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文檔簡介

盤點(diǎn)中國房價

不可能下降的N個理由

.城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)

中國的城市水平只有百分之四十多些,而興旺國家的平均水平是70%以上,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城,這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中,城市化進(jìn)程正在加速,城市化進(jìn)程的加速,必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道,中國是個農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)村人口占了大多數(shù),光進(jìn)城的農(nóng)民,就是住房消費(fèi)中一個非常誘人的數(shù)字,除非城市化進(jìn)程停滯,農(nóng)民才不會進(jìn)城。..中國城市正處于大拆大建的高速開展期君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn),今天的一個城市,幾年前的城區(qū)范圍還很小,三五年后,城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說,幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里,今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里,城市的快速擴(kuò)張,必然導(dǎo)致大拆大建,擴(kuò)張后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求,并且都是小房換大房,普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后,卻無人進(jìn)駐,而成為一座空城,事實(shí)證明,城市擴(kuò)張到哪里,人口就填滿哪里。..經(jīng)濟(jì)開展離不開房地產(chǎn),支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖大城市在幾年前,都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的,當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)開展走上正軌,房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯,但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè),這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控,地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產(chǎn)業(yè)薄弱,城市造血功能缺乏,只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的開展。房地產(chǎn)的開發(fā),是城市方向的引領(lǐng)者,房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業(yè)的開展,比方服裝、化裝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān),實(shí)際上服裝和化裝品業(yè)的開展也有房地產(chǎn)的功績,開發(fā)的大量服裝和化裝品主題商城及專業(yè)市場,無不在推動其開展的車輪。離開了房地產(chǎn),各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。..房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源,這已經(jīng)是一個不爭的事實(shí),我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動,單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供給,就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn),如果缺了土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財(cái)政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以,無論中央怎么調(diào)控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產(chǎn),便在暗中支持,這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)〞的一個重要因素。比方國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等,除了一線城市根本做到外,象二、三、四線城市,根本沒有實(shí)行,政府睜只眼閉只眼,實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)開展。..奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌,助長房價飚升

前些時間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi),“哥什么都沒有,就是有錢〞,這與剛改革開放那陣,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢〞比闊如出一轍。中國剛富起來,由于長期以來的貧窮落后,加上文化底子薄,一旦手里有了幾個錢,就“小農(nóng)意識〞高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由于不少國人手里有錢了,生活好了,生活方式便發(fā)生了質(zhì)變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當(dāng)前國人的享受意識日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國的奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌,并且有風(fēng)起云涌之勢,這些富人買房,出手大方,一看到心儀的房子,就買下,而且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。..注意,是控制房價過快上漲,不是打壓

國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢?因?yàn)榉康禺a(chǎn)開展過快,長期占用“超車道〞行駛,嚴(yán)重影響其他車輛通行;因?yàn)榉績r上漲太快,幾乎是翻著跟斗上漲的,不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確,只不過大家沒有解讀明白。注意,中央調(diào)控房地產(chǎn),是控制房價過快上漲,是“控制過快〞,控制暴利,真正意圖是不要讓房價漲得太快了,但可以合理上漲,是將房價控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產(chǎn),中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說,房地產(chǎn)仍然會一路凱歌,在五年內(nèi)指望房價下降,無異于癡人說夢。當(dāng)然,房價的波動是有的,短期下調(diào)后很快又會上升,主線上上升的。..通脹預(yù)期加大,帶動房價上揚(yáng)

CPI在不斷上升,農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,食品價格指數(shù)將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高,必然帶動房價上揚(yáng),連白菜蘿卜的價格都在上漲,房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲,而獨(dú)讓房價下跌吧?要控制房價,就必須先穩(wěn)定CPI,否那么控制房價只是一廂情愿罷了。..地價猛漲,催高房價

大家只看到房價在飛漲,實(shí)際上地價比房價漲得更快,有報道說,十年前買下的地,至今未開發(fā),光地價就翻了幾百倍,比做開發(fā)還賺錢,又省事。地價是一年比一年高,象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)本錢的一小半,地價上漲,房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地,也只會加速提升地價,人為把地價炒高,除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式,否那么這一方式只會把地價不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題,面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā),因?yàn)檠肫笥姓尘埃蝗卞X,導(dǎo)致地王頻現(xiàn),這一切都成了房價上漲的背后推手。..建材價格攀升,成了房價的幕后推手

