成本管理在各個階段控制要點解析成本管理在各個階段控制要點解析成本管理在各個階段控制要點解析問1、房地產處于什么時代?問2、在這個階段下，我們要做什么?問3、如何做?問1、房地產處于什么時代?問2、在這個階段下，我們要做什么?問3、如何做?目錄1、主要工作2、控制要求3、控制重點4、工作文件5、案例分享

房地產成本管理控制要求解析

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一、成本管理的重點與原則概述

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例如：玻璃幕墻園林景觀精裝修房地產成本管理控制要求解析一、立項與策劃階段的成本管理

1、立項階段：工作文件：《調研報告》《新項目發展成本估算》《可行性研究報告》file:///E:\孫麗芬E盤工作\2015年工作\成本調研\金科與朗詩成本對比分析報告（改）.docx孫麗芬E盤工作\2015年工作\成本調研\金科與朗詩成本對比分析報告（改）.docx

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一、立項與策劃階段的成本管理

2、策劃階段（定位階段）“定位客戶需求”經濟測算定位，有預測才有決策

工作文件：《項目建議書》《策劃定位報告》《項目發展成本測算》《項目發展計劃書》

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二、設計階段的成本管理1、設計單位的選擇與設計費的控制二、設計階段的成本管理

2、設計管理工作重點

①產品設計②保持定位與經營意圖的實現

③設計單位的管理④設計質量控制⑤設計進度的控制⑥合約履行與管理

⑦與采購要求及市場的結合⑧現場問題的解決設計后續服務

設計成果

設計過程管理

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三、設計階段成本管理的幾個具體階段

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二、設計階段的成本管理3、設計階段的成本管理——方案設計優化內容：標高確定結構形式其他形式特殊設備和功能要求工作文件：《設計任務書》《限額設計指引》《成本目標》《出圖計劃》

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二、設計階段的成本管理4、設計階段的成本管理——擴初設計工作文件：《材料設備選用意見》《部品控制計劃》

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二、設計階段的成本管理5、設計階段的成本管理——施工圖設計工作文件：《限額設計合同條件》《圖紙會審紀要》《施工圖預算》《成本目標調整報告》二、設計階段的成本管理

6、設計優化的實施要點中間結果

案例：結構設計優化——王府結構設計優化鋼筋含量二、設計階段的成本管理

6、設計優化的實施要點四、發包階段的成本管理

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四、發包階段的成本管理

1、發包的方式與選擇最終目標：合理的價格整合合適的資源

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1、發包的方式與選擇>基本的合約模式：包括固定總價和可調總價有可調單價和不可調單價“實報實銷”，較少采用

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1：發包的方式與選擇

>建議的招標與合約模式

1、招標方式：

2、計價方式：

3、定標原則：

4、合約模式：邀請招標清單計價圖紙不全編不了清單，建議用模擬清單合理低價（前提：技術標準與資格預審）總價包干（固定單價，圖紙加清單）可調總價

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1、發包的方式與選擇>通過合約規劃確定發包與合約模式：——實質：項目分解為各實施單元，以此整合資源>什么是合約規劃？其作用與基本內容？——名詞：合同分解文件；動詞：進行事先規劃的行為——作用：規范合同形成過程及質量，事先籌劃達成共識——內容：a合同分項名稱

b合同范圍與界限劃分

c發包方式（找外部資源的過程）d合約模式（總價、單價、按實結算、根據圖紙項目的具體情況而定）

e其他：時間、成本、人員、授權

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2、供方資源管理為前提>供方管理要點：——統一的分類管理、建立供方數據庫（供應商數據庫）——投入相應的人力與精力（至少一半的精力要用來考察）——摸清市場，有的放矢的引進——維護已有合作，保持長期穩定經營（建立戰略合作）——規范管理流程與合同，防范風險

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2、供方資源管理為前提>供方管理工作內容：——考察與調研：建庫存檔（調查市場份額，產品的品牌與品質，技術水平、價格。。。建庫存檔）——評優與篩選：分級使用（確定等級，酌情使用）——溝通與交流：全方位的深入溝通了解（相互了解）——培訓與指導：技術、管理、配合要求（技術：設計及標準做法、施工技術等）技術標準高：投訴少、維護成本低用二流的單位做一流的工程

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3、招標的技術管理>建立技術管理平臺：——技術管理部門的配備設計、工程、項目上的專業技術人員——技術標準的掌控基本方法：調研三結合原則：與產品（定位與功能）與市場（可得可靠）與成本（目標預算）

