中國房地產市場發展報告 Jul.2023每一天，為您創造價值RUIUNION城市快報深圳市場本期摘要全國樓市綜述（6月）全國代表城市房價變化（6月）聚焦深圳市場（6月）瑞聯平臺價值研究院月報獲取更多資訊，請關注“瑞與資信本期摘要全國樓市綜述（6月）全國代表城市房價變化（6月）聚焦深圳市場（6月）瑞聯平臺價值研究院月報深圳物業核心指標一覽變動指標為深圳物業核心指標一覽變動指標為環比變化新建商品住宅均價： 63,128元/㎡住宅房價收入比25.6存量商品住宅均價： 59,200元/㎡新建寫字樓（含研發辦公）均價：40,586元/㎡新建商業（以商務公寓為主）均價：69,858元/㎡住宅房價收入比25.600.20%新建住宅成交套數9.40%0.26%13.67%1:716住宅去化周期15.0月住宅租售比存量住宅成交套數新建住宅均價存量住宅均價利率指標一覽利率指標一覽CMBSCMBS/CMBN/REITs（%）貸款市場報價利率（LPR）（%）數據來源：瑞聯數據平臺債券發行平均利率債券發行平均利率（%）數據來源：中國人民銀行數據來源：WIND先揚后先揚后抑 樓市中考平淡收官供需失衡 政策加力預期增全國住宅市場綜述（6月份）六月綜述：連續三個月價量齊跌瑞聯EVS存量住宅加權均價為22,847元/㎡（僅作價格指數用），本月環比名義跌幅0.25%，連續2個月下滑。均價同比跌幅為%，跌幅有擴大趨勢。在可連續獲得官方數據的城市中，6月存量住宅成交環比銳減20.8%，連續三個月下滑。重點城市延續低迷走勢，掛牌量持續走高，購房者觀望情緒加重，業主以降價出售為主，多數城市進入買方市場。在瑞聯平臺跟蹤的重點城市中，6月新建住宅銷售面積環比下降7.6%，市場下行壓力不斷加大。2023年房企債務集中到期，資金鏈緊繃。作為沖刺年中業績的節點期，房企推盤和折扣力度有所加強，但市場支撐乏力，銷售節節回落。2023年上半年，全國居住用地成交規劃建筑面積相對去年同期下降31.6%，金額同比下降20.2%，成交規模處于歷史低位。6月，重點城市居住用地成交規劃建筑面積環比上升.%，金額環比上升.%，溢價率下降至.%，流拍率上升到%。6月，北京共有19宗居住用地成功出讓，攬金約557.6億元，出讓金遙遙領先，問鼎全國城市出讓金榜冠軍。本輪推地質量上佳，外地企業和民營企業踴躍參拍，競爭激烈，部分宗地被新面孔截糊。全國樓市尚未明顯回暖背景下，北京土拍市場韌性十足，走出了獨立行情。杭州第五、六批次供地接連上新宗居住用地，攬金約億元，表現亮眼。天津、武漢、深圳分別掘金億元、.億元、13億元，位列出讓金榜第三至位。環比變動：下跌城市數量大增在瑞聯平臺高頻跟蹤的重點城市中，存量住宅均價環比上漲城市僅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市場下行超出預期。環比上漲的城市為武漢（0.76%）、三亞（0.22%）及濟南（0.04%）。環比跌幅居前的城市為鄭州（-2.50%）、東莞（-1.80%）、蘭州（-1.78%）、南寧（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。均價同比：東莞、鄭州領跌存量住宅均價同比上漲城市只有6座（比上月減少1座），下跌城市多達40座。大灣區東莞、江門、中山，東北重鎮哈爾濱、長春、沈陽信心不足、需求下降等未得到根本性扭轉，樓市疲軟失色，均價跌幅居前。同比上漲的城市為上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、烏魯木齊（0.92%）及北京（0.19%）。同比跌幅居前的城市為東莞（-9.03%）、鄭州（-8.83%）、江門（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈爾濱（-7.30%）。市場展望：暑期淡季，分化延續2023年上半年，住宅市場呈現先揚后抑的特征，短暫反彈戛然而止。年初，隨著疫情防控的全面放開，去年以來出臺的利好政策逐步發酵，疊加信貸環境相對寬松，積壓的剛需、剛改需求集中釋放，存量住宅成交連續兩月強勢回升，3月達到近年小高峰。二季度，隨著積壓剛需釋放殆盡，“換房需求”也轉不動了，二手房掛牌量不斷攀升，供需失衡，連續三個月價量齊跌，樓市中考平淡收官。樓市不是一個孤立的市場，而是一個與國民經濟、地方財政、社會穩定等密切相關的市場。6月16日，國常會指出外部環境更趨復雜嚴峻，全球貿易投資放緩，直接影響我國經濟恢復進程。針對經濟形勢的變化，必須采取更加有力的措施，增強發展動能，優化經濟結構，推動經濟持續回升向好。6月，貸款市場報價利率（LPR）年內首次下調，5年期以上LPR由4.3%調整至4.2%，為2019年房貸利率換錨以來最低水平，房貸利率降至歷史低位。此次降息釋放了積極信號，也預示著“加強逆周期調節”措施在加快落地，有利于提振市場信心。6月地方政策的出臺頻次放緩，因城施策多聚焦在限購限售調整、公積金優化、發放購房補貼、推動存量住宅“帶押過戶”等。青島、福清等地放松限售政策，降低限售年限，對特定群體放松限售條件。北京、連云港、廣州等城市優化公積金政策。泰州、福清等對持房票購房的安置人給予購房獎勵。上半年，中央救市非常克制，保持了足夠的政策定力。而百余個市縣陸續出臺了超過300條優化房地產調控政策，部分城市多輪松綁，但是政策效果有邊際減弱的趨勢。多數城市調控政策已基本取消，清空彈夾托市，市場情緒仍未能獲得實質性提振。7、8月份為樓市傳統的暑期淡季，若無強力的救市政策出臺，住宅成交規模還將低位持穩。供需兩端齊發力，樓市組合拳才能形成共振。下半年需要更強有力的托底政策才能遏制住市場下行趨勢，政策加力預期增強。預計三季度各城市分化行情延續，長三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二線高能級城市核心區基本面尚佳，維持弱復蘇主基調。大部分城市剛需退場后需求出現斷層，住宅交易活躍度將繼續下降，還將延續筑底行情。EVS數據大公開——2023年6月全國代表城市存量房房價變化排名12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546

