房地產成本管控60問（第二部分：招采階段+合同簽訂階段）針對房地產行業全過程成本管控，提煉出60個問題及解答，分策劃階段、設計階段、招采階段、合約簽訂階段、施工階段、結算階段共六個階段予以展示。本文為第二部分。三、招投標階段問題13：標段劃分的依據和原則是什么？招標方案如何策劃？答：1、標段劃分主要根據投標單位承接能力及管理便利性、項目工期要求切分標段。2、地產公司多數通過合約規劃來銜接目標成本與招采管理；即把目標成本按照自上而下、逐級分解為合約大類與相應的合同金額目標，進而指導下步的招標工作和合約管控工作。問題14：合約規劃的定義與作用？答：合約規劃具備三大管理價值：一是成本控制的管理抓手；二是支撐資金計劃預測；三是指導后期采購計劃編制。合同策劃主要內容：工期要求、招標計劃、合同形成方式、合同承包方式、計價原則、合同承包范圍、甲供材范圍等。問題15：合約規劃如何編制、調整？答：待方案版目標成本審批通過后，項目公司需及時根據項目管控模式、上級公司集采應用及專業資質許可要求、項目工期及當地壟斷情況等分解目標成本，形成項目合約規劃。項目合約規劃主要項目合約規劃界面、合約規劃金額、合同計價及招標方式、主責部門等，其中合約規劃界面劃分是項目合約規劃編制最為重要、復雜的事情，也是其他信息繼續完善的前提。項目合約規劃是項目目標成本執行的重要管理工具，項目招標必須嚴格圍繞合約規劃展開，招標金額不得突破合約規劃金額；同時項目合同執行金額、預結金額、結算金額等均必須在合約規劃范圍之內，以保證項目動態成本可控。為有效規范項目合約規劃編制口徑、提高合約規劃編制效率以及避免拆解發包等，大多房企均會自主制定及發布《標準合約規劃》。某項目《合約規劃》案例：當發生以下情況時，項目合約規劃需及時進行調整：（1）目標成本發生變化導致對應合約規劃金額發生變化時；（2）項目合約規劃界面發生變化時；（3）目標成本及項目合約界面均不發生調整，但合約規劃金額發生變化時。問題16：如何確定采購計劃與采購方式？根據合約規劃，來編制每個項目的采購計劃。當發生以下情況時，項目合約規劃需及時進行調整：（1）目標成本發生變化導致對應合約規劃金額發生變化時；（2）項目合約規劃界面發生變化時；（3）目標成本及項目合約界面均不發生調整，但合約規劃金額發生變化時。問題16：如何確定采購計劃與采購方式？根據合約規劃，來編制每個項目的采購計劃。需要說明的是，一般房地產集團會對不同采購任務的采購方式、組織部門、評標辦法、供貨方式、計價方式、戰略采購進行比較明確的規定，以便更為高效且受控的情況下展開該項工作。采購權限劃分案例：采購的原則及方法案例：在采購計劃的執行過程中，應采取有效措施對采購計劃的執行狀況進行高效識別，發現異常情況及時處理。同時，嚴格管控招標責任主體變更（如原本總部集中采購事項變更為項目直接采購）、招標方式變更等情況。問題17：采購方式的選擇與管理?答：1、國有投資的企業根據政府要求的金額等級選擇公開招標或邀請招標。對于新入庫的合作單位，會對其采取資格預審，投標考察環節、團隊面試環節（注重團隊）環節。金額較大的項目招標定標需要通過當地招標管理辦公室進行，基本招標流程按國家國定流程執行，但是為了保證招標過程、中標單位可靠，在正式招標前一般會進行市場調研對潛在客戶及報價標準進行初步了解；2、非國有投資企業基本采取邀請招標的方式，多數企業集團總部會進行集中采購建立戰略合作供應商庫，項目公司在庫內選用供應商，可縮短招標時間簡化招標流程，中標價格采取合理低價的方式進行，可以對報價進行調整；3、具體項目招標時，在供方庫中選擇參與單位，采購部門負責組織對入圍單位的考察，工程和研發部門及成本管控部門參與資格預審，并在入圍審批中提出明確意見。