濟南北閘工程

市場調(diào)研&定位報告我們的目標(biāo)實現(xiàn)工程開發(fā)價值，并在開發(fā)中聽得到每一個價值鏈流動的聲音為工程的開發(fā)建立利潤保障開展模式；為工程的開發(fā)建立能夠到達利潤最大化的價值提升模式；為工程開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；第三局部區(qū)位綜合分析報告結(jié)構(gòu)第二局部工程分析第一局部核心問題分析第五局部需求市場專題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第四局部供給市場分析第一局部核心問題分析核心問題分析即找出工程關(guān)鍵問題所在！世紀(jì)萬邦以專業(yè)力洞察工程本質(zhì)內(nèi)涵，探索問題解決的最優(yōu)化方案。如何突破區(qū)域銷售瓶頸，實現(xiàn)工程的快速銷售?如何確定合理利潤目標(biāo)，進行銷售均價的制定?土地性質(zhì)及特征制約開發(fā)銷售的程度如何?需求市場中目標(biāo)客戶如何界定才能快速實現(xiàn)房源的去化?1、如何使得工程開發(fā)價值最大化？2、如何找準(zhǔn)主打市場，鎖定目標(biāo)客戶，快速回籠資金?如何選擇上市時機及合理安排銷售周期？核心問題:第三局部區(qū)位綜合分析報告結(jié)構(gòu)第二局部工程分析第一局部核心問題分析第五局部需求市場專題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第四局部供給市場分析第二局部工程分析“發(fā)現(xiàn)工程潛在價值，挖掘工程核心競爭力〞是我們籌劃工作的靈魂。工程區(qū)域環(huán)境分析地塊分析SWOT分析與策略工程概況項目位置天橋區(qū)濼安路16號占地面積約12.37公頃行政區(qū)劃天橋區(qū)濼口街道辦事處北閘居委會項目現(xiàn)狀已拆遷完畢，為三通一平地產(chǎn)品功能居住\配套底商

