城市片區統籌更新趨勢下統籌主體的作用及機制 中國人民大學國家發展與戰略研究院高和資本聯合課題組中國人民大學國家發展與戰略研究院高和資本聯合課題組本研究報告遵循問題導向:即:實施片區統籌更新,誰來統籌?統籌主體發揮什么作用?如何發揮作用?片區更新統籌主體的作用和機制片區更新統籌主體的作用和機制?????侭?????和??1?????侭?????和??2????侭?????和??確定適宜的統籌主體是破解城市片區∨???大?┘㏕?:??ス怺?幓大?大??發展?σ??????多?σ?〈????岌??岌σ?憚??Π梵ヵΠ?特???σ????????中國?昕???發展????Σ”?憶???2021?63??????????多?中最?大?大?暼題?慘????σ悩???????????????????Π???????????????Σ?侭???σ”?憶???2023?30??”????岌憶???????悩??????慘????σ????發?????媒?侭????㏕????悞哳?值和∶??????悩??2023?7?幓大?大???????悩?中??憚?憶偀?媔?岫?屼???ρ?中??憚??多?憚資摶和媒?㏕?∶?侭?Π??資???侭?σ?悩資摶俊合?夯Π?ハ?夯?Σ??????⒘?????????σ??佰侍?????楇????悕⒉???????????婏?崯σ???像??Π??????戠?Π??像???Π????夥??????Σ—????????????σぎぎ?值?Π????楇???づ???σ?????Π????楇?晍????σ????????????Π????峑σ???崯?塛合σ?ハ?凋?夢?σ???????倈楇枌夳??暼題σ?勂???????與???????Σ??σ??????拋媔????侭???σ?????佰侍?朞?σ?恑大發?????σ侭?媒???Π?”和???曂???Σ???和?????????中σ懋?????侭?????ッ與婏?σ2022?11?”?和???岌憶發????????多????依歚??????????中??悋??朁?和る?合關?3????侭?????和??慘悕?????悩???夯?資?侭??峑???????依歚??Σ??侭????中媐??σ?????????區σ????慍?ぼ媐?????????⒘媐????枌?????暼題σ??媱????〡?栰?????枌?????Σ??侭??????????庽げσ????廃σ柎婏合惐?侭???Σ??????⒘?大抝?抝資?σ侭???柎婏?????資?資?侭?凋?Π與???慘?凋?Π俊合???峑凋??Σ?中國?國二?σ??悧?侭?凋?????勺???國資冚???岌???Σ???????????σ??????????資塛資??僚岌?σ???????????發??σ悞哳?恓???σ?????僓國??資??ヵ巶σ?????依哳?Σ??????????ヵ巶和??ヵσ恑???本?發展媒?和??σ凋??????資楇?塛資?凋σ???佽惋????ヵσ??凋?????岌楔?旌???與??σ?????愛?σ??憶???惗?悧??????岌?????侭????侭???Σ本?卐???屶???????侭????婏?σ??????侭????枌?與暼題σ??????????σ屶岈惗?侭????惐?ヵΣ?????侭?????和???????????????中??關???????暼題Σ?????中σ??????????Π媒???Π發展??????σ????????????關??????σ?慍???榜朷??σ???????夯發展Σ??????????????岌屯σ?高“朒??????σ慘悕?????????巴Π?恉??巭?σ慘悕?????????悩????夯?峑發展Σ??侭?????????????悩???凋????併?????Σ??????婏????????σ?婏???????凋拋?和?併????????發展??Σ??凋???和????婏???旼????σ悅柎婏┶悇??????哳憚Π??岌?戛??⒘????ハ?憚Σ??????栰?悩???岌?????併σ凋??侭ヵ??┶悇?????岌?????悩多????憚σ???栰???戛值?????旌σ哳憚儨枔依?σ?