1房地產營銷籌劃=2\*ROMANII課程設計西安中體健身廣場籌劃報告途姓剛嗽名：推推李曉搖芳宰學硬砍號：濁10充11營01當20晌23嫌學棕臭院臂：筆城市妖建設對學院翠專凝軟業：濕賓10斤工程申管理丙完成巴時間吵：鈔20如13喬年1夸2月抵指導懶老師癥：臉劉極群控紅團西安郊中體嬸健身昂廣場列籌劃蒙報告喘目抄

謊錄沙第一鼓局部剝：西縮安城糕市環糾境總機體調某研關

到1辛一、犁西安剩概述殲

黑2福二、遇西安肝的政掏治環襯境坊

妻3敢1．嘆政府孟的辦會事效喇率和薯作風識對城曾市建敲設和畏開展箱的影診響坊

職3尚2．苦政策啊法規組

扯3糧三、哈西安霧的經冠濟環任境謎

東4霞1．凝西安泊在全頃國經嫂濟網攪絡中痕的經膽濟地穿位扎

島4桃2．誦西安賣經濟奇開展被現狀均

然4暗3．素產業武狀況雅

愁5約4．值西安測消費許水平瞎調研擺

即6民四、襲西安寇的社奇會環環境資

保9豈1．改歷史溉文化槐對西洋安的螞影響還

染9坑2．艘西安法的人瑞文環槍境兆

潤10蓄3．勝人口詳狀況尾

俯11辟4．保交通歲狀況造

桌11爪五、天城市位規劃毯及發鎖展趨急勢研情究異

大15肥六、罵相關鹿支柱平性產鹿業的白研究須

出18對1．推西安喉旅游險產業漠調研頂

側18脈2．綁高新鵲產業幻的發溉展追

恰21椅第二捉局部漆：西狂安市鹽房地淹產市料場調槍研煩

進22炎一、兩西安怎房地匹產市和場宏撲觀環庫境分幟析查

泡23牛1．腐西安羊市總洽體房表地產殊市場巾開展柄概況光

份23踏2．曉西安堅市房嗓地產狡板塊穴的劃貞分尸

南24篇3．姿板塊朱根本值特征霜

失24抄4．蔑供給金量現膛狀分雀析鄉

叉25玻5．淋西安衫房地評產總繡體價且格分汽析五

晚26全二、矩西安役房地尋產板選塊市繭場發河展分沸析柜

博28即1．爸城南新板塊網

標28蒼2．獻長安稱板塊恩市場俱房地甜產發息展狀槳況分姐析回

白32萄3．汪城北蜻板塊撓房地撇產發環展狀憤況分蒜析陶

缺34強4．隙城東虛板塊焦房地染產發甩展狀配況分板析揮

眾39總5．春城西晨板塊折房地刑產發糠展狀晌況分槐析艷

富41包6．出各板仆塊市訪場之肝間的譜競爭逃態勢鍛

它44婆三、除重點居工程逗市場延調研墊

糖45唉1．纖重點哈工程床選取砍標準廊

惱45許2．弟類比箱工程芬概況始分析釣

衛47勸四、周西安冷房地低產消堤費市宋場調痛研分妨析天

飛63侄1．火房地可產主螺力消呢費層策群體廢構成敲分析粉

罰63口2．容主力帳消費屬層的蘭區域霧構成炒分析霧

俗64究3．稻消費罪意向雕調研莊

庸65摔4．麗市場霞消費白力的白特征殘總結造

碎69鹿5．鞏市場蠶消費喚力的嫩開展允趨勢棚

告70興五、純地塊奮SW尋OT遇分析陸

亭72吵1．蓄工程采地塊啟的優榨勢微

窯72倆2．候劣勢娘分析膀

隸72曬3．涉威脅扛點分題析尊

她72欄4．架時機岸點分肯析獵

棕73伙第三誠局部妄：產梨品定依位及曬可行攝性分扇析柜

游74疼一、技產品兇定位訴

稀75幸1．宏目標峽消費歌群體茄確實脫定聲

歡75幫2．濱產品掏定位騾及其今特點研

疲76腎二、催投資左可行駕性分礎析猜

貢78父方案燃一〔津商場川設在悟地塊益內〕喘

丘78夫方案離二〔揉商場足設在顆地塊盡外〕犁

否86護

墳第一鼓局部驢：西賊安城棉市環以境總滾體調宗研品一、江西安球概述遍二、隙西安益的政真治環那境郵三、骨西安激的經稠濟環挪境洞四、茅西安液的社晶會環陪境奪五、加城市查規劃鹿及發速展趨療勢研弓究掉六、熱相關寶支柱使性產稀業的玻研究一、西安概述西安位于關中平原北臨渭河，地處我國中、西兩大經濟地域結合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安轄九區四縣，市區面積1066平方公里，市區人口400萬，是我國西北地區最大的城市，在全國經濟總體布局上具有承東啟西、東聯西進的重要戰略地位。杏作為盆六大擦古都拐之首球，西們安悠象久的宇歷史外積淀犬和豐誦富的肢人文雕資源銀使其洪成為漏我國轎著名么的旅騙游中湖心城話市。精同時饒，西淘安自評建國耕以來臭就是厲我國靈重要悲的國呈防工浙業基免地、漸科技蜘研究噴基地糾和高吩等教傭育基賀地，逢其綜猜合科搭技實凡力在籠全國旨排名走第三生位。慌高新樸技術椒與旅塞游是至其城骨市的嗽兩大傳支柱陸性產立業。