工程概況工程東臨城市主干道濟濼路、北靠次干道濼安路，周邊有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交環(huán)繞，交通優(yōu)勢較為明顯。周邊環(huán)境分析---交通工程地塊區(qū)域環(huán)境較差，工程周邊分布有濟南濼康印鐵制罐廠、濟南金屬顏料廠、黃河電器設(shè)備廠等工廠，但在城市總體規(guī)劃下，“五帶三片區(qū)〞建設(shè)將帶動區(qū)域環(huán)境改善。周邊環(huán)境分析---環(huán)境生活配套較為齊全，聚集了賓館、藥店、美發(fā)、銀行、診所、集貿(mào)市場等生活設(shè)施；教育、市政、娛樂配套設(shè)施較少。周邊環(huán)境分析---配套工程處于濼口商圈輻射區(qū)，濼口商圈鼎盛的商氣及人氣為本工程帶來了較大的開展機遇。周邊環(huán)境分析---商業(yè)氣氛工程地塊分析---已拆遷，前期土地平整難度小地塊位置規(guī)劃性質(zhì)現(xiàn)狀條件價值分析濟濼路東濼安路南居住用地/配套商業(yè)已拆遷，地勢較平坦位置較好價值較大工程地塊是整個地塊甚至濼口板塊中最有價值的地塊之一：1、地塊西近濼口街道辦事處中心，東側(cè)靠濟濼路；2、通過濟濼路至汽車站僅5分鐘車程；3、緊鄰濼口商圈，可以充分享受商圈內(nèi)鼎盛的商氣及人氣。4、地快為平地，平整難度小。工程地塊分析---地塊在濼口板塊中是最有價值的地塊之一該工程位于城市規(guī)劃北部商貿(mào)效勞軸濟濼路－濼口片區(qū)，區(qū)域開展?jié)摿Υ?；工程處于濼口片區(qū)成熟居住區(qū)，居住氣氛較為濃厚；工程處于濼口商圈核心輻射區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚；工程規(guī)模較大，地勢平坦，有利于做出整體規(guī)劃布局；處于前期籌劃階段，可以借鑒代理公司的建議，開發(fā)市場熱銷產(chǎn)品。工程SWOT分析---區(qū)域、地段及交通是工程較之競爭對手的核心優(yōu)勢工程區(qū)域認(rèn)可度不高；工程周邊社區(qū)質(zhì)素低；該工程南靠鐵路；工程地塊有多家公司投資開發(fā)，帶來競爭壓力。解決方案：——在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營造社區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)?shù)墓こ绦蜗蟀b，相應(yīng)加大前期廣告投入，樹立工程良好品牌形象?！ㄟ^營造層次豐富的景觀降低視覺和噪音污染，根據(jù)價值理論安排房源位置，同時將大門設(shè)在主干道。工程SWOT分析---區(qū)域環(huán)境、鐵道是工程最大的劣勢濟南市政府的“北跨〞總體戰(zhàn)略及天橋區(qū)政府“五帶三片〞的開展新思路為本工程帶來宏觀上的開展契機。隨著濟南北部居住環(huán)境的改善，該區(qū)域正在開展成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，為工程的銷售帶來良好的機遇。工程SWOT分析---區(qū)域規(guī)劃及開展是工程的最大機遇宏觀政策的風(fēng)險；工程周邊尚有緊臨的幾家工廠尚未搬遷，對工程未來居住環(huán)境形成一定影響；工程周邊在建和在售工程眾多，競爭較為劇烈。工程SWOT分析---政策、競爭工程的上市是工程面臨的重大威脅解決方案：——全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定工程開展方案和營銷思路。——全力塑造工程的中高檔形象。工程開發(fā)現(xiàn)狀與對區(qū)域資源的最大化利用；搶占區(qū)域市場空白點；創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品及營銷策略；弱化、躲避負(fù)面信息。工程SWOT根本策略第三局部區(qū)位綜合分析報告結(jié)構(gòu)第一局部核心問題分析第五局部需求市場專題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第四局部供給市場分析第二局部工程分析第三局部區(qū)位綜合分析分析工程區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準(zhǔn)確的市場定位及工程定位。區(qū)位特點城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析區(qū)域開展?jié)摿Ψ康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀區(qū)位特點---傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，認(rèn)知度低，開展滯后“濼口板塊〞是?濟南城市總體規(guī)劃?中的北部區(qū)域，隸屬于濟南天橋區(qū)。濼口板塊處于濟南傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差，區(qū)域經(jīng)濟開展滯后。中疏北跨南控城市改造給房地產(chǎn)帶來巨大的開展空間未來城市東區(qū)將是開展熱點區(qū)域濟南北部開發(fā)空間較大。西部新城東拓西進濟南城市規(guī)劃東部產(chǎn)業(yè)帶東部新城黃河以北用地寬闊，地勢開敞，是城市進一步拓展空間的選擇。規(guī)劃研究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)城市跨黃河開展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進一步擴張開展的新載體。

南控區(qū)啟動城市、旅游、生態(tài)、水利、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、村莊、環(huán)保規(guī)劃；該城區(qū)為消費者心目中的傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)西部新城將建設(shè)高速鐵路新濟南站老城保存商業(yè)效勞中心的職能，加強古城保護，以表達泉城歷史文化風(fēng)貌為特色濟濼路片區(qū)北臨黃河，東界津浦路，南界膠濟鐵路，西界無影山路，定位為城市北部商貿(mào)效勞軸，城市客運樞紐、綜合居住區(qū)。規(guī)劃人口20萬-21萬人。這里將形成“一帶兩軸、兩心三區(qū)〞布局結(jié)構(gòu)。“一帶〞即小清河濱河景觀及開展帶；“兩軸〞為北園大街和濟濼路；“兩心〞為北園大街和濟濼路交匯處的地區(qū)商業(yè)中心和位于濟濼路和小清河交匯處的商貿(mào)中心?！叭齾^(qū)〞包括商業(yè)商貿(mào)居住區(qū)、商業(yè)商貿(mào)文化區(qū)和交通樞紐商業(yè)居住區(qū)。另外還將規(guī)劃4個公交車首末站、15個加油站、1個加氣站、10個社會停車場。區(qū)域規(guī)劃---一帶兩軸兩心三區(qū)，濟濼路片區(qū)濼口板塊

濼口板塊濟濼路片區(qū)

一帶兩軸兩心三區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析---藥山工業(yè)片區(qū)、桑梓工業(yè)片區(qū)、大橋經(jīng)濟片區(qū)

