廣州工商學院學位論文寫作聲明和使用授權說明學位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經注明引用的內容外，本論文不含任何其他個人或集體已經發表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本聲明的法律結果由本人承擔。論文作者簽名：日期：2020年05月30日學位論文使用授權說明本人完全了解廣州工商學院關于收集、保存、使用學位論文的規定，即：按照學校要求提交學位論文的印刷本和電子版本；學校有權保存學位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務；學校可以采用影印、縮印、數字化或其它復制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學校可以將學位論文編入有關數據庫,提供網上服務。（保密論文在解密后遵守此規定）論文作者簽名：導師簽名：日期：2020年05月30日一、緒論（一）研究背景及意義房地產業的發展帶動著我國經濟發展，并成為我國支柱產業代表之一。目前我國的房地產業逐漸進入多元化、產品化的階段。同時，房地產業深受國內經濟的影響，當經濟整體快速下滑時，房地產業會在經濟的猛烈沖擊下，面臨巨大的壓力和考驗。如果房地產公司僅以自身的條件來獲取所需資金，那么對于完成房地產的最后階段很困難。因此，房地產公司想要得到更好的發展，則需要依靠銀行業的支持。作為一個與募集資金密不可分的行業，有效的融資決定了房地產公司能否可以更高效地發展和正常運營。就目前來說，中國房地產公司的融資渠道都缺少多元化多樣性選擇，整體仍然相對單一，大多數公司僅依靠銀行體系的信貸來滿足其發展需求，這不僅使銀行承擔了整個房地產行業的經營風險和市場風險，而且還增加了整體宏觀環境的不穩定性。（二）本論文相關的國內研究動態綜述在中國計劃經濟時期，政府資助和少量企業自籌資金是當時房地產項目的籌資手段。在此期間，房地產融資尚未實施。盡管中國實施了改革開放，但房地產業仍沿用了以前的發展模式，因此在這一領域的研究非常匱乏，直到上世紀90年代依然沒有得到改變。1986年，中國取消了保障性住房制度，國家逐步加強了宏觀調控。在這種背景下，房地產行業資金短缺逐漸顯現，針對這種情況，我們的專家通過研究國外房地產業和中國的實際情況提出了一些融資方法，但到目前為止，關于如何解決房地產融資問題還沒有統一的看法。1.股市集資論對房地產集資問題的研究，國內學者黃卓得出：房地產企業想要穩定發展必須與資本整合，這是企業籌集股市資金的最優選擇。而房地產公司的上市需要面對相關監管機構非常嚴格的審查，這對于需要上市的房地產公司有一定的阻礙力。2.金融市場的畸形論武書義通過研究我國金融市場的現狀，發現：國家停止福利性住房分割政策后，中國的房地產業發展迅速，銀行信托受到了中國擴大內需政策的影響，已逐漸成為促進房地產開發和發展的唯一融資渠道，這導致了中國目前的畸形金融市場的興起。3.多元化融資在多變的經濟環境以及宏觀調控政策情況下，季曉菲對房地產企業的融資問題進行研究，得出：房地產企業在選擇不同的融資方式下會體現出各種各樣的特征，而我國房地產融資不可避免地需要多樣化的融資方式。（三）論文的創新點及理論和實踐意義由于改革發展以及市場經濟的深入，我國房地產市場比較快速地實現了市場化。房地產金融服務市場一直是房地產行業發展的障礙，為此，在當前市場和政策環境下，如何克服企業宏觀調控政策的局限性，研究分析房地產企業在其本身發展過程中遇到的各類融資問題，探究其原因，并在此基礎上進行總結，進一步提出合適的解決方案。現階段房地產企業融資渠道狹窄，融資方式單一，建立一個完整的金融融資體系值得學者們進行廣泛的研究。房地產市場占很大比例，但發展模式和發展階段還處于不成熟狀態。缺乏資金是制約房地產業健康穩定發展的最重要因素之一，若僅依靠自有資金而不采取其他渠道獲取資金，房地產公是很難完成房地產項目的開發。