贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告7495592023/7/17贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559關于項目發展方向的思考項目屬性分析項目資源分析市場環境分析地塊條件分析項目可能的發展模式模式一模式二模式三模式比對分析項目的機會在哪里各發展模式下的先決條件123贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1項目屬性的理解關鍵字：城市中心板塊.快速發展區.連接二大商圈.，高容積率、小規模贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559項目屬性分析項目資源分析市場環境分析項目條件分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解區域理解之一：武昌區為湖北省政治、文化中心，城市發展速度極快，勢頭十足。概況：武昌區在全市七個中心城區中地域最大、人口最多，轄區面積81.22平方公里（含東湖水面32.8平方公里），總人口109萬，占全市的13.19%，其中非農業人口108萬，占全市人口的20.40%

政治：武昌是湖北省委、省政府所在地，100多個省直部門和中央在漢單位在武昌，是湖北省政治、文化中心。

文化：區域有濃厚的文化、學術氛圍，有武漢大學等13所高校，132所中小學校，中科院武漢分院等市級以上科研機構48所，專業科學技術人員近10萬人，兩院院士21位，是僅次于北京海淀區的著名智力密集區。

發展：區域舊城改造進程極快，房地市場發展蓬勃；隨著過江隧道的通車及地鐵2號線的即將運營，區域交通將進一步舒暢；在外部交通上武昌火車站整改完畢、武漢火車站也開始運營，區域承外能力進一步增強；在近、后期規劃上，將著重打造為商務、金融中心，后期發展勁頭十足。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解區域理解之二：本案位于武昌區中心板塊，處于快速崛起期，區位優勢及影響力越來越強，是未來武昌中心商務服務區之一。區位規劃地圖中南中北崛起速度快，各方面都有較好的發展，連接徐東和中南兩大商圈，區位優勢及影響力越來越強；中南中北為武昌城村改造重要區域，規劃前景極好，且推進速度較快。以中南、徐東商圈為中心，核心輻射帶近一走向中北進行擴展，形成未來武昌重點商務中心。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解區域理解之三–本案所在板塊連接兩大商圈，建設中的公司總部區已漸成形，將為區域帶來大量高收入人群。目前區域開發重點集中在中南－洪山廣場周圍，徐東商圈，并以這兩大商圈為中心，逐步向中北路中端擴展。建設中的武昌公司總部核心區以洪山廣場為中心，以中南路和中北路為主軸，聚集金融、證券、文化、商貿、中介等企業。是未來重點高檔寫字樓群，形成武昌商務中心。中北路公司總部區中南商圈徐東商圈贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解區域理解之四–區域交通快速發展提高了板塊的通勤力，更進一步提高了區域與區域，區域與城際間的交通往來優勢。區域內建成的城市立交高速通道，解決了重要路口，車輛擁堵問題。而建設施工中的城市軌道４號線一期工程（武昌火車站－武漢火車站），將于2010年完工，這將大幅提高區域內通勤狀況。并且，更加提高了區域于城際間的交通往來的優勢。隨著４號線全線貫通，沙湖大橋、東湖遂道、過江遂道交通立體化完備，將全面發揮區域的競爭優勢。1、地鐵四號線一期（2010年完工）2、過江隧道（完工）3、岳家嘴天橋（完工）4、沙湖大橋（2011年完工）5、東湖隧道（計劃2010年底完工）贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解區域理解之五–區域處于湖北政治文化中心，相關市政配套完善1２345678910２1345613245678910武漢市東湖中學武漢大學醫學院武漢大學（東湖路校區）華中科技大學文華學院水果湖第一中學武漢大學附屬小學武昌區東湖小學武漢科技大學湖北大學1２3456789水果湖第一小學10湖北省武警總醫院1２湖北省中醫院3武昌武重醫院湖北省第二醫院45武漢大學中南醫院6梨園醫院中國建設銀行民主路支行中國建設銀行中國農業發展銀行湖北省分行營業部中國銀行楚天傳媒支行中國工商銀行招商銀行水果湖支行中國銀行中南路支行中國農業銀行東湖支行中國工商銀行4123招商銀行5678910湖北省博物館湖北省藝術錧湖北省政府贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559項目屬性分析項目資源分析市場環境分析項目條件分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告74955911判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政府對于商品住宅調控決心非常之大當前，國家發展已經處于從前三十年的以經濟改革為主導的發展階段向以社會改革為主導的新的發展階段轉變，本次調控可視為挽回民眾對政府的“公信力”的大動作。而本次的政策調控的嚴厲性、以及轉向的果決性實質上是地產行業風險源由之前的行業內的價格、供求以及交易違規等風險，逐步向國家經濟結構的平衡、甚至是社會穩定以及民生和諧等更高層面轉移的一個典型表象。因此，本次政府調控的決心和態度是非常的明確，不能抱有任何的幻想。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告74955912判斷二：就反應而言；本輪調控，商品住宅市場發展的量價表現將會經過三個階段鑒于當前開發企業總體呈現出錢多、供應不足以及博弈透明三個因素，預期市場量價表現會經歷三個過程。