2013.1目錄項目概要描述市場需求分析項目整體策劃項目定位分析商業運營計劃財務盈收預測商業投資機會分目錄1、項目概述項目概述會所是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。

1990年開始，會所從北京陸續登陸中國市場。歷經20多年的發展，會所始終作為中產階級和相同社會階層人士聚會、交流、休閑等場所，“會所”的高額會員身份，使其始終作為財富的象征與身份標簽。項目名稱鳳養.御生堂高端商務會所發起單位杭州金茂集團投資有限公司項目地址上海西藏南路518號4層經營面積2000m2會所性質私密性高端商務會所建筑風格中國古代皇室宮殿.后宮主題設置高端商業會晤+健康養生功能設置主題型會所商業會晤+御膳火鍋+健康管理經營模式營利型連鎖經營管理模式會員制半封閉式投資規模RMB1000萬目標人群中高端政商界人群目糕錄項惕目萍概梢要鎖描尊述市遵場需駛求數分敲析項目叔整訪體初策浸劃項目訴定浙位塌分犯析商憲業泄運表營計鋒劃財妄務蓄盈間收慰預冒測商沃業投猶資機婆會分擾目枯錄1、也商妻務咐需克求2、拘健每康廁需泥求市碑場盤需求眾處所那周知滿：在警中決國腎，治中蟻高謊端太政牛商統人揀群緞除槽睡提覺襖以昂外9榜0竄%的丹時漆間朋只將作糕了2件第事毛情捧：熟會脆談城和荒吃頭飯結。針繼對遙這敢一中人稅群宣，睬與妄之亡需作求肅對簡應突檔矮次智的拴高哪端由會相所消均以具藝有題嚴骨格周的勻數罪量棋限吉制損，粉市殊場選缺設口煮高批達9瞞0恩%，預具巾有丈絕絲式對畝的洪剛宇性荷需擱求仿。圍酷繞肉中狐國頃特顫色抵的民面砍子件文嗚化步，伸會扶所撈環誘境眼、卸特演色頁餐甚飲伴以咽及植星需級挑服咐務訴所蒸引腰發潑的點會蘇員角高寒貴點感謹受我都婚將詳成匙為河會碑所戶成閱敗屬的陸關費鍵憐環圾節破。與續此就同時奴，右近1刑0年華來欺，但健允康弓話功題之始綱終備與句這瞞一活群煙體扎相懷伴州相每生蕉。右三里高質、顯亞號健必康倘、銜過他度塑疲震勞喬、竭心纖肝換脾員胃奴腎里衰隸弱音等虜精分英隊病暑越狀來散越植受拋到麗這舊一闊人斥群壁的暗關嬌注披。面子環境健康特色健香康扒需主求總容量大危害極大需求剛性中瞞國助已塵成伏為培全啟球塵工涂作緞時弟間濟最蜻長的娘國沙家渴之一，人均企勞垂動唇時攤間壯已霸超過霸日本懲和韓姨國，端每綢年何有6啞0萬過勞港死。俊知姨識液分喬子倉平料均劍年床齡鋸不事足5壁5歲茅。據責統仿計瓶，或在3稀0歲半至5膝0歲始英澡年睬早逝敬的父人凍群中9逐5找.潛7%的人應死懸于淘因隊過度址疲勞腰引功起食。世食界塊衛每生勢組蜻織抱的散一侮項古全捉球腦調敘查糧結果儲顯喚示，全禾世界口真正攤健綿康剩者滔僅魔為5昌%，疲患或病湊者2繪0荷%，而7棟5%則屬于以百疲勞丙為財主女要盡表現描的所亞捆健們康他者。北掘京正、好上偏海啟等溝十期余革個艘大課城結市慣白附領燙亞纖健富康勁比組例揀達7蔥6邪%，炊處韻于己過胞勞疼狀酒態先的遺接舟近6成皂，龍真千正資意另義反上徐的“就健景康診人穩”略不截到3院%。結冒論次：本嶄項獲目可目奶標驢人注群因工基作肚強賊度處大座、披應牙酬頻度高翁，追基本揪上催都雅存脈在愧不姐同程攏度的貨健或康發問需題。本杏項咱目悟目圾標叨人換群茄對姓于效沒杏有葵表蛇象夸的鬼健青康弟問痰題姻基岸本鄭上覺沒蓮有壯采蹲取將任濱何棋措匆施禍。本獎項目久目汽標單人繞群識基叉本裹都懼清見楚敏自左己闖存鄙在渴健單康標問坡題鴨，她無奧暇夢主傳動桐顧怪及背，蘆但倉卻柄不病會徑拒刃絕符被肯動耕接寶受鮮。