1首創渾南項目策劃報告2007年7月30日2城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路73經濟發展城市變遷宏觀背景分析城市規劃宏觀形勢4宏觀形勢——宏觀經濟方面宏觀背景分析——宏觀形勢51.呈現中長周期景氣特征圖：93－07年中國GDP增速全國上半年GDP增速將達到11％，較之06年全年增速提高0.3個百分點；持續的宏觀調控政策拉長了經濟增長的周期，加上國內經濟國際化、消費結構高級化、民營經濟擴大化及大規模城市化，也推動中國經濟增長擺脫“大起大落”，進入中長周期增長景氣。宏觀背景分析——宏觀形勢62.多指標高位高速增長在人民幣加大升值及社會資金充裕的背景下，固定資產投資及進出口的增速出現了“剪刀差”

流動性過剩一個方面使得貸款增速加速，一個方面帶動了居民消費的快速增長，尤其是居民消費結構的升級，但同時也使得投資及投機性需求比例逐漸上升

宏觀背景分析——宏觀形勢7上半年隨著流動性的進一步增強，資產價格出現了更快的漲幅，從而推動了全社會成本型通脹壓力的集中釋放，上半年全社會通脹率已經接近04年的水平，而預計全年的通脹率將突破4％！3.通脹壓力開始集中釋放通脹壓力的持續加大，將是引發宏觀經濟全面調整的最大不穩定因素，其中貨幣被嚴重低估帶來的資產價格重估，必將使資產價格的上漲越來越快！宏觀背景分析——宏觀形勢8由于人民幣被低估使國內實際資產價格被低估，從而引發強烈的升值預期，最終導致通貨膨脹，依然是中國宏觀經濟增長面臨的最大挑戰。鑒于上半年宏觀經濟增長有明顯過熱跡象，預計下半年政府將加大對宏觀經濟的調控力度，且趨于多元化，但宏觀經濟仍將保持較高的經濟增長態勢。結論宏觀背景分析——宏觀形勢9宏觀形勢——房地產行業方面宏觀背景分析——宏觀形勢10隨收入提高和心理預期改善，住房消費需求增長呈加速之勢

1.持續高速增長5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1個百分點，也明顯高于去年全年漲幅！社會資金寬松和投資回報率較高，房地產投資熱情持續高漲,投資高速反彈宏觀背景分析——宏觀形勢112.政策關鍵詞：緊縮、結構調整、規范

溫家寶總理在07年兩會期間發表的四點關于房地產市場發展的意見，意味著中國房地產制度變革已現雛形，完全市場化的住房制度開始向半市場半計劃的住房制度過渡。溫四點：其一，中國應該根據自身的資源條件發展具有中國特色的住房建設及消費模式，說明完全市場化的住房制度并不合適中國的國情；其二，中國應該健全廉租房建設及完善經濟適用房建設來解決中低收入者的住房問題，完全依靠商品房來解決住房問題不現實；其三，房地產調控在商品房市場應該更加注重市場化手段的引導，對于商品房市場不宜采用行政化手段來扭曲市場規律；其四，地方政府應該在宏觀調控中切實責任，加強監管，地方政府的責任在于落實福利性住房建設，同時規范商品房市場發展。宏觀背景分析——宏觀形勢12政策內容影響物權法從土地出讓、商品房銷售、物業管理、業主權利等各個方面進行法律規范規范市場，推動房地產深度市場化土地增值稅清算從2月開始對開發項目進行土地增值稅清算壓制行業回報達到遏制投資職工購買單位低價房3月1日起須交個稅員工購買單位低價房的差價部分須按照工資來繳納個稅隱形補貼被取消，推動市場化進程嚴格禁止公積金貸款用于非自住住房消費建設部開展貸款風險排查，嚴肅查處違規違法使用住房公積金的行為。嚴控利用公積金低息優勢投資房地產，控制投資性需求關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知外商必須先取得土地使用權或房地產建筑物所有權，或者是已和相關部門簽訂了土地使用權的預約出讓或購買協議，才能夠申請設立房地產企業，而未達到要求，審批部門不予批準遏制外資在中國內地的炒房行為房屋預售款專戶管理辦法對開發商所收取的一手房預售款進行專戶管理，不得隨意挪用（討論中）一旦執行，將加大開發商的資金壓力關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。控制高檔房需求，有利于樓市結構性調整宏觀背景分析——宏觀形勢07年房產政策一覽133.調控難遏漲價勢頭07年上半年全國一線城市及區域核心城市的房地產市場依然保持較好的發展勢頭，主要表現在房地產投資活躍，市場供需關系持續旺盛，商品房房價體現出較高的增長水平，市場發展處于明顯的上升期。但部分一線城市的商品房價格出現了超大漲幅，北京上半年商品房價格漲幅突破了40％，深圳、廣州的房價漲幅均突破30％，房地產升值預期最為強烈。宏觀背景分析——宏觀形勢14中國房地產市場的發展與經濟增長之間的互動性越來越明顯，中國經濟的高速增長使房地產市場面臨極好的發展機遇；城市化建設加速帶來的區域成熟度及剛性需求，為中國房地產市場發展提供了契機。區域經濟發展梯度已經逐步形成，二線城市的崛起激發了中國房地產市場的后續潛力；中國財富階層的“極化”發展，貧富落差產生大量的舒適型住房需求將持續拉動中國房地產市場的快速增長；經濟全球化及國內“流動性過剩”使得房價具有極高的升值預期，也帶動了房地產業的繁榮。觀點中國房地產市場方興未艾，在未來仍將會保持較高的發展速度宏觀背景分析——宏觀形勢15城市變遷宏觀背景分析16東北亞經濟圈前沿城市崛起東北三省核心發展滯后期新中國重工業基地文明發祥地宏觀背景分析——城市變遷沈陽是聞名遐邇的歷史文化名城，因地處古沈水（渾河）之北而得名，孕育了遼河流域的早期文化，是中華民族文化的發祥地之一。歷史上沈陽不僅是東北地區的政治軍事重鎮和區域經濟中心，更成為清王朝的發源地，遺留下故宮、北陵等歷史文化遺跡。

歷史：中華民族文化的發祥地之一1宏觀背景分析——城市變遷18宏觀背景分析——城市地位

解放后：中國的重工業基地2解放后，在全國工業發展的熱潮中，沈陽成為中國最大的重工業基地之一，是時代經濟發展的先鋒。行政區劃：沈陽市東西距離115公里，南北距離205公里，轄區總面積1.3萬平方公里，市區面積3495平方公里。現管轄10區、1市、3縣及113個行政街道，85個鄉，55個鎮。19宏觀背景分析——城市地位

改革開放初期：發展滯后3改革開放初期，全國產業格局發生重大調整，工業發展的關注度及支持度不足，沈陽整體發展相對滯后。20

城市崛起東北三省核心4宏觀背景分析——城市地位北依南拓，箭形發展近年在國家振興東北的策略引導下，沈陽經濟得到長足發展，成為東北地區最大的中心城市，也是東北三省的經濟、文化、金融中心。沈陽擁有東北地區最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環五射”高速公路網。連接世界各大港口的大連港，以及營口新港和錦州港，距離沈陽不到400公里。區域交通21宏觀背景分析——城市地位

