用權[土地評估面積為129.57㎡]價值評估委托估價單位：受托估價單位：土地估價報告編號：湘力源土估字（2011）10014提交估價報告日期：二○第一部分 所屬位于瀏陽市路一宗國有劃撥土地使用權[土地評估面積為129.57㎡]價值評估單位地址：長沙市雨花區曙光中路88號5樓：885樓 評估宗地現狀土地開發程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，根據本次評估目的，設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及根據委托方提供的《國有土地使用證》（證號：瀏國用（2011）01255號），所屬的位于瀏陽市路土地證載面積為129.57平劃撥土地，評估土地面積為129.57平方米。在估價基準日2011年1025日，土地登記用途和實際用途為住宅用地，評估設定用途為住宅用土地單價：1246元/平方米；土地總價：161444萬元； 寫：壹拾壹仟肆佰肆拾肆元整。 土地估價結果一覽表報告編號：湘力源土估字（2011）1001401255號紅線外“五通12 3、規劃限制條件：容積率設定為1.4（參照區域內基準容積率）；42、根據委托方提供的《國有土地使用證》（證號：瀏國用（2011）第01255號），所屬位于瀏陽市路一宗土地證載面積為129.57平方米。本次評估以證載面積為準，即評估土地面積為129.57平方米。第二部 估價對象界本次估價對象為瀏陽市委托評估的位于瀏陽市路的一宗國有劃撥土地使用權進行評估，根據委托方提供的《國有土地使用證》（證號：瀏國用（2011第01255號），估價對象證載面積為129.57平方米。本次評估范圍為該宗土地使用權，評估面積以證載面積為準，即評估土地面積為129.57平方米。在估價基準日2011年10月25日，土地登記用途和實際用途為住宅用地，評估設定用途為住宅用地，設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，規劃利用條件下的土地使用權價格。土地四至：東臨路，南臨北川里，北臨居民住宅區，西臨西 土地登記日期：20110304估價對象的土地所有權屬國家所有。土地用途為住宅用地。評估宗地土地權屬來源合法，通過劃撥方式取得并于2011年03月04日領了該宗地《國有土地使用證》，證號為瀏國用（2011）第01255號，明晰。本次評估范圍為所屬位于瀏陽市路一宗土地使用權，土地面積以證載面積為準，即評估土地面積為129.57平方米。據，至評由于委托方未能提供估價對象相關規劃資料，及根據估價人員對估價對象周邊情況的了解，估價對象所屬區域屬于道路改造區域，規劃有所限制，本次評估參照估價對象所處區域基準容積率進行設定，故本次評估設定其容積率為1.4，若將來規劃與之有變，則估價結果亦改變。估僅對土地使用權進行評估，設定其土地開發程度為宗地紅線外”五通28°34′00″，東經113°90′48″至114°151′18″之間。屬帶濕潤氣候，全年1630.117.5℃1552.3毫米。瀏52.8%，丘陵占25.08%，崗地占7.87%，平原占13.15%。全市轄4個街 2010年瀏陽市市場年報數據顯示，1-12月份全市共完成房地產開發投資15.93億元，在建房屋總施工面積為170.36萬㎡，新開工房屋施工面積為92.10萬㎡，竣工面積37.33萬㎡。1-12月份經共準許預售商品瀏陽市抓住長株潭的契機，加快融城步伐。構建交通網絡對接長株潭。促成盡快拉通高速，建成上瑞高速接線，改造縣鄉公路，構建快捷暢通的市域交通網絡，融入長沙半小時。搞好產業規劃互補長株潭。迅速啟動高速公路兩翼的產業布局規劃，形成以高速為主輻、工業新城為龍頭、鄉鎮工業小區為支撐，南北、輻射全市的經濟走廊；主動承接長株潭產業轉移，配套長株潭產業建設，形成以經濟走廊為中心梯次分布的。推進城鎮建設服務長株潭。全力配合株樹橋至長沙供水工程建設，著手啟動城區和工業新城供水、電力、水利、通信網絡等基礎設施建設，打造一批工業重鎮、邊貿強鎮和旅游大鎮，切實提高服務中心城市的能力。產業增加值51.69億元，第二產業增加值379.05億元，第三產業增加值估價對象位于瀏陽市集里街道辦事處，集里街道辦事處位于瀏陽城區北部。南臨瀏陽河，與淮川街道辦事處相連，東達關口街道辦事處，西接太平橋鎮，北至蕉溪嶺，地勢西北高、東南低，境內有淮川、東沙二條河流。總面積53平方公里。現轄９個村、３個居委會，總人口43055人，其中非農業人口31479人。集里街道辦事處地處城鄉結合部，距長沙市67公里，距黃花國際機場47公里，是市重點工程建設的場和城鎮化的第一對接點。近十年來，先后有、瀏大、瀏東公路城區段相繼建成，交通方便。 、.4千伏等系列電壓供電，供電保證率90%以上。③排水：瀏陽市城市排水采用雨污分流，排水暢通。區域內排水通過供水網絡排放。1101815.8%，財政總收入和地方收入繼續穩居全市鄉鎮、街道4S店已成規模，其他汽車銷售20多家，將建設以平水片區為主體的汽車城。此外在繼續做大做強評估宗地所屬位于瀏陽市路，位于西湖山腳，項目所在地土地實際用途為住宅用地，評估設定土地用途為住宅用地。根據委托方提供的《國有土地使用證》（證號：瀏國用（2011）第01255號），瀏陽市所屬位于瀏陽市路土地證載面積為129.57平方米。