趕二、賽西安益的政詠治環歌境概1．毛政府皂的辦結事效訪率和喝作風乖對城去市建征設和榜開展翼的影坦響刺城市他的發堡展速絮度和酬水平律在內岔在因駝素很攻大程浪度上冷取決蔑于政道府領漫導班鴿子管血理水州平和翁作風亦，這誘關系橡到普本通市鵲民對痛于政統府的毛信賴偶程度明以及龜投資奮者對項城市關未來戶開展攏的信蒙心錫——背曲江泛面臨防的最式大問迅題就驢是高繁速高盤質的礙招商痛。監西安摘市近伍幾年離的發性展情焦況充主分表公明了座政府觀對于餐西安弟城市夸建設示和改息造的砍決心液以及約為提往升城團市競淋爭力駕所做魂的努鍵力。鑄同時曬通過擠這幾療年的較建設逗，積刪累了港一定召經驗爽，對蘭今后賣城市艇的發女展極屋為有傍利。茂2．蛙政策深法規銅在西琴部大刪開發舅戰略瓶實施凈過程裂中，溜國家傭將繼嬌續重辨點扶迷持房盛地產利業，凝采用涌優惠僵政策準，優駛化市隙場環貪境，慕進一族步激壘活西夫部的累房地開產市釘場。烤西安殘市政瘦府根耳據國肚家相過關的禮政策楚及文磚件精絕神，田加強嶄了對擋房地融產市忙場秩載序的劇治理停、整稅頓和敗引導軋，表扇現為子：寇l棟

節加大跪國土街資源拿和房鹿屋管甚理立象法力記度；村l盟

革加強地土地澇儲藏困管理狠；俯l憶

抵物業辨管理服立法微；榨l伯

康加大凱住房啟公積削金管毒理透協明度骨；帝l蔑

孔購房葛契稅跡減半剖激活脫樓市歌；惠l憲

嘗加強鴨規劃呼管理極。蜻三、辣西安摩的經農濟環聽境段1．駱西安湯在全豪國經程濟網更絡中速的經庭濟地說位冠西安帝市是翼中國如區域唱經濟套開展訓網絡供模式隊“倚三縱挎三橫騎〞臺主體借骨架獨中的截二級婦經濟擴增長敘級，蔥隴海閑蘭新纏經濟傲帶上磚最大脊的經竄濟增旦長點胳、關溝中經絲濟區廟的中囑心。炎因此謙西安洽作為診新亞故歐大劇陸橋盒中國礙段上亡規模馳最大裙、綜植合實流力最舅強的板城市涼具有集承東墳啟西膀、連膠接南祝北的蜻戰略飾地位且，是儲中國墊政府鑒實施紹西部柳大開吉發戰挨略的粱橋頭閘堡和印西部煩地區蕩最具體開展擇帶動厭作用過的城謊市之文一。雀2．通西安穗經濟衰開展縫現狀胖自*飯**恒總書惕記在礙古城王西安喇發出為了西文部大詞開發賞的總航發動樣令至喂今，思作為酷“笨橋頭鑼堡道〞襯的古統城西廟安無秤論是交在城撈市建叨設、槽經濟妹結構晌的調贈整、萌投資睬環境挑的優互化等陵方面摔都取迫得了游長足柿的進痕步，傍為進悅一步介吸引擊投資掛、發塑展經孝濟奠甲定了閉根底涂。絹資料圖1：蒙西安葉市截寨至2閉00宇3年暮6月根底引拉進外謊資情透況：銀l犯

羅已批杠準外閥商投鋪資企錦業1賓91埋8家飾，投男資的菜國家修和地待區有挨55喝個。令l遷

潑上半懸年引仇進了武60右個外方商投頭資項糊目，憤實際嬌引進逝外資蕉1.嚴18晚億美孤元，表比去仿年同射期增礙長2濁1％勾。臟l惑

聲批準潛外資惕工程誕中合艘同外公資額葬在1商00琴0萬賴美元箏以上互的大產工程饅有1跪7個您，占蘆新批琴工程逝總數奏的2調8％簡。覺l光

被高新漲技術祖開發棄區和青經濟泰技術鎮開發燕區仍拴是外毀商投醒資的軍熱點賞區域忘，今雷年上穿半年角，這塊兩個威開發矩區共例新批偵投資田工程楚30挑個，漂合同組外資適額3元.1龍6億陵美元階，分伐別占冠全市雀新批濕工程夏的5丹0％稿和6報2％味。興結論泄：西伴部大賞開發拍戰略悄格局家，西秀北部黨核心勉的地刺理位只置，盛使得掘西安刮逐漸看成為列投資英的熱言點城雄市。青加大伐城市騙建設帆力度越，營貿造良茶好的翠投資地環境師將成植為西珠安市襖政府講下一允步工添作的捉重點霸。散資料走2：坑西安鍋市截問止到賺20禽03艘年6劇月未耀各類羞經濟蝴指標毫：渣l迷

插全市神GD串P比嶼去年滋同期輝增長外12鄙.2錘％；刊l棒

紹全市血工業氏綜合使經濟授效益之指數某95雹.8向4點賭，比繪一季蒸度提沿高6霸.0霜9個結百分犧點，拉比去魯年同宇期提蠅高9赤.7獵3個顧百分統點；混l隨

開上半零年全譜市完飛成地植方財誰政收礎入2蜘8.短72美億元忘，同者比增覽長1同5.浸8％欠；私l販

記全市攀地方障財政勤支出賓26什.9腹9億朗元，湊同比例增長易32醒.9捐％；流l小

炭金融斃機構類存款走余額以19穩66劈億元炒，比辟年初謠增加坊18浙6億攻元；卸金融需機構識貸款哲余額匙14殺40搶億元慘，比呈年初值增加夜11乒6億帥元，略同比疼多增攀10普億元浩；液l腐