第一階段：成交量率先萎縮，價格的短期內將會是成型僵持狀態；第二階段：價格開始出現松動，成交量相應的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業探底；第三階段，將會是在第二階段基礎上市場有所回轉。需要說明的是，本輪調控我們認為將會是一個中期的過程，至少持續六個月以上，同時價格如果不能在目前狀態下實現至少是10-15%的回調幅度，政府是不會就此打住。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告74955913判斷三：就購買行為而言；商品住宅投資者短期會加速離場本次調控政策我們發現基本上宏觀層面把各個投資的端口都收緊了，首套的超過90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不發放貸款；異地購房也是限制的，基本上都堵上的投資的可操作余地。由于不少投資者手頭擁有多套存貨，信貸的收緊以及物業稅及房產稅的傳聞壓力，使得不少投資者積極撤離，同時考慮的還有拋售部分物業套現，降低風險系數，這從另一方面也將導致二手市場會率先松動，間接推動新房市場的松動。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559商品住宅本身即將進入下行周期，調控大大加快周期性演變贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559伴隨短暫的量跌價升階段，市場將迎來多月的量價齊跌階段尋求底部，在此期間，商品住宅房價將迎來20%以上的跌幅贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559可預計供應的增加與即將萎縮的成交量將打破現有商品住宅供求格局贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559商品住宅房價連續運行在投資回報率天花板之上,并觸及收入比天花板,隨著政策調整帶來的可預期投資回報下降,價格調整不可避免房價收入比天花板：6600元/平方米最高增長率天花板：7463元/平方米投資回報率天花板：5534元/平方米贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結判斷一：就格局而言；為贏回社會公信力，政府對于商品住宅調控決心非常之大判斷二：就反應而言；本輪調控，商品住宅市場發展的量價表現將會經過三個階段判斷三：就購買行為而言；商品住宅投資者短期會加速離場在商品住宅市場遭遇強力調控的背景下，商業（類商業）產品將成為投資者的首選；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559項目屬性分析項目資源分析項目環境分析項目條件分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解項目理解之一–本案處于中北路南端，是區域發展改造的重點推進方向。較好的昭示性，具備打造區域標識建筑的外在條件。本案處于中北路南端，比鄰繁華的中南路政治商業中心。是近期發展改造擴展的主要方向。多個大型商業、住宅項目紛紛進駐本板塊推動了板塊的發展。企業總部基地的形成更加速了本板塊的高端人才的流入。而本案占據了優勢的臨街面，為打造區域標識建筑提供了外在條件。本案贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解項目理解之二–本案有較好的地理優勢，東、南兩面臨街，中北路臨街面約有100米長，有營造商業的條件。項目地塊四至關系圖本案東臨中北路，（臨街面約有100米長）；西面、北面為湖北省六建企業宿舍；南側為余家湖村民房，（在南側將有一條10米寬規劃道路連接中北路）。本案地塊周邊多為待改造的舊廠房、宿舍、村建私房。距本案西北側約200米為沙湖污水處理廠、約430米左右為沙湖東南岸。周邊現除段高層建筑較少。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

1對本項目的直觀理解項目理解之三–本案占地面積小，開發強度高。最大標準層面積存在對商業業態選取的限制項目地址馬場一路所在板塊新華西板塊占地面積7403平方米總建面積37175平方米容積率5.0建筑密度≤30%用地性質商服使用年限商業40年限高無其他90平米以下套型占總建筑面積的60%高開發強度小規模純商服用地小戶型限制標準層最大面積2200㎡，對商業業態選取存在限制；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559在此前提下，我們基本可以得出關于項目發展方向的“一個結論”，和“兩個問題”；項目屬性界定項目資源分析項目環境評估地塊條件結論客戶基礎好，消費能力及欲望強；通達性強，4號線貫穿而過；區域規劃明確，本案屬于未來的區域的發展方向之上；在商品住宅市場遭遇強力調控的背景下，商業（類商業）產品將成為投資者的首選；項目與周期其他項目相比，特別是住宅項目相較，不具備優勢，但商業發展存在機會，不過具體業態選擇受限；非傳統住宅類產品的發展方向是本案項目的必由之路什么產品才有良好的市場機會發展方向的先決條件是什么OQ1Q2贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559PART

