商業地產行業分析商業地產事業部商業地產行業分析1商業地產概況宏觀及行業環境行業競爭環境運營模式商業地產發展趨勢商業地產業態分析總目錄商業地產概況總目錄2商業地產概況行業的界定與分類行業的發展歷程商業地產的概念所謂商業地產，是房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用。商業地產概況行業的界定與分類商業地產的概念所謂商業地3商業地產的概念有廣義和狹義之分行業的界定與分類從廣義概念上講，商業地產是指各種非生產性、非住宅型物業，包括寫字樓、酒店、會議中心及商業服務經營場所等。狹義的商業物業是專指用于商業（即組織消費的流通行業）經營用途的物業形式，比如商鋪、酒店、商業街等。商業房地產的典型形態是越來越被中國人所熟識的shoppingmall———購物中心。根據美國購物中心協會的定義，購物中心系由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施，擁有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者購買需求和日?；顒拥纳虡I場所。廣義商業地產狹義的商業物業商業地產的概念有廣義和狹義之分行業的界定與分類從廣義概念上講4商業地產與住宅房地產的區別住宅房地產商業地產發展商大多數采取開發銷售的模式，其資金回收模式相對簡單商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業長期持有大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住的

大多數購買者購買商業地產類產品是作為一種穩定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發展商只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待行業的界定與分類商業地產與住宅房地產的區別住宅房地產商業地產發展商大多數采取5中國商業房地產按照功能劃分主要有以下12種形式行業的界定與分類種類特點

種類特點

百貨類多采用多層建筑，但很少超過六層各類商品市場如電子市場、電器市場、家具城等超市類通常采用兩層單層建筑形式?？臻g管理和電梯布置有明顯的個性化娛樂類各種娛樂場所：電影院、游樂場、娛樂城、廣場、俱樂部等家居建材自行組裝類如宜家、百安居等。在建筑設計上有專業化要求餐飲類各種用于餐飲的房地產，形式多樣名品折扣專賣店類在中國剛剛出現。經營商品主要是品牌服裝，對服務品質要求較高購物中心屬于國內較新的形式，一般規模大、業態種類多商業街類在國內發展歷史較長，經營特定類別商品的商業街成功率較高底商一般位于寫字樓、住宅的底層，市場風險低，銷售良好商品批發類主要用于商品批發經營，通常低價租用工業廠房或建造簡易房商務樓/寫字樓酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間中國商業房地產按照功能劃分主要有以下12種形式行業的界定與分6行業的界定與分類商業地產運營的基本特征多樣的經營模式對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業房地產，很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目則采用商鋪出售，零散經營的模式。復雜的使用功能從商業房地產的功能特點來看，零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等，有的項目采取各種功能復合經營的方式，有的項目采取部分功能組合的經營方式，當然也有些商業房地產項目則采取某種功能單一經營的方式。動態的運營方式鑒于商業房地產公共服務的特點和項目長期經營的市場需求，商業房地產的經營在項目整個的經營過程中，必須以動態的方式運營，不像普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等建設完成、銷售完畢就意味著開發過程的結束。行業的界定與分類商業地產運營的基本特征多樣的經營模式對于規模7行業的界定與分類商業地產開發的主要特點可供選址少住宅開發可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發不同類型的住宅；商業開發選址局限于城市商貿中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。

客戶結構多樣商業地產的目標市場面臨至少二級類型的客戶，因此進行商業規劃時，不僅要考慮投資（投資經營者）的需求特性，更要考慮終端消費者的消費行為和心理特征。

規劃難度高商業面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對鋪面的要求不具有統一性及替代性。商鋪投資受宏觀經濟、消費者行為的影響非常突出，對于商業地產開發而言，其難度遠比開發住宅大。

開發流程復雜商業地產開發更強調項目概念設計以及后續的商業計劃書、招商、營運及管理工作，這是商業開發特有的工作內容。因此總體上商業地產開發的流程比住宅開發更復雜，協調的難度也更大。

資金模式迥異

商業地產融資形式包括預售、預租、股權融資、債務等方式；在不得以的情況下采取股權合作的形式。

行業的界定與分類商業地產開發的主要特點可供選址少住宅開發可選8地域細分低端高端郊區居住區商業中心區價格細分中端商業房地產相對處于一個高價及位于商業中心區的位置，并有向郊區擴張的趨勢圖例：商業房地產寫字樓住宅寫字樓所主要處于商業中心，屬于高端價位。并有部分寫字樓處于郊區住宅處于中低價位，并且主要在居住區和郊區之間別墅群體：高價位，郊區商業地產在房地產行業中的定位行業的界定與分類地域細分低端高端郊區居住區商業中心區價格細分中端商業房地產相970年代末80年代中期萌芽期（線性商鋪）

發展期（商辦辦公樓）廣州、深圳改造臨街地段90年代中后期呈直線型布局，功能單一，較低端呈塊狀布局，商業和辦公兩種功能的集合體呈綜合立體布局，集商業、酒店、旅游、會展、文化等多種功能于一體

成熟期（城市綜合體）我國商業地產發展歷程西單國際大廈時代廣場商業批發市場舊廠房改造北京SOHO大悅城行業的發展歷程廣州萬國電器廣場70年代末80年代中期萌芽期發展期廣州、深圳改造臨街地段10二、宏觀及行業環境宏觀經濟環境行業發展環境行業投資環境二、宏觀及行業環境宏觀經濟環境11宏觀經濟環境通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數城鎮固定資產投資GDP宏觀經濟環境宏觀經濟環境通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城12

2012年國內生產總值519322億元，比上年增長7.8%，增速比上年回落1.4個百分點。農業生產穩定增長，工業生產緩中趨穩，固定資產投資較快增長，市場銷售穩定增長，進出口增速回落，居民消費價格漲幅回落。年份200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（億元）109655120333135823159878183868210871257306300670335353397983471564519322GDP增長率8.30%9.10%10.00%10.10%10.40%11.60%13.00%8.90%9.10%10.30%9.20%7.8%數據來源：國家統計局2001-2012年全國GDP總量及增速通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資宏觀經濟環境2012年國內生產總值519322億元，比上年增長713

