海港區海鮮批發市場

指導老師：xx組員：xxx

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——秦皇島海港區海鮮批發市場顧問組

項目策劃書1謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場指導老師：x項目總綱一、項目建議書二、項目實施計劃書2謝謝欣賞2019-7-4項目總綱一、項目建議書2謝謝欣賞2019-7-4一、項目建議書（1）項目總論序言可行性創新性價值性政府政策與規劃趨式面臨的資源開發和經濟價值項目的主要建設指標

（2）產品定位篇社會價值定位文化價值定位產品功能定位3謝謝欣賞2019-7-4一、項目建議書（1）項目總論（2）產品定位篇3謝謝欣賞201（3）市場營銷篇市場分析營銷戰略目標客戶定位分析整體形象策劃推廣項目視覺識別系統形象的延展及運用廣告總體策略（4）經濟效益篇項目建設進度項目資金投入與資金籌措經濟效益分析項目投資價值判斷特別說明管理費用的支出4謝謝欣賞2019-7-4（3）市場營銷篇（4）經濟效益篇4謝謝欣賞2019-7-4二、項目實施計劃書

1WBS

2項目編碼

3項目工作進度及甘特圖

4組織管理

5風險分析5謝謝欣賞2019-7-4二、項目實施計劃書1WBS5謝謝欣賞2019-7-4項目總論序言：建設“秦皇島海鮮批發市場”是秦皇島經濟社會的一件大事，項目建設在即將興起的國家著名的旅游區——秦皇島，被秦皇島市政府列為發展“海上秦皇島”的龍頭項目，項目建成后將產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益。本策劃書在“效益，謹慎，創新”的原則下，注重項目的可行性、創新性、價值性、集中性、信息性和安全性。6謝謝欣賞2019-7-4項目總論序言：6謝謝欣賞2019-7-4一、可行性該策劃是結合房地產市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情況，涵蓋投資、設計、質量、工期、形象、營銷推廣等多項內容,作為指導項目操作的重要依據，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。7謝謝欣賞2019-7-4一、可行性7謝謝欣賞2019-7-4二、創新性創新是事物得以發展的動力，是人類賴以生存和發展的主要手段。美國學者S·阿瑞提普說：“單單靠科學上的創造力是不能解決人類一切領域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險。而在倫理學、政治學、社會學和宗教方面的創新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題?！笨梢姡瑑灮姝h境，策劃人間動態，創新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發點之一。本策劃從產品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益的探索和創新。8謝謝欣賞2019-7-4二、創新性8謝謝欣賞2019-7-4三、價值性任何一項策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優秀的項目策劃其價值一定很大，相反，無價值的項目策劃，不能稱之為一個好的策劃。策劃的結果都要能創造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現其自身的價值所在。本策劃根據企業目前的資產、市場、管理等實際情況，對如何發揮各自內在價值潛力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業領導決策。9謝謝欣賞2019-7-4三、價值性9謝謝欣賞2019-7-4四、政府政策與規劃趨式秦皇島市是中國沿海開放城市之一，是中國的旅游勝地和國家機關暑期辦公地，交通發達，高樓林立，賓館、飯店、商場比比皆是。

海港區是秦皇島全市政治、經濟、文化中心，依山面海，地理位置優越，風景優美，氣候宜人，是游客住宿、購物的重要集散地。區內有我國著名的能源大港秦皇島港。港口水深港闊，萬噸巨輪可四季出入，是中國北方的不凍良港。

10謝謝欣賞2019-7-4四、政府政策與規劃趨式秦皇島市是中國沿海開放城市之一，是中國11謝謝欣賞2019-7-411謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（一）可依賴的秦皇島港載體目前海港區還沒有一處大規模、高檔次的大型海鮮交易場所，在海港區按照高起點規劃、高標準建設、高效能管理的原則，建設一處大型海鮮、水產品交易場所及休閑旅游消費場所，將對海港區海洋捕撈、水產養殖業的發展、城市功能的完善以及滿足市民對水產品的需求產生重大影響。12謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（一）可依賴的秦皇島港載體12謝五、面臨的資源開發和經濟價值（二）可借助的旅游資源本項目緊臨北戴河風景區，環境優美，水域遼闊，每年吸引數萬游客，而周圍缺乏相應的配套服務設施及旅游項目。本項目作為其“近鄰”實現了優勢互補。13謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（二）可借助的旅游資源13謝謝欣北戴河14謝謝欣賞2019-7-4北戴河14謝謝欣賞2019-7-4北戴河碧螺塔15謝謝欣賞2019-7-4北戴河碧螺塔15謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（三）可改變的海上漁業傳統交易漁港產漁季節，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來的漁船與海港區的水產批發、零售商進行大批的海上水產品交易。在海港區建設批發市場具有極大的開發潛力與消費市場。海港區批發市場的建成，不但可以滿足海港區的水產品消費，周邊地區因地理位置靠近，也會來此進行水產交易。16謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（三）可改變的海上漁業傳統交易1五、面臨的資源開發和經濟價值（四）珍貴的經濟價值本項目是進入海港區兩條道路入口的交會位置，占地利；項目符合城市群體“下午經濟與周末經濟、特色經濟，假期經濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產品批發零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和17謝謝欣賞2019-7-4五、面臨的資源開發和經濟價值（四）珍貴的經濟價值17謝謝欣賞六、項目的主要建設指標（一）項目選址秦皇島港緊鄰秦皇度假村，求仙入海處，東山浴場，西側往北戴河方向。海港區海鮮批發市場就在建國路的末端，緊鄰秦皇度假村。18謝謝欣賞2019-7-4六、項目的主要建設指標（一）項目選址18謝謝欣賞2019-7附：秦皇島港概況