鋼材、水泥等建材價格的上漲,成了房價上漲的一個隱形幕后推手,本錢增加,房屋售價無疑是會跟著增加的,并且房價的增加比本錢增加的系數(shù)高很多。誠然,建材本錢的增加,在房價上漲中所形成的推動力是有限的,理由十分簡單,因?yàn)榈浇裉鞛橹梗康禺a(chǎn)仍是暴利,是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯,利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn),都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤,在北京開發(fā)的工程,包括所有本錢,每平方米大約為5000元,老板初始方案開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大家可能無法想象,事態(tài)的開展也遠(yuǎn)超出老板的期望值,后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米,現(xiàn)在到了5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?盡管建材本錢對房價的推動不大,但不等于沒有推動,本錢增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去,此外,建材本錢上升,至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。..房子是保值增值的最正確投資房子已不再僅僅是居住的,同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下,房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今,可以說其價格行情一路高湊凱歌,只見升值,從未出現(xiàn)貶值的情況,即使有價格下措的時段,那也僅是短暫的,是市場的自然震蕩,并不是房子本身的貶值造成的。許多興旺國家的國民,財(cái)務(wù)性收入普遍高于中國許多倍,財(cái)產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財(cái)之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷買房的原動力,在中國,擁有5—10套房子的人并不少,而擁有2—3套房的人那么比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán),也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力,并且大都從中獲得了巨額利潤。..“有房才有家〞的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響,國人總認(rèn)為“有房才有家〞,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響,國人在成年后,都為房而奮斗,所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后,就想著要買房,千方百計(jì)賺錢,省錢,目的就是要買一套屬于自己的房子。可以想象,每個成年人都想買房,一些未婚女性也想買房,男女雙方在結(jié)婚前都買了房,結(jié)婚后就擁有兩套房了,當(dāng)然這為數(shù)不多,按照這一現(xiàn)象,中國的房價沒有不上漲的理由,因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?.女人是房價上漲的幫兇

百姓都在罵房價太高,許多女人都參與到這個“罵戰(zhàn)〞中來了,殊不知,女人自己就成了房價猛漲的幫兇。中國女人有著強(qiáng)烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你〞的心態(tài),自己把自己變成男人的附庸。更要命的是,女人們大都嫌貧愛富,要嫁就嫁個有房的人,如果聽說對方?jīng)]有房子,就會發(fā)出威脅:等你買了房再說,沒買房別談婚論嫁。這還算好點(diǎn)的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉頭就走人。中國男人受女性的這種“壓迫〞,就拚命去賺錢買房,目的很單純,就是為了要娶個媳婦成個家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴,等到結(jié)婚后,女人與男人一起“房奴〞,共同拚死拚活掙錢還貸。女人的這種思想,無疑成了推高房價的幫兇,如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結(jié)婚,那么,會有許多人不會參加到置業(yè)大軍中去,至少會延緩。每個人戀愛結(jié)婚都要買房,中國有三四億家庭,就需要三四億套房,這還不算擁有多套房的和中途換房的,女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求,房子沒有不漲價的理。..媒體捕風(fēng)捉影、大肆宣楊,攪混一池清水

房價上漲過快,媒體負(fù)有不可推卸的責(zé)任。且不說國家稍有動向,就借題發(fā)揮,大肆炒作,唯恐天下人不知。當(dāng)然,報道政府政策舉措是沒錯的,但媒體往往不是報道那么簡單,而以大篇幅、大版面進(jìn)行連篇累牘式的宣染,還請來各路專家解讀,本來是一項(xiàng)很平常的政策,經(jīng)媒體這么一折騰,便弄得滿城風(fēng)雨,人人噓唏不已。媒體喜歡把目光投身那些有點(diǎn)名氣、喜歡自我炒作的行業(yè)人士,比方任志強(qiáng)、潘石屹之類,只要他們稍一張嘴,媒體就一窩蜂路著上,不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點(diǎn)名氣或者實(shí)力較強(qiáng)的房企降價或者漲價了,這原本就是很平常的一件事情,是市場營銷手法,壓根就不值一提,可是媒體卻當(dāng)成新聞焦點(diǎn),洋洋萬言進(jìn)行討論點(diǎn)評,硬是用高射炮打蚊子,弄得全國上下炮聲隆隆。媒體具有輿論導(dǎo)向的作用,能夠直接影響公眾,媒體如此炮制,天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價上漲的吹鼓手。..政府的不作為,變相助漲房價

面對房價直線上升的局面,面對百姓對房價過高的抱怨,政府只得出面實(shí)施調(diào)控,然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳〞,行事方式是,等出了問題才去補(bǔ)救,而沒有在事前拿出一整套管理標(biāo)準(zhǔn)方案,總是在窮于應(yīng)付,當(dāng)房價高了,就調(diào)控一下,房價相對穩(wěn)定了,就置之度外,這種行事管控方式,只會推房價,因?yàn)檎皇侵朴喠艘徽紫到y(tǒng)方案,而是臨時加以調(diào)控,每次一調(diào)控,就把房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖,將房地產(chǎn)從幕后拉到臺前亮相,這能讓房價下降嗎?因?yàn)檎羧钗宓卣{(diào)控一下,弄得全民都在關(guān)注房價、討論房價,這一關(guān)注、兩討論,房地產(chǎn)自然熱度不減,并且還會不斷升溫,熱起來了,價格沒有不漲的理。當(dāng)人們天天都在喊聲“提高婦女地位〞時,“婦女地位〞就顯然沒有提高,而當(dāng)人們不再喊時,婦女地位就已經(jīng)提高了。當(dāng)一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關(guān)注某個人時,這個人想不知名都難,知名了,身價能不暴漲嗎?.政府的不作為,變相助漲房價

