金地天御——項目樣板區總結PPT天御項目定位一、做什么？拿到青浦徐涇3號地塊之后，公司就進行了深刻的思考：是做傳統別墅還是做新興的平墅?是做高端住宅,樹立我司品牌?還是中端低住宅,快速滾動?……？終于，公司決定：徐涇項目做天字一號高端住宅！！天御項目定位二、為什么？天時：上海有了杭州自在城這樣的高端產品積累,對于打造高端住宅已經有了一定的經驗和自信。2009年集團和上海公司需要一個高端品牌橫空出世。地利：青浦徐涇為大虹橋樞紐板塊，屬于傳統高端板塊,有得天獨厚的地理條件，屬上海西郊傳統富貴之地。人和：相比其他城市，上海擁有更大體量、需求更多元的高端人群，社會主力的中小企業家、企業高管、高學歷社會精英、海歸人士和富二代新貴更希望傳統別墅所沒有的另一種高端生活。他們重視配套和服務、重視家人和鄰里的交流、追求獨特的創新高端產品；我們的平墅因運而生。虹橋樞紐的發展機遇

徐涇、趙巷作為傳統高端板塊的認知

得天獨厚的自然條件

……

高端住宅存在的板塊契機：

天時地利人和虹橋樞樞商務核心區傳統西郊高端居住區西郊延伸帶,滬青平別墅群傳統市中心陸家嘴碧云趙巷佘山別墅板塊世博迪士尼浦東機場金地天御大虹橋商務拓展區發展：依托大虹橋建設，配套等級上升，人口快速導入，上海最具發展前景的區域現狀：西郊傳統富貴之地，上海高端住宅主要聚集區之一上海高端住宅及政府重點投資區域分布：天時地利人和徐涇項目，有望成為上海第三極豪宅的先鋒代表第一級豪宅：傳統獨棟別墅容積率0.3以下缺少居住氛圍土地無供應后繼僅靠三級市場維持第二級豪宅：傳統地標豪宅容積率2.0以上缺少生態環境向二三線地段演變星河灣、仁恒新江灣、長風地塊等第三級豪宅：依托多核發展容積率1.0左右生態環境與居住氛圍兼具土地供應特性決定發展趨勢都市配套生態環境人居氛圍私密性高端客戶選擇路徑大平層大平層有別墅購置和居住體驗，無法接受冷清的居住氛圍和配套的不便利，理解別墅戶型上的弱點；選擇回歸城市居住于核心地段的高層公寓，同時又對此類物業的高密度和生態環境的匱乏不滿。天時地利人和天御項目定位三、就這么定！所以，我們就在“合適的地點,合適的時間,做了正確的事”

——打造天字一號高端產品！金地天御，提供的不僅僅是個簡單的新式豪宅，更重要的是，它是一個心理認同感的創造者，它提出忠實于“自我感受”的價值觀，呈現出比任何豪宅更昂貴的人本主義思想。而這，可能會改寫未來若干年的豪宅市場……我們的追求，天御的高端主張：不會過時的經典——立面工藝不用浪費的享受——戶型戶內精裝修設備智能化材料品牌不必隔閡的尊貴——會所與服務設施景觀公共活動場所怎么做？

——天御打造高端產品的幾個核心內容變電站及正式箱變由地面移至地下車庫；外立面：立面效果把控，幕墻的二次設計及排版施工、門窗的二次設計及YKK系統選擇；戶型設計：創新戶型，達到新古典裝修風格；不同階段制作大比例模型；建筑單體的隔聲降噪：室內地坪、電梯、空調三個方面；建筑單體的地下室防潮、防結露：除濕機、雙墻；室內裝修吊頂的管線綜合:確保室內凈高盡可能的高，體現豪宅；地下車庫的管線綜合：確保車庫內凈高盡可能的高，匹配豪宅；建筑單體地下室的衛生間污水、廢水的排水方式：不在衛生間安裝強排泵；吉博利同層排水：同層墻排水；全地暖配置；室內石材地坪的晶面技術；室內新風系統和門窗通風器；室內裝修木飾面工廠化；室內裝修中西廚配置；開放式的小區入口。變電站及正式箱變由地面移至地下車庫金地上海公司開發的樓盤，變電站和正式箱變基本都放在地面以上。徐涇項目通過多方努力把變電站和正式箱變放在地面以下的地下車庫內。有以下優點：極大的方便了整個小區的平面設計,樓棟布局靈活、建筑密度減少。節約占地面積約1200平米，創造了近億的利潤。杜絕了業主對地面變電站和正式箱變的投訴。地下車庫變電站

