最全設備管理制度及操作規程0目的保證所有為業主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。0適用范圍公司管轄的電力（油）拖動設備、電機、電氣設備（含強電主線路）、電子設備（含弱電線路）、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。0定義3.1日常維護保養指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（風機、消防水泵、發電機），發現小故障及時排除，作好記錄。3.2一級保養對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。3.3二級保養對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統功能、參數測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。3.4中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。3.5大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。3.6設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。3.7事后維修（故障維修）設備發生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8狀態維修通過監測設備狀態參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。0設備分類根據設備對業主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：I級設備：電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。II級設備：風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視系統、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現場控制器。III級設備：除I、II級以外的所有設備。如：區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。0設備管理模式采用計劃預修制（三級保養一日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。1對于符合磨損規律的I、II級設備（電梯、水泵、風機、電動機、柴油發電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見附表《設備保養、中修、大修周期》。2對于I、II級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養、探測性維修（功能檢查）、狀態維修。3對于III級設備，采取事后維修，每年進行一次保養，并記錄在《III級設備保養、檢查記錄表》內。0職責1分公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定。維修技工的調配、工程監督、組織驗收，保養計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養護供方，負責《公共機電設備維修保養合同》、《電梯維修保養合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續。2人力資源與行政部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月檢查。3分公司負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養合同》委托范圍外的一切保養、維修工作，填寫相關記錄，編制保養計劃，與供方根據《公共機電設備維修保養合同》確定分包內容。維修養護合同簽訂后，按合同監督檢查、評定供方。0設備前期管理1前期介入設備選型、安裝要求等由分公司對有關物業考察后，向發展商提出。政府有關部門的驗收，分公司應參與。設備的接管驗收7.2.1設備的接管驗收由分公司代表公司，組織專家及相關分公司技術技工組成驗收組，會同發展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證由分公司對地產商辦理（驗收單接收人處簽字蓋分公司公章）。I、II級設備由分公司組織專家及分公司技工一同檢驗，III級設備由分公司檢驗，填寫驗收單報人力資源與行政部復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發展商、分公司各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由分公司向發展商收取并辦理接收手續。對于發展商尚未移交的資料，由分公司代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在人力資源與行政部辦理清單簽字、蓋章手續。資料由分公司專人保管。7.2.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發展商辦理水、電用戶更名、過戶手續，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續。辦理手續前，分公司須向發展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執行單》及近期電費、水費單提交公司人力資源與行政部審核。審核通過后，由分公司具體辦理過戶、抄表到戶事宜，分公司負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協議書等對外合同會簽手續。3設備的編號設備編號由以下四部分組成：第一部分表示設備的類別：用數字01—99表示；第二部分表示單位的名稱：用分公司前兩字的第一個字母表示。第三部分表示單位設備序號：用數字1.2.3 表示；第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字I、II、III表示；例： 03——XN—1— (I)電梯喜年中心1號梯I級管理設備4設備的建帳分公司給所管物業的全部設備編號，并填寫《機電設備統計表》。5設備質量缺陷整改新入伙的分公司，機電設備接管后，由分公司委托專業公司對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到企業標準后，由公司組織驗收，通過后，再與供方簽訂《公共機電設備維修保養合同》。7.6設備標識管理7.6.1設備標牌未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。對新入伙的物業，分公司可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統計表填寫設備標牌，并按有關規定要求，貼在設備上。7.6.2設備的顏色設備的顏色由各分公司自行統一。7.6.3設備狀態標識重要危險設備的工作狀態須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。7.6.4設備標識牌由公司統一設計。0設備使用管理1物業公共設備的操作使用權歸分公司，供方維修保養時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得分公司同意。2分公司維修技工必須按國家規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求對本分公司 管理的設備進行操作使用，確保對業主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。3分公司維修技工應定期分析各種設備狀態記錄（含水、電抄表記錄），確定系統工作是否正常。作經濟性分析，確保設備工作在節能狀態，及時予以控制調整。4重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經分公司經理批準。0設備維修保養管理1計劃9.1.1維修保養計劃9.1.1.1供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報分公司，保養周期、級別應符合本文《設備保養、中修、大修周期》的規定及合同要求。分公司審核、調整后，與分公司保養范圍內的《設備年度保養計劃》匯總，于每年12月下旬報公司相關領導審批，審批后的設備保養計劃分公司、專業公司各保留一份。9.1.1.2設備中修、大修、更新改造計劃由分公司制定，并審查確定方案，編制或審查預算。報總經理審批。1.2檢定計劃9.1.2.1電梯檢定計劃由分公司制定。1.2.2計量器具檢定計劃由分公司制定。