分析篇營銷戰略案整合營銷管理系統

MarketingManagement家潤多商業廣場

承蒙湖南友誼啊波羅集團的信任，我公司參與貴公司東塘項目的竟標工作，現將《整合營銷管理系統》之一《分析篇·營銷戰略案》遞交貴公司，希望雙方在項目運作上達成共識，以確保項目順利進行。本報告是我公司員工立足長沙市場，經過周密的市場調查，結合新業公司及房地產業界知名人士的先進經驗而分析得出的，希望雙方在此基礎上進一步商討、確定項目運作方案，以達到雙方期望的勝利局面，確保物業方的利益。報告主要內容包括：一、長沙商業地產市場掃描二、區域商業地產市場分析三、項目SWOT分析四、市場細分和目標消費者定位五、整合營銷戰略前言長沙商業地產，容量到底有多大？1。1長沙商業地產市場現狀掃描：2003年，星城商業地產銷售成交額達近百億元，占當年全市房地產銷售額的近50％，“商業地產元年”儼然成為長沙2003年的別稱。2004年，商業地產的供應量更將大幅上漲，預計可銷售額將達150億元，比2003年增長50％。從國際慣例來看，一個城市的正常商業地產容量為人均0．5到1個平方，按照這個標準，以長沙市200萬人口計算，商業地產總面積應該控制在100—200萬平方米為宜，可是據數據表明，長沙商業營運用房的施工面積僅僅是2002、2003兩年的數據總和已接近200萬平方米，且2003年的商業地產在售量已接近30萬平方米。供求關系嚴重失衡。商業靠什么支撐？商業的支撐主要還是依賴于本省產業，但本省的產業對商業地產支撐有限，且商業地產的量太大，會導致投資風險的加大，這種風險性最終又會作用在開發商的身上。2軌0劑0尤4塌年亭，賞星琴城注房需地兇產魚迎勇來俗了華一露場孤“值商激業總投笑資殊大灑潮污”僻。熄王蜓府曲井版、庭銅賄鑼年灣昂、抵國染中錫星禍城鄙、鹿中供南鈴汽農車蓋世梁界攝二儉期秧、未東障方棕時戚尚鄙商患業水廣梁場緊、賄安找居擊樂模家移居煙建飼材愈廣抹場解、止運兩達僻國這際圍商眉業罩廣敵場釀、孤坡填子棋街茄以殃及幸即族將還揭樣開焦神湊秘擋面抵紗都的精中凍天扁廣智場傍、浪新蹤蝶外景灘登、紹德囑勝鴉商爬業包廣翁場突等嶼項蹦目包個矛個拉摩渠拳禽擦蜂掌緊，套激籃烈性競銷爭右由桐此榮展患開宴。長圈沙杯商現業卸面熄積與嚴跡重體的殺供鹽過蜻于誰求縣將劈燕導鋼致蜓整挖個魂商促業膜地稿產裙市魄場撲的悔競袖爭咽日旬趨制白適熱封化殿，會競滲爭抱已熱不夾單例是挖商捎業詠價悔格失的知競惜爭章，錢投養資懶回講報螞的罵競寶爭殘，妹更碰是泄企吹業童品刪牌美保轟障腹力娘和頁資飛源俊整重合烤的璃競諸爭東。長雖沙搖商六業情地引產遠營貫銷賽全掉面茅進梁入睛后竄營鉆銷臥時逗代綿。長的沙亂商上業盲地椅產粱，盜迎幣來凈后鴉營敵銷真時焦代長它沙全商否業嘴地熟產低主儀要體經份歷擔了財以揚下爛三呢個坐階破段均：第型一溜階絨段饞：商魔業噴與禍地鈴產佛初領次汽結肉合芬；首代劑表關案盈例棒：裹馬雀王摸堆緩建久材哥市中場軌。主形要敢特悠征拘：鞏住咸宅蒙與快商組業漂結望合象，傷統里一喂主活題礙，境個憂體驢分恢散腦經霉營救。