3駐0賣-副4藝5歲傾白搜領膜人語群利作為前亞健類康赤的易感物人群眉，家楚庭的掌主摸力作和汪社會蕩的股支梯撐，將成為愉現搭代惹健陰康未解美決南方案郊的嚇剛汪性翻需既求者。目衣錄項董目灑背譽景百介香紹市睜場需殊求逐分程析項顧目喇整鄭體展策啟劃項目吩定手位橫分女析商前業剛運孕營計陡劃財州務臥盈摘收破預持測商脊業投夠資機副會分脅目鹿錄1、首項丟目柄介床紹2、跡布般局夾設感計3、滿會旅員蹤蝶設泄置4、包商系業舅模撒式特色環境健康面子古有代味皇忙家裙宮辨殿片設佩計嗎風鬧格彰翅顯喊主穴的烤奢介華到、扭賓象的捧尊村貴以漲后鍋宮輝“聚鳳繭”棍為肯主訴題自乘古祥皇報帝柜均襲為焦后峰宮燃奉縱養鳳率養圾將胃客傲人風比喇作青九愧五刑之亞尊黎的領皇徐帝地藍利湖位進置佩交脈通遙便撕利地處8號父線英、1梯0號炕線泊老就西踐門嫌交秘匯符站被，男西遣藏嘴南休路薯肇縣周閑路料交喬匯輛，規停懂車郊便踐利特色環境健康面子北嫌京澆御唉生改堂故著宮莊博迫物愁院歷綿代掃皇鈔家胡養亦生錘御擺膳室火依鍋派秘符方快獨炭家擊授粒權V啟I音P純疾銀廳餐壯具景如泰藍議火筐鍋棄餐奸具彰顯間主火的腎奢逮華解、棒賓過的喜尊桐貴特色環境健康面子貴族宋皇堂室澆金勞龍屢卡一捏卡睛在菠手輛尊遺貴脫自低溢后押宮境皇密室雙侍臂奉蔬禮旱儀享彼受污無問微繞不饅至智的也帝灘王堅尊填貴U逃H晃F閱R秒F城I迫D智抄能迎賓味系袋統提汁前靠感燦知辜主遺子追駕鋼到尤，戴至虧歡怪迎日詞趙，為呼懼尊削稱健康檔案健康評估健康監測健康跟蹤健康秘書膳食管理活動發布信息推送特色環境健康面子御訪用佳養做生君藥動膳眼秘描方御死生凈堂鞭及桃故虛宮蓄博莫物賭院鬼獨毫家瞇授放權課皇督帝旋養僅生南藥像膳秩秘羞方綠莫色宇生爪態屠原就料孫橋薪農表業傻園鋒高刃科但技彎綠微色鄉豐無存公慘害粗蔬冊菜犁瓜愈果沈直日供U黑H您F道R俗F瘋I硬D智慧仗金簡龍僵卡卡片內逼記萬錄暑著暴主鈔人描健從康棉電孕子原檔胞案健極康撓管后理敏簽部約魂后蹄付泊費會遣員鞭簽船約萍第陪三趴代誕保何健監食塞品紡慢街病套怪餐管崗理梨，企先堂調凈理逆按高效吼果羅后許付奏費健瘋康域管幅理扣云貿平竭臺會員棚健栗康抄管岸理蕩平剛臺霞，杰貼蔽身舒的攀健窯康婚秘脅書健脾譜養內生拾湯補腎湯排毒把湯養顏湯健康墾管翅理云抄平竿臺第三代綠色天然保健食品慢病套餐糖尿病高血壓/脂肺病肝臟疾病高尿酸抗衰老胃腸道前列腺眼病睡眠關節疾病腎虛布局姿設談計整終個鄙會蘆所技設腰計妖同惹時惕容構納1副5己0人V施I燈P包抱房2間洞，備僅販對圾股揉東蹄卡鹽開什放包院房1怎5間墾，淋可萄容服納9批0人大廳洪可當容至納6工0人會堵員愚設顯置股東卡每家店僅設置49個名額，一次充值10萬，7.5折消費完全享受股東分成權益固定年收益+浮動年收益鉆石卡一次充值5萬，7.5折消費免除5萬價值以內的健康管理保證金浮動年收益白金卡一次充值3萬，8折消費免除3萬價值以內的健康管理保證金金卡一次充值1萬，9折消費免除1萬價值以內的健康管理保證金本松項物目肆會忽所繳采束取亭會腳員昨制綱半求封絡閉覆式膚管饒理乓模予式絡，桶僅蠶對啟股瓣東考及V餡I屋P卡鐮會悠員斷及燥其徑帶趕來惱的癢客寺戶獅開取放熱。固嗎定諸年隨收堅益步：1阻0萬妄的2侄0鍬%固其定絕年抄收枕益連續收益1群0年浮動柜年拘收鏈益嘗：股余東披年郵分棉紅引捉進鵝新溫會爸員鋒（逝最恢多1克0團0個輔）掠的蓬總榜消短費唱額度的5%浮但動沉年影收欣益訂：股姿東飛年疊分悔紅引幼進瓶新野會巡壽員抖（強最療多5叔0個疊）忘的嫂總玩消還費盡額左的3%商業爸模宿式商務會談商務會談商務會談特色餐飲特色餐飲特色餐飲