另一方面，中國的房地產公司擁有相對單一的金融融資渠道和融資模式，加上其薄弱的融資能力以及對金融信貸機構的依賴的特殊性，使得對這一問題的研究具有重要的現實意義。二、理論基礎及概念界定（一）融資理論基礎在財務管理方面，企業的融資理論一直以來都是重要課題。融資結構，也可以稱為資本結構，是指依據不同的融資方式劃分結構比例，主要是指企業的短期負債、長期負債及普通股、優先股等占其資金總額的比例。掌握運用資本結構理論，在充分的理論支持下，指導企業作出明智的融資行為。1.資本結構理論（1）傳統的資本結構理論早期資本結構理論，包括凈收入理論、凈營業收入理論和傳統折衷理論這三種理論。在凈收入理論中，股權融資成本高于債務的融資成本，增加債務可以使得公司的整體資本成本相應地降低，公司應考慮把債務融資作為最主要的融資選擇。凈營業收入理論中指出，加權平均資本成本僅與公司融資額有關，負債的提高往往會引起財務風險相應地增加，從而負債和債務融資的成本增加。對于股權融資或是債務融資的選擇，這兩者都不會對成本產生很大的影響，因此難以找到一個最優的資本結構使得企業的融資成本降到最低點。與凈收入理論和凈營業收入理論不同，傳統折衷理論認為，若要追求企業的融資成本最低化，債務融資與股權融資的邊際成本必須相等。（2)現代的資本結構理論現代資本結構理論是指在特定的資本市場假設條件下，市場價值與企業資本結構不存在任何關系。若加入企業所得稅這個條件，負債融資利息起到減稅的作用從而增加企業的價值，那么企業更應該考慮選擇負債融資方式。在前兩個條件下將個人所得稅的影響加入其中再進一步研究，那么將得出個人所得稅會在一定程度上削弱負債融資的減稅作用的結論，這又稱為“米勒修訂”。（3）新資本結構理論在前者的研究結論基礎上，相關融入了信息不對稱理論，從而獲得了信號傳遞理論、激勵理論以及控制理論等新的資本結構理論。這部分理論認為，公司的內部管理人員與外部投資者之間存在一定的不對稱性，絕大部分投資者會以資本結構去衡量該公司的價值，投資者很可能會根據資本結構反映的內部信息相對應地作出投資行為的改變，那么公司的價值會因此發生一定的變化。在選擇股權融資的情況下，投資者會認為公司有可能面臨著某些困難，從而放棄對該公司進行投資，那么公司的價值會相對應地貶值。若要補償投資者的經濟損失，公司則需要付出更多的風險和報酬，這必定會增加股權融資的成本。由此可見，最佳融資方式選擇應是內部融資，其次是選擇債務融資，最后考慮股權融資方式。2.有效市場理論1970年期間，有關學者提出了有效市場理論。該理論認為，在具有健全法律、良好功能、高透明度和充分競爭的股票市場中，股價趨勢及時、準確和適當地掌握了所有有價值的信息，包括企業的現在和將來的價值。如果市場沒有被操縱，那就進行投資。（1)弱式有效市場理論公司需要付出更多的風險和報酬，這種情況下資本市場屬于“弱型有效”。當資本市場達到弱型有效的情況，根據過去的價格信息進行交易，投資者是難以獲得利潤。（2)半強式有效市場理論在資本市場中，如果其證券價格完全反映已公開的有關公司營運前景的信息，包括過去發布的財務報表或者歷史價格信息，那么資本市場就達到了“半強型有效”。在這個理論成立下，技術和基本的市場分析已經失去效力，投資者無法通過此方法來獲取利潤。（3）強式有效市場理論強式有效市場假說認為價格已充分地反映了所有關于公司營運的信息，這些信息包括已公開的或內部未公開的信息。在強式有效市場中，沒有任何方法能幫助投資者獲得超額利潤，即使基金和有內幕消息者也一樣。3.生命周期理論企業像我們人類一樣，存在著屬于特定的生命周期。企業的生命周期是從企業成長過程開始，對成長的不同階段和途徑、影響成長的關鍵因素等方面進行研究，以指導企業根據不同階段使用不同的運營策略帶來更多的收益，并為未來的增長提供動力。一直以來，不同的學者對于企業生命周期的劃分會有一定的區別，但本質上都認為企業屬于一個有生命的機體，擁有著各自的生命發展過程。企業想要更好地成長，內部管理層需要根據不同時期的特點，選擇不同的戰略，這樣才能使得企業更好地化解各種危機，順利進入下一個階段。