秦皇島港是世界上最大的煤炭輸出港之一，也是中國對外貿易的綜合性大港。1898年建港，至今已有兩年歷史。港口吞吐量多年位居全國沿海港口前列，1997年全港完成吞吐量7862萬噸。港口實現利潤、人均創利等多項經濟指標多年居全國同行業首位。

秦皇島港有優越的自然條件，素以不凍、不淤、水深、浪小著稱。有4條鐵路干線直達港口，京秦高速公路正在修建，大慶至秦皇島輸油管線直達碼頭前沿。秦皇島港已與世界上80多個國家和地區的港口保持著經常性的貿易往來。

19謝謝欣賞2019-7-4附：秦皇島港概況

秦皇島港是世界上最大的煤炭輸出港之一，也秦皇島港是國家重點建設和發展的港口，也是國家唯一直接管理的港口。主要承擔著煤炭、原油、雜質等運輸任務。港口擁有固定資產原值85.4億元，全港共有碼頭泊位49個，其中生產泊位28個，年設計通過能力1.24億噸。港口的生產配屬設施較為齊全，有先進的裝機械、自營鐵路、港作船舶等，能為船方貨主提供優質服務。秦皇島港不斷拓展港口功能，提高企業素質，港口的經濟效益得到穩步發展。近幾年來，曾榮獲“國家二級企業”、“國家級衛生港”、“國家企業技術進步獎”、“全國五一勞動獎狀”等多種榮譽稱號。被榮列“國有企業500強”和“國務院512戶國有重點企業”。

秦皇島港的發展藍圖是宏偉的，它將沿著多功能、全方位、綜合性、現代化的方向發展。到本世紀末，港口規劃通過能力可達到1.3億噸，從而躋身于世界大港的行列。20謝謝欣賞2019-7-4秦皇島港是國家重點建設和發展的港口，也是國家唯一直接管理的港（二）建設規模及功能標準1、建筑面積和內容本項目擬建設為綜合商業項目，初步規劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是項目開發中的優質版塊，建議借鑒外地成形市場調整規劃，如有難度，可申請減少批發市場建筑面積，以達到容積率指數不變。21謝謝欣賞2019-7-4（二）建設規模及功能標準1、建筑面積和內容21謝謝欣賞20（二）建設規模及功能標準2、功能設施標準本項目開發的沿街商鋪，是整個工程創造經濟效益的主體部分，注重人性化的設計，以滿足業主的居住需求，在舒適、配套、環境、起居、通風等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風、采光在戶型設計上要重點考慮；應設有廚衛，以便于投資業主和經營業戶投資于不同的業態?；締误w戶型設計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進深10米，廚衛齊全。（批發市場等部分未做介紹）22謝謝欣賞2019-7-4（二）建設規模及功能標準2、功能設施標準22謝謝欣賞2019（三）建設方案總體規劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠北戴河風景區，南向緊靠秦皇島港，沿項目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產品批發市場，項目西北角緊鄰秦皇度假村。項目設主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優勢，并處于秦皇島市海港區兩條主路之間。項目總體布局合理，突出體現了功能性與實用性。（1）商業服務配套設施齊全。（2）商鋪戶型設計適應“商住兩用”需求。（3）體現獨特的漁港建筑風格。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設計。23謝謝欣賞2019-7-4（三）建設方案總體規劃布局23謝謝欣賞2019-7-4附建設技術經濟指標附建設技術經濟指標序號項目指標1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米

其中：度假酒店12000平方米

低層商鋪22000平方米

市場60000平方米

住宅10000平方米24謝謝欣賞2019-7-4附建設技術經濟指標附建設技術經濟指標項目指標1總用地5建筑總高

其中：度假酒店50米

低層商鋪10米

市場8米

住宅20米6建筑層數

其中：度假酒店15層

低層商鋪3層

市場2層

住宅6層25謝謝欣賞2019-7-45建筑總高其中：度假酒店50米低建筑方案設計

本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。本項目地塊緊靠海港與北戴河旅游景區，項目總體構思應涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同時應考慮到，由于社會經濟的發展，人們的審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料都提出了更高的要求，因此，項目在建筑上應采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息，為業主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎。特別提示的是環境保護：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。漁產品變質腐爛對周圍空氣的污染。商業、餐飲業、旅游業生活污水、固體垃圾處理等26謝謝欣賞2019-7-4建筑方案設計

本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔音、采產品定位本篇由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位組成，為實現項目企業的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產品設計，敬請決策層高度重視。

27謝謝欣賞2019-7-4產品定位27謝謝欣賞2019-7-4社會價值定位

本項目的開發，將旅游、海洋文化與地產項目緊密結合，引領了海港區的特色消費新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質；在建筑上，著力體現海洋文化，建設一處極具海港特色的建筑豐碑，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。28謝謝欣賞2019-7-4社會價值定位

28謝謝欣賞2019-7-4文化價值定位

秦皇島市是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣，從而創造出不可預估的商業價值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞覽漁家風俗。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮……

29謝謝欣賞2019-7-4文化價值定位

秦皇島市是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不產品功能定位產品的設計涉及項目的利潤，在符合政府規劃的前提下，應盡量優化產品的布局，最大程度促進投入資金增值和資金周轉速度的加快，如設計方案已呈報，應采用公關方法調整。