4、大多數地產商有內部的招標平臺，要求符合投標資格的施工單位、供應商在投標前先入庫。針對于入庫企業，部分地產商會對其進行考核走訪，如對供應商的返修率等進行考察。5、目前多數非國有投資的房地產項目選擇供應商的方式與港式比較接近，前期重視潛在客戶的考察，采用邀請招標的方式確定供應商，投標報價有一定的協商空間，這種方式可保證價格合理、過程合作可控。問題18：如何考察潛在投標人？答：1、多數房企都會對潛在投標人進行考察，大型地產集團對入庫單位嚴格把關，由招采管理部門、工程部門、研發部門都需要參與其中，并由分管上級審批供方庫成員。原則上，只有入庫的單位方有資格參與投標,對供應商主要從組織架構、履歷、歷史業績、產品性能、財務狀況等方面進行考察。2、供方推薦的三大原則A、達標原則，即所有入圍單位的各項條件必須符合招標文件要求，這是保證供應商質量的基本門檻和必要條件。B、競爭原則，盡可能在供應商之間形成市場競爭，以選擇出相對最優的供方。在具體執行中，很多標桿企業明確要求，邀請招標的有效標底數必須大于等于2N+1，N為實際需要合作的供應商。C、新人原則，即在邀請招標時盡量保證至少有1家未合作供應商參與，規避串標，整體上確保招標過程的良性競爭。問題19：關于招標范本？答：多數公司通常會制定各專業招標文件范本，與國家范本相比較國家的范本比較公正，而地產企業的招標文件范本更多將風險轉嫁給承包商，從這個角度看對最終造價的可控性會強一些。問題20：房地產企業如何編制工程量清單？房企一般會采用“模擬清單、施工圖清單、費率”三種形式組織招標，為有效縮短項目整體開發周期及減少后期結算爭議，總包模擬清單招標較為普遍，先行確定總包進場施工，待施工圖出具后，及時轉固。根據計價體系不同，房企清單控制價可分為國標體系及港標體系，其中國內房企普遍采用國標計價體系，港資、外資及部分廣深房企習慣采用港標計價體系。國標清單主要依據13清單計價規范、歷史項目價格等編制清單；港標清單主要依據港標規范、歷史項目價格等編制清單。但不管國標清單還是港式清單，在項目組價時均比較弱化定額組價，一般采用類似項目價格，無類似項目價格時也是優先通過詢價組價，后才參考定額組價。部分房企在國標或港標清單的基礎上，結合自身企業開發產品情況，制定企業標準清單。大多數房企控制價不公開（除國有投資項目要求必須公開招標除外），僅作為內部招標價格控制及清標的依據。問題21：關于投標報價、評標定標細分問題：評標的規則和如何評標；對投標書的計價模式要求是什么？投標報價是否有綜合單價分析；是否有答疑澄清修正，如何實施？答：1、評標一般采用綜合評分法，一般技術標與商務標的評分占比為4：6（有的單位商務標占比更高）；商務標常采用綜合低價的原則，會根據所有的報價采用一定的處理確定基準價，低于基準價加分，高于基準價扣分。2、投標書的計價模式分兩種一種是參照目前國標清單、定額組價方式報價，另外一種是全費用清單，投標人自主報價模式。3、清標環節一般都有答疑澄清修正，采用質詢函的方式進行問題溝通、報價修正。問題22：有無清標環節，如何實施？答：一般都會設立清標環節。在定標之前進行清標，審查每份投標文件是否實質上響應了招標文件的要求。首先審查資料的完整性與合規性、與招標清單的一致性，其次對投標價進行對比分析，如有模糊不清之處，要求投標單位進行澄清。在項目評審過程中，對投標人投標報價進行詳細的比對分析。