中華人民共和國土地管理行業標準全民所有土地資源資產核算技術規程中華人民共和國自然資源部發布I前言 Ⅲ 1范圍 12規范性引用文件 13術語和定義 14總則 2 24.2基本原則 24.3核算范圍與任務 34.4計量單位 34.5核算周期與時點 34.6核算分類體系 34.7技術路線 44.8價值量核算方法體系 54.9基本程序 55確定核算基本事項 65.1確定核算范圍與對象 65.2界定土地資產量內涵 65.3選取價值量核算方法 66收集基礎資料與預處理 76.1資料收集的一般要求 76.2資料調查收集內容 76.3資料預處理 87劃分基本核算單元 87.1一般規定 87.2劃分依據與方法 98土地資源資產核算 98.1土地資源實物量核算 98.2土地資產價值量核算 99核算結果的質量檢核與分析驗證 159.1基本要求 9.2準確性檢查 169.3協調性分析 Ⅱ10編制核算成果 1710.1縣級、地(市)級市核算成果 1710.2各級匯總成果 附錄A(規范性)全民所有土地資源資產核算成果表 18附錄B(規范性)全民所有土地資源資產核算成果報告提綱 參考文獻 24Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定起草。本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規劃標準化技術委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：自然資源部自然資源所有者權益司、中國國土勘測規劃院。為規范全國及不同區域的全民所有土地資源資產核算程序與方法，促進科學核算、動態掌握全國及不同區域的全民所有土地資源資產實物量、價值量、結構、空間分布等特征，夯實全民所有自然資源資產管理基礎，服務于統一行使全民所有自然資源資產所有者職責等管理需求，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國資產評估法》等相關法律法規，制定本文件。1全民所有土地資源資產核算技術規程本文件規定了我國全民所有土地資源資產核算的總體要求、核算實施程序、核算技術方法體系、基礎資料的收集及預處理、基本核算單元的劃分、基本核算方法的應用、核算結果的質量檢核與分析驗證，以及核算成果的編制等內容。本規程所述“全民所有土地資源資產核算”,是對依據《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，屬于全民所有，即國家所有的土地資源資產開展的核算工作。本文件適用于全民所有的土地資源資產核算，具體包括對土地資源資產的實物量及經濟價值量核算，不包括對其生態效益及社會效益的核算；對土地資源資產生態效益、社會效益的核算，可以參照相關技術標準。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18507城鎮土地分等定級規程18508城鎮土地估價規程19231—2003土地基本術語21010土地利用現狀分類28405農用地定級規程28406農用地估價規程28407農用地質量分等規程城市地價動態監測技術規范城鎮地籍數據庫標準土地利用數據庫標準開發區土地集約利用評價數據庫標準標定地價規程TD/T1055—2019第三次全國國土調查技術規程3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。土地資源landresource在當前和可預見的將來的技術經濟條件下，可為人類利用的土地。2土地資源資產核算landresourceassetaccounti在土地資源調查、統計的基礎上，依據具體工作目標和需求，對一定時間(或時點)和空間內的土地資土地資源實物量核算landresourcephysicalquantityaccounting對一定時間(或時點)和空間內土地資源的實物數量、質量的調查、量測與統計。土地資產價值量核算landassetvalueaccounting按照統一規則，對一定時間(或時點)和空間內土地資源資產的價值量進行全面整體調查、分類批量資產量內涵landassetco資產量核算結果數值所表征的基本屬性。基本核算單元basicaccountingunit在一定區域范圍內，具有空間連續性，且土地的基本特征、開發利用狀況等具有相對一致性的核算空間，是區域內土地資源資產核算的基本組成單位。