（二）房地產企業主要的融資方式房地產業的穩定發展不僅可以促進整個國民經濟的發展，而且可以刺激投資需求和消費需求。在我國目前的經濟條件下，房地產融資可以使用多種方式，內部融資和外部融資是我國房地產開發的資金來源渠道。不可避免的是，所有的融資方式都有一定的局限性。內部融資：（1）企業的自有資金：包括企業在初創階段投資者所投資的資本，后期階段運營提取的盈余公積金，資本公積金等，對于這類資金，企業可以自由控制并長期持有。（2）預收賬款：是指買方根據合同向賣方預付款，開發企業向購房單位或個人預收的購房定金，以及代委托單位開發建設項目，按雙方合同規定向委托單位預收的開發資金。對開發商而言這種模式可以籌集必要的資金以促進發展。外部融資：（1）上市融資：對于房地產股份公司，上市和發行目前也是較為普遍的融資手段。募集資金包括直接發行、上市以及利用空殼公司的資源進行間接上市。（2）房地產開發債券：針對社會上閑置的資金，可以利用發行債券這種方式進行籌資，這一部分的資金具有長期性，可考慮用于土地開發或者房地產項目的投資。當企業對長期資本出現一定需求時，債券是眾多選擇中最優的方式。（3）銀行信貸：銀行貸款是開發商的融資的主要渠道。短期信貸只能用作企業的營運資金，但在開發階段，它可用作抵押申請長期信貸。（4）房地產投資信托：一種采取公司或商業信托形式的投資機構，吸取多個投資者的資金，收購和持有房地產。房地產投資信托本質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票，接收投資者的資金并通過專門的機構進行運營和管理。（5）商業抵押擔保證券：特點是證券化，它將抵押貸款與房地產貸款結合在一起，其中必須是具有抵押貸款組合房地產貸款（6）其他方式：利用外部資金、回租、回買、租賃和夾層融資等其他方面的融資方式。三、萬科地產企業融資狀況及存在的問題（一）萬科地產概況1.企業概況萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。萬科于1988年介入房地產領域，1991年在深圳證券交易所上市，它是深圳證券交易所的第二家上市公司。1992年正式確定大眾住宅開發為核心業務，目前萬科業務已經擴展到25個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環渤海灣區域三大城市經濟圈及以其它重點城市為中心的發展策略。憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩定增長的回報。截止到2018年，總資產達到15285.7億，營業收入高達2976.7億元，凈利潤492.7億元。2．發展策略該集團長期以來一直堅持一項指導方針，即確保現金流的穩定性作為基本要素并促進持續的銷售回報。完善和深入管理房地產存款，提高收款效率。此外，集團還加強了財務整合，繼續擴大業務方式的轉變，并通過財務方式的轉變來實現這一目標。在資產證券化等相關金融工具的幫助下，它通過融資創新提高了有效性。該小組還促進外國投資努力并增加其多樣性，使國際資產的設置和分配更加平衡，并與不同投資部門的合作更加頻繁。（二）萬科地產的融資方式及經驗教訓回顧萬科的發展歷史，它經歷了多元化的運營，并最終完成了最初的積累。業務調整已轉移到專業領域，向快速擴展和過渡到可持續發展階段，并逐漸向國際化趨勢擴展。從過去到現在，萬科已經成立了三十多年。在上市增加資本并發行股票后，萬科在中國房地產公司的舞臺上不斷變換著，閃耀著光芒。2008年是萬科發展歷史的一個重要時間點，在此之前，萬科主要依靠股票市場、銀行貸款等方式進行融資，其中股票市場占主導地位。2008年后，萬科的融資方式逐漸多元化，除了不可丟失的傳統融資方式外，還注重應用新的融資方式。從初創期到發展期的融資方式在我國上市房地產公司中有一定地位的萬科地產，在融資方面占有比較好的優勢。在八十年代和九十年代，當其他中國企業仍然依靠銀行的力量來支持資本供應時，萬科采用了“股權融資+銀行信貸”的方法，主要依靠股權融資。