僚恑????????????朞僚?????┶悇?????庁Π戛??∶Π倈???ヵ?倈水σ????凋?????中??發冀Σ??σ??侭??????媱???????▏巶?高和???曂???塛合?暼題Σ????懋?國哳佰????????僚??"?憘屾?w?懋國朓?????"????慘悕???曂???塛合σ???ハ怺??併σ???侭???Σ她??"中國???婍?"σ國家棁????Π國家""""併????Π國家?????發??Π?懋國家併??和??塛合?發??Π國家??愥?????σ咅づ橤??曉?????發楇?Π???國家??愥????Σ“??侭?????????????曂資??戛值和????Σ??????σ???侭????媔媠?σ??????資?戛值暼題凋?她?合????????悩多ル僑σ??栰媒慍?????憶?????????二?σ?高????媒????ヵ和?峑ヵσ???栰??合???????枌????悇媠?σ????????????Σ??σ高巶抝?????本??婏?媱??????曂?資?戛值暼題Σ???????媐????????發??惐〡悩多??值?Π???㏕?峑??憚???σ??????曂資?戛值??Σ?憘屾?w?懋國朓?????5?????侭?????和??????侭????唋????凋?σ??????▏巶和???拋婏??σ—??????????楇?σ?????Π楇??抝Π資摶柎?Π?ハ??Π資??峑??栰懋???大??枌σ??多枌Σ產權眾多難協調???????????σ??侭?????慍???⒘?????大抝?????人σ???人??Π????Π??????σ??????ハ???峑?Π媒?㏕????Π?曂価??????栰ハ?σ??戛合??σ??媱???????崗?σ????????侭???????巳σ柎婏?夯和?峑?與??Π??Π?民和????∑?????Σ資金巨大有壓力項目復雜難操控長效運營要求高政府支持更需要????侭???楇?????抝?大σ?僚資摶柎?抝??高Σ??σ?????侭???????????夯?????楇??資摶柎?σ??σ??侭?????楇拋婏婏??????????依?悇?σ合?媒?和?合????依??曂σ峑?和???ハ??σ?峑楇?悞哳??σ????楇?????σ????ハ?依?悇?與栧ハ?媒?悇???σ?戛?合????塛資??σ?凋???栰??資摶??Σ?楇????σ?????中??ヵ巶和?惢????Π?⒘???????∑σ?凋?⒘???岌??岌Π??岌?戛?Π???併?發Π???發悞哳Π”??凋????楇??σ慘???侭???ざ枌????資人∶憶???Σ柎婏??峑???資?σ┆???資本悩?σ??????????組侕幅?σ??發?????抝Σ???????????????懋???朞??ヵ??巶?曂???σ?柎婏?拋晍????Π悞哳????民??和?悩??發展Σ??侭????柎婏?恑晍???σ??峑?和?夯???????ハσ??????發展σ???惐????和?ハσ????和??戛?σ?悌????????和?凋??σ?悩????σ????侭????晍?悞哳?婏????????????Σ???????ヵ巶和?ハ????σ???????柎婏與”?Π媒劸Π??Π????Π?最憶暶?⒘?併??悩多夢??慘σ????侭????柎婏?づ????σ柎婏?????與??Π國資和??資本????枌題Σ6????侭?????和??????侭???栰???峆?枌?σ?媱悧?枌??拋婏?旼?婏惗??惐??侭???Σ?侭???σ?σ?楈?????憶暶σ?σ?????????Σ??僚嫎σ婏?侭???????栰?凋?ρ政府溝通的能力：統籌主體既需要充分了解政府對區域發展政府溝通的能力：統籌主體既需要充分了解政府對區域發展的定位并將之可操作化，也需要有與政府多部門銜接溝通處理復雜問題的經驗，具備與政府順暢溝通的能力；強信用的融資能力：信用較高的統籌主體才能夠強信用的融資能力：信用較高的統籌主體才能夠更好地與投資機構和金融機構對接，應對片區更新資金需求量高、平衡周期長的問題；代表公共利益被認可的能力：能夠與多類型的產權方和利益相代表公共利益被認可的能力：能夠與多類型的產權方和利益相關方進行協調，以公共利益、長期利益為宗旨處理各方關系；有資產獲取或整合的能力：有自持資產的統籌主體面臨更輕的資有資產獲取或整合的能力：有自持資產的統籌主體面臨更輕的資金壓力并且具備更大的更新主動性，是較優的選擇；懂城市投資運營規律的能力：要求統籌主體具備城建和運營經驗懂城市投資運營規律的能力：要求統籌主體具備城建和運營經驗，無論是通過自有自營還是資源對接的途徑，具備多板塊的業務能力以處理片區更新中的多環節項目內容，并支撐后續運營。????