恒城鎮墨居民功人均醋可支徐配收黎入比洞上年披同期淘增長嗎14星.4尺％；陽人均懂消費使支出佳增長知14忙.3拿％；抽農村逗居民冠人均括現金案比上思年同慨期增王長5柱.7君7％吸。憶結論坦：2庫00嫂3年汗上半獻年，宏全市案經濟維增長假設速度鋼呈現鍋出穩社步上掠升趨序勢，歇財政壤收入鳥較快全增長漆，貸塵款力籌度加顛大，木居民棋收入斜穩定御增加忠，良筍好經脹濟形宋式為王房地匠產的化開展渴提供敢了穩敲定的訪根底甘。恨3．純產業勉狀況右

曬國內態生產委總值妥〔億皂元〕無

甩國民劫經濟紡所占螞比例駐〔%字〕愈第一東產業壇

化47我.7券7曉

旬5.渡80膊第二濕產業慶

耗37蔬2.陳25慰

護45潑.2料3委第三范產業揉

倉40麗3.脾25磨

護48鎮.9雁7西安城市主要以第二、第三產業為主，但相對經濟興旺城市第三產業所占比重仍然較弱。隨著經濟的開展，其第三產業仍有很大的上升空間。資料2：2002年西安工業總產值的構成情況

工業總產值(億元)

銷售收入(億元)

實現利潤(萬元)航空工業

65.9

63.6

6696航天工業

11.42

3350兵器工業

30

31

1305電子工業

1.61

1.1

538機械工業

13.12

1908.3輸變電制造業

38.88

紡織工業

1.16

化學工業

6.42

6.09

輕工業

25.6

30.3

2.7食品工業

41.44

33.19

15.64冶金工業

2

結論：西安的工業以航空、航天、兵器、制造、食品和輕工業所占份額較大，而其中只有航空航天和機械工業等少數行業存在較大利潤空間。西安東西部受傳統工業區開展的影響，房地產的區域開展將受到一定限制。第三產業中的經貿(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市經濟的支柱性產業，這充分說明了西安城市的特色和未來開展的方向。4．西安消費水平調研資料1：2002年末西安市金融機構各項存款余額為2191.14億元，其中儲蓄存款余額為988.04億元。存、貸款的增幅均高出陜西省及西北五省區的平均水平。資料2：西安市在崗職工工資水平：截止2002年年底，西平安市職工共計138.39萬人，勞動報酬總額為139億元人民幣，在崗人員年平均工資12138元。行業

月均工資

行業

月均工資農、林、牧、漁業

816

批發和零售貿易、餐飲業

593采掘業

512

金融、保險業

1705制造業

878

房地產業

1000電、煤氣及水的生產和供給業

1258

社會效勞業

1036建筑業

801

衛生、體育與社會福利業

1000地質勘察業

762

教育文化和播送影視業

1304交通運輸、倉儲及郵電通信業

1258

科學研究和綜合技術效勞業

1277國家機關、政黨和社會團體

1269

其他行業

936結論：西安市在崗職工工資總體水平在全國范圍內屬中等偏低水平，特別是和北京、上海、深圳等經濟興旺地區相差較多。從行業來看月均工資自500至1700元不等，說明其收入差距較大。其中房地產從業人員月平均工資為1000元，接近平均工資水平。另一個值得關注的現象是西安的批發和零售貿易和餐飲業較興旺，而月均工資較低，造成這一現象的主要原因是在西安從事這一行業的人數眾多，且檔次較低，因此造成整體平均工資的偏低。居民收入較低，但與之形成巨大反差的是西安房地產的售價，說明了房屋尚未成為城市的“群眾消費品〞，巨大的需求未能成為有效需求，其中蘊藏著驚人的潛力。資料4：2002年西安城鎮居民家庭根本支出情況

單位：元年人均實際支出總額

7819.74其中

數值

所占比例食品

2205.38

28.2%衣著

540.52

6.9%醫療

535.52

6.8%交通和通訊

567.96

7.3%娛樂和教育

1126.68

14.4%居住

783.56

10%購房與建房

415.08

5.3%結論：從2002年西安市家庭人均支出情況來分析，食品支出占28%左右，依據恩格系數標準，應屬于中生活地區水平。資料5：西安近三年人均購房與建房支出比擬年份

2000年

2001年

2002年人均購房與建房支出

270元

290元

415元結論：2000至2001年西安人均購房與建房支略有上升，而2002年增幅到達43.1%，說明西安房地產市場自2002年開始啟動，工薪階層的購置力開始釋放出來，依據沿海城市房地產開發經驗，這一階段大致可持續五年左右的時間，因此目前西安房地產市場正處于一個上升階段，該階段預計可再持續兩到三年，這正是房地產開發的大好時機。四、西安的社會環境1．歷史文化對西安的影響中國是世界四大文明古國之一，西安那么是中國的六大古都之一。“自古長安帝王都〞，從三千多年前的西周起，先后有11個王朝在這里建都，歷時千年以上，經歷了秦、漢、唐的鼎盛時期，創造并保存了輝煌的古代文化。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館〞和宗教文化中心。資料1：從旅游工程看西安的歷史文化文化遺產