30謝謝欣賞2019-7-4產品功能定位產品的設計涉及項目的利潤，在符合政府規劃的前提下（一）主路入口景觀---趕海大道在建國路與河北大街路交叉口將建一個具有藝術感的漁港大門，請書法名家題字“海港區海鮮批發市場”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。作為項目標志性引導，可配合政府公建配套操作。31謝謝欣賞2019-7-4（一）主路入口景觀---趕海大道31謝謝欣賞2019-7-4（二）入口廣場景區---“漁港船歌”

趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設置小型廣場---“漁港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當的范圍內精心打造。項目主入口作為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標志；圍繞“漁港船歌”雕塑設有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場,安放北斗七星激光地燈與北極星激光地燈,以散置卵石鋪設廣場小路,設激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現代造景手法夸張地表現漁民們出海打魚時靠北斗七星位導航的場景。32謝謝欣賞2019-7-4（二）入口廣場景區---“漁港船歌”

趕海大道向南20（三）海鮮餐飲街區開發---“漁舟唱晚”

“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區，是整個項目中的亮點。秦皇島市雖然是濱海城市，但多數市民尚未領略到濱海風情，將此部分開發并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業街區，不但可以滿足商品房的商業空間，也填補了秦皇島市的市場空白，更能帶動已經成型的冷藏廠開發和后期大型批發市場的銷售開發工作。建議調整規劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發面積，商鋪的開發應注重建筑自身的品質與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點；建議商鋪開發為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游相關內容；單位面積不宜過大，以便業主隨意分割，基本戶型設計為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進深均10米左右。33謝謝欣賞2019-7-4（三）海鮮餐飲街區開發---“漁舟唱晚”

“漁舟唱晚”為港口（四）大型海鮮批發市場----“漁家賣場”建筑于項目的中心位置，總規劃面積六萬平方米，是項目開發的核心區，由于啟動批發市場不確定因素較多，建議分步開發，前期開發控制在三萬平方米以內，二期作為儲備項目。產品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產權”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設計方案：一種建設“單體結構市場”，降低業主入住門檻，以改變漁民“路邊店”傳統經營模式。該方案受益期長，但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規劃原則下，設計分體街區式市場。建議結合國內大型漁業批發市場經驗，聘請規劃設計專家調整。34謝謝欣賞2019-7-4（四）大型海鮮批發市場----“漁家賣場”建筑于項目的中心位（五）小型公寓---“漁人之家”

項目規則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十--八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右；可作為海港區漁民的經濟適用房開發；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區應注重漁村景觀設計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發情況，增建倉儲室，減少車庫。35謝謝欣賞2019-7-4（五）小型公寓---“漁人之家”

項目規則中的住宅部分，總建市場營銷本篇主要分為“市場分析和營銷戰略”兩個內容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產的銷售”策劃過程嚴謹，涉及核心內容的操作不做過多的文字描述。36謝謝欣賞2019-7-4市場營銷36謝謝欣賞2019-7-4

市場分析

一、全國房地產市場現狀國家宏觀經濟形勢良好，經濟增長勢頭強勁，社會安定，工業企業生產效益明顯好轉，居民收入和消費信心增加，這些無可非議地成為房地產市場活躍的基礎，

商品房有效需求不斷被激發。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等項目投資風險的加大，使人們轉向相對穩定的房地產投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產市場發展總體呈上升趨勢，有些城市和地區的房價持續上漲。如山東青島的住宅價格平均已達6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業市場的鋪面價格已高達1.5萬/平方米以上。個人購房者中的絕大多數又以置業投資為目的，因此，當前中國房地產熱是由個人投資置業消費的有效需求所推動的。

37謝謝欣賞2019-7-4

市場分析

一、全國房地產市場現狀37謝謝欣賞2019-7秦皇島商業地產市場現狀

隨著城市經營戰略的實施，地價迅猛上漲，掀起秦皇島房地產開發的新一輪高潮。調查表明，秦皇島商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現在的3000-4000元/平方米左右。本項目個性鮮明，是秦皇島為數不多的海鮮批發市場，項目集多種功能于一身，不但是秦皇島當地及相關漁民、水產品經營商戶的首要考慮，還將是秦皇島人民投資置業的重要選擇。38謝謝欣賞2019-7-4秦皇島商業地產市場現狀

隨著城市經營戰略的實施，地價迅猛上漲三、本項目優劣勢與機會分析

劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規模龐大的人流、物流和商流。一是項目位置偏遠，水電路訊等基礎設施相對落后，近期難以形成良好的周邊環境；二是海港區常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是海港區近海海洋資源較少，養殖規模小，養殖業品種單一。39謝謝欣賞2019-7-4三、本項目優劣勢與機會分析

劣勢分析：39謝謝欣賞2019-營銷戰略

根據本項目市場定位和開發特點，項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。一、目標客戶定位分析（一）目標客戶區域暫時鎖定整個秦皇島市海港區，以經營業戶和投資業主兩個類別分析，還要充分考慮以漁業為生的外來人士。40謝謝欣賞2019-7-4營銷戰略

根據本項目市場定位和開發特點，項目的營銷推廣策略分（二）目標客戶特征

按當前秦皇島市海港區商品房價格和此項目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產權式批發市場可劃分為10—100平方米的不同面積，單價在1.4萬-14萬/套左右。通過調查表明，秦皇島市海港區市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產權式批發市場投資置業的首選客戶，其中居住在秦皇島市海港區周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業業主。41謝謝欣賞2019-7-4（二）目標客戶特征

按當前秦皇島市海港區商品房價格和此項目位（三）目標客戶細分

根據以上目標客戶特征，此項目的目標客戶可細分為以下幾類人群：1、秦皇島市海港區原來以漁業為生的居民2、在秦皇島市海港區?？康臐O船老板、流動的漁民3、秦皇島市海港區管理局、漁政部門、邊防、社區的工作人員及海洋與水產局的職工4、自身經營水產品或餐飲行業的人群5、二次置業的人群6、秦皇島市海港區年收入在3萬元以上的人群42謝謝欣賞2019-7-4（三）目標客戶細分