4總則土地資源資產核算旨在摸清一定區域范圍內土地資源資產的實物與價值總量、質量、結構、時空分布與變化特征等，為開展全民所有自然資源資產清查、資產平衡表(負債表)編制、評價考核、監測監管等資基礎數據。4.2基本原則4.2.1與自然資源資產核算體系相銜接產量內涵、核算成果等方面均應與自然資源資產核算體系整體銜接。4.2.2以土地資源資產調查體系為基礎土地資源資產核算工作應以現行土地資源資產調查體系為基礎，充分利用國土調查、土地利用變更3調查、地籍調查、公示地價體系建設和市場調查監測等專項工作的成果，實現社會經濟統計數據、地價體系數據與土地資源數據的有機結合。4.2.3以均衡價值為主導土地資產價值量核算應反映正常利用條件下，土地資產內在的相對穩定和均衡的價值；通過選用適當的價格信號，經評估核定后予以量化表征；經營性土地資產宜以正常市場價值為主導，非經營性土地資產可結合其功能效用、貢獻等，顯化其合理價值。4.2.4兼顧核算精度與工作效率土地資源資產核算工作具有規模化、批量化開展的特征。在具體核算實施中，應兼顧精度要求與效率，根據應用方向，合理確定核算范圍與核算方法。4.2.5注重核算結果的時空可比性在實施全國或區域性土地資源資產核算工作時，為保證核算結果在不同時間和空間上具備基本可比性，應統一界定核算結果的資產量內涵，確定具體適用的分類體系與方法、實物量調查基礎、核算方法尺度、主導核算方法，以及主要參照的地價指標等具體因素。4.3核算范圍與任務4.3.1土地資源資產核算范圍通常包括既定行政轄區空間內，現行調查技術體系已覆蓋的各類土地資源，其中，對于現階段資產的經濟特征顯化度較低的冰川、裸土地、裸巖石礫地等未利用地，以及各類自然保護地內以生態價值為主導的土地資源，可僅核算其實物量；具體核算工作中，應做好與森林等自然資源資產核算成果的合理銜接，在整體核算成果中不應出現重復或遺漏。4.3.2土地資源資產核算任務包括實物量核算與價值量核算，實物量核算包括實物數量核算及質量核算。4.4計量單位土地資源實物數量核算成果以投影面積計量，單位采用平方米(m2);面積統計匯總單位采用公頃(hm2),小數點后保留2位有效數字；實物質量核算成果以等別表達；土地資產價值量核算成果以貨幣計量，貨幣計算單位采用人民幣元，保留整數，統計匯總單位采用人民幣萬元，小數點后保留2位有效數字。4.5核算周期與時點土地資源資產核算工作應持續、動態開展。核算周期的確定應與全國國土調查、土地利用變更調查等資源調查體系運行的周期相協調，并綜合考慮全民所有自然資源資產清查統計、資產平衡表(負債表)編制、評價考核、監測監管和國有自然資源(資產)報告等工作的需求。每輪核算工作中，宜取某年度的最后一個自然日作為核算結果對應的基準時點。4.6核算分類體系4.6.1依權屬狀況分類按照權屬狀況的差異，全民所有土地資產可分為未確定使用權人和已確定使用權人兩類。未確定使用權人的土地資產可根據權屬進一步分為政府儲備土地資產、其他土地資產；已確定使用權人的土地資4產可根據具體權能差異，進一步分別核算出讓土地使用權、劃撥土地使用權等不同權利內涵對應的土地資源資產量。4.6.2依利用用途分類依據GB/T21010、TD/T1055—2019等，可分別核算不同用途的土地資源資產量。4.6.3依規劃條件實現度分類按照國土空間規劃(土地利用規劃)條件是否已經實現，可分別核算現狀利用條件、未來規劃利用條件下的土地資源資產量。4.6.4依權益的流動便利性分類綜合考慮土地利用性質特征、權利限制特征等相關約束，納入核算的土地資產可分為易進行市場流動與變現的土地資產(例如，經營性土地資產)、不易進行市場流動與變現的土地資產等。4.7技術路線充分利用土地資源調查成果、地籍調查與不動產登記成果，通過比對分析、歸類統計，以及補充調查與量測，核算不同分類體系下的土地資源實物量；以實物量核算為基礎，利用土地資產評價評估成果、土地市場交易相關資料，借鑒不同用地類型和不同特征下的價格指標與土地評價評估方法、統計分析方法，評估核算土地資產價值量。土地資源資產核算技術路線見圖1。