未來：輻射東北亞經濟圈的工業、商貿基地5沈陽是環渤海經濟圈的重要節點，未來將成為可輻射東北亞經濟圈的重要工業、商貿基地。22經濟發展宏觀背景分析23宏觀背景分析——經濟發展

經濟呈現高速增長1沈陽GDP與其他城市對比（2006年）沈陽與北京GDP對比及增長預測沈陽與北京市人均GDP增長對比24固定資產投資穩定增長，房地產投資做出重要貢獻2沈陽市固定資產與其他城市對比（2006年）沈陽固定資產投資各主要行業比例2006年沈陽房地產開發占固定資產投資的30%，在前十大行業的第二位，僅次于制造業。宏觀背景分析——經濟發展25

實際利用外資額在東北地區居首位3沈陽市實際利用外資與其他城市對比（2006年）宏觀背景分析——經濟發展26

人均可支配收入起點較低，處于加速增長期4沈陽與北京人均可支配收入對比

2006年人均可支配收入為11651元，增長幅度達15%，預計在經濟強勁增長的支持下，沈陽居民收入在未來有較大的上升空間。沈陽市人均可支配收入與其他城市對比（2006年）宏觀背景分析——經濟發展27人均消費性支出快速增長6沈陽與北京人均消費性支出對比及預測沈陽市人均消費性支出與其他城市對比（2006年）宏觀背景分析——經濟發展28城市規劃宏觀背景分析東優：生態、旅游、度假西進：裝備制造業、重工業南拓：新城區、高新區、物流區北統：農產品、高效都市農業1東優、西進、南拓、北統宏觀背景分析——城市規劃

沈陽城市發展框架形成東西南北中各具特色的空間發展格局，銀帶規劃、奧運契機將積極帶動城市南部發展壯大，北站CBD規劃將使北部得到長足發展。

金廊銀帶規劃

——城市發展重心向南北兩極縱深發展2金廊規劃宏觀背景分析——城市規劃1、新城子產業片區：苗木、花卉、草莓秧苗、科技示范園區2、道義產業片區：蔬菜、養殖業3、虎石臺產業片區：建材、農副產品及木制品加工、食品飲料等4、新鐵西產業片區：新型工業區5、新大東產業片區：軍工、汽車產業6、大學城產業片區：教育及相關產業7、蘇家屯產業片區：農業+綜合工業8、空港產業片區：航空及相關產業9、紅菱產業片區：農業+礦產10、陳相屯產業片區：綜合性產業區多片產業區規劃——整合資源、擴大新型工業影響力及輻射力3宏觀背景分析——城市規劃32交通規劃——地鐵將極大的改變城市發展格局4宏觀背景分析——城市規劃

地鐵規劃將快速改變城市發展格局，引導開發建設沿軌道延線發展，特別是對非傳統核心區將起到極大的促進作用。33沈陽印象沈陽具有深厚的歷史人文底蘊；民族工業復興、東北商貿基地確立，沈陽的城市地位日漸顯赫，經濟發展向好；沈陽正踏入快速城市化的發展進程，軌道交通將重建城市格局。宏觀背景分析34城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路735商業市場特征住宅市場特征城市地產格局商務市場特征沈陽房地產市場走勢36沈陽房地產市場走勢城市地產格局37城市地產格局——沈陽房地產市場走勢近年來沈陽房地產市場發展迅速，投資力度不斷加大，雖然2005年受宏觀調控政策的影響，投資增速有所下降，但2006年出現明顯反彈。

投資增速近期反彈138近年來，沈陽房地產市場交易活躍，顯示出強勁的市場需求。商品住宅銷售量快速增長，目前已出現階段性供不應求局面。城市地產格局——沈陽房地產市場走勢

需求大幅放量，消化量反超供給量239沈陽商品房銷售價格穩中有升，今年1-5月商品房均價為3528元/平米，近年平均年增長幅度為6％-10％左右。與其他一、二線城市相比，價格上漲速率不十分突出，因而調控風險相對較低。城市地產格局——沈陽房地產市場走勢

價格平穩上漲，調控風險相對較低340

商務環境有所改善，但整體成熟尚需時日4城市地產格局——沈陽房地產市場走勢沈陽商務、商業市場基礎非常薄弱，近期隨奧運、市政建設等利好逐步兌現，城市商務環境有所改善，非住宅類銷售面積比例逐漸提升。但縱觀當前發展水平，其整體成熟尚需時日，商務市場仍面臨較大的發展風險。41住宅市場特征城市地產格局42城市地產格局——住宅市場特征

點狀布局，整體發展不均1五里河板塊虎石臺板塊造化板塊住宅3000-4000元別墅5000-9000元1700－4200元1500－5500元5000－7000元3000－6000元住宅2500-3000別墅3200-4500多層、小高層90－120㎡5000-9000聯排獨棟300－350㎡3200-4200小高層為主90－120㎡3800-4600小高層、高層100－160㎡2900-3600多層小高層為主90－130㎡與北部、西部區域相比，東部地區具有一定的發展先機；價格：住宅3000-4000元/平米，別墅5000-9000元/平米；低密度產品為主，包括部分別墅；住宅主力面積為90－120平米；近期開發力度較大，自然資源條件絕佳的棋盤山開發區及農高區是未來東部區域發展的重點。景觀及世博園帶動高端產品發展

東部區域城市地產格局——住宅市場特征1300-2300多層100－140㎡3000-4200小高層、高層80－100㎡3000-3800小高層、多層70－100㎡1700-3000多層傳統工業廠區、家屬區，地緣性消費力不佳；隨著大規模建設的持續推進，將成為沈陽最大的住宅規劃區，區域未來發展前景看好，區域環境改善，有吸引外區高端消費者進駐的基礎，鐵西區等地潛力較大；除鐵西板塊密度稍高外，其余以中低密度為主，70－120平米二、三居為主流；經濟開發區和丁香板塊價格多為3000元/平米以下，鐵西板塊和于洪新城為3000-4200元/平米。城市更新的先驅90－120㎡西部區域城市地產格局——住宅市場特征造化板塊1500-2500多層80－120㎡三臺子板塊2300-3000多層110－130㎡虎石臺板塊2400-2800多層80－120㎡皇姑板塊七二四板塊2400-3200多層小高層

75－90㎡3400-5500小高層、高層95－130㎡北部區域沈陽城市北部區域發展相對滯后，配套缺乏，整體形象較差，目前房地產市場處于較低水平；除皇姑區外，其他板塊均價在3200元/平米以下；皇姑板塊因具有內城特征，價格為3400-5500元/平米，但與沈河、和平區相比仍有較大差距；中低密度產品為主，戶型多為80－120平米；憑借良好的自然資源及沈北新區規劃，區域未來將有一定的發展潛力。產業先行的城市發展區

