蕪湖縣城南地塊規劃建議方案南京和普置業2010.07.23目錄項目基礎認知蕪湖縣地產宏觀經濟調研精要項目商業市場分析Part.1Part.2Part.3項目業態定位及規劃布局Part.4一、項目基礎認知項目基礎認知從項目地理位置來看，項目處于蕪湖縣灣沚鎮城南，離老城區大約1.5公里，屬于縣政府向南跨越皖贛鐵路發展規劃的新城區范圍內。（蕪湖縣城市發展方向：向南跨越皖贛鐵路繼續發展和完善新城區，向東跨越蕪宣高速發展機械工業開發區，向北跨越東湖發展居住區）項目區位區位價值發現項目屬于城南新區，目前尚屬城市邊緣地帶，周邊商業配套匱乏，僅能滿足附近區居民基礎生活需求，但因項目屬于政府大力發展的行政文化功能片區，蕪湖縣的行政中心正向南延，因此該區域的發展潛力較大。行政文化功能片區東部工業園片區機械工業園片區老城及濱河居住功能片區老城商業中心行政文化中心本案項目基礎認知地圖位置項目位于灣址鎮城南電信機房以西，南湖路以北。處于蕪湖南路與南湖路的交叉口地帶，周邊灣沚鎮政府、蕪湖縣政府等行政機構林立，毗鄰惠民醫院、市民廣場、蕪湖縣一中、蕪湖雙語學校等。周邊小區有：云森國際（在建）、書香名門、現代家園以及部分安置房小區。本案經濟指標項目基礎認知項目指標用地總面積8315㎡總建筑面積約25000㎡規劃用地性質商業用地容積率≤3.0建筑密度≤40%綠地率≥30%出讓年限40年建筑要求主體建筑高度不得低于11層，集中商業面積不得小于4千平方。項目界定：初看項目，項目作為商業地塊不利條件較多，深挖項目，項目尚有較多資源未被挖掘？項目突破點：通過對市場的研究，尋找項目發展出路！市場分析要回答的核心問題Q1：蕪湖縣房地產市場未來的發展趨勢？Q2：在所處市場競爭中尋找到突破口!趨勢研究二、蕪湖縣地產宏觀經濟調研精要1、城市發展2、土地市場3、小結蕪湖縣長江三角洲的中心腹地城市概述蕪湖縣區位獨特，交通便捷。地處泛長三角腹地，承東啟西，連南接北，通江達海。境內青弋江直通長江黃金水道，皖贛鐵路、寧安城際高速鐵路、104省道、205國道在境內交匯而過，滬渝高速、寧蕪高速以及正在建設的銅蕪宣高速、溧蕪高速在縣域均設有出入口，構成了蕪湖縣到江浙地區3小時高速公路網。隨著經濟的發展，目前蕪湖縣正按照“蕪湖市的新城區，皖江城市帶的先進裝備制造業基地，長江三角洲地區的重要旅游休閑地”的城市戰略定位高速發展。人文之鄉，旅游勝地，皖江城市帶先進裝備業制造基地蕪湖縣人文景觀底蘊豐厚，歷史文化源遠流長。旅游資源類型有：融城鎮建設、商務和會展之趨向的經貿旅游；集自然、農業觀光為一體的生態旅游；獨具開發潛質的文物古跡景點旅游，正在發展建設中的工業、科技旅游等。蕪湖縣以“蕪湖市的新城區，皖江城市帶的先進裝備制造業基地，長江三角洲地區的重要旅游休閑地”的城市發展戰略定位。力求將蕪湖縣打造成為：蕪湖市副中心；濱江園林城市；現代裝備制造業基地；現代商貿物流基地；汽摩配出口基地；休閑旅游度假基地。蕪湖縣產業導向：機械裝備及電子電器制造業；現代自然、文化一體式旅游業；現代物流商貿業；園林藝術及花卉、苗木種植業；現代金融、文化、教育、居住等服務業。城市概述現轄六鎮，灣沚鎮為主城區蕪湖縣西北毗鄰蕪湖市，西南接南陵縣，東南鄰宣城市，東北與江蘇高淳隔河相望。現轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋6個鎮，總面積717.5平方公里，人口38.37萬人。蕪湖縣規劃空間結構為：兩廊兩心四片區。1.兩廊：濱江綠化廊道和自然生態廊道。濱江綠化廊道：以趙家河和青弋江兩岸濱水綠化帶為主，形成濱江綠化廊道。自然生態廊道：以蕪宣高速公路兩側防護綠帶和自然水系保護綠化為主，形成自然生態廊道。2.兩心：老城商業中心和行政文化中心。