產詢權令與撿經喘營天權眾一蜂體鴿。第虛二駝階贏段：社商創業緞步炊行樸街樓，利純什商肝業兄地娛產撞分佩布乏。征代袍表帝案將例島：橋黃準興德步火行符街宵。主蘋要幼特頁征斷：室純丑商跡業慈，挖功升能伸劃田分器街姐區獨組尺團作，蘭分大散獲經子營戰。產妖權況與擊經縣營亞權折一禁體厘。第蓮三族階蘆段殖：S趴H夕O傲P鼻P牛I醋N姓G憂M岡A瞎L附L子，跑一罷站觸式紅購域物峽廣渣場肺，脊代欲表恨案灣例榮：止銅嗽鑼揮灣合商閣業暫廣來場主漁要蒸特閥征暈：燃大陪型殺綜妄合彈性嘉商驗業族物豆業蠅，卡一判站鬼式粗購嫁物柏形腿態難。由克一朗個幸或吵者們幾術個術主追力愉商銜家件組翠成傅，吃實尖行訂統以一糠經胞營嗎管裙理班。產己權率分畝散懷，嫁經纖營案權騙集立中值，皂產淘權必與擾經題營奶權存分腸離獎。長禍沙底商撇業晌地瘡產顆階鼓段花論長擁沙嗚商強業敏，遮只智有斯量享變律，房誠沒奸有丘質代變長因沙撲市鍵商桃業皮地甲產道市駱場錫特稠征君：一燥、傻長順沙雁傳睬統暴的之百涉貨境商毯業諒格渣局疑，距在往經劈燕營采結蛙構課上閣定題位嘆較鉛雷奮同秧，見缺雜乏貫個底性營化旋和暢特思色摸，雞現度有航的抗大拿型陪商界廈結中務絕朝大居多爽數務是上百裁貨液商大店啟，恰業錯態帥較謹為辛單舌一亦。二露、徐商睛業考企肢業它整豈體用規訊模寺趨策小捎，模缺統乏滲將員經緞營披觸卵角續伸冊向咳全棵國縣乃蔥至鼠世免界邀的梢輻齒射央能秤力橋和袋擴啊張沉實炮力售，痕缺赴乏掠具哥有剩長杯沙房誠特萄色戴的引名雜牌鳴和球旅局游把產嚷品麥。跡以愉小膠商事業修為渣主負，放個隨人午經纖營瞧發如達囑，研但償沒再有套熱曾點業及勉持展續茶發猴展仗的灘全壩面銷的松整懇合植擴周張樣計急劃生。三那、酒商議業壩中甲心叉沒腹有鬧有照效拐發得展道，妙無項法門形番成溜聚你集爺效咬應嗓，婚所工以碎商惡鋪盞遍杠地破開淋花令，汗但涼是鍬這撕種汗落挽后再的衡商殖業柏形租態碌必適將益被柄新藏興經的駐，倍更厭符脾合典時客代隨氣染息經的浙商盯業皺航怨母硬所改替浸代植。四升、亮構辦建倡集惑購亦物和、寨休谷閑序、鼠餐根飲翁、雙旅紗游滿于桑一澡體創的迅全弄方忽位事新過理能念弱的腦消者費菊體廈系若還盒有唉待柄進裂一音步拍完版善竊。長昏沙參的艱商頂業處地幼產步的勉主意要豪發患展星趨賤勢梨：一版、名規猴模申化性效耕應授的帖優筆勢超將模體云現傘。月S首H圍O它P宴P外I坐N關G紛M蠻A宇L昂L轉的仍興差起燈正樸是奮迎季合東這舉種蜘規著模固效噸應吵的封需會求梢而株生遲。童可范以蝴說劑長諸沙皺這群類抵中搏國查的財內刊地壟城疲市銜，功不聞僅仰城交市卸需陜要墾這撞種胳商掃業溉業簡態藍為寶其悅經市濟鉤發領展煉增咐光不，周消拳費勤者陡也護希專望將在倚自沉己楚生態活悠的閥城問市慕里小出跡現冊具盟有冶整乳合若了迎先饞進液理月念辟和異全易新綠商松業傲模棄式桶的絹商跨業阿旗愛艦含。二社、特一灘個歸發苗展欣中返的修城擴市有不女應酸只命有禁一納個或市狐中蒜心覽，討隨事著菌城嘉市申人版口替的國激柿增主和挨城殿市戚擴滑張繁，目原摸有部的節城呆市護由釣于叔規停劃漆的龍原糟因扭已狼漸駐顯盆老敬舊寧，神一箱個流個啊規副劃臘的瞇新班區專的銷出凈現祖，芽也坦勢另必飽形椒成柄新檢的擁商筆圈員和著新燥的額市醒心千。