城市地產格局——住宅市場特征5000-7000小高層、高層110－150㎡5500-7000小高層、高層100－140㎡5000-6300高層為主80-150㎡五里河板塊城市核心區，基礎設施完善，市場認知度最高；以高端物業為主，城市豪宅的集中區，目前價格為5000-7000元/平米；由于城市核心土地價值高昂，產品以高密度為主，舒適型戶型較其他區域比例有所提高，100－150平米為主；商務、商業、公寓等混合的綜合型物業較多。中部區域傳統城市核心區南部區域分析見《區域市場研判》各板塊典型項目情況見《附件》城市地產格局——住宅市場特征47

以工業為基礎的城市特點對住宅市場產生較大影響，目前城市新區的發展主要依托各類工業園區、文化城等。城市地產格局——住宅市場特征

產業先行的城市化特點248低密度向中高密度轉換；現代風格居多，細節處理不足；板式為主，塔樓市場抗性較大；經濟型2-3居（80－120平米）為主，戶型設計手法單一，缺乏亮點；園林表現力、實現力不佳；由于沈陽個人車輛保有量不高，車位比例通常為1：0.4-0.6；大型品牌開發商的進入對整體市場的產品升級有很大的促進作用。

產品品質有待升級3城市地產格局——住宅市場特征49類啞鈴型結構:有別于一般城市的“金字塔”結構，沈陽中端消費人群（家庭月收入3000—8000元）較少，而財富階層和低收入人群基數相對較大，需求分化使市場產品呈現多樣化特征；上位消費特點：地產消費成為標定身份的象征，執著于對價值感的追求，總希望爭取被列入比他高一個層次的那個階級，非常渴望被認同，好面子，具有炫耀的心理；本地化消費結構：本地消費人群占總量的90％以上，目前對外省市的吸引力相對較弱；固化的消費觀念：已形成穩固的消費觀念，對于新事物、新概念的接受度較低，接受時間長；產品偏好：注重采光（特別是南向）條件，塔樓的市場接受度較弱；喜好大氣、現代的產品形象；經濟型二居三居為主流產品需求。

類啞鈴型客群結構4城市地產格局——住宅市場特征50奧運題材、軌道交通、大規模城市更新等因素將使住宅市場格局發生重大轉變，南部將成為未來的重點發展區之一。

未來住宅市場格局將發生重大變化5城市地產格局——住宅市場特征51商業市場特征城市地產格局52城市地產格局——商業市場特征

城市商業呈現典型的聚集效應1五里河北站太原街中街鐵西北行市級商圈區域商圈社區型商圈53歷史悠久，是沈陽最早形成的高檔購物區域，以中華路和太原街為主；成熟商圈，聚集有7個百貨和購物中心，以中興和新世界為代表，商業氛圍濃厚；可輻射沈陽周邊城市，是高端購物的目的地。太原街商圈城市地產格局——商業市場特征項目名稱開業時間規模類型沈陽聯營195260,000百貨公司新世界百貨1店195513,976百貨公司中興商業大廈1987145,000百貨公司時尚地下商業街199950,000小商品市場新世界百貨2店200010,716百貨公司萬達購物廣場2003230,000購物中心五洲購物中心2006193,000購物中心新世界百貨3店200658,000百貨公司54以中街步行街和小東路為主；成熟商圈，現有商業供應62萬平米，其中百貨購物中心70.8％，其余為超市、電器、服裝小商品市場，聚集有5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表；有較多服裝小商品市場，中檔消費場所居多，無國際一二線品牌；消費群體主要為沈陽中等收入人群。項目名稱開業時間規模類型沈陽商業城199179,000百貨公司沈陽春天時裝之苑199740,000購物中心興隆大家庭2001197,000購物中心沃爾瑪鵬利分店200126,000專業店-超市新瑪特購物休閑廣場2002100,000百貨公司蘇寧電器中街店200312,000專業店-電器流行前線200410,000服裝小商品市場國美電器中街店200411,000專業店-電器都會名城(伊都錦)20055,000百貨公司0101流行館罕王百貨200523,000百貨公司沈陽春天大舞臺店200515,000服裝小商品市場1世界200512,000專業店-家具金利來運動匯20055,000專業店-體育產品大東北文化城200560,000專業店-文化用品時代美美購物中心200620,000服裝小商品市場運動源20065,000專業店-體育產品現有合計－620,000－商業城世界名牌折扣商城200710,000名品折扣廣場SC南華置業中街項目2009日神廣場2009新鵬利廣場2009沈陽恒隆地產中街項目2009121,000購物中心海堰里地塊項目200960,000購物中心嘉濠大廈80,000購物中心力寶太陽廣場100,000購物中心未來合計－991,000－中街商圈城市地產格局——商業市場特征55依托于北站的商務辦公區得到發展；目前并不是成熟商圈，還處在發展起步階段，目前只有卓展購物中心；目前商業主要為超市和家居類，消費客群多為周邊辦公和居住人群;未來隨著CBD規劃的實施，北站商圈的輻射力和吸引力將逐漸增強，具有廣闊的發展空間。項目名稱開業時間規模類型家樂福沈陽北站店199920,000專業店-超市軒琴家居名城200220,000專業店-家居喜來居名家居廣場北站店200230,000專業店-家具家居樂購超市廣宜街店200520,000專業店-超市卓展購物中心200691,000百貨公司光達大廈200720,000底商-配套商業現有合計－201,000－匯寶國際200730,000底商-配套商業希爾斯聯邦200725,000底商-配套商業明城盛都空間王200825,000底商-配套商業華府天地購物中心一期2008240,000購物中心銀河國際200830,000底商-配套商業新世紀商務大廈2008底商-配套商業東森總部商務廣場商業街200820,000商業街東森總部商務廣場200815,000專業店-超市新世紀地產北市項目2009華府天地購物中心二期2012*東北世貿廣場2011*新華國際金融中心2012*90,000購物中心環球國際大廈2012*購物中心沈陽國際金融中心2011*恒隆地產斗姆宮項目2010*150,000購物中心未來合計－826,000－北站商圈城市地產格局——商業市場特征56依托于五里河區域的高檔居住氛圍發展起來的高檔消費區；處于發展的起步階段，區域內各類商業設施極少，目前只有一個西武百貨；憑借城市南部的快速發展及區域高端消費基礎，未來商業市場將逐漸繁榮。項目名稱開業時間規模類型賽博數碼廣場誠大店20026,500專業店-電腦百腦匯200328,000專業店-電腦易購大廈200310,000專業店-攝影器材家樂福文化路店200420,000專業店-超市百利家居五里河店200425,000專業店-家具家居蘇寧電器三好街店20056,000專業店-電器賽博數碼廣場裕寧店200613,000專業店-電腦東軟電腦城200640,000專業店-電腦盛華苑一期20068,000底商-配套商業五里河城一二期200657,000底商-配套商業西武百貨200715,000百貨公司現有合計－228,500－昌鑫置地廣場-華聯百貨200750,000百貨公司芳賓國際20075,000名店街盛華苑二期200712,000底商-配套商業皇朝萬鑫200850,000東北傳媒文化廣場2009沈陽世茂五里河廣場2011后新世界國際會展中心2011后140,000購物中心沈陽世紀金城2009后購物中心沈陽華潤萬象城2011后購物中心未來合計－485,500－五里河商圈城市地產格局——商業市場特征57位于皇姑區，北起崇山中路，南至岐山中路的長江街南段；商業氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次；從區域大型商業類型看主要是超市、電器和普通百貨，輻射范圍局限于皇姑區內；目前發展較慢，但未來金廊、CBD規劃的實施和北站地區的發展將積極帶動北行商圈的成熟。項目名稱開業時間面積類型樂購超市200020,000專業店-超市華聯超市200230,000專業店-超市國美電器北行店20027,000專業店-電器千盛百貨200630,000百貨公司居然之家沈陽店200673,000專業店-家具家居現有合計－160,000－北行商圈城市地產格局——商業市場特征58主要輻射鐵西區和于洪區部分，為周邊區域提供便利的購物場所，家居建材市場集中，可輻射全市；百貨商場數量少，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次中等；由于鐵西原有工業項目遷出，騰地發展住宅項目，未來人口增長快，有較好發展前景。項目名稱開業時間規模類型鐵西百貨195315,000百貨公司中國家具城1993100,000專業店-家居建材東方家園保工店200221,000專業店-家居建材樂購超市200320,000專業店-超市鐵西友誼購物廣場200330,000百貨公司維華商業廣場200430,000小商品批發市場家樂福金牛店200420,000專業店-超市麥德龍200411,000專業店-超市陶林居200562,600專業店-家居建材領秀家居購物廣場200560,000專業店-家居建材百安居200513,000專業店-家居建材家具城油漆涂料市場200525,000專業店-油漆涂料家具城櫥柜門業精品城200518,000專業店-櫥柜門業香江家居國際博覽中心2006200,000專業店-家居建材衡頤（沈陽）陶瓷城200662,000專業店-陶瓷建材廣大美居世家200620,000專業店-家居榮富汽配200620,000專業店-汽配中興運動休閑廣場20068,000專業店-運動休閑家得寶200615,000專業店-家居建材華潤萬家超市20078,000專業店-超市現有合計－758,600－