遠古時代

半坡遺址、藍田猿人遺址

周朝

西周車馬坑、灃鎬遺址

秦朝

兵馬俑、秦始皇陵、阿房宮遺址

漢朝

漢長安城宮殿遺址、桂宮、陽陵

三國時期

拜將臺、馬超墓、定軍山、飲馬池

唐朝

華清池、大雁塔、小雁塔、大明宮遺址、興慶宮

明朝

城墻城、碑林、鐘鼓樓、

革命戰爭時期

八路軍辦事處紀念館等宗教遺產

慈恩寺大雁塔和薦福寺小雁塔成為西安的象征

法門寺因出土了唐代珍藏的四枚佛指舍利而成為佛教圣地

大興善寺、青龍寺、香積寺等著名寺院，是中外友好交往的象征

樓觀臺、八仙庵和城內罕見的古建筑群清真大寺，分別是道教和伊斯蘭教文化的重要傳播地結論：從舊石器時代的遠古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國革命的搖藍，歷史為西安的旅游業留下了一筆豐厚的遺產，將歷史文化巧妙地融入現代城市建設中，將是未來陜西城市建設和開展的特色。2．西安的人文環境西安是我國重要的科研基地和高等教育基地，西北地區的高新技術產業中心。就綜合科技實力而言，在中國各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國第三。但同時西安作為內陸城市，多年來遠離了沿海城市所經歷的劇烈競爭和經濟快速開展，又承襲了千年古都古老文明的影響，這些表達在西安人身上的就是一種與世無爭的心態和隨遇而安的生活習慣，生活節湊較為緩慢，對外來的新生事物接觸較少。表達在城市建設尤其是房地產的建設上就表現為與省會城市、西北部經濟、政治、文化中心這一定位極為不符的滯后。資料1：全市共有各類高等院校40多所，10多個博士后科研流動站，約100處博士學位授予點和300多處碩士學位授予點，其中著名的西安交通大學、西北工業大學、西北大學等高校每年為國家培養大批的現代化人才，成為名副其實的“人才的搖籃〞。資料2：全市現有各類科研機構3000余個。每年都有一大批重大科研成果問世，到達或接近國際先進水平。憑借科技優勢而建立起來的西安高新技術產業開發區，作為西安高新技術產業開展的龍頭和代表，為科技成果的轉化和西安經濟的開展注入了強大的生命力。結論：科技是第一生產力，這已成為人們的共識。面對西部開發這一歷史契機，西北部城市缺少的已不是政策和資金，而是如何利用高素質的人才和先進的技術創造經濟價值。在這一方面西安走在了其他西部城市的前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，這些都為西安的開展建設提供和儲藏了大批的人力資源和技術力量。問題及建議：無論是作為高教基地還是科研基地，都是來自于多年前國家方案經濟的產物，并非西安自身依據城市規劃和開展方向有意而為，因此至今仍帶有方案經濟的烙印。如何將這些珍貴的資源轉化為現實的生產力，應用到西安如今的城市開展建設中，將成為一個重要的課題。科研成果的轉化，“西高新〞已經做了有益的嘗試，并且取得了巨大的成效，而教育的產業化必將成為新西安開展的又一個亮點。目前就全國優秀的房地產工程而言，與教育等其他產業相結合的復合型地產成為開展方向，并且均取得了成功。善用教育資源，例如與西安交大、西北大學等名校的聯合將成為推動西安房地產開展的重要手段。3．人口狀況資料：2002年西安各區人口分布區域名稱

人口總數〔萬人〕

人口密度〔人/公里2〕

區域名稱

人口總數〔萬人〕

人口密度〔人/公里2〕新城區

47.6

15346

灞橋區

43.8

1500碑林區

66.5

30232

閻良區

24

976蓮湖區

58

15262

臨潼區

67

747未央區

39.2

1500

長安區

90.3

570雁塔區

61

4011

4．交通狀況西安地處中國的地理中心，是古代絲綢之路的起點，作為聯接東西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空，鐵路，公路為主的現代化立體交通網絡。4．1航空資料：機場建設

咸陽國際機場距西安市中心40公里，是中國四大國際航空港之一。開設航線

國內開辟100多條航線，并與日本東京、大阪、福岡、名古屋、廣島、新瀉、韓國漢城、中國香港、澳門實現直航。航空公司

西北航空公司、中國聯合航空公司西安公司、長安航空公司的總部都設在西安。近期西北航空公司已被東方航空公司兼并，組建中國東方航空集團公司，公司資產總額473億元，圍繞上海、北京、廣州三大中心，以華東地區為腹地，以西安、昆明為兩翼，拓展西北和西南市場。西安航空建設根底設施較好，通過兼并重組的東方航空集團增強了其在西部地區競爭力，同時也壯大了西安航空運輸的力量，增強了西安與其他地區的交通聯系。4．2鐵路資料：車站建設

西安火車站是中國特等客運站之一、歐亞大陸橋在中國境內的重要站點。鐵路建設

目前西安鐵路已初步完成“米〞字型布局的規劃，現正開始進入實施階段。“歐亞大陸橋〞隴海鐵路橫貫西安；西延與建設中的神延、包神鐵路相連，經延安直達包頭；西康鐵路“橫斷〞秦嶺直達重慶；建設中的西合鐵路〔西安—合肥—南京〕、西中鐵路〔西安—平涼—中衛〕將形成一條東西連動的“隴海大動脈〞。西安是西北各省聯接西南、中原及華東地區的重要鐵路交通樞紐。其米字型的布局完成后，將對西安的快速開展起到重大的推進作用。同時西安的中心城市地置也將進一步得到穩固和加強。4．3公路資料1：l

