27十二月2023博志成房地產法務能力提升-拿地前言主要業務領域：房地產開發與融資建筑工程和BOT、PPP公司并購重組、稅務籌劃信托和私募股權融資基金設立與運作法律事務企業上市法律事務執業機構：萬商天勤律師事務所電話子信箱：heblawyer@163.com前言前言法律是商業經驗與模式的積累和總結律師是研究和設計商業模式的專家正確的商業模式促進企業發展、推動經濟進步前言房地產開發的四個階段前言一、房地產土地獲得的模式與風險一、房地產土地獲得的模式與風險《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號,自2002年7月1日起施行）商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第39號令，自2007年11月1日起施行）工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及峽口一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。一、房地產土地獲得的模式與風險土地管理法2004年，第54條：下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。房地產管理法2007年，第23條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為，一般沒有使用期限的限制。（一）國家機關用地和軍事用地（二）城市基礎設施用地和公益事業用地（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。一、房地產土地獲得的模式與風險1、看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了；2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲優先，如果地方政府決定收儲，則由政府收購；3.政府決定不收儲的，可以與國土局簽定變更協議，補交出讓金用途差（一般通過評估確定）《標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》、《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》國土資源布2006年5月31日發布《寧波關于調整工業用地結構促進土地節約集約利用的意見（試行）》二○一○年八月十七日山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2004年11月25日）《濟南市關于出讓土地改變用途等土地使用條件補繳土地出讓金問題的通知》濟國土資字［２００８］２０５號一、房地產土地獲得的模式與風險2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》《關于上海市農村集體土地使用權流轉試點意見》《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》《無錫市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》《煙臺市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》山東省政府辦公廳下發《關于進一步推進節約集約用地的意見》