鐵西商圈城市地產格局——商業市場特征59城市地產格局——商業市場特征特殊的位置因素，使沈陽的批發業態、專業及特色市場等比例較高。

批發業態、專業及特色市場等比例較高2五愛街商圈———輻射東北的服裝、小商品批發三好街商圈———IT產品南塔街商圈———南塔鞋城西塔商圈———韓國特色60城市地產格局——商業市場特征類啞鈴型人群結構使沈陽中端消費群體比例較低，城市商業檔次及需求分化，高端奢侈品和低端消費場所均占有較大市場。需特別提出的是：五里河地區高端地產市場的建設對區域商業運營具有決定性作用，正在逐步成熟。

商業檔次及需求分化361商務市場特征城市地產格局62城市地產格局——商務市場特征

整體商務基礎薄弱1以工業為主導的產業發展模式使城市整體商務基礎薄弱，已不能滿足現代社會的發展要求。63統計數據為北站、太原街、五里河三大商圈商務產品供應情況2000以前由于沈陽作為重工業城市，處于企業改制階段，經濟發展速度較慢，對寫字樓需求小，到2000年底寫字樓存量僅為43.7萬平米。2002開始年沈陽經濟發展迅速，而且更多的企業進入沈陽投資，2003年后寫字樓供應量開始快速增長。三大商圈商務產品供應走勢起點低，03年后供應量快速增長城市地產格局——商務市場特征64主要商圈各類商務產品比例商務、商住公寓比例高達32％，是沈陽商務市場發展滯后的又一表現，其中有較大部分早期設計為居住功能，之后轉變成為以辦公為主的商務樓，產品局限性大，很難滿足企業辦公的需求。商務公寓等中低端產品占有較高比例城市地產格局——商務市場特征甲級，41萬，24％乙級，77萬，44％商務商住公寓，56萬，32％65目前沈陽最優質的寫字樓品質與北京、上海部分乙級寫字樓仍有差距：如電梯數量和停車位較少、大堂品質感欠佳等；中端寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷：如寫字樓層高僅有3.3米、電梯數量不足且梯速慢、空調系統落后、物業服務不佳等。商住公寓不能滿足辦公需求：例如居住和辦公人群的混雜、缺乏靈活性的單元分割和室內布線、不夠開放的門禁系統、較慢的梯速等。產品品質低下城市地產格局——商務市場特征66產品類別成交租金（元/平米天）使用面積售價（元/平米）最優質寫字樓2.6－3.6中端寫字樓1.6－2.28000-9000商務公寓和低端寫字樓1.1－1.66500-7500（商務公寓）精裝酒店式公寓1.3－1.78000-9000

其中酒店式公寓由于一般居住租賃客戶難以承受較高的租金，只能轉向辦公客戶，但由于其自身作為辦公用途的諸多不適性，使租金水平較低，投資收益不佳。價格水平較低城市地產格局——商務市場特征67產品類別入住率最優質寫字樓90％以上中端寫字樓70％以下商務公寓和低端寫字樓80％以上各商圈平均入住率為71％，其中太原街以其核心的地理位置和傳統辦公商圈的影響力，處于各商圈最高水平。客戶需求分化導致中端寫字樓處境尷尬，入住率較低。中端產品入住率不佳城市地產格局——商務市場特征68以外資企業和省外知名企業辦事處為代表的高端客群：租賃為主；需求面積從100-400平米，部分在800平米以上；資金實力雄厚，租金承受能力強；沈陽中型企業：部分由自建轉為向市場購買、租賃，但數量相對較少；對形象要求較高，但價格承受能力不一；中小企業：

沈陽經濟快速發展，中小客群基數膨脹；需求面積小；支付能力低。

客群需求分化城市地產格局——商務市場特征69北站商圈五里河商圈太原街商圈

空間分布——規模相當的三大商務圈2城市地產格局——商務市場特征太原街，57萬，32％北站，65萬，38％70包括惠工廣場和市府廣場周邊；以市政府和大型國有企業為基礎，逐漸形成商務辦公集中區；區域客群主要以金融、制造業、服務業為主；未來隨著CBD規劃的實施，將使北站商圈成為沈陽檔次最高、最為集中的商務區。項目名稱級別入住時間建筑面積入住率遠東大廈乙級19931350094％新華國際大廈乙級19942600075％高登國際大廈乙級19972800070％許兄弟大廈乙級19991016895％新港澳大廈乙級20012700050％金廈廣場甲級20027400079％方圓大廈甲級20034800095％中韓大廈甲級20044000085％奉天銀座商務公寓20052577680％光達大廈商務公寓200512000050％嘉興國際商務公寓商務公寓20051300075％嘉興國際寫字樓乙級200520000財富中心E座甲級20064500070％財富中心CD座乙級20069000070％匯寶大廈B座乙級20074064320％方圓大廈北站商圈城市地產格局——商務市場特征71主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線和三好街內；IT及相關科技企業居多，但大部分為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低；近年由于遼寧電視臺的擴租，以及未來遼寧日報的遷入和奧運的重大影響，區域的文化、影視、會展、商務服務等各類行業特征將會有所突出。項目名稱級別入住時間建筑面積入住率物產科貿大廈乙級19994200090％華新國際大廈甲級20003300095％信息產業大廈乙級20003960085％百腦匯科技大廈乙級20035200090％奉天硅谷大廈商務公寓20031600085％金科大廈乙級20033130085％地王國際大廈乙級20041900070％中潤·國際乙級20043000065％五里河城乙級20055000050％艾特國際公寓商務公寓200511000065％昌鑫置地廣場乙級20064600020％北方國際傳媒大廈甲級20074000070％華新國際大廈