健康管理健康管理

按呼人昨頭益收節取寄茶齊位償費5況0元/人旺次肺（污就傍餐月則注免莫）餐飲袍收哥益被：8桑0拴%的縫會宅員剃會懂談木即鉛用駝餐人婦均墊消推費2凡0飼0元/次簽拌約保健傻食鴉品躺持脾續誰收園益供：5產0先%的潔會玩員畢簽垮約結健示康宰管間理人棵均屑消布費2地4臥0籮0拾0元/年1薦.短口期辯一側次徑性仰收嚴益2蓋.短搶期馳一塌次擋性起收弊益3寬.長期智可惹持濾續磨收圓益體勢驗繼需雖求便服利聚需事求基極本譜需娛求建秘立回信弦任紋階根段所揮有洲的子服偉務啟人盡員脾即殃銷椅售哨員端，氏服緒務戒即胞銷秩售姐。通士過書無捎微血不稿至猜的褲服飯務扭，蓄建炕立由尊貨貴孫感喪受盒上幻玉的宅信藍任銀。對免于節客鼻戶溜健固康邪每樸次射只總檢倉測鉛、稅記闊錄富、舍跟辭蹤匙和局關捧注擺，偏并樓讓翻客蟲戶息知鑄道潛，刮但喂不挺銷姥售暖。以擴周站為臉單測位薪定距期媽發領送舉針助對勻性扁的牢健占康糕提抄醒敢短戚信身，庭并齡發昏布標免多費困復炸查虛邀而請才。簽灘約育成只交單階矮段一雨個蚊時采間蜜內崇，體消索費3次蹄以吧上朱。對于騾服酷務光十搭分敏滿區意森。對于搞自坦身粒健迫康飲有閣被尸管戶理訊意腫愿想。目捷錄項絹目臣背泥景誓介昆紹市絹場需蒸求桐分尸析項換目嬌整拐體帆策寨劃項妥目猴定滿位輛分伯析商僅業軍運拔營計覽劃財非務碼盈提收宿預晉測商臉業投兄資機崇會分斬目桿錄1、梯市迷場丈定脖位2、尸競屋爭虛分取析項目偉定凝位市場定位提供簽約健康管理的高端商務會所群體定位中高端政商精英人士品牌定位中高端政商人士享受尊貴第一品牌中高端政商人士健康餐飲第一品牌品牌戰略關聯強勢品牌。皇室風格=高端，御生堂=權威健康養生銷售模式會員制連鎖經營盈利模式短期（會晤+餐飲）長期（健康管理）傳播模式原始種子引發的病毒式口碑營銷目標客戶群體聚集地宣傳或聯合營銷尊標貴不、頁健告康室、賓財閥富競爭鄭分鞏析對比項目本項目傳統火鍋傳統高端商務會所傳統高端養生會所總結目標群體中高端政商全部人群高端政商全部人群明確細分市場定位經營項目會晤+餐飲+健康吃商業會晤為主的吃住綜合體養生項目經營項目復合型且關聯度高滿足需求垂直三層需求單一餐飲需求僅商務需求僅健康需求深度垂直挖掘商務人士三層需求（基本+便利+體驗）運營成本火鍋經營成本低保健品健康管理成本低火鍋經營成本低中西餐飲運營成本高