廃??σ悧?づ????∶資岌???????發展???????岌????侭???中鑿楤僚?Σ∶????國資?????悞??凋側?國〡????侭?????????發Σ????欺旯??家國?資?依哳和????σ?儚巭己???國資?????國聯??Σ???????國家σ?欺旯?兯⒐兯???大抝?⒘??發展和悞哳???栰栰σ???夶????σ??????∶???????勵σ?國厝???????發展?冚???????Σ?????帙??????ρ?慘悕?????和??ヵ戰略?資??冀??併??σ?僚?????依?和??發展??巰?Σ?????ゑ?資?????晍和國???ヵ資本?7??????侭?????和????σ??????????冚?σ?旄多??σ?恑??塛資?愡和????資??????????楇?資摶Π??ヵ旄多帥?Π?????摶??σ塛資?愡??σ?資摶???恑??唥???Σ????????????????楇?資摶σ悅??悩??慘悕?????楇?資摶戛?塛資σ慘悕?帥組合???大?楇?塛資?σ?岏????楇?資摶柎?Σ??σ??????與國?多塛資??恑???σ凋?恑?咅づ敖??????巭己??⒘??Π愡庽?慘Π??Π?????楇???咅づ??ヵ旄多?帥資摶??Σ??悅????俊合悞哳???σ??大??朷枔?Π???????σ聯合組??????摶σ媱?????楇??大媒?資摶柎?Σ??σ僚????係???資??抝??Σ?國國???樣冚??中?婏????資?怺???資本???悧???Σ??σ????????國家σ?縣國???摶?枎??Π服??欺ゅ倥?Π停國??楍?服侁?啐????????楇?σ?大??????資???????資?????暶??????侭?和????σ??????????中???岌???????????Σ?國??冚???岌????婏??????????????????Π?國??岌????發展??Π??俊合?媒?岌屯院?σ??????凋??????中??????和惐?ヵσ?恑惐合?侭???Σ????????????σ?????????⒘?憶暶和??慘悕巰????????Π兯??資?岌?σ??依哳ヵΠ??ヵ楇??資Π塛資Π?岌Π悞哳????σ?婏??????岌?和????發悞哳???σ??????侭???????ρ橤橤?σ??????????與????聯???σ?僓?慘楈?Σ??栰σ?????人???栰與??????σ?????勺??國資??╋σ凋????媱?巽ぉ唋???戰略媒?和????婏?σ??????和??發展Π?曂????Π??岌??岌Π??俊合?發Π資??合?侭?σ???????發展媒?σ?屯?Π?拋???悩????σ合?峑???發展卐?Σ???栰σ???????資??峑??σ????資??合Π??侭?Π抝??Σ?恑國????????????中投???倈???????????σ?????⒐與??????楇???ス????σ?榜朷???二??σ?高???憚楇?????Σ8上海地產統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時騰出土地空間。“增”，就是要增加城市路網、公共空間、綠地花園、休閑場所、停車場等設施，提高居民生活的便利性。片區更新的高要求和復雜性會產生更多的業務流程和空間場景，必然要求統籌主體將開發、建設、經營、服務全業務鏈條進行更好統籌兼顧，這也是踐????侭?????和???????侭?????和??????侭?????和??片區更新統籌主體1.上海地產集團有限公司:“市區聯手、政企合作、以區為主”?????????聯?Π??合Π?????????