區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析藥山桑梓大橋藥山工業(yè)片區(qū)：以新型工業(yè)化為導(dǎo)向，著力開展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工業(yè)；桑梓工業(yè)片區(qū)：以濟南重化工業(yè)園為依托，承接市區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移，引進大型重化工業(yè)工程，建成以化工等傳統(tǒng)工業(yè)為主的重化工業(yè)基地。大橋經(jīng)濟片區(qū)：以大橋鎮(zhèn)駐地為根底向西拓展，規(guī)劃５平方公里，建設(shè)新大橋中心鎮(zhèn)。區(qū)域市場住宅供給特點---單戶面積、均價逐年上升，但仍低于市區(qū)水平本區(qū)域市場戶均銷售面積逐年上升，仍低于市區(qū)平均水平銷售單價逐步上升，但仍低于市區(qū)平均水平區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢

---主力需求為中小戶型的產(chǎn)品據(jù)統(tǒng)計，2006－2007年主力需求面積是在80－110平米的產(chǎn)品。均價在3000-4000元/平方米的需求比例最大。

區(qū)域市場開展?jié)摿?--北部區(qū)域潛力大，市場需求以根本居住及根底改善型為主流北部區(qū)域市政的投入將給該區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來巨大的開發(fā)潛力，將吸引全市市場，潛力巨大。初次置業(yè)及根底改善型消費占據(jù)該區(qū)域市場需求主流，其中根底改善性需求呈現(xiàn)逐年增多區(qū)域，且容量很大。區(qū)域市場開展?jié)摿?--潛在置業(yè)者對北部市場信心增長區(qū)域開展，環(huán)境改善，居住條件完善。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶灘北部，大型居住區(qū)即將形成。置業(yè)者對北部的認(rèn)可度在提高。區(qū)域市場發(fā)展前景看好置業(yè)北部信心增長報告結(jié)構(gòu)第一局部核心問題分析第五局部需求市場專題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第四局部供給市場分析第二局部工程分析第三局部區(qū)位綜合分析第四局部供給市場分析分析工程區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準(zhǔn)確的市場定位及工程定位。供給量分析區(qū)域供給市場概述競爭工程分析未來供給趨勢分析熱銷產(chǎn)品分析各區(qū)域新樓盤總量分析濟南市供給市場供給量的調(diào)查研究主要是以在售的新盤為主，其目的是了解濟南近期市場供需情況及特點，分析濟南市場的整體走向，從濟南市工程的分布看，槐蔭區(qū)的工程居多，主要是因為槐蔭區(qū)內(nèi)有陽光100這樣的規(guī)模龐大的工程，其次為歷下區(qū)、市中區(qū)，這兩個區(qū)的工程，無論是規(guī)模、還是品質(zhì)上都相對較高；供給量最少的是歷城區(qū)，歷城區(qū)工程數(shù)量較多，但工程的規(guī)模相對較小。名稱類型規(guī)模在售面積主力戶型面積均價(元/m2)未來上市量工程進度碧水尚景小高層、高層11萬平6萬余平86-94平米470050000已建至6層君逸左岸小高層8.3萬平92-113平米400083000地基階段翡翠郡多層，小高層，聯(lián)排別墅68萬平約38萬平米87-145平米洋房4800，小高層4600300000部分封頂金田苑多層10萬平剩4套70-80平米350015000三期封頂天和園多層、小高層25萬平約5萬平米80-100平米400030000現(xiàn)房陽光水岸多層、高層23萬平10萬平米42-123平米3200100000現(xiàn)房尚都國際多層7000平米4000多平95、105平米27003000封頂區(qū)域供給市場概述---區(qū)域主要在售工程一覽〔數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)萬邦2007最新市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫〕要點屬性描述區(qū)域城區(qū)西北片區(qū)年齡25-45職業(yè)特征普通白領(lǐng)、私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、事業(yè)單位職工經(jīng)濟能力主力客戶家庭月收入4000-10000元，年收入5-15萬需求特征主力面積區(qū)間80-120平米，主力總價35-55萬置業(yè)關(guān)注要素地段、價格、環(huán)境、配套置業(yè)的性質(zhì)自住為主，少部分投資，置業(yè)主要原因在于改善居住環(huán)境，追求鄰里融洽，輕松社區(qū)生活，重視群體氛圍認(rèn)同。區(qū)域供給市場概述---從目標(biāo)客戶上來看，區(qū)域客戶是主力。競爭工程分析---競爭對手選擇目前本區(qū)域呈現(xiàn)商品房和舊改房共同構(gòu)成供給市場局面。按照競爭程度，我們選擇主要競爭工程進行分析。主要次要商品房：天建天和園、金田苑、濼安廣場舊改房：陽光水岸商品房：碧水尚景、重汽翡翠郡舊改房：鼎舜趙苑及工程周邊眾多舊改房工程概況開發(fā)商濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址小清河北路66號開盤時間2004年7月1日占地面積167畝建筑面積25萬平方米綠化率42%建筑類別板樓、多層、小高層裝修狀況簡裝修競爭工程分析---天建天和園25萬平米主題園林水景社區(qū)春夏秋冬四大社區(qū)組團各具特色。設(shè)計12000平米文化主題水景園區(qū)，1400平米現(xiàn)代健身活動中心。規(guī)劃理念天建天和園