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3、招標的技術管理>明確技術管理標準：——基于規范的國家標準圖紙/設計施工驗收規范——基于市場的產品標準部品的選用例：技術標準清單、門窗技術要求、標準構造做法——基于客戶的品質標準：工藝要求最終落實到合約中體現

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3、招標的技術管理>開展技術市場調研內容：——基本原理與理論——歷史沿革——當前主流發展趨勢——應用狀況及檔次——主要品牌與廠商——各自特征與優缺點——價格與重要參數指標——選用建議及注意事項基本功能選配功能

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4、招標及簽約過程控制要點>招標操作要點：——充分準備，保證標的完整清晰

圖紙、范圍劃分、技術規范要求、現場條件——控制過程和結果，保證競爭性

隊伍的選擇、過程的嚴密、價格的掌控——詳細評標，保證價格合理性

從總價到單價，不平衡報價

低價澄清

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4、招標及簽約過程控制要點>招標準備工作：——明確組織與人員——編制招標/發包計劃：總體及單項——供應商考察與資格預審——召開標前會議（招標策劃會）

范圍與標段劃分

招標方式與合同方式，評、定標方式與原則

分工與協調本項招標中一些特殊事項，如現場條件等——編寫招標文件（合同條件）

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4、招標及簽約過程控制要點>幾個重點環節：——發標：包括踏勘、答疑、看樣——投標——評定標：可能幾輪澄清——授標與簽約：包括合同談判——后續工作：交底、移交、資料管理等

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4、招標及簽約過程控制要點>總包及主要分包清單招標操作：——總包——電梯等專業分包——鋁合金專業安裝等——精裝修——環境綠化——智能化——消防、人防等

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5、合同關鍵條款分析>合約內容要點：——合同標的描述與范圍劃分——雙方的工作——合同價款——合同工期——質量要求——安全文明及配合——材料管理——變更管理——支付條件與程度——違約、索賠與獎懲——爭議的解決及合同的中止方式——其他附加條件內容五、施工階段的成本管理

1、施工準備階段2、主體施工階段

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四、施工階段的成本管理1、施工階段的成本管理——施工準備階段工作文件：《施工組織設計》

房地產成本管理控制要求解析四、施工階段的成本管理1、施工階段的成本管理——主體施工工作文件：《成本動態報表》《設計變更及簽證系列表單》《付款系列表單》案例表單：江蘇片區各項目進度支付走勢圖表.xlsx2、主體施工階段

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1、設計變更的管理

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2、現場簽證的管理

采取事先避免簽證的措施：審圖責任、合約規劃、措施包干、配合事項、材料及工程樣板、移交紀錄規范簽證過程

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3、合同款的支付管理

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4、甲方對材料管理的幾種模式三種常見方式：

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4、甲方對材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇：綜合考慮內部和外部條件：選型定樣時間的前后（尤其總包招標前后）4、甲方對材料管理的幾種模式不同采購方式的過程管理：

甲供材料：清單及管理方式（計量、損耗、計劃、卸車、保管、退貨責任等）甲定乙供材料：品牌和價格規定乙供材料：檢驗方法及要求，材質規格和品牌的要求七、竣工結算及維護階段的成本管理

房地產成本管理控制要求解析五、竣工階段的成本管理1、設計階段的成本管理工作文件：《竣工驗收系列資料》

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五、竣工階段的成本管理2、結算階段的成本管理工作文件：《結算及索賠系列表單》《項目成本后評估報告》2、結算階段成本管理A、結算辦理要點：數據分析在日常工作中穿插做好2、結算階段成本管理B、結算審核的要點：樹立合同結算的觀念：

結算資料的審查三大結算要素的確定：范圍與內容、工程量、單價相關數據落實：（有關事項核查）a、分包：甲供數據的關聯、系統性判斷合理性（工程量、損耗量）b、材料設備品牌、質量與技術要求是否符合要求c、合同約定的其他義務和責任d、有關索賠處罰、往來款、交叉扣款

e、對比經驗數據，分析有關技術經濟指標差異2、結算階段成本管理C、反索賠的辦理：索賠內容：工期與費用，注意其相互影響

辦理時間：必須及時辦理索賠依據：a、通知單、會議紀要等要收集完整b、必須通知到位，所有文件必須回復c、保留有效書面簽收紀錄最常見索賠情況：