PAGE9運城市解放路地下商業街招商策劃書山西金碩商業管理有限公司目錄項目概況商業環境分析項目定位招商策略及管理運營模式整合推廣策略招商進度安排結束語項目概況1、地理位置解放路地下商業街位于解放路南路，南起紅旗街，北至禹都大道。中間與河東街交匯，臨近百貨大樓、鑫源服裝城、二郎廟步行街、東星時代廣場、東星向上廣場、聯通公司、移動公司等六大主要客源聚集地，處于運城市老商業街的核心樞紐位置，交通便利、人流如織，是品牌商家必爭之地。目前這一區域已經是成熟集中的商圈，區位優勢明顯，地段升值潛力不容質疑。2、商業氛圍解放路地下商業街區由品牌服裝專賣店、手機賣場、大型商場和大型超市構成，項目周圍固有百貨大樓、鑫源服裝城、二郎廟步行街、東星時代廣場、東星向上廣場（在建）、聯通公司、移動公司等成熟商業區，涵蓋和輻射70萬本地常住人口。根據運城市五年規劃以及“建設特大型城市”作為市政府既定的長遠目標，該區域的人口基數五年內將達到一百萬人口。本項目在地下商業街內同時還聚集了眾多國際國內知名服飾專賣店、餐飲店、國內外知名珠寶、綜合小商品、運動品牌、鞋、箱包、兒童專區、通信運營商、銀行、消費電子產品等有機業態組合，不但能滿足居民日常生活消費，同時也吸引了大批時尚人群前來購物。2014年該項目已經被列為運城市重點商業項目，放眼未來，必將形成了運城市CBD中的CBD。3、商業街規模解放路地下商業街區為主體地下一層結構的建筑格局，總占地面積40625㎡，一期占地面積29570㎡，一期商鋪大約400間；本項目在該地區屬地標性地下商業建筑，超大規模完全有能力填補當地的商業空間，很好地整合該地段的業態形式，瞬間提升周邊整體價值。商業環境分析1、宏觀經濟環境運城是“中原經濟區”、“山西省國家資源型經濟轉型綜合配套改革試驗區”和“晉陜豫黃河金三角承接產業轉移示范區”等三個國家級經濟示范區疊加的地級市，是“跨國公司最佳投資城市”、“中部十大最佳投資城市”、“中國金融生態城市”、“中國十大魅力城市”，鹽湖區城區人口68萬，運城市轄區人口522萬，位于晉、陜、豫三省交界處的黃河金三角中心地帶。2013年全市GDP達到1140億元，戶籍人口平均GDP突破3500美元，綜合實力列全國第125位。隨著外資引進力度逐年加大，城市也不斷外擴，商業總量必將與日俱增。2、城市商業環境運城市鹽湖區的商業經過多年的發展，逐步形成了以解放路和河東街、南風廣場為中心的商業格局。傳統的商場和沿街商鋪的經營模式開始發生轉變，集商業、文化、娛樂、辦公、金融為一體的新興多功能商業區漸成主流。可以預測，未來運城還將出現眾多商業樓盤，配套服務設施也將越來越完善，將吸引更多的商家進駐，不斷優化、整合商業環境已經成為城市發展的必然趨勢，集商業、文化、娛樂、辦公、金融為一體的多功能商業區將成為主流。3、項目競爭環境以下是本項目周邊主要商業區情況的比較：名稱比較項目鑫源服裝城百貨大樓東星時代廣場二郎廟商業步行街東星向上廣場（在建）面積約5.5萬㎡約3萬㎡10萬㎡3.1萬㎡（占地）（建面）地段河東東街河東街與解放路交匯處解放路解放路解放路與紅旗西街交匯處物業配套北鄰南風廣場、扶手電梯停車場、扶手電梯地下停車場、扶手電梯、無障礙電梯地下停車場、地下停車場、觀光電梯、扶手電梯經營方式統一管理、租賃經營統一管理、租賃經營統一管理、租賃經營沿街商鋪、獨立經營沿街商鋪、返租為主、統一管理業態組合化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數碼產品等化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數碼產品等化妝品、服裝、鞋帽、運動、休閑、數碼產品等服裝、餐飲、超市、精品店、書店等大型綜合業態SHOPPINGMALL經營檔次中檔中檔高檔中低檔中檔（現定位）經營環境較好較好較好一般未知消費群體中青年、白領中青年、白領中青年、白領中青年、年輕人居多尚未開業從上表比較分析可知，五個較大的商業項目全部集中于解放路周邊，且都相距不遠，商家經營壓力比較大。