五里河商圈城市地產格局——商務市場特征72商務公寓產品占有相當市場份額；城市廣場和總統大廈為沈陽高檔寫字樓典范，國際知名企業較多；在乙級寫字樓、酒店以及商務公寓內分布有較多服務于沈陽工業、制造業的相關下游企業及品牌代理、顧問咨詢等企業。項目名稱級別入住時間建筑面積租金售價入住率鴻源大廈乙級199515000790只租75%鴻運大廈乙級199514000850只租75%聯營物業大廈乙級199640000850只租85%亞貿中心乙級199653527888880093%東宇大廈乙級199940000900只租92%城市廣場甲級1999328261600只租95%中興商業大廈乙級200022000650只租85%華利大廈乙級200344000850只租90%總統大廈甲級2004770001350只租95%海潤·國際商務公寓200418000750888835%商貿國際商務公寓200460000400449080%新華大廈商務公寓200530000800660085%騰龍商務公寓商務公寓200516000700830070%年華國際大廈商務公寓200648748700646040%SOHO新天地商務公寓200634000600600045%海悅城市廣場甲級2007200001400只租20%曼哈頓觀邸乙級200820113未售8500未售太原街商圈城市地產格局——商務市場特征73

奧體中心帶來商務發展新契機3從國內外的城市發展實例中可以看出，公共文化設施——尤其是大型體育場館設施的布局，往往帶來社會關注，使區域市政革新、區域形象提升。沈陽五里河體育場的遷建，在客觀上勢必會影響本區域的商務布局，但考慮到沈陽商務市場基礎薄弱，這種變化的節奏具有不確定性。城市地產格局——商務市場特征74沈陽地產市場特點總結沈陽地產市場發展尚處于初級階段：呈點狀布局，發展不勻質；價格水平與城市地位仍有較大差距；市場運營機制有待全面提升；對周邊城市吸引力不足；商務、商業基礎薄弱。沈陽地產市場目前正經歷積極快速的發展過程；未來將穩步增長，地產格局發生重大轉變：奧運背景的歷史性變革，發展重心南移；軌道交通重建地產市場格局。城市地產格局75城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路776競爭分析渾南地產發展趨勢區域市場研判渾南規劃77渾南規劃區域市場研判78渾南新區分區規劃渾南新區中心區區域市場研判——渾南規劃產業先導：渾南是由高新技術產業開發區發展而來的綜合性新區，目前產業核心競爭力顯著增強。大渾南規劃：用地北起渾河，西、南、東至沈陽市區界，與本溪、遼陽、撫順三市接壤。規劃總面積1400平方公里，規劃2020年建設用地350平方公里，到2020年人口規模達到250萬至300萬，是沈陽未來新城的重點發展對象之一。功能定位：未來的渾南新區將成為集科研教育、金融商貿、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現代化科技新城區，國家森林生態示范區，中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資發展地區。渾南是沈陽未來的發展重點79渾南地產發展趨勢區域市場研判80區域市場研判——渾南地產發展趨勢

前景看好，價格激增1近年渾南新區房地產價格增長速度遠高于沈陽全市水平目前渾南新區價格已高于東陵、于洪區渾南新區是沈陽最大的地產成長股，未來將轉變五里河輻射區的地位，一舉成為新時期的城市發展中心。81

需求放量，銷售平穩2渾南新區的開發建設雖已具有較強的市場熱度，但近年實際供給并未集中釋放，供給規模與鐵西、于洪等地仍有一定差距。受多元、強效利好刺激，消費需求基數較大，銷售態勢較為平穩。區域市場研判——渾南地產發展趨勢82

全面開發拉開序幕，競爭格局趨向嚴峻3隨著奧運節點的臨近，渾南新區的大規模開發已經拉開序幕，預計未來三年供給量將達500萬平米，開始進入全面建設時期。供給的集中放量將使未來渾南地區地產競爭格局趨向嚴峻，資源優勢的比拼將上升到新的高度，致使基礎條件不夠出眾的項目面臨新的市場課題。區域市場研判——渾南地產發展趨勢83

商務、商業市場尚處于起步階段4目前渾南新區的商務基礎較為薄弱，這與沈陽整體市場的商務發展水平較低有一定的關聯。目前，渾南地區商務產品較少，且多為小面積商住項目，分布在渾南中板塊及鄰近高新技術產業園區等地。商業市場方面，渾南新區有較大規模的商業規劃，但絕大多數未正式面市、招商，致使目前區域配套匱乏，商業需求量較大。隨著奧運契機的帶動及大渾南規劃的實施，未來區域的商務、商業市場將面臨良好的發展前景。區域市場研判——渾南地產發展趨勢84

區域形象有待整合5渾南新區擁有眾多的發展題材，但目前看來，地產市場并未形成統一的形象，如奧運門戶、濱江豪宅、城市公寓、開發區后花園……渾南新區在區域騰飛的偉大時刻，需要整體形象的整合，需要更鮮明化的詮釋，需要時代的精神領袖！區域市場研判——渾南地產發展趨勢85競爭板塊格局區域市場研判86區域市場研判——競爭板塊格局長白板塊渾南西板塊渾南中板塊渾南東板塊長青板塊五里河板塊五里河板塊：景觀資源絕佳的城市核心富人區渾南西板塊：啟動較早，區域形象有待統一完善長青板塊：發展不均，尚需帶動渾南中板塊：奧運引爆區域急速發展，未來成為開放的商務化板塊渾南東板塊：區域聯動厚積薄發（奧運、東陵、大學城）長白板塊：品牌企業帶動區域開發，行政支持突出（和平區）87區域市場研判——競爭板塊格局

主流價格：3500－5000元/平米1渾南西板塊價格處于區域中高端水平，但價格差距較大，目前區域整體平均價格為4500-4800元/平米。五里河渾南西渾南中渾南東長白長青88區域市場研判——競爭板塊格局