作為天系代表的平墅產品,天御項目屬現代典雅建筑風格，其強調橫向的舒展氣勢和縱向的收放變化。立面采用全石材干掛幕墻系統,

建筑外立面會所外立面大宅中宅小宅外立面之管線隱蔽將全部管線隱藏在幕墻里，外立面看不到任何管線煤氣管的隱蔽落水管的隱蔽外立面之洞口隱蔽與立面排版結合

衛生間、廚房排氣穿外墻洞在窗上口，結合鋁板和石材的分縫來做，洞為方形。新風系統的進排風口比較大，200*500，盡量在側立面上結合石材排版設計。天御的立面洞口都要求與石材排版分縫有嚴格的對位關系,不能凌亂.洞口的百葉都是專門定制的帶套管鋁合金百葉。最終的實施效果，立面整潔、美觀。

窗口的橫向一定要對縫，下部的鋁板檐口一定要對20mm高的蘑菇面，每隔三排荔枝面排一條蘑菇面，第三排荔枝面用來調差。對于高度需要統一的石材，從下往上排的時候，到了門窗頂部需要對橫縫，結果出現了調差的尺寸不同的石材，很難看。實際上只需要從門窗上口往下排就可以解決這個問題，下部有尺寸不同的磚不會被看到。對于洞口的上角是否兩個方向都要對縫，當然最好能夠實現，但實際上如果立面設計的時候沒有嚴格按照模數設計，很難做到。一個妥協的原則是，窗洞角部在橫向要么直接對豎縫，要么對石材的中縫。石材每塊在高度方向上必須一致，但在寬度方向上可以有微小差別。如每塊寬900的石材，可以在850~950的范圍內調整寬度來實現豎向的對縫。對于工字縫拼縫的情況，在窗窗之間和窗到陽角之間的狹窄段，還是要保證有工字縫，不要變成對縫。外立面之石材幕墻二次設計及排版天御的立面排版都由方案設計公司親自完成,幕墻單位按照排版原則，深化每一個立面的排版圖，并由甲方設計師嚴格審查。外立面幕墻和門窗的二次設計詳見以下PPT典雅的酒店式新古典裝修風格、經典實用的創新戶型設計全套房設計家庭廳設計中西廚設計側向庭院與多功能地下室室內私家電梯入戶，直達陽光庭院與地下室，生活盡顯從容3.6米層高與18米超大面寬客廳面寬寬達6米，餐廳寬達4.5米主臥套房面寬8.1米，極度舒適與享受精裝地下空間，配置家庭影院、健身、書房、保姆房等多功能A3戶型三層平面A3戶型地下室A3戶型側向庭院私家電梯私家電梯私家電梯平墅三層戶型戶型設計A4戶型五層平面全套房設計中西廚設計上下復式設計獨立家庭廳設計超大觀景露臺與摘星內庭院3.6米層高與18米超大面寬客廳面寬寬達6米，餐廳寬達4.5米主臥豪華套房設計，帶獨立書房與走入式衣帽間，南向帶超大觀景露臺所有臥室全南向采光，生活舒適享受平墅四層戶型典雅的酒店式新古典裝修風格、經典實用的創新戶型設計戶型設計大比例模型

為了追求設計的完美效果，和指導現場施工，在各個階段都制作了大比例的模型進行研究和推敲，對建筑各部分的比例、細節、顏色進行調整重要部位現場1:1模型（施工樣板）方案階段、施工圖階段1:50的模型：小區噪聲狀況的研究