西安是僅次于北京的全國第二大公路交通樞紐，共有9條國道呈放射狀通往全國各地；l

西安現有公路2800多公里，東線、西線有高速公路，北線有高等級公路；l

西安市擁有出租車1萬多輛，用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。大公交線路129條，營運車輛2500多臺；中巴線路31條，車輛800余臺；日行駛里程近50萬公里，運送乘客150多萬人次；l

西安機動車輛年增長速度為15.8％，道路年增長率達5％，停車場地面積缺乏6.2萬平方米。在局部新建道路上由于缺乏公交港灣，交通擁堵的狀況尤為嚴重。西安作為中西部重要交通樞紐的地位已不可動搖。但根底設備仍比擬落后，城市的共交系統、交通工具及公路建設已不適應今天城市建設高速開展的需要，城市交通狀況亟待改良和完善，否那么將嚴重影響到未來房地產的開發和城市的建設步伐。2003年政府規劃中已加強了公路建設的力度，周邊公路網的建設、道路拓寬及改造工程、高速公路、城區快速干道的建設、秦嶺終南山公路隧道的建設成為今年西安市公路建設重點。4．4地鐵西安地鐵現在正處于申報待批階段。規劃中共有５條線路，全長１２０余公里，其中1號線西至咸陽，東連臨潼兵馬俑，是最具前景的一條線路。２號線路從張家堡至韋曲；３號線路從火車站至高新區；４號線從南二環三環之間穿越一環、5號線貫穿南郊。

【地鐵規劃布局示意圖】地鐵的建設是城市開展的需要，它將極大地緩解西安市內交通擁堵的問題，縮短出行時間，有力地促進了房地產的開發和銷售，規劃中的地鐵3號線由火車站至西高新，說明政府對于西新區的重視，對其開展給予的豐厚的的優惠條件。地鐵的規劃從側面反映了城市未來開展的規劃和布局，地鐵一號線的規劃反映了臨潼和咸陽對于西安對外交流的重要作用；從地鐵線路的整體布局來看，城市南部的力度要大于北面。由此可見南部未來的開展具有廣闊的空間。結論：西安一直是我國中西部重要的交通樞紐，交通便利，設施齊全。如今以西部大開發為契機，西安市政府加大投資，對交通等根底設施進行改建和擴建。交通建設將為西安的城市開展提供有力的保障。西安外部交通〔航空、鐵路、公路〕較為便利，為其向國際化城市的開展提供了可靠的保證，但市內交通〔道路、公交、地鐵建設〕相對還較為滯后，雖然政府目前已開始加大市內道路及地鐵建設的投資力度，但徹底轉變這一面貌還有待時日。五、城市規劃及開展趨勢研究西安城市規劃及開展趨勢將由三個方面的因素共同作用的結果來確定。第一層面：地理因素從城市開展需要來說，西安作為西北部經濟、文化、交通的中心，在國家整體戰略布局中要起到帶動整個西部經濟的開展的作用，這就要求西安自身必須加快經濟開展速度。只有不斷擴大產業規模才能到達這一需要，需要占用更多的土地資源，原有的城市規模不僅難以滿足需求，還會限制經濟的開展，因此城市向外拓展成為必然的趨勢。西安中心城市規劃方向：形成以古城為中心，以三環為邊界，以交通軸為導向，以功能組團為實體，生態林帶為間隔的城市空間格局化布局結構。開展外圍新區，降低中心密度，建立時代新城，南北拓展空間，東西延伸開展。第二層面：經濟因素從城市經營的角度來看，土地的經營是城市運營的重要一環，如何使土地利潤最大化，前期城市開展規劃就尤為重要。西安的中遠期規劃表達了對城市土地經營的戰略設想。

第三層面：生活因素從城市運營方向來看，目前城市運營成為各城市規劃和開展的最高層次。而各地政府實際操作能力只有土地的所有權和經營權，所以與具有實操能力的房地產開發商整合，使其提升為城市運營商，參加到城市運營的行列。于是，地產工程規劃和分布成為城市規劃的直接表象。城市遠期規劃：西接咸陽，東接臨潼，南拓長安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個城市副中心。城市的開展軸也以沿咸陽、戶縣、三原、藍田延伸。西面以咸陽為核心形成工業產業開展軸；北面以經濟開發區向外輻射形成向三原擴展的經濟開展軸；西南沿高新技術開發區向戶縣延伸的高新科技開展軸；東南沿曲江旅游度假區形成向藍田延伸的旅游度假開展軸。結論：西安城市開展規劃將直接影響到當地房地產行業的開展方向、開發和經營；城市范圍的擴大將帶來大規模的造城運動，在這項運動中，房地產開發無疑將會成為西安城市拓展的主力軍；在未來西安的城市建設和城市開展中，房地產開發無疑先行。本地和國內外一些實力雄厚的大公司掀起新—輪圈地運動，以求將來的開展。六、相關支柱性產業的研究1．西安旅游產業調研1．1西安的旅游資源西安是聞名全國乃至海外的著名旅游城市，旅游資源豐富。資料：西安的主要旅游資源類型

代

表歷史文化

西安見證了華夏文明的發源、古代王朝的盛衰和中國革命的烽火，每一個歷史階段都為其遺留了大量珍貴文化遺產。其中以半坡遺址、秦始皇陵兵馬俑、大小雁塔、華清池、碑林、鐘鼓樓為代表自然風光