09-309-609-909-1210-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPI-1.2%-1.7%-0.08%1.90%2.40%2.90%3.60%4.60%5.40%6.40%6.10%4.10%3.60%2.2%1.9%2.5%2.1%PPI-6.0%-7.8%-7.0%1.70%5.90%6.40%4.30%5.90%7.30%7.10%6.50%1.70%-0.3%-2.1%-3.6%-1.9%-1.9%

2010年受經濟復蘇政策的影響，CPI開始攀升，2010年CPI超過年度3%的控制目標，2011年繼續保持增長勢頭，在2011年底增幅開始回落，2012年之后CPI、PPI控制在合理范圍內，物價趨于穩定。數據來源：國家統計局2009年第一季度至2013年第一季度通貨膨脹指數表現情況通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資宏觀經濟環境09-309-609-909-1210-310-610-914月份10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10當月（億元）1271811510122531428516101.113649144081654617740176001631518934同比增長率14.00%18.50%17.90%18.60%26.60%17.10%17.2%17.20%18.10%12.8%13.1%14.5%環比增長率0.90%1.70%-0.60%5.50%5.03%0.45%1.05%4.29%9.99%0.93%1.03%1.15%社會消費品零售總額是指批發和零售業、住宿和餐飲業以及其他行業直接售給城鄉居民和社會集團的消費品零售額。2012年10月全年社會消費品零售總額18934億元，同比上年增長14.5%；消費對經濟增長發揮了重要作用。數據來源：國家統計局2010年至2012年全社會消費品消費情況通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資宏觀經濟環境月份10-110-410-710-1011-111-411-15消費者信心指數是反映消費者信心強弱的指標，是綜合反映并量化消費者對當前經濟形勢評價和對經濟前景、收入水平、收入預期以及消費心理狀態的主觀感受，預測經濟走勢和消費趨向的一個先行指標。“0”表明極端悲觀情緒，“200”反映的則是極度樂觀情緒。整體上說，2012年全年消費者信心趨向于樂觀。數據來源：國家統計局2012年全年消費者信心指數表現情況通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資宏觀經濟環境消費者信心指數是反映消費者信心強弱的指標，是綜合反映并16隨著我國經濟發展勢頭，城鎮固定資產投資一直保持高增長趨勢，進入2012年，由于地方房地產調控政策的施行，以及房地產開發商資金鏈偏緊的影響，增長幅度有所下降，但是仍然不足以改變城鎮固定資產投資增長的趨勢。數據來源：國家統計局月

份2012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/022013/032013/04自年初累計（億元）211894786575592108924150710184312217958256933292542326236364835256765809291319同比增長21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%同比增長21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%2012年全年城鎮固定資產投資情況通貨膨脹社會消費品零售總額消費者信心指數GDP城鎮固定資產投資宏觀經濟環境隨著我國經濟發展勢頭，城鎮固定資產投資一直保持高增長17城市化進程我國目前城市化不足50%，遠低于歐美日等發達國家，仍然處于城市化進程的初級階段。城市化的發展必然導致商業地產的繁榮，所以，未來數年中，商業地產仍然處于發展的最好時機。居民購買力不斷提高?區域人均可支配收入水平提升?居民富裕程度和購買力的提高，對商業地產的增長以及格局的變化有促進作用商業地產發展人口規模增長?區域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率?人口規模的膨脹對傳統商業格局提出了巨大的挑戰，目前的商業狀況已不能適應需求人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致城市或區域成為人口導入型的城市或區域。區域人口規模增長、人口遷移、城市化進程和居民購買力是商業地產持續增長格局形成的內在驅動因素。行業發展環境——社會行業發展環境城市化進程居民購買力不斷提高商業地產發展人口規模增長人口遷移18國內各大城市的小商品市場將面臨全面的升級、改建。大型購物中心數量的增長速度將得到控制。購物中心投資熱點將從各直轄市、省會城市轉移至地級市。商業房地產的項目規劃將不得不與所在城市的商業規劃相結合。2012年“國五條”的出臺，全國樓市觀望情緒和拋售情況開始加重。調控主要針對住宅市場，對商業地產影響較小，尤其是在信貸政策上，“限購令”并不針對商業地產。作為商業地產投資主力的商鋪投資逐漸成為業內外人士關注的焦點。目前正在進行的各地級市城市商業網點布局的總體規劃，以及住宅地產限購令的施行，將為商業地產的發展帶來巨大的、潛在的市場機遇。行業發展環境——政策行業發展環境國內各大城市的小商品市場將面臨全面的升級、改建。2012年“19自2006年WTO保護期結束，中國政府對外資零售業限制的減少和條件的逐步寬泛，以及前期進入的外資零售企業的成功，帶動了大批實力雄厚、經營歷史悠久的外資零售企業入駐我國市場。中國龐大的人口數量和日益增強的消費能力對外資企業具有非常強的吸引力。外資零售商的入駐對商業地產，特別是一些裝修精美、功能齊全的商業店鋪產生了極大的需求。這種對商鋪的需求同時伴隨著對交通等基礎配套完善、娛樂、休閑和交往場所等的需求。有需求就有相應的供給，于是我國的商業地產開發得到了有效促進，在近幾年加大了開發的步伐。零售業發展需求的要求與商業地產開發對接巨大的消費需求潛力為各類不同業種、不同業態、經營不同商品的店鋪產生提供了動力，零售業呈現出前所未有的多業態發展格局。在此情況下，經營者只要對周圍消費層次、商圈進行了詳細調查，選擇了適應的業種和業態，就能擁有一定的發展空間和發展機遇。目前急于進行零售業和想擴大在零售業發展的企業很多，這就為房地產業提供了良好的市場前景。房地產和商業的對接出現了良好的契機，商業地產開發面臨良好的機遇。商業地產高回報率致使商業地產投資增加商業地產投資回報率比較高，收益性較強。根據投資效益分析，住宅房地產投資回報率約為6%～8%，商業地產的投資回報率則為8%～12%，有的甚至達到15%以上。在開發商開發居住物業利潤受阻的情況下，商業地產開發為開發商增加了新的利潤來源。行業發展環境——經濟國內外零售商紛紛搶灘中國市場，商業店鋪需求增加行業發展環境自2006年WTO保護期結束，中國政府對外資零售業限制的減20