根據以上目標客戶特征，此項目的目標客戶可二、整體形象策劃推廣

項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統一運用于項目形象包裝。43謝謝欣賞2019-7-4二、整體形象策劃推廣

項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心（一）項目視覺識別系統

1、名稱（1）項目名一個好的項目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“秦皇島市海港區海鮮批發市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。44謝謝欣賞2019-7-4（一）項目視覺識別系統

1、名稱44謝謝欣賞2019-7-4（2）道路名項目東側沿秦皇島市海港區的大路向政府爭取冠名權，命名為“XX趕海大道”。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村

45謝謝欣賞2019-7-4（2）道路名45謝謝欣賞2019-7-4（二）形象的延展及運用

1、工地環境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現場參觀人群的注意力。（2）工地圍墻工地圍墻現在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現場氣氛。（3）主路網及參觀路線在通向項目工地的主要交通路線設置宣傳項目的路標或廣告牌，在項目入口設置醒目廣告牌，在路兩側燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。46謝謝欣賞2019-7-4（二）形象的延展及運用

1、工地環境包裝視覺46謝謝欣賞202、售樓接待中心的設置與包裝設計在項目現場臨時建設或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內部環境明亮整潔，里面設置項目展示區與客戶洽談區及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區等，在項目展示區內設置項目整體沙盤、房子模型、戶型結構圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區要有座位和飲水機等設施，便于客戶休憩和詳細了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等，要表現出項目紅火的銷售狀況，引發客戶的購買欲望，增強客戶的購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強客戶購買信心）。47謝謝欣賞2019-7-42、售樓接待中心的設置與包裝設計47謝謝欣賞2019-7-4附：接待中心的設計要求詳表序號內容設計要求1接待中心室內外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導視牌等2接待中心功能分區項目展示區、客戶洽談區、大客戶接待處、銷售人員辦公區3接待中心大門橫眉項目公司名稱和醒目的接待中心標志4接待中心形象墻項目公司標志5臺面設計項目視覺標準色的利用6展板設計分類展示商業街、市場、酒店、公寓的形象和項目的詳細介紹7接待中心導視牌標志字體醒目8銷售人員服裝與項目標準色的協調和統一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統的運用10樣板房的設計結構、面積、裝飾與建成后符合48謝謝欣賞2019-7-4附：接待中心的設計要求詳表序號內容設計要求1接待中心室內（三）廣告總體策略

1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對確定的目標群體，根據不同的銷售階段，制定相應的廣告策略，按計劃、分階段、系統地對項目的整體形象和“賣點”集中進行宣傳和推介。一般按以下五個階段發布：銷售準備階段首次公開展銷和跟進銷售階段二次公開展銷及跟進銷售階段三次公開展銷及跟進銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進行監控和調查評估，及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發布。49謝謝欣賞2019-7-4（三）廣告總體策略

1、廣告宣傳階段49謝謝欣賞2019-72、媒介策略根據不同的目標客戶群體，調查了解各種媒體的受眾情況和價格，綜合受眾比例和媒體價格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。50謝謝欣賞2019-7-42、媒介策略50謝謝欣賞2019-7-4（1）媒體建議（項目公司可根據實際情況選擇運用）媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標區域和特點現場廣告工地圍墻、接待中心室內外、參觀路線、項目入口噴繪廣告和展板、導視牌到現場參觀的客戶、秦皇島市海港區當地居民、?？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費較高報紙雜志秦皇島日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等形象廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告秦皇島電視臺、勝利電視臺、有線臺等專題片、形象廣告分階段發布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺廣告秦皇島廣播電臺交通頻道和新聞時段黃金時段投放乘坐出租車的顧客51謝謝欣賞2019-7-4（1）媒體建議（項目公司可根據實際情況選擇運用）媒體分類媒體直郵資料印刷品和信函郵寄到達或專人投放目標明確，有車族和重點客戶，如餐飲經營業主、水產品經營業主、停靠漁船等宣傳畫冊樓書、宣傳單頁等接待中心、銷售網絡、展銷會、及專人定點發送來訪客戶、重點客戶網絡宣傳公司網站、秦皇島信息港、勝利局域網及國內招商網站項目網頁受眾廣泛、價格優惠其他宣傳自備看樓車，上噴項目廣告流動廣告、發放宣傳單頁、組織活動用重點客戶52謝謝欣賞2019-7-4直郵資料印刷品和信函郵寄到達或專人投放目標明確，有車族和重點（2）印刷品的種類

序號分類1購房須知2詳細價格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報、折頁6認購書7正式合同8交房標準9物業管理內容10物業管理公約53謝謝欣賞2019-7-4（2）印刷品的種類序號分類1購房須知2詳細價格表3銷售控制表3、公關活動策劃（1）內部認購在項目建設開工后、預售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對項目進行內部認購，簽定《內部認購書》，收取訂金，增強項目銷售信心。（2）舉辦展銷會開盤后，在市區選擇合適場所組織大型展銷會，全面展示項目，吸引目標客戶購買。54謝謝欣賞2019-7-43、公關活動策劃54謝謝欣賞2019-7-4（3）集團認購面向集團客戶如某地財團進行項目的整體招商，或制訂優惠的團購政策，鼓勵水產品市場的所有經營業戶或秦皇島市海港區居民進行團體購買。（4）開工儀式邀請秦皇島市海港區主要領導、水產局領導等參加，媒體同時進行采訪報道，以擴大項目知名度，引起目標客戶注意。（5）開盤儀式組織策劃大型公關活動，除組織市級領導參與外，還可組織體現海文化、漁文化的大型文藝活動，邀請媒體參與宣傳，進一步擴大項目知名度，增強目標客戶對項目的認知度，促進銷售。55謝謝欣賞2019-7-4（3）集團認購55謝謝欣賞2019-7-44、營銷推廣費用預算（費用待定）項目費用內容費用估算備注現場包裝