西安周邊有峰巒疊嶂逶迤相連幾百里的秦嶺山脈、險峻挺拔的西岳華山、以溫泉湯池聞名天下的臨潼驪山、四季蔥綠內藏珍稀的終南山、六月積雪不化的太白山傳統民俗

以秦腔、皮影戲、剪紙為代表的西安傳統風俗，獨樹一幟，同時也是自成一體的西北文化的縮影和代表地理景觀

西安北部是渭河沖積平原、中部是黃土臺地、南部為秦嶺山脈，其獨特的地質、地貌，也是吸引旅游者觀光的一個熱點西安旅游資源得天獨厚，不僅有著名遐爾的自然風光和傳統民俗，而且擁有大量得天獨厚的歷史文化資源和地理景觀資源，如此豐富的旅游資源，如果合理充分的被利用起來，開發適合本地特色的旅游地產，將成為西安未來城市開展和經營的一大特色。1．2西安旅游業開展現狀目前，西安市旅游業和商貿業借助西部大開發的有利契機，開展勢頭非常迅猛。全市旅游總收入占全市國內生產總值〔GDP〕的15.4%，旅游業已成為西安市真正的支柱產業和先導產業。資料1：2002年西安國際旅游根本情況指標

總計

其中國際旅游人數

74萬人

外國人66萬

港澳臺同胞8萬旅游外匯收總額

26億元

商品性收入10.5億元

勞務性收入15.5億元旅游者在西安人均停留天數

2.2天

旅游者在西安人均消費

3500元

資料2：2002年國內客源市場的構成

省份及比例最多

陜西

河南

山東

四川

江蘇

甘肅

山西

14.8%

7.9%

6.4%

6.3%

6.1%

5.9%

5.3%一般

河北

湖北

北京

寧夏

廣東

湖南

浙江

3.9至1.2最少

黑龍江

貴州

海南

0.7

0.6

0.6資料3：西安旅游的優勢資源2002年西安共接待國內外旅游者多達1567萬人次，全年旅游收入105億。隨著旅游業的開展，各項旅游設施〔如涉外飯店、旅行社、出租汽車等〕和市政工程〔如高速公路網建設、機場建設、旅游專線〕也得到進一步完善，為旅游業的開展提供了保障。今日西安，還是一座內陸全方位開放的國際大都市：累計接待的海外游客已有600多萬；100多位國家元首和政府首腦先后訪問過西安；并與日本、韓國、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，羅馬尼亞、烏克蘭等國十二個城市建立了友好城市關系。問題1：西平安年國內旅游收入為105億元人民幣，國際旅游收入為3.2億美元約合25億元人民幣。因此目前西安旅游收仍以國內游客為主。但是根據國內客源市場的構成情況分析，國內主要客源多來自陜西本省及臨近周邊省份〔總份額占35%〕，而陜西的臨近省份多為經濟不興旺地區，因此限制了其旅游的消費。問題2：從國際旅游收入構成來看，其購物和長途交通和住宿為主要收入，而游覽觀光的銷費只占極小比重。從游客出游目的的比例看，觀光旅游的僅列第三位，而且比重也不大，由此可以看出西安的旅游業必須在原有的根底上有所提升，形成更多元更豐富旅游概念，如體驗旅游、商務旅游、消費旅游等的復合旅游。對于曲江，這會是相當大的發揮空間和利用資源。資料5：2002年國際旅游收入構成

長途交通

購物

住宿

餐飲

游覽

娛樂

市內交通

郵電通訊

其他數額

6816

9600

4480

3264

1120

896

768

1120

3936比例

21.3

30

14

10.2

3.5

2.8

2.4

3.5

12.3問題3：從游客不同的出游目的可以看出以商務為目的所占比重極大〔是觀光旅游的3倍左右〕，因此商務交流將成為西安對外交流的新亮點。資料6：2002年不同出游目的游客所占比重旅游目的

休閑度假

觀光旅游

探親訪友

商務

會議

健康醫療

宗教朝拜

文體交流

其他比例

10.5

11.3

15.1

31.1

7.8

1.5

0.7

4.9

17.12．高新產業的開展西安擁有全國排名第四位的的高新產業開發區。高新產業已成為現代西安的支柱性產業之一，在產業重心的轉變中，西安已跨出了有力的一步。西安南部的高新技術產業開發區〔簡稱“西高新〞〕和北部的經濟技術開發區近年來成為拉動整個城市經濟提升的龍頭，而其中又以“西高新區〞的開展和建設最為迅猛，成為區域規劃與建設的典范，對周圍地塊展影響深遠。資料：2002年西高新與經濟技術開發區統計資料指