2012年全國房地產開發和銷售情況

指標絕對量比上年增長(%)指標絕對量比上年增長(%)房地產開發投資(億元)7180416.2商品房銷售面積(萬平方米)1113041.8其中：住宅4937411.4其中：住宅984682辦公樓336731.6辦公樓225412.4商業營業用房931225.4商業營業用房7759-1.4房屋施工面積(萬平方米)57341813.2商品房銷售額(億元)6445610其中：住宅42896410.6其中：住宅5346710.9辦公樓1943421.5辦公樓277312.2商業營業用房6581417.6商業營業用房70004.8房屋新開工面積(萬平方米)177334-7.3商品房待售面積(萬平方米)3646027其中：住宅130695-11.2其中：住宅2361930.6辦公樓598610.9辦公樓155523商業營業用房220076.2商業營業用房713017土地購置面積(萬平方米)35667-19.5房地產開發企業本年資金來源(億元)9653812.7土地成交價款(億元)7410-16.7其中：國內貸款1477813.2房屋竣工面積(萬平方米)994257.3利用外資402-48.8其中：住宅790436.4自籌資金3908311.7辦公樓23152.1其他資金4227514.7商業營業用房102268其中：定金及預收款2655818.2

個人按揭貸款1052421.3行業投資環境行業投資環境

2012年全國房地產開發和銷售情況

指標絕對量比上年增長(212008-2012年全國商業地產行業投資狀況數據來源：國家統計局2008年以來，國家宏觀經濟的快速增長，剛性需求，投機需求等因素的影響，房地產行業規模井噴式增長，商業地產也隨之保持快速增長幅度。2010年以來，國家對住宅地產采取調控以及限購等政策（國十條，國五條），使得商業地產行業前景被看好，大量資金涌入商業地產領域。2012年商業地產開發投資額達到12679億元，增長幅度27.89%，趨勢有所回落。年份20082009201020112012投資額（億元）4521.655557.877405.399913.7412679增長比例18.30%22.90%33.20%33.87%27.89%行業投資環境2008-2012年全國商業地產行業投資狀況數據來源：國家統222003年-2012年全國商業地產開發及銷售情況2012年商業地產銷售額累計同比增速大幅下滑。全年辦公樓和商鋪累計銷售面積分別為0.23億平方米和0.77億平方米，同比分別增長12.4%和-1.4%，銷售額分別為2773億元和6999億元，同比增速分別為12.2%和4.8%。寫字樓銷售額和銷售面積2012年12月份大幅度增長。數據來源：前瞻數據中心據中國商業地產聯盟提供的數據，2012年1-12月，全國商業營業用房竣工面積為1.02億平方米，同比增長13.1%，但同期全國商業營業用房銷售面積僅7759萬平方米，同比減少1.5%。空置面積7130萬平方米，同比增長21.0%；同期全國商業營業用房投資額為9312億元，同比增長26.3%，銷售額為7000億元，同比增長僅4.4%。行業投資環境2003年-2012年全國商業地產開發及銷售情況2023三、行業競爭環境行業內競爭行業集中度行業壁壘行業潛在競爭行業購買者三、行業競爭環境行業內競爭24行業內競爭者行業內競爭者資金實力雄厚

豐富的商業地產開發經驗

介入中國商業地產市場較淺，多為局部市場單個項目（凱德憑借較早進入基本完成全國布局）

資金實力雄厚

豐富的商業地產開發經驗

介入中國商業地產市場較深（長實和新世界基本完成全國布局，新鴻基和恒基謀求一二線城市布局，世茂完成區域布局

）能夠得到銀行和資本市場支持，資金實力較為雄厚逐漸摸索商業地產開發經驗多為區域和局部市場，尚未出現全國布局企業（華潤在購物中心領域加快一二線城市布局）

資金實力較為單薄大多采用半租半售或者全售的運營模式以快速回籠資金因介入時間較早，抓住時機，成就了一批龍頭企業（綜合體-萬達、寶龍，辦公-soho中國）

海外軍團香港軍團國家軍團民營軍團行業內競爭者行業內競爭者行業內競爭者資金實力雄厚資金實力雄厚能夠25單位：百萬元從2012年全國主要商業地產企業銷售額來看，萬達一枝獨秀，其他主要商業地產企業間銷售額差距縮小，整體集中度不高，行業競爭激烈。行業集中度行業集中度單位：百萬元從2012年全國主要商業地產企業銷售額來26行業集中度行業競爭中國商業地產市場發展處于起步階段，集中度非常低，市場可發展空間巨大，有很大的發展潛力。在國內住宅市場面臨調控和國際上人民幣升值預期下，各路資金紛紛涌入商業地產，因此，未來競爭加劇是必然的。行業集中度行業集中度行業集中度行業競爭中國商業地產市場發展處于起步階段，集中度非27行業壁壘商業地產資金密集型的特征導致行業進入壁壘極低。在中國，進入市場的壁壘過低使行業中的企業規模向兩級發展，大企業盲目擴張和小企業無節制發展，導致“低市場集中度和過度競爭”。進入市場壁壘低大企業盲目擴張企業小型化產品差別程度低行業集中度低市場過度競爭行業壁壘行業壁壘商業地產資金密集型的特征導致行業進入壁壘極低。進入市28行業潛在競爭者之一：零售品牌商2009年，隨著青島樂都匯廣場的開幕，樂購以商業地產開發商的身份完成了“漂亮的轉身”。按計劃，截至2012年底，中國14個城市中將有18個樂都匯廣場正式開幕。英特宜家購物中心集團（IICG）全球CEO泰格那先生宣布未來5年將在中國投資12億美元興建商業設施。蘇寧電器掌門人張近東表示，蘇寧電器將在全國啟動自建店，首批將有十家，未來將擴展60余個城市。行業潛在競爭行業潛在競爭者之一：零售品牌商2009年，隨著青島樂都匯廣場29保利：未來數年將以商品房住宅開發為主的同時適度拓展商業地產等其他物業。萬科：開始發力商業地產，2010年商業地產比例提升至20%-30%。行業潛在競爭者之二：國內一二線住宅開發商（保利、萬科、龍湖、金地、遠洋等）行業潛在競爭保利：未來數年將以商品房住宅開發為主的同時適度拓展商業地產等30從2003年開始，摩根士丹利就成為中國商業地產領域最為活躍的投資者，在上海、北京、廣州、南京等中心城市共投資了十多個爛尾樓項目，涉及金額超過100億人民幣。包括高盛、麥格理銀行、荷蘭國際集團、羅斯?；鸬却篦{均魚貫入場，不斷將一線城市的標志性寫字樓收入囊中。行業潛在競爭者之三：海外投資公司行業潛在競爭行業潛在競爭者之三：海外投資公司行業潛在競爭31行業購買者房地產投資基金、保險基金等機構投資者