節假日人流量過于集中，購物環境舒適度降低。運城市商業區相對集中，同業競爭激烈。商業市場由單一的商場式經營模式向大型商業街區過度。本項目的獨特優勢：它所在的位置位于解放路商圈地下，周邊人口密集，是未來新一輪城市建設的又一中心。當地集中消費的一站式購物形式還處于初期階段。地理位置優越、交通方便、人口流動大，消費群尚未受到足夠重視。4、居民消費能力2011年運城居民人均消費支出10818.8元，山西省消費支出第2位。中青年人的消費觀念比較超前，他們負擔輕，顧慮少，不乏超前消費顧客群。城市雙職工家庭占絕大部分，改善現有生活水平的意愿強烈。獨生子女家庭比較寵愛小孩，且具有相當高的消費能力。城市外來工消費需求持續旺盛，運城市有大量外來工，他們為城市發展帶來不可或缺的貢獻。他們多數分布在運城市周遍地區，這部分消費群理應受到重視。分析結論：運城市原有的商業格局正在發生轉變，由傳統商業模式向現代商業模式過渡，一站式購物體驗日益受到重視。城市經濟發展潛力巨大，商業市場尤其是周邊市場大有可為。居民消費能力高，潛在消費能力不容忽視。城市化進程加快，城區地域不斷擴大，商業地產由集中向分散過度。本項目所處區域目前處在地下商業地產開發的初期階段，本項目很好地填補了地下商業街的空白，未來發展潛力巨大，升值空間可觀。項目定位市場定位集服裝、百貨、餐飲、數碼、化妝品、珠寶、休閑為一體的多功能時尚購物街區。經營定位根據周圍消費人群的現實情況，遵循“一站式購物”模式，以中高檔商品為主，兼顧高檔。消費為主，娛樂為輔。主力項目優先，輔助項目配套的定位原則。業態定位沿地下街商鋪：服裝、童裝、內衣、餐飲、運動品牌、鞋包、數碼等A區：餐飲、化妝品、珠寶等B區：服裝、童裝、內衣、運動品牌等C區：鞋包、數碼等主力化妝品品牌：屈臣氏主力珠寶品牌：老鳳祥、IDO主力中餐店：大娘水餃、永合豆漿大王等主力西餐店：肯德基、必勝客等主力服飾專賣店：森馬、美特斯?邦威、李寧、匡威、佐丹奴、FUN、特步、以純、唐獅、耐克、阿迪達斯、彪馬等主力飲品：上島咖啡、IDRNK等主力食品店：元祖蛋糕、面包新語等其他主力店：米奇皮具、啊呀呀飾品、蟬之云內衣等以上主力商家在全國各地都有布局，知名度較高，面向的消費人群較廣，價位適中，最重要的是具有可持續發展的特性。“主力店”配合“輔助項目”的布局可以充分抓住廣大消費群體，滿足大多數消費者的購買需求，實現業態之間的優勢共享，互補共營，使商業街既考慮到經營品種的完整性，又保證了商品的多樣性。整合吃、穿、用、休閑、娛樂、文化等為一體的“一站式”的消費體驗，使人氣不斷凝聚，從而有力保證商業街區持續興旺，經營者持續營利。招商策略及管理運營方式現代大型商業形態的管理精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個整體的經營平臺上，并加以持續管理。歷史發展的經驗表明，統一經營管理的商業形態，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失商業競爭力。因此，一個好的招商策略和后續運營管理方式是項目能否長遠營利的關鍵。招商策略統一招商管理原則：維護產業經營適當比例即服裝、餐飲、休閑（包括化妝品、珠寶、鞋包、數碼等）產業黃金比例為：5：2：3維護統一主題形象，統一品牌形象在招商時要注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。功能同業差異，形式異業互補集中品牌優勢特色我們在招商之前，應對市場品牌進行調查，對商家進行前期接觸和排查，形式可以多種多樣。然后進行適合該區位的項目定位和品牌引進，借鑒周邊城市成功的商業形式，結合本地實際情況加以整合，集中一批具有市場競爭力的品牌以打造本項目的經營特色。