標

高新技術產業開發區

經濟技術開發區工貿總收入

481.17億元

150.5億元工業總產值

318.43億元

100.1億元國內生產總值

120.53億元

39.5億元外商總投資額

76億

41億完成出口總額

2.1億美元

3377.1萬美元合同外資500萬以上工程

11個〔占33%〕

11個〔占33%〕第二局部：西安市房地產市場調研一、西安房地產市場宏觀環境分析二、西安房地產板塊市場開展分析三、重點工程市場調研四、西安房地產消費市場調研分析五、西安市主要開展商實力與開展策略調研一、西安房地產市場宏觀環境分析1．西安市總體房地產市場開展概況西安總體房地產市場開展情況良好，兩大開發區開展對市場的支持強勁，城市重心南移，北城開展勢頭訊猛。總體市場重點開展區域集中在城南和城北。住宅市場在快速開展的根底上開始進入大盤時代，商業地產市場需求量大，開展前景看好。城西與城東市場也在快速開展。市場供給量與消化量比例合理。西安市總體房地產市場開展概況特征如下：特征一：城市南擴戰略，促進南部房地產市場的大開展。特征二：新北城運動，使城北進入全新的開展階段特征三：浐灞河開發，啟動城東及城北的大盤開發特征四：西咸一體化，為城西的開展和提升帶來機遇。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場開展的瓶頸，尤其是對于城西及二環以內。特征六：大盤時代的來臨，促進西安總體市場的郊區化，規模化開展。特征七：長安撤縣改區，刺激房地產板塊市場的形成。對大南部開展提供新動力和互補。特征八：高科現象的出現，說明總體市場起步晚，開展空間大，個別品牌開展極快，品牌市場壟斷性強。也促使開展商意識到品牌開展，開始實行品牌系列產品開發。形成優勢群體推動市場的開展。特征九：現時消費市場主體在于高中收入人群，導致銷售量與總人口比例較低。中低收入人群市場還未釋放，現時較高水平的價格水平將有下調空間。特征十：房地產市場存在一定泡沫，各區域價格水平接近，目標客戶群面向中低收入人群的工程缺乏，這個檔次的市場根本被城中村工程或集資房壟斷。2．西安市房地產板塊的劃分目前西安市的房地產工程主要分布于在建的三環路<外環>內，開展方向根本與城市規劃的開展方向一致，根本上是以古城墻內的市中心為圓心，往四周輻射開展，其中重點落于南部和北部。就房地產的分布和城市規劃的布局來看，西安總體房地產市場可劃分為六大板塊，分別是南部板塊，北郊板塊，東郊板塊，西郊板塊和城區板塊，長安板塊，其具體劃分見下表房地產板塊

行政區

備注城區板塊

蓮湖區東部及新城區西部

古城墻以內南部板塊

雁塔區及碑林區西部

包括高新技術開發區<開發區一二期及長安科技園區>，曲江新區，城南北郊板塊

未央區

包括西安經濟技術開發區東郊板塊

碑林區東部及新城區東部

包括浐河開發區西郊板塊

蓮湖區西部

長安板塊

長安區

長安科技園,韋曲科技園3．板塊根本特征n

在六大板塊的格局中，城南部板塊與北郊板塊南北照應，成為西安樓市的熱點板塊，無論是開發量或者消化量都為西安市最高的房地產板塊。而大南部市場在加上剛撤縣改區的長安區板塊，和原有的城南一起與北郊板塊相照應，共同構成了西安樓市的主動脈。大盤工程和新上市的工程大量在這三個板塊集中。南北三個板塊市場反響了西安樓市的開展與變化。n

東西兩個板塊中，目前在售工程都集中在二環以內，是住宅區的開展方向。城區板塊在售工程不多。主要是商業物業開展較快。n

西安樓市的熱點地段和主要地段均在城區外，針對本案，主要對南部板塊，北郊板塊，長安板塊，西郊板塊和東郊板塊進行分析。n

長安板塊由于是在南部板塊的開展根底上，在西安市向南開展的城市開展戰略方向的背景下形成的。又是新興的板塊，具備特殊性，將其區別于南部板塊進行分析。4．供給量現狀分析西安市房地產起步較慢，但開展速度較快，目前房地產供給較為集中于城北板塊，城南板塊及西高新板塊此三個板塊，其他板塊的目前供給量相對較少。據調研所得從2002年起未來三年現已開發房產工程的市場總體供給量是800余萬平方米，而西安市房地產的去年銷售量只為150萬平方米左右，其供給量已超出市場的消化能力。板塊市場

大約供給量城東板塊

66萬平方米城南板塊

104萬平方米城西板塊

55萬平方米城北板塊

99萬平方米西高新板塊

338萬平方米長安板塊

156萬平方米曲江板塊

9萬平方米

分析總結：n

人均居住面積和全國平均水平有一定的差距，西安市目前人均居住面積約為11平方米，市場需求較大；n

從2002年起未來三年現已開發房產工程的市場總體供給量是800余萬平方米，全年銷售面積在150萬平方米左右，80－120平方米之間的房子較為暢銷，而且市場供給缺乏；只有局部豪宅和超大戶型房子出現局部過剩，或者說市場需求的水平限制；n

階梯狀的市場細化還沒形成現，在開發的房子根本上都瞄準西安市10％左右的高收入者，普通居民的購房高潮遠沒到來，這局部的市場才是最大的；n

西安市國有大中型企業較多，家屬樓、公房占目前住房的主體，由于市民對房產置換的意識不高，從而二級市場沒有發揮到太大的作用，減弱了房屋的流通，也阻礙了房地產的良性循環。5．西安房地產總體價格分析5．1板塊價格分析西安的總體市場價格約在2900--3000元/㎡，主要表達在城東、城南、城西及城北的四個板塊〔城北較為偏低〕。而在近年政府大力扶持及開發迅速的西高新板塊的價格水平最高，并且房產開發也較為集中，其中高新地產可為雄踞整個高新板塊，使之成為現今西安市的CBD商務區，從而影響樓價穩步上升。而長安板塊由于地處市郊，消費者的抗性較大，因此樓價壓力也相對較大。曲江板塊是旅游渡假區，距離老城較近，空氣、生態、環境良好，居住密度低，雖目前暫不能與西高新相比，但短期內具有很大的開展和上升的空間。5．2環間工程價格分析根據統計，西安的房價自二環以內向一環之內呈階梯狀步步高升，分別在2500、2800、3100、3500多元。但是，市中心區多為點狀樓盤，像“中天國際商務大廈〞、“驪馬豪城〞等，規模偏小，只能向“高空〞開展，相關配套設施受限較多，也無法齊全，居住環境不及外圍的一些大規模樓盤。南二環已外的西高新板塊在幾年內的開展中已成為西安市的重點CBD商務區，人氣旺、市政配套齊全，因此樓價已不受原區域性的影響，并且樓價高企。另一方面，西安城市化進程加快，市區擴容、道路暢通，加之政務區即將南移、開發區進一步繁榮等多項影響，更為重要的是人們居住觀念在改變，不會局限于“求近〞，因而，未來距離將不再是障礙，一環、二環內外的價格差必然日漸趨于緩和。二、西安房地產板塊市場開展分析1．城南板塊1．1板塊市場背景分析片區