公司、企業

個人投資者商務談判能力企業自建總部大樓123市場上存有的購買者僅機構投資者擁有較多的信息和較強的議價能力公司、企業有從購買者向潛在進入者轉化的趨勢現有市場上可能的替代品影響甚微。1.辦公——市中心工業廠房改造為創意辦公園區2.酒店——家庭旅館（住宅）3.零售商業——沿街住宅底層改商鋪行業購買者行業購買者房地產投資基金、保險基金等機構投資者商務談判能32四、運營模式行業產業鏈融資模式行業運營模式盈利模式四、運營模式行業產業鏈33商業地產開發流程

籌建、前期開發設計設計施工前期經營期后期服務經營管理市場調查可行性研究商品結構經營試算主力店洽談

商品結構經營試算主力店意向招商經營試算主力店簽約零售專業店簽約開業準備物業管理竣工驗收營業執照培訓

市場推廣開幕營業市場推廣保養維修設計施工商業功能規劃方案設計初步設計施工圖設計招標估價施工監造金融投資投資策略風險評估成本測算

投資計劃融資計劃成本預算融資成本監控行業產業鏈商業地產開發流程籌建、前期開發設計設計施工前期經營期34產業鏈產業鏈上游產業鏈中游后期經營土地資金品牌資源設計招商銷售建設商業運營黃金位置、低地價、分期付款效果1：前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張效果2：成本低，可低租金吸引商家核心部分（銷售回款+銀行資金+自有）+借助外力效果1：借助外力，擺脫了資金鏈緊張局面效果2：借助銷售回款為商業地產打開了“通路”局面連鎖品牌+企業品牌政府資源、商戶資源一流設計機構設計，提升項目品質產品業態組合規劃、人流動線設計“國際商業品牌合作伙伴”+“國內一線品牌”+“自主商業產業”效果：對地方政府、小商戶、置業投資者產生較強吸引力1、只租不售，持有物業2、全部銷售3、租售結合明確的工期要求和項目執行標準效果1：保證工程質量效果2：提高資金周轉率自主招商、委托第三方招商行業產業鏈產業鏈產業鏈上游產業鏈中游后期經營土地資金品牌資源設計招商銷35商業地產融資渠道房地產融資渠道銀行貸款利用外資房地產信托資本市場融資創新融資手段外資銀行貸款外商直接投資IPO配股定向/公募增發可轉債企業債短期融資券REITS產業投資基金資產抵押證券目前，銀行信貸是我國商業地產資金的主要來源；受人民幣升值預期的影響，外商直接投資商業地產增加；房地產信托是商業地產資金的有效補充；資本市場是商業地產公司獲取資金的重要渠道。REITS、房地產產業投資基金以及資產抵押證券等手段在我國尚未成為正式的融資渠道，但肯定是今后發展的方向。2011年以來，房地產信托已經初具規模。融資模式商業地產融資渠道房地產融資渠道銀行貸款利用外資房地產信托資本36可供選擇的融資工具股權融資債權融資創新型融資公開發行上市前公開發行上市后境內首次公開發行上市（A股）境外首次公開發行上市（紅籌股）引入戰略投資者產業投資基金公募/定向增發配股股本認股權證開發貸款預收款企業債短期融資券可轉換債分離交易的可轉換債可交換債（試點中）上市公司債房地產信托資產證券化（ABS）資產支持商業票據（ABCP）REITS融資模式可供選擇的融資工具股權融資債權融資創新型融資公開發行上市前公37銀行貸款占比較高，但融資成本偏高，強大持續的融資能力將是商業地產企業發展的關鍵因素。當前我國房地產融資市場體系不健全，形成以銀行信貸為主導的單一融資格局，銀行信貸資金仍商業地產資金的主要來源；資本市場融資、房地產信托和利用外資成為房地產企業從銀行信貸以外獲取資金的重要渠道；自2006年中期對房地產業實施新一輪金融調控措施以來，銀行信貸收緊，由于缺乏相應的融資渠道進行有效的資金彌補，國內房地產企業普遍面臨資金短缺困難；人民幣升值背景下，外商直接投資商業地產明顯增加，房地產行業對外資的限制政策，在為國內商業企業提供了更多的機會同時也使得企業的資金來源渠道更加受限，因此，資本運作，金融創新勢在必行；從長期來看，我國商業地產實際融資渠道單一的局面將迫使商業地產必須不斷進行金融創新，以商業地產未來的成長性換來今天的現金流，其中包括上市、REITs、CMBS等創新型金融產品。將形成以銀行信貸資金為主，資本市場融資、房地產信托、房地產業投資基金、REITS、資產抵押證券以及利用外資等其他方式并存的多元化立體的融資體系。融資分析小結融資模式銀行貸款占比較高，但融資成本偏高，強大持續的融資能力將是商業38商業地產運營模式（1）——只售不租模式核心直接銷售，回籠資金快邊建邊售，售完走人，商業價值喪失殆盡此種模式采用一般為臨街商鋪、較小體量的商業整體銷售模式類似住宅項目優勢開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自主權。劣勢由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，開發商無法進行統一的招商和統一的經營管理，導致業種業態組合混亂，呈現一種無序狀態，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水行業運營模式商業地產運營模式（1）——只售不租模式核心優勢劣勢行業運營模39運作特點：這種模式由開發商自己進行市場培育，營造商業氛圍，并承擔經營風險，通過持續有效的經營管理提升商業價值；前期項目策劃對項目成功至關重要，特別是商業物業要充分考慮到后期的商業經營；投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高。商業地產運營模式（2）——一體化開發，只租不售優勢如果經營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業能長期穩定地成為一個品牌，開發商由此享受物業升值所帶來的持續穩定租金收益。劣勢只租不售的開發模式對于發展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經營風險；缺乏商業經營能力的發展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業大宗租賃給大商家，雖然經營收益穩定，經營風險降低，但是隨著商戰的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經營能力弱，往往導致商場經營失敗。行業運營模式運作特點：商業地產運營模式（2）——一體化開發，只租不售優勢40金源Mall金源集團首先建造120萬M2的世紀城一、二期；通過準現房銷售、5000元每平方米的低價、大規模成熟社區等賣點，2003年以36．