城市北京三亞長沙濟南成都廈門南京珠海合肥昆明廣州天津蘇州海口南昌深圳太原青島常州武漢無錫福州貴陽惠州蘭州大連寧波溫州重慶煙臺杭州南寧沈陽長春中山江門鄭州東莞

2023年6月均價（元/㎡）59,46512,57314,23613,8728,02153,88028,32810,84914,96313,73940,09829,68219,90716,94313,36310,55031,06519,02519,20515,13010,00611,09859,20010,16816,66912,18015,53813,77721,0758,48810,03310,81712,97222,91817,0579,2879,67638,09410,7509,0008,5198,64910,1796,90812,14622,212

環比變動-0.04%-0.25%-0.23%-0.14%-0.26%-0.04%022%-0.47%004%-0.10%-0.16%-0.03%-0.07%-0.28%-0.03%-0.24%-0.34%-0.03%-0.41%-0.54%-0.95%-0.48%-0.26%-0.03%-0.23%-0.73%076%-0.48%-0.05%-0.01%-0.40%-1.78%-0.36%-0.30%-0.41%-0.39%-0.40%-0.59%-1.61%-0.22%-0.43%-0.33%-0.25%-0.60%-2.50%-1.80%

2023年累計變動-0.02%153%-0.22%009%084%009%032%-0.15%-0.68%-0.37%-0.73%-0.04%030%-1.51%000%-1.27%-1.38%-0.44%-1.55%-1.30%-2.39%-1.13%-1.24%-0.10%-1.34%-2.03%-0.56%-2.05%-0.77%-0.77%-1.67%-2.83%-3.09%-1.98%-3.17%-1.58%-1.83%-3.06%-3.18%-1.97%-2.65%-2.56%-3.20%-6.19%-4.92%-4.78%

