2023/7/28五礦萬境南山商業業態定位報告2023/7/28PART2PART3PART1商業本體條件分析商業市場環境分析商業開發方向分析PART4商業產品定位建議報告提綱2023/7/2801商業本體條件分析項目商業技術經濟指標總建筑面積32299.67㎡內街商業8362.15㎡集中式商業17663.44㎡沿街商業4774.08㎡商業會所1500㎡會所沿街底商集中式商業內街商業項目認知：不考慮自持，純銷售型商業，預計2015年入市，2016年交鋪本體條件——指標分析指標及目標認知商業物業形態豐富，規模較大，且不考慮自持本體條件——商業格局分析紅星商圈中信新城商業輻射區本案本案商業輻射區周邊較為成熟的商圈主要有紅星商圈及中信新城商業區，項目東面區域商業匱乏，多為小規模社區臨街底商。紅星商圈：以湘府路與韶山路交匯處為核心，向南輻射至汽車南站，北至新韶西路，東至洞井路，西達至芙蓉南路省政府。商圈內商業體量巨大，業態豐富，是現階段南邊較為繁華的商圈之一。中信新城友阿奧特萊斯：以中信新城、友阿奧特萊斯、中建芙蓉嘉苑等項目商業為主，規模較大，區域性強。競爭空間周邊紅星商圈、中信-友阿奧特萊斯商業發展成熟，本案應規避與之直接競爭，將商業輻射區鎖定為東面商業空白區域根據人均1.2㎡商業面積需求，可推算出本案周邊商業需求面積為2.6萬方，本案規劃商業面積3.2萬方遠遠超出區域商業承載能力小區名稱戶數鄱陽小區850頤和佳園1896鄱馨苑住宅小區650嘉華城1500山水嘉園1412弘欣公寓2700長沙理工大學職工小區2300本案約3024按入住率60%計算，本案周邊1.5公里范圍內輻射人口約為2.04萬人本體條件——人口分析長沙理工大學職工小區嘉華城三〇一佳園山水嘉園頤和佳園長城水郡七里香榭鄱陽小區鄱馨苑住宅小區弘欣公寓1.5KM人口支撐與指標對應本案原規劃商業規模過大，超過周邊對應消費人口支撐數2023/7/28基本要素市級中心商業區新城商業中心區域性商業區居住區級商業中心社區型商業規模12-30萬㎡以上6-12萬㎡以上6-10萬㎡以上0.9-3.6萬㎡1800-25000㎡區位城市交通、人口核心區，歷史形成的商業聚集區城市規劃的新城中心商業區居民聚居區、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區，人流集中交通便利社區主要交通節點一般特征半徑10-20km時間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場2000-5000輛集中型或街區綜合百貨類為主規模零售類業態（大型百貨、家電/數碼/家居等專業市場及各類小商家）集中型商業和街區外街+內街形式社區服務店為主雜貨類業態（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量10萬以上日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內城區與中距離郊區（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者車行30分鐘內居民區域15分鐘車程內居民，以及外來消費者步行15分鐘內居民主要面向社區內部居民，同時輻射周邊居民現實案例廈門SM商業廣場12.6萬廣州天河城16萬英國BLUEWATER16萬深圳萬象城18.8萬深圳CocoPark8.5萬深圳海岸城16萬深圳保利文化廣場14.5萬深圳中信城市廣場6.75萬花園城中心9萬深圳萬科城3萬/54萬金地梅龍鎮(1.2萬/42萬)春華四季園(0.8萬/43萬)潛龍華城（1.6萬/19萬）陽光棕櫚園(0.49萬/37.1萬)本體條件——商業模式適配性分析模式適配性遵照前文分析，本案應適當壓縮原規劃商業建面，發展居住鄰里型社區商業本體條件——進入性（近端分析）本案繞城高速黃谷路新韶山路近端分析現階段僅新韶山路可直達本案商業，北鄰繞城高速；公交：702區間線、806路、20路。現階段周邊僅新韶山路可直達本案，公共交通匱乏，便利性較差近端分析本案新谷路花卉路遠端分析本案北面花卉路預計2015將開通，屆時將連通現有的新谷路和黃谷路，增強了本案商業的進入性和可達性，對于項目商業的開發存在一定的利好本體條件——進入性（遠端分析）項目北面花卉路規劃明年開通，對于本案商業開發存在一定的利好遠端分析本案商業物業形態豐富，但規模較大，超出區域商業承載能力，應適當考慮減小商業規模，發展社區鄰里型商業；將商業輻射區圈定為項目東面區域，避免與周邊大型商圈直接競爭。商業本體條件小結：2023/7/2802商業市場環境分布長沙理工大學職工小區嘉華城三〇一佳園山水嘉園頤和佳園123456長城水郡七里香榭周邊商業調查范圍先鋒小區本案周邊小區較多，但現階段商業氛圍較差，無集中式商業，均為住宅沿街底商，業態凌亂，檔次較低，多以滿足周邊居民日常生活的零售、餐飲類業態為主。本次調查范圍為項目1.5公里范圍內的臨街商鋪，具體如下：①、長沙理工大學職工小區（匯金路底商沿線）；②、山水嘉園（新谷路底商沿線）；③、先鋒小區（新谷路、果子園路沿線）；④、中意一路（長城水郡對面）；⑤、三〇一佳園（萬芙南路沿線）；⑥、頤和佳園（金海路沿線）。商業市場分布——調查范圍細分市場概況