土地資源調查成果地籍調查與不動產登記成果土地資源調查成果地籍調查與不動產登記成果比對分析、歸類統計土地資產評價評估成果土地市場交易資料補充調查與量測土地資源實物量數據匹配(空間內涵、權利特征、精度、其他)價值量內涵界定宏觀尺度核算劃分基本核算單元中觀尺度核算價值量核算方法實施微觀尺度核算土地資產價值量結果驗證與確定實物量與價值量核算資料調查與預處理基于區域土地價值基于單宗土地價值圖1土地資源資產核算技術路線圖54.8價值量核算方法體系依據價值量核算中的基本核算單元，及預期實現的精度差異，土地資產核算方法可分為宏觀、中觀、微觀三種不同尺度；結合主要參照的地價指標，構成由多種具體核算方法組成的核算方法體系(見圖2)。a)宏觀尺度的核算方法(宏觀核算):以縣級以下(含縣級)行政轄區為基本核算單元，對行政轄區內部土地質量、價格的空間分布差異不予體現；評估核定基本核算單元內分用途的平均土地價值水平，與相應土地的實物量結合，核算土地資產總量。宏觀核算方法主要參照的地價指標包括基準地價、監測地價、交易地價、其他評估地價等。b)中觀尺度的核算方法(中觀核算):在行政轄區內部，依據不同空間區位上土地的質量、功能、價值等的差異劃分均質區域，以各均質區域為基本核算單元，評估核定基本核算單元內分用途的平均土地價值水平，與相應土地的實物量結合，核算土地資產總量。中觀核算方法主要參照的地價指標包括公示地價(基準地價、標定地價)、監測地價、交易地價、其他評估地價等。c)微觀尺度的核算方法(微觀核算):以各宗地(或地塊)為基本核算單元，顯化微觀區位條件及主要個別因素對宗地(或地塊)價值的影響，評估核定各宗地(或地塊)的價值水平，與相應土地的實物量結合，核算土地資產總量。微觀核算方法主要參照的地價指標，通常以現有地價體系成果為基礎，通過批量評估測算獲取。核算尺度核算尺度基本核算單元及特征具體核算方法技術要點基于基準地價的宏觀核算直接獲取分用途不同區段的監測地價水平值通過交易地價、宗地評估價、統計分析方法等評估確定地價均值獲取分用途各均質區域的基準地價、標定地價，匯總各級別內各類用地面積及相關信息獲取分用途各監測區段價格，匯總各區段范圍內各類用地面積及相關信息通過交易地價、宗地評估價、統計分析方法等評估確定地價均值，匯總相應范圍內各類用地面積及相關信息調查地價影響因素，基于GIS和基本評估方法、統計分析方法，建立批量評估模型，測算各宗地價格，與地籍調查信息疊加分析基于監測地價的宏觀核算基于交易地價、其他評估地價的宏觀核算基于公示地價的中觀核算基于監測地價的中觀核算基于交易地價、其他評估地價的中觀核算以縣級及以下行政轄區為基本單元：不體現行政區內不同空間上的地價差異批量評估方法(基于市場比較、基準地價系數修正法、其他測算模型以宗地為基本核算單元：顯化微觀區位差異對地價的影響以均質區域為基本核算單元：顯化行政區內不同空間上的地價差異綜合不同級別的基準地價，形成區域均值核算方法圖2土地資源資產核算方法體系圖4.9基本程序土地資源資產核算工作，應遵循以下程序：a)確定核算基本事項；b)收集基礎資料與預處理；6c)劃分基本核算單元；d)實施核算；e)核算結果的檢驗與確定；f)編制核算成果。5確定核算基本事項5.1確定核算范圍與對象5.1.1根據具體核算工作的目標、任務，以及成果的應用方向，參考分類體5.1.2價值量核算范圍與對象的確定宜考慮各類土地資源經濟價值顯化程度的階段性特征。5.2界定土地資產量內涵5.2.1實物量內涵土地資源實物量主要通過土地面積數量和質量評定結果表征，內涵宜依據核算基準日前最近一期的國土調查、土地利用變更調查、地籍調查、不動產登記、城鎮土地分等以及農用地質量分等等專項成果確定，也可結合實際情況，采用現場實測面積；對于規劃條件下的土地資產量核算，應采用已公布的相應總體規劃或詳細規劃、專項規劃中確定的土地面積；土地質量內涵依據相應的質量評價結果確定，通常以在核算范圍內統一可比的等別序列表示。5.2.2價值量內涵參照GB/T18508、GB/T28406的有關規定，結合分類體系與具體核算工作日標，通過統一設定評5.3選取價值量核算方法5.3.1核算方法的適用條件核算方法的適用條件如下：a)宏觀尺度的核算方法適用于在全國、省(自治區、直轄市)等較大區域范圍內統一開展的土地資產量快速核算工作，對基礎數據的完備程度和多源數據間的空間匹配精度要求低；核算結果能夠體現不同行政轄區之間土地價值水平的差異，主要服務于國家及地方宏觀管理需求；b)中觀尺度的核算方法適用于地級及以下行政轄區范圍內統一開展的、精度要求相對較高的土地資產量核算，對基礎數據的完備程度和多源數據間的空間匹配精度要求較高；核算結果能夠反映行政轄區內部，不同均質區域間土地價值水平的客觀差異，可服務于各地土地資源資產管理c)微觀尺度的核算方法適用于高精度的土地資產量核算，對基礎數據的完備程度和多源數據間的空間匹配精度要求高，通常需借助批量評估方法完成各宗地單元的價值評估；核算結果能夠支撐各類口徑下的統計分析，適用于涉及相關內容的履職考核、全民所有自然資源資產平衡表(負債表)編制等精細化管理需求。