1.79%1.39%1.29%099%092%019%-0.27%-0.29%-0.44%-0.46%-0.67%-0.79%-1.25%-1.72%-1.81%-2.13%-2.40%-2.45%-2.50%-2.88%-2.99%-3.07%-3.10%-3.14%-3.16%-3.31%-3.31%-3.34%-4.00%-4.23%-4.50%-4.71%-4.82%-4.97%-5.13%-5.31%-5.33%-5.85%-5.89%-6.13%-6.14%-7.30%-7.32%-7.95%-8.83%-9.03%數據來源：瑞聯EVS數據平臺聚焦深圳市場聚焦聚焦深圳市場新房住宅概述中海以新房住宅概述中海以億自持租賃住宅,0㎡斬獲深圳灣超級總部基地T20-00宗地，備受矚目。本月共有宗地順利拍出，規劃建筑面積萬㎡，成交總額2億元。月，深圳推出共宗地，其中宗為居住用地，建設用地面積公頃，規劃建筑面積4萬㎡。土地市場概述人才住房類型，新增保障性租賃住房、共有產權房類型，把深圳的住房體系徹底分成保障住房、商品住房雙軌制。政策資訊概述松綁存量住宅參考價政策。關于保障性住房，“十四五”期間增加20萬套保障性租賃租房供給，取消安居型商品房、松綁存量住宅參考價政策。關于保障性住房，“十四五”期間增加20萬套保障性租賃租房供給，取消安居型商品房、在新房領域，加大公積金貸款支持力度，深汕合作區取消限購政策。在存量住宅方面，推廣“帶押過戶”，“只做不說”上半年，深圳樓市扶持政策相對謹慎。上半年新宅市場成交先升后降，后勁明顯不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套數創下2014年以來的高位。上半年新宅市場成交先升后降，后勁明顯不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套數創下2014年以來的高位。月，新建商品住宅均價為元㎡，環比下跌2%。網簽量,4套/.萬㎡，套數環比上升4%。年深圳開發商中考成績發布。特區建發投資以權益銷售7㎡11億元輝煌成績，領銜深圳房企銷售榜。存量住宅概述上半年，存量住宅市場呈現先揚后抑的特征，短暫反彈戛然而止，樓市中考平淡收官。存量住宅房價收入比高達上半年，存量住宅市場呈現先揚后抑的特征，短暫反彈戛然而止，樓市中考平淡收官。存量住宅房價收入比高達，從年初（3）以來呈趨勢性下降形態。住宅租賃市場市場非理性需求褪去。存量住宅網簽套萬㎡，套數環比下跌16%。6月，具指標意義的瑞聯EVS存量住宅均價為20元㎡，環比下跌%，同比下跌10%。房價連續0個月陰跌，市一月份深圳優質商品住宅加權平均月租金為元覽存量住宅空置率約%，在全國主要城市中處于最低水平，處于健康合理范圍（%～%）。本月存量住宅租售比為，靜態租賃回報率僅為%。商業市場概述一手商業市場（以商務公寓為主）：價跌量升月份，深圳一手商業物業均價為元㎡，環比下跌%。成交面積,1㎡，環比大升.%。零售商業租賃市場：租金回升，空置率保持平穩一季度，深圳主要商圈優質購物中心最優租金層平均租金為元㎡·月，環比上升%，同比下跌%。空置率為%，環比保持不變。一手寫字樓市場：價跌量升月份，新建寫字樓成交均價元㎡，環比下跌%；成交,8㎡，環比暴增3%。新建寫字樓可售面積萬㎡，庫存量下降%。寫字樓租賃市場：租金趨勢性下行，空置率基本穩定一季度，深圳商務區甲級寫字樓租金繼續下行，平均租金為9.3元㎡·月，環比下跌2%。靜態租賃回報率為%。甲級寫字樓平均空置率為%，環比下降個百分點，整體空置率走勢基本穩定。政策資訊政策資訊《深圳市共有產權住房管理辦法》等四個政府規章發布深圳發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深將于8月1日正式實施。共有產權房：深戶社保滿5年可申請，申請人份額占比不低于50%。共有產權采用封閉流轉的方式，共有產權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所購共有產權住房；滿五年可以將所購共有產權住房轉讓給符合條件的對象。銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產權份額。公租房：需審核家庭收入財產狀況。租金：按市場參考租金30%；特困戶為3%。保障性租賃房：政府配租租金為市場價60%；社會主體出租為90%。《深圳市基礎教育布局專項規劃（2022-2035年）》發布6月2日，深圳發布《深圳市基礎教育布局專項規劃（2022-2035年）》。到2025年，建成一批高品質、集約共享的基礎教育學校，可提供270萬座基礎教育學位。《深圳市2023年度城市更新和土地整備計劃》印發6月2日，深圳印發《深圳市2023年度城市更新和土地整備計劃》。2023年度全市通過城市更新和土地整備實現直接供應用地規模235公頃（通過城市更新供應不少于165公頃），其中，居住用地直接供應規模155公頃（通過城市更新供應不少于110公頃）。訊住房保障：2023年度全市通過城市更新和土地整備規劃籌集保障性住房（含配套宿舍）34000套。持續加大居住潛力用地的整備力度，2023年度全市通過土地整備完成不少于200公頃的居住潛力用地。訊產業空間：2023年度全市通過土地整備完成不少于400公頃的工業用地；控新增“工改MO”類城市更新單元計劃，2023年度全市新增“工改M0”類城市更新單元計劃拆除用地規模不超過34公頃。土地整備：總計561個土地整備類項目列入計劃，計劃安排新建土地整備項目36個，續建土地整備項目281個，共317個。計劃安排新建土地整備利益統籌項目35個，續建土地整備利益統籌項目189個，共224個。計劃安排新建土地整備安置房建設項目5個，續建土地整備安置房建設項目15個，共20個。房屋征收：市本級財政承擔的房屋征收常規項目計劃安排新增項目53個，續建項目142個，合計195個，計劃安排軌道項目46個。社會投資類房屋征收項目計劃安排36個社會投資類房屋征收項目，其征收拆遷補償費用由企業支出。提高小戶型、宿舍配比的停車位配比深圳發布《深圳市城市規劃標準與準則》局部修訂條款，著重修訂完善了軌道交通及樞紐、步行及自行車、機動車停車場等設施的規劃標準，提高小戶型、宿舍配比的停車位配比。《深圳經濟特區國有土地供應管理條例（征求意見稿）》發布6月13日，深圳發布《深圳經濟特區國有土地供應管理條例（征求意見稿）》。宅地使用權期滿，可自動續期；非宅地中嚴重影響國土空間規劃，包括變更為文體、醫療、教育等用地，不予續期。龍華調整出3宗居住用地6月17日，深圳調整“大浪西南地區”“觀瀾老中心地區北片”法定圖則。“大浪西南地區”調整為二類居住用地，調整后，兩宗二類居住用地用地面積為38㎡、32㎡，總建面2.5萬㎡。“觀瀾老中心地區北片”大布巷片區城市更新單元容積率提高至，用地面積㎡，總建面4811㎡。土地市場土地市場月，深圳推出共宗地，其中宗為居住用地，建設用地面積公頃，規劃建筑面積4萬㎡。本月共有宗地順利拍出，規劃建筑面積萬㎡，成交總額2億元。六月份深圳土地成交一覽表成交日期 宗地編號 宗地坐落 土地用途 土地面積 規劃建筑面積 成交總價 競得成交日期 宗地編號 宗地坐落 土地用途 土地面積 規劃建筑面積 成交總價 競得(㎡) (㎡) (萬元)合計

宗地編號T207-0060A811-0347G05103-0107G03510-0064T102-0438G02113-0064T102-0429G12205-0008G12205-0009--