產品品質有待改善2項目名稱建筑形態主力戶型產品品質五里河板塊高層小高層80-150戶型舒適度高，建筑形象好。渾南西板塊高層小高層兩居90－110，三居120－140平米；近期小戶型比例有所增加：融城時代二期一居57-65平米，伊麗雅特灣二期4棟公寓中47平米一居占33％不乏成功項目（伊麗雅特灣），但品質不一，SR新城塔樓產品市場接受度差；景觀主要依托區域資源，社區內部景觀實現力不佳，部分與建筑風格不協調渾南中板塊小高層高層80－120，中國女人街、億豐廣場主打60－80平米小戶型渾南區域中高端品質，商務、商業等綜合型項目增多渾南東板塊多層小高層90平米二居，三居110－130平米次之前期產品品質平平，萬科新里程的入市將提升區域平均水平長白板塊高層小高層二居80-90，三居110-130平米萬科城產品線豐富，戶型設計合理并有突出亮點，格林生活坊品質稍差。長青板塊多層二居80－100，三居110－120標桿型項目東方威尼斯雖擁有絕佳的環境資源，但立面、戶型等方面實現力不佳，其他項目品質不高。89伊力雅特灣二期：四室兩廳兩衛213.1平米萬科城三居176平米區域市場研判——競爭板塊格局90渾南西板塊競爭力分析區域間競爭關系：

渾南中板塊是渾南的焦點型區域，是客戶的首選區域，更具開放的商務形象；渾南東板塊憑借良好的區域關系，未來也將與本區域構成競爭。區域內部競爭關系：本區內項目均具有突出的核心優勢，如河景、交通、形象等，未來三年，渾南進入集中開發時期，資源競爭將愈演愈烈。本區域發展狀態：渾南西板塊不乏成功項目，但目前缺乏統一而良好的整體形象；本區域從政府主導的重點發展區演化為資源主導（景觀、舒適度）的居住區，且渾南中板塊及五里河板塊的輻射影響正在增強。本區域發展方向：渾南西板塊未來將向高尚住區方向發展；本區域商務氛圍的成熟將長期依托于中板塊的輻射影響。區域市場研判91城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路792市場策略核心課題客群定位項目定位市場定位產品定位SWOT分析93項目定位——SWOT分析地塊現狀沈營路:雙向4車道規劃路渾南西路：路寬80米，為雙向10車道

本案位于渾南西路與沈營路交點區域，交通較為便利，但配套缺乏，生活便利度不佳。94優勢劣勢機會威脅緊鄰沈營路及渾南西路，交通較為便利；地鐵二號線將提供更為暢捷的交通條件；渾南地區已具有良好的市場認知基礎開發商的品牌效應；目前周邊市政設施不完善，生活配套相對匱乏；僅可享受渾南板塊系統性資源，但項目本身不具有獨占性和最優性條件，如距離地鐵奧體站距離較遠、無沿河景觀資源等；地塊形狀不夠方正，將增加規劃設計難度；渾南的整體規劃前景看好，市政建設迅速跟進，特別是奧運場館將為區域區域發展注入強效活力；渾南將形成新的市場熱點，地產價值平臺有所提升；鄰近五里河傳統富人區，可爭取到一定的高端消費基礎。項目定位——SWOT分析來自宏觀調控的系統性風險；本案需建6.3萬平米公建，且其建設需至±0方可進行住宅銷售的地方性政策，將增大前期運營成本及風險；將面臨未來渾南大規模開發帶來的競爭風險。95項目定位——思考在定位前首創的品牌化運營戰略之一作為具備相當規模的首創沈陽首發項目，應清晰明確地貫徹品牌化運營戰略意圖。96項目定位——思考在定位前價值體系的選擇之二渾南區域價值點多元，本案應審慎選擇，建立自身的價值邏輯體系，方能在競爭格局中處于主動地位。97項目定位——思考在定位前市場形象與目標客群之三依據沈陽市場的客群結構特征，本案為謀求更佳的發展，必須建立高端市場形象，但考慮到項目整體規模和的操作安全度，客群應具有更廣的適應度，因此項目整體可選擇中高價格路線。98充分挖掘資源積極正向吸引

發展前景和升值潛力渾南是現代高尚區域區域價值城市基礎設施便利度差人文環境不佳城市生活系統不成熟區域抗性直面弱勢展現美好發展愿景

國際城

高尚品質

高尚區域

高尚生活

便利

豐富

未來副中心

A-ZTOWN

消費心理基礎市場策略方向品牌產品線核心特質市場策略模型因A－ZTOWN產品線已有成熟體系，現僅就“國際城”品牌路線進行具體闡述。99核心課題如何打好沈陽市場首戰，實現地域化品牌運營戰略？如何在競爭格局中塑造優秀的價值基礎？如何通過規劃設計提升產品競爭力？100項目定位——市場策略

充分強化正向因素，弱化區域成熟度不足的不利影響，打造先進、時尚的高品質社區。101市場定位領導城市發展潮流的國際化高品質社區102

高品質的產品和生活是項目的核心特質，國際化則是高品質的符號化表象。項目定位——市場定位103高尚區域Diagram2Diagram3Diagram2Diagram3高尚生活高尚品質——國際化團隊保障項目定位——核心元素104高尚區域奧運門戶渾河文化溯源地精品項目共同塑造——未來的城市高尚居住區項目定位——核心元素105高尚品質最先進的，自我更新的，永遠的潮流引領者震撼級景觀：大規模、多層次的園林景觀系統高觀感建筑群落：現代建筑群耀世而出，挺拔俊朗，價值感卓越公建化公共空間：公建化大堂、電梯間，享受國際級尊貴禮遇全新的戶型設計：豐富的空間層次、超值的利益享受高標準設備設施：高質知名品牌，生態型材料的運用項目定位——核心元素106高尚生活標簽式高檔私人會所國際風情商街知名公司打理管家式服務——打造不斷引領潮流的高尚生活方式項目定位——核心元素107國際化團隊的專業運營是項目高尚品質的堅實保證國際化的項目運營者國際化的項目設計團隊國際化的建筑材料提供商國際化的物業及會所管理者等項目定位——核心元素108區域：多來自城市核心區及高新技術產業園區，包括部分東北三省（特別是周邊城市）的客群；年齡：25-40歲為主；家庭結構簡單，以三口之家為主；城市中堅力量，事業小有所成，收入穩定，處于人生重要的上升期；自住型為主，部分具有保值增值型投資傾向。看好區域發展前景，青睞渾南的國際化背景；對房產價值已有相對成熟的認知，認為房產是標定身份的重要手段；對品牌地產有較強的信任度；偏好尊貴、奢華、宏大的氣質，追求高端形象及品質；熱情、豪爽，朋友圈廣泛；渴望上流生活。實力派·新中產項目定位——客群定位109類公建產品公建化的形象；宜商宜住；新穎、實用的設計手法（如層高突破）等；客群：年輕時尚一族為主的自住客戶，少量小型辦公客群。主流產品緊湊高效、全功能戶型產品；實用型的戶型優化元素豐富的空間表達和既得利益；客群：注重生活品質的城市中產。高端產品獨享集中景觀；全程奢華、尊貴、品質的體現：外立面、公共部分、入戶方式、戶型尺度和禮儀感等；客群：頂級財富階層。項目定位——產品定位及客群對位

風情商街110風情商街服務于周邊社區的配套商業；渾南西板塊的休閑消費中心；渾南中、西路公建群中活躍的音符。項目定位——產品定位及客群對位

111城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路7112總體規劃設計建議園林景觀建議產品設計建議戶型設計建議建筑風格建議裝修建議車位配置建議服務配套建議設備設施建議物業管理建議113產品設計建議總體規劃設計建議114產品設計建議——總體規劃設計建議由于尚未取得項目規劃意見書，本案概念規劃設計以上述條件為基礎。