分析其報價中主要材料、人工、機械、措施費、管理費、臨設費、安全文明施工費、規費稅金等所有相關造價組成是否合理。如發現不合理因素，需要投標人進行澄清與調整，通過澄清與調整使投標價格更加合理。一般地產企業會有多次回標的情況，回標次數受企業性質、企業管理要求、招標項目規模等因素確定。問題23：如何防范圍標、串標？答：1）推行資格后審，增加投標人數量，提高競爭性；2）開標時加強監管，如：要求投標人的法定代表人或擬派項目經理持有效證件到場，并提供單位為本人社保繳納證明文件，增加圍標串標的難度；3）加強投標保證金管理，如要求投標保證金從投標人本單位基本賬戶轉出，開標時要求提供原始轉賬憑證；4）制定有針對性的評標辦法，如采用“經評審的最低投標價法”，不限定投標人數量，有效評標價通過計算和評審確定，就增加了圍標串標的難度；5）推行工程量清單招標和電子評標。通過IP地址檢測發現投標方報名、購買招標文件、澄清答疑、回標等環節異常情況。6）通過清標發現投標報價異常情況。集團定期組織招采檢查，發現供應商串圍標行為，通過暫停投標、沒收投標保證金、黑名單等形式處罰及警示供應商。對惡意串標剔除合格供方，并在征信體系中予以公布。問題24：不平衡報價的認定規則與調整方法？答：1、有的合同會在招標文件中約定判定不平衡報價原則，通常認定規則：有無可能帶來“低價中標，高價結算”較大風險；如人工、主材報價超出招標控制價或其他單位報價以及類似項目中標價正負50%以上；其他材料與機械報價超過招標控制價或其他單位報價以及類似項目中標價正負100%以上，可以認定為嚴重不平衡報價。2、應對不平衡報價措施1）如有條件，盡量保證設計深度，減少變更出現；2）編制工程量清單時，項目特征描述要精準，減少模糊項，同時工程量計算應盡量準確，防止因工程量不準確，給投標單位不平衡報價的機會；3）如清標發現不平衡報價，部分企業要求潛在中標人在總價不變的情況下進行分項價款的調整，也有企業進行第二輪報價調整價款。4)對于采用限價進行招標控制的項目，一般約定變更的計價原則，會采用投標下浮率。根據承包人中標價格水平與最高限價的差值，確定投標下浮比例，如發生變更，有合同外單價，首先采用限價編制原則進行套價（套定額，計入信息價），然后根據中標價格與招標限價的下浮比例，再對變更單價進行下浮。5)參考市場價格、歷史數據等，第一次接觸的項目類型會給一定的區間。截標后，開標前，給出預計中標價(標底)，不合理價會進行約談。3、不平衡報價的調整原則1)國有投資項目如清標過程中發現有不平衡報價，要求合同簽訂前進行調整，但不會改變其投標總價。2）非國有投資項目如清標過程中發現有不平衡報價，要求合同簽訂前進行調整，會改變其投標總價，不改視為放棄投標。問題25：關于最高投標限價？細分問題：有無設置最高投標限價或者標底或預計中標價，具體如何編制、作用是什么？最高限價是否公開？答：1、國有地產企業按照13清單計價規范必須公開，但執行過程中，僅部分國有投資房地產項目會設招標控制價作為最高限價并公開，編制依據為國標清單及當地定額、信息價；一般僅公開總價的為多，另少部分公開主要構成：如分部分項總價、措施費總價、稅金總額、暫估價總額等。2、非國有投資企業通常不設最高限價，但是會編制招標控制價作為標底價，依據招標文件、施工圖紙、定額及信息價格、集團內外類似項目造價數據等編制，標底價作預計中標價格，一般不會向投標人公開。投標后，會將所有回標報價與標底價進行對比分析，在一定范圍內（萬科：一般情況總包是±6%，分包是±10%）的屬于有效回標。問題26：招標控制價的組價方式？