宗地坐落南山區沙河街道龍華區民治街道平湖、南灣街道龍崗區坂田街道前灣九單元04街坊龍崗區寶龍街道前灣九單元05街坊坪山區龍田街道坪山區龍田街道--

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土地面積(㎡)----0 T-0 南山區沙河街道 居住用地 ,9 ,0 ,,0 中國海外--0 A-7 龍華區民治街道 居住用地 ,8 ,0 ,0 深業置地--5 G-7 平湖、南灣街道 工業用地 ,4 ,1 ,0 深國鐵路物--5 G-4 龍崗區坂田街道 工業用地 ,7 ,0 ,0 易寶軟件--2 T-8 前灣九單元街坊 商服用地 ,5 ,0 ,0 中國國際海--2 G-4 龍崗區寶龍街道 工業用地 ,4 ,0 ,0 比亞迪--2 T-9 前灣九單元街坊 其他用地 ,0 ,0 ,0 前海精集--9 G-8 坪山區龍田街道 工業用地 ,4 ,0 ,7 鵬新旭技術--9 G-9 坪山區龍田街道 工業用地 ,8 ,0 ,5 鵬新旭技術合計 -- -- -- ,9 ,,1 ,,2 --,8,4,7,5,4,0,4,8,9

規劃建筑面積(㎡),0,0,1,0,0,0,0,0,0,,1

成交總價(萬元),,0,0,0,0,0,0,0,7,5

競得人易寶軟件比亞迪前海精集鵬新旭技術鵬新旭技術-- 土本月成交兩宗居住用地，其中中海斬獲深圳灣超級總部基地T207-0060宗地，備受矚目。

數據來源：瑞聯EVS數據平臺市場T0-000宗地占地32㎡，規劃建筑面積06㎡，最高限制地價232億元。限毛坯均價.3萬元㎡，不限場制戶型比例，沒有配備保障房。本宗地共有6家央國企競拍，分別是華潤+建發、中海、保利發展、招商+華發、中鐵建、越秀。歷經1個半小時，出價9次觸頂后，開始競自持的租賃住房建筑面積。鏖戰1個回合，最終由中海以.2億自持租賃住宅㎡競得。另一宗居住用地-，由深業以14億底價拿下。宗地位于深圳北站片區，毛坯限價0萬元㎡。本項目包括酒店宗地（紅線內）距離深圳北站約500圖片來源：深圳公共資源交易中心深圳新建住宅成交價量圖新房成交分深圳新建住宅成交價量圖新房成交分析 場年三季度計劃入市住宅57萬㎡。（870套）、天曜府（570套）、雍云府（925套）等15個項目。新增包括珈譽時尚花園（1401套）、海德園A區（237套）、云海灣花園（1637套）、一灣臻邸（645套）、御棠上府數據來源：瑞聯EVS數據平臺月，深圳住宅新盤供應套3萬㎡，套數環比上升8.%。深圳新建住宅新增供應走勢新房供應分析數據來源：瑞聯EVS數據平臺數據來源：瑞聯EVS數據平臺上半年新宅市場成交先升后降，后勁明顯不足，需求疲弱。上半年新宅市場成交先升后降，后勁明顯不足，需求疲弱。6月銷售旺季不旺，新建商品住宅均價為63,128元/㎡，環比下跌0.20%。網簽量3,049套/31.0萬㎡，套數環比上升9.40%。軍。6月12日，海德園經歷近10小時鏖戰，最后一批房源A區237套住宅完美售罄，不負眾望成為2023年第一個日光盤。新興豪宅片區安托山超級網紅盤海德園以備案8套252㎡、1億元（均價,3元㎡）霸屏，問鼎全市金額冠坪山區花樣年·旭輝·好時光成交套㎡、1億元（均價46元㎡），喜提本月成交套數冠軍。府（套、均價元㎡）、會展灣雍境花園（7套、均價,9元㎡）等。其他較活躍樓盤包括超核中心|潤府（6套、均價42元/㎡）、云海臻府（7套、均價92元㎡）、越秀·潮樾場排名項目名稱行政區域板塊成交套數成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交金額(萬元)1花樣年·旭輝·好時光坪山區坪山 477 ,4,0,12海德園福田區香蜜湖208,2 ,3,93超核中心|潤府龍華區民治146,1,2,24云海臻府寶安區沙井137,9,2,75越秀·潮樾府寶安區西鄉98,0,9,16會展灣雍境花園寶安區沙井76,6,5,97云上潤府寶安區福永74,2,0,48華潤置地·半山潤府深汕合作區赤石66,7,8,19溪山別墅龍華區民治56,7,0,310招商臻城花園龍崗區布吉55,4,8,311中海寰宇瓏宸花園龍崗區龍崗中心區53,0,5,512華僑城四海華亭·龍勝云坊龍華區龍華53,4,5,013深業云筑光明區公明53,2,0,714鴻榮源博譽府龍華區民治50,6,9,915遠洋天著南山區桃源50,2,7,316璟薈名庭寶安區松崗46,8,7,117綠城匯銀·桂語蘭庭光明區光明44,5,0,818萬科·未來之光寶安區新安43,0,5,919天健悅灣府南山區前海42,2,1,620潤暉府光明區光明40,8,6,721深業山水東城花園坪山區坪山40,0,2,722深鐵璟城寶安區松崗40,7,5,923保利明玥瀾岸花園坪山區坪山40,0,0,624融湖盛景花園龍崗區平湖38,3,6,925佳兆業佳園福田區福田35,0 ,9,4）TOP25數據來源：瑞聯EVS數據平臺、中指數據深圳房企銷售榜（2023年6月）TOP25場場排名企業名稱項目數量銷售套數權益銷售面積(㎡)權益銷售金額(億元)1特區建發投資4,4 ,0 .82深圳地鐵集團9,2,5 .73華潤置地14,4,7.54萬科11,4,6.55深圳前海建設3177,3.56卓越集團7948,0.17招商蛇口16,5,0.18華僑城13712,9.89深圳鴻榮源6663,7.610佳兆業集團9389,7.011中海地產7698,1.412中洲控股2279,3.513天健集團2241,3.114京基集團6399,0.615新潤園地產2210,0.116海岸投資1344,9.417新世界集團1152,5.318晟潤豐1161,7.019深圳國際2294,0.720勤誠達3311,7.321合正集團3542,1.722頤安集團4331,9.623深業集團10522,2.524鼎宏投資1364,4.825康達爾地產1152,7.32023年深圳開發商中考成績發布。