推進集體建設用地使用制度改革，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。城鎮建設用地范圍外依法取得的集體經營性建設用地使用權，必須通過統一有形的土地市場，按有關規定采取公開規范的方式轉讓。推進集體建設用地使用權流轉試點，探索實行集體建設用地使用權抵押和作價入股。依法鼓勵集體建設用地使用權人以土地使用權聯營、入股等形式興辦企業，盤活利用閑置和低效用地。鼓勵具備條件的農村集體經濟組織，在符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃的前提下，將存量集體建設用地通過自建或作價出資(入股)等方式用于多層標準廠房建設。一、房地產土地獲得的模式與風險1、符合土地整體規劃2、農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業；符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移。北京葡萄酒莊土地使用，西部某廢棄村莊土地利用一、房地產土地獲得的模式與風險集體土地交易結構圖一、房地產土地獲得的模式與風險一級開發與二級開發一級開發的收益分配模式成本加固定利潤利益分成不允許分成一二級聯動：一級開發的分成就是二級很大的優勢參與土地的規劃設計、參與用地預申請一級成本加水設置參與競標條件：保證金、開發業績、資金證明、開發資質、交地條件通過遺留拆遷問題、人員安置、其他補償等手段增加二級開發難度案例：1、北京珠江帝景葛洲壩競拍2、北京三料地王：順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地（樓面起價、樓面地價、地塊總價）北京市大龍房地產開發有限公司，是大龍地產的子公司，大龍控股股東是北京市順義大龍城鄉建設開發總公司，隸順義區政府3、北京中服地塊捆綁金融機構一、房地產土地獲得的模式與風險1993年7月，財政部、國家土地管理局、總后勤部聯合下發《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知》，解放軍土地管理局制發的《軍用土地補辦出讓手續許可證》。1995年5月16日，參謀部、總政治部、總后勤部聯合頒布《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》報總后勤部審批。國土資源部辦公廳于2005年9月20日下發的《關于軍用土地轉讓有關問題的復函》(國土資廳函[2005]543號)經營性的軍用土地使用權出讓，一律按規定采用招標拍賣掛牌方式。2007年1月31日,國土資源部、財政部、解放軍總后勤部聯合下發《關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知》軍用土地使用權轉讓嚴格執行經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度，軍用土地使用權轉讓嚴格執行經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。一、房地產土地獲得的模式與風險二、房地產合作開發合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。二、房地產合作開發二、房地產合作開發1、YQ與JD仰山項目糾紛：項目名稱2、北京七棵樹項目糾紛：項目設計3、長沙合作開發案三、房地產收購一、房地產收購的基本形式資產收購1、交齊土地出讓金，取得土地證。2、完成投資總額達到25%。缺點：房地產開發的手續繁雜，稅費多優點：不承擔原公司債務，沒有潛在負擔三、房地產收購計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％--100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％--200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。免稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；三、房地產收購營業稅：轉讓無形資產5%城建稅及教育附加：合計營業稅額10%契稅：不動產價格，３％－５％印花稅：購銷合同，萬分之三企業所得稅：所得的25%。三、房地產收購股權收購優點：1、避免了土地、在建工程轉讓繁雜的變更手續，節約開發時間2、避免了土地、資產轉讓高額的稅費缺點1、受讓方承接原項目公司的債務2、項目公司原來的糾紛隨公司轉讓由受讓方繼續處理三、房地產收購雖然股權收購有很多優勢，已經成為主流形勢，但土地資產的交易方式仍然可能。如長春項目，出售方的國家資產管理公司，只能資產方式出售。股權轉讓的變形A、山東項目，開發一期，想轉讓二期。B、福州項目，將剩余部分土地，謀求轉讓。資產轉讓還是分立轉讓、新設子公司轉讓三、房地產收購二、房地產收購的盡職調查1、股權問題：是否真實出資，保定項目，撤出資金后重復注冊。天津項目，股東中有信托基金，不同意再融資抵押。大連項目，股東中有私募，利息很高，收購后成本增加。哈市投資，6.8億未按期到位，按公司法及登記條例，處罰5%-15%。2、股權轉讓是否真實通州項目，幾次股權轉讓中，股東簽字不真實，否定轉讓效力。3、土地開發程序問題土地處于什么階段：有意向，有土地合同，有土地證或其他四證，工程在建，完工，爛尾樓。4、資產問題：保定項目，土地登記在公司名下，房產登記在老板名下。土地取得與政府有利潤分配協議，并無出讓合同。三、房地產收購5、債權債務問題：公司的債務：股東借款，私募、信托貸款，銀行貸款，欠土地出讓金，欠工程款，設計費，預收定金、房款。因債務產生的抵押，對外擔保，工程款優先受償。在房地產開發的不同階段，會產生相應的債務，看不同的階段，調查相應的債務。6、職工人員：人員名單，工資額。核心人員：前期手續，設計，成本。案例:RQ公司，收購中裁員，勞動補償糾紛，又回聘部分核心人員。沈陽項目：基本留住全部人員。好處：跑前期的人關系花錢建立的，留住人就省了錢，也不必再熟悉情況，省了時間，加快了開發節奏。7、稅務問題：股權轉讓中稅負案例：北京七棵樹項目：多次轉讓，形成稅負。雖然收購成本很高，土地增值稅，按原成本扣除。8、合同：國有土地出讓合同，設計，勘測，施工，監理，采購、銷售等，優先受償，所有權保留：機電設備，電梯三、房地產收購9、開發類型：住宅，商業，寫字樓，綜合，工業，面積，規劃，容積率（可內部調整）。10、項目配套，周邊公建的配套。項目周邊的地理情況，交通。案例：a、貴陽項目：附近有一火葬場。b、北京遠洋沁山水項目：八寶山c、唐山地下塌陷區：唐山萬達11、融資：信托、私募融資的利息，資產抵押，股權質押，回購或強制出售的約定，很多以股權形式出現。大連項目;高利息G公司天津項目：信托公司持有股權三、房地產收購三、收購的交易方案設計1、一般股權交易：付款交割安排。2、收購部分股權：雙方在今后操盤中的安排:私募方式案例：融金合作，山東威海項目合作，七棵樹合作，山東恒大合作。3、收購部分項目A、山東項目，收購二期B、福州項目：剩余土地轉讓4、境外項目轉讓：SOHO收購，沈陽項目收購，完全在境外完成交易5、外資收購：外匯入境問題并沒有完全制止，只是僅限于資本項目下外匯進入。三、房地產收購四、房地產收購合同要點：1、項目描述：作為收購方盡可能詳細，作為交易前提。2、價格及支付方式、支付節點，定金首付，資金監管和共管帳戶。付款往往與被收購方辦理開發手續相聯系（四證的辦理，規劃變更）一般不會有存貨的問題，但有在建工程的處理。3、保證與陳述：主要項目情況，與盡職調查基本相同。如果項目瑕疵，保留退出機制。4、過渡期間的義務5、項目交割：過戶、工商登記、資產盤點、印章、財務6，違約責任。7、保密：有的項目很重要。注意：1、共管帳戶的解除問題，西客站項目2、潛在、遺留、未披露債務，對外擔保，前期工程款處理：責任劃分，出讓方擔保，預留保證金三、房地產收購五、房地產收購的交割1、股權的變更2、董事會的變更，法定代表人的變更（涉及對外合同簽訂）3、公章等資料的移交：大陽公司：搶公章案例公章等在移交的變更：以免遺留空白合同，出現合同風險。4、房地產開發資料的移交：土地合同，規證，圖紙，開發建設方，其他開發合同，工程進度成本，項目銷售資料，客戶資料5、財務資料的移交6、現場勘查交接7、人員的保留：核心人員的保留：前期，設計，施工，成本，法律資料管理員8、與設計，勘察、監理、施工、銷售等合作方的對接。三、房地產收購六、收購后整合1、人員整合，少做大調整，2、管理整合，管理體系、管理方式：法律歸行政，還是獨立，還是歸人事。3、設計、施工方式不同，自主設計，委托國內/國外，施工進度不同，成本控制不同，付款節奏。4、對產品定位不同：高層，高層洋房結合，高層與別墅，洋房與別墅，風格不同。5、企業對房地產開發、節奏模式不同。6、合同文本，規章制度不同7、企業文化風格不同，觀念的相互認可，激勵/獎勵方式A南方公司：夜總會，加班多，B北京按時上下班，C外企三、房地產收購七、房地產收購的案例1、分立收購一期開發完，轉讓第二期。A、公司分立，將二期分立成單獨公司，再股權轉讓。1、分立程序復雜：公告，工商，銀行資信，合同，勞動關系2、分立后連帶責任3、分立后房地產開發資質須留在持有二期土地公司。4、二期是否有單獨土地證。B、用土地出資新設公司，再轉讓新公司股權1、有無單獨的土地證，出資可以辦2、新設后要重新辦理開發資質。建成樓宇轉讓A、資產分立后轉讓股權B、資產出資后轉讓股權三、房地產收購房地產收購的糾紛案例通州某項目虛假簽字案三、房地產收購八、房地產收購中的稅務問題1、某公司貴陽收購案例原公司注冊資本1000萬元，股東投入2000萬元，外部拖欠工程款8000萬元。原方案：一次性向原股東支付13000萬元，債務股東負責償還。13000-1000=12000萬元，對方股東所得稅：12000萬元乘以33%=3960萬元新方案：收購方負責償還原股東借款2000萬元，外部欠款8000萬元仍由標的公司承擔，由收購方處理。股權轉讓價款為3000萬元，3000萬元-1000萬元=2000萬元2000萬元乘以33%=660萬元三、房地產收購八、房地產收購中的稅務問題甲公司下屬有A、B、C等子公司，A公司持有某公司70%的股權（總注冊資本1.75億元）。甲公司控制人決定將A公司持有的40%股權轉移到B公司持有，不久又將B公司持有的40%轉移到C公司，這兩次轉讓都是內部劃撥、無償轉讓。按企業所得稅法：企業受贈資產應繳25%的所得稅，兩次無償轉讓使股權應繳納50%的所得稅。1.75乘以40%乘以50%=3500萬元三、房地產收購八、房地產收購中的稅務問題重慶某公司土地轉讓又回購部分房產基本結構：將持有4.2億元的某房地產公司股權以6億元價格出售，收購方建成后，出售方再以1萬元/平方米價格回購1.9萬平方米，計1.9億元。出售時有1.8億元的溢價，所得稅率25%?；刭彆r，收購方（房地產公司）會有營業稅及附加，5.5%，契稅，土地增值稅，企業所得稅，印花稅。解決方案：1、測算房產建成后1.9萬平方米在總的建筑里的比例。2、收購方按這個比例收購1.9萬平方占股權比例以外的股權。3、房屋建成后，進行股權分立，原出售方分得1.9萬平方對應的股權和資產，收購方分得另外部分股權和對應資產。三、房地產收購房地產收購的變形：基于稅務考慮三、房地產收購房地產收購的變形：基于稅務考慮三、房地產收購房地產收購的變形：某國有土地收購四、房地產收購中的稅法稅務籌劃的理念通過設計不同的交易結構，在達到交易目的的同時，實現節稅的目的稅務籌劃的范圍

