【前言】商業(yè)定位不明晰品牌主力店匱乏外立面缺乏商業(yè)氛圍廣場利用率低出入口設(shè)計不合理內(nèi)部人流動線混亂室內(nèi)裝修偏冷車行動線不明確困局！—留客難、招商難>>第一部分：項目商業(yè)價值解析3武漢市商業(yè)格局呈現(xiàn)“三主三次多區(qū)”的特點，分布趨于扁平化，遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)域商圈開始形成，商業(yè)多極化發(fā)展勢頭明顯市級商圈次市級商圈區(qū)域商圈武漢市商業(yè)格局分析武漢市未來商業(yè)格局呈現(xiàn)“三主三次多區(qū)”的局面“三主”：指武廣、江漢路和東沙三個市級商圈“三次”：指三個次市級商圈，包括漢陽的王家灣商圈，武昌的街道口商圈、徐東商圈“多區(qū)”：隨著人口的遷移，武漢將出現(xiàn)多個區(qū)域商圈吳家山商圈沌口商圈王家灣商圈鐘家村商圈司門口商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈武廣商圈江漢路商圈菱角湖商圈武漢天地商圈后湖商圈東沙商圈硚口宜家商圈3二七商圈青山商圈徐東商圈【商業(yè)格局】街道口商圈是武漢市次市級商業(yè)中心，商業(yè)面積約30萬方，隨著銀泰城和百腦匯的建設(shè)，商業(yè)規(guī)模將達(dá)到40萬方以上，成為僅次于武廣商圈、江漢路商圈、光谷商圈的武漢第四大商圈。【商業(yè)規(guī)模】光谷商圈中南商圈街道口商圈徐東商圈司門口商圈萬達(dá)中央文化區(qū)街道口的功能多元化是城市發(fā)展的必然選擇。物業(yè)價值規(guī)律商業(yè)、商務(wù)物業(yè)與住宅物業(yè)價格距離拉開。*來源《二環(huán)線城市設(shè)計》《武珞路及珞瑜路沿線城市設(shè)計》雄楚教育/科研/居住光谷高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的城市區(qū)武珞路雄楚大道石牌嶺路珞獅路【區(qū)域價值】街道口城市級商業(yè)/商務(wù)中心人口屬性高校人口，中小企業(yè)，國資企業(yè)，區(qū)域居民。區(qū)域功能定位是人口分類聚集的驅(qū)動力。項目將遵循城市中心的價值規(guī)律。街道口區(qū)域功能多元化發(fā)展，教育/產(chǎn)業(yè)/商務(wù)及商業(yè)功能逐步替代居住功能，同時也決定了區(qū)域人口屬性。5經(jīng)營現(xiàn)狀項目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時間（年）建筑面積（萬方）樓層檔次運營亞貿(mào)廣場百貨、超市20195B1-6F中高檔群光廣場百貨、超市20199B1-8F高檔新世界百貨（街道口店）百貨20192.51F-5F高檔樂天城購物中心2019.531F-8F中低檔未來城購物中心20194B1F-3F中低檔流行視窗購物中心20191.51F-3F中低檔賽博數(shù)碼廣場專業(yè)賣場201921F-4F中低端廣埠屯資訊廣場專業(yè)賣場201931F-4F中檔在建武漢銀泰城購物中心2019年10待定中高檔重點商業(yè)項目一覽商圈總體量大概40萬方，主要以百貨、購物中心和專業(yè)賣場為主，商業(yè)檔次高低不齊，商圈整體發(fā)展較為成熟。