5.3.2核算方法的選取原則核算方法的選取原則如下：7a)在實施具體核算工作時，核算方法的選擇應綜合考慮每輪核算工作的目標和任務、精度要求與b)在運用不同尺度的核算方法時，宜根據已界定的價值量內涵，在公示地價(基準地價、標定地價)、監測地價、市場交易地價等常用地價指標中選取最適宜的地價指標作為基本參照，進一步確定適用的主導核算方法；c)農用地價值的空間差異性普遍弱于建設用地，通常以宏觀或中觀尺度的核算方法為宜；經營性建設用地價值的空間差異顯著,通常以中觀尺度的核算方法為宜，在相關基礎資料完備地區，亦可選擇微觀尺度的核算方法；d)對于納入價值量核算范圍，但缺少適用的地價指標的特定區域或特定地類，可依據相關評估技綜合分析確定可參照的地價指標，通過參照替代方法，合理估算其價值水平；或根據其參與經濟活動產生的資產收益，通過收益還原法，凈現金流量法等6收集基礎資料與預處理6.1資料收集的一般要求資料收集的一般要求如下：a)資料調查收集的內容、資料的詳盡程度，以及數據精度要求等應根據擬定的核算對象、資產量內涵、核算方法等確定，按照本文件的具體要求(見8.2),在6.2中列示的各類資料中選擇收集；b)外業調查資料應填寫規范的調查表格，對于具有空間特征的資料，應按實地位置標注于核算工c)資料應有較好的現勢性，資料數據所對應的時間原則上宜在距核算基準日的前三年之內，資料d)地價樣點調查資料應具有代表性，各類型樣本數量充足，且原則上空間分布均勻；e)應對收集的資料進行整理匯總分析，并根據情況進行必要的實地踏勘、校核、補充調查或資料修正等工作。6.2資料調查收集內容6.2.1國土調查資料主要包括但不限于各級土地權屬調查有關成果、各類統計匯總表、國土調查數據庫等，詳細內容見6.2.2地籍調查資料6.2.3不動產登記資料主要包括但不限于土地權屬數據、土地自然屬性數據、土地利用狀況數據、不動產登記涉及的其他有6.2.4土地質量評價資料主要包括但不限于土地分等、定級、特定地類的質量調查成果及數據庫資料；土地分等、定級因素因子調查及評價資料等，詳細內容見GB/T18507、GB/T28405、GB/T28407。86.2.5土地經濟價值測算資料6.2.5.1公示地價成果資料主要包括但不限于城鄉基準地價及標定地價體系建設成果圖、表、報告及相應數據庫資料，詳細內容6.2.5.2土地市場及地價動態監測資料主要包括但不限于土地市場監測與監管系統中關于土地供應、開發利用、各級市場交易、收購儲備等資料，以及城鄉地價監測體系建設成果及數據庫資料，詳細內容見TD/T1009。6.2.5.3土地利用效益資料主要包括但不限于不同行業的土地利用規模，資金利用效益與利潤率、企業勞動力投入標準等相關資料。6.2.5.4宗地地價評估及其他相關資料主要包括但不限于影響土地價值的自然、社會、經濟因素資料，以及集體土地征收補償資料，詳細內6.2.6規劃與節約集約利用評價資料主要包括但不限于土地利用總體規劃、城市總體規劃，以及國土空間規劃中其他相關規劃的成果及數據庫資料；節約集約利用評價的成果及城市建設用地節約集約利用評價數據庫、開發區土地集約利用評價數據庫資料等。規劃資料的詳細內容和要求見現行相關規程。節約集約利用評價資料的詳細內容見TD/T相關標準。6.3資料預處理6.3.1資料校核對調查收集資料的完備狀況、時效性、客觀性、代表性等進行檢查和校驗；剔除填報不符合要求和明顯偏離正常情況的數據；資料不足時，應進行外業補充調查。6.3.2資料整理將初步校核的資料按照類別進行歸類，對調查得到的資料按照一定標準統一編號、上圖。6.3.3工作圖件制作應采用國土調查成果作為底圖，對相關圖件資料、數據庫資料進行標準化或矢量化處理，統一轉換為2000國家大地坐標系、1985國家高程基準、高斯一克呂格投影方式。依據確定的核算范圍與對象，劃定核算區域的外圍空間邊界，剔除邊界內非核算對象，經信息校驗后形成相關工作圖件。7劃分基本核算單元7.1一般規定劃分基本核算單元的一般規定如下：9參照GB/T18508、GB/T28406、TD/T1009、TD/T1052;在有條件的地區可參照土地質量等8.1.3土地資源實物質量核算主要參照農用地質量分等A?