個項目火力全開，以權益銷售㎡2023年深圳開發商中考成績發布。個項目火力全開，以權益銷售㎡1億元輝煌成績，領銜深圳房企銷售榜。上半年，特區建發投資旗下創智云城（酒店式公寓68㎡，1億元；寫字樓46㎡，5億元）、云海臻府等4深圳地鐵集團9個樓盤在售，包括超核中心·潤府（與華潤置地合作）（84㎡62億）、深鐵懿府（56㎡52億）、深鐵璟城、弘基·朗寓等個項目，以權益銷售㎡1.億元總成績，位列銷售榜次席。人，擠身銷售榜前列。傳統地產豪門華潤置地（.5億）、萬科（65億）、前海建設（65億）、卓越集團（.1億）各有明星樓盤銷售喜主力成交項目為坪山區的花樣年·旭輝·好時光。主力成交項目為坪山區的花樣年·旭輝·好時光。在所有面積段和總價段的產品中，80～100㎡且300～450萬元的成交套數最多，占全市總成交套數的25%。300～450萬總價段為市場成交主力，占全市總成交套數的33%；80～100㎡面積段在此總價段中占比75%；此總價段6月，從各區域的成交來看，主要成交來自關外，成交面積合計占比為82%。其中寶安區成交領先，成交面積在全市的占比達到22%。關內成交面積合計占比18%，其中福田區為主力成交區域，成交面積在全市的占比為12%。6月，縱觀深圳全市商品住宅各面積產品和對應總價來看，80～100㎡產品是成交主力面積段，成交套數占比為53%。分析與點評六月份深圳新建住宅成交區域分布六月份深圳新建住宅成交區域分布數據來源：瑞聯EVS數據平臺場寶安區本月成交718套，摘得成交第一大區寶座。主力成交項目為云海臻府（137套）、越秀·潮樾府（98套）、會展灣雍境花園（76套）、云上潤府（74套）等。坪山區成交659套，龍華區成交471套，龍崗區成交381套，分列第二至第四位。深圳新建住宅可售套數深圳新建住宅可售套數場新房可售及去化數據來源：瑞聯EVS數據平臺數據來源：瑞聯EVS數據平臺深圳新建住宅庫存去化周期當前深圳新建住宅庫存去化周期為15.0個月，精準維持在調控目標區間（～個月）內。新建住宅庫存去化周期指新建住宅月末可售面積（庫存量）除以最近12個月平均銷售面積得出的比值。以庫存去化周期來衡量住宅市場的供需情況，該數字超過18個月即存在較大的市場風險，如果小于12個月則樓市明顯供不應求。障性租賃住房、共有產權住房等住房類型，把深圳的住房體系徹底分成保障住房、商品住房雙軌制。《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居，將于8月1日正式實施。深圳保障性住房相關政策取消原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保深圳發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》套。第三季度新盤供應計劃里，有套住宅跑步進場，庫存拉響警報，考驗著深圳樓市的購買力。近期購房者信心下降，多數新盤去化表現不佳。截至6月底，深圳在售新建商品住宅43,237套/436.82萬㎡，可售套數上升8.6%，創下2014年以來的高位。庫存壓力最大的行政區包括龍華區,3套，龍崗區,5套，寶安區,3數據來源：瑞聯EVS數據平臺深圳存量住宅成交價量圖深圳存量住宅成交價量圖存量住宅分析 分析與點評數據來源：瑞聯EVS數據平臺市住分析與點評數據來源：瑞聯EVS數據平臺市住年初，隨著疫情防控的全面放開，去年以來出臺的利好政策逐步發酵，疊加信貸環境相對寬松，積壓的剛需、剛改需求場集中釋放，存量住宅成交連續兩月強勢回升，3月達到近年小高峰。二季度，隨著積壓剛需釋放殆盡，剛改“換房需求”也轉不動了，二手房掛牌量不斷攀升，供需失衡，連續三個月價量齊跌，樓市中考平淡收官。場6月，具指標意義的瑞聯EVS存量住宅均價為59,200元/㎡，環比下跌0.26%，同比下跌3.10%。房價連續0個月陰跌，市場非理性需求褪去。存量住宅網簽2,407套/23.7萬㎡，套數環比下跌13.67%。暑期淡季將至，市場難見起色。從今年以來，深圳有效存量住宅源增幅達35.4%，全市共有53,942套有效存量住宅源在售，實現跨越式增長。在成交量萎縮的情況下，一些樓市“刺客”低價成交刺痛房東們的敏感神經，樓市預期進一步減弱。深圳存量住宅房價收入比高達，從年初（3）以來呈趨勢性下降形態。但從絕對數值而言，即使橫向與發達國際頂級城市作比較，深圳房價收入比高到沒有城市可作參照。根據Demographia《國際住房負擔能力調查2023》房價收入比數據，香港18.8、悉尼13.3、溫哥華12.0、洛杉磯11.3、倫敦8.7、紐約7.1、新加坡5.3。由于國外住宅沒有公攤面積，實際數據對比更加懸殊。六月份各區存量住宅成交套數及均價數據來源：瑞聯EVS數據平臺住房租賃市場住房租賃市場深圳住房租賃市場走勢分析與點評

