超具體的收房流程及攻略！一、注意及時(shí)接受入住告知書1.這是收房的第一步，要注意期限。普通，開發(fā)商商定的交房時(shí)限在告知書寄出30天內(nèi)，因此購房者要安排好時(shí)間。2.

接到入住告知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商與否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出解決意見，并根據(jù)開發(fā)商的回復(fù)決定與否前往收房，按告知上商定的時(shí)間前往收房。特別提示：1.

要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多。2.

收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超出了合同上商定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3.

有特殊狀況不能如期到場的，能夠書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行商定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)。4.

若購房者在商定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理有關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則普通被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從告知單的最后期限之日起承當(dāng)全部購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、擬定房屋與否達(dá)成交付條件1.

《竣工驗(yàn)收備案表》

――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是現(xiàn)在收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)當(dāng)注意的文獻(xiàn)。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制訂的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終身負(fù)責(zé)。因此《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)回絕收房。2.

《住宅質(zhì)量確保書》《住宅質(zhì)量確保書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范疇作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同含有同等的效力。因此提示收房者要認(rèn)真審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3.

《住宅使用闡明書》《住宅使用闡明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體構(gòu)造類型等作出的有關(guān)闡明和提出注意事項(xiàng)。4.

《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》5.

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》6.

實(shí)測面積記錄表特別提示：1.

只有含有上述文獻(xiàn)，才闡明房屋已經(jīng)具體交付條件。因此收房時(shí)先要審查有關(guān)文獻(xiàn)，確認(rèn)房屋已經(jīng)含有交付條件之后，才干進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。因此要對這些文獻(xiàn)予以重視，特別提示您要看原件而不是復(fù)印件。2.

《建筑工程竣工備案表》是最重要的文獻(xiàn)，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有無這張《備案表》，一定還要認(rèn)真察看各個(gè)分項(xiàng)有無都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就闡明它根本不含有交房的原則，您有權(quán)回絕收房。3.

對于這些文獻(xiàn)，首先要驗(yàn)收它有無，另首先也要看驗(yàn)收這些文獻(xiàn)獲得的正當(dāng)性。4.

如果開發(fā)商回絕出示這些證明文獻(xiàn)、或文獻(xiàn)不全，您可按購房合同第十一條，規(guī)定開發(fā)商簽收“有關(guān)出賣人回絕出示《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用闡明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。5.

提示您：《住宅質(zhì)量確保書》、《住宅使用闡明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6.

如果開發(fā)商不能提供上述有關(guān)文獻(xiàn)，購房人有權(quán)回絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承當(dāng)。三、房屋檢查收房過程中必須要掌握一種原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋（涉及驗(yàn)收交房必須的文獻(xiàn)），確認(rèn)無誤后再訂立收房文獻(xiàn)?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，并且也是有法律根據(jù)的。房屋的對價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同商定支付對應(yīng)比例的價(jià)款，就推行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1.

檢測房屋面積：規(guī)定開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積與否存在誤差，誤差率的范疇有多大；若實(shí)測面積誤差超出3%，能夠中斷收房。2.

檢查房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需認(rèn)真檢查商品房質(zhì)量，重要可從下列幾方面入手：（一)

房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、社區(qū)配套、設(shè)施原則等配套設(shè)施與否符合合同商定。（三）裝修質(zhì)量特別提示：1.

一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。2.

如果開發(fā)商回絕先驗(yàn)房后辦理其它交付手續(xù)，則購房者可規(guī)定開發(fā)商簽收“有關(guān)出賣人回絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中斷辦理手續(xù)。3.

購房者應(yīng)理解公攤面積及有關(guān)知識，避免開發(fā)商侵占。4.

若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)規(guī)定開發(fā)商簽定書面函件，由此造成業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。5.

只要付清房款，按照合同商定購房者已經(jīng)完全推行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承當(dāng)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納有關(guān)費(fèi)用”等任何理由而回絕交房。6.

不要將樣板房原則作為現(xiàn)實(shí)原則，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修原則按樣板間原則在合同中明確下來。四、新居驗(yàn)收的最后成果1.

房屋檢查沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收狀況填寫《驗(yàn)房交接表》等有關(guān)文獻(xiàn)。在這個(gè)統(tǒng)計(jì)表上，應(yīng)把檢查狀況逐個(gè)統(tǒng)計(jì)，但凡無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不統(tǒng)計(jì)或?qū)懮稀皶翰磺逦薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)統(tǒng)計(jì)下來，并規(guī)定發(fā)展商限期解決。2.