——基本核算單元(即某一層級的行政轄區)中的土地資P;——基本核算單元中第i類用途土地的平均地價水平值；S;——基本核算單元中第i類用途土地的實物量核算值。8.2.1.2基于基準地價的宏觀核算8.2.1.2.1實施程序基于基準地價的宏觀核算實施程序如下：a)收集有關基準地價資料，比較已界定的資產量內涵與基準地價內涵的異同，對基準地價水平值進行期日、年期等必要的修止調整，以調整后的地價水平值參與后續測算；b)依據基準地價體系的覆蓋范圍，確定基本核算單元(即某一層級的行政轄區);c)分別測算基本核算單元中，各用途基準地價的平均水平值，作為公式(1)中的P:;一般可以核算單元內某用途的各級別土地面積為權重，取各級別基準地價的加權平均值；也可取核算單元內某用途土地各級別基準地價的中位數；d)與相應用途的土地資源實物量核算值匹配，分用途測算基本核算單元的土地資產價值量；e)逐層級、逐地類匯總，形成核算范圍內的土地資產價值總量。8.2.1.2.2所需資料基于基準地價的宏觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數據匯總成果；b)完整、規范的基準地價成果，至少包括級別基準地價表(含各級別土地面積)、基準地價內涵8.2.1.2.3適用條件與要點基于基準地價的宏觀核算的適用條件與要點如下：a)適用于基準地價覆蓋區，且基準地價成果現勢性較好的情況；b)當基準地價未能及時更新時，需根據市場或地價影響因素的變動，科學測算期日修正系數。8.2.1.3基于監測地價的宏觀核算方法8.2.1.3.1實施程序基于監測地價的宏觀核算方法實施程序如下：a)收集城鄉地價監測成果資料，比較已界定的資產量內涵與監測地價內涵的異同，對監測地價水平值進行必要的修正調整，以調整后的地價水平值參與后續測算；b)依據地價監測體系的覆蓋范圍確定基本核算單元(即某一層級的行政轄區);c)直接提取基本核算單元的各用途監測地價水平值，作為公式(1)中的P;;d)與相應用途的土地資源實物量核算值匹配，分用途測算基本核算單元的土地資產價值量；e)逐層級、逐地類匯總，形成核算范圍內的土地資產價值總量。基于監測地價的宏觀核算方法所需資料如下：a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數據匯總成果；b)最為接近核算期日的監測地價成果，包括分用途的監測地價水平值等。較已界定的資產量內涵與交易樣點地價內涵的異同，對交易地價水平值進行必8.2.1.4.2所需資料a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數據匯總成果；c)市場交易地價內涵差異顯著,應對各交易樣點的適用性進行甄別，剔除異常交易或難以修正到8.2.2.1基本公式A,——行政轄區(通常為市縣級行政轄區)中各用途8.2.2.2基于公示地價的中觀核算8.2.2.2.1實施程序基于公示地價的中觀核算實施程序如下：a)收集基準地價、標定地價等公示地價資料，分析基準地價級別、標定區域劃分的適宜性，以級別或標定區域界線為基礎，經過確認或調整后形成基本核算單元，即公式(2)中的均質區域；b)比較已界定的資產量內涵與公示地價內涵的異同，對各均質區域內的公示地價水平值進行期日、年期等必要的修正調整，以調整后的地價水平值作為公式(2)中的P;,參與后續測算；c)將不同用途、不同均質區域內的公示地價與該用途在該均質區域內的土地實物量核算值匹配，測算土地資產價值量；d)逐層級、逐地類匯總，形成核算范圍內的土地資產價值總量。8.2.2.2.2所需資料基于公示地價的中觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍數據庫、土地利用現狀數據庫或其他能夠獲取各用途土地實物數量和空間位置信息的數據庫；b)完整、規范的基準地價、標定地價等公示地價體系成果，至少包括公示地價表及公示地價空間分布矢量圖。8.2.2.2.3適用條件與要點基于公示地價的中觀核算適用條件與要點如下：a)適用于基準地價、標定地價等公示地價覆蓋區，且公示地價成果現勢性較好的情況；b)當公示地價體系未能及時更新時，需根據市場或地價影響因素的變動，科學測算期日修正系數；c)具備較高精度的土地實物量與地價信號的空間矢量數據庫，是準確匹配土地實物量指標與公示地價指標，進而完成在均質區域尺度上進行資產價值量核算的關鍵。