康養項目研究與分析2019年4月目錄壹前言貳各國康養項目分析叁發展康養項注意事項肆康養小鎮的發展與建設伍康養小鎮的發展與建設01前言

隨著經濟社會快速發展，人們希望過上高品質生活的愿望越來越強烈、要求越來越高，健康已成為人們生活的一種普遍追求。同時，中國已經進入并將長期處于人口老齡化社會，養老問題受到越來越多人的重視。“身體健康、心情愉快，生有所養、老有所樂”成為人們對幸福生活的基本訴求。正因如此，涵蓋養老、養生、醫療、文化、體育、旅游等諸多業態的康養產業已引起了國家的高度重視、開始在中國蓬勃發展，成為備受國民關注的新興產業。1、前言

康養產業是21世紀的新興產業，是現代服務業的重要組成部分，關系國民的生存質量，影響經濟社會發展。康養產業涵蓋諸多業態，關聯城市建設、生態環境、民風民俗、科技信息、文化教育、社會安全等眾多領域，不過康養產業在中國尚處于起步階段，政策的導向作用至關重要。

1、前言2013年以來，國務院先后出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》《關于促進健康服務業發展的若干意見》《關于促進旅游業改革發展的若干意見》等指導性文件，逐步形成了國家對康養產業的頂層設計，為康養產業發展帶來重大戰略機遇，提供了政策利好大環境。1、前言02各國康養項目分析美國模式——險資出資并持有+開發企業代建+專業養老運營商托管美國的養老地產模式建立于上世紀60年代，已經形成了一個結構比較完善、門類比較齊全的養老地產產業結構與老年住宅體系，其特點是大規模開發，市場化運作，專業化程度高，市場細分清晰，是國內開發企業傾向于學習的模式，從很多項目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。1、美國模式美國養老地產經過長期發展，已進入穩定發展階段，形成完整的融資、建設、運營的市場化專業體系。在美國基本沒有覆蓋全產業鏈的大型商業養老機構，盈利能力較強的養老企業均出自細分領域。美國的養老產業鏈主要包括房地產開發商、房地產投資商（REITS）、養老住宅運營商。而美國成熟的金融市場體系則滲透于產業鏈的各個結點，是養老市場化發展的重要基礎，中國還不具備這種條件，照搬美國模式很難：（1）房地產開發商從事傳統的物業開發領域，通過向購房者出售物業獲取收益。而從事養老地產的開發商會針對老年護理要求進行開發，例如增加殘障人士專用設施，配置食堂、健身等社區會所等。（2）REITS是目前美國房地產企業的主流商業模式，通過物業置入并出租的投資方式，向租戶定期收取租金作為收益。健康護理類REITS是養老住宅的主要提供者。

1、美國模式（3）養老住宅運營商通過向老年租戶出租物業并提供養老護理的方式獲取收入，服務內容主要包括：餐飲、清掃、洗衣、陪護等。養老住宅運營商是養老服務的主要提供者。美國養老地產不僅配套設施等硬件非常完善，軟件也相當人性化。其中較為典型的一種養老居住模式是老年社區，以成熟的商業化運營模式著稱。老年社區既是美國郊區化的產物，更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發達的市場環境，較年輕的老年群體。這類社區多建設在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。比如大家比較熟悉的太陽城中心老年社區。1、美國模式日本模式——精品、連鎖化發展模式作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。（1）日本養老地產的模式主要分為“機構設施”和“住宅”兩個大的類別。機構設施模式：是由房地產開發商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設施，并同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫療、護理、娛樂服務為主的模式。主要包括護理型醫療設施、老人療養設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。2、日本模式

住宅模式：主要分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發住宅以及自有產權住宅等幾類。“住宅”類入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。日本強調老人們在自己的家中和社區中養老，與社區互動。目前，日本的養老服務已經在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務或居家上門服務。臺灣地區養老地產開發也表現為規模小的特點，一般來說，100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經濟、合理的規模。2、日本模式

日本很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如，日本醫學館在日本全國有1250所養老物業，基本上都位于市區，入住老人60%來自于項目5公里范圍內。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務，也對周邊社區有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務，充分利用現有設施服務到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。2、日本模式