2項目可能的發展模式Q1：在非傳統住宅的前提下什么產品才有良好的市場機會？Q2：發展模式的先決條件是什么？贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559非傳統住宅產品的市場分析五大細分市場分析項目的發展方向在哪里，物業選擇、或組合將會是什么？SOHO公寓酒店商業寫字樓酒店式公寓贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559商業環境分析商業需求分析商業供應分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559以五條主干道東西南北貫通，同時構筑快速道路系統環通三城1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559軌道交通交通發展是板塊崛起的支撐地鐵的建成將加強漢口、光谷兩區域消費群體的導入。四號線三號線六號線二號線一期四號線一期連接區域漢口-光谷武昌-青山走向金銀潭-光谷廣場武昌火車站-武漢火車站開工日期2006年11月2009年8月預計竣工日期2012年9月竣工通車2012年底4號線一期2號線一期1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559立體交通網絡的建成將增加區域間聯系，同時區域內交通狀況也將得到極大改善。中北將成為武漢市交通樞紐。1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559軌道交通站點分布東亭螃蟹甲積玉橋小龜山中南路周家大灣青魚嘴洪山廣場地鐵4號線地鐵2號線1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559教育配套湖北大學武漢科技大學武漢市東湖中學武漢大學醫學院武漢大學（東湖路校區）華中科技大學文華學院水果湖第一中學武漢大學附屬小學武昌區東湖小學水果湖第一小學武昌省實驗中學武漢十四中學武漢中學1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559醫療配套湖北省第二醫院湖北省婦幼保健醫院武漢大學中南醫院梨園醫院武昌武重醫院廣州軍區武警總醫院湖北省武警總醫院湖北省中醫院1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559銀行金融配套中國建設銀行民主路支行中國建設銀行中國農業發展銀行湖北省分行營業部中國銀行楚天傳媒支行中國工商銀行招商銀行水果湖支行中國銀行中南路支行中國農業銀行東湖支行中國工商銀行招商銀行1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559公司總部區、濱江商務區的建設將為區域帶來大量高收入人群濱江商務區：武昌濱江商務區地處長江大橋與二橋之間，西臨長江，東連沙湖，包括武昌車輛廠片、月亮灣片、裕大華片以及積玉橋D、H片，總用地規模約134.16公頃，沿江總長度達3230米。將建設成為江南區域最大的金融商業中心。公司總部區武昌公司總部區核心區以洪山廣場為中心，以中南路和中北路為主軸，沿線3平方公里范圍內，金融、證券、文化、商貿、中介等企業聚集，產業特色突出。將建設成為500強企業在漢總部集中區域。濱江商務區公司總部區1商業需求分析——商業區域環境贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結隨著武漢“8+1”城市圈的打造，城市化發展的推進，未來武漢市多區域中心的發展格局趨勢明顯，區域改造、轉型及升級等引發的商業機遇巨大；軌道交通、過江隧道、二期大橋、武漢新火車站等市政項目，將進一步改變武漢市城市商業格局，作為樞紐地段的中南中北區域交通優勢凸顯。商業市場具備良好的區域環境，及規劃前景；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559住宅價格迅速上揚，區域高檔項目高價暢銷。這就為區域商業市場的發展提供了購買力上的支持；區域整體價格快速回升已超越歷史最高點。項目名稱目前銷售均價銷售率金都漢宮1300085%復地東湖國際1200088%水岸星城五期1200090%金域華府12000開盤兩月銷售230套金地國際花園910090%融僑華府830085%2商業需求分析——區域住宅成交贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559改善型三房、四房是區域成交主力，改善型產品整體呈上揚趨勢。他們將是區域商業發展的基礎；

在整體市場樂觀的情況價，改善型產品去化極為樂觀；在市場轉冷的環境中，首置類產品市場抗性極強。就片區市場而言，各類產品都具有較強的去化能力。2商業需求分析——區域住宅成交贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559區域土地市場活躍，2007年武漢地王便產生于本片區，知名開發商積極參與，片區整體品質和形象大幅提升。為區域商業發展奠定了有效的市場及客戶基礎；2007年到今，片區一級市場成交量為693萬方。其中中南中北板塊市場最為活躍，成交量為277萬方，2007年的地王武重地塊便屬于其中，成交總價為35.02億元；其次為徐東板塊，成交量為213萬方；積玉橋板塊2009年放量明顯，成交88萬方，此三個片區后期依然有著大規模的推量(濱江商務區、舊城改造、城中村改造等）。武昌舊城板塊發展難度較大，動力不足，板塊現狀短期難以改變。