春夏秋冬四大組團各有特色，主力戶型較為齊全，由48-130平米的一室一廳到三室兩廳組成。主力戶型天建天和園銷售價格均價為4000元/平米，總價范圍在21-52萬之間天建天和園購置客戶區(qū)域分布主要為城區(qū)西北片區(qū)居民天建天和園工程概況開發(fā)商山東鑫苑置業(yè)有限公司物業(yè)地址北園大街與東工商河交匯處向北300米開盤時間2007年5月占地面積92畝建筑面積11萬平方米綠化率40%建筑類別小高層裝修狀況簡裝修競爭工程分析---碧水尚景規(guī)劃理念2250平米高尚會所，邂逅“名仕〞生活。恒溫游泳池，國際生活的享受。風(fēng)格各異的主題廣場、情趣盎然的跌水平臺。70米樓間距，可不同角度欣賞風(fēng)景。碧水尚景主力戶型功能戶型，追求用，與自然，與景觀共存，聰明人的選擇。以86-94平米的兩室兩廳為主,其它均為三室兩廳，面積在110-150平米之間.碧水尚景銷售價格均價4700元/平米，總價范圍在38-68萬之間。一戶一價，低樓層銷售狀況較好碧水尚景購置客戶類型主要為城區(qū)北部片區(qū)居民碧水尚景工程概況投資商濟南恒信投資有限公司物業(yè)地址濟濼路61路，濼口童裝批發(fā)市場北50米開盤時間2005年5月占地面積12000平米建筑面積1.6萬平方米綠化率建筑類別多層裝修狀況簡裝修競爭工程分析---濼安廣場銷售價格目前二手房均價4100元。濼安廣場工程概況開發(fā)商山東金田苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址濼安路西首開盤時間2004年占地面積108畝建筑面積10萬平方米綠化率35%建筑類別多層裝修狀況簡裝修競爭工程分析---金田苑規(guī)劃設(shè)計采用歐陸風(fēng)格設(shè)計，外觀典雅大方，名家景觀設(shè)計。大型中心綠地，社區(qū)花園、主題式景觀。金田苑主力戶型戶型包含經(jīng)濟二居、溫馨三居，南北通透、動靜分區(qū)布局合理。以70-80平米的兩室兩廳為主金田苑銷售價格及客戶來源均價3500元/平米，總價范圍在20-42萬之間剩余兩棟預(yù)計均價3300元/平米西北部區(qū)又以藥山周圍為主金田苑綜述：商品房銷售速度遠高于舊改房，舊改房銷售價格較低且銷售周期長，區(qū)域商品房需求旺盛兩室的銷售快于三室區(qū)域一室戶型較為匱乏區(qū)域熱銷產(chǎn)品分析---工程產(chǎn)品銷售情況分析未來供給趨勢---時機與競爭并存1、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場總體開發(fā)水平較低，多集中在根本居住型住宅需求水平。由于根底配套設(shè)施建設(shè)對區(qū)域市場的提升正在顯現(xiàn)，新的地產(chǎn)開發(fā)秩序即將形成。2、缺乏大手筆整體規(guī)劃，產(chǎn)品檔次及規(guī)模亟待提升。3、該區(qū)域的巨大開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，快速占領(lǐng)市場，區(qū)域整體規(guī)劃的“井噴式〞開發(fā)即將出現(xiàn)。報告結(jié)構(gòu)第一局部核心問題分析第五局部需求市場專題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第二局部工程分析第三局部區(qū)位綜合分析第四局部供給市場分析區(qū)域需求市場狀況及潛力分析潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求分析潛在目標(biāo)人群特征分析潛在目標(biāo)人群配套需求分析潛在目標(biāo)人群價位承受力第五局部需求市場專題分析區(qū)域需求狀況及潛力分析濟南北部－－濼口片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢評估：南部山區(qū)在政府實行保護后，房地產(chǎn)開發(fā)將退出住宅工程開發(fā)的一線，可開發(fā)用地將大大減少；中部城區(qū)屬老城區(qū)，舊城改造將以“拆〞為主，受拆遷本錢高、地價高等因素制約，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)難成規(guī)模。