數據來源：瑞聯EVS數據臺 住場市根據瑞聯EV統計數據，月份深圳優質商品住宅加權平均月租金為82.7元/%，在全國主要城市中處于最低水平，處于健康合理范圍（%～%）。場市2023年，政府工作報告對房地產工作的要求是：加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。大力發展保障性租賃住房是2023年深圳樓市主旋律。深圳發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》，將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居，將于8月1日正式實施。公租房：需審核家庭收入財產狀況。租金：按市場參考租金30%；特困戶為3%。保障性租賃房：政府配租租金為市場價60%；社會主體出租為90%。一季度，深圳地區生產總值為7,772億元，同比增長6.5%，這一增速遠高于2022年全年增速3.3%。在中國式現代化建設和高質量發展道路上，深圳奮楫爭先，勇當尖兵。從GDP到投資、消費、出口等各項主要經濟指標，深圳都實現了較快增長，經濟持續回升的態勢已經明確，為全年經濟穩中向好打下堅實基礎。深圳是全國吸引人口最多的城市之一，實際管理人口在800～,00萬之間。《廣東省第七次全國人口普查公報》顯示，深圳常住人口十年暴增了713.6萬人，是對珠三角核心區以及全省常住人口增量貢獻率最高的地級以上市。優質的創業環境、量身定制的優惠政策為樓市帶來了大量剛需住房需求，短期3～5年趨勢難以改變。中長期而言，良好的宏觀經濟基本面與龐大的人口基數，將繼續支撐住宅租賃需求平穩增長。本月存量住宅租售比為1:716，靜態租賃回報率僅為1.6%。樓市非理性繁榮是建立在高凈值人群基于“財富效應”加杠桿之上的，剛需和換房者被裹挾著進場，房價更多是信貸泡沫的濫觴。房租背后有著居民實際收入的約束，在深圳投資一套商品住宅，僅靠目前的租金收益（扣除空置損失），需要約61.5年才能收回成本。一手商業市場場數據來源：瑞聯EVS數據平臺悅璽大廈（一手商業市場場數據來源：瑞聯EVS數據平臺悅璽大廈（㎡，均價元㎡）等。其他成交商業樓盤還包括合正新悅（,0㎡，均價,47元㎡）、潤峯云上府（05㎡，均價772元㎡）、恒大位于羅湖區的深潤大廈成交㎡，成交金額億元（均價,4元㎡），一舉摘得全市成交面積冠軍。聯全市成交金額冠軍。勤誠達正大城住宅、商業、公寓批準上市85㎡，共分四期開發，目前一、二、三期基本都已售罄。本項目批準商業營業用房㎡，累計成交7㎡，目前銷售率為6%。商業營業用房方面，位于光明區的勤誠達正大城，月內成交,3㎡，成交金額3億元（均價75元㎡），蟬深圳新建商業（含商務公寓）物業成交價量圖商業市場寓寓）TOP25排名項目名稱行政區域板塊成交套數成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交金額(萬元)1合正觀瀾匯龍華區福城 204 ,1,7,52會展灣東城寶安區福永47,3,1,13恒大悅璽大廈龍崗區龍崗中心區42,2,1,24華潤筍崗中心羅湖區筍崗35,4,7,05和昌·拾里花都龍崗區龍崗中心區18594,7,46碧桂園翠湖大廈羅湖區翠竹17516,21347寶樹臺福田區園嶺17762,8,28太子灣·瑞璽大廈南山區招商16,6 ,3,49恒大天璽公館羅湖區桂園16,8,8,710龍湖·春江天璽龍華區龍華16702,2,811太子灣泓璽南山區招商13,6 ,0,712鵬廣達·灣區壹號鹽田區鹽田12,0,7,213匯邦·名都花園寶安區石巖10518,0,214藍郡公館大廈鹽田區沙頭角10856,4,615仁恒芯夢公園寶安區沙井10314,5,116恒裕柏悅灣南山區南山7349,3,217萬駿匯寶安區西鄉7279,038818中糧大悅城三期寶安區新安7337,8,719星河天地光明區光明7318,3,420仁恒夢公園龍崗區龍城7353,2,421旭生和韻華庭寶安區西鄉7289,2,322會展灣水岸寶安區福永6461,418223深圳中心·天元福田區蓮花6,7 ,8,824錦尚公館南山區前海6704,3,125御成府南山區南頭6292,7,4數據來源：瑞聯EVS數據平臺、中指數據庫存去化周期30.庫存去化周期30.5個月，也就是說即使無新增供應，依照當前平均銷售速度，僅銷售現有的庫存面積需要年。根據《深圳市年三季度商品房房源信息情況》，三季度預計供應商務公寓2㎡，22套；商業8,0㎡。月份，深圳新建商業物業（以商務公寓為主）170.3萬㎡，環比下降1.6%，下降趨勢顯著。商業市場深圳新建商）可售面積場深圳新建商業（物業庫存去化周期數據來源：瑞聯EVS數據平臺商業市場商業市場存量商業物業市場：存量商業物業市場：深圳優質深圳優質（單位：元·金層平均租金場深圳優質購物中心最優租金層平均空置率數據來源：瑞聯EVS數據平臺一手寫字樓市場一手寫字樓市場辦公市場。深圳新建寫字樓成交價量圖深圳新建寫字樓成交價量圖場名TOP10排名項目名稱行政區域板塊成交面積（㎡）成交套數成交均價（元/㎡）成交金額(萬元)1合正新悅花樣年·旭輝·好時龍崗區平湖 ,950,5,42光坪山區坪山,444,7,83萬科星天地羅湖區南湖,2145,0,94恒裕柏悅灣南山區南山,490,6,85歲寶壹品福田區園嶺,017,2,06旭生和韻華庭寶安區西鄉,58,5,07弘基·朗寓南山區桃源,721 ,0,68匯智時代廣場寶安區松崗,116,2,79順泰中晟大廈龍華區大浪,34,1,610深圳灣未來廣場南山區后海,86----數據來源：瑞聯EVS數據平臺、中指數據深圳深圳面積根據《深圳市年三季度商品房房源信息情況》，三季度預計供應寫字樓萬㎡。所緩解，但依然較大。庫存去化周期為29.4月，即使無新增供應，依照當前平均銷售速度，僅銷售現有的庫存面積也需要.年。去化壓力有153.3萬㎡，庫存量下降5.1%。辦公市場公場去化周期數據來源：瑞聯EVS數據平臺存量寫字樓市場中長期看，隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實，深圳六大總部基地逐步成形，供應高峰期過后寫字樓供需才會出現逆轉。預計未來一年整體租金將趨勢性下降，空置率高位徘徊。存量寫字樓市場中長期看，隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實，深圳六大總部基地逐步成形，供應高峰期過后寫字樓供需才會出現逆轉。預計未來一年整體租金將趨勢性下降，空置率高位徘徊。辦公市場深圳甲級寫字樓平均租金（單位：元/㎡深圳甲級寫字樓平均租金（單位：元/㎡·月）市公市深圳甲級寫字樓平均空置率 場一季度，深圳甲級寫字樓平均空置率為21一季度，深圳甲級寫字樓平均空置率為21.9%，環比下降0.5個百分點，整體空置率走勢基本穩定。深圳寫字樓存量居大灣區城市之首，未來兩年簇擁入市供應更是達到匪夷所思的800萬㎡，將長期處于供過于求狀態。六月樓市政策保持定力，地方持續因城施策