土地名稱板塊土地屬性建面(萬方)容積率成交日期總價(萬元)樓面價開發商2006年第11號公告中北路地塊中南中北住宅106.62.307.01350,2003,286武漢復地房地產開發有限公司2009年第4號公告洪山區余家頭村地塊徐東綜合70.053.109.06134,8001,924湖北奧山置業有限公司2007年第8號公告洪山區團結村地塊中南中北住宅58.943.807.12137,8002,337湖北福星惠譽置業有限公司09年第10號公告武昌積玉橋地塊積玉橋綜合49.994.809.09196,5003,931大連萬達商業地產有限公司2007年第2號公布楊園街鐵機路5號和7號地塊徐東住宅47.62.707.04162,1003,405華潤置地（武漢）有限公司2009年6號公告武昌區新河街地塊積玉橋綜合37.793.509.0894,2002,493武漢三江航天投資2009年第4號公告洪山區三角路村地塊武昌舊城綜合35.784.309.06105,6002,867武漢福星惠譽置業有限公司2009年第2號公告洪山區洪山鄉余家湖村地塊徐東住宅35.222.409.0250,1401,424--2009年第7號公告洪山區洪山鄉地塊中南中北住宅31.87309.09147,5004,628武漢地產開發投資集團2009年第1號公告武昌區中北路23號地塊中南中北綜合26.045.609.0284,2003,234武漢中北經濟發展有限公司2008年第一次招標洪山區洪山鄉中南中北住宅22.42.508.0941,4501,850武漢長航三鼎置業2008年第7號公告洪山區和平街三角路村地塊積玉橋住宅20.852.608.1138,5701,850武漢寶吉物業2007年第8號公告楊園街紡機路29號地塊徐東住宅19.133.207.1245,9002,399武漢德潤物業2007年第4號公告洪山區珞瑜路95號地塊武珞路住宅11.483.807.0950,0204,358武漢東谷房地產公司2007年第9號公告洪山區余家頭村、東興洲村地塊徐東商業10.713.807.1224,9002,325武漢人和房地產2007年第1號公告中南街武珞路336號地塊武珞路住宅10.293.807.0427,3502,658武漢市海鼎置業2008年第1號公告中北路延長線地塊徐東住宅10.012.508.0321,0502,104湖北長源房地產東湖天下12萬方金都漢宮30萬方水岸星城62萬方復地東湖國際106萬方區域高檔項目規模不斷擴張？2商業需求分析——區域住宅成交贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559居民構成：中南中北板塊購買力較高，該板塊聚集了武漢市的大部分高收入人群。區域居民構成(已經實現需求)按家庭結構劃分按購買力劃分********************************0.0

2商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559居住現狀：中南中北板塊居民目前居住以三房為主（48%），面積集中在91-100㎡和120-160㎡，凸顯出區域客戶背后存在有效購買力；02商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559導入客戶（居住）區域分布：區域對外客戶的吸附能力較強，能輻射更大的有效客戶；0區域內消化19%積玉橋徐東4.8%吳家山導入4.8%漢口內環導入4.8%鐘家村導入6.0%關山導入16.7%湯遜湖導入10.7%南湖導入19%2商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559政府機關單位地址湖北省政府武昌區洪山路7號湖北省國稅局湖北省武漢市武昌姚家嶺231號湖北省檔案局武漢市水果湖洪山路87號湖北省旅游局湖北省武漢市中北路98號湖北省農業廳武漢市武昌區武珞路519號湖北省公安廳湖北省武漢市東湖路23號武昌區人民政府武漢市武昌區中山路307號武漢市交管所武漢市友誼大道特8號湖北省地方稅務局湖北省武漢市武昌區東湖路101號湖北省政府湖北省國稅局湖北省檔案局湖北省旅游局武昌區人民政府武漢市交管所湖北省地方稅務局湖北省公安廳湖北省農業廳區域內公務員為高端客戶重要組成部分2商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559項目區域內早期中高檔小區數量眾多，消費需求得以有效支持；小區名稱總戶數建成年份居民消費能力安順家園16572009較強安順星苑12002004較強錦繡江南8402007一般天元城6802005一般水岸星城3200-----較強東湖天下8662006強歐洲花園1200五年以上一般都市經典680-----較強秦園居450五年以上一般英特小區800五年以上一般楚天都市花園6002003強津津花園800五年以上強東湖熙園4202005較強中建工行廣場住宅4002006較強華潤鳳凰城22002007較強友誼國際18002008較強錦江國際8402007強萬科潤園10152007強金都漢宮6372007強2商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小區主業大多具備一定的消費能力及意愿；小區名稱已入駐戶數建成年份居民消費能力中南國際商務公寓3782008較強省直機關大院不詳五年以上強湖北省國稅局小區600五年以上強湖北省社會科學院小區450五年以上較強湖北省人民銀行小區800五年以上較強湖北日報職工社區700五年以上一般中南設計院小區800五年以上一般湖北省醫藥設計院住宅小區400五年以上一般省電力社區1000五年以上較強新華社湖北分社小區650五年以上較強武漢鐵路局社區26002008一般公路橋社區1000五年以上一般2商業需求分析——區域客戶分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結區域住宅的成交價格、成交量、結構，已建、在建、待建小區的數量及規模，都預示著區域商業具備良好的客戶基礎及消費能力支持；區域商業市場存在良好的客戶量、客戶素質支持；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559商業環境分析商業需求分析商業供應分析贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559從武漢商業網點規劃來看，本案處于兩大市級商業中心合成的輻射圈之內，有一定的商業市場大環境；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559從商業環境上看，武昌區域共有4個商圈，中南中北及武珞路區域以中高檔大型商業為主，徐東區域以中低檔商業和大型百貨為主，司門口商圈商業主要為街鋪和小型購物中心。