工地圍墻廣告、接待中心設置，形象廣告運用8萬元

印刷品

樓書，宣傳單頁，海報等10萬元

媒介投放

電視廣告，報紙廣告，電臺廣告，戶外廣告，網絡宣傳等20萬元

公關活動

活動組織策劃費用10萬元

其他費用

看樓車的購置、裝飾，網站制作等8萬元

合計

56萬元按項目收入的0.5%投入廣告費56謝謝欣賞2019-7-44、營銷推廣費用預算（費用待定）項目費用內容費用估算三、銷售招商策略執行（一）項目賣點分析1、“無憂置業”。投資后由專業公司統一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；2、秦皇島市海港區唯一的大型漁產品批發零售市場；3、秦皇島市海港區唯一的大型專業經營海鮮的美食街57謝謝欣賞2019-7-4三、銷售招商策略執行57謝謝欣賞2019-7-4（二）銷售策略1、沿街商鋪銷售策略為了體現開發商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業主一定比例的租金回報，來打消其關于市場啟動的顧慮。具體是引進一家市場經營管理公司，與投資業主簽訂租賃協議，全面責運營市場，并向業主支付固定的租金，即“返租回報”方式?！胺底饣貓蟆眴邮袌龅匿N售方式與傳統銷售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）58謝謝欣賞2019-7-4（二）銷售策略58謝謝欣賞2019-7-4對比內容“先銷售后承租回報”方式傳統銷售方式市場形成確保市場的啟動和形成，第一年向社會招商免租金，市場迅速形成，第二年和第三年收取租金合計收18000元（保守）。自發形成有難度，且業態混亂，房價偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右59謝謝欣賞2019-7-4對比內容“先銷售后承租回報”方式傳統銷售方式市場形成確保市場定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。

結論采用“先銷售后承租”方式，以啟動市場促進商鋪銷售的方式，銷售利潤基本是相同的，如果根據市場反映及時調整銷售價格和租金收入兩個敏感點，將獲得意外收獲，具體運作方式和價格根據實際情況調整。60謝謝欣賞2019-7-4定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元2、產權式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產權、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進行整體經營，統一對外招商招租。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區域劃分為10——50平方米的小產權進行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經營權。其返租利率一般定在總投資的5％-7％。市場整租模式對中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產權，由專門的市場管理運營公司（開發商控股）返租整體經營，降低了投資者的投資風險，將大大提高項目銷售速度。61謝謝欣賞2019-7-42、產權式海鮮市場的銷售61謝謝欣賞2019-7-43、“漁人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項目的劣勢在于緊靠海鮮批發市場，周圍環境嘈雜，優勢在于“雙水景”的獨特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進其銷售，可以先期進行市場調查，了解目標客戶對項目的需求，然后采取先預定后銷售的方式對外銷售。4、酒店的開發酒店的位置優越，如做成商鋪將獲得不菲的經濟價值，現在開發為時尚早。62謝謝欣賞2019-7-43、“漁人之家”公寓的銷售62謝謝欣賞2019-7-4（三）市場啟動與招商招租成立專門的市場經營管理公司，可在省外注冊，如浙江某某漁產品市場經營管理公司，名義上是與開發商沒有任何關聯的外來公司，實際上由開發商控股，該公司負責與投資業主的具體接洽，簽定三年租賃協議，統一經營管理市場。63謝謝欣賞2019-7-4（三）市場啟動與招商招租63謝謝欣賞2019-7-41、政府優惠政策。向政府爭取凡是來此經營的業戶享受減免相關稅費、簡化手續辦理的相關優惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動，第一年房租免房費，第二年、第三年均以優惠價格面向經營業戶招商招租。可適當收取少量履約保證金（如5000元），約定經營業戶后兩年繼續租賃。3、招商對象：經營水產品批發、海鮮餐飲、旅游產品、漁具漁需用品的業戶和大的經營業戶乃至有意投資的大財團；4、招商范圍：全國沿海省份，河北省內各城市，秦皇島市海港區及周邊縣區；64謝謝欣賞2019-7-41、政府優惠政策。向政府爭取凡是來此經營的業戶享受減免相關稅5、招商方式：在上述地區相關的經營場所發放宣傳單，重點大客戶當面洽談；在秦皇島市召開招商大會，宣布招商優惠政策，吸引經營業戶入住，迅速啟動市場。6、其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經營管理公司可率先選擇優越位置開店經營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據實際情況繼續經營或對外承包。65謝謝欣賞2019-7-45、招商方式：在上述地區相關的經營場所發放宣傳單，重點大客戶（四）價格定位及策略1、定價方法主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。突出項目“賣點”和項目整體環境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。66謝謝欣賞2019-7-4（四）價格定位及策略66謝謝欣賞2019-7-42、優惠條款1付款方式一次性付款的優惠幅度、分期付款的優惠幅度2集團購買一次性購買五戶以上可視為集團購買，給予一定優惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產權市場或購買偏僻位置的客戶給予相應優惠4特殊消費對象重點客戶、關系客戶等5其他措施展銷會期間優惠促銷價6變相優惠鑒于秦皇島市海港區距離東西城位置較遠的實際情況，對于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場攤位的業主，可以贈送一輛價值25000元左右的微型車等67謝謝欣賞2019-7-42、優惠條款67謝謝欣賞2019-7-43、價格分期策略內部認購價格內部認購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現在秦皇島市海港區房地產行情看，沿街商鋪定價為1600元/平方米，市場攤位定價為1300元/平方米較為合適。入市價格開盤銷售一個月內，為吸引客戶，商鋪價格上浮到1650-1700元/平方米，市場攤位上浮到1350-1400元/平方米。價格浮動策略為體現房產升值，增強投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴張期建議每兩個月上浮20元，爭取在預定銷售期內，商鋪價格上浮到1800元/平方米以上，市場攤位價格上浮到1500元/平方米以上。68謝謝欣賞2019-7-43、價格分期策略68謝謝欣賞2019-7-4附表1：項目銷售前準備工作進度計劃表序號工作事項時間負責部門