以上模擬結果顯示項目主要噪聲污染源為東側的規劃道路，因此主要針對東側區域考慮隔聲降噪措施：方案一，東側道路考慮喬灌木結合的密植，喬木宜選擇冠幅較大的常青樹種；方案二，結合商業建筑，面向東側道路規劃一定范圍的實墻面（雕塑、垂直綠化、水景）；方案三，東側及北側圍墻按實墻面考慮，結合垂直綠化；同時臨近學校的部分圍墻可以設置成水景墻，以消減學校晝間的噪聲影響。建筑單體的隔聲降噪結合地暖，采用隔聲樓板構造；建筑單體的隔聲降噪對于電梯井道與室內墻面交接的部分采用隔音墻建筑單體的地下室防潮、防結露：從構造上，地下室有雙墻結構，中間有600mm的空腔,地下室墻面由外墻變為內墻從設備配置上，地下室吊頂內有中央除濕機室內吊頂管線綜合由于吊頂內有中央空調、新風系統等眾多管路，對凈高的影響較大，我們先行繪制室內管線綜合圖，并在施工時合理排布管線，提高吊頂高度，盡可能的加大室內凈高；地下車庫頂部的管線綜合由于地庫內有給排水管線、強弱電橋架、消防管線、防排煙管線等眾多管路，對地庫的凈高層高的影響較大，我們對各種管線的走線及布局進行了優化，成功的使地庫主通道凈高達到了2.5米。管線綜合之前的地庫凈高管線綜合之后的地庫凈高地下室衛生間的排水一般建筑單體地下室的衛生間排水都采用在衛生間內增加強排泵（含污水泵和廢水泵），即占用了空間，有難以維修。天御把是這樣避免這個問題的，利用地下室衛生間和地庫之間的高差，先把地下室衛生間的廢水和污水自然排到地庫的集水坑內，然后再利用地庫的排水系統強排到地面管網。地庫集水井同層排水為了增加室內凈高，天御采用了通過墻排水的吉博利同層排水系統同層排水馬桶安裝同層排水同層排水地漏安裝同層排水地漏安裝全地暖地暖構造節點地暖平面布置室內石材晶面采用大理石晶面技術對地面石材進行多次拋光，以達到光亮無比的效果；新風系統K戶型排風及新風系統配置表（共30戶）樓層房間名稱設備名稱數量風量（弱）單臺耗電量-1衛生間排氣扇190CMH9w倉儲中央除濕機13407503衛生間（次）排氣扇490CMH9w衛生間（主）排氣扇1150CMH18w衛生間全熱交換機1800320L戶型排風及新風系統配置表（共30戶）樓層房間名稱數量排風量風量（弱）單臺耗電量4衛生間排氣扇490CMH9w衛生間全熱交換機18003205衛生間（次）排氣扇190CMH9w衛生間（主）排氣扇1150CMH18w衛生間全熱交換機1350140

窗的通風器木飾面工廠化天御項目墻面采用了大量的木飾面，經過仔細研究，木飾面實現全工廠化生產。即避免了現場施工的色差、又加快了施工周期，現場僅按照編號安裝即可。中西廚天御項目大宅考慮了中西廚，充分考慮了高端人士的入住需要開放式小區入口小區入口的設計不夠大氣是我們公司以往的通病，天御項目采用了開放式小區入口，彰顯了尊貴和大氣其他亮點多功能門窗YKK系統借周邊資源，紅線外綠化銅門的豪華及人性化信報箱納入立面系統室內人性化的高檔收納系統沿河自然景觀的打造石材地坪工藝樣板（室內裝修及景觀）石材的質量控制（高端運用了大量石材）材料選型配置的研究吊頂防開裂技術利用小宅的架空層做成單元大堂多功能門窗YKK系統三推拉聯動門窗式通風器上下推拉通風門廚衛玻璃百葉借周邊資源，紅線外綠化原先紅線外主入口正對的荒地被我們改造為大片的草坡和停車場，大大提升了社區形象；在一片荒蕪中開辟中通向小區的葉聯路；對小區周邊的市政路進行改造，換上優質香樟；銅門的豪華及人性化單元門·銅門