武昌中心區商圈分布示意圖主要商戶徐東商圈銷品茂、新世界百貨、徐東平價、麥德龍、沃爾瑪、歐亞達、好美家中南商圈中商廣場、世紀廣場、家樂福司門口商圈司門口時尚廣場、武昌商場、三福百貨街道口商圈亞洲貿易廣場、群光廣場、新世界街道口店、工貿家電、賽博數碼廣場徐東商圈司門口商圈中南商圈街道口商圈但從微觀環境來看，中北路一線商業市場發展尚不成熟，周邊居民消費需前往中南或徐東；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559而中北路沿線商業主要由汽車4S店、維修店，專業賣場，簡單零售、休閑娛樂等業態組成。業態不完善，商業檔次及規模不夠、無法滿足區域客戶的消費需求，區域商業的發展存在機會；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結區域整體商業形態單一、規模、檔次不足，商業布局分散、且形象較差，對于區域內消費群體的吸引力不足；而區域商業消費需求潛力大，消費者數量、質量均較高；區域商業市場發展存在機會；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559寫字樓部分市場分析規劃發展贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559武漢寫字樓市場目前最為集中由四個區域：建設大道、解放大道武廣、中南以及光谷贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559按照物業檔次、目前售價/租金將區域分級，以中南板塊為代表的武昌區處于第二梯度，市場發展相對穩定和成熟的階段；江漢區武昌區硚口區江岸區洪山區漢陽區高新區青山區平均租金區間(元/月/m2）60-100平均售價區間(元/m2）40-7025-507800-130006500-89004300-6800依托第三產業，區域配套成熟，商務氛圍濃，交通便利，是辦公樓最集中區域入住企業行業影響力大，實力雄厚物業檔次高端純寫字樓供應的熱點區域政策導向和城市發展趨勢目前商務氛圍相對不完善落成較早，規劃功能落后；品質不高，硬件設施和物業服務都不完善入住企業規模較小在商住兩用為主贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559從中南傳統商務區內整體租售水平來看，也得到了市場的有效呼應；

目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商務中心的考慮，重點集中引進金融保險、文化創意、高新科技和商貿旅游行業企業總部入駐，為區域辦公市場帶來新的活力；同時隨著傳統中南商務圈的逐漸飽和，區域向北發展成為趨勢；項目名稱級項目地址建筑規模建筑形態租售狀況底商中商廣場甲武昌區中南路3000039、48層2棟85%中商世紀廣場乙武昌區中南路14號7500026層2棟90％銀泰凱旋門廣場乙徐東路7號491343塔高層75％新世界中建工行廣場乙中南路與武珞路交匯處933382棟25F棟高層75%蘇寧新時代商務中心甲中南路與武珞路交匯處140000（辦公78000）主樓45F，附樓19F80%紐賓凱武漢電腦大世界丙武昌珞瑜路27000高層95％數碼廣場亞貿廣場寫字樓乙武昌武珞路628號18433塔樓2棟32層和24層90%亞貿阜華大廈丙武昌區街道口7000032層1棟95％數碼城湖北電力大廈乙武昌梨園25000高層90％交通銀行湖北信息產業科技大廈乙武昌吳家灣郵科院路特1號28880高19層，裙樓4層1棟85％——華樂商務中心乙洪山珞瑜路716號4123028層1棟70％通訊廣場保利文化廣場甲洪山廣場13100040F主樓、19F附樓預計明年上市1-8F商業，8F上甲級寫字樓贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告74955955趨勢一：而相較目前武昌其他板塊，中北路南接中南商務圈，北承徐東，成為大武昌范圍內辦公市場未來發展的首選區域；區域街道口商業區寫字樓徐東商業區寫字樓中南路商業區寫字樓光谷區寫字樓板塊特征武漢新興商業區，武漢最大的數碼交易區之一，多為乙丙級寫字樓新興商業區，交通便利，以乙級寫字樓居多；距離省政府行政圈較近及商業氛圍濃厚新興區域，周邊高校林立，交通便利，乙級辦公物業居多；客戶群體主要是中小創業型企業，和數碼產品企業的客服和辦公需求；大型、國有企業（自有開發），培訓機構，部分中小企業和創業型客戶；大企業、集團企業、省內外企業駐漢總部、機構、本地服務型企業，金融類客戶相對較多；創業型企業、IT企業、中小企業等寫字樓售價6800-8800元/平米7200-8600元/平米7800-9800元/平米4800-6500元/平米寫字樓租金水平30-50元/平米35-55元/平米40-70元/平米25-40元/平米典型代表贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559趨勢二：辦公市場主要客戶（金融類客戶）有逐步向武昌總部區以及光谷區轉移的趨勢，也為本區域帶來了客戶機會；江漢區江岸區橋口區武昌區（含光谷）洪山區企業類型銀行業注冊戶數157160119206109內資分公司或分支機構證券業注冊戶數2327_329內資分公司保險業注冊戶數5654446833內資分公司投資業注冊戶數239255_353252私企金融服務業注冊戶數286357119335199私企贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