|周邊底商商業業態主要以日用零售、餐飲、家居建材為主，商業檔次較低。三層商業，一層大部分入駐，二三層空置率五成左右，目前有網吧、賓館、KTV營業。店鋪數量：約50家左右營業面積：約4000平米租金范圍：50-60元/㎡/月主力面積區間：60-120平米標準鋪參數：面寬4.5米，進深9.5米，層高6米合同年限：一般簽3年靠近長沙理工大學東門，目前人流量較小，店鋪開業率一般，以部分業主、農民工、部分學生以及學校外來人員消費為主，商業業態主要以日用零售、餐飲、建材為主。商業市場分布——周邊商業調查理工大學職工小區沿街商業調查細分市場概況

|周邊底商距友阿奧特萊斯約800米左右，未來區域將進駐湘雅五醫院，目前人流量小，店鋪開業率不高，商業業態主要以日用零售、餐飲、服務為主。整體空置率在六成左右。湘雅五醫院商業業態主要以日用零售、餐飲、生活配套類服務為主，商業檔次較低。店鋪數量：約200家左右營業面積：約10000平米租金范圍：55-70元/㎡/月主力面積區間：40-60平米標準鋪參數：面寬4.5米，進深9米，層高4.8米合同年限：一般簽2-3年山水嘉園、先鋒小區沿街商業調查商業市場分布——周邊商業調查細分市場概況