養生項目運營成本高運營成本具有競爭優勢利潤空間較好低端化利潤空間低較好較好相同營業額的利潤空間最高品牌定位尊貴+健康NA尊貴健康兼顧統一目標群體的2種剛性需求盈利模式短期+長期短期短期短期盈利模式最為健康會員收益健康+現金收益沒有NA健康會員參與銷售分成收益目忽錄項臘目簡背鴿景駝介猴紹市鹽場需肯求到分同析項季目片整妥體必策膏劃項恒目欣定沈位色分富析商廉業概運棋營涌計邪劃財鏡務王盈史收賴預限測商養業投邪資機漢會分衣目繁錄1、丹當慣前魚狀笨態2、郊項星目堤計播劃運營查計禍劃準聚備撕內夕容字和知時事間模掠塊第急一靈階棕段項目還計女劃階司段行姨業分漸析項目稿啟動12現判有路類制似更業絨務咽分析細分認市歉場辣潛捉力堵分活析消恰費僅者鎮分裕析完成閥項咳目商腎業赤策袍劃度案完成巡壽項隊目視柴覺鴉設亞計錢方毅案項栽目獄啟及動鉛資填金相到庸位裝修扯、毀采號購辭、刺招欣聘敢、晶培根訓正式言營易業商鞠業擦模揉式遍驗鼠證掘成節功復制黃商贊業姻模哲式倦連錄鎖禾經側營346971督01撫21濾31盒4項絹目耐財揀務瓜預翻測沖分堡析5試犯營勺業1奸1培訓團茶隊第也二化階蓄段實罷施崇計呀劃第世三廟階撥段復閃制頓連悠鎖確定疼項菠目及地決點組避建曠執丈行融團紀隊取校得恨御騰膳弊授匹權落春實健妨康校管狀理整合逆培勢訓賺資病源完成分首育期疑募注資時間：2高0抽1床3迷.野2剛.上1騙-請3菊.筑3夸0時歷間：3次.侮3賴0-竟2姻0挎1巷4他.洋3屑.章3堵0時弄間：2瓦0教1棍4利.猛3兼.非3更0-完成裁項柜目裝修輝設殃計咸方拋案8目兇錄項裳目獄背旨景照介怒紹市享場需饒求煉分逢析項膚目秧整戀體道策暈劃項嚷目畜定曠位物分克析商易業而運筒營斥計蠻劃財要務純盈塵收男預測商娃業投縫資機作會分歸目勉錄1、園財詢務她假叨設2、蠶財癥務惜盈罵收3、美利艙潤逗表4、雹現隔金椒量沾表財務遺假柳設名稱財務假設單位假設描述同時接待人數上限120人以2000m2同時容納最多150人同時就餐估算,最大利用率為80%每月接待人數上限14400人每月空間上的人數上限人均餐飲消費200元折扣后，以人均用餐次消費200元估算簽約健康轉化率50%

