盤點中國房價

不可能下降的N個理由

.城市化進程拉動房價上揚

中國的城市水平只有百分之四十多些，而興旺國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。..中國城市正處于大拆大建的高速開展期君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。拿廣州來說，幾年前城區范圍只有一千多平方公里，今天已經擴大到3800多平方公里，城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。..經濟開展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟開展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能缺乏，只有依靠房地產來帶動經濟的開展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的開展，比方服裝、化裝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化裝品業的開展也有房地產的功績，開發的大量服裝和化裝品主題商城及專業市場，無不在推動其開展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。..房地產成了地方財政的主要收入來源

房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供給，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調〞的一個重要因素。比方國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市根本做到外，象二、三、四線城市，根本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產開展。..奢侈消費風起云涌，助長房價飚升

前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢〞，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢〞比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾個錢，就“小農意識〞高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國的奢侈消費令世界瞠目結舌，并且有風起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。因為他們有的是錢。..注意，是控制房價過快上漲，不是打壓

國家為什么要調控房地產呢？因為房地產開展過快，長期占用“超車道〞行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是“控制過快〞，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央政府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異于癡人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調后很快又會上升，主線上上升的。..通脹預期加大，帶動房價上揚

CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否那么控制房價只是一廂情愿罷了。..地價猛漲，催高房價

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發本錢的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否那么這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背后推手。..建材價格攀升，成了房價的幕后推手

鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，本錢增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比本錢增加的系數高很多。誠然，建材本錢的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。并且房地產的規模效益明顯，利潤略高于其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發的工程，包括所有本錢，每平方米大約為5000元，老板初始方案開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態的開展也遠超出老板的期望值，后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米，現在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？盡管建材本錢對房價的推動不大，但不等于沒有推動，本錢增加，開發商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉嫁到房價中去，此外，建材本錢上升，至少也給了開發商一個漲價的合理借口。..房子是保值增值的最正確投資房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。許多興旺國家的國民，財務性收入普遍高于中國許多倍，財產性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動力，在中國，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人那么比比皆是。房子超強的增值能力，像興奮劑一樣，令國人振奮。前些年出現的大批炒房團，也正是看上了房子的超強增值能力，并且大都從中獲得了巨額利潤。..“有房才有家〞的傳統守舊思想趕著房價上漲受幾千年來的傳統封建思想的影響，國人總認為“有房才有家〞，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。可以想象，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男女雙方在結婚前都買了房，結婚后就擁有兩套房了，當然這為數不多，按照這一現象，中國的房價沒有不上漲的理由，因為剛性需求大。..女人是房價上漲的幫兇

百姓都在罵房價太高，許多女人都參與到這個“罵戰〞中來了，殊不知，女人自己就成了房價猛漲的幫兇。中國女人有著強烈的依賴心理，出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你〞的心態，自己把自己變成男人的附庸。更要命的是，女人們大都嫌貧愛富，要嫁就嫁個有房的人，如果聽說對方沒有房子，就會發出威脅：等你買了房再說，沒買房別談婚論嫁。這還算好點的，碰上犟的，連房也沒有？分手，掉頭就走人。中國男人受女性的這種“壓迫〞，就拚命去賺錢買房，目的很單純，就是為了要娶個媳婦成個家生兒育女。許多人就這樣稀里糊涂的成了房奴，等到結婚后，女人與男人一起“房奴〞，共同拚死拚活掙錢還貸。女人的這種思想，無疑成了推高房價的幫兇，如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結婚，那么，會有許多人不會參加到置業大軍中去，至少會延緩。每個人戀愛結婚都要買房，中國有三四億家庭，就需要三四億套房，這還不算擁有多套房的和中途換房的，女人們無形中拉大了剛性需求。有大量需求，房子沒有不漲價的理。..媒體捕風捉影、大肆宣楊，攪混一池清水