6【競品分析】地塊5km范圍內(nèi)輻射社區(qū)共291個，其中核心商圈住區(qū)人口12萬人，一級商圈住區(qū)人口36萬人以上，二級住區(qū)人口53萬人以上，合101萬人以上，其中師生比例較其他區(qū)域高7核心商圈（r≤1km）一級商圈（1km＜r≤3km）二級商圈（3km＜r≤5km）涵蓋社區(qū)：20個總?cè)丝冢杭s12萬人涵蓋社區(qū)：166個總?cè)丝冢?6萬人以上涵蓋社區(qū)：105個（40個無人口數(shù)據(jù)）總?cè)丝冢?3萬人以上項目地塊區(qū)域人口r=5km武大華師武體武工財經(jīng)華農(nóng)武紡武科水職長江地大民族理工華科城建武職r=3kmr=1km【輻射范圍】高校師生、科研機構(gòu)、政府部門、私營業(yè)主將成為本案未來的主力消費人群【消費客群】學(xué)校教職工其中，教授、副教授在校本科生在校研究生在校博士生武漢大學(xué)約10000230032019116596904華中師范大學(xué)約38658732000081231000武漢理工大學(xué)約650020003610016200818中國地質(zhì)大學(xué)2908600160005003400武漢體育學(xué)院10002609000700100合計24273343361010204828004科研機構(gòu)名稱在職職工中科院水生所288湖北省環(huán)境科學(xué)研究院90武漢船舶重工722研究所1000湖北省郵科院900華科信息工程研究所180……合計4240政府機構(gòu)名稱在職職工湖北省環(huán)保廳63湖北省安全廳154湖北省衛(wèi)生監(jiān)督局65湖北省移民局60湖北省產(chǎn)業(yè)局52……合計1247私營業(yè)主人員數(shù)量中南路街8945水果湖街8777珞珈山街1134街道口4185廣埠屯2968合計26009>>第二部分：項目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)【項目定位】NFC—永不落幕的時尚舞臺慢是一種LIFESTYLE,是一種生活態(tài)度，是一種健康的心態(tài)，是一種積極的奮斗，是對人生的高度自信，NFC為此而存在。項目定位中端，精心打造成為商務(wù)精英社交首選，國際中產(chǎn)人士的生活廣場，寫字樓都市白領(lǐng)的休閑空間，時尚潮人的戀愛空間，周邊高校的后舍。社交調(diào)：QUEEN廣場、VICTORIA廣場、降塵噴泉、綠茶餐廳、藍(lán)山咖啡、仙蹤林、許留山、太平洋咖啡、西餐休閑餐廳以及大漁板燒、云海肴等中高檔商務(wù)餐廳為商務(wù)精英洽談、朋友聚會、情侶約會等提供了各種價位、檔次和環(huán)境的場所。生活調(diào)：無印良品、UNIQLO等生活服飾品牌，AF、CK、GUESS等快時尚品，三葉草、狼爪等學(xué)生品牌，華潤BLT超市、屈臣氏、SASA（莎莎）、有間書吧、美甲天堂、克麗緹娜SPA等生活店、宜家精致家居等品牌，營造了中產(chǎn)階級精致的生活品質(zhì)。娛樂調(diào)：云端KTV、夜時尚臺球、城市雷人電玩、WHITEHOUSE迪吧、原住空間APP為潮人打造一個圈層集聚地。休閑浪漫調(diào)：讓到這里的人群腳步自然的都放慢半拍，在JAZZPUB、COSTACOFFEE中優(yōu)雅放松的獨處，或在CAFé中和朋友愛人感受故事中的另一種角色。學(xué)院調(diào)：大時代的將成為周邊白領(lǐng)學(xué)生16個小時的小食后舍。優(yōu)質(zhì)的統(tǒng)一管理服務(wù)，透明的食物出品，低價位的餐飲消費將是讓這里的人氣達(dá)到新的高峰。【形象理念】潮流玩味