以下是1984年到2018年萬科融資的詳細情況。表3-1萬科1988-2008年融資詳細情況年份融資狀況1988年公司發行股票2800萬股，萬科的資產及經營規模得以迅速擴張1991年配售和定向發行新股2836萬股1993年發行1500萬B股2000年以增資配股的方式募集資金2002年發行可轉換公司債券2004年公開發行19.90億元可轉換公司債券2005年萬科與浙江地產界南都集團兩次簽署股權轉讓協議，以共計36億元人民幣的價格受讓了南都集團在浙江、上海、江蘇的部分權益2006年向特定對象非公開發行A股股票的方式，募集資金總額42億元人民幣2007年增發A股，募集資金約99億元人民幣2008年向社會公開發行債券，分擔保和無擔保兩種，共募集資金總額59億元人民幣如圖3-1所示，在企業初創期至發展期這個時間段，萬科地產主要以發行股票、債券這兩種方式進行融資。成熟期的多元融資方式（1）銀行借貸自成立以來，萬科一直與銀行保持著和諧的關系，并擁有共同的命運。根據萬科2018年度報告數據顯示，信貸貸款占銀行貸款方式的絕大部分，信貸貸款利率保持在2%至8%之間。銀行給予萬科地產的貸款支持，使萬科在很大程度上緩解了資金短缺的緊迫壓力，較高的資金周轉率帶來充足的運營資本，同時并以多種方式籌集了其他各種資金。表3-2萬科短期2017及2018年短期借款分類2018年12月31日2017年12月31日銀行借款815,660,784.722,097,097,863.98信用借款2,630,576,599.991,666,612,292.46質押借款-4,003,759,258.95小計3,446,237,384.717,767,469,415.39其他借款6,655,680,000.008,341,389,235.92合計10,101,917,384.7116,108,858,651.31（2）開拓海外融資渠道表3-3萬科海外融資萬科海外融資2013年7月16日，萬科通過海外子公司向市場宣布建立中期票據計劃，并于7月17日在香港聯交所上市，這是2013年3月通過其海外子公司首次在海外發行美元債券之后的另一項戰略措施。2013年3月27日，萬科公告披露，萬科地產(香港)有限公司通過其全資子公司BestgainRealEstateLimited發行8億美元5年期定息債券。這也是萬科歷史上的首次海外發債。2015年萬科在紐約新增3個項目，分別為紐約西42街130號項目、布魯克林四大道275號項目、布魯克林Nevins10項目；在香港新增屯門項目；此外，公司通過合作方式首次進入英國市場，參與倫敦Thestage項目和Soya資產包項目。（3）房地產信托2015年，萬科集團公開發行了鵬華前海萬科基金，該基金價值三十億元，并且是首支國內公募基金。這極大地吸引了各類金融投資機構，包括銀行機構。而在二級市場中想要進行交易，投資者必須投資一萬元甚至更多的金額。當項目經過審批階段、建設階段、招商引資階段再到后期運營階段，形成了完整的退出鏈籌款活動，這種方法可以幫助萬科從重資產轉變為輕資產。對于萬科來說，該項目的早期階段的土地是先前獲得的，因此已經支付了土地價格。在建設過程中還提供了開發貸款支持，因此萬科此時無需承擔過多的財務壓力，萬科可以在項目的中后期實現資產的資本化。（4）合作開發融資房地產合作開發實際上是一種聯合運作，通過利用各種特定因素進行組織。在發展過程中，合作企業必須依法面對風險，并有權獲得合理的收入。以房地產開發方式這個角度來看，這種合作開發是一種聯合經營。通過房地產合作開發，不僅可以解決眼前的問題，而且可以找到更多的發展路徑。特別是在當前房地產資金鏈緊張的情況下，合作可謂是雙贏。四、萬科地產融資方式的啟示和分析萬科多元化融資啟示之一：公司融資管理的最重要任務是建立一個合適的資本結構的管理目標，并需要進一步確定該目標的合理性。同時，在企業發展過程中，需要根據企業本身發展的實際情況制定戰略計劃，并嚴格控制企業的資產負債率。