8.2.2.3基于監測地價的中觀核算8.2.2.3.1實施程序基于監測地價的中觀核算實施程序如下：a)收集有關城鄉監測地價資料，分析地價監測區段劃分的適宜性，以監測區段界線為基礎，經過確認或調整后形成基本核算單元，即公式(2)中的均質區域；b)根據已界定的資產量內涵，對監測區段的監測地價進行必要的地價內涵修正，以修正后的地價水平值作為公式(2)中的P;;,參與后續測算；c)將不同用途的監測區段價格與該用途在該區段內的土地實物量核算值匹配，測算土地資產價d)逐層級、逐地類匯總，形成核算范圍內的土地資產價值總量。8.2.2.3.2所需資料基于監測地價的中觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍數據庫、土地利用現狀數據庫或其他能夠獲取各用途土地實物數量和空間位置信息的數據庫；b)最為接近核算期日的地價監測成果，至少包括監測區段價格以及監測范圍、監測區段空間分布的矢量數據。8.2.2.3.3適用條件與要點基于監測地價的中觀核算適用條件與要點如下：a)適用于持續開展地價動態監測，且監測體系具有完備的信息化成果的地區；b)因規范的地價動態監測成果每季度更新，具有較好的現勢性，故通常無須進行期日修正；c)具備較高精度的土地實物量與地價信號的空間矢量數據庫，是準確匹配監測區段內土地實物量與價格指標，進而完成在監測區段尺度上進行資產價值量核算的關鍵。8.2.2.4基于其他地價指標的中觀核算法8.2.2.4.1實施程序基于其他地價指標的中觀核算法實施程序如下：a)收集地價樣點及地價影響因素的相關資料，參照多因素綜合評價法、地價水平歸納法等方法劃分均質均價單元作為基本核算單元，即公式(2)中的均質區域；b)通過交易地價平均值、宗地地價評估值，以及統計分析方法等分別評估確定核算單元不同用途的地價水平均值，作為公式(2)中的P。;所用具體宗地地價評估方法見GB/T18508、GB/Tc)將基本核算單元的各用途地價水平值與相應用途的土地實物量核算值匹配，測算核算單元內各用途的土地資產價值量；d)逐層級、逐地類匯總，形成核算范圍內的土地資產價值總量。8.2.2.4.2所需資料基于其他地價指標的中觀核算法所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍數據庫、土地利用現狀數據庫或其他能夠獲取各用途土地實物數量和空間位置信息的數據庫；b)最為接近核算期日的地價交易或評估案例、各類地價影響因素(以區域因素、個別因素為主)的相關指標資料及反映其空間分布的矢量數據。8.2.2.4.3適用條件基于其他地價指標的中觀核算法適用條件如下：a)適用于市場交易相對活躍的地區和地類；b)各類土地價格及其影響因素等基礎資料完備程度較高，且具備各影響因素核心指標的空間分布數據庫；c)具備較高精度的土地實物量與地價信號的空間矢量數據庫，是準確匹配均質區域內土地實物量與價格指標，進而完成在均質單元尺度上進行資產價值量核算的關鍵。8.2.3微觀核算方法8.2.3.1基本公式以宗地(地塊)為基本核算單元的微觀核算方法，通常以基準地價、標定地價、監測地價等相對成熟、P;——第j宗土地的價格；S,——第j宗土地的面積。P;=P×(1±2}K;)×K;+D (4)在具有完備的標定地價體系地區，可利用標定地價及其修正體系建立宗地價格測算的批量評估8.2.3.3所需資料c)與地價修正體系相關的各地價影響a)適用于地價體系成果完備、規范、現勢性高，各類地價影響因素資料，以及各宗地的基礎特征信息完備的地區；b)基于兼顧精度與效率的原則，批量評估模型中涉及的地價影響因素數量不宜過多，并具有對地價影響度較高、分布差異顯著、因素指標獲取方式便捷等特征，一般可包括容積率、距重要設施的通達距離等；c)同時具備較高精度的宗地信息矢量數據庫和地價影響因素指標信息，是實現自動批量評估宗地價格，并準確匹配宗地實物量與宗地單價，進而完成逐宗地單元核算資產價值量的關鍵。8.2.4參照替代方法該類方法僅適用于無可直接取用的地價指標，需要依據相關因素或信息推定地價水平值的局部、零星地區或個別地類。在具體核算工作中，該類方法僅可作為其他方法的補充。