1）“老少配”的隔代親情社區模式這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區，適合在城市外圍區域開發(直接受城市公共交通輻射)，開發規模約500~600畝較為適宜。開發企業需要自持少量養老物業用于經營，依靠其他物業的銷售來盈利。整個社區是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區。這種模式的優點是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業有條件持續開發；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍，非常符合中國人的“家文化”傳統，市場接受度很高。本模式的整體盈利思路是“銷售物業+持有經營+服務輸出”。前期銷售實現快速回現，保證現金流，為后續開發補血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區屬性，為長期發展創造價值；中后期實現服務輸出，包括管理、標準、品牌、客戶資源。3、中國模式3、中國模式

2）完全持有的會員制醫養綜合體模式這種開發模式打造的是一種專業化的養老機構，需要依托城市的醫療資源，適合在城市區域內開發。此種模式必然是全部持有物業，不能銷售產權，項目的占地規模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業護理服務。這種開發模式有兩個開發要點。第一個要點是采用“會員制模式”盈利，這是受到不可銷售產權的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優點，但是經過市場驗證和深入了解，我們發現并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式，因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權”，如果開發企業沒有能力提供豐富的養老服務，僅僅提供物業供老人居住，那么市場是很難買單的(目前多個會員制名義的養老項目都遭遇了市場瓶頸)。

3、中國模式在有豐富服務內容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業開發過程中的資金流問題。終身類會員的數量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業和不使用物業兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務網絡和會員需求鏈條，其盈利空間很大(市場上已經有成功的類似項目)。各類會員的費用結構設計和金額確定實際上是一個非常具體和有創造性的工作，需要結合企業的財務情況和項目當地的市場條件進行詳細的多方案財務測算。第二個要點是“醫養結合”。物業提供一定的“醫療”功能，引入康復醫院、中醫院等機構，這類醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務，又可以使用醫保，降低老人的支付門檻，這是項目的核心吸引力。同時，物業中的老年公寓、護理院等提供了專業化的養老服務，支撐了會員制模式。“醫養綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能，樓上為養老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能，其余為養老功能。3、中國模式3、中國模式3）關鍵設施驅動的養生目的地模式此類模式打造的是一種“旅游+養生+養老”的主題社區，是“強養生弱養老”的功能定位。此類項目的區位一般比較遠，距離主城區的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源較優良，地塊規模較大，但是配套條件非常不足。這種模式針對的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養生目的地”是因為開發企業必須持有一定規模的養生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力，以克服距離問題。此模式依靠物業銷售、會員服務銷售和持有設施的經營來盈利。主題社區的打造主要從四大方面入手，包括環境體系、項目體系、服務體系和居住體系；功能平臺要圍繞保障身體健康、資產健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構建。養老地產的三種開發模式總結的僅僅是一種開發原型，項目操作中會有具體的情況和更加復雜的條件，并不是簡單照搬某一種原型就能直接解決問題的，實際的項目可能需要幾種模式的組合，或者項目在不同發展階段運用不同模式。3、中國模式3、中國模式（1）目前中國老年人口比例仍較發達國家小，但老齡化進程正在加速中。（2）美國養老地產運營貢獻的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回報率達6%-8%，中國一線城市的租金回報率僅2%-3%，行業收益與風險嚴重不匹配。（3）美國養老業扶植政策雖少，但REITS享免稅待遇，而中國針對營利性養老機構的優惠政策形式單一、力度有限，與日本等福利型養老國的差距更為顯著。（4）中美價值觀在家庭、消費、住房等方面存在差異，美國市場化的養老模式難以簡單復制。（5）中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國老人不能接受遠離家人，完全在一個老人社區中的養老方式。國內養老市場起步不久，各個環節的專業力量還不夠，開發企業獨力承擔，風險高、壓力大。所以，目前中國直接學美國模式會有問題，不過美國的專業化市場分工模式肯定是大勢所趨。4、中美模式對比第一，要解決認識問題。康養產業涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的連續性。但追求經濟發展速度，對于投入大、見效慢的產業重視不足的做法時有發生，將嚴重阻礙康養產業的發展，亟須改變。第二，要解決觀念問題。發展康養產業鼓勵老年人異地養老，但對很多老年人與子女來說，異地養老的觀念并不被接受。讓老人到氣候適宜、生活條件優越的地方去養老也是“孝”的體現。第三，要加大政策扶持力度，吸引社會資本參與。國家出臺了一系列政策鼓勵康養產業發展，各地應該積極做好配套，合力促進康養產業發展。在發展康養產業時，政府的扶持力度在很大程度上決定了社會資本投入的積極性，政府的直接投入畢竟有限，引入社會資本是必需的。第四，要培養專業人才隊伍。當前康養產業急需的專業人才匱乏，直接制約了康養產業的發展壯大。人才是康養事業發展十分重要的條件，應重視康養人才隊伍建設、建立完善康養職業教育體系、提高康養職業人才培養質量。03發展康養項注意事項第一，要解決認識問題。康養產業涉及方方面面，前期投入很大，做成熟需要很多年，需要保持政策的連續性。但追求經濟發展速度，對于投入大、見效慢的產業重視不足的做法時有發生，將嚴重阻礙康養產業的發展，亟須改變。第二，要解決觀念問題。發展康養產業鼓勵老年人異地養老，但對很多老年人與子女來說，異地養老的觀念并不被接受。讓老人到氣候適宜、生活條件優越的地方去養老也是“孝”的體現。第三，要加大政策扶持力度，吸引社會資本參與。國家出臺了一系列政策鼓勵康養產業發展，各地應該積極做好配套，合力促進康養產業發展。在發展康養產業時，政府的扶持力度在很大程度上決定了社會資本投入的積極性，政府的直接投入畢竟有限，引入社會資本是必需的。第四，要培養專業人才隊伍。當前康養產業急需的專業人才匱乏，直接制約了康養產業的發展壯大。人才是康養事業發展十分重要的條件，應重視康養人才隊伍建設、建立完善康養職業教育體系、提高康養職業人才培養質量。04康養小鎮的發展與建設康養小鎮是指以“健康”為小鎮開發的出發點和歸宿點，以健康產業為核心，將健康、養生、養老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮。國務院發布的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與養老、旅游、互聯是的網、健身休閑、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。1、總述