研究院月報政策速覽加，繼續加大對符合條件的農村地區風力發電、太陽能和光伏等央行、國

?督督管理鄉村振興2023/6/16國務院宏觀經濟2023/6/16央行LPR2023/6/20

加強基設施建支，鼓勵建立健全農業農基礎設施建設融資項目庫，強化信息等五部門

快?

提IT大投市金融產品和服務供給，支持新市民就推動融資配套要素市場改革，探索完善農村產權確權頒證、抵押登記、流轉交易、評估處集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，優先支持農村集體經濟發展項目。國務院常務會議 風險等四個方宏觀研究提出了一、著力擴大有會議強調做強集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，優先支持農村集體經濟發展項目。

優實體經濟、防范化解重點領借中心受權公布（LPR）公告

緊實施，同時加強政策措施的儲備，最大限度發揮政策綜合效應。（PR）為：1年期PR為.%，5年期以上R為.%。以青島

降低首

?2023/6/1 康發展的通知健

特2屋產權非限購區域首付比例首套最低調整為20％、二套最低調整為30％。陽江

成本資金監管監管格

地產市場持續平

鼓勵各區（市）棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度。調整土地增值稅預征率。普通住宅預征率為調整土地增值稅預征率。普通住宅預征率為.%，其他類型房地產預征率為%開發企業公積金貸款階段性風險保證金留存比例由10%下調至5%，超一百萬后下調至1%高價下浮15%調整為可上下浮15%，備案間隔時間縮短為1個月，按購買通究月報通州究月報

.上的住宅，給予房款總額（不含儲藏室、車位、車庫的價款）1%的購房補貼。鼓勵舉辦房產推介會，營造促進住房消費的市場氛圍。的住宅，給予房款總額（不含儲藏室、車位、車庫的價款）1%的購房補貼。

取消限售

全面推行帶押過戶，支持“賣舊買新”改善性住房需求。

房票安置

措施

鼓安置，對于使用房票在規定期限內購房，房地產企業和屬地沈陽市 購房補貼

“沈水之陽，我心

取消新房兩年限售的限制。在沈就業的大中專以上學歷的新市民、青年人，公積金貸款額度提至在沈就業的大中專以上學歷的新市民、青年人，公積金貸款額度提至.職業學校全日制在校生，購買我市新建商品住房，給予200元/㎡購房補貼優化預售