北部可建設(shè)用地規(guī)模較大，隨著市政根底建設(shè)的完善，該區(qū)域認(rèn)可度將有提高，房產(chǎn)開發(fā)將有起色。因此，從規(guī)劃上看，濟濼路－－濼口片區(qū)將迎來大的開展契機，以舊城改造為主的城市建設(shè)，將帶來龐大的主動與被動需求，對住宅產(chǎn)生巨大的潛在需求；同時，濼口商圈大量的外來人口進入，將帶動此區(qū)域住宅需求量的上升。北部市場需求情況分析：被動需求：隨著城市的規(guī)劃與開展，濟南北部、西部存在著大量拆遷居民，拆遷釋放的需求將極大的活潑北部房產(chǎn)市場，對住宅產(chǎn)生巨大的需求。主動需求：從規(guī)劃上看，北部區(qū)域面臨著升級，區(qū)域環(huán)境改善，區(qū)域認(rèn)可度提升，主動需求量增加。特別是，目前北部房產(chǎn)住宅價格水平雖有上調(diào)，但與南部、中部和東部局部區(qū)域相比，有一定的價格優(yōu)勢，因此，存在著廣闊的需求群體。區(qū)域需求狀況潛力分析區(qū)域內(nèi)原有居民，包括老居民區(qū)及棚戶區(qū)居民濼口商圈經(jīng)營商戶天橋區(qū)產(chǎn)業(yè)園員工企事業(yè)單位職工效勞型、科貿(mào)型企業(yè)的骨干人員私營小業(yè)主區(qū)域村莊居民、舊村改造的村莊居民其他區(qū)域人口構(gòu)成狀況濼口片區(qū)需求市場專題調(diào)查說明本次需求市場調(diào)查樣本選擇為工程周邊的幾個居民區(qū)及濼口商圈經(jīng)營商戶，所得到的數(shù)據(jù)和結(jié)論為工程定位提供決策依據(jù)；本次提案只提供調(diào)研結(jié)論及簡單圖表說明，詳細(xì)數(shù)據(jù)以后〔在確定合作意向后〕提出。研究目的研究結(jié)論潛在人群、潛在目標(biāo)人群和“北閘項目”有效潛在目標(biāo)人群是誰？他們具有怎樣的特點？區(qū)域分布如何？項目目標(biāo)人群定位；找到客群并制定有針對性的策略影響他們。消費者現(xiàn)實置業(yè)特點、新趨向與居住經(jīng)驗，購房動機、理想住房特點以及北閘所在地塊的產(chǎn)品需求特點。產(chǎn)品新的需求特點與偏好，為產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)。區(qū)域原居民和濼口商圈經(jīng)營商戶是潛在購房群體中比例較高的群體。潛在目標(biāo)客戶特征分析潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求問卷問題之一：假設(shè)小高層價格比多層價格高，但品質(zhì)、綠化、配套比多層好，您愿意原那么高層還是多層？多層、小高層是首選，占到此次市場調(diào)研總樣本量的71％。潛在目標(biāo)客戶對兩室戶型需求比例最大，面積主要集中在60－80平米之間，其次為三室戶型，主要是90－120平米的經(jīng)濟型三居室，再者一居室戶型是濼口商圈經(jīng)營商戶的主力需求戶型。潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求－－對戶型及面積的需求潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求－－綜述客戶特征：區(qū)域原居民及濼口商圈經(jīng)營商戶是工程主流客戶群體建筑類型：多層、小高層為主戶型：兩室、三室為主，一室戶型比重上升。需求面積：60－88平米的兩室以及90－120平米的經(jīng)濟型三室是需求主流。配套定位：超市、醫(yī)療設(shè)施需求較為迫切，生活效勞設(shè)施、運動休閑場所和社區(qū)活動中心其次；目標(biāo)客戶對一些增加生活情調(diào)的休閑娛樂場所興趣度一般圖客戶對配套設(shè)施的需求=潛在目標(biāo)人群配套需求－－客戶對配套需求