63億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首。1繼成功投資開發京西最大商品房項目“世紀城”后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業單體：68萬M2金源時代購物中心。2與此同時，金源集團開展了183萬M2世紀城三期的建設，三期開盤就已經達到均價6300元。3金源模式總結：首先建造中檔次的大型住宅區，采用低價銷售，快速回籠資金；然后再建設高檔次的ShoppingMall，提升該地段的人氣及商業氛圍；同時推出大型的綜合住宅區，再一次實現現金的快速回籠；利用回籠的現金以及造成的影響，迅速在全國其他地方復制該模式，實現集團的快速擴張。典型案例-世紀金源行業運營模式金源Mall金源集團首先建造120萬M2的世紀城一、二期；41綜觀金源模式，其最大的特點在于“做快大盤”----快速銷售、快速回籠資金、快速在全國擴展復制。低價快速銷售120萬M2的世紀城住宅區，在短期內迅速回籠資金達80億。借勢迅速推出68M2的MALL和183萬M2的住宅區。低價快速引進商家，提升地段整體價值。123金源集團迅速在全國將設4家左右的ShoppingMall；在全國將建設6至8家左右的五星級酒店。通過快速擴張，實現集團由住宅房地產向商業房地產和酒店業的轉型。行業運營模式綜觀金源模式，其最大的特點在于“做快大盤”----快速銷售、42一體化開發模式可以帶來豐厚的利潤，只適用于有準備的企業。適用自有資金比較雄厚的房地產企業；能夠獲得大塊土地開發權，能夠從后續的開發中取得收益；擁有完善的管理體系和統一細致的規劃。不適用自有資金不雄厚的企業，希望通過項目短期內獲得資金回報；僅取得小塊土地的開發權，不能從周圍地段的升值取得收益彌補前期損失；沒有統一細致的規劃和完善的管理體系。行業運營模式一體化開發模式可以帶來豐厚的利潤，只適用于有準備的企業。適用43商業地產運營模式（3）——主力店招商，租售結合租售結合的模式，就是租一部分售一部分，開發商往往將物業的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。優勢分析開發商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經營的主體，發揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區，分割后出售，即“主力店＋輔營區”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區的銷售價值；該模式還可以有效開發商平衡資金壓力和經營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。經營要點以優惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；通過主力店提升輔營區的銷售價值，同時必須找到輔營區的準確定位，真正利用主力店的人流。行業運營模式商業地產運營模式（3）——主力店招商，租售結合租售結合的模44典型案——上海大拇指廣場上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權出售給投資者，但收回其經營權，由證大商旅管理公司進行統一管理，實行所有權、經營權、管理權三權分離，既通過銷售回籠資金，又通過統一經營管理保證商業形象檔次和業態的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業地產取得巨大成功。行業運營模式典型案——上海大拇指廣場上海大拇指廣場租售并舉的運營45租售結合模式有著良好的發展前景，該模式有如下的特點:行業運營模式租售結合模式有著良好的發展前景，該模式有如下的特點:行業運營46優點目前發展前景良好；投資回報率高對自有資金要求較低；對地段要求相對較低；資金回籠迅速，現金流順暢缺點對項目的商業規劃設計要求越來越高；業主越來越理性，存在招商風險；對如何處理好開放商、業主、經營商的關系要求很高；對后期經營管理要求非常高。對開發商而言，產權式商鋪模式具有以下優缺點行業運營模式優點目前發展前景良好；缺點對項目的商業規劃設計要求越來越高；47商業地產運營模式（4）——訂單模式行業運營模式結合實際在選址等方面不可照搬國外經驗，必須必須結合當地的實際情況來進行準確選址地段是商業經營的關鍵成功因素，選擇地段需結合客戶需求、商業氛圍、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規劃等各個方面來綜合考慮12規劃為本有了好的地段還必須進行好的規劃才能做好一個項目。在做規劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優先、路路相通、提高任期、小店優先3主力店入住購物中心的成功關鍵是能否找到有號召力的品牌主力店：人氣的保證、永續經營的保證4以租為主以租為主，統一管理的經營方式可以保證良好的整體形象與經營風格。有利于物業的長久升值。5經營管理良好的經營管理是維護地段升值的保障因素。良好的經營管理不僅可以在短期內提升租金，更可在長期內保障企業規劃的順利執行6訂單地產模式六大運作要素商業地產運營模式（4）——訂單模式行業運營模式結合實際準確選48商業地產熱點模式的比較分析名稱定位規劃資金招商經營出租模式購物中心要求很高對于業態組合，業種的豐富度和品牌要求極高對自有資金要求極高；采用只租不售的方式，經營回收期長引進有品質的主力店是關鍵；各店鋪之間形成有序的競爭是必要條件要求形成一套完善的管理體系，一般由專業的公司來經營，以實現物業增值出售模式小商品城要求一般，但呈上升趨勢對業態組合、業種等有一定要求由于規模較小相對資金要求較低，從長期看，主要以租為主，對自有資金要求不斷提高隨著投資者越來越理性，對于招商的要求越來越大，由注重營銷創新向注重品質創新轉化對經營的要求日趨提高訂單模式采用訂單方式，在協議開始已經確定定位對如何發揮協議伙伴之間的組合要求極高由于有主力店投資，很大程度上減少了自有資金的壓力在開業前已經確認了主力店，主要是協調好主力店與其他店鋪的關系要求有一套完善的管理體系，對專業人才的要求提高行業運營模式商業地產熱點模式的比較分析名稱定位規劃資金招商經營出租模式要49商業房地產未來的市場空間巨大，并且商業網點的改造勢在必行。