細分：控制價編制綜合單價是否全部采用定額規則組價；哪些是不采用定額計價方式組價，若有則是如何組價的；招標控制價的綜合單價有無分析表格，如何分析或評價其單價的合理性？答：1、除部分企業使用港資清單外，大部分的房地產企業編制控制價仍采用定額規則進行組價，不僅需要報分部分項工程單價，也需要列示對應的定額子目量價、人材機消耗量價等相關信息。不過依據定額測算僅作為確定分部分項價格的參考，最終必須按照歷史數據進行市場價格的修正，并控制在目標成本范圍之內。2、對于港資清單，往往主要采用歷史項目數據組價，更注重與歷史市場價格的對標。例如C30混凝土柱，近期項目所在地類似業態是否有定標價格，混凝土在兩個項目招標周期內是否有大的調整、人工是否有漲幅，根據這些市場信息，調整綜合單價。當無歷史項目數據時，也會參考定額組價。3、一些特殊的分包項目如精裝修、幕墻、門窗等工程等多數企業招標采取清單計價模式編制，要求填寫綜合單價分析表，分析表要明確列示所需的主要材料及消耗量。特例：幕墻按照含鋼量、玻璃、型材、五金配件按照實際消耗量進行記取，大輔材按照實際圖紙算量，制作安裝人工按照面積進行記取，與投標單位的成本測算一致。4、控制價的綜合單價有分析表格，以便在清標時作為基礎性的參考。除特殊項目外單價分析表中人工、材料、機械、管理費的費用呈現，無需呈現消耗量，若存在變更，則參考定額。問題27：招標控制價是否與施工組織或工期關聯？答：咨詢機構編制限價時會適當考慮施工組織與工期等因素，但主要是參考定額（個別省份定額有趕工系數，根據標準工期定額和業主要求工期確定費率）、企業內外部歷史價格數據做出判斷。措施費用因為技術方案的不同會存在一定的差別，屬于較大的風險項。在實際招標過程中技術措施方案會作為投標報價的一部分，以支撐報價的合理性，通常采用固定包干價。問題28：實際中標價與招標控制價相比的下浮比率？答：對于標桿房企，由于具有大量類似項目數據，最高投標限價相對準確，一般可控制在3%~5%以內。除此外，可控制在10%~15%。問題29：專業工程（如電梯）或無定額子目的，如何定價？答：對于一些專業工程，無定額子目，均需設定招標控制價。招標控制價應控制在目標成本范圍之內，其價格確定需要結合歷史成本數據、或進行市場調研與詢價流程予以確定。多數的房企此類工程集團總部都會通過集中采購確定戰略合作單位及集采價格，項目公司可在戰略供應商庫內選擇供應商。對一些沒有戰略采購價格需要進行市場調研的項目，一般由招標采購管理部門牽頭、工程部門、研發部門、成本部門都需要參與其中，共同進行市場調研并出具調研報告，并會選用多個供應商進行價格比較，以確定合格的供應商、合理的價位。問題30：對造價咨詢企業參與招標控制價編制的評估與建議？答：一般均對外委托造價咨詢機構完成該項工作。招標控制價應根據項目情況與市場價格水平進行編制，建議取消“招標控制價必須依照定額與信息價格確定，并報送當地工程造價管理機構備查”的做法，定額與信息價格僅可作為編制招標控制價的參考依據之一，引導市場機制在定價過程中發揮更大的作用。建議造價管理部門可統一清單工程量計算規則，并對清單項目設置做出統一要求，清單項目可以按工序設置，投標人根據自己企業施工水平進行報價，投標報價采用全費用形式，綜合單價分析表可以要求投標人列出消耗量、單價、取費費率。可調差材料盡量為主要材料及價格浮動較大的材料如鋼材、人工費等，如合同約定了可調差材料，則在項目施工過程中，發包人及招標人應定期共同進行市場調查確定價格變動幅度，以確定是否進行調差，材料調差在結算時統一調整或者過程據實調整。