設計師設計的銅門,簡潔現代,將把手隱藏在凹凸的門框中。最終的實施效果,銅門盡顯尊貴典雅。信報箱納入立面系統信報箱被設計成幕墻系統的一個組成部分,嵌入石材,在保證美觀的同時滿足遮風擋雨和置物的功能需求.室內人性化的高檔收納系統

配備高級訂制收納系統,提高生活品質收納柜功能齊全，配有觸摸式感應燈，并贈送密碼箱；沿河自然景觀的營造堆坡、草皮、置石、棧道、優質大樹集合而成的自然園林石材地坪的工藝樣板（景觀花崗石工藝）主入口石材拼花對縫鋪貼的石材園路石材地坪的工藝樣板（裝修大理石工藝）住宅地面石材拼花的樣板研究；石材的質量控制工作

門窗大比武：現場展示各自門窗亮點；

YKK的LD60~150外開系統，有為廚衛配置的玻璃百葉、為客廳配置的聯動三推拉門等，集成紗窗和通風器；旭格的AWS60和65內開內倒系列，鏜料充足，有大扇提升推拉門、四扇折疊門，配置進口通風器和國內紗窗；立面門窗的選型立面石材的選型

前期到石材工廠進行大板選型，在調出的近10種樣品中以各種表面處理進行加工，最終在20多個小樣中選出四種進行上墻；石材上墻，挑選顏色和質感最能表達設計意圖的石材．同時研究石材的表面處理、穩定性、縫的寬度和顏色等；吊頂防開裂技術不同面的石膏板拼接不可以縫對縫，一定要錯開縫；轉角的地方一定要用整塊的石膏板，不可用拼接的石膏板；石膏板與石膏板的拼接縫要留3MM的伸縮縫；石膏板的縫在批膩子之前，一定要用專用優質繃帶貼縫；石膏板固定好之后，在批膩子之前，一定要在釘眼位置刷上防銹漆；空調、新風管道及吊件切忌與石膏板及其吊件搭接、相連，管道的震動必然引起吊頂的大面積開裂。吊頂高度盡可能做到最高。利用小宅的架空層做成單元大堂小宅大堂利用了架空層的空間,按照室內空間進行精裝修,寬敞大氣;架空層部分結構高度4.2米,由景觀設計公司設計地面鋪裝和墻面裝飾,室內設計公司設計吊頂,將所有管線隱藏;開盤一天賣十個億的盛況樣板區開放之后的反思樣板區不要過大天御項目樣板區為#、9#、10#（會所）11#、12#、13#樓共6棟樓，約4.2萬平米，占了總量的約1/4。樣板房共14戶。其中大宅4戶；中宅4戶；小宅2戶,后來大宅又增加4戶。反思：短短的半年多時間土建、景觀、裝修需全部完成，參加的單位多達幾十家，管理人員花費了大量的精力去管進度，樣板區的質量問題基本不在受控范圍之內。往往是開放之后，再維修。經常有些硬傷，沒法維修。我們做樣板房的目的，是為了展示，不是為了大！與其靠“量”來取得效果，還不如靠“質”，把樣板區做得小而精1.入戶門對面加玄關；取消了原先不實用的橢圓玄關；2.戶內樓梯改方向；3.客衛進深增加200mm，臺盆改為臺下盆；4.主衛布局修改，浴缸靠窗布置；對戶型設計的反思大宅一樓中小宅端套