目標(biāo)客戶對濼口板塊商品房的總價承受力集中在30－40萬元之內(nèi)?？們r承受力在40萬元以內(nèi)的占83%。潛在目標(biāo)人群價位承受力－－總價承受力

目標(biāo)客戶對濼口板塊商品房的單價承受力集中在4500元/平米以下。單價承受力在3500－4500元/平米的占55%。潛在目標(biāo)人群價位承受力－－單價承受力1、從區(qū)域開展來看在“五帶、三片區(qū)〞規(guī)劃的帶動之下，北部房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出蓬勃開展態(tài)勢，未來幾年將是投資開發(fā)的熱點區(qū)域。目前該區(qū)域商品房工程銷售均價在3500元-4500元，中檔收入者和西北部居民為其主要客戶，產(chǎn)品以多層和小高層為主。2、從供給產(chǎn)品來看工程產(chǎn)品應(yīng)采用多層和小高層、高層相結(jié)合的多種建筑形態(tài)，規(guī)劃多種主力戶型以滿足消費者不同住房需求。市場分析結(jié)論3、從需求市場的調(diào)查分析來看選擇本區(qū)域購房的客戶具有如下特征：年齡25-45歲，以城區(qū)西北部區(qū)域為主，從職業(yè)背景分析：區(qū)域原居民、經(jīng)商人士、個體業(yè)主、中高級技術(shù)人員、收入較高的企業(yè)員工為主要目標(biāo)客群，政府公務(wù)員、企事業(yè)單位白領(lǐng)為補充客戶，文化層次中等偏高，購房自住為主，注重產(chǎn)品實用功能及核心價值。市場分析結(jié)論報告結(jié)構(gòu)第一局部核心問題分析第六局部工程定位分析“以專業(yè)效勞獲得雙贏〞是我們致力于本案籌劃所秉承的宗旨第二局部工程分析第三局部區(qū)位綜合分析第四局部供給市場分析第五局部需求市場分析第六局部工程定位分析“以正合，以奇勝〞，準(zhǔn)確的工程定位來源于精準(zhǔn)無誤的綜合判斷能力。世紀(jì)萬邦，實戰(zhàn)專家，一擊必重。〔創(chuàng)新超越，實現(xiàn)工程開發(fā)超越自我，為工程自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢；通過“理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新“，發(fā)現(xiàn)、挖掘與提煉“產(chǎn)品價值—競爭價值—整合價值〞〕目標(biāo)客戶定位定位思路：通過嚴(yán)謹(jǐn)及科學(xué)的市場調(diào)查，結(jié)合本工程所在區(qū)域分析，重點鎖定本案潛在的客戶群，從而與工程的核心價值體系及策略思路進行密碼對接，最終界定及選擇最為直接、最為有效的客戶群體，并使其清晰化。第六局部工程定位分析一、目標(biāo)客群分布區(qū)域：以北部、西部為主，中部為輔，輻射整個濟南市區(qū)。二、目標(biāo)客群分類分析：1、濟南北部、西部中小業(yè)主〔約占30%〕工作/居住區(qū)域：主要集中在北園路以北，濼口板塊為主年齡特征：35—45歲置業(yè)特征：二次置業(yè)和首次置業(yè)均有，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和表達自身的社會地位。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。需求戶型：60—90平方米的兩居室戶型，100—130平方米的經(jīng)濟型三居室戶型。目標(biāo)客戶定位2、濟南北部、西部白領(lǐng)、公務(wù)員：〔約占30%〕工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：25—35歲置業(yè)特征：多為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，包括局部婚房。需求戶型：60—90平方米的兩居室戶型，100—120平方米的三居室。3、濟南北部、西部政府、大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)：〔約占10%〕工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：35—45歲置業(yè)特征：多為二次置業(yè)，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和表達自身的社會地位，對樓盤的環(huán)境、周邊的交通、商業(yè)配套、教育配套以及小區(qū)的建筑、戶型、內(nèi)部配套以及物業(yè)管理效勞等有一定要求。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。需求戶型：110—130平方米的大三居室戶型，130—150平方米的四居室戶型。4、濟南北部、西部工薪階層、拆遷戶：〔約占20%〕工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：25—35歲置業(yè)特征：一般為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，其中相當(dāng)一局部那么是作為婚房。需求戶型：60—90平方米的兩居室戶型。5、其他〔約占10%〕工作/居住區(qū)域：在濟南其他區(qū)，濟南周邊地市以及外地。職業(yè)特征：金銀領(lǐng)、外地商人等。收入特征：收入較高并擁有較為豐厚的家底或積蓄。置業(yè)特征：兼有二次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和表達自身的社會地位，對工程的地理位置、周邊的人文環(huán)境、交通環(huán)境、市政及商業(yè)配套以及小區(qū)的綜合質(zhì)素等較為認(rèn)同。需求戶型：80—130平方米的各類戶型。產(chǎn)品規(guī)劃建議如何把潛在的需求點與目前產(chǎn)品供給點結(jié)合起來，進行本工程產(chǎn)品的開發(fā)？第六局部工程定位分析產(chǎn)品規(guī)劃建議---產(chǎn)品總體建議將工程定位為中高檔社區(qū)，用足工程容積率，提高小高層產(chǎn)品的比例。以客戶定位作為根本依據(jù)。與同區(qū)域現(xiàn)有工程相比，適度提高產(chǎn)品配置，包括建材、外立面、景觀等，優(yōu)化性價比。躲避用地現(xiàn)狀的負(fù)面影響。產(chǎn)品規(guī)劃建議---區(qū)域在售工程容積率翡翠郡1.67碧水尚景1.79金田苑1.39君逸左岸2.49濼安廣場1.33陽光水岸1.40鼎舜趙苑1.35金容花園1.97天和園2.04目前區(qū)域多層容積率控制在之間；多層和小高層的組合產(chǎn)品容積率控制在1.60－2.50之間。產(chǎn)品規(guī)劃建議---本工程容積率分析通常情況下，容積率與利潤率呈正相關(guān)在容積率一定的條件下，高利潤率的物業(yè)比例越高，總利潤率也就越高綜合考慮本工程用地特征及利潤追求，建議容積率設(shè)定在1.9－2.0之間。市場定位經(jīng)過前面對市場狀況的分析總結(jié)及預(yù)測、潛在價值的挖掘、核心價值的建立，以及目標(biāo)客戶群的定位，接下來我們?yōu)楣こ踢M行市場定位，找到突破口，建立工程的差異化的市場形象。第六局部工程定位分析