σ?????枔???岳?????侭???Σ?????枔???朞????2002?σ?依???人民???????國??資??枔???σ勂??憚?????拋婏???????σ??????晍悪發展??楇拋大?楇??σ?????ハΠ??Π??高?塛合?????????俊合???和?發僓Σ?∶資???????????岌發展?朞??σ2019??????朓悞怺σ???????60%?????????σ岌????∶國?大??????摶σ???????合???庽?Σ2020?7?σ??????????中ゑ?Σ??????中ゑ??????????????????????????Σ?????侭?????ぎぎ?????多?儚凋σ??栰σ????中ゑ????????ヵ巶σ多????栰????”??悩多巭己σ??????????????侭????栰??????σ??????枔???朞???朓??中ゑ悞Σ??σ?????中ゑ????σ????多???ヵ巶??????悩?Σ????侭?????和??????侭?????和???愊媱???σ??ゑ???憚資摶???侻ヵ和??媒????多??????聯?ヵΣ敖??憚悕?中???暼題σ?????枔?+????中ゑ?????σ???????聯?Π??合Π????????????????媱???ρ?1??????本??Σ?????憶暶σ侭???夳???σ媒發夳???σ?岌楒???族??卐Σ?楇?岌?資??????σ価合?本屲?σ??夳???⒘楒?帇?Σ?2?????資摶?杪Σ?展旄?戰略合σ???ㄉ+?旄?塛資??σ?杪??資摶??σ帥?資摶?柎⒘???σ?杪??く??ス慚?悩Σ???民夳??發?????巶抝σ?旄多?夥??民?????σ㏕??暶?曭巭己??σ???惏?Π??峂?Π?發?Π??楒佴??民????Σ?3???⒐與媒?峑?Σ??⒐與媒?俤??庽げ與??σ????夥??????和榜嵚岒??????戛合媒???憶暶σ?展榜嵚??媒?和?岴媒?峑?σ唋???婏?σ?杪??唋??組侕????⒐與媒?????研究σ??????媒???Σ媒?俤侕???Σ?ㄉ?和??媒????俤?σ????〇ヵ恑大???Σ媒??峑????夯資摶???Σ????侭?????和???4?????組合怺屷Σ?併聯?Σ?巴??σ?暻悞哳Σ???併聯?媱??塛資暼題Σ??栰σ?楒????Σ???栰??侁???Σ??媱?帥?Σ??????與資???組合?屷??σ?????ゑ?????高?ゥヵ??與69夥?組合σ???∶?橤?庶?????組合?屷σ???合??併?發??σ?本???暻?Σ?5?????合兯怺Σ橤????聯????合???σ?17夥?楇??橤?岣?σ??????????與??聯合?????σ發???合?┘σ??資???σ組侕??岒?σ??合??σ怺屷憶?兯?σ??資摶??Σ?????σ?????悩??????????發??侵侻合?悩????ρ??學?ρ?人家Π?▏Π???σ????資本合Σ?6???資摶?夯??Σ??????夯Π俊合?夯Π晍??夯Π∶??夯??ル庽σ??資??戀怺?Π??佰??合Σ庶楇?Π庶??Π庶┶?σ??資摶?夯Σ?????ⅶ??????資摶?夯Σ?????朄?σ?????????????????侻ヵ?巭己??σ????婏????????楔???σ????併?發く?與?屷?巴σ悅婏??併?發和晍?悞哳??▏媠?⒉?巴σ?婏??學??凋?ハ和?????俊合資?夶????楇?岌㏕??依?合?ヵΣ悧??????媒?侭?凋?Π資本??凋??∶栰僑歚Σ??資?栰σ??????岌???????摶σ-1??戰略?資人??????????楔?????????合??σ?岌?併?發?摶和??悞哳?摶σ??多ル係∶栰??????和???庁〇吽Σ??資?栰σ????悅????????和??資????栰聯合???∑??????併????合資??σ?勺?60%和40%兯???岌值Σ〡?楇????????併?發??勺?????80%兯?杝??俊合佴???屷側?づ併?發合 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