22293111,880——

估計(jì)工程總銷售金額為11.188億元，工程均價(jià)為22293元/㎡第五章地塊投資測(cè)算本錢與收入估算工程投資收益分析：銷售總收入為11.188億元工程總投資約為8.36億元；工程凈利潤(rùn)為2.8億元；工程投資凈利率為33.84%；工程銷售凈利率為25.28%。第五章地塊投資測(cè)算工程收入估算項(xiàng)目投資收益分析表(以地塊起拍價(jià)計(jì)算)編號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）一銷售收入111880二開發(fā)成本50505三營(yíng)業(yè)稅及附加6265四土地增值稅12993五總投資83593六毛利潤(rùn)37716七所得稅9429八凈利潤(rùn)28287九投資毛利率45.12%十投資凈利率33.84%十一銷售毛利率33.71%十二銷售凈利率25.28%假設(shè)工程可以按照拍賣底價(jià)4779元/平米〔土地總價(jià)2.772億元〕成交，工程IRR能夠到達(dá)38%，經(jīng)過敏感性分析，我們建議工程摘牌樓面地價(jià)不高于8055元/平米，即總價(jià)不超越4.672億元。第五章地塊投資測(cè)算敏感性分析項(xiàng)目整體敏感性分析

地價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）

39144100450049005300580063006700730079008500土地總價(jià)（萬元）38%2270123780261002842030740336403654038860423404582049300項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元/㎡）1000048.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1285748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1335748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1385748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1435748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1485748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1535748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%圖智以為在未來幾年內(nèi)，廈門房地產(chǎn)開展趨勢(shì)向好，該工程有利要素較多，價(jià)值較高，將會(huì)獲得較好的投資報(bào)答，符合開發(fā)商地產(chǎn)開展戰(zhàn)略。按一年以后住宅銷售均價(jià)為56元/平米，商業(yè)價(jià)錢為24904元/平米，辦公價(jià)錢為8856元/平方米，車位按均價(jià)16萬/個(gè)計(jì)算，商業(yè)銷售價(jià)錢年增長(zhǎng)率為5.0%，其他銷售價(jià)錢年增長(zhǎng)率為8.0%。圖智以為，將土地樓面地價(jià)本錢控制在8055元/平米〔不含契稅〕以內(nèi)，那么工程投資估算總額9.23億元，凈利潤(rùn)可達(dá)1.95億元，投資凈利潤(rùn)率21.11%，動(dòng)態(tài)投資回收期為3.5年。工程的整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，投資收益較高。項(xiàng)目投資收益測(cè)算總表起拍價(jià)測(cè)算建議最高價(jià)測(cè)算指標(biāo)（萬元）

總計(jì)（萬元）

總計(jì)（萬元）1、銷售收入

1118801118802、營(yíng)業(yè)稅及附加

626562653、銷售凈額

1056151056154、開發(fā)成本

5050570075其中：土地成本

28,55248,1225、期間費(fèi)用

4,4014,4015.1、財(cái)務(wù)費(fèi)用

4004005.2、管理費(fèi)用

6146145.3、營(yíng)銷費(fèi)用

335633565.4、后期費(fèi)用

30306、稅前利潤(rùn)

50709311397、土地增值稅

1299351378、利潤(rùn)總額

37716260029、所得稅

9429650010、凈利潤(rùn)

282871950111、投資毛利潤(rùn)率

45.12%28.15%12、投資凈利潤(rùn)率

33.84%21.11%地塊投資結(jié)論第五章地塊投資測(cè)算銷售平均價(jià)錢預(yù)期：住宅均價(jià)：86元/㎡商業(yè)均價(jià)：24904元/㎡辦公均價(jià):8856元/㎡地下車位：16萬元/個(gè)投資凈利潤(rùn)率建議為21%以上：樓面地價(jià)為8055元/㎡以下總地價(jià)為4.672億以下第五章地塊投資測(cè)算購(gòu)地價(jià)錢建議2021JP03地塊投資測(cè)算PART6目的與開發(fā)方案本錢與收入估算敏感性分析投資測(cè)算結(jié)論購(gòu)地價(jià)錢建議P47工程出讓目的，地塊總占地面積17652.934平方米，約合26.48畝。住宅約2.5萬平方米，辦公8萬平方米，商業(yè)2.7萬平方米。第五章地塊投資測(cè)算目的與開發(fā)方案項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積(萬㎡)1.77地上建筑面積