適宜創建發展康養小鎮的地區，一般應有良好的生態環境和氣候條件，這是實現健康生活的一個重要基礎條件。在這個基礎條件上，根據當地不同資源，結合市場需求特點，可以發展融合不同產業體系的康養小鎮。如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產業資源等等。可依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。1、資源優勢

康養小鎮的產業應該是以健康為主的，如養老產業、休閑農業產業、度假休閑、健康食品產業、體育產業等。2、產業特色

康養小鎮不同于一般的小鎮，它的功能性更強。以體育產業為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。3、功能明確

?康養小鎮年均PM2.5值小于或等于50。?該區域的負氧離子標準濃度大于或等于5000個/每立方厘米（根據世界衛生組織規定，清新空氣的負氧離子標準濃度不低于1000—1500個/每立方厘米）。?村鎮環境優美，干凈整潔。?附近100公里之內有高鐵、機場、高速，交通方便。?活動范圍在3平方公里以上。?有發展醫療產業的環境基礎。4、建設標準

1）文化養生型深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化，結合市場需求及現代生活方式，運用創意化的手段，打造利于養心的精神層面的旅游產品，使游客在獲得文化體驗的同時，能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源，打造文化度假區、依托中國傳統文化，打造國學體驗基地等。2）長壽資源型依托長壽文化，大力發展長壽經濟，形成食療養生、山林養生、氣候養生等為核心，以養生產品為輔助的健康餐飲、休閑娛樂、養生度假等功能的健康養生養老體系。3）中醫藥膳型藥食同源，是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說是健康旅游中至關重要的一項內容。健康食品的開發，可以與休閑農業相結合，通過發展綠色種植業、生態養殖業，開發適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品，同時結合生態觀光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動，推動健康食品產業鏈的綜合發展。5、開發類型