8.2.4.1地價體系未覆蓋區域的價值量核算地價體系未覆蓋區域的價值量核算如下：a)依據區位特征與替代原則，選擇土地質量等別一致、空間毗鄰、社會經濟發展水平相近，且地價體系完整(或具備適用地價指標)的空間區域(或縣級以下行政轄區)作為可參照單元；b)直接適用可參照單元的地價水平值，或選取若干核心影響因素(例如，距末級地邊界的距離、土地取得成本的差異、GDP等相關經濟指標的差異、同類用地市場交易價格的差異等)測算修正系數，對可參照單元的地價指標進行修正后使用；修正后的地價水平不宜低于法律政策規定的最低限價標準或相關土地權利的客觀取得成本。8.2.4.2地價體系未覆蓋地類的價值量核算地價體系未覆蓋地類的價值量核算如下：a)查詢區域地價管理政策，當有政策明確約定該類用地的價格參照標準時，可根據其思路確定可參照的地類；b)基于區位特征和貢獻原則，位于城區內的各類公共管理與公共服務用地，可參照所在區域的各類經營性用地地價的平均水平；位于城區外的道路交通用地，可參照所在區域的工業地價水平；對于取得成本已攤入周邊經營性用地供應價格的市政道路用地，應避免重復核算經濟價值量；c)特殊用地中，當具體地類不適用于前述兩種情況時，可依據其具體利用方式，經合理性分析后，參照所在區域內相應地類的價格確定，通常以工業用地等價格相對較低的地類為可參照地類；d)對于儲備土地或空閑土地，對其中近期規劃用途不明確或規劃實施風險較高的土地，宜遵循謹慎原則，以土地客觀成本價格或參照工業用地等價格相對較低的地類計價；e)對于農用地，宜根據核算區域內的農用地經營的客觀收益(或產值)、農用地承包經營權流轉的租金收益以及各類農用地交易樣點等，通過收益還原法、市場比較法，結合區域統計分析，確定地價水平；不宜直接使用集體土地征收補償標準代替農用地價格，但可以征地補償標準為基礎，區分財產補償和社會保障類補償，通過必要的內涵修正，評估確定農用地價值。9核算結果的質量檢核與分析驗證9.1基本要求核算結果的質量檢核與分析驗證基本要求如下：a)核算實施主體應依據4.9設定的程序，在各基本程序、環節完成后，對階段性結果進行全面自疵或異常情況，及其對結果可能產生的影響，應進行具體說明；b)各級成果匯總主體應對其負責匯總的核算成果進行質量檢核與協調性分析驗證，編制成果檢核9.2準確性檢查9.2.1對基礎資料的檢核土地資源資產核算中直接使用或參照的，涉及土地實物量、質量及價值量等基礎資料的適用性應符合下列要求：a)權威性，應為有相應職能的部門對外正式公布或經過第三方技術審查后的成果數據；b)全面性，應覆蓋全部核算單元，或經合理的技術處理后能夠覆蓋全部核算單元；c)規范性，應符合相關標準規范的要求；d)現勢性，應具有良好的現勢性，數據時點與核算成果內涵對應時點一致或者接近，或者具備可修正到該時點的必備條件；e)多源數據匹配性，各類多源數據之間，其坐標系統、比例尺以及數據完備情況等方面應具有較好的空間匹配性和屬性信息匹配性。9.2.2對核算過程的檢核主要對資產量內涵的界定、核算方法的選擇、關鍵參數的測定，以及數據、圖件處理過程等核算過程的科學性與規范性進行全面檢查，具體包括但不限于以下內容：a)資產量內涵的界定，依據核算的工作目標與要求，檢查對核算的資產量內涵的界定是否清晰、準b)核算方法的選擇，選擇的核算方法應能夠達到預期的成果精度，并能夠與基礎資料完備情況相匹配，在核算工作中具有整體較好的可操作性；c)關鍵參數的測定，參數的取值和測算應符合相關技術規程，用于測算參數的數據應客觀合理，測d)數據、圖件處理過程的準確性，借助軟件工具，通過人機交互等方法，檢查多源數據和圖件資料的匹配、判讀，以及關聯信息的提取過程是否準確無誤，計算公式和計算過程等是否正確。9.2.3對核算結果的檢核對土地資源資產核算結果的完整性、邏輯一致性和準確性進行檢查，包括但不限于以下內容：的匯總數據與分項數據間邏輯關系正確；c)準確性，通過內業核查和必要的外業抽查，檢核基本核算單元的實物量、價值量等結果數據是否準確。9.3協調性分析通過分析土地資產價值量核算結果與社會經濟指標、自然資源稟賦狀況等相關因素的匹配程度，初9.3.1分析對象協調性分析的對象通常為土地資產價值量指標，包括總價值量、分區分類價值量、價值變化量(率)等核心指標，以及人均價值量、地均價值量等派生指標。9.3.2分析流程協調性分析的流程如下：a)明確檢核分析對象；b)對檢核分析對象進行必要的分層分組等預處理；c)篩選與資產價值量密切相關的因素；d)選擇適宜的方法或模型，依據相關因素指標，分析核算結果的協調性。