(萬㎡)13.2可售物業(yè)(萬㎡)：13.2普通住宅2.5可售辦公8總建筑面積(萬㎡)15.6地下建筑面積

(萬㎡)2.4可售商業(yè)2.7綠化率10%容積率7.48可售車位個(gè)數(shù)600P48目的與開發(fā)方案1、工程進(jìn)度方案：工程時(shí)間為2年，工程方案于2021年下半年開工，2021年上半年全部完工。2、銷售進(jìn)度方案：銷售時(shí)間為3年，工程方案2021年上半年開場(chǎng)銷售，至2021年下半年銷售完成。第五章地塊投資測(cè)算主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2021年上半年住宅開場(chǎng)預(yù)售，可售面積約2.5萬，銷售周期1年；商業(yè)在2021年下半年開場(chǎng)銷售，銷售周期為1年；辦公在2021年上半年開場(chǎng)銷售，銷售周期為2年；工程總銷售時(shí)間為3年。設(shè)定一切工程全部銷售終了。類型2015年2016年2017年住宅100%商業(yè)

50%50%辦公50%50%車庫(kù)50%50%第五章地塊投資測(cè)算目的與開發(fā)方案P50地塊本錢支出表工程開發(fā)本錢估算：在以底價(jià)拿地的前提下，工程投資估算額112646萬元，估計(jì)綜合一方本錢為7988元/平米，其中，樓面地價(jià)按3959元/平方米計(jì)算〔包括契稅〕。

費(fèi)用單價(jià)（元/平米）費(fèi)用（萬元）1.1土地成本

52,262合計(jì)（平均）￥3,95952,2622.前期費(fèi)用

合計(jì)（平均）￥2583,4033.建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施

合計(jì)（平均）￥3,10248,1454.管理費(fèi)用3.00%1,4445.財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,0006.營(yíng)銷費(fèi)用3.00%6,3227.后期費(fèi)用

合計(jì)

69房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)7988112,646本錢與收入估算第五章地塊投資測(cè)算工程投資本錢估算：在底價(jià)前提下，工程規(guī)模13.2萬㎡，投資估算額112646萬元，估計(jì)綜合一方本錢為7988元/平米，其中，樓面地價(jià)按3959元/平方米計(jì)算〔含契稅〕。第五章地塊投資測(cè)算本錢與收入估算項(xiàng)目投資成本測(cè)算

項(xiàng)目總成本（萬元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）52,2623,95932.51%二前期費(fèi)用3,4032582.12%三建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施46,7433,54129.07%四不可預(yù)見費(fèi)1,4021060.87%五開發(fā)總成本（以上四項(xiàng)）103,8107,86464.57%六期間費(fèi)用（以下1-4）8,8356695.50%1.管理費(fèi)用1,4441090.90%2.財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000760.62%3.營(yíng)銷費(fèi)用6,3224793.93%4.后期費(fèi)用6950.04%七稅費(fèi)（以下1-3項(xiàng)）48,1243,64629.93%

1.土地增值稅19,662149012.23%2、所得稅16,660126210.36%3.營(yíng)業(yè)稅及附加118028947.34%八總投資160,76912,180100%序號(hào)

項(xiàng)目

面積（萬㎡）

均價(jià)（元/㎡）

銷售額（萬元）備注

1住宅2.514,99637,491100%銷售2商業(yè)2.727,97275,525100%銷售3辦公8.010,74385,943100%銷售4車位（個(gè)）60018（萬/個(gè)）11,791100%銷售率5合計(jì)-21734210,749——

估計(jì)工程總銷售金額為21.0749億元，工程均價(jià)為21734元/㎡第五章地塊投資測(cè)算本錢與收入估算工程投資收益分析：銷售總收入為21.07億元工程總投資約為16.077億元；工程凈利潤(rùn)為4.998億元；工程投資凈利率為31.09%；工程銷售凈利率為23.72%。第五章地塊投資測(cè)算工程收入估算項(xiàng)目投資收益分析表(以地塊起拍價(jià)計(jì)算)編號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）一銷售收入210749二開發(fā)成本103810三營(yíng)業(yè)稅及附加11802四土地增值稅19662五總投資160769六毛利潤(rùn)66640七所得稅16660八凈利潤(rùn)49980九投資毛利率41.45%十投資凈利率31.09%十一銷售毛利率31.62%十二銷售凈利率23.72%假設(shè)工程可以按照拍賣底價(jià)3844元/平米〔土地總價(jià)5.074億元〕成交，工程IRR能夠到達(dá)31%，經(jīng)過敏感性分析，我們建議工程摘牌樓面地價(jià)不高于6723元/平米，即總價(jià)不超越8.874億元。第五章地塊投資測(cè)算敏感性分析項(xiàng)目整體敏感性分析

地價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）

3600