以會員50%轉化為簽約健康管理客戶估算人均健康消費2000元以健康管理人均月消費2000元估算每天翻臺率4次營業時間10:00-04:00，中、晚、夜三餐，翻臺率平均為4估算每月天數30天每月以30天計算病毒種子數30人病毒式營銷種子會員30人會員平均每月光臨次數2次會員以每月2次帶朋友前來消費會員每次帶來非會員人數4人每次平均帶來用餐的非會員人數每次非會員比例80%

每月就餐人數中，非會員的比例新會員轉化率10%

新會員轉化率:為會所接待人次的10%會員上限數量1750

一家會所能夠承載的會員數量上限鉆石會員比例50%

鉆石卡。鉆石卡：白金卡：金卡=5:3:2白金會員比例30%

白金卡金卡會員比例20%

金卡業績提成比例30%營業額的30%作為資金池用于股東卡分紅和團隊業績提成股東卡固定提成20%股東卡10萬年固定收益注難：割以并一墊家叛會糞所歷進恒行飲財賞務蛇估尺算財務爭盈像收

第一財年第二財年項目Q1Q2Q3Q4Q1-Q2Q3-Q4營業額￥26￥153￥673￥1,365￥2,730￥2,730毛利潤￥19￥114￥505￥1,024￥2,048￥2,048凈利潤(￥110)(￥71)￥120￥375￥715￥704凈利率-431%-47%18%27%26%26%利潤蝕估赤算

第一財年第二財年項目Q1Q2Q3Q4Q1-Q2Q3-Q4一、主營業務收入（萬）￥26￥153￥673￥1,365￥2,730￥2,730減：主營業務成本￥5￥31￥135￥273￥546￥546主營業務稅金（以5%計算）￥1￥8￥34￥68￥137￥137二、主營業務利潤（萬）（虧損以括號填列)￥19￥114￥505￥1,024￥2,048￥2,048加：其他業務利潤（虧損以括號填列）

減：人力成本￥45￥50￥54￥60￥138￥138運營成本￥60￥112￥305￥564￥1,146￥1,157固定資產折舊攤銷

股東卡固定回報（49張,年20%）￥25￥25￥25￥25￥49￥49三、營業利潤（萬）（虧損以括號填列）(￥110)(￥71)￥120￥375￥715￥704加：營業外收益

減：營業外支出

四、凈利潤（萬）（虧損總額以括號填列）(￥110)(￥71)￥120￥375￥715￥704主營業務毛利率75%75%75%75%75%75%凈利潤率-431%-47%18%27%26%26%現舞金粉流量殲估戰算

第一財年第二財年項目Q1Q2Q3Q4Q1-Q4一、經營活動產生的現金流量：（萬）

銷售會員卡收到的現金￥300￥1,625￥4,499￥1,625￥1,735收到的其他與經營活動有關的現金

現金流入小計￥300￥1,625￥4,499￥1,625￥1,735購買商品、接受勞務支付的現金￥5￥31￥135￥273￥1,092支付給職工以及為職工支付的現金￥45￥50￥54￥60￥276支付給運營有關的現金￥60￥112￥305￥564￥2,303支付一次性的支出現金￥130

支付的其他與經營活動有關的現金

現金流出小計￥240￥192￥494￥897￥3,671經營活動產生的現金流量凈額￥60￥1,433￥4,004￥728(￥1,936)二、籌資活動產生的現金流量：（萬）