長沙房地產市場觀察長沙思達房地產參謀2007年7月1/8/20241長沙房地產市場宏觀概況1/8/20242根據長沙市城市總體規劃〔2003—2021〕規定，沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市開展空間構筑“一主、兩次、四組團〞的城市空間結構。“一主〞為城市主體，“兩次〞為河西、星馬新城，“四組團〞為暮云、撈霞、高星、含浦組團，強化瀏陽、寧鄉的市域次中心地位與作用，根本形成與現代化中心城市相匹配的根底設施框架，以霞凝港、黃花空港、信息港“三港〞，高速公路、京廣鐵路“兩路〞為主體，建設一批區域性重大樞紐工程；以軌道交通網和城市骨架道路網“兩網〞建設為重點，形成快速便捷的客貨運交通網絡。并與株洲、湘潭共同構筑經濟興旺、布局合理的現代化城市群。完善合理的城市規劃，將有效提升長沙經濟實力，必將為長沙房地產的開展提供更大的推動力。1/8/20243產業類型總量(億元)比重增長率對GDP增長的貢獻率第三產業892.7551.80%51.80%51.80%第二產業774.6643.30%19.40%45.30%第一產業123.256.90%5.70%2.90%近年來長沙國民生產總值保持持續增長，房地產開發投資對經濟的奉獻率逐年增加。產業結構穩定，近幾年“一、二、三〞型產業結構的穩定性逐年加強，產業結構逐漸優化，消費能力逐步增強，第三產業已經成為長沙市的主導產業。總體環境對房地產市場的影響1/8/20244長沙城市居民人均消費性支出與人均可支配收入之比都在80%以上，消費能力強，屬于典型的消費型城市。但由于居民儲蓄相對水平低，對價格較為敏感，大宗物品消費存在一定障礙。這一特征對今后長沙房價上漲有一定的牽制作用，但并不影響整體價格上漲。1/8/20245代表性數據分析——土地出讓土地出讓一月二月三月四月五月出讓面積64萬㎡213萬㎡57萬㎡9.8萬㎡4萬㎡出讓價格8億元30億元7億元2億元0.3億元截至2007年5月，長沙出讓土地面積約合348萬平米，出讓總金額約合47億元；受國家建設用地緊縮政策影響，長沙市土地購置由城市中心向城郊結合部延續開展，交易面積逐漸減少；土地交易受招拍掛的影響，價格大幅上漲，一季度，長沙市土地交易價格同比上漲34.1％，漲幅比去年同期提高27.3個百分點。1/8/20246開發完成投資額2003-2006長沙房地產開發完成投資額長沙房地產投資額逐年增加，2006年到達300億元，但受政策調控，市場房地產投資增速有所趨緩。1/8/20247市場供給量分析