|周邊底商該區域的商業氛圍較好，車流量、人流量較大，中意路沿線商業檔次相對較高，以中檔餐飲和休閑娛樂為主，而萬芙路沿線商業業態主要以日用零售、低檔餐飲、汽車機械服務為主。整體空置率在5%左右。租金集中在100-130元/㎡/月商業市場分布——周邊商業調查商業業態主要以日用零售、餐飲、服務為主，商業檔次一般。店鋪數量：約300家左右營業面積：約20000平米租金范圍：100-130元/㎡/月主力面積區間：30-400平米標準鋪參數：面寬4.2米，進深8.5米，層高4.5米合同年限：一般簽2-3年三〇一佳園周邊商業調查該小區底商分布在小區的南面及東面，空置率較高，現有已入駐商家集中在東面金海路沿線，以零售、生活服務以及餐飲類業態為主，租金集中在30-40元/㎡/月。金海路該地段人流量較少，目前小區沿街底商空置率較高，約為70%左右，現已營業商鋪業態主要為便利超市、餐飲、生活服務等。商鋪數量：約50個商業體量：約3500㎡租金范圍：30-40元/㎡/月主力面積區間：45-110㎡商業市場分布——周邊商業調查頤和佳園沿街商業調查商業市場分布——周邊商業調研匯總項目名稱租金（元/㎡/月）面寬/進深（米）層高（米）層數銷售模式售價（元/㎡）投資回報年限空置率長沙理工大學職工小區1F：50-602F：253F：204.5*9.563一拖二9000-1100015（按1F測算）1F：5%2F、3F：50%山水嘉園55-654.5*94.81單層1500019~2360%先鋒小區1F：60-702F：20-304.5*94.82只租不售————60%中意一路沿線（繞城高速入口旁）100-13010*204.53——8000-120005~105%三〇一佳園100-1204.2*8.54.51——8000-120008~105%頤和佳園30-405.5*124.81單層1300027~3670%租金范圍主要集中在：50-70元/㎡/月；售價范圍主要集中在：8000-12000元/㎡；主要包含業態：餐飲、服務、超市、零售等。根據投資回報周期的計算公式可推算出周邊商業投資回報周期：8-19年1、周邊業態主要以餐飲、生活配套服務、超市類為主，整體檔次較低；2、對比國際通用商業回報周期12年，本案周邊部分商業的投資回報率較高，市場認可度高3、但周邊商業缺乏統一的運營管理、形象品牌包裝及整體性的業態規劃，導致空置率較高。周邊商業市場小結：2023/7/2803商業開發方向研究2023/7/28目標及核心問題理解對于項目核心目標的思考：現實與希望目標的對比推導項目核心問題R我們想要什么？（基于目標理解）目標：商業物業整體售價高于周邊市場平均價。2016年實現商業物業100%的銷售率。S我們有什么？（項目現狀分析）周邊商業缺乏統一的業態規劃，形象差，檔次低。本案涵蓋別墅、洋房、高層，整體定位偏高端。本案商業體量過大，除滿足項目自身需求外，必須輻射周邊社區。核心問題1：如何針對項目自身客戶規劃合理的商業業態以獲得市場支持？核心問題2：如何針對項目周邊客戶規劃合理的商業業態以獲得較高的競爭力？核心問題3：如何有效果控制商業體量，盡早實現100%的銷售率?Q核心問題是什么？2023/7/28商業開發方向初步判斷核心問題1：如何針對項目自身客戶規劃合理的商業業態以獲得市場支持？核心問題2：如何針對項目周邊客戶規劃合理的商業業態以獲得較高的競爭力？核心問題3：如何有效果控制商業體量，盡早實現100%的銷售率?應對途徑通過發展會所及商業街區精品商業，服務本案別墅及洋房及周邊市場高端客群通過發展集中式鄰里商業，服務本案高層及周邊社區消費人群基于人口消費支撐條件，適當控制項目商業體量應對途徑應對途徑通過打造精品商業及鄰里社區商業作為本案開發方向，同時建議控制商業體量2023/7/28地塊價值分析花卉路（未開通）項目商業分布區本案人流車流車流人流車流通達性：目前到達項目只有匯金路和黃谷路，通達性較差。昭示性：集中型商業位于匯金路和黃谷路的交叉口，昭示性強。集中型商業ABCD輻射性：商業輻射能力我們認為：A>B>D>C2023/7/28開發方向考慮到集中商業主要為項目高層類以及周邊業主服務，為突出其市場競爭力，其主力店宜打造競爭能力較強的商業業態-超市賣場細目配置要求細目配置要求需求面積2500~20000㎡不等供氣通常320m3/h（不包括空調用氣）。柱距一般為10.8m×10.8m、8.4m×8.4m兩種。供電方式及變壓器2of2500KVA干式變壓器,10/0.4kvDyn1150hz雙電源雙回路供電。樓層凈高平頂建筑：賣場凈高不小于5.3米～5.5米，后倉凈高不小于6.8米，不大于7.5米。發電機容量800kw~1000kw油罐容量可持續1.5天或6噸，業主需提供油罐位置。樓板荷載賣場800kg/㎡,后倉與冷庫1000～1200kg/㎡。排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收。自動人行步道二層：2部，三層：4～6部（如有地下室或樓面停車場，則必須有上下的自動人行步道）。空調通風賣場正氣壓，賣場和出租區的新風，排煙符合消防要求。溫度要求：夏天24℃；冬天18℃。貨梯至少2部5噸貨梯，若有地下室，必須有一部貨梯直達地下室。室外場地重載路面（承重35噸）、停車場、綠化樹種、景觀等須按照超市的要求或提供的圖紙施工。卸貨區考慮2或3輛40尺35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉半徑15米。消防符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收（由業主負責），要求設置煤氣報警與聯動裝置.。后倉800～1,200㎡。人防要求符合國家及當地標準及超市的要求，并能最終通過當地驗收。停車位特大型城市400～600車位，其他城市150～300車位，每個車位約需22㎡，600～1000自行車位。環保符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收（由業主負責）。供水通常250噸/天綠化符合國家及當地標準要求，并能最終通過當地驗收。【注】以上數據均為國內大型超市賣場常規選址要求，不同品牌或對建筑細節要求略有差異。超市賣場基本配置參數產品定位集中式商業開發方向類型面積，含主力店（平米）主力店數目主力店比例主要商圈（km）鄰里中心3000-150001或2個30-50%5項目適宜的集中式商業類型2023/7/28商業3F商業2F3F改后改前商業4F集中商業開發方向集中式商業開發方向2023/7/28由于原集中商業單層面積達不到超市需求，建議擴大集中商業單層面積并通過降低樓層壓縮整體面積。打造凝聚型生活配套，同時超市作為主力店。原規劃17663㎡降低至15158㎡，切合鄰里中心規模改前集中商業單層面積不足2500㎡，改后集中商業單層面積可達2595㎡左右。由于市場需求考慮，鑒于商業樓層定價差異，為避免商業與住宅價格倒掛，建議由4層商業改為打造3層，控制商業體量。產品定位建議商業面積匯總（單位：㎡）樓棟商業單層面積樓層數總建面積6615633468966號棟西邊二層69021380672595377856865221303合計

