第十二章房地產理財第一節房地產理財基礎第二節房地產消費第三節房地產投資第四節房地產理財實訓第一節家庭理財規劃基礎

家庭理財規劃的內涵家庭理財規劃的步驟 理財規劃的原則第一節房地產理財基礎房地產定義 房地產特點房地產市場房地產理財房地產定義房地產是為人類的生產、生活提供入住空間和物質載體的一種稀缺性資源，因為不能移動，所以又被稱為不動產。

狹義：是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權力。

廣義：還包括水、礦藏、森林等自然資源，與房地產分析相關的知識，以及經營房地產買賣的商業界。房地產的特點區位固定性使用長期性個體異質性保值增值性房地產市場一級市場：是國家作為土地所有者根據國家整體利益，將土地使用權投放進入流通領域的市場。通過一級市場對進入流通領域的土地數量、使用方向及開發質量進行控制管理，可以達到土地資源的合理配置和有效使用。二級市場：是經營者與消費者進行房地產交易的市場，即房地產開發商將新開發的商品房轉讓給購房者的市場。三級市場：是投資購房者之間進行房地產轉讓、租賃的市場。

三級房地產市場的屬性一級市場二級市場三級市場市場主體國家或地方政府房地產公司用戶市場特點壟斷競爭競爭競爭經營內容總體規劃設計用途征地拆遷有償出讓土地綜合開發房地產轉讓房地產出租經營方式拍賣招標協議出讓逐年收取土地使用費轉讓、出租已開發的土地、建筑物轉讓、出租土地和建筑物類型屬性房地產理財房地產消費：指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費形式的實現可以是租房也可以是買房，按照國際慣例，房地產消費價格通常是用租金價格來衡量的。房地產投資：指將房地產視為投資增值的工具，以一定的資金量投入房地產領域，以期在一定的期限內，通過房地產的租金收入及價格上升獲得一定的預期回報。第二節房地產消費購房與租房決策 購房規劃 租房規劃居住需求空間需求家庭人口生活品質環境需求負擔能力居住年數房價上漲率房租上漲率利率水平購房或租房租房購房用途面積類別區位總價貸款一次付清房地產消費決策流程圖購房與租房決策租房購房優點每月只要支付房租，負擔較輕，以相對較低的付出獲得較佳的生活品質，靈活和自由性較強，可有效節約部分交通費用。自有房產有較好的保值增值能力，可以在一定程度上滿足心理層面的歸屬感和安全感的需求。缺點受到房東租賃行為的制約，具有較大的不穩定性，沒有歸屬感和保障。需要付出大額的購房資金，負擔較重，房貸壓力可能會使生活品質大打折扣。項目特點二、購房規劃以儲蓄及繳息能力估算可負擔房屋總價可負擔首付款＝目前年收入×負擔房貸比例上限×年金終值系數目前凈資產×復利終值系數可負擔房貸＝購房時的年收入×負擔房貸比例上限×年金現值系數可負擔房屋總價＝可負擔首付款＋可負擔房貸根據需求房屋面積測算可負擔房屋單價可負擔房屋單價＝可負擔房屋總價/需求房屋面積三、租房規劃適宜租房的人群1、初入職場的年輕人，尤其是剛畢業的大學生，此類群體經濟能力不強，選擇租房尤其是合租比較劃算。2、工作地點與生活范圍不固定者。該類工作流動性較大的人群，如果在工作尚未穩定的時候買房，一旦工作調動，出現單位與住所距離較遠的情況，就會產生不菲的交通成本支出并影響生活品質。3、收入不穩定且儲蓄不足的家庭。該類人群如果一味盲目貸款買房，一旦出現難以還貸的情況，房產甚至有可能被銀行沒收。租房的注意事項第三節房地產投資房地產實物投資房地產金融投資一、房地產實物投資投資三要素時機區位質量