不僅在狹義的企業收購中有必要進行稅務籌劃

在投資中，也常常涉及到股權的變更重組，也需要進行稅法上的設計，以達到收益最大四、房地產收購中的稅法營業稅暫行條例國稅函（2002）165號文與、財稅[2002]191號文（165）轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。動產的增值稅問題關于國稅函〔2002〕420號文轉讓企業全部產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。適用于吸收合并。

2011年第13號國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告四、房地產收購中的稅法土地增值稅問題關于財稅〔1995〕48號文與財稅〔2006〕21號文

48號文：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。48號文：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。21號文對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定四、房地產收購中的稅法計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％--100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％--200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。免稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；四、房地產收購中的稅法契稅：一般并購中不征收契稅關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知（財稅[2012]4號）本通知執行期限為2012年1月1日至2014年12月31日。《財政部國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）、《財政部國家稅務總局關于事業單位改制有關契稅政策的通知》（財稅[2010]22號）以及《國家稅務總局關于企業改制重組契稅政策若干執行問題的通知》（國稅發[2009]89號）同時廢止。關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知（財稅〔2015〕37號）財政部國家稅務總局2015年3月31日四、房地產收購中的稅法國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知(財稅2009年59號財政部)企業重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定：

（一）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（二）被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。

（三）企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。

（四）重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。

（五）企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。四、房地產收購中的稅法特殊稅務處理股權收購，收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，資產