臥室在山墻面開個額外的小窗，對于建筑立面可能有好處，但是對于室內設計會很尷尬。這個窗的位置沒考慮留出600mm衣柜厚度，另外即使考慮了衣柜厚度，室內設計時為了保留窗背板的對稱效果，還是會把窗封掉；后封的窗不但會造成表里不一，如果出現滲漏也會非常麻煩。建議以后建筑上慎用這樣的山墻窗。對戶型設計的反思現象：泳池五個采光井的側墻原先采用磚砌墻，其外側有景觀水景、花壇，對滲漏造成了很大的隱患，解決：出設計變更改為混凝土墻。現象：中宅樣板房雙墻：因地下室有輕質材料回填層，中宅下沉庭院和雙墻有高差，排水及防水出現問題。解決：把下沉庭院和雙墻（澆混凝土彌補高差）做成排水溝排入地庫集水井，在下沉庭院做架空板滿足出入標高要求現象：大宅一樓室內樓梯設計方向不利于空間分割和使用，裝修效果較差，解決：設計調整了方向，并更改欄桿和扶手。現象：一樓下沉庭院空調板無反梁，冷凝水、雨水會滴入下沉庭院。解決：增加反梁，鋪貼瓷磚跟著反梁鋪貼。現象：中宅夾層檢修口位置不合理，其下有橋架，且裝修時會封閉此部位。解決：把檢修口移位，放在不影響橋架和裝修的部位。裝修時此處封閉原圖紙夾層的檢修門的位置現象：下沉庭院的排向地庫集水井的地漏較高，存在向地下室水平滲漏的風險解決：出設計變更把水平地漏改成側排地漏，且標高降低水平地漏改成側排地漏，且標高降低現象：幕墻排版二次設計排版與門窗水平線不匹配，收頭困難。解決：要求總包、幕墻、門窗單位對每個樓層統一1米線。門窗的三線依據幕墻單位的排版，對于門窗的水平線，需幕墻單位符合、反確認。陽臺門上框和幕墻的陽臺吊頂板沒有在一個水平線上正常情況下，應在一個水平線上，達到幕墻的整體外立面排版效果。現象：陽臺土建插座取消，沒有及時封堵，幕墻跟著開孔。解決：非樣板區通知總包對于廢棄的插座進行封堵。現象：地庫梁過低，垂直防火卷簾門安裝后，吊頂低于2.2米。解決：1、梁高降低，2、把垂直防火卷簾門設計變更為側向卷簾門。此處人防梁高1450，垂直防火卷簾門裝不下側向防火卷簾門現象：三推拉門150寬的正框與40寬的副框固定后，導致正框不牢固。解決：對于副框副框局部加寬。現象：陽臺落水管在兩面墻的陰角出約10CM，干掛石材出墻面15CM，導致檢修孔開啟位置無解決：在一樓陰角處的兩面墻上各自開300X300的孔洞，用鋁板照面做為檢修口。放線部位需切除，安裝鋁板作為檢修口現象：單元門處的殘坡形式，土建圖紙與景觀圖紙不匹配，導致已施工的殘破基礎返工。解決：在非樣板區對于所有殘破，把景觀圖和土建圖統一，之后才施工殘坡基礎。直線型殘疾人坡道U型殘疾人坡道現象：門窗鋁板倒泛水。解決：已完成的全部返工，未施工的嚴格控制鋁板安裝的水平線。窗邊鋁板外高內低，易存水，造成滲漏現象：花壇石材壓頂石為燒毛面，邊沿切槽處因火燒而爆邊，線條非常不清晰。解決：花壇石材壓頂變更為壓光面，使得邊沿切槽的線條順直、清晰。現象：景觀取水點不合理，綠化易隨壞。解決：設計增加小井，隱藏取水點，使用時打開。現象：下沉庭院門口有井，檢修時影響用戶出入。解決：優化雨污水井和配套管線井，避免出現在下沉庭院門口。現象：石材排水篦子孔較大，易積落葉、等垃圾，排水堵塞。解決：變更為小孔排水的石材井蓋。現象：1、大宅單元門口的壁燈碰頭；2、花缽和下面的平臺大小不成比例。解決：1、大宅單元門口的壁燈變小；2、非樣板區花缽下面的平臺變小。現象：庭院門的鎖比較簡單、制作粗糙，與高端不匹配，