根據(jù)濟南市房地產(chǎn)市場和行業(yè)的狀況，結(jié)合工程主客觀條件，確立本案的主題概念方向為：濼口商圈:濟濼路上首席運動、藝術(shù)、財富社區(qū)。工程市場定位：濟南北部市場的中高檔方向市場定位價格定位下面將根據(jù)市場狀況，對競爭工程進行價格及目標(biāo)客戶的承受能力進行分析，最終給出本工程最宜實現(xiàn)的價格定位。第六局部工程定位分析一、定價原那么價格制定應(yīng)采取競爭競價法的原那么?！魞r格制定要考慮本工程的優(yōu)劣勢和開發(fā)周期，要采取低開高走、逐步拉動的策略，以便切入和引爆市場?！艄こ痰膬r值最大化◆目標(biāo)客戶的承受能力價格定位二、定價方法結(jié)合以上分析，價格定位采取競爭定價法。工程定價主要參考因素細(xì)化為14項，各單項的權(quán)重確定主要依據(jù)房地產(chǎn)公司多年的定價經(jīng)驗和本地市場中其對銷售及價格影響程度而確定。主要參考樓盤為工程周邊的在售工程和本市在售同類工程。小項權(quán)重翡翠郡濼安廣場碧水尚景本案環(huán)境64444周邊配套86676升值潛力32222交通108888建筑形態(tài)121151111戶型1198109社區(qū)規(guī)模33233園林綠化87475立面造型43233建材及品質(zhì)54344會所配套44243工期95963物業(yè)管理76566品牌形象109898總計分10081688475折后均價

460038004700

價格性能比

56.7955.8855.95

價格性能比為工程的平均價格除以工程綜合總分，比值反映了工程單位功能的價格，價格性能比越低，說明客戶在購置單位功能時付出的價錢越低，樓盤的競爭力也就越強。本工程綜合得分75分，以下為模擬價格推算：●如果取濼安廣場性能價格比55.88計算，那么本案銷售均價為55.88×73＝4191元/平米；●如果取碧水尚景性能價格比55