備注1銷售部門組建

項目公司與策劃商合作2銷售人員招聘、培訓和專項培訓

銷售部

3銷售接待中心設置

項目公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁印刷

項目公司項目形象、賣點5樓書設計制作

銷售部項目形象、賣點展示69謝謝欣賞2019-7-4附表1：項目銷售前準備工作進度計劃表序號工作事項時間負責部門6排號認購活動策劃

銷售部

7廣告營銷計劃

銷售部

8宣傳單頁派送

銷售部

9銷售價格表制定

項目公司

10東西城售樓處設置

項目公司

11廣告計劃實施

12樓書派送

銷售部包括講解銷售部70謝謝欣賞2019-7-46排號認購活動策劃

銷售部

7廣告營銷計劃

銷售部

8宣傳單13物業管理的制定

項目公司

14銷售文件準備

項目公司認購書、五證二書、、合同等15銷售物品計劃和準備

銷售部

16業主培訓活動策劃

銷售部購房知識、項目介紹17施工圍墻、現場氣氛營造

銷售部

18胸卡、名片、手提袋

銷售部

71謝謝欣賞2019-7-413物業管理的制定

項目公司

14銷售文件準備

項目公司認購19銷售環境布置

銷售部旗幟、導視牌等20服裝選型、定做

銷售部統一服裝21業主培訓活動實施

銷售部

22銷售要點、統一說辭的培訓

銷售部

23銷售收款計劃

項目公司

24銷售人員安排

銷售部

25按揭銀行及方式確定

項目公司

26樣板房裝修

項目公司銷售建議72謝謝欣賞2019-7-419銷售環境布置

銷售部旗幟、導視牌等20服裝選型、定做

銷附表2：銷售資料的準備序號資料分類詳細資料1批文公司營業執照國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程開工證《房屋質量保證書》商品房銷售（預售）許可證2項目說明書項目統一說詞項目平面圖交樓標準選用建筑材料物業管理內容3價格體系價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產權證有關程序及費用入住流程入住收費明細表物業管理收費標準

合同文本預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人商品房抵押合同個人商品房商業性借款合同保險合同公證書73謝謝欣賞2019-7-4附表2：銷售資料的準備序號資料分類詳細資料1批文公司營業經濟效益篇

概述：本篇由項目建設進度、資金投入與籌措、產出效益分析和風險分析四部分組成，并綜合考慮市場多方面因素，通過價格、銷售進度等的不同變化，優化組合成多種投入產出方案，旨在通過對項目建設進度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產品的不同價格、不同銷售進度情況下項目的盈虧保本點，從而幫助企業進行正確的資金運作，降低投資風險，最大限度地獲得既得利益。為便于企業融資，此部分還附有金融機構項目借款程序和有關說明。74謝謝欣賞2019-7-4經濟效益篇概述：本篇由項目建設進度、資金投入與籌措、產出效一、項目建設進度

該項目工程施工準備分為四期進行滾動開發。項目總建設期為兩年半，合計30個月，工期從2006年3月開始，至2009年12月底結束。一期開發分成兩部分同時進行。一部分為全部規劃區土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設售樓接待中心、開展大規模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發建設。工期預計為6個月，2006年3月動工至2006年9月結束。75謝謝欣賞2019-7-4一、項目建設進度該項目工程施工準備分為四期進行滾動開發。項二期為10000－30000平方米海鮮批發市場－－“漁家賣場”的建設。工期預計為6個月，2007年3月動工至2007年9月結束。三期為建設四棟住宅樓－－“漁人之家”?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發建設可在二期海鮮批發交易市場啟動后鋪開。工期預計為6個月，2007年6月動工至2007年12月結束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發建設。工期預計為12個月，2008年1月動工至2008年12月結束。76謝謝欣賞2019-7-4二期為10000－30000平方米海鮮批發市場－－“漁家賣場二、項目資金投入與資金籌措一期工程初步估算靜態投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元;第二部分靜態總投資約為1540萬元。77謝謝欣賞2019-7-4二、項目資金投入與資金籌措77謝謝欣賞2019-7-4二期工程靜態投資為700－2100萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發交易市場投資額較大（按700元/平方米計算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個出售單位50平方米計算，將有1200余個經營攤位，這樣大的規模不但秦皇島市場一時難以消化，即使再向周邊輻射，也一時難以做到，風險相對較大。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設，即可先期建設200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。該部分計劃投資700－2100萬元78謝謝欣賞2019-7-4二期工程靜態投資為700－2100萬元?？紤]到該部分如果全部三期工程靜態投資為700萬元。計劃建設住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。四期工程靜態投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。）79謝謝欣賞2019-7-4三期工程靜態投資為700萬元。計劃建設住宅樓四座，建筑面積1總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規劃區土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設和大規模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發建設海鮮批發市場的建設住宅建設“海鮮大酒店”的開發建設建設時間2006年2006－2007年2007年2007年2008年投資額2001540700－21007002000總投資5140－654080謝謝欣賞2019-7-4總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規劃區土地的該項目靜態總投資為5140－6540萬元。資金投入計劃與資金籌措方式：