活動”首次2究生中碩士畢業生補貼4萬元、博士畢業生補貼7萬對品質住宅項目，充分考慮項目品質成本增加因素，可按不超過5%的比例適臨沂

購房價

2023/6/19 場平穩健康發展標%D價，調整商品房預售重點監管資金標準，分別按原優惠 通對群%%%度售揚州

2023/6/25

產市場平穩健康

公積金貸款額度提高至60萬元/單人、100萬元/雙人，支持提取公積金支付首付。后出讓的非高品質居住地塊后出讓的非高品質居住地塊增加銀行保函作為土拍履約方式。信息來源：官方信息，瑞聯平臺價值研究院整理 宏觀經濟數據

研究院月報宏觀速覽據國家統計局數據，02年上半年國內生產總值530萬億元，按不變價格計算，同比增長5%，比一季度加快.個百分點。分產業看，第一產業增加值304萬億元，同比增長7%；第二產業增加值7萬億元，增長%；第三產業增加值萬億元，增長%。工業生產 服務業 社會消費品 固定資產投資 全國規模以上工業增加值+3.8%制造業+4.2%高技術制造業+1.7%

服務業增加值+6.4%住宿和餐飲業+15.5%信息傳輸、軟件和信息技術+12.9%

社會消費品零售總額+8.2%餐飲+21.4%商品零售+6.8%

全國固定資產投資+3.8%房地產開發投資-7.9%基礎設施投資+7.2%房地產開發投資方面：-月，全國房地產開發投資5550億元，同比下降房地產開發投資方面：-月，全國房地產開發投資5550億元，同比下降9%，其中住宅投資,39億元，下降.%；院中住宅銷售額增長%。 報商品房銷售面積59515萬㎡，同比下降%，其中住宅銷售面積下降2%；商品房銷售額,92億元，增長%，其報6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動方面：一線城市新房售價環比由上月上漲%轉為持平，同比上漲.%，二手住宅環比下降%，比上月擴大.個百分點，同比由上月上漲%轉為下降4%；二線城市新房售價環比由上月上漲%轉為持平，同比上漲0%，二手住宅環比下降0%，同比下降%，降幅均有所擴大；三線城市新房環比下降%，同比下降%，比上月收窄個百分點，二手住宅環比下降%，同比下降%，降幅均有所擴大。圖.圖.70個大中城市分城市等級商品住宅銷售價格環比變動情況（%）數據來源：國家統計局 存量住宅市場

研究院月報市場速覽EVS數據大公開：6月全國代表城市住宅存量房價變化數據來源：瑞聯EVS數據平臺六月綜述：連續三個月價量齊跌EVS數據大公開：6月全國代表城市住宅存量房價變化數據來源：瑞聯EVS數據平臺瑞聯EVS存量住宅加權均價為22,847元/㎡（僅作價格指數用），本月環比名義跌幅0.25%，連續2個月下滑。均價同比跌幅為%，跌幅有擴大趨勢。在可連續獲得官方數據的城市中，6月存量住宅成交環比銳減20.8%，連續三個月下滑。重點城市延續低迷走勢，掛牌量持續走高，購房者觀望情緒加重，業主以降價出售為主，多數城市進入買方市場。在瑞聯平臺跟蹤的重點城市中，6月新建住宅銷售面積環比下降7.6%，市場下行壓力不斷加大。2023年房企債務集中到期，資金鏈緊繃。作為沖刺年中業績的節點期，房企推盤和折扣力度有所加強，但市場支撐乏力，銷售節節回落。03年上半年，全國居住用地成交規劃建筑面積相對去年同期下降.%，金額同比下降%，成交規模處歷史低位。月，重點城市居住用地成交規劃建筑面積環比上升1%，金額環比上升2%，溢價率降至%，流拍率升至1%。6月，北京共有19宗居住用地成功出讓，攬金約557.6億元，出讓金遙遙領先，問鼎全國城市出讓金榜冠軍。本輪推地質量上佳，外地企業和民營企業踴躍參拍，競爭激烈，部分宗地被新面孔截糊。全國樓市尚未明顯回暖背景下，北京土拍市場韌性十足，走出了獨立行情。杭州第五、六批次供地接連上新宗居住用地，攬金約億元，表現亮眼。天津、武漢、深圳分別掘金億元、.億元、13億元，位列出讓金榜第三至位。環比變動：下跌城市數量大增瑞聯平臺高頻跟蹤重點城市中，存量住宅均價環比上漲城市僅3座，下跌城市增至43座，比上月增6座，市場下行超預期。環比上漲的城市為武漢（0.76%）、三亞（0.22%）及濟南（0.04%）。環比跌幅居前城市為鄭州（-2.50%）、東莞（-1.80%）、蘭州（-1.78%）、南寧（-1.61%）及呼和浩特（-0.95%）。均價同比：東莞、鄭州領跌存量住宅均價同比上漲城市只有6座（比上月減少1座），下跌城市多達40座。大灣區東莞、江門、中山，東北重鎮哈爾濱、長春、沈陽信心不足、需求下降等未得到根本性扭轉，樓市疲軟失色，均價跌幅居前。同比上漲的城市為上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、烏魯木齊（0.92%）及北京（0.19%）。同比跌幅居前的城市為東莞（-9.03%）、鄭州（-8.83%）、江門（-7.95%）、中山（-7.32%