三仍、航商愧業殘地蠶產謠將駁進孟入猛正云規沿發議展駁道給路兔，點價碌格照將榴有忘大剛幅炎度腥的制飆毅升宵。森長寨沙枕的版商絮鋪愉價綿格賄處缺在介全寸國膛平珍均陽線斬以趴下月，共不天僅污與閑北夸京乳、可上鋒海巴等檔一免線饑大疼城痕市映相保比塞望幻玉塵乖莫生及呼，爭與撈溫奮州常、槽大轟連輕等滾城趙市停也遮相陪差暢甚塔遠態。植商徑鋪煙在結這鄰些耗城暫市體都科尚勝有額一縱定炸的覽發潔展奪空凝間兔，掘長蔬沙南相寒比恭當羊然手后唉勁群十借足蒸。四粱、選但御從綱目桑前綢商伏業飄物率業晴供榨應旨量報放很射爬性副增胳長失來滿看君，井未催來親競浴爭回的巖白拋熱雷化飼勢懇不唯可劉擋亭。新拋的含商丘圈凍和六新驗的衫市扣心靈呼俊之股欲蟻出三怠、胖項喪目愿S乎W啊O梁T錦分腥析地犁塊望基疾本造情糟況地帽理衡位霞置:雨譯花仔區閣勞捉動燭東啦路醒與朝曙肅光迅路挑交剛匯計處彈。項寶目才規課模：占予地騎約它1從2掌0麗0族0碑平眼方哭米魄，施建頓筑縮慧面盈積鉛約墾5語4責0四0桌0來平耗方顛米遠。地高形泄地縫勢：本量地淋塊褲形掩狀愈呈污三肝角陸形煉，沙視點野導較畜好背。建剛筑柴：旦地國下茶一趣層繭，夾地鉗上要五榜層株。樓致層蓋分撕布含：杰負復一督層呀為關地厘下籌停換車病場梁，味一僑層四為嚷家回潤額多冶超孟市成，證二奔層保為堆百秩貨途。三下、吊四誕、右五及層章為槳公炊交博停棉車斧場捆。項債目冬S從W獸O拒T崇分燃析優屬勢(犧s塑t瘋r兄e彼n性g承t紹h組)：項礙目祖位江于葉勞磚動袍東汁路叫和貴曙烈光寨路漆交迷匯薯處驚，倦路謊網有通弓達虧，禁具燦備她輻塵射軌大令長隸沙備的群交予通汽條緣瑞件寧。項疑目纖臨普近長的篇東揭塘愿商紡圈串為細長肚沙蠟市渾次易商倘圈或，暑商未業避氣恨氛耀濃鑼郁。項株目勻區旁域觸為惑傳縣統陵的蔬居捏住尋區澡，聞周垃邊淘有桃數傳十浸個送中聯小雜型對住佛宅宅區倦，黎大牽規甲模氣的忘消繁費子群即體招及島投進資得群街體確為哪項從目貞的星銷偽售侵和影運枯營面提意供趴了洽堅匆實彎的僑消別費址力頂支蒸撐專。項鞏目糟是浩公才交濃總丸站錯物緣瑞業逆，渡三施樓幟以飽上員為逗公猴共撤汽說車讀總匹站判，擺為拜居被民掏購赴物細提慨供溪了組最錘為躲便烤利饒的夾交孟通匙條敵件案，孝同破時殖為菊項庸目副永等續膛經次營減增竹強芒投貨資支者煩的蝦信谷心泉。片吳區吳目法前爪的揀商稍業毀物消業盞處薯于濱雜援亂脅、江無恨序第的亮初女級沉發廈展勾階款段冰，盛市緞場撒競納爭債相疼對喉較松小層，膚這園為猾本擇項拿目漁的色銷款售攔運茄營恢提聯供圣了屑良更好吐的夜市賤場畝契練機咽。項豬目棚S疑W營O勺T槽分爺析劣頸勢(顧w賭e恢a吃k蠅n與e欄s恒s治)目老前貝，踩整及個主長赤沙潑商蜘業歉地揀產群市固場圖嚴捧重腿的松供油大譜于蔑求屢，果市竊場蘇壓賊力鋒非濟常痕大博，血各察種眼概駁念汗的綿炒視作加造摩成攀市呼場拘疲士軟踐，寶打目開碌市睬場蓄缺鉆口浪難嶺度瓶加猜大跪。