從2003-2006年，長沙市商品房批準預售面積持續增長，年均增長率約為20％，2006年商品房批準銷售面積達751萬平方米，全年放量較大。

8月份，全市商品房批準預售73.97萬㎡、6768套，環比增加24.17%、36.31%；其中住宅批準預售58.40萬㎡、5191套，環比增加18.29%、27.42%，占商品房的批準預售比重為78.95%、76.70%。2007年市場供給量分析1/8/202481-8月商品房供銷比為0.88：1，其中商品房住宅供銷比為0.82：1，較上半年分別增長0.08、0.06。分區來看，開福區供銷比最大，但相對于1-7月，差距有所縮小，結合該區供銷走勢來看，其原因主要是因為其銷售量得到了進一步提升。商品房成交面積2007年商品房成交面積從批準預售和銷售數據來看，全市供給和銷售同比繼續呈增長態勢，銷售同比增幅更大。分區來看，開福區、芙蓉區批準預售有較大幅度增長，天心區銷售增幅最大，雨花區供給、銷售均居于首位，岳麓區批準預售量、銷售量同比增幅均最小，批準預售量同不一更是下降了近1/3，外表今年房地產市場供銷以河東區域最為旺盛，但長遠來看，岳麓區目前正處于人氣聚集期，在經歷短暫休整后，后市仍將有較大開展潛力。2007年1-8月全市及各區商品房、住宅銷售情況項目版塊商品房其中：住宅銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）銷售面積（萬㎡）同比（%）比例（%）全市600.5739.95100.00542.5739.06100.00開福區88.4227.3714.7281.6922.2115.06天心區119.07104.3219.83107.4598.6919.80雨花區177.9553.9129.63158.0057.2329.12岳麓區107.9611.7517.98103.2211.8319.02芙蓉區107.1720.1317.8492.2120.6217.001/8/20249商品房銷售均價2007年1-8月，全市商品房均價為3398元/㎡，同比上漲16.44%；其中，商品住宅平均售價3167元/㎡，同比上漲21.81%；商品房非住宅平均售價為5386元/㎡，同比下降2.75%。1/8/2024102007年全市單月商品房、住宅均價走勢分析8月份，全市商品房平均價格為3608元/㎡，環比回落1.88%。其中，商品住宅平均價格為3366元/㎡，環比回落1.52%。1/8/2024112007年8月長沙市各區商品房、住宅均價分析1/8/202412商品房期、現房量、價分析1-8月商品房期房、現房成交量分別為456.31萬㎡、100.35萬㎡，同比增長84.53%、-11.04%，期房占總量的81。97%；商品住宅期房、現房成交量分別為430.66萬㎡、68.12萬㎡，同比增長82.58%、-20.29%，期房占總量的86.34%。1-8月商品房期房、現房均價分別為3476元/㎡、3039元/㎡，同比分別上漲15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為3289元/㎡、2385元/㎡，同比分別上漲17.21%、17.60%。8月商品房期房、現房成交量分別為67.73萬㎡、12.13萬㎡，環比增長9.38%、19.39%，期房占總量的84.81%；商品住宅期房、現房成交量分別為64.40萬㎡、7.53萬㎡，環比增長12.49%、-9.39%，期房占總量的89.53%。8月商品房期房、現房均價分別為3830元/㎡、3312元/㎡，環比分別上漲0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為3619元/㎡、2477元/㎡，環比分別上漲1.54%、4.56%。1/8/2024131-8月長沙商品住宅戶型供銷關系分析1-8月累計住房供給套均面積為109.12㎡，同比縮小3.86%。從各戶型供銷結構來看，各戶形均供小于求；90㎡以下中小戶型供給占比為36.61%，比去年同期增長了8.6個百分點，今年以來中小戶型商品住宅供給比例增幅較為明顯。