15158壓縮進深，降低樓層，控制面積降低樓層，控制面積2023/7/28商業業態布局通過合理的業態布局，實現業態聯動、主題突出、人流均衡、價值最大化的目標。類別主題定位產品設想建筑體量

（m2）集中型商業一站式SHOPPING

MALLF1精品超市2500F2服裝/鞋帽/家居家飾品1500化妝品/珠寶/美容美甲500鐘表/小電器

500F3休閑美食廣場2500小計7500F1設置超市，消化商業面積，為商場集聚人氣，將人流導入項目。2F設置服飾、化妝品、小電器等多業態，體現商業內容豐富度F12F3F3F集中設置餐飲等業態，吸引目的性客群導入，均衡各樓層人流集中式商業開發方向2023/7/28位置業態業種單店面積（㎡）數量（家）面積小計（㎡）屬性F1精品超市250012500主力店商業業態布局F1生活坊——家用消費：日常生活中不可或缺的一部分集中商業開發方向集中式商業開發方向2023/7/28商業業態布局F2品質生活——時尚購物：倡導自然、自信、自由的快樂人生集中商業位置業態業種面積（㎡）數量（家）面積小計（㎡）屬性F2服裝80-35012-151300普通店F2鞋帽包40-805-6400普通店F2家居家飾品80-1002-4260普通店F2化妝品/珠寶20-605-8300普通店F2鐘表/小電器20-605-6240普通店集中商業開發方向集中式商業開發方向2023/7/28集中商業開發方向商業業態布局F3時尚餐飲——快餐+休閑餐飲+家庭正餐+商務正餐：滿足不同人群的餐飲需求集中商業位置業態業種需求面積（㎡）數量（家）面積小計（㎡）屬性F3快餐100-1202-3200普通店F3休閑餐飲200-6002-3800普通店F3家庭正餐500-10001500次主力店F3商務正餐1000-300011000主力店集中式商業開發方向2023/7/28會所開發方向針對本項目高端客群，集商務-娛樂-休閑為一體，打造成為南城高端商務體驗會客廳產品定位目標效果：高端、有特色、差異化！

本項目以高檔住宅為主，客戶群定位以社會中上層客戶為主，在銷售完成后，營銷中心將轉變成商業配套功能，為與項目客戶群體相符，建議后續打造實現特色化。通過每個樓層不同的特色、不同的定位打造市場最高端最富特色的高端商業會所。1樓：高端商務洽談會所；2樓：高端休閑養生會所；會所商業開發方向2023/7/28