經營方式自主經營：必須符合本街區的業態規劃，自負盈虧。返租經營：由管理公司負責具體招商，取得穩定收益。主力店優先（項目面積、選址、租金優惠等），特殊客戶應給予特殊照顧。租金的合理定位根據當時、當地的消費能力，制定合理的租金水平。不同商鋪、不同位置租金不同，開業初期階段為培育市場還應適當減免租金。（應充分考察周邊實際情況而定）商戶入駐優惠政策租金、租期優惠稅收優惠物管費優惠管理運營模式經營管理模式定位：統一管理、自主經營“統一管理”就是商業街負責項目整體形象推廣、日常管理、客戶查詢、突發事件處理、保安、商業街活動的組織統籌。統一管理可以通過收取合理的管理費用，出租活動場地等費用來舉辦商業街促銷活動；統一管理包括八個“統一”：統一規劃布局統一宣傳促銷統一商業街形象統一營業時間統一物價、質量、計量管理統一售后服務及投訴接待統一物業管理統一管理制度整合推廣策略商業街命名解放路地下商業街商業街推廣主題與“解放路地下商業街”一起賺錢——與晉中金源地下街對比！商業街主力店（必勝客、屈臣氏等）強勢進駐！青年時尚購物基地——打造鹽湖購物休閑新版圖！魅力新世界——鹽湖購物首選之地！招商推廣策略現場招商售樓處設立現場招商，利用條幅、招商畫冊等，充分展示地下商業街投資購物環境等，接待咨詢和洽談。廣告招商宣傳宣傳媒體的投入，對于項目招商能否成功至關重要。媒體包括：報紙廣告、硬廣告（海報）、軟廣告（DM）、新聞性廣告、電視、廣播廣告等等。利用已有的資源，進行品牌商戶洽談及資料派發利用現在已經掌握的太原客戶資源，在招商前期階段采取定人定點的方式，電話拜訪、直接約見、郵寄和派發資料等進行定向招商。新聞推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關注。直銷發單給各類目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關系（需要大量人力和精力）。條幅樓體布置招商信息條幅，每入駐一個品牌商家就增加一塊條幅。DM（DirectMail）廣告可以在當地相關市場（二郎廟商業金街、百貨大樓等地）發放DM廣告以吸引本地投資者。活動推廣組織意向商家考察晉中金源地下商業街與運城商業情況和“解放路地下商業街”的實際情況。現場包裝（充分展示街區特色及形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商業步行街形象及招商、銷售信息；燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近街道沿線及步行街內。招商進度安排時間工作內容7月份第1周提交、討論招商策劃書7月份第2、3周1、確定招商面積及經營品種、業態劃分初步定位、公開招商時間最終確定2、確定地下商業街平面效果圖3、招商計劃、宣傳推廣計劃、設計制作招商宣傳冊、宣傳單頁、展架設計等（廣告公司）5、現場包裝方案等初步設定（裝修公司、廣告公司）6、確定經營協議等各類合同條款（律師）7月份第4周1、正式按招商計劃進行招商2、招商畫冊、宣傳單頁、展架等制作完成3、現場招商部裝修完畢、招商人員進駐4、發布相關招商廣告8月份進入實質階段1、分頭實施招商2、主力店、品牌店直招3、籌備主力店現場簽約儀式、交納意向金上一階段過程中輔助店招商并進、簽約、交納意向金此后按照招商實際進展情況，制定工作計劃和后續支持1、店面裝修進度監督、驗收2、跟蹤業績及商戶狀況、完成招商合同結束語地下商業地產的招商是一個服務性的項目，招商人員必須要讓投資者對該項目的商業發展有信心。對于商業地產的招商責任心很重要，雖然招商的最終目的是為了公司利益的最大化和資金快速回籠，但是市場在此后能否真正形成？各方長遠利益能不能得到保障？我們能不能對得起投資人？所以，