政府的不作為主要表達(dá)在兩個方面:一是沒有拿出整套管理調(diào)控方案,而是應(yīng)市式調(diào)控,是散打,是亂拳,如果被打中了,不是武功了不得,而是偶然命中,用民間的話說,是運(yùn)氣。這樣的調(diào)控方式是絕對不可取的。而要拿出一套組合拳,認(rèn)真分析,適時、有序地出手。二是政府缺乏遠(yuǎn)見,對房地產(chǎn)的未來走勢,沒有科學(xué)的預(yù)測,而只是想當(dāng)然,以為出臺一兩個政策,房價就會穩(wěn)定住。要知道,宏觀經(jīng)濟(jì)是不以任何人和政府的意志為轉(zhuǎn)移的,而是市場本身在起作用。比方股市暴漲或者暴跌,政府想扭轉(zhuǎn)也無能為力。但是如果政府有遠(yuǎn)見,對房地產(chǎn)的未來走向有個根本的判斷,自然就會形成科學(xué)有序的調(diào)控方案。事實(shí)上,政府每一次的調(diào)控,都成了為房價上漲“搖旗吶喊〞,把房價推向一個又一個高點(diǎn)。..經(jīng)濟(jì)高速開展,享受意識增加,導(dǎo)致房屋居住時限短而加大市場需求空間根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)一套房子,通過在住了七至八年后便會換新房,這也就是說,一個人〔家庭〕在買了一套新房子后,七八年后,又成了業(yè)主,這其中還附開投資炒房不說。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象,是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)快速開展,百姓的享受意識得到加強(qiáng),住了七八年后,新房就成舊房了,人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴(kuò)張,即使你不換,可能也會在城市開展中被新規(guī)劃拆遷。現(xiàn)代社會,指望一套房住幾十年,是很不現(xiàn)實(shí)的。這從某個側(cè)面,加大了剛性需求。..腐敗性需求拉高房價所謂腐敗性需求,就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚,在三四線城市,許多居民幾乎都買不起房,附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板,三四線城市的白領(lǐng)收入有限,僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房,據(jù)了解,在三四線城市,大局部都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房,這些人為什么買得起房?光靠工資收入,也同樣買不起,但他們卻成了買房的主力,從外表判斷,只能說是腐敗致富,一些人通過腐敗積累了不少財(cái)富,這些人不但買一套,而且買兩套三套甚至更多,這種腐敗性需求,無疑帶動了房價的上揚(yáng),他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯的奉獻(xiàn),要真正降房價,打擊腐敗性需求,可以說是一條行之有效的措施。..開發(fā)商不可能降價,房價只會走高不會下跌

其實(shí)道理非常淺顯,如果開發(fā)商降價,就更沒人會買,因?yàn)橘I家看到開發(fā)商降價,心里就想打起算盤,終于降了,這一降可能就會降很多,并且會持續(xù)一段時間,甚至有可能起不來。買房也和買股一樣,是買漲不買落的。今天開發(fā)商降價了,買家不會買,會等明天再降,明天還不會買,賒等后天再降,如此,買家永遠(yuǎn)找不到一個適宜的入市點(diǎn)。會一直觀望,因?yàn)樵诮祪r時買,他們總擔(dān)憂今天買了,假設(shè)明天繼續(xù)降了,就吃虧了。開發(fā)商是做經(jīng)營的,對這種道理是了如指掌的,知道降價換不來銷量,就只有死扛,再說了,開發(fā)商普遍對房地產(chǎn)的前景十分看好,是不可能降價的。除了極少數(shù)資金十分困難的開發(fā)商,不排隊(duì)降價套現(xiàn)的可能,但即使有局部開發(fā)商降價,也不可能引發(fā)降價潮。所以,指望房價下跌,無異于癡人說夢。..有房百姓支持房價上漲

雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上,叫得最響的聲音,是想買房置業(yè)的一局部百姓,整天在高喊房價太高,以至讓媒體也跟著“發(fā)喊〞,從而影響到了政府,所以政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。但是,另一個群體也是不容無視的,盡管聲音叫得不響亮,但所起的作用卻不小,這個群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌,反而盼著房價上漲,因?yàn)槿绻績r下跌,那他們的房子就貶值了,而房價上漲,他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實(shí)力,無論是在經(jīng)濟(jì)上,還是在社會地位上,都高

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