針對三種熱點模式，其未來發展趨勢如下一體化開發將配合購物中心發展成為開發的主導模式；購物中心將成為未來商業地產發展的主要業態；某些一線旅游城市與二線城市將成為新開發熱點；市郊購物中心將成為發展重點；購物中心平均規模將進一步擴大；根據消費者的需求，業態及業種將進一步豐富；將形成完善的經營體系和管理流程。訂單地產將成為商業地產的主要發展形式；對主力店的品質和業態組合要求將進一步提高；與合作伙伴的配合將進一步加深；對管理和規劃的要求將更加提升；對復合型管理團隊的要求日益增加。小商品市場將面臨大規模的升級和改造；受到連鎖經營和專業專賣店的沖擊和擠壓越來越激烈；綜合和零售市場減少、專業和批發市場增加；食品和服裝攤位減少、五金電料類、家具類、金屬材料類、建筑及裝飾材料類的攤位則在逐年上升；由粗放型管理向規范化管理轉變出售比重不斷下降，長期來看以租為主。出租模式－購物中心出售模式－小商品城訂單模式行業運營模式商業房地產未來的市場空間巨大，并且商業網點的50盈利模式：可簡單分為銷售與持有經營盈利模式銷售持有經營散售整售完全自營部分自營資本運作證券化（REITS、CMBS)納入上市公司盈利模式盈利模式：可簡單分為銷售與持有經營盈利模式銷售持有經營散售整51五、商業地產發展趨勢中國商業地產存在的問題中國商業地產的發展趨勢未來人才發展趨勢未來商業地產關鍵成功因素五、商業地產發展趨勢中國商業地產存在的問題52中國商業地產存在的問題地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴重脫節商業項目同質化嚴重，缺乏精細化分類管理商業地產企業普遍缺乏商業地產復合型專業人才商業房地產運營是一個涉及投資商、開發商和經營管理商三方合作的過程。而目前國內商業地產開發企業大都從住宅開發起步，有些開發商只管賣房不管經營，用炒作住宅項目的方式炒作商業地產項目。造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情況。商業項目缺少前期市場調查和策劃。許多項目沒有按不同的商業業態的用途和要求，進行市場定位與設計建筑，事先沒有考慮商業企業的意見，建成后讓商家削足適履。商業項目“克隆”多于創新，只要有一次成功的案例便不斷的翻版和重復，使得項目滯后和同質化。商業地產的人才需求主要是三種：一是工程技術人員；二是經營人員；三是物業管理人員。現在是工程技術人員較多，而經營人員較少，同時物業管理人員素質又不高，這主要是由于我國商業地產起步較晚，而商業地產最缺乏的就是既懂商業，又懂地產、既懂企業又懂市場的復合型人才。沒有好的企業家群體，就無法培育出健康的商業地產市場。商業地產企業家隊伍的選拔應該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區少數人中選拔，“武大郎開店”現象十分普遍，優秀的商業地產人才難以充實到企業家隊伍中來。中國商業地產存在的問題中國商業地產存在的問題地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴53商業地產投資總體發展趨勢2012年《政府工作報告》指出房地產調控不放松，促進房價合理回歸。2013年“國五條”出臺明確了控制目標、貸款比例、限購區域、個稅、二套房出售等的具體要求。限購政策的延續使得房地產市場低迷，而商業地產未受到較大的影響。商業用地隨著商業地產的興起而逐漸成為土地成交的熱點，商業地產成為政府推動的熱點。住宅地產受宏觀調控的影響，商業地產已成為許多房產開發企業的“避風港”?！跋拶徚睢笔照速Y金涌向住宅市場的通道，目前投資著從住宅市場轉向商業地產的趨勢已經出現，各地寫字樓、商鋪等商用物業將越來越受到市場的關注。政策：限購政策延續催熱商業地產商業地產成政府推動重點價格洼地的可觀利潤，企業擴張需求寫字樓的需求空間和投資價值中國商業地產的發展趨勢商業地產投資總體發展趨勢2012年《政府工作報告》指出房地產54持有物業明顯增加隨著市場的發展以及開發商對商業地產模式的認知不斷改變，商業地產的營銷模式從發展初期的以“產權式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經營持有型物業所取代。商業與地產邁向深度合作大型房地產開發企業與連鎖商業企業“強強聯合”已經逐漸成為趨勢。隨著零售業和商業地產市場競爭程度的加劇，零售企業擴張欲望的增強和商業地產開發商提高項目成功率的壓力，將使雙方合作需求進一步加強，大型城市開發布局多中心化隨著城市居住區域的變遷，城市傳統的商業中心已經無法滿足新興居住區的消費和購物需求。新建小區規模的擴大、交通的大幅改善、服務人群較高的消費能力以及商業競爭環境相對平緩，均為一定規模的商業物業的發展提供了空間，使服務于城市副中心區域的商業中心逐步形成。外資進入方式多樣化外資企業開始由單純并購深入到開發環節，進一步拓展市場。外資只租不售的做法將給市場帶來更多的正面示范效應，并對分散銷售產權的商業地產項目形成壓力；外資大規模的資本投入帶來了大項目的開發，也將進一步推進中國商業地產購物中心模式的發展。二三線城市投資新熱點在經歷了一個發展階段后，很多的國內外商家店鋪在一線城市的布局已經趨于飽和，因此紛紛開始著力關注更為龐大的中小城市市場，區位和交通優越的二線城市逐漸成為商業地產投資的新寵。商業地產開發總體發展趨勢中國商業地產的發展趨勢持有物業隨著市場的發展以及開發商對商業地產模式的認知不斷改變55高端專業型管理人才需求強烈當前我國商業地產模式相比國外還存在許多缺陷，尤其是在商業管理方面，一方面原因是開發商不重視其商業價值，另一方面原因是缺乏相關的專業管理型人才，對此類方向人才的引進必定是未來商業地產人才發展的重中之重。創新型技術性人才受市場追捧目前國內龍頭商業地產開發商在全國的主要發展策略均為“復制”，即把一處的成功經驗迅速復制到另一個城市，例如萬達廣場。這樣做的優勢是節省設計成本，縮減項目周期。但是同時帶來的問題便是項目同質化嚴重，項目水土不服的情況容易出現。開發商已經意識到這個問題，所以，未來具有創新型的設計、技術類人才頗受歡迎。人才流動更加廣泛商業地產商業模式的逐漸成熟使得行業內現有人才不能滿足商業地產的需求，外部行業人才流入商業地產的趨勢逐漸明顯。招商型人才，文化傳播型人才等尤為明顯。未來商業地產相關人才發展趨勢未來人才發展趨勢高端專業型管理人才需求強烈當前我國商業地產模式相比國外還存在56商業房地產企業價值鏈和關鍵成功因素分析商業房地產價值鏈業態組合商業房地產關鍵成功因素商業管理能力所在商圈吸引力自有資金實力/融資能力規模主力店/品牌店效應招商能力土地獲取能力取得土地流動資金融資規劃設計招標管理立項工程管理開發資金融資招商管理商業管理未來商業地產關鍵成功因素商業房地產企業價值鏈和關鍵成功因素分析商業房地產價值鏈業態組57六、商業地產業態分析業態種類業態對比物業及選址要求六、商業地產業態分析業態種類58業態種類（一）零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業店倉儲店百貨商店業態種類（一）零售購59業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務商業集合體。分市區、社區、城郊型經營日用工業品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態專門經營或授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業態以經營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規模5萬-15萬平米5000平米以上標準超市：500-1500平米；