整浮個筆地坐塊腰呈味三逆角靠形戚分高布全，院不類利弦于昨組窯織俯人雁流寄。鐘區度域累的掀商殃業辰形學態植仍堅然鋤以打臨普街帆鋪慎面譜為狐主酒，露購首物粱環鑰境曾雜且亂偷無尊章讓。本暮項扁目蠅臨嘆近區東仗塘俗商年圈鼠，挨但骨在瘋地削理徹位恐置亦上懼缺扛乏殖商寨圈晶效唱應巷。大統量雙的架公胳交形車匆量畫來溜往桶于基本美項新目劍，玻將框給弊本夕項摘目背帶賓來屢很啟大瘡的腎交鄰通盜壓宅力律，吼加幸上分目遣前讓勞炭動蓮東遍路僅的闊路蟲面弓交莊通寸改過造檔并扒沒戀有臨取猾得信良么好攀的撓作胸用拜，斗堵龜車穿現約象幟非削常辟嚴滑重涉，侄本旅項拳目殖建無成搖運率營嗓后問，揭商胡場骨大裙量行的竭人沃流槳將鄰形幟成丈更步大英的賊交吹通借壓細力項椒目癥周壘邊營沿冊街遍鋪吉面德的薯租需金女水詢平凱較里低謎，膽在胞一叫定雷程蜓度仔上波影歌響臟到農投踐資爽者加的鐘投甲資熱信額心共，撞對公本抖項伍目下會餅造撫成焦銷襯售閉壓誰力宏。項剩目熔占憂地抱面曠積程較攔大愁，含但饒可英用瓜空破地論較蓄少曲，點停逗車話位否、迷商爽業鼓休煩閑細區其、碼功工能美區貝等執相小對尚缺較乏旬。機敞會悟點(士o咽p蜻p例o認r允t涉u改n見i妄t帽y性)本汪項移目傻的暗建垂成李開嘉業炒將刮有寨力靠提冒升粱赤劍崗驢村棗地仙段弦的登商支業嗎層叛次丙。愉填井補展周胞邊苗無藏大腹型縱商圓業玩廣府場懼的殘空聚白濃。項疤目秋所周在鬼片瞧區虧的嚼商病業臂物儲業酬競堵爭紛相騙比芹其堤他堅區壘域姑要賞小摧很束多翼，旬擁惰有慎其范他冬商量業蕉項斑目燥不暫能指比麥擬仙的友升器值瓶潛國力向，輸具綿有區較驕強鑒的司市屈場鞭吸訪引起力勢。公譯交篩總津站圓在梅為沈項績目賞帶殲來家大積量度人侍流績的欲同晝時膜，橡也些將朋為垂項門目婆帶蹦來籮一擦個院有百力帳的竹賣卡點止訴景求跟。城占市厘的糧發殼展教必留然嬸導偵致左多電個撒區留域偏商薄圈艙的喚出姜現長，逃本炸項福目覺所診在籮區啄域蝦有敬望薦成考為剃長織沙鏈區晶域刃性擦的崇商彼圈擊。本旬項昌目村的半經嫂營稅者暈和哥物巷業祝方沸友晝誼壯啊以波錢羅叨集揚團滿擁查有筍非任常俯強問的諸實毅力舞，鄭在格品蒸牌寬、該運癥營何、轎企掩業瞎知元名撓度遺等抬均兩能絲式為恰本牧項篩目墻的響銷染售萬起炭到慘推隔波盟助唐瀾藥的眉作色用盞。項鐵目爬S塊W壩O自T濤分林析項窄目刷S族W勞O刻T刮分植析威外脅(慌t扶h魚r仍e癢a警t揀)周同邊剛舊譯城罰改位造摩商前業脊項痛目栗的面開剃發哲。區攝域仆交戰通曠狀腥況掛的獅持認續混惡辦化銳。東遇塘祖商剩圈搬大添量梢商擋業造物矩業訓的怖開瘦發急，炸投捉放萬量谷急村劇滔加磨大雨。大壇量評公取交戒車削帶忌來膠的利廢始氣漿和賄噪腔音雅將尾對份購仔物嗽環事境供營浩造剝造箏成刊較丙大打影全響怒。整妖個淘零搜售請行鋸業孤競滴爭儉加腸劇邊造名成煤企耕業反盈腦利土能央力洞的忙降剪低接將腥會胖影漠響膀到唐物緩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