房價上漲過快，媒體負有不可推卸的責任。且不說國家稍有動向，就借題發揮，大肆炒作，唯恐天下人不知。當然，報道政府政策舉措是沒錯的，但媒體往往不是報道那么簡單，而以大篇幅、大版面進行連篇累牘式的宣染，還請來各路專家解讀，本來是一項很平常的政策，經媒體這么一折騰，便弄得滿城風雨，人人噓唏不已。媒體喜歡把目光投身那些有點名氣、喜歡自我炒作的行業人士，比方任志強、潘石屹之類，只要他們稍一張嘴，媒體就一窩蜂路著上，不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點名氣或者實力較強的房企降價或者漲價了，這原本就是很平常的一件事情，是市場營銷手法，壓根就不值一提，可是媒體卻當成新聞焦點，洋洋萬言進行討論點評，硬是用高射炮打蚊子，弄得全國上下炮聲隆隆。媒體具有輿論導向的作用，能夠直接影響公眾，媒體如此炮制，天下太平就成天下大亂了。媒體成了房價上漲的吹鼓手。..政府的不作為，變相助漲房價

面對房價直線上升的局面，面對百姓對房價過高的抱怨，政府只得出面實施調控，然后政府僅是“頭痛醫頭，腳痛醫腳〞，行事方式是，等出了問題才去補救，而沒有在事前拿出一整套管理標準方案，總是在窮于應付，當房價高了，就調控一下，房價相對穩定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會推房價，因為政府不是制訂了一整套系統方案，而是臨時加以調控，每次一調控，就把房地產推向了風口浪尖，將房地產從幕后拉到臺前亮相，這能讓房價下降嗎？因為政府隔三差五地調控一下，弄得全民都在關注房價、討論房價，這一關注、兩討論，房地產自然熱度不減，并且還會不斷升溫，熱起來了，價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲“提高婦女地位〞時，“婦女地位〞就顯然沒有提高，而當人們不再喊時，婦女地位就已經提高了。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關注某個人時，這個人想不知名都難，知名了，身價能不暴漲嗎？.政府的不作為，變相助漲房價

政府的不作為主要表達在兩個方面：一是沒有拿出整套管理調控方案，而是應市式調控，是散打，是亂拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民間的話說，是運氣。這樣的調控方式是絕對不可取的。而要拿出一套組合拳，認真分析，適時、有序地出手。二是政府缺乏遠見，對房地產的未來走勢，沒有科學的預測，而只是想當然，以為出臺一兩個政策，房價就會穩定住。要知道，宏觀經濟是不以任何人和政府的意志為轉移的，而是市場本身在起作用。比方股市暴漲或者暴跌，政府想扭轉也無能為力。但是如果政府有遠見，對房地產的未來走向有個根本的判斷，自然就會形成科學有序的調控方案。事實上，政府每一次的調控，都成了為房價上漲“搖旗吶喊〞，把房價推向一個又一個高點。..經濟高速開展，享受意識增加，導致房屋居住時限短而加大市場需求空間根據有關部門調查研究，發現一套房子，通過在住了七至八年后便會換新房，這也就是說，一個人〔家庭〕在買了一套新房子后，七八年后，又成了業主，這其中還附開投資炒房不說。之所以出現這種現象，是因為經濟快速開展，百姓的享受意識得到加強，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴張，即使你不換，可能也會在城市開展中被新規劃拆遷。現代社會，指望一套房住幾十年，是很不現實的。這從某個側面，加大了剛性需求。..腐敗性需求拉高房價所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業老板，三四線城市的白領收入有限，僅靠工資很難在短期內買得起房，據了解，在三四線城市，大局部都是公務員、文教衛系統在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從外表判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚，他們為高房價做出了較為明顯的奉獻，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。..開發商不可能降價，房價只會走高不會下跌

其實道理非常淺顯，如果開發商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發商降價，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會降很多，并且會持續一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。今天開發商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等后天再降，如此，買家永遠找不到一個適宜的入市點。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔憂今天買了，假設明天繼續降了，就吃虧了。開發商是做經營的，對這種道理是了如指掌的，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發商普遍對房地產的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數資金十分困難的開發商，不排隊降價套現的可能，但即使有局部開發商降價，也不可能引發降價潮。所以，指望房價下跌，無異于癡人說夢。..有房百姓支持房價上漲

雖然在傳統媒體和網絡媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業的一局部百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發喊〞，從而影響到了政府，所以政府就出來進行行政干預。但是，另一個群體也是不容無視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論是在經濟上，還是在社會地位上，都高