老城商業中心：位于老城區，發展零售商業，形成傳統特色商業中心。行政文化中心：位于南部新區，承擔縣域行政、文體、娛樂職能，形成行政文化中心。3.四片區：老城區及濱河居住功能片區、行政文化功能片區、機械工業園片區、東部工業園片區行政區劃城市經濟至2009年蕪湖縣全縣可實現地區生產總值80.5億元，比上年增長19.5%。完成全社會國定資產投資120.0億元，比上年增長42.O%。全年城鎮在崗職工年平均工資35737元，比上年增長10.0%；農村居民人均純收入7366元，比上年增長15.0%；年末居民儲蓄存款余額38.08億元，比上年增長18.2%。規模工業量增速高，招商工作成效顯著。全年實際利用外資5291萬美元，比上年增長30.8%；實際利用內資105.3億元，比上年增長35.9%。實現招商固定資產投資103.7億元，比上年增長31%，開發區建設加速推進。開發區大力推動大項目建設，優化產業結構，促進泰德光伏、富山重工、全興機械等優質企業開工建設和投產。在汽車部件、數控機床、成套設備、電子電器的基礎上，發展了太陽能、風能等新能源產業；優化了裝備制造業產業結構。全年新增開工企業68家，累計在建企業158家；新增投產企業78家，累計投產企業278家；實現工業總產值66.5億元，比上年增長61.8%；全年規模以上工業可實現增加值38.0億元，比上年增長53.1%。城市化進程同比安徽其他縣城，蕪湖縣城市化速度明顯較快不同發展階段城市化特征發展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發展階段初步城市化高速發展期調整發展期穩定發展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發展特征工農業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業人口緩慢釋。工業基礎比較雄厚，經濟實力明顯增強，工業產業快速擴大，工業吸引大批農業人口。工業產業成為城市絕對的經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速刺激第三產業的發展，城市經濟進入高速發展階段。城市經濟高度發達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發展表現為內部人口向第二三產業轉移。蕪湖縣堅持以”工業向園區集中、農民向城市集中、土地向能人集中“的發展理念，初步實現了由農業大縣逐步向工業強縣的轉變，連續6年榮登全省縣域經濟綜合實力“十強縣”，多次躋身全省縣域經濟動態“十佳縣”。工業化的演進導致產業結構的轉變，必然帶動城市化程度的提高，而城市化所提供的聚集效應又必將反過來促進工業化發展。近年來，蕪湖縣社會消費需求不斷高漲，隨著房地產市場的持續升溫，居民教育、旅游、汽車等消費支出的明顯增加，2009年內消費需求一直較為旺盛。全年可實現社會消費品零售總額22.40億元，比上年增長23.3%。地址面積（㎡）用地性質灣址鎮世紀大道以東、縣二中以西33949居住（配套商業）灣址鎮城南電信機房以西，南湖路以北8315商業、辦公、服務業灣址鎮快速通道以東，皖贛鐵路以南53235商業金融業（汽車修理市場）灣址鎮世紀大道以北，規劃中火龍崗路以西1號地25470居住2號地10000商業、服務業灣址鎮世紀大道以西，皖贛鐵路以北9516居住兼容商業灣址鎮快速通道以東，南湖路以北105965商業金融業（家裝市場）土地市場供應情況2010年蕪湖縣灣沚鎮土地供應表：2010年上半年蕪湖縣灣沚鎮土地出讓6宗，出讓土地面積24.65萬㎡，其中商業用地17.75萬㎡，占總出讓面積的72%；由此可見，蕪湖縣商業土地集中放量，未來商業地產市場競爭激烈；蕪湖縣商業市場開始向集中化、規模化、專業化方向轉變；土地出讓均價1054.36元/㎡，土地出讓樓面地價為506.09元/㎡，容積率2.1；由此可見，政府鼓勵高層建設，未來高層將會成為蕪湖縣市場主流。