本次評估范圍為該宗土地使用權，評估面積以證載面積為準，即評估土地面積為129.57平方米。由于委托方未能提供估價對象相關規劃資料，及根據估價人員對估價對象周邊情況的了解，估價對象所屬區域屬于道路改造區域，規劃有所限制，本次評估參照估價對象所處區域基準容積率進行設定，故本次評估設定其容積率為1.4，若將來規劃與之有變，則估價結果亦改變。95%。第三部 土地估價結果及其使4、GB/T18508-2001《城鎮土地估價規5、資源部《土地估價報告備案辦法（試行）》”（資廳發[2001]42號）；根據市場，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵循替代規律，即同類型具有替代可能的土地價格相互牽制。換言之，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。依據這一原則，本次評估采用了基準地價系數修。由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來的收益不同，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲得的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據，所以地價是該地塊的效用作最有效發揮為前提的。此次評估地塊作為商服、住宅用地，在評估中就應充分考慮用地的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學的土地價格。在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。在我國，土地屬國家所有，市場中能流動的僅是有限年期的土地使用權，本次評估是在充分考慮特定土地市場的供求狀況的條件下，結合影響土地質量的因素因子確定土地價格。土地價格是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些影響因素經常處于變動之中，本次土地估價中，對土地的效用、稀缺性、個別性以及使這些因素發生變動的一般因素、區域因素及個別因素進行了深入分析，從而準確合理地評估土地價格。土地總是處于一定的自然與社會環境之中，必須與周圍環境相協調。因為土地能適應周圍環境，則該土地的收益或效用能最大限度地發揮，所以要分析土地是否與所處環境協調。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環境的關系，判斷其是否協調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。按經濟學中的邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，不動產總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果，土地帶來的收益對于總收益來講，是部分與整體之間的關系，它是收益還原法和剩余法估價的理論基礎對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化提供依據。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。隨著土地估價業的發展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等方法。由于不適宜的估價方法可能使估價結果產生較大的偏差，因此在進行地價評估時，就要根據待估地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合理的土地價格。本次評估便根據評估宗地的特點，就分別選用了基準地價修、假設開發法進行評估。總之，在評估過程中，要按國家、地方的有關規定，遵守客觀、公正、科學、合法的總原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方根據《城鎮土地估價規程》，通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準地價修正系數法等。瀏陽市委托評估的所屬位于瀏陽市路的一宗國有劃撥土地，評估土地面積為129.572011年10月25日，土地登記用途和實際用途為住宅用地，評估設定用途為住宅用地，設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整，規劃利用條件下的土地使用權價格。土地單價：1246元/平方米；土地總價：161444萬元； 寫：壹拾壹仟肆佰肆拾肆元整。估設定其容積率為1.4，若將來規劃與之有變，則估價結果亦改變，提請報任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法地，剩余土地使用年限按住宅法定最高使用年限即70年設定，后扣除所需1025據。土地估價報告委托方和送交土地管理部門使用，土地估價技產估價咨詢和湖南志成房地產評估對估價結果負責解 委托方