大型超市：2500-5000平米；超大型：6000-10000平米具備一定規模,根據具體市場和產品特性而定50-600平米100平米左右1萬平米以上產品業態內部結構由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結構以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經營重點，滿足食品一次性購全商品結構體現專業性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經營商品的90％以上商品結構以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店定義60業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店客戶目標顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費、客戶來源根據超市規模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經濟實力較強附近居民中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者購物方式柜臺銷售和開架銷售相結合開架自選、自我服務、平價銷售、一次結算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統一結算開架售貨、批量作價經營特色賣場租賃制；布局統一規劃，店鋪獨立經營；服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規模集中式營銷。由賣場租賃發展到自營品牌專賣、量小、質優、高毛利平價、服務群眾生活，營業時間長儲銷一體、低價銷售業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店客戶61物業及選址要求--購物中心選址要素：區位：1、中心商業區或城鄉結合部的交通要道；2、交通易達性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析用地經濟狀況：進行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規則、長寬比適當2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進入性：容易進入、無交通堵塞4、郊區用地的視覺可見性5、用地周圍狀況物業及選址要求--購物中心選址要素：62購物中心類型業態效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應；帶動作用；廣告效應；長期租約不利影響：租期很長，物業的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協議；與整體的磨合難度大，需防范法律風險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠高于主力店；在營業時間、管理成本、經營靈活性等方面比主力店占有優勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業態組合：主力店、次主力店、獨立店?！爸髁Φ晔呛阈牵瑖@主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店”。購物中心類型業態效用主力店高端63要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬以上物業要求建筑樓高三層以上面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設施扶梯、貨梯、中央空調、消防分區、卸貨區；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車場100個/10000㎡合作方式免租期1年左右,租賃年限10—20年物業及選址要求--百貨商店要素要求城市核心商圈建筑樓64案例對比案例天虹茂業太平洋新世界百盛地址南山區文心五路保利文化廣場C區深圳市福田區華強北路2009號上海市徐匯區衡山路932號沈陽巿和平區中華路88號淮海路與陜西南路口

商圈南山中心區

華強北商圈徐家匯商業中心區

繁華商業中心中華路商圈淮海路商圈顧客特征中產階層高中低收入階層高中低收入階層中青年、中高收入階層中高收入階層

物業形態4層八層地下一層、地上八層

六層六層面積規模營業面積1.5萬平方米營業面積8萬平方米營業面積3萬平方米經營面積約44,000平方米經營面積28000平方米周邊配套保利文化廣場、海岸城地鐵1號線國美、蘇寧立體交通、繁華商業中心星級酒店、百貨商場、超級巿場密集地鐵一號線多家商場超市案例對比案例天虹茂業太平洋新世界百盛地址南山65一般包括家居建材、家電專業店、藥品專業店、辦公用品專業店、玩具專業店、服飾店等。物業基本要求商圈基本要求選址多樣化：多設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內；商圈范圍不定，目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。營業面積根據主營商品特點而定；設有一定規模的停車場。物業及選址要求--專業店本報告是嚴格保密的.一般包括家居建材、家電專業店、藥品專業店、辦公用品專66代表品牌

百安居

宜家商圈城鄉結合部、交通要道城鄉結合部、交通要道物業要求建筑單層兩層，底層是自選區和家居用品區，二層是樣板間、沙發區、家具區和一個可容納500人的餐廳；.面積8000－10000平米標準店面積2.8萬－3.5萬平方米層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米建筑層高6.2米柱距9米*9米以上