該項目開發投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售的關稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：81謝謝欣賞2019-7-4該項目靜態總投資為5140－6540萬元。81謝謝欣賞201一期工程：

公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規劃區土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設售樓處和相應廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發建設，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設單位如墊資300－500萬元，加上內部認購的部分資金（暫定為100萬元）可以全部投入，則還有將近700－900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業目前所有的開發項目土地所有權或在建工程作抵押向銀行申請房地產抵押貸款。82謝謝欣賞2019-7-4一期工程：

公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部二期工程：

此期工程由于受規劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設200個交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設600個攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風險但不容易形成規模，后者容易形成規模但風險相對較大，資金需求量也較大。在此分別進行估算。83謝謝欣賞2019-7-4二期工程：

此期工程由于受規劃限制，目前暫定兩種方式可首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米×10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。84謝謝欣賞2019-7-4首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米×30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。85謝謝欣賞2019-7-4其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源三期工程資金投入：700元/平方米×10000平方米＝700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業只需要出資30%，即210萬元即可開工建設，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。86謝謝欣賞2019-7-4三期工程86謝謝欣賞2019-7-4四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設投入資金，完成四期工程的建設。

四期工程視前三期開發實際效果暫不進行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標。87謝謝欣賞2019-7-4四期工程87謝謝欣賞2019-7-4四、經濟效益分析

（一）價格分析雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎設施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發”能按照計劃進行，則可實現既定利潤目標。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結束后，該項目的升值空間將十分巨大。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經對不同價格下的銷售收入和利潤情況進行了詳細分析和測算，這里不再贅述。88謝謝欣賞2019-7-4四、經濟效益分析

（一）價格分析88謝謝欣賞2019-7-4（二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）×22000平方米＝1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）×22000平方米＝1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）×22000平方米＝1980萬元89謝謝欣賞2019-7-4（二）總利潤分析89謝謝欣賞2019-7-4二期工程：建設10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）×10000平方米＝600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）×10000平方米＝700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）×10000平方米＝800萬元90謝謝欣賞2019-7-4二期工程：90謝謝欣賞2019-7-4建設30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）×30000平方米＝1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）×30000平方米＝2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）×30000平方米＝2400萬元91謝謝欣賞2019-7-4建設30000平方米交易市場時：91謝謝欣賞2019-7-4二、項目實施計劃書三期工程：如定價每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）×10000平方米＝400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）×10000平方米＝500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）×10000平方米＝600萬元四期工程不進行分析，假定一個銷售利潤1000萬元。92謝謝欣賞2019-7-4二、項目實施計劃書三期工程：92謝謝欣賞2019-7-4總利潤測算表

單位：萬元內容項目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600

（1800）800

（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計3540

（4740）4380

（5980）93謝謝欣賞2019-7-4總利潤測算表

單位：萬元內容最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出五、項目投資價值判斷

通過對該項目的投資規模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況、風險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。同時，從該項目的機會效應看，該項目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應。94謝謝欣賞2019-7-4五、項目投資價值判斷通過對該項目的投資規模、收益預測、投資六、特別說明

從該項目的全局考慮，企業如果只建設一期商鋪而不進行二期三期乃至四期工程的建設，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設產品按預定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。二期工程建設最大的障礙來自于資金和市場啟動情況，一期工程如能如期建設并按計劃實現銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發市場交易攤位的出售打下堅實的基礎。在此我們針對建設10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進行特別分析說明。95謝謝欣賞2019-7-4六、特別說明從該項目的全局考慮，企業如果只建設一期商鋪而不七、管理費用的支出

管理費用按行業慣例可以用總投資的3%進行估算，三年的管理費用約為4500萬元×3%=135萬元每年的管理費用約為135萬元÷3＝45萬元。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。