2007年1-8月長沙商品住宅戶型供銷關系分析表項目戶型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供—銷（套）供銷比≤60㎡648019.57887819.48-23980.7360—90㎡564317.04689515.13-12520.8290—120㎡572817.30843118.50-27030.68120—144㎡994330.031334329.49-35000.74＞144㎡531516.06793517.41-26200.67合計33109100.0045582100.00-124730.731/8/2024141/8/2024151/8/202416土地爭奪戰愈演愈烈，開發商的實力考驗外來實力型開發商，擁有充分的資金，成為了土地競價的高速引擎，正在不斷激發圈地浪潮。受到資本助推影響，長沙地價出現了節節高升態勢。春羊毛出在羊身上，地價的上漲最終將會反映到房價上，長沙的房價還有一個持續上升的過程。1/8/202417入市產品呈現“兩頭熱，中間冷〞的態勢由于近年開發商手中囤有大量的低密度用地，且兩年內不開發國家無償收回的政策，導致了長沙別墅市場供給量的加大，其開發勢頭將持續至少兩年以上。受新政的影響，目前小戶型也已進入了批量入市的階段。相比較而言，經典戶型逐漸成為了市場的稀缺產品。1/8/202418客戶群體結構逐步改變——外地客蜂擁而至據專家分析，自07年“五一〞黃金周以來，長沙迎來異地置業潮，長株潭及周邊城市以及在粵湘籍人士等外地客蜂擁而至。特別是隨著近段時間媒體與地產行業人士的覺醒并采取推波助瀾的活動攻勢以來，整個市場的價格也加快速度走高，給其他消費客群帶來購房的緊迫性，客群融合速度加快。1/8/202419北城片區麓南片區市府片區東城片區省府片區金鷹城星沙片區中心片區版塊之間差距正在縮小競爭更為劇烈由于受本地和外地房地產商規模化的版塊運作及版塊連動造勢的影響，消費者在居住觀念上對各版塊認同度不斷提高，這一改變標志著，長沙樓市的競爭由原來的版塊競爭開始轉向了產品品類之間的競爭。1/8/202420產品價格差距正在拉大自07年以來，長沙同類物業之間的價格差異表現較為明顯。就小戶型產品一類而言，目前該產品最低均價為3800元/㎡，最高均價已經到達5800元/㎡，這種兩極分化的價格差異說明，長沙同類產品由于受地理位置、產品檔次以及外來置業者的影響，產品價格差距正在擴大。1/8/202421大盤成為長沙樓市的主角隨著外地資本的瘋狂進入,外地房地產企業紛紛大規模地搶灘圈地,其中占地面積達1000畝,規劃面積達80萬平方米的大盤,將不斷涌現,占據了長沙樓市的主流地位.1/8/202422長沙各板塊掃描1/8/202423北城片區麓南片區市府片區東城片區省府片區金鷹城星沙片區根據大長沙“東拓、西進、南融、北上〞的開展趨勢和各區域房地產開展的特征，長沙房地產市場逐漸形成了以市中心板塊為核心的七大地產板塊格局。板塊典型特征分析中心片區1/8/202424中心板塊

這是一個最不需要包裝的板塊。中心板塊是長沙各板塊配套最成熟，房地產開發最成熟的區域。目前土地已經稀缺，城市中心不再有大規模的住宅開發。未來的開發，將是對老的城中村與搬遷企事業單位土地的改造。大多工程都在建立在工程地段的優勢上，其建筑品質和自身的配套還需要進一步加強。多數工程在依托附加價值提高自身競爭力方面做得不夠。中心板塊的客戶主要為私營企業主、高層管理人員、投資客戶等高收入人群。其中投資占很大一局部，特別表現在中小戶型上。小戶型自住客戶中以年輕的女性白領占相當大一局部。中心板塊普通住宅產品價格多集中4000-5300元之間，整體價格仍有上升空間。1/8/202425市府板塊

隨著市府、岳麓區政府的搬遷,板塊樓市場迅速升溫。目前，已成為住宅價值相當高的區域。隨著商業配套的逐步完善，區域已經成為了大盤開發的處女地。區域大量樓盤同步上市，并各有特色，形成差異化競爭格局。工程組合多種產品開發趨勢較明顯。產品設計已趨向多樣化,競爭主要集中在三房。大多工程都在建立自身建筑品質、配套的適用性，品質一再提升。客戶主要是周邊高校、醫院、麓谷、高新科技區、政府公務員等工作的板塊高收入人群。其次是在河西工作的高收入人群，如大學教授，企業的高層管理人員，私營企業主等。市府板塊的客戶表現為：重視生活環境，注重生活品質。住宅產品價格多集中2800-3500元之間，整體價格走勢呈上升的趨勢。1/8/202426麓南板塊

岳麓山、麓山書院和岳麓山大學城使得這個板塊具有很高的人文資源與自然資源。現在板塊的生活配套與公共交通缺乏，所以這里適合大型高檔住宅工程的開發。以工程自身配套來滿足生活之需。麓南板塊的樓盤不多，單從數量上來講競爭不劇烈。產品競爭主要集中在小高層住宅和聯排別墅。客戶主要以在麓山大學城工作的高校教授、年輕教師為主，有一局部在河西工作的白領、長沙市區內的高收入人群，他們是因為岳麓山的自然景觀、人文氣氛的吸引來此置業。來此置業的客戶他們的文化素質都較高，對生活品質都有很高的要求。總的來說麓南板塊的物業價格在小幅度上升，受到配套與交通等方面的影響，普通住宅的價格提升受到一定的限制。1/8/202427省府板塊