蘭桂坊酒吧街武漢最大的娛樂集中地休閑餐飲飲品/甜品店Takeaway、timeout小吃快餐健康美麗生活創(chuàng)意時尚概念店家居生活時尚店時尚買手店酒吧街生活時尚有味道的場所【業(yè)態(tài)規(guī)劃】NFC中心零售店鋪數(shù)最多，占比超過50%（超市、SASA、屈臣氏也在內(nèi)），是租金的主要貢獻(xiàn)者。餐飲店鋪數(shù)占比僅為35%，一般經(jīng)營面積為600-800平方米（大時代、咖啡吧也在內(nèi)），生活娛樂休閑占比15%（附圖）

西面主要為大時代和零售，餐飲以特定大時代管理經(jīng)營的特色快餐為主。加上太興餐廳、西數(shù)泡芙、COCO熱飲等。零售以生活服務(wù)類為主，如華潤超市（BLT），莎莎SASA等。【品牌落位——B1】【品牌落位——F1】F1層是潮牌服裝和時尚娛樂的天下，HOLLISTER店、AF、無印良品、GUESS等在一側(cè)和中部分別設(shè)置有COSTA、太平洋咖啡供消費者購物之余休憩。其中GUESS、HOLLSTER、AF為跨層店，HOLLISTER門兩側(cè)的巨大LED幕墻不停播放海浪沙灘，營造熱帶風(fēng)情。云端KTV，夜時尚臺球廳、城市雷人電玩讓時尚達(dá)人川流不息。F2層基本依舊延續(xù)F1的業(yè)態(tài)布局，除跨層經(jīng)營的時尚品牌服裝店外，更豐富了一些學(xué)生和普通工薪族能消費的大眾品牌等。【品牌落位——F2】F3層設(shè)有特色餐飲店，綠茶、茉莉、云海肴、飯前飯后、T8。【品牌落位——F3】【品牌落位——F4】F4層餐飲和生活服務(wù)（越秀、日本大漁、東南亞風(fēng)味餐廳）、克麗緹娜、VIP服務(wù)區(qū)、宜家體驗館等。>>第三部分：項目建筑設(shè)計修改建議【建筑設(shè)計——外立面】項目外立面保留現(xiàn)有的格局進行部分的優(yōu)化，突出商業(yè)特點，具備時尚和開放感廣告展示，并且設(shè)立外部導(dǎo)示牌及標(biāo)志性廣告展示面，力爭突出有特點、多功能。（茶色玻璃更換成采光度好的白光玻璃,剩余鋁塑板里面改成石色材料）【建筑設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計】整個購物中心統(tǒng)一色調(diào)，購物通道足夠?qū)挸髁粒坏赇仧艄庠O(shè)置效果明亮風(fēng)格統(tǒng)一，避免光源混雜；店鋪能見度好，不留死角；店鋪有流暢的連續(xù)性，中間沒有被隔斷。同時在走廊設(shè)置綠色植物，增加購物環(huán)境的舒適度。柱子數(shù)量少，增加開闊和通透感。中庭有足夠的空間舉行宣傳活動，舞臺背景更能增強宣傳效果，中庭保留現(xiàn)有的圓形玻璃采光，既具有裝飾性，又能豐富光源，也能給人一種與外界自然接觸的感覺。中庭壁畫配合整體的色調(diào)和意境，使整個購物中心給人以藝術(shù)，視覺的享受。立柱保留現(xiàn)有的大理石材質(zhì)，配合在一起凸顯購物中心的高貴氣質(zhì)。【建筑設(shè)計——中庭設(shè)計】項目動線設(shè)計購物中心按十字啞鈴加垂直水平動線布局，主力店分布在東南西北四個方位，通道寬敞明亮，兩邊偶爾有店鋪展示活動，所有店鋪燈光整體沒有太大的出入，走廊一側(cè)設(shè)有休閑長椅，長椅設(shè)計與內(nèi)部色彩風(fēng)格一致。在為人流提供休憩的同時也是購物中心的一道風(fēng)景。購物中心樓梯口處寬敞，空間大，方便人流走向，避免狹窄，人流擁堵的局面發(fā)生。主入口處設(shè)立服務(wù)臺，方便不熟悉購物中心的人詢問，其他入口出設(shè)制導(dǎo)購牌，指示拍在各轉(zhuǎn)角和路口都要設(shè)立，清晰易找。向消費者提供人性化的服務(wù)也避免了迷路的情況。1、外部動線NFC目前一共有13個出入口（含消防通道），下部在優(yōu)化升級過程中，將進行改造。F1層有8個入口：分別是1號門、2號門、酒店大堂門、總服務(wù)臺側(cè)門、4號門、側(cè)門電梯門等。B1有5個入口，廣場分布4個入口，3部手扶電梯。出口過多導(dǎo)致人群自我分流，動線混亂，易近難出。客流引入：取消不必要的1號門，4號門，側(cè)電梯門，對廣場消防通道的出口進行改造，直流動線為2號門由NFC廣場導(dǎo)入，側(cè)門由總服務(wù)臺側(cè)門與酒店入口直線貫通，對地鐵、主要人流街道帶來的大量人群設(shè)置合理的引入通道；設(shè)置出租車落客區(qū)，對周邊步行客流設(shè)置友好通道。車流引入：在酒店入口安排保安，維持導(dǎo)入交通，設(shè)置停車場導(dǎo)示牌。路邊停車改變方向，由橫向變?yōu)樨Q向。主入口：標(biāo)志柱設(shè)置在北面和東面2個主入口起到指引人流的作用。人流往廣場集中由2號門入口進入。車流及西北方位客流由主服務(wù)臺大門進入。2、內(nèi)部動線NCF由于體量不大，動線改造比較簡單。改變部分扶梯的方向達(dá)到無死角，加上垂直動線設(shè)計提高效率，同時激發(fā)購物者的好奇，上下自由的愿望；平層動線設(shè)計上達(dá)到不斷吸引購物者好奇心的效果，提高動線效率。【動線設(shè)計】>>第四部分：項目招商策略建議獨家經(jīng)營

優(yōu)先特色品種

優(yōu)先核心主力店優(yōu)先布局品牌經(jīng)營、連帶同業(yè)差異異業(yè)互補市場培育原則【招商原則】第三步驟流動商戶招商

主力商戶、基礎(chǔ)商戶的進入，將極大程度的鼓舞流動商戶的熱情，堅定其投資信心。此時流動商戶的招商可同時進行。

第二步驟基礎(chǔ)商戶招商

基礎(chǔ)商戶影響力和號召力不及主力商戶，但其面積需求相對較大，在物業(yè)整體之業(yè)態(tài)組合中必不可少；基礎(chǔ)商戶租金往往是主力商戶的3~6倍，其租金總和是項目的主要利潤來源。

核心主力店先行，輔助店隨后的原則餐飲、休閑、零售項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則第一步驟主力商戶招商

主力商戶入駐能夠吸引客戶的眼球，刺激中小商鋪的招商；主力商戶的進駐能夠影響中小商鋪的租金水平，提高項目整體租金收入。

流動商戶基礎(chǔ)商戶主力商戶【招商步驟】實行

“雙軌道”招商模式，即采取人員定點與招商人員流動招商相結(jié)模式。流