房地產開發項目成本控制要點第一部分：項目立項環節成本控制要點項目開發方式不同，成本控制也有所不同。由于國家法規政策的限制，該環節的運作靈活度較小，但基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業費用。在項目開發前期，項目開發部起主要作用，因此，該環節成本控制的主要任務由項目開發部承擔。一、新征土地（一）征地費用：力爭少交或晚交，爭取減免。由項目開發部負責。（二）拆遷安置費用：房產確權后辦理拆遷安置費用。由項目開發部負責。（三）市政大配套費用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定辦理。自建部分由工程部和預算部負責，交政府部分由工程部負責。（四）規劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項目開發部和工程部負責。二、買斷項目（一）買斷內容：明確買斷內容明細。由項目開發部負責。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項目開發部負責。（三）付款時間：周期長、次數多。由項目開發部負責。（四）三通或七通一平的標準：明確驗收標準明細。由工程部和項目開發部負責。（五）手續風險：與項目付款時間直接掛鉤。由項目開發部負責。三、合作開發（一）合作方式：符合集團要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時間：盡可能地延后交房。（四）交房標準：不低于合同中規定的交房標準。（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式。以上五項內容均由項目開發部負責。第二部分：項目規劃環節成本控制要點項目規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵環節，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。因此，該環節的控制要點和控制內容相當復雜。基本原則是周密規劃、科學討論和嚴格審批。在該環節，項目開發部、工程部和各類評審委員會承擔主要職能。一、規劃方案（一）可行性規劃設計：包括市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規劃要點確立、可行性研究設計任務書和可行性設計變更。由預算部和銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審和確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。評審委員會由項目、工程、預算、財務和銷售等部門組成，總經理負責。三、設計成果：在可行性規劃設計的基礎上，根據實際情況進行細節調整，并提前確定設備選型方案。該階段由工程部負責，預算部負責根據提交的設計成果進行投資估算，工程部配合。二、報批設計1、設計方案：根據項目前期運營情況和市場分析，制訂設計任務書，由項目開發部負責，銷售部協作。方案設計招投標由工程部負責，方案設計評審由招投標評審委員會負責。2、報批：注意市政設計和相關法規，完善自身報批規范性，材料完整。該階段由項目開發部負責，工程部配合。三、擴初設計1、擴初設計要求：對報批設計進一步調整、設計要求、內部審核。該階段由工程部負責，各部門配合。2、成本概算：根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算。該階段由項目開發部和工程部負責，預算部負責制訂經營指導書。3、擴初設計圖：根據擴初設計要求招標、專家評審、內部評審。招投標評審委員會負責，工程部負責設計調整。四、樁基設計1、地質勘察：搜集權威地質資料，自己專業人員勘察。該階段由工程部負責。2、設計方案評審：樁基設計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結構評審。該階段由工程部負責。3、樁基施工圖：設計調整。該階段由工程部負責。五、施工圖設計1、施工圖設計要求：根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求。建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。該階段由工程部負責，其他部門協助。2、報建：政府部門報批費，按政府有關政策交納。該階段由項目開發部負責。3、審圖：互審互簽，明確修改意見，設計洽商。該階段由工程部負責，銷售部參與。4、面積測算：設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合。該階段由工程部負責。六、銷售包裝設計結合營銷費用控制，施工招投標。該階段由工程部負責。七、裝修方案設計1、方案設計要求：根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求。該階段由工程部負責，銷售部協助。2、材料設備選型成本方案：市場信息調研，根據設計要求確定裝修材料和設備；制訂裝修設計目標成本計劃明細表，裝飾綜合價格拆分分析。該階段由工程部負責。3、招投標：制訂設計任務書，由工程部負責，銷售部協助；評審由招投標評審委員會負責。八、功能設計1、小區建筑物功能的經濟評估：市場調研由銷售部負責，有針對性擴充建筑物功能由工程部負責，銷售部協助。二、市政配套方案項目開發部負責進行市政狀況調研，并爭取政府的有利條件，以確立市政配套方案。這一方案將為項目的順利進行提供必要的支持。三、環境方案設計工程部負責根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額，而項目開發部將協助工程部完成這一任務。在招投標環節，招投標評審委員會將負責招投標的評審工作。四、智能化設計銷售部將負責進行市場現狀分析和智能化必要性分析，以確立智能化設計的內容控制。在招投標環節，招投標小組將組織尋找外部合作，爭取雙贏。總經理將負責監督這一過程。五、銷售承諾各部門需要與銷售部保持信息暢通，以保障銷售承諾與實際功能的一致性。銷售部將負責這一任務，而工程部將協助銷售部完成這一目標。九、設計變更工程部將負責設計調整費用和設計變更洽商，而銷售部將協助工程部完成這一任務。十、材料設備工程部將負責在擴初圖確定前確定材料設備，以使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝。在招投標環節，招投標評審委員會將負責采購的招投標工作。十一、其他費用預算部將負責物業管理完善費的限額設計。招投標環節成本控制要點在招投標環節，需要涉及到工程、預算、銷售等多個部門的實際運作，因此需要有很強的針對性。投標單位的選擇主要考慮資質、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力、合作經歷等6個方面。工程部負責工程監理、設計、環境、裝修招投標合同；預算部負責材料設備招投標合同；銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作小組將審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導。招投標評審委員會將審核，總經理將批準。招投標文件需要包含工期、工程造價或取費標準、質量要求、付款方式、招標范圍、結算方式、驗收標準、投標注意事項、廢標條件、接標時間、開標時間、定標方法、投標單位補充意見、標準合同條文、圖紙、其他要求等內容。施工洽商通知單由變更項目負責人負責。在變更項目確認簽證前，必須按照相應審批程序進行報審，通過后方可正式簽證，總經理負責。對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見，主管工程師負責。審圖包括擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業技術圖紙會審，要執行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業互審互簽制度，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完，由甲方總工辦技術負責人負責。分包方式、分包內容、分包的責任界定應通過投標確定配合費，應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本，甲方代表負責。施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定，材料供應方式應先確定，通過招標確定相關費用，成本控制部組織工程部參加，限時編制材料計劃，材料計劃簽認，要考慮可能出現的問題，留出相應的時間，由材料采購部和經辦部門負責。按合同約定執行付款，按進度付款，甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位，多層次多角度審核工程進度，預算人員審核工程價值量，根據情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經理負責。材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，可以最大限度地減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。材料進場計劃由工程部負責，包括采購招投標及訂立合同時間、生產周期、運輸周期、安裝、驗收周期和交叉作業時間。材料的性能價格比需要考慮市場信息、技術參數和招投標，由材料采購部、信息審核部和成本控制部負責。洽商、變更的費用控制是工程預決算環節成本控制的重要組成部分。在洽商、變更過程中，必須嚴格按照合同規定和相關流程進行操作，確保費用的合理性和透明度。成本控制部負責人與工程部、總工辦協作，負責監督和控制洽商、變更的費用。同時，要及時跟蹤和分析洽商、變更的費用情況，及時采取措施，避免費用的過度增加。一、圖紙審核：各專業應共同審圖，實行專業負責制。監理公司和施工單位也應進行審圖。建筑專業圖紙質量的審核由總工辦負責，其他專業圖紙的審核由工程部負責。二、市場因素導致圖紙修改：甲方在對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較。三、現場簽證：現場簽證時，應明確費用的原因和責任。工程部負責現場簽證的監控，成本控制部負責審核洽商、變更的合理性、完整性及經濟性。五、違約與索賠：甲方