表4-1萬科負債情況財務指標2017年2016年2015年流動比率1.20091.24361.3022速動比率0.4950.43780.4259現金比率(%)20.548815.005612.6601資產負債率(%)83.981380.536777.7015凈負債率（%）8.8425.8719.30根據表4-1進行分析，從2015年到2017年具體情況看，萬科地產的資產負債率逐年增長，2017年資產負債率為83.98%，這個屬于該行業的正常水平。進一步研究可知，由于銷售回款及經營效率的等有關方面的提高，凈負債率出現逐步下降的情況，2015年至2017年凈負債率從19.30%降至8.84%，該指標值在房地產行業中處于領先水平。另外，流動比率、速動比率都是維持在對應指標的正常值范圍內。由此可見，萬科良好的經營管理水平使得負債風險一直控制在行業低水平，財務風險可控，融資結構高度靈活，這使得萬科無論面臨什么樣的政策變化，都不會影響其融資規模的發展。萬科多元化融資啟示之二：萬科通過并購與合作的方式增加資金運作并盡可能降低土地成本。萬科的擴張行為離不開中央企業，國有企業和地方政府提供的有利條件。作為中國房地產行業的大型企業，許多中小企業更愿意與他們合作。盡管華潤集團可以參與萬科的運營，但從未進行過干預，這使萬科擁有了強大的行動空間和市場靈活性。由此可見，通過并購與合作，萬科對銀行貸款的依賴性將得到降低，更重要的是能夠獲得巨額的資金。萬科多元化融資啟示之三：創新性的融資工具已經成為多元化融資的必要武器。同時，發展全球融資渠道在企業的發展過程中利于降低融資成本，從而進一步降低融資風險。五、結論當前，我國的房地產行業面臨競爭激烈、資金短缺、前期投入量大以及融資方式單一化等方面的困難，針對這些問題，企業需要對原有的傳統單一融資方式進行改變，為未來的生存和發展奠定好穩定的基礎。但是，對于我國很多的中小型企業來說，想要實現多元化的融資，謀求更好的融資渠道存在一定的困難，也就是說我國的中小企業沒有過硬的實力能將國內甚至國外的資金很好地利用到自身企業中去，難以吸取優質的投資。如果這些中小企業想要發展，他們必須要要找到一種適合自己特點并能與時俱進的融資方法。在變化不斷的經濟條件以及宏觀調控政策等相關的背景下，對于房地產企業的融資問題本文的主要觀點及結論是：（一）根據不同的融資方式體現不同的特點不同的房地產融資方法反映出不同的特征，特別是在需求，壓力和財務風險方面。各種規模的房地產公司在企業實力和整體聲譽方面存在很大差異。企業在作出融資方式的決定前，應考慮總結不同融資方式特點、探其安全性以及可操作性，根據自身條件選擇合理有效的方式來擴展融資途徑，降低融資成本，分散資金風險并優化資源分配。同時，房地產公司在發展的不同階段對資金和時間的要求也不同。因此，有必要在籌資的可行性與籌資成本的經濟性之間取得平衡，并謹慎選擇籌資方式。（二）多元化的融資方式是我國房地產企業融資的未來趨勢單一融資方式可能會導致增加金融風險，甚至威脅經濟發展。因此，我們需要及時改變這種單一的房地產融資模式，并從融資成本和融資風險方面尋找適合公司發展的最佳資本結構。為了適應瞬息萬變的形勢，房地產公司需要適應當前的市場環境。換句話說，房地產公司需要繼續創新，以滿足競爭日益激烈和高質量市場的需求。當前的籌資方式是不斷創新并走向國際。為了適應這種變化，房地產公司需要向多元化發展，以適應市場的多元化發展趨勢。壓力很大，但這也是業務發展的好機會。（三）注意差異性企業與發展階段的不同在選擇融資方式時需要根據差異性進行選擇。第一種情況，同一個公司，由于外部環境和發展階段，開發項目等各種情況的不同，甚至時相同的開發項目但鏈接卻不同，在選擇融資方式時，應適當結合資金額度和實際期限作進一步考慮，謀求更大可能地降低企業的資金成本，選擇合理的融資方式或組合。另外，不同的房地產公司在規模，優勢，品牌建設等具有很大的差異方面，并且對于融資成本的接受程度和風險承受能力也是不同的。因此，房地產企業應注重差異性，根據實際結合自身優勢優化融資結構。（四）論文尚待完善與補充研究的地方本文通過對房地產企業融資方式的理論研究，在經濟轉型的背景下組織并簡單分析了房地產