投資品種投資價值評估房地產投資品種寫字樓商鋪產權式酒店（度假公寓）小戶型公寓車庫房地產投資價值評估方法收益還原法市場比價法成本估價法二、房地產金融投資房地產股票房地產債券房地產投資信托住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化流程圖購房者金融機構特設載體SPV證券投資者抵押貸款證券第四節房地產理財實訓購房實訓房貸實訓租房實訓換房實訓商鋪投資實訓一、購房實訓案例王先生現年30歲，為杭州市區某培訓機構的主講教師，月薪目前稅后達到15000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪4000元，年終獎2000元左右。該家庭現有5萬元定期存款，5萬元活期存款，以及市值10萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結婚的王先生現在急于購房，妻子家能贊助30萬元，現在正在猶豫究竟是應該選擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內讀研究生做準備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要5萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產理財規劃?一、購房實訓案例王先生現年30歲，為杭州市區某培訓機構的主講教師，月薪目前稅后達到15000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪4000元，年終獎2000元左右。該家庭現有5萬元定期存款，5萬元活期存款，以及市值10萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結婚的王先生現在急于購房，妻子家能贊助30萬元，現在正在猶豫究竟是應該選擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內讀研究生做準備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要5萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產理財規劃?二、房貸實訓案例張先生現年35歲，打算購買一套80平方的住宅，于2008年2月11日向工商銀行申請20年期的50萬商業貸款，貸款利率為6.66％，請分析他選用等額本金還款法和等額本息還款法兩種方法還款的差別。三、租房實訓案例案例1：短期租賃南寧市的藍女士開始在繁華地段買下和租下十幾套房子，本來打算按月出租，后來發現，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辭職出來，全力以赴做起“家庭賓館”的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天客滿，她一個人忙不過來，又請了一名女工負責打掃衛生，還負責把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬元左右。也就是說，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得到按月出租三倍以上的收益。案例2：分割出租上海的陳先生是一位樓市的長期投資者，目前樓市的租賃收益很難“養活”他的豪宅。他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配整租的價格大概在1.5萬元/月左右，但是很難找到租客。如果分間出租，按每天180元至250元的價格，一個月的租金就達2.4萬元，即使算上50%的空置率，一個月也能保證有1.2萬元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。四、換房實訓案例

28歲的毛小姐是上海一個普通白領，收入6000元/月，職業為廣告業務員，家庭中有需要贍養的父母同住，父親為已退休的地質工作者，母親為已退休的營業人員。目前居住在50平方的市中心小房子中，地段不錯，但是周邊過于嘈雜，因此在離工作地點比較近的一個環境清幽的老小區換購了一套三房兩廳90平方的住宅，增加了自己的書房，還獲得了房屋差價，整體生活質量有所提升。五、商鋪投資實訓案例張先生45歲，積累了100萬左右的起步資金后就開始考慮投資，并選定了商場的商鋪作為其投資方向，如何選擇商鋪是他面臨的第一個判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況下，一般可以遵循以下原則：（1）選擇主題商場，注意商場的經營主題、人流導向和品牌效應；（2）經營以小鋪為宜，最好選擇20至40平方米左右的鋪位；（3）留意該商場鋪位的實用率，還有管理費及其他必要的支出，都必須計算在成本之內；（4）鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經的地方，如果沒有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費；（5）特色、差異化經營。經過實地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業圈的高檔商鋪中一間36.5平方米的店鋪進行投資，平均價格3萬元/平方米。在辦完各項交易手續后，張先生開始考慮商鋪的經營問題。雖然當時周圍租金已達到7500元/月，然而，考慮到太太剛失業，他決定讓太太來經營自家的商鋪。經過對這個地段主要消費人群的分析，張太太發現這里是年輕一族的天地，而年輕人會在特別的裝飾品上有比較大的投入。于是，她決定開一間專賣中東特色飾物的店。此外，在店面裝修上也要講究特色和個性。最終，裝修和入貨等共投入了25萬元。由于貨源全部為進口，在市面上比較少有同類產品，一開店就有許多年輕的學生和上班一族“發掘”了這間特色店，而且廣為宣傳，客戶資源逐漸累積，每月的經營凈利潤達9500元。

2005年8月，有熟客向張太太提出轉租該店鋪。張先生認為，該地段商鋪部分已有起色，租金也達到10000元