如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面根據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3.

發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并訂立有關(guān)整治維修文獻(xiàn)，商定下次驗(yàn)收時(shí)間（普通不超出30天）。4.

對發(fā)現(xiàn)的問題要具體在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的因素并規(guī)定開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1.

驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在有關(guān)文獻(xiàn)或表格中統(tǒng)計(jì)下來，而不管開發(fā)商陪伴的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收記錄表，則應(yīng)自備紙筆，一一統(tǒng)計(jì)。2.

物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司訂立文獻(xiàn)。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，商定解決方案。4、如果開發(fā)商回絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要獲得證據(jù)，證明不是買房人不準(zhǔn)時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的商定或法定條件。注意事項(xiàng)下列問題，購房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常碰到，特別經(jīng)常碰到這類的咨詢問題，把核心注意事項(xiàng)列出，提示消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房有關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳下列稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋全部權(quán)登記費(fèi)6、房屋全部權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題特別提示：根據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的商定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1.

契稅契稅是業(yè)主獲得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2.

公共維修基金此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià)

的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)當(dāng)交給社區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。3、面積測繪費(fèi)面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電確保金特別提示：普通社區(qū)交一年下列物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和原則及收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營場合或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5.

產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)特別是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在訂立合同時(shí)以附加條款加以防備。（一）

存在的問題：1.

商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，這始終是個(gè)焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者經(jīng)常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處在被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對有關(guān)可能出現(xiàn)的問題具體進(jìn)行商定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2.

開發(fā)商有時(shí)能運(yùn)用公攤、面積測量侵占購房者的正當(dāng)利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。對的測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，普通購房者根本無法完畢。另首先，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，某些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者有關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同商定面積不符的，按照合同商定解決。合同沒有商定或者商定不明確的，按照下列原則解決：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同商定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可規(guī)定退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)推行合同，房屋實(shí)際面積不不大于合同商定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由購房人按照商定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承當(dāng)，全部權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積不大于合同商定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示：1.

想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2.

簽定合同時(shí)應(yīng)當(dāng)細(xì)化條款，應(yīng)當(dāng)商定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的解決方式。如規(guī)定合同中未商定解決方式的，面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。（三）有關(guān)分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范疇服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或變化原設(shè)計(jì)的使用功效。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由下列兩部分構(gòu)成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功效上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(涉及山墻)墻體水平投影面積的二分之一。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)含有使用功效的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（涉及物業(yè)管理）用房。4、對于半地下室，不管采光井的構(gòu)造如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：1.

訂立合同時(shí)應(yīng)明確商定公攤的具體項(xiàng)目。2.

售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充合同）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。3.

其它購房人受益的其它非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的社區(qū)綠化率達(dá)成……，我們社區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所……”購房者經(jīng)常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所困惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、變化社區(qū)規(guī)劃也是某些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修原則不符合合同的商定或開發(fā)商承諾。收房中其中一種重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決方法1.

要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)當(dāng)對照社區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)有關(guān)的司法解釋，這類的廣告能夠作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，規(guī)定開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2.

要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)社區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟有關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購置的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都能夠退房呢？退房的法定條件，綜合起來涉及下列幾個(gè)：1.

購房合同無效：實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。2.

套型誤差造成退房：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者有關(guān)尺寸超出商定的誤差范疇，合同中對此未商定解決方式的，購房人能夠退房。3.

面積誤差造成退房：房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超出3％（不含3％）的。4.

變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)造成退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門同意，私自變化房屋構(gòu)造及合同中商定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)同意變化房屋構(gòu)造未經(jīng)買家承認(rèn)的。5.

質(zhì)量不合格造成退房：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格并根據(jù)有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。特別提示：1.

由于樓盤整體建筑未完畢而根本無法驗(yàn)收，未獲得“三書一證一表”的樓房，買家能夠不收樓。2.

出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購房人在以上狀況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，有關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承當(dāng)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3.

如果不含有上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)規(guī)定開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。五、特別建議：能夠考慮集體收房。買房過程中，經(jīng)常會(huì)涉及到諸多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您能夠考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決碰到的全部難題!收房需要帶的工具：1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面與否空鼓3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高5)1只萬用表---用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類與否暢通6)1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆--用于簽字8)1把掃帚--用于清