4）生態養生型以原生態的生態環境為基礎，以健康養生、休閑旅游為發展核心，重點建設養生養老、休閑旅游、生態種植等健康產業，一般分布在生態休閑旅游景區或者自然生態環境較好的區域。即依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。5）養老綜合型有一定的環境資源，同時擁有有一定經濟實力的老年群體，將醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業，發展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業態，打造集養老居住、養老配套、養老服務為一體的養老度假基地等綜合開發項目，為老年人打造集養老居住、醫療護理、休閑度假為主要功能的養老小鎮。帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產業的共同發展。

5、開發類型5、開發類型5、開發類型5、開發類型

6）度假產業型居住養生是以健康養生為理念，以度假地產開發為主導而形成的一種健康養生方式。這種養生居住社區向人們提供的不僅僅是居住空間，更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態、環境良好、食品健康等特點外，它還提供全方位的康療及養生設施及服務，并為人們提供冥想靜思的空間與環境，達到在恬靜的氣氛中修身養性的目的。5、開發類型

7）體育文化型依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。5、開發類型

8）醫學結合型康療養生產品的構成主要是以中醫、西醫、營養學、心理學等理論知識為指導，結合人體生理行為特征進行的以藥物康復、藥物治療為主要手段，配合一定的休閑活動進行的康復養生旅游產品，包括康體檢查類產品，它是醫療旅游開發中的重要內容之一。5、開發類型

1）因地制宜首先根據自身特色，確定小鎮開發類型。若無特色資源，可以植入相關特色與功能。對于無明顯特色資源的小鎮，要進入康養小鎮開發，通過旅游的搬運功能進行特色植入。這類型一般僅適合長壽文化型、生態養生型，醫養結合型或養老小鎮型開發。生態養生型要求小鎮有較好的環境基礎，后期要改善和維護小鎮生態環境，同時培育和引導養生養老產業進駐，發展養生產業，進行生態養生型開發。6、康養小鎮規劃6、康養小鎮規劃

2）多元化開發其次在規劃時要強化健康主題，進行多元化開發。康養小鎮必須強化健康養生養老主題，進行多元化開發。以健康養生、休閑養老度假等健康產業為核心，進行休閑農業、醫療服務、休閑娛樂、養生度假等多功能開發。6、康養小鎮規劃

3）整體化運營最后在運營管理方面，要立足于小鎮自身特點，以市場化開發為主導，確定項目的開發主體、開發模式、招商及運營模式等，形成系統化的運營管理流程，推進健康產業鏈的高效發展，實現小鎮的經濟效益增長。6、康養小鎮規劃05鄉村旅游+康養產業

鄉村旅游，一個以農村、農業、農民為基礎的面向全民的旅游產業；健康產業，一個逐漸呈現蓬勃發展之勢的新興產業。有數據預測，2020年大健康產業總規模將超過8萬億元。作為大健康和旅游結合的復合型產業，康養旅游迎來重大發展機遇。在鄉村振興及大健康政策背景下，鄉村康養方興未艾，是發展鄉村旅游的重要突破口之一。由于鄉村優于城市的生態環境，有張有弛的生活節奏與自然和諧的環境氛圍，為鄉村康養的發展提供了基礎。本文通過對鄉村康養的發展特點、屬性和資源的分析，提出了六大業態發展方向和三大開發要點。鄉村康養，是一個以健康產業為核心，集健康、旅游、養老養生等多種功能于一體，結合健康療養、醫療美容、生態旅游、文化休閑、體育運動等多種業態于一體的康養產業模式。是以田園為生活空間，以農作、農事、農活為生活內容，以農業生產和農村經濟發展為生活目標，回歸自然、享受生命、修身養性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養天年的一種生活方式。1、總述1、總述

（一）優越的地理條件鄉村康養社區要區別于城市中的康養社區，可以從鄉村環境這方面入手，所以良好的生態條件和氣候條件是鄉村康養社區成功發展的基礎。在此基礎上，結合地方特色如宗教文化、溫泉資源、長壽文化等形成具有特色的鄉村康養社區，通過發展生態體驗、養生度假、森林養生、避暑養生、溫泉養生等多種業態，打造鄉村養生產業體系。2、鄉村康養發展特點