96謝謝欣賞2019-7-4七、管理費用的支出

管理費用按行業慣例可以用總投資的3%進行

1WBS

2項目編碼

3項目工作進度及甘特圖

4組織管理

5風險分析二、項目實施計劃書97謝謝欣賞2019-7-4

1WBS二、項目實施計劃書97謝謝欣賞2019-7-(一)WBS98謝謝欣賞2019-7-4(一)WBS98謝謝欣賞2019-7-4WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設主體施工運營使用99謝謝欣賞2019-7-4WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設主體WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設主體施工運營使用項目的提出與確定成立臨時委員會可行性研究項目的定位與確立項目申報與批準項目小組的正式成立項目的深入探討與研發100謝謝欣賞2019-7-4WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設主體WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體施工運營使用宣傳人員招募資金設計招標協商啟動101謝謝欣賞2019-7-4WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體施工運營使用宣傳社會宣傳企事業單位宣傳電視宣傳科研人員研討人員招募資金設計招標協商啟動招標宣傳招標說明競標政府審核工程發包102謝謝欣賞2019-7-4WBS海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體施工人員招募資金設計招標啟動協商宣傳招募通知接受報名初步選拔專業考核最終篩選再次審核工程計劃利益協調完善工程計劃建立合同WBS運營使用103謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設主體施工人海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設運營使用主體施工人員招募資金設計招標啟動協商宣傳資金預算政府撥款大眾融資企業投資資金匯集職能明確工作分解人員分配資金劃撥成立項目委員會成立項目執行指揮部WBS104謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設運營使用主體施工人員招募資金設計招標啟動協商宣傳方案確立完善設計宏觀設計專家研討設計院收集資料WBS105謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備籌劃階段基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設倉儲建設綠化建設WBS106謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設倉儲建設綠化建設拆遷動員居民搬遷拆遷善后工作強制拆遷建設選址工程物資采購工程建設投入使用WBS107謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設倉儲建設綠化建設道路規劃動工建設投入使用綠地規劃種植花木管理維護WBS108謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工商鋪區后勤服務區休閑娛樂區漁家賣場度假酒店低層商鋪地下一條街漁港船歌趕海大道漁舟唱晚WBS109謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工商鋪區后勤服務區休閑娛樂區購物超市餐飲服務區漁人之家特色小商品市場WBS110謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工試運營彌補漏洞WBS正式運營111謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工試運營彌補漏洞發現問題分析問題解決問題WBS正式運營112謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主體施工試運營彌補漏洞財務測算前期宣傳意見征詢建立職能部門市場宣傳監控管理WBS正式運營113謝謝欣賞2019-7-4海港區海鮮批發市場建設前期準備資源籌劃基礎設施建設運營使用主(二)項目編碼114謝謝欣賞2019-7-4(二)項目編碼114謝謝欣賞2019-7-4任務名任務號子任務名子任務號說明前期準備1000項目的提出與確定1001確立項目主題和內容成立臨時委員會1002對項目初期階段進行運作、管理可行性研究1003邀請專家進行可行性分析項目的定位與確立1004劃定項目范圍，對項目正確定位項目申報與批準1005向國家有關部門申報，等待審批項目小組的正式成立1006審批下來后成立正式項目機構項目的深入探討與研發1007組織各方面進行深入研討資源籌劃2000宣傳2010項目宣傳人員招募2020項目相關人員招募資金2030資金籌集、到位設計2040宏觀方案確定招標2050細化工程招標協商2060最終確定合同啟動2070項目啟動115謝謝欣賞2019-7-4任務名任務號子任務名子任務號說明項目的提出與確定1001確立任務名任務號子任務名子任務號說明基礎設施建設3000附近居民拆遷3010項目涉及相關居民搬遷道路建設3020為工程施工做道路準備倉儲建設3030為工程施工做倉儲準備綠化建設3040優化旅游環境主體施工4000商鋪區4010建設施工后勤服務區4020分區建設施工休閑娛樂區4030分區建設施工運營使用5000試運營5010預算投入產出彌補漏洞5020發現工程問題正式運營5030開始正式投入使用116謝謝欣賞2019-7-4任務名任務號子任務名子任務號說明附近居民拆遷3010項目涉及子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明宣傳2010社會宣傳2011向社會大眾宣傳企事業單位宣傳2012向潛在投資者宣傳電視宣傳2013利用媒體進行“地毯式”宣傳科研人員研討2014學術界宣傳人員招募2020招募通知2021海報、報紙、電視通知接受報名2022發放報名表初步選拔2023初步篩選報名表專業考核2024進一步考核最終篩選2025確定人選資金2030資金預算2031項目所需資金估算政府撥款2032國家地方政府撥款企業投資2033國有、民營企業投資大眾融資2034面向民眾融資資金匯集2035資金劃撥，核對，監控117謝謝欣賞2019-7-4子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明社會宣傳201子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明設計2040專家研討2041對項目總體方案研討設計院收集資料2042設計院采集各方資料宏觀設計2043提出草稿完善設計2044完善設計方案方案確立2045最終確立方案招標2050招標宣傳2051報紙、電視招標宣傳招標說明2052應答競標者各方的疑問競標2053組織競標、角出競標優勝者政府審核2054政府對方案審核工程發包2055中標者承包協商2060再次審核工程計劃2061利益相關方進一步討論利益協調2062整體布局和統籌完善工程計劃2063修改完善計劃建立合同2064簽立合同啟動2070成立項目委員會2071對項目監控資金劃撥2072所需資金劃撥成立項目執行指揮部2073明確具體負責人工作分解2074大項目分成各個小項目人員分配2075人員相應調配職能明確2076明確人員職能范圍118謝謝欣賞2019-7-4子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明專家研討2041子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明附近居民拆遷3010拆遷動員3011深入基層,逐戶動員居民搬遷3012協助居民搬遷拆遷3013對涉及房屋拆遷強制拆遷3014對有些房屋強制拆遷善后工作3015妥善處理遺留問題道路建設3020道路規劃3021道路設計動工建設3022開工建設投入使用3023竣工使用倉儲建設3030

建設選址3031地址選擇工程物資采購3032采購所需物資工程建設3033施工投入使用3034完工使用

綠化建設3040綠地規劃3041綠化面積等規劃種植花木3042綠化建設管理維護3043后期維護119謝謝欣賞2019-7-4子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明拆遷動員3011子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明商鋪區4010漁家賣場4011施工建設度假酒店4012施工建設低層商鋪4013施工建設地下一條街4014施工建設后勤服務區4020漁人之家4021建設施工餐飲服務區4022建設施工購物超市4023建設施工特色小商品市場4024建設施工休閑娛樂區4030趕海大道4031施工建設漁舟唱晚4032施工建設漁港船歌4033施工建設120謝謝欣賞2019-7-4子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明漁家賣場4011子任務名子任務號二級子任務名二級子任務號說明試運營5010前期宣傳5011試運營前期宣傳意