規劃設計條件1占地面積： 175347.7平米；限高： 100米；容積率： 3.0；公建比例： 15%；公建位置： 沿渾南大道設置公建類產品建筑退用地紅線：10米115創建具有項目標識價值的特征元素用足高度，沿地塊周邊相對集中設置，創造中間用地相對寬松的條件。注重當地客群對戶型朝向的要求使大多數戶型都具備純南向采光，避免滯銷戶型的產生。避免不同產品之間的相互干擾注重北側住宅與公建之間的交通干擾和視線干擾。弱化80米寬渾南中街對商業價值的負面影響設置為主題特色風情商街，掌握商業氛圍控制權。

總體規劃思路2產品設計建議——總體規劃設計建議116產品設計建議——總體規劃設計建議

優點：不同檔次的產品，形態不同——花園洋房、小高層、高層，從建筑形式層面進行區分；社區內部空間豐富；

缺點：缺乏能與其他項目區分的強效元素，項目整體缺乏焦點；中密度產品受外圍建筑日照影響較大，規劃難度較高。

總體規劃方向3方向一117方向二

優點：社區中心形成超大規模的集中綠地，是項目最強的標志性元素；內部建筑相對靈活，規劃難度相對較低。

缺點：不同類型的產品，建筑形式相近，需要依靠后期立面設計區分；社區內部空間層次相對單一，需要后期建筑設計和園林設計結合解決。產品設計建議——總體規劃設計建議118產品設計建議——總體規劃設計建議

考慮到和周邊項目的競爭關系和強效元素的市場沖擊力和感染力，方案二可更好的解決這個問題。

規劃設計建議4考慮選擇方向二119產品設計建議——戶型設計建議產品分布120產品設計建議——總體規劃設計建議交通組織圖121產品設計建議——總體規劃設計建議半地下機動車道

以道路下沉的方式，徹底實現區內人車分流，機動車出入地下車庫無坡道障礙，有效控制車位成本，并為實現立體綠化創造便利條件。122產品設計建議——總體規劃設計建議景觀分析圖

以景觀中心、次中心為主要節點，以景觀軸線連接，同時強化出入口位置的景觀設計元素。123產品設計建議——總體規劃設計建議按照首層住宅計算日照時長如圖所示。日照分析圖124產品設計建議——總體規劃設計建議

主題化特色化的風情商業街，形態豐富、靈活，可滿足多種業態需求，如餐飲、休閑娛樂、洗浴中心、干洗店等；單體面積控制在5000平米以下，以150-200平米商鋪為主，易于銷售，局部可考慮會所經營。

商業設計建議4125

規劃方案指標5產品類別規劃面積（萬平米）SMART空間4.3精品公館37.2中央官邸8.1公建底商2.0住宅底商1.2總計52.8產品設計建議——總體規劃設計建議126產品設計建議戶型設計建議127產品設計建議——戶型設計建議產品類型戶型種類產品面積套數比例面積比例SMART空間LOFT30-6019％9％精品公館一居50～707％5％兩居85～9538％35％三居110～14028％36%中央官邸三居170～1805%9％四居200以上3％6％

戶型面積配比1128

戶型設計建議2產品設計建議——戶型設計建議90平米實現了南北通透、兩衛＋獨立餐廳的兩居室，實用功能性強；105平米躍層兩居，全南向設計的同時，也具有別墅氣質的室內空間；130平米三居，三面采光、獨立餐廳、超大室內空間感受；南向設置錯開布置的露臺，增加使用性的同時，也帶來額外的利益點;精品公館129產品設計建議——戶型設計建議精品公館的多空間關系內部設置為3+2的室內格局錯層三居，室內空間豐富，功能分區明確平層兩居，近4.3米的客廳挑高，室內空間想象無限130產品設計建議——戶型設計建議奢侈的功能設置，禮儀性的空間組織;一梯一戶，完全的獨立感空中院館和入戶花園來來的室內空間完全改善，以及相應利益點;社區6萬平米集中園林的充分享用者.中央官邸131產品設計建議——戶型設計建議具備日常的居住功能;面積僅僅55平米;標準層設置公共交往空間，改善公共空間，同時不增加公攤面積;5.8米層高帶來的無限生活感受。SMART空間132SMART空間示意產品設計建議——戶型設計建議133產品設計建議立面設計建議134產品設計建議——立面設計建議以國際化時尚為風格取向全面展現建筑體塊優勢，注重體現建筑挺拔感，追求立面公建化。135材質選擇立面材質應充分體現產品的價值感，建筑主體建議采用真石漆，具備高檔外立面的視覺感受的同時，也節省了成本。近人尺度的立面位置建議采用石材，對位視覺感受。產品設計建議——立面設計建議136產品設計建議園林景觀設計建議137產品設計建議——園林景觀設計建議著重塑造國際化、城市感的現代景觀；以具有焦點作用的噴泉、雕塑等塑造標志性節點；水主題景觀系統，以水的各種不同的形態如：動、靜，如噴泉、霧化，甚至其他元素所表達的水的意向為概念主軸;注重平面效果，采用現代簡潔明了的幾何構圖，彰顯社區都市氛圍針對當地氣候，選用綠化植被，尤其應當注重冬季的園林景觀效果。138產品設計建議裝修設計建議139產品設計建議——裝修設計建議作為高層住宅，公共部位是主要的品質衡量標準，建議公共部分資金傾斜，提高公共部分品質應當保證相當的空間感。大堂面積建議在200平米以上；應當考慮室外園林和大堂。140產品設計建議——裝修設計建議基本標準建議：首層大堂（含首層電梯廳）：層高5米左右，地面鋪拼花圖案花崗巖/大理石，墻身貼天然石材/玻化磚到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾；公共部分標準層電梯廳：地面、墻面為高級面磚，不設吊頂。走廊：地面為高級面磚，墻面為乳膠漆，不設吊頂。樓梯間：首、二層地面為防滑地磚，標準層為水泥梯面、墻面均為乳膠漆，設延時聲控燈。141產品設計建議服務配套設施建議142產品設計建議——服務配套設施建議泛會所概念引導消費：沈陽消費者對于會所概念有相當關注度，但多數會所面臨經營虧損，運營風險較高，建議本案結合風情商街商業設施綜合考慮配套問題，通過外向型社會化經營減少運營風險。設置建議：以健身、SPA等中高檔休閑娛樂設施為主。143產品設計建議車位配置建議144產品設計建議——車位配置建議項目名稱車位配比S．R新城1:0.55伊麗雅特灣1:0.5新洲?上海花園?浦江苑1:0.4河畔新城1:1.4東方威尼斯1:1.6萬科城1：0.7地王國際1:0.4五里河城1:1富騰國際1:1.2五里河大廈1:0.5新華國際公寓1:0.3理想?新城1:0.8新世界花園1:0.5融城時代一期1:0.5盛華苑1:0.5萬科新榆公館1:0.5金水花城1:1