559但未來同時未來中南經濟總部區（包含中北區域一線）的上市量，特別是甲級寫字樓的供應會達到高峰；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告7495595A甲級寫字樓普通甲級寫字樓Soho型公寓其中萬達東沙項目的寫字樓供應量也會對本區域甲級辦公物業的消化形成壓力；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結區域辦公物業具有良好的市場發展前景，但同時面臨著市場的激烈競爭，特別是甲級物業的競爭；區域乙級辦公物業存在市場機會；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559酒店可行性分析市場分析可行性研究贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559近兩年武漢酒店市場整體發展較快，其中四星以上高檔酒店發展迅猛；從結構來看，中檔仍然占據最大比例，但高檔占比在快步上升；07年全市星級酒店結構數量占比三星以下4436%三星級5243%四星級1816%五星級65%合計120100%08年全市星級酒店結構數量占比三星以下4532%三星級6446%四星級2115%五星級107%合計140100%截止07年截止08年截止09年數量年均漲幅占比年漲幅數量占比數量占比數量占比三星以下4436%4532%4830%4%-3%三星級5243%6446%6943%15%0%四星級1816%2115%3019%29%1.5%五星級65%107%138%47%1.5%合計12014016015%09年全市星級酒店結構數量占比三星以下4830%三星級6943%四星級3019%五星級138%合計160100%贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559從整體分布來看，高端酒店大多分布于二環內行政區和商務區內；從武漢四、五星級酒店在全市的分布來看：四、五星級酒店主要是為滿足城市商務活動的需求而設立。在武漢幾個主要行政區中，江漢區有建設大道、解放大道、江漢路幾個主要的商務、商業區；江岸區也有建設大道商務區；武昌是湖北省政府和省直機關所在地，商務活動和政治文化活動頻繁。因此中高檔酒店主要分布在這幾個行政區。公寓酒店星級酒店贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559五星級酒店的規模集中在2.7萬-5萬㎡之間，房間數為250-350之間，普標面積為30平左右及以上，低于國內一線城市水平；武漢主要五星級酒店情況區域酒店名稱規模（㎡）開業時間上海波特曼麗嘉酒店5萬1991年開業上海上海金茂君悅大酒店6萬1999年上海上海浦東香格里拉大酒店6萬1998項目名稱區域總建面（㎡）標間門市價(元/晚)房間數（間）普標面積(㎡)樓層數（層）開業時間香格里拉大飯店江岸區——83744836211999馬可孛羅酒店江漢區38,0001,200357342008武漢城市名人酒店（原東方大酒店）江漢區50,00090033828101997華美達天祿酒店硚口區33,000135030832(豪)282000新華諾富特大飯店江漢區50,0001340303132002五月花大酒店武昌區27,000135028636262003東湖大廈武昌區——68016828172002國內五星級酒店規模贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559從武漢四、五星級酒店的客戶類型來看：商務客源的比例從高星級酒店到低星級酒店逐級遞減；商務和會議客源占到高星級酒店的近7成從高端酒店市場的客戶來看，主要以商務和會議客戶為主。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559武漢市賓館酒店業正處于觸底回升階段，受各種利好因素的影響，市場后勁十足。從武漢市旅游局獲悉，2008年武漢市共接待海內外旅游者近2.9余萬人次，全年共接待海外旅游者50萬人，旅游創匯1.85億美元。旅游業總收入首次達到230億元。武漢市充分利用國際博覽會、展覽會等多種形式，每年舉辦超過200多個5萬平米以上面積的展會，吸引超過2500萬人流。會展業在產業經濟帶動比例是1：9，也就是帶動了賓館、餐飲、旅游、交通、購物等整個服務貿易的快速發展。武漢酒店市場發展迅速緣由之一：旅游市場增長武漢酒店市場發展迅速緣由之二：展會經濟的發展武漢市繼07GDP突破3000億后，08年再創新高，達到近4000億，其中第三產業、規模以上工業產值持續創造佳績。加之“1+8”城市圈的逐步確立和發展，和中部振興的計劃逐步落實，武漢正成為中部城市的龍頭；武漢酒店市場發展迅速緣由之二：整體經濟的快速騰飛贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559酒店名稱地址星級標準入住率驅動力香格里拉酒店江岸區五星級71%品牌、地段馬可波羅酒店江漢區五星級63%江景、品牌、地段江城明珠豪生江漢區準五星53%江景、地段五月花大酒店武昌區準五星68%地段東湖大廈武昌區準五星50%地段凱旋門華天酒店武昌區準五星68%地段華美達光谷東湖高新四星級59%地段四星級以上高端酒店入住率較高，市場表現較好。