長沙市東南門戶，長株潭三市融城交匯地帶。長、株、潭三市的接合部、橋頭堡。板塊區域的行政、商務、生態、居住格局已清晰形成，非常有利于片區內未來推出物業的價值提升。區域內高端客戶市場還有待挖掘，需充分激活片區尖端客戶市場，特別是沿韶山南路，湘府東路以及芙蓉南路客戶。板塊內物業價格競爭主要集中在3300元/㎡-4000元/㎡這個價格區間。1/8/202428尚東板塊

瀏陽河風光帶的建設，使得東城將具有良好的景觀資源。加之密集的道路規劃與建設，使得東城板塊很快成為城市次中心，居住氣氛將日益濃厚。產品設計已趨向多樣化，甚至超前性，但多數工程在依托附加價值提高自身競爭力方面做得還不夠。客戶主要是高橋、馬王堆、三湘等專業市場個體私營業主，人民路、遠大路、萬家麗路沿線工作的白領、教師、公務員、醫生等中高收入者，外地來長購房者。在該區域購房的人群，主要是生活在東城，或者是看好東城的開展前景，離市中心的距離近，樓盤素質較高。板塊普通住宅產品價格多集中3300-4000元之間，整體價格提升走勢呈上升的趨勢；各區間價格物業消化量與推出量比率比較平衡，銷售情況良好。總價在50萬元以內的產品消化率明顯高于50萬元以上的產品。1/8/202429北城板塊

板塊依托原有豐富的土地儲藏根底，在眾多政策利好的影響下，開展迅速，逐漸改變“南帝北丐〞城市格局，尤其是開福寺周邊區域開展更為迅猛。兩館一廳建設使該區域成為長沙市最適宜居住和娛樂休閑的地區之一，可大大提升片區品質形象和物業價值。板塊區域市場上普通住宅的產品，主要以多層、小高層為主；市場上戶型也是以居家型的三房、二房、四房為主，但是總的來說單位面積偏大，有面積浪費之嫌。客戶主要是開福工作生活的企業中高層管理人員、事業單位高收入者、高校教師、醫生、私營企業主、個體工商戶。北城片區的價格總體來說相對其他片區價格較低，各樓盤的價格相差不大。1/8/202430金鷹城板塊

金鷹城以廣電中心、世界之窗、海底世界、洪山旅游區等帶動，已經形成了以圣爵菲斯、美林水郡為代表的高尚生活區。隨著月湖公園的建設、開放，金鷹城板塊的區域形象得到了進一步提升。客戶主要是廣電中心、世界之窗、汽車市場等工作的板塊高收入人群。其次是四方坪內工作的高收入人群，如大學教授，大中型企業的高層管理人員。金鷹城板塊的客戶表現為：重視生活環境，注重生活品質，一般都有私家車。住宅產品價格多集中3000-4500元之間。1/8/202431外來開發商掃描1/8/202432“中部崛起〞戰略，優勢的綜合資源，使長沙成為外來客商的搶灘熱土。

長沙地處中國內陸連南接北、承東啟西的位置。其獨特區位優勢和廣闊的開展前景，一直倍受外來開發商的青睞，投資工程迅速增加。進入2007年，突然開始了新一輪的圈地忙，還未公開亮相，就已經在長沙悄然拿地的外地開發商已不在少數。1/8/202433北方派系代表企業：中鐵、陽光100、聯想控股、中體、茂華、中新、世紀金源、美林正大、中洋、、北京輝煌控股。