規劃主題項目面積經營方式說明一樓高端商務會所會所大堂+會員門禁系統80㎡客戶接待吧臺接待，客戶進訪接待中高檔商務洽談餐廳400㎡專業經營用作高端宴請、商務接洽咖啡吧200㎡專業經營引進大型咖啡西點廳二樓高端養生會所水療會所+私人會所80㎡專業經營引進小型水療會所高端spa會所300㎡專業經營健身房300㎡專業經營含瑜珈/舞蹈室、健身后可直接下一樓（2樓）沐浴更衣、桑拿為項目植入獨有元素標識：城市頂層精英俱樂部!會所開發方向商業業態布局根據營銷期功能使用需求，劃分會所空間布局。集中式商業開發方向2023/7/28商業街區開發方向目前區域兒童主題型商業尚未發展成型，市場空間大——可打造親子文化街產品定位目前區域內尚缺乏全業態型兒童主題商業項目，且周邊教育匱乏，集資房和安置小區居多，打造親子文化街亦可與項目兒童老年活動廣場相得益彰。兒童服裝、兒童用品、兒童玩具、兒童文具兒童餐飲兒童小食品兒童樂園兒童游藝兒童職場體驗兒童培訓兒童攝影兒童牙醫？老年兒童活動廣場老年兒童活動廣場親子文化街區街區商業開發方向老年兒童活動廣場老年兒童活動廣場親子文化街區2023/7/2828#29#31#33#30#34#32#38#2F商業36#2F商業2023/7/28兒童主題型商業以兒童系列消費為基準，拉動全家消費，具有強烈的商業帶動性。兒童業態已成為娛樂、餐飲及休閑之后的第四大主力。產品定位兒童體驗式商業模式特點兒童消費家庭消費家人團聚托兒后，鄰里、朋友聚會商業街區開發方向街區商業開發方向2023/7/28商業街區開發方向商業業態布局1F童心MEETING——兒童（零售+餐飲+攝影）：內容豐富的兒童城堡商業街區位置業態業種需求面積（㎡）數量（家）面積小計（㎡）屬性1F兒童食品50-1501-3300普通店1F兒童餐飲100-3005700普通店1F兒童零售50-20012-161300普通店1F兒童攝影100-2003-4600普通店1F母嬰用品50-2007800普通店1F社區配套服務類商業（干洗、便利店、水果店等）40-806-8約480普通店街區商業開發方向2023/7/28商業業態布局2F童心MEETING——兒童職場體驗+兒童樂園+兒童培訓：親子互動最理想的平臺商業街區位置業態業種需求面積（㎡）數量（家）面積小計（㎡）屬性2F兒童職場體驗3000-1000012600主力店2F兒童樂園/托管200-5001480普通店2F兒童教育培訓500-80021200普通店街區商業開發方向2023/7/28商業街+會所（精品商業）定位回顧：打造精品商業+鄰里型社區商業集中式商業體量控制：集中式商業體量宜控制在1.5萬方左右，契合鄰里中心體量會所、商業街體量保持不變。主要為項目別墅類、洋房類及周邊市場高端客群服務。主要為項目高層類以及周邊業主服務。商業定位回顧2023/7/28商業街+會所（精品商業）2023/7/2804產品定位研究2023/7/28商業項目的建筑形態設計關系到商業項目能否成功運營建筑物業功能與定位功能要吻合商業建筑設計商業建筑形態影響著它的招租經營，而改變它的成本太高！2023/7/28細目配置要求特色餐飲休閑餐飲兒童游樂運動健身一般零售店需求面積200-500㎡200-500㎡500~1500㎡2000~4000㎡不等柱距無特殊要求無特殊要求不小于8.4m不小于5m無特殊要求樓層凈高不小于4米不小于4米不小于9m不低于3m無特殊要求樓板荷載400-600kg/㎡400-600kg/㎡無特殊要求500kg/㎡無特殊要求供電配備250KW/㎡配備250KW/㎡無特殊要求無特殊要求無特殊要求供水250噸/