小結城市經濟快速發展，雖然受到金融危機的沖擊，其發展速度并未減緩。宏觀環境良好。固定資產投資持續增加，城市發展動力十足。房地產投資額占比增加，行業發展處于較快時期，未來商業地產市場競爭加劇。產業結構不斷優化中，第二產業的壯大為城市發展奠定了基礎，第三產業的發展為城市經濟發展注入活力。城鎮居民收入不斷增加，生活水平不斷提高，購買力加強，需求較為旺盛。城市化進程的不斷進行，帶來了大量新的城市人口，城市住房需求將不斷擴大。隨著城市“兩個中心”的發展趨勢，城市行政文化中心向南發展，城南片區將成為未來重點發展區域。三、項目商業市場分析1、商業市場分析3、區域板塊商業發展方向2、重點案例研究商業市場現狀老城商業中心老城商圈主要業態服飾購物、生活服務、生活零售、餐飲家居建材裝潢家電數碼、休閑娛樂新區商圈尚未形成規模化商業市場，僅能滿足周邊居民日常生活需要新區商圈目前，蕪湖縣的商業主要集中在鐵路橋以北，蕪湖中路一段，呈長方形分布。從商圈的業態構成來看，老城區商業業態雖適度集中但缺乏一定的專業性和檔次性，如：虹安建材一條街管理混亂；四海商城，以鞋帽批發為主但檔次較低；沿荊江東路餐飲一條街，以大排檔為主。而城南新區商圈僅能滿足周邊居民日常生活需要。從商圈的發展狀況來看，老城區相對成熟，人氣較旺，而新城區地勢相對較偏，人氣略淡一些。重點案例研究開發商：蕪湖晟鑫房地產開發有限公司總用地面積：12451㎡總建筑面積：33620㎡商業建筑面積：約17000平米商業共四層，1、2層為百貨商場；3、4層計劃引進超市；肯德基已與其簽訂進駐協議。1層與3、4層由商場統一管理，2層為業主自營區。時代廣場總建面（㎡）套數均價（萬）銷售情況業態布局銷售政策一層3005.4322.5-2.9已售17套品牌服裝，音像數碼、珠寶首飾等全部出售，開發商不自持物業經營二層4823.9231.6-1.8已售19套男女服裝、飾品鞋帽等時代廣場一層商鋪面積（紅色為已售）二層商鋪面積（藍色為未售）重點案例研究從目前銷售情況來看，二層商鋪明顯好于一層，主要銷售面積集中在50-80㎡；其中一層主力套型銷售總價約為150-210萬，二層主力套型銷售總價約為87-154萬。時代廣場位處蕪湖中路老城商業核心地段，為蕪湖縣重點在售商業項目，其業態規劃及銷售狀況走向對本案具有參照意義。而且由于其商業類型與本案部分相似，則意味著本案未來潛在客戶有被分流的威脅，因此需作為本案重點競爭項目持續觀察研究。40415455區域板塊商業發展方向蕪湖縣老城商業中心是目前城區檔次最高、人氣最旺、租金最高的商圈，規劃中為保留的城區主要商業中心。城南新區為規劃中的行政文化中心，雖然目前商業氛圍較淡，但由于具備眾多行政服務機構，而且隨著縣一中的遷入，以及云森國際等社區的建成，其已具備發展成為蕪湖縣商業副中心的條件。本案位處城南新區，因此我們力求將本項目打造成符合新區發展的集餐飲、購物、文化娛樂、休閑觀光為一體的城市商業副中心帶。四、項目業態定位及規劃布局1、項目定位思路2、項目業態定位3、業態規劃及布局項目定位思路項目的區位使本地塊商業難以向其他商圈借勢，但卻可以輻射周邊區域。項目定位思路可能業態總體市場區域市場銷售率項目環境綜合評價商業街一般較好好一般較好綜合大型商業好不好不好不好不好商務公寓一般不好一般不好不好酒店式公寓好無好一般好寫字樓不好無不好不好不好酒店好好好一般好可能的業態總體對比：項目定位思路總體定位原則把握城市規劃發展方向，尋找市場空白點，滿足區域消費市場需求。項目定位思路城市發展定位：行政文化中心周邊現有消費群體