市場標準：1：0.4～1：0.6：區域市場的中、高密度項目，或者典型項目的中高密度部分車位配比大多控制在1：0.4～1：0.6之間。本案建議總體車位配比控制為1：0.5；建議盡可能減小地下車位數量，可考慮半地下停車方式，地面和半地下停車比例可控制在所有車位的20％～30％左右，以控制整體開發成本。145產品設計建議設備設施建議146產品設計建議——設備設施建議以市場同檔次項目配置為基礎，盡可能采用合資品牌以對應項目的國際化定位，考慮到當地氣候和生活習慣，建議加強窗材和安防系統配置。主要設備設施電梯：合資品牌，載重量1000KG為主，梯速1.5-1.75m/s。戶門：合資品牌四防戶門。外窗：合資品牌斷橋隔熱復合鋁合金窗，配雙層中空玻璃戶內：初裝修標準，弱電系統至入口，上下水及燃氣設至立管并預留接口。空調：分體式空調客戶自行安裝，預留空調機位及洞口。對講：設黑白可視對講系統，豪宅產品設彩色可視對講系統。電話線：申請設置二條IDD電話線的條件，一居住宅具備申請設置一條IDD電話線的條件。寬帶：ADSL小區安防：閉路監視系統、可視對講系統、自動報警系統、火警自動報警系統、消防設備聯動監控系統；戶內安防：設樓宇對講門禁系統，閉路監視系統，首層、頂層設門磁、窗磁，廚房燃氣報警裝置。147產品設計建議物業管理建議148產品設計建議——物業管理建議采用涉外物業管理公司，或聘請其做為物業顧問，強化項目品質，凸現尊貴享受。149城市地產格局2宏觀背景分析1區域市場研判3項目定位4規劃設計建議5價格及開發進程6營銷推廣思路7150價格定位項目開發初步經濟評價價格及開發進程開發及銷售周期151價格及開發進程開發及銷售周期152開發分期主要參考依據和原則政府要求公建性質用地必須于首期建設；項目計劃于2008年7月正式開始銷售。根據市場研究的結論，考慮到一般性要求的銷售量水平，本案的總銷售期為4年6個月，即：2008年7月～2012年12月；考慮到本案的公建性質用地比例相對偏高，并不適宜在同一期中一次性推出，從市場形象的建立和容量考慮，將公建性質用地設定為一、二期中間隔推出；高品質的中央官邸，于項目一、二期銷售，一方面，利用一期產品的價值差別，創造了良好市場營銷的發力點，提升項目面市產品的整體檔次，保證首期的充沛現金流；另一方面，保證了此部分特殊產品能夠實現更高利潤；開發建設的分期應與銷售相配合，滿足市場持續、充足的供應量。價格及開發進程——開發及銷售周期153開發和銷售周期計劃分期物業類型開發規模建設周期住宅部分銷售周期一期SMART空間1509702007.12-2009.122008.07-2009.09精品公館中央官邸二期中央官邸2194802009.01-2011.122009.10-2011.12SMART空間精品公館三期精品公館1253922011.01-2013.012011.12-2012.12價格及開發進程——開發及銷售周期154價格定位價格及開發進程155現狀的市場價格區間進行區域成交情況和成交時間的修正進行本案的個別因素修正本案的開盤價格和一期均價本案2008.7開盤價格區間本案自我的價格比對邏輯建立沈陽長期整體和區域市場發展判斷本案自我的價格比對關系（中央官邸和精品公館關系）各分期價格區間預判本案的整體目標價格區間市場比較法長期趨勢判斷判斷精準價格項目長期價格區間判斷

價格研究工作模型2價格及開發進程——價格定位

156市場比較法基本條件和設定區域成交價格區間為前述區域市場內容，一般性商品房銷售價格區間為4500-4800；成交狀況均為新開發商品房的市場銷售行為，均為正常；項目開盤為2008年7月，即交易時間修正至2008年7月；未來市場價格的增長率，以０5～０７年度的既有增長率為基礎，結合區域市場研究對未來發展的基本定性結論，進行預估。個案性因素修正以項目綜合排序和市場競爭狀況、開發商品牌、市場營銷操作、和銷售速度要求四個主要系數調整，得出本案的開盤價格區間。

價格研究工作過程3價格及開發進程——價格定位

157

區域成交情況和成交時間的修正區域價格區間交易情況修正成交時間修正未來價格區間備注4500100%109.17%4913成交價格時間修正為2007.08-2008.07，共計11個月，此階段的區域價格年增長率預期為10%4800100%109.17%5240價格及開發進程——價格定位

158項目名稱項目規模/成熟度容積率建筑形式建筑形象戶型空間社區景觀綜合比較排名伊麗雅特灣1212221萬科新榆公館3123333SR新城2666666融城時代4434444浦江苑6355555本案5541112本案的個別因素修正

根據前述市場短期趨勢預判和項目綜合比較排名，本案2008年04年開盤階段，市場客觀的支持價格區間應為5000～5200元/平米。區域價格區間市場競爭關系開發商品牌市場營銷工作銷售速度因素本案開盤價格區間5000-8%10%6%-5%50955200-8%10%6%-5%5299價格及開發進程——價格定位

159

建議本案開盤階段的目標價格可定位于5100～5300元/平米。項目一期為14個月銷售期，同理，首期的成交均價應為5250～5560元/平米。

本案的開盤價格和一期均價價格及開發進程——價格定位

160沈陽市整體市場目前發展良好，初步判斷中長期（3～5年內），整體市場的價格發育將維持一個中性偏積極的發展態勢。可初步預期中期階段（2～3年內）年均增長率為9%；長期（3年以上）年均增長率為8%。

沈陽長期整體和區域市場發展判斷依照本案內部中央官邸和精品公館所占有資源不同，保守預期，中央官邸應可高出精品公館10～15%左右的價格水平。本案自我的價格比對關系價格及開發進程——價格定位

161注：SMART空間因兩層層高，成交價格應為標準層層高1.3～1.4倍，測算階段取保守的1.3倍考慮。

產品實現均價實現均價時間點整體市場累計變動率自我價格比對關系一期SMART空間7234.502009.02.//精品公館5565.00/

中央官邸6399.75/15%二期中央官邸7213.632010.09.14.63%15%SMART空間8292.5514.63%/精品公館6378.8814.63%三期精品公館7186.872012.06.12.67%/

各分期價格區間預判價格及開發進程——價格定位

162

依照價格研究，全案可實現均價的低限值為6250元/平米。

產品實現均價面積銷售額一期SMART空間6825.0021600.0014742.00精品公館5250.00113152.0059404.80

中央官邸6037.5016218.009791.62二期中央官邸6805.3164872.0044147.42SMART空間7823.1621600.0016898.02精品公館6017.81133008.0080041.72三期精品公館6780.07125392.0085016.64合計6252.84

495842.00310042.22

本案的整體目標價格區間價格及開發進程——價格定位

163

產品實現均價面積銷售額一期

SMART空間7234.5021600.0015626.52精品公館55