9.3.3分析方法檢核主體應根據核算對象所在區域的社會經濟特征、資源稟賦狀況，以及核算成果精度，選擇適宜的分析方法或分析模型，包括但不限于以下方法：a)序列化分析法，將核算實施單元(通常為縣區級及以上行政轄區)的土地資產量與其主要影響因素指標(例如，GDP總量、農業生產總值、工業生產總值、社會消費品零售總額、人口狀況、全社會固定資產投資、人均可支配收入等)分別排序；或建立適宜的評判規則，對各核算實施單元進行綜合評分、排序；通過分析各核算實施單元的資產量結果位次與影響因素指標(分值)位次的差異，判斷核算結果的總體協調性；b)回歸模型分析法，建立核算實施單元土地資產量核算值與主要影響因素指標之間的回歸模型，比較模型估算的土地資產量值與核算值的差異，輔助判斷核算結果的總體協調性。10編制核算成果10.1縣級、地(市)級核算成果縣級、地(市)級市核算成果如下：a)土地資源資產核算數據庫與數據庫管理系統，數據庫格式宜與土地信息相關數據標準相銜接；b)各類土地資源資產成果表，相關示例見附錄A;c)土地資源資產狀況分布圖；d)工作報告、技術報告及有關專題報告等，相關報告提綱及內容應符合附錄B的規定。10.2各級匯總成果各級匯總成果如下：a)地(市)級、省級、國家級土地資源資產核算數據庫與數據庫管理系統，數據庫格式宜與土地信息相關數據標準相銜接；b)地(市)級、省級、國家級土地資源資產成果數據，相關示例見附錄A;c)地(市)級、省級、國家級工作報告、成果檢核與匯總分析報告及有關專題報告，相關報告提綱及內容應符合附錄B的規定。(規范性)全民所有土地資源資產核算成果表全民所有土地資源資產核算成果見表A.1。表A.1全民所有土地資源資產核算成果表(二級類)核算成果類型質量等別水田果園茶園田坎(二級類)核算成果類型質量等別鹽田農村宅基地“未利內陸灘涂 填表說明：1.本表適用于土地資源資產核算成果的分類匯總統計，具體地類劃分可依據國土調查分類或自然資源部統一公布的最新分類體系進行，本表中僅以TD/T1055—2019附錄B表B.1為例，可根據實際工作進行調整或細化。2.實物數量的單位為公頃(hm2),價值數量單位為萬元，小數點后均保留2位有效數字；質量單位為等別。3.“質量等別”填寫時，主要參照城鎮土地分等和農用地質量分等成果填寫。4.本表不允許空項，核算空間范圍內不存在的地類以“×”填寫；核算空間范圍內存在，但不納入本輪核算相關內容的地類以“—”填寫。5.“所有者權益”欄用于填寫在資產價值量核算基礎上，按照具體規則統計形成的、土地所有權主體(即國家)在特定條件下可支配的土地資產價值量，僅包括經濟價值量。6.“備注”欄用于填寫關于核算成果需特殊說明或標注的內容，并可根據情況自行增加備注列。(規范性)全民所有土地資源資產核算成果報告提綱B.1《全民所有土地資源資產核算工作報告》的基本內容B.1.1工作簡況說明本次核算工作的任務來源、目的及總體要求等；說明核算工作的承擔單位、工作開展概況等。B.1.2核算范圍B.1.3核算成果內涵說明本次核算涉及的實物量、質量、價值量等內容對應的具體內涵。B.1.4技術路徑與核算方法說明本次核算所依據的基礎數據，采用的技術路線及具體核算方法等內容。B.1.5核算成果及分析說明核算成果的總體情況，并從時空分布特征等方面進行簡要分析。B.1.6總結與建議簡要說明本次核算工作取得的經驗，相關問題的處理解決方案，提出工作優化建議等。B.2《全民所有土地資源資產核算技術報告》的基本內容B.2.1核算地區概況對核算地區的行政區劃概況、土地資源整體狀況、社會經濟發展水平、人口狀況等內容進行簡要的B.2.2核算范圍的確定B.2.2.1空間范圍：對納入該次核算的具體行政轄區及其空間位置等情況進行說明。B.2.2.2地類范圍：依工作要求，參照土地利用現狀分類或國土調查工作分類等，明確納入本次核算的B.2.2.3權屬范圍：根據核算目的，明確全民所有或集體所有等。B.2.3資產量內涵的界定B.2.3.1核算基準日：核算成果對應的具體時間，××××年××月××日。B.2.3.2核算對象內涵界定：明確本次核算對應的土地權利類型、權利年期等價值量特征。B.2.4原則與技術路線B.2.4.1核算基本原則：結合核算實施的具體做法，清晰、準確地闡述核算工作所遵循的原則。B.2.4.2技術路線：對核算工作實施的技術路線予以完整、準確的闡述，必要時可附技術路線圖。B.2.5基礎數據情況至少需對以下各類基礎數據及基礎工作開展的情況進行說明。a)土地資源數量調查數據：需對第三次全國國土調查、土地利用變更調查等數據的完備性及對核算工作的可支撐程度進行說明。b)土地資源質量評價數據：對參