四、合同簽訂階段問題31：合同簽訂前有無再談判，其方式、內容？答：多數企業招標文件約定比較全面，在合同簽訂前會對涉及合同的商務和技術的所有條款，進行梳理確認，以降低履約風險。主要內容包括承包內容和范圍的確認;技術要求、技術規范和技術方案;價格調整條款;合同款支付方式;工期和維修期;爭端的解決;其他有關改善合同條款的問題。此項工作不會有原則性變動，是對在招標、評定標過程中產生的問題進行的明確補充。但如果投標報價超目標成本時會就合同價款與擬中標單位進行談判。問題32：合同采用清單計價還是定額計價方式？理由？答：標桿房企一般會采取固定單價的清單計價模式，另有少部分地產項目采取費率招標、定額計價的方式。清單計價模式更便于業主單位的控制成本超支風險，包括對變更洽商、暫估價的調整、進度付款、工程結算等據此開展風險管控，同時能夠更有效的實施動態成本監控。需要說明的是，越來越多的房企集團基于住宅產品的標準化，更多的采取模擬工程量清單招標的模式，在沒有設計圖的情況下，就依據企業類似項目資料編制模擬清單并進行招標。在施工圖設計完成后，在依據施工圖與總承包進行重計量，進而簽訂補充協議（轉固）鎖定工程合同價款。采取費率招標、定額計價合同方式會簡化和縮短招標時間，快速確定施工單位展開工作，但是后續價格確認工作難度較大，成本可控性差。問題33：關于合同文本？細分問題：是否有本企業版本的合同（包括施工合同、技術咨詢服務類合同、材料設備采購合同等），如有請介紹其與國家（或省市）推薦的合同示范文本不同點，優勢在哪？答：通常房地產企業會編制本企業的合同范本，涉及各個類別，如工程類、設備類、服務類等。如果沒有對應的標準文件，可以參考業務內容最接近的標準化文件進行修訂和補充。標準合同文本通常要求下屬各項目公司嚴格執行，如通過信息化手段，只能填入部分標準化的信息，避免隨意改動合同，以有效控制合同執行過程中的風險。合同文本方面，有如下特征：l著重完善了專用條款，以更好的保護甲方權利，如措施包干、弱化停工及不可抗力索賠等。另房企合同文本且呈現“字典化”趨勢，如集團公司會收集各個項目糾紛，確定解決辦法，寫入合同條款，避免再次發生爭議，但一般處理多為將風險轉移至施工單位。l將企業標準融入合同技術規范中，較現有合同很詳細。如驗收標準等。l工程界面、合同劃分、單價范圍：依據項目類型進行工程界面劃分，有統一體系，由工程部、技術部等一同參與，配套合同體系進行建設。l保險：由建設單位購買工程一切險，2018年山竹臺風，保險公司索賠的資金給施工單位。平安、太平洋已有成熟的索賠流程，全額保。問題34：合同的計價方式選擇？細分問題：施工合同按計價方式劃分為單價合同、總價合同外還有哪些類型及其適用范圍？答：1、地產企業通常選擇與總承包商簽訂固定單價合同，先通過模擬清單的方式招標，選擇施工承包商；然后在施工圖紙完善后，進行重計量，簽訂固定總價補充協議；最后，竣工驗收時，根據發生的變更洽商與索賠，辦理工程竣工驗收結算。2、對于分包類合同比較多的企業采用固定總價的模式簽訂合同，結算根據發生的變更洽商與索賠，辦理工程竣工驗收結算。3、甲方自行采購的材料類合同常采用到單價合同。另外一些服務類合同如設計、監理、造價咨詢等與項目規模有關通常也會采用單價合同。4、除了上述合同類型，部分地產企業為加快工程進度，采取費率招標的方式來進行工程發包，如某央企地產在天津的項目采取預算下浮20%簽訂總包協議，但這種情況在標桿房企中比較少見。在固定單價+模擬清單合同模式下：招標時，業主單位承擔了工程量的風險，承包商承擔了價的風險（參考清