（二）以健康為主的產業特色鄉村康養社區的產業應該是以健康產業為主體，延伸休閑農業、鄉村度假、健康食品、戶外運動等產業。2、鄉村康養發展特點

（三）功能明確鄉村康養社區不同于一般的鄉村旅游項目，它更突出健康恢復功能。鄉村康養社區的所有業態和產品都是圍繞“健康”展開，所有旅游產品的目的都是以調節旅游者的身心健康、恢復游客的身體機能為最終目標。2、鄉村康養發展特點

（四）規模較大，產業帶動性強鄉村康養社區的特點和目的決定了其要將健康療養、醫療美容、休閑度假、體育運動、健康餐飲等業態相結合，在這些業態的背后需要醫療、交通、農副產品生產加工、體育器械、食品藥品等多種產業的支持，外圍產業廣闊，因此其發展規模通常會很大，需要投資者投入很高的資金，但是產生的經濟效益也會很高。2、鄉村康養發展特點

（一）鄉村性人類的養生空間有許多，有城市、有山水，但只有在鄉村里，在農村的田園、村莊和自然中進行的養生，才是田園養生。（二）“三農”性三農”指的不是“農村、農業、農民”的“三農”，而是“農作、農事、農活”的“三農”。田園養生的“三農”性，就是強調田園養生必須以“三農”為生活內容，而并非純粹在鄉村居住，更不是將城市的生活方式搬到鄉村去。3、鄉村康養的六個屬性

（三）生產性生產性，指的則是田園養生不但以農業生產和農村經濟活動，特別是以農業生產活動為主要的生活內容,而且主要通過農業生產和農村經濟活動、特別是主要通過農業生產活動達到養生目的的特性。（四）養生性在田園養生中,強調生活空間-在鄉村，講究生活內容一農作、農事、衣活，但是，這些都僅僅是形式和途徑，并不是目的，養生才是目的，回歸自然享受生命、修身養性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養天年才是目的。這就是田園養生的養生性。3、鄉村康養的六個屬性

（五）時段性所謂時段性,指的是鄉村康養所經歷的時間往往僅僅是游客生活體驗的某一個時段或某幾個時段,這些時段既不長，也不短，一般在一周到幾個月內時間不等。（六）生活性所謂生活性,指的則是把田園養生作為生活的一種方式的特性，是日常生活在深度和廣度上的擴充，因此，農事也是一種生活方式。3、鄉村康養的六個屬性

（一）景觀資源——以靜養生鄉村景觀經過悠久的歷史演變，山、水、生物等風光展現了“天人合一”的精神本質，和諧的景觀通過視覺給人以美的享受，使人心靈上受到美的熏陶，產生與自然融為一體的感覺，進而沉淀浮躁與喧囂，釋放郁悶與壓抑，調節機體的免疫系統，起到養生、保健、治療的作用。4、鄉村康養六大資源和業態發展方向

（二）空氣資源——以氣養生空氣中的負氧離子具有養生功能。現代科學證明，當負氧離子濃度達到4000個/cm3時，可以滿足人類疾病預防及治療和健康長壽的要求。富含負氧離子的空氣可以與其它活動一起，形成特色的養生產品。（三）農耕活動——以動養生“以動養生”是我國古人們在長期的生活實踐中逐漸形成的樸素的養生觀念。原始農耕，可讓人們體驗古老農耕文化，感受對天地的敬畏之情；農場租賃，可利用都市人閑暇時間修身養性；科技農場，讓人們在農業科技的魅力中得到養生鍛煉。4、鄉村康養六大資源和業態發展方向

（四）人文資源——以和養生鄉村人文資源包括鄉村文化、民間習俗和傳統節慶等。鄉村人文資源是鄉村在悠久的歷史發展中，逐漸形成的人與人及與天、地和諧統一的相處方式，展現了鄉村悠久且和諧的整體面貌，是以和養生的基礎。鄉村的生活習慣、民俗活動以及對自然的敬畏思想等，都是養生的人文資源