9米*9米以上

樓板承重2.5噸/平方米2.5噸/平方米停車場停車位不少于300個800個免費停車位的地下停車場合作方式物業及選址要求--專業店：家居商場代表品牌百安居宜家商圈城鄉67蘇寧電器國美電器五星電器商圈區位城市或某區域的商業中心，人流量大，交通便利。商業街店：臨街商鋪（一層），處于市級商圈、區級商圈；店中店：大型商場或大型超市內，或接近電器或日用消費品區；市級區級商圈社區店：緊鄰大型社區，社區人口10萬；特定市場店：手機、IT一條街；樞紐店：地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規模的商圈。交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區人口50萬以上，具有一定的購買能力商業中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內陸省份發展較快的縣級市，副省級以上城市的較發達的郊區縣核心商圈；城市或區域的商業中心，人流量大。物業要求產權獨立、清晰產權獨立、清晰產權獨立、清晰產權面積3000平方米以上小型店：30～50平米中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層地級市不超過四樓，樓層縣級不超過三樓從一樓開始，地級市不超過四樓，樓層縣級不超過三樓。地級市場樓層不超過四樓；縣級市場樓層不超過三樓。停車場開闊的停車場地同蘇寧同蘇寧廣場開闊的門前廣場同蘇寧同蘇寧配套合格的消防、供水供電、空調系統，扶梯和貨梯（兩層以上）。同蘇寧同蘇寧合作方式長期租賃長期租賃租期10年以上物業及選址要求--專業店：電器商場蘇寧電器國美電器五星電器商圈區位城市或某區域的商業中心，人流68要素要求商圈經濟發達、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費支出大于300元/月物業要求建筑最好框架結構面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右層高樓層不超過三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業縱深以30--50米為佳樓板承重800kg/㎡停車場設有與商店營業面積相適應的停車場合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年物業及選址要求—超市要素要求經濟發達、城市化水平30%以上；建筑最好框架結構面積69沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區位1.5公里范圍10萬人口以上，2公里12--15萬人口臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經營面積超過5000平方米同類業態交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區密集區物業要求面積2萬平米左右15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米8—9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個以上顧客免費停車位，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關配套電動扶梯；電源穩定，配備完善的給排水系統，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表電動扶梯；電源穩定，配備完善的給排水系統，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達供水200～250噸/天;供氣\排水通道\通風\發電機\消防\環保其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場轉租租戶由家樂福負責管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）租賃期限20年或20年以上案例對比沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區位1.5公里范圍10萬人口以上，270人人樂華潤萬家北京華聯商圈區位一、二線城市大型商業地塊和住宅密集區城市商業中心、規劃中的大型商業地塊、住宅密集區;位于城市主干道、十字路口城市規模：省城或中心城市；常住人口100萬以上，年均消費6000元以上。商圈要求：一級商圈：密集住宅區，3公里內50萬人以上，鄰主干道8條以上公交線，店面日均人流8萬二級商圈：3公里內30萬以上，有6條以上公交線，日均人流量6萬以上。三級商圈：3公里內20萬以上，4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上；3公里內競爭對手不超過2家。物業要求面積及樓層3層以內單層3000平方以上，共8000-15000首層最佳，不超過三個樓層；共8000㎡以上共12000平方米，單層12000，多層6000平方米/層，庫房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區300平方米。層高4.2米以上5.5米最佳不低于5米5米柱距8*88*88*8建筑主體物業盡量方正樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米框架或排架結構樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米配套設施有空調、電梯、消防;

排水/排污/排油通道有空調、電梯、消防;

排水/排污/排油通道卸貨平臺：高0.8米，寬8米，進深5米。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米;地下室防水：用電量0.12千伏安/平米停車位150個以上停車位需配備大型停車場，數量不小于1個車位/60㎡需配備大型停車場，數量不小于1個車位/60㎡合作方式租賃自營，租期20年，免租12個月以上。租賃、自建租賃、期限20年案例對比人人樂華潤萬家北京華聯商圈區位一、二線城市大型商業地塊和住宅71要素要求商圈以商店所在點為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標人口在2600-3000人；選擇居民區附近，該地區固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動顧客較多；選擇寫字樓、影劇場、醫院、學校等客流較大場所；一般300米內無相同性質競爭者物業要求產權產權清晰且至少可使（租）用6年樓層獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60~120平方米配套設施同時配備上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。在選鋪時一定要搞清楚可擴容電量的上限其他無臺階、無遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上物業及選址要求—便利店要素要求以商店所在點為中心，半徑300米左右（中小城市為5072業態種類（二）餐飲休閑娛樂型連鎖快捷餐飲KTV影院茶坊、酒吧、咖啡體育健身火鍋餐飲普通餐飲業態種類（二）餐飲休閑73連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈繁華商業街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的區域型商業街市或特別繁華的社區型街市商務型餐廳:以商務酬賓為銷售對象，選址于商務區域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個人消費為主位于社區型或便利型商業街市。以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區域或社區型、區域型、都市型商圈立店障礙經消防、環保、食品衛生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業要求建筑要求200-500平米框架結構;層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數個樓面商務型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結構形式均適合；餐廳門前須有相應的停車場120~500平方米、廚房可小于營業面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應;有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲合作方式租期5年以上大眾化快餐店:2~4元平米/天消費型快餐店6~30元租期三年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段\商圈而定;樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麥當勞、肯德基、必勝客小肥羊、譚魚頭物業及選址要求—餐飲連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈繁華商業街市、車站、空港碼頭，及74茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點房商圈選址多高雅路段，具有清凈、優雅的環境；以文化、情調、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區域各種商圈均可開設；品牌企業多開設在繁華的區域型、社區型的商業街市上立店障礙須經消防、治安、食品衛生等行政管理部門會審同意；國家對酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經食品衛生監督部門會審核準，方可經營；離污染源10米以上物業要求建筑要求50~400平方米；對建筑結構形式無特殊要求，視投資者創意、設想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結構；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應與普通餐廳相同與普通餐廳相同合作方式租期2年以上租金3~20元/（平方米·天）租期2年以上租金2~5元/（平方米·天）租期2年以上一般企業3~5元/（平方米·天）代表品牌星巴克馬蘭拉面、面點王金蝶軒物業及選址要求—餐飲茶坊、酒吧、咖啡面館面包、面點房商圈選址多高雅路段，具有清75麥當勞肯德基商圈商業區、商住區、寫字樓區、交通紐；臨街，場地開闊]、進出方便同麥當勞（跟進戰略）物業要求經營面積400平米左右350平米、門面12米物業形狀盡量方正或整齊、臨街有大窗同麥當勞層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區域500公斤/平米，大部區域350公斤/平米廚房區樓板負荷為450公斤/平米餐廳區活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設給排水/排油/排污/道：配電負荷：250千伏安200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設給排水/排油/排污/道硬件設施提供室外安裝空調和排煙機位置提供室外安裝空調和排煙機位置提供兩條電話線路停車位有停車位（專用最佳，公用也可）提供臨時卸貨車位其他外墻可設置店標和指示標門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在20-25度之間合作方式直營或加盟租賃\15年或以上\免租期商議;直營或加盟租期10年以上物業及選址要求—麥當勞、肯德基麥當勞肯德基商圈商業區、商住區、寫字樓區、交通紐；同麥當勞（76要素要求商圈大城市及發展潛力較好的中小城市商業區、商住區、寫字樓區、交通樞紐或旅游商圈物業要求經營面積單層450——480平米雙層500——600平米樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.5——3.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風通暖留有排煙出口，可放通風機；需安裝8臺十匹機，有放置外機的地方排污環保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；滿足正常的環保條件合作方式直營物