2實施9.2.1有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。供方負責《公共機電設備維修保養合同》委托范圍內的設備維修保養，可采用供方手冊的表格作記錄，分公司維修技工負責合同委托范圍外的設備維修保養工作。9.2.2發現設備故障（不屬于維修技工負責維修范圍內的故障維修），維修技工應用《故障轉呈單》立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作日內給分公司答復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給分公司書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，分公司應組織專業工程師進行現場監督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業公司委托維修時，供方負責人應先填寫《 外委維修申請表》，維修費用在兩千元以下的，—由分公司經理批準維修；維修費用在兩千元以上的，經分公司經理同意，呈報總經理批準后，再進行修理。若公司進行發包，由分公司填寫《——外委維修申請表》按上述程序辦理審批關鍵設備發生故障，造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。分公司首先應電話通知總經理，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規定序補辦審批手續。9.2.3設備中修、大修、更新改造工程由分公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續，并由分公司組織有關技工（相關分公司技術技工、分公司工程師或聘請的專家）進行工程施工監督。9.3檢查維修保養檢查維修技工日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發現問題及時解決，無法解決的問題提交專業公司解決。設備（I、II、III級設備）“日常維護保養”計劃執行情況由分公司經理檢查。設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬I、II級設備由人力資源與行政部組織檢定并備案；屬III級設備由分公司檢定，所有設備檢定記錄分公司都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由人力資源與行政部組織驗收。設備的檢定對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規定時限報送政府有關部門檢定。9.3.2.2有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，分公司須保護好計量表、柜上的鉛封。0設備安全管理1持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司人力資源與行政部每季度對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。2安全事故處理程序當分公司發生設備安全事故后，須立即通知人力資源與行政部。在調查技工未趕到現場之前，應盡可能地保護現場，拍照或錄象。分公司須組織技工搶修，保證對業主的服務。事后分公司須向人力資源與行政部提交設備安全事故報告，人力資源與行政部根據分公司的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查報告，并提出處理意見。0設備封存及報廢管理1設備封存擬封存的I、II級設備由分公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。分公司應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養一次。設備報廢對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由維修技工填寫《設備停用/—封存/報廢審批表》，價值在五百元以下的，由分公司經理批準報廢；價值在五百元以上的，經分公司經理同意后，報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件，分公司應妥善保管，并統一填寫《—設備停用/封存/報廢審批表》。12.0組織對供方的控制12.1供方的選取：I類提供零星設備維修的維修方II類提供設備設施大中修、更新改造工程承包商2新供方評價零星維修及日常養護須外委由分公司按《供方初審記錄》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入分公司合格供方名單。當發生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由分公司組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。分公司組織評標小組，負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經理審批通過后，列入合格供方名單。3供方選擇工程/采購價款在2000元以下的，由分公司選定。工程/采購價款在2000元以上的，由分公司從合格供方中初選2—3家符合條件者報人力資源與行政部審核，人力資源與行政部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續。中修、大修更新改造等工程由分公司組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經理決策，確定中標單位。12.4供方的評價供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方由分公司進行評價，人力資源與行政部審核，評審結果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《維修供方監控評價表》進行評價。未發生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評價結果為不合格的分包方，經總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。12.5供方檔案分公司應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業執照復印件及合格供方名單。分公司建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。12.6工程質量監督及驗收對I類供方的日常檢查、監督，由分公司進行。分公司應按合同或約定及有關維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業公司標準，檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。分公司的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業狀況進行一次檢查，發現質量問題，在《檢查表》中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負責監督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現場監督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合，是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級；按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后，由三方在《公共機電設備驗收單》簽字蓋章后，憑《工程結算協議書》才能結清工程款。0設備技術檔案資料管理1設備技術資料設備技術資料管理按本文7.2條執行，資料的借閱必須辦理相關手續。質量記錄13.2.1設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由分公司填寫保存。分公司實施保養、維修的設備，由分公司維修技工填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執行。分公司維修技工對所在物業所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。0設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳1申請根據小區正常運作或維修需要，由分公司填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的，由分公司經理批準購買；購置總價在五百元以上的，經分公司經理同意后，報分公司審核并轉交有關技術工程師提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報總