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結：市場層面存在發展高端酒店物業的基礎贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559星級酒店發展KPI指標區域位于城市、機場或度假村附近交通交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達有停車場，不易堵車交通輻射能力較強臨近公交車站點位置城市中心地帶的商業區、金融區、辦公區等的主要街道處人流量大，以靠近十字路口為佳周圍生活硬件配套設施齊全供電供水有保障配套12341234收益形式長期收益，保留優質物業，實現快速回籠資金難度較大利潤角度四星級以上酒店的利潤率較大，但回收期較長，而三星級以下酒店利潤較少或有虧損現金流酒店的前期投入太大，積壓資金較多，不利于實現現金流的正常運轉，對開發商的資金能力有影響運營能力需要較強運營能力，企業缺乏酒店經營經驗外因內因成立缺失不建議發展酒店物業但結合內外部因素來看，本案并不適合發展酒店物業；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559酒店式公寓可行性研究市場分析可行性研究贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559天瑞國際開發商湖北天瑞國際酒店股份有限公司地理位置江漢區SOGO武展東路特一號用地面積1570㎡建筑面積28000㎡容積率15.30綠化率8%總戶數700開盤時間06.8.18價格情況銷售期25層以下6900元/㎡25層以上7200元/㎡開發情況總一棟5梯32戶的高層，框剪結構，屬于范本式酒店公寓，25層以下包租給酒店，與之簽10年合同；25層以上精裝小戶型，自住投資均可。戶型37—62平方米之間，戶型結構以一房一廳為主。大面積中有少量的兩房一廳。銷售情況總576套，已售320套，還剩256套，剩下的主要為62㎡左右的戶型項目簡介天瑞·國際項目緊接SOGO購物中心，與國際會展中心相望，過了馬路即到中山公園，周邊配套完善，交通便利。非常適合喜歡自由的單身白領或者年輕夫婦。項目地位置優越,居住其中,足不出戶即可享受購物之樂趣。由知名酒店管理公司經營物管，增值潛力大，戶型配套精良，硬件完善。投資回報與武漢邁豪酒店管理公司簽租賃合同，簽10年合同，年投資回報率8%贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559卓越假日酒店開發商武漢恒源置業有限公司地理位置武昌卓刀泉南路虎泉（華師東門）用地面積4161㎡建筑面積20106㎡容積率5.8綠化率27.4%總戶數270開盤時間07.5價格情況銷售期7000元/㎡開發情況樓盤地上21層地下1層，屬于框剪結構的高層住宅樓，1－4層為商鋪、5－21層為酒店式公寓。戶型30—70平方米之間，一房、兩房均有項目簡介桂子山大廈是武漢恒源置業06年傾力打造的區域地標項目，位于百年名校—-華師東門、風景秀麗的伏虎山西麓，與華師桂子山隔街相望，項目定位于四星級產權酒店+精裝國際商務公寓，總高86.5米，占盡名剎古泉浩淼東湖兩山秀色勝景、獨擁學府財脈人文書香硅谷儒商雅仕；教育商務交通得天獨厚，人文景觀地段無可比擬，是開發商專為周邊高知投資客戶和創業成長型中小企業、都市白領、SOHO一族等城市新貴量身定做的精裝商務公寓。投資回報與卓越假日酒店簽租賃合同，最少8年以上，具體時間待定，年投資回報為8%贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559兆瑞國際開發商武漢力勇房地產開發有限公司地理位置江岸區高雄路160號用地面積16000㎡建筑面積28750㎡容積率1.8綠化率－總戶數320開盤時間06.6價格情況銷售期起價:7000元/㎡均價：7500元/㎡最高：7800元/㎡開發情況1號樓為24層，1-2酒店，3-22F精裝公寓，以上復式。4梯16戶，1-2為酒店配套。戶型1*139.73-47.08㎡標準間44.57-80.79㎡銷售情況現階段處于封盤中，據了解開發商把出售的房屋全部回收，在進行內部裝修，做國純酒店。項目簡介兆瑞·國際，真正產權式商務酒店公寓，武漢一大投資亮點，置身建設大道CBD（中央商務區）核心地段，香格里拉旁，創富星級坐標。品位身份細節及文化，兆瑞·國際客人的長期信賴和業主利益的恒久保障亦來源與產品細節的精益求精。兆瑞·國際對產品的塑造，始終秉持創造卓越品質的精神，品顯于形，束光片影，無不透溢著絲絲入扣的形式美感和使用價值。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559陽光新天地開發商新天地房地產開發（武漢有限公司）地理位置新華路取水樓用地面積5373㎡建筑面積37732㎡容積率7.07綠化率%總戶數336開盤時間04.12.18價格情況銷售期成交均價5591元/㎡開發情況該項目由商業、酒店公寓、商務公寓三大形態構成，共29層，其中1-3層為餐飲、娛樂、休閑商業服務中心；4-17層為純投資型酒店公寓，由星級酒店管理公司統一經營與管理；18-29層為商務公寓，面積可自由組合，隨意分割，適合任何發展型企業戶型酒店公寓39-72㎡商務公寓39-200㎡A戶型每層14戶其余每層2戶銷售情況該項目于2005年全部售罄，目前4-17層為紐賓凱國際大酒店，18層以上可以出租。項目簡介陽光·新天地，居新華路之中段，扼江漢北路步行街門戶，雄踞商務要道“江漢北路商圈—循禮門新商圈—武廣商圈—取水樓商務辦公圈”之中軸線，周邊金融中心、信息中心、文化娛樂中心、休閑廣場等各種金融、娛樂配套林立，大型超市、銀行、證券等高樓名廈云集。眾多商業推廣活動，展會經濟，頻繁的商務往來及在核心區域內長期駐守的高素質人群。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559圣淘沙開發商武漢圣淘沙置業有限公司地理位置江漢區萬松園路用地面積7337㎡建筑面積43646㎡容積率5.9綠化率35%總戶數775開盤時間04.3價格情況銷售期最高價：6500元/㎡成交均價5604元/㎡開發情況1棟雙塔式28層高層1-3樓為裙樓商鋪4樓架空為會所和花園。戶型35—101平方米之間，戶型結構以一房一廳為主。