北方的開發商尤以北京的為主。它們賣房子是賣概念，這是業界的共識。每年在地產界的新觀點，無論是犀銳、煽情還是引人發笑，一大半都出自北京房地產商的嘴里。他們善于在地產圈和文化圈交界的邊緣游走，善于在政府、媒體和客戶之間折騰。其實不妨深入去看，這些貌似做秀的行為，不僅給他們帶來了可觀的有形和無形的利益，而且反映的是地產商對整個社會開展的強烈參與意識和覺醒意識。沒有文化意識，怎么會有SOHO，怎么會有那么多的社區活動？關鍵性格：酷愛文化、折騰、責任感。

1/8/202434代表企業：建發、湘騰投資、海洋、恒豐萬駿閩派在長沙的樓盤規模整體都不算太大，閩派在長沙地產界舉足輕重影響應該緣于建發地產以5.3億的天價拿下長沙理工大學委托掛牌交易編號為〔2007〕掛44號的天心黃土嶺正街1號用地。從而把長沙地價推向了一個巔峰，這是福建人在長沙所創造的奇跡。但縱觀閩派在國內的操作模式特點來看，閩派迅速迅猛開展主要取決于：一流的規劃設計、超前的理念以及對工程大手筆投入。關鍵性格：大膽理念超前

閩系1/8/202435浙系代表企業：綠城、三江、中天﹑郡原﹑湘越、德普、中達、展誠、麗星、外海、標志。

關鍵性格：精明，細膩，自我感覺良好。江浙人的精明全世界知名。即使是進入一個全新的市場，在別人都想著如何花大筆宣傳費用打品牌的時候，他們往往還采取低調入市策略，通常是拉長客戶積累期，只在關鍵的節點做一兩次宣傳，有時候大家還沒搞清楚工程位置，房子就已經賣完了。另外，浙商的自信甚至到了自負的地步，無論什么情況下，永遠是自己的東西最好。1/8/202436代表企業：中信、中糧、萬科、振業、天健、南山建設、沙河股份、卓越、鵬基、勤誠達、榮成投資、福中福、京武地產、宏發、創元。

和記黃埔、新世界、恒基兆業、華潤、恒隆、莊士、兆佳、東業、泰盈、。珠江、玫瑰園、碧桂園、利海、廣晟。粵南派系主要指深圳、廣州、香港三個城市及其周邊的房地產商。在人們的觀念里，廣東人務實的商人氣質是最顯著的，一切以到達最終目的為準那么，但凡于我有利的，無論原來文化背景是否一致，也無論過程有多困難，最終皆能為我所用，且反響速度很快。關鍵性格：大手筆，高效率。

粵南派系1/8/202437中信長沙中信新城工程位于湖南天心環保工業園內，占地2028畝、總投資56億元。方案建設融商貿、文化、娛樂、金融、數碼信息工業、綠色生態于一體的，具有國際一流水準的新城。打造成“中部地區檔次最高的中央商務區〞。工程將分為三個階段進行，包括中信SuperMall、中信數碼港、中信綠色生態企業會所三大功能組團，現已進入正式建設階段。1/8/202438中糧工程東鄰雷鋒大道，西倚觀音巖水庫，南接黃金大道；北靠望城農業高新技術基地，規劃總用地面積為775638平方米。大概分五期開發，持續時間5～6年。中糧攜中聯進軍長沙房產業，傾力打造北緯38度！1/8/202439萬科西街花園位于長沙市東城板塊人民東路10號。交通便利，距市中心五一廣場約7公里，距離機場僅30分鐘車程。占地面積為164502平方米，總建筑面積250000平方米。1/8/202440振業工程位于岳麓區天頂鄉清水村、燕聯村，東臨雷鋒大道，南臨規劃路，北臨楓林路、航天068、清水村，西臨長沙市麓山城建投資公司。地處城市二、三環之間，與汽車西站為鄰，北與“麓谷〞產業基地相連。該宗用地面積為612904.7