大面積中有少量的兩房一廳。銷售情況該項目于2005年全部售罄，項目簡介圣淘沙位于萬松園路與萬松園橫路交匯處。萬松園路連接著解放大道上最繁華的路段——武廣、世貿、SOGO以及武展；和建設大道直接連通；而從萬松園橫路步行到青年路只需要幾分鐘。圣淘沙大廈由江漢飯店管理有限公司管理，統一經營、統一管理。投資收益：在購買圣淘沙“酒店式公寓”時，同時會跟他們的酒店管理商——江漢飯店管理有限公司簽署包租代營協議，每月由管理公司為業主即投資者提供保底收益。贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559小結漢口中心區酒店式公寓銷售情況均較好，價值實現度也比較高。而武昌銷售表現相對較低，主要體現在銷售周期相對較長；目前市場上主要酒店式公寓整體經營狀況表現一般，其中表現較好的，如：陽光新天地、圣淘沙平均入住率能達到60%，其他的入住率都比較低；項目大多承諾回報保證，但部分項目難以維系；市場有機會，但操作難度較大；贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559武漢市場上大多采用第四種模式，而此種模式下，開發商的風險往往比較大；模式產權管理者業主收益業主入住權利開發商權益按竭期間按竭到期后模式一產權完全歸屬業主發展商委托的第三方專業酒店管理機構月收益用于支付月供款無分紅根據經營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動分紅根據經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動分紅根據經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤分配模式四獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配承擔保證業主月固定收益的義務風險由業主承擔，可能出現虧損主要風險由開發商擔承12贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559快速脫手，快速回現，減小資金壓力。可以長期擁有使用權，以及酒店配套設施產權從而獲得長期收益。通過客房部分產權的出售將部分或全部經營風險轉嫁給投資客戶傳統的酒店式公寓劣勢大于優勢，不建議本案采用；通常要承諾較高的投資匯報率，武漢常見為8％－10％若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損當前新政重點打擊就是投機類行為，且對于售后返租有一定的限制，產權酒店正屬于此范圍從國內地產投資來看，更多的投資客戶屬于傳統的短線投資類型，投資物業持有期超過5年的并不多見，而產權酒店需要的是理性的長線投資客戶，這于當前市場情況不符。現在很多產權式酒店的投資商盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。沒有一家真正的國際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩定的收入，酒店經營本身風險很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。劣勢優勢贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559SOHO公寓可行性研究市場分析可行性研究贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559%區域公寓產品成交量07年較大，09年成交開始回升，目前成交集中度較高，09年以來主要集中在東湖春樹里、福星惠譽國際城、領寓等，價格漲勢明顯。武昌中心區公寓產品成交量價走勢*************************贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559

中南中北板塊公寓產品成交量一直比較穩定，而徐東、武昌舊城板塊受到個別項目影響大；成交價格上，中南中北板塊價格處于高點。***************************************武昌中心區各片區公寓產品成交量價走勢贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告749559北08至今中心區公寓產品成交總價主要分布在25-50萬，其中中南中北成交總價主要集中在35-45萬之間，價值實現度較高；*****************35-45萬成交較為密集25-30萬為一個成交集中點武昌中心區各片區08年至今公寓產品總價段分布*****贏商共享武漢中北路酒店式公寓項目定位建議報告7495590從各個項目公寓產品銷售來看，較為樂觀，雖然部分項目經歷了08年的淡季，但整體銷售周期為1年左右，而09年下半年至今推出的小戶型產品，銷售良好。項目建筑面積（平米）套數推出日期去化速度（套/月）存貨（套）價格（元/平米）產品面積（平米）后期推量（套）推出時間領寓1621534508.11250881840-70無——奧山星座819018207.111001109230-60無——新世紀中心1550025008.12190748847-79無——金地國際花園1743032608.11220950049一房、75復式無——東湖春樹里5148099009.081814892752精裝一房71010年下半年福星國際城4950090010.043451051050040一房、80兩房45010年下半年華潤MO+1600032011年初——3202000040-8032011年初區域小戶型產品基本為精裝產品，如福星國際城、東湖春樹里，奧山星座以及后期華潤MO+，精裝修為主流；另外，物業管理公司也較為一流，如東湖春樹里的第一太平戴