區位在板塊中地位

開展現狀

開展趨勢西高新

現時的核心開展區位

l

價格水平高，高中檔工程密集，房地產主軸線在高科路和科技路l

開展方向西移南擴，開始以大盤和高價位的中小高檔工程為主l

科技路與高新路CBD區正形成，商業地產快速開展l

局部住宅工程具備新概念的商住形式

l

片區內的CBD區將形成，對區內住宅工程和商業工程產生支持l

房地產工程將以大盤和高價高檔中小規模工程為主，商業地產功能主要在于以商務寫字樓為主。西部高新二期將成為主開展區l

區內CBD區將與長安路的CBD區連成城南的大型CBD區l

片區市場將從核心開展區轉向為其它后期啟動的片區提供動力的區位城南片區

開展副心區位

l

以長安路為軸線，二環內連接朱雀大街，小寨路。形成商業地產和住宅較密集的區位l

二環外連接丈八東路。形成較高檔的住宅區。l

片區開展已開始飽和，開展方向在南擴到丈八東，長安路CBD區已初步形成。

l

將形成商業地產工程與大中規模住宅工程分路段集中l

在城市開展上和房地產開展將更緊密地與西高新融合l

商業地產的開展功能主要在于購物消費為首，商務寫字樓物業為輔東高新

附屬開展區位

l

房地產開展勢頭較慢，工程不多l

開展上附屬于城南片區，主要以中檔住宅工程為主

l

在城南開展的支持下，房地產開展加快l

附屬的區位將更多地轉移到曲江新區，繼續以中小規模的中檔盤為主曲江新區

待啟動區，以旅游產業為線的復合產業開展區

l

房地產開展的處女地，工程少，土地儲藏量大l

擁有生態資源，人文景觀資源等板塊內的差異性價值資源，有先天的優勢

l

新區的開展將與板塊內現有主開展區進行功能互補l

新區內有政策和規劃，大批量土地支持，外有西高新與城南城市中心CBD區支持。將成為南部板塊的核心開展區位分析結論：1.

目前核心開展區域位于西高新，副心位于以長安路為軸線，二環內連接朱雀大街，小寨路。形成商業地產和住宅較密集的區位。二環外連接丈八東路。形成較高檔的住宅區。2.

未來的核心開展區域將位于東南的曲江新區，副心將位于高新開發區。3.

西高新和城南將成為西安市的中心區位，高中檔住宅工程與商業物業密集。1．2板塊房地產開展背景開展階段

主要開展區位開展初期

1高新技術開發區的啟動，開啟高新片區房地產市場形成2南二環的建成，帶動城南房地產市場開展3以中小規模住宅工程為主開展期

1產業基地的開展，促進西高新的快速開展，形成科技路與高新路的房地產主軸2城南房地產形成長安路，小寨路和朱雀大街的軸心的南二環內外開展3以中高價高中檔樓為主，規模主要在中等規模工程，商業地產開始開展現時開展

1西高新的開展成熟，市場在此片區開始西向南擴開展，高新二期成為重點區2城南作為CBD區開展成熟，商主住輔格局形成，市場南擴開展3以大盤工程和高價高檔的中小規模工程為主，商業地產工程高速開展西安城南的開發從一開始就風光無限。因為這里相對良好的配套設施，高校林立的人文環境，使得城南的房子特別好銷。分析結論：南部板塊西有西高新，中有城南，而東邊是規劃中的曲江新區，在西安城市開展戰略重點方向向南的大背景。1．3板塊市場屬性南部板塊內的競爭更多的是西高新與中部城南片區的競爭。板塊內的房地產工程價格水平高，屬于西安市場的高中檔工程密集板塊。南部板塊的大CBD區推動了板塊商業地產屬性的開展，使局部樓盤傾向與新型的商住結合性質的方向，如酒店公寓，商務公寓等工程。各工程依托CBD區和高新開發區開展，銷售情況良好。近年更是牽頭帶動了西安市場的大盤開展。大盤工程將與高價位中小規模的高檔工程一起成為南部板塊的主流開展趨勢。1．4板塊市場產業構成南部板塊市場的產業構成主要依托西安高新技術開發區，以教育和科技產業為主，并成為整個西安經濟開展的動力產業。教育和科技產業是南部板塊的支柱產業，使高收入人群集中在南部板塊，不斷地為板塊市場的主力消費階層帶來生力軍。1．5板塊市場在售重點工程分析城南片區工程名稱

規模

建筑類型

售價水平

均價

戶型面積

供給量時代華城

225畝

高層

3300起

3600

141--153

720鼎盛時代

10畝

商住

3400起

3750

80--200

250驪馬豪城

30畝

高層

3200起

3550

119--160

475世家星城

827畝

多層

2350起

2680

81--196

7000邁科星苑

12.5畝

小高層

2980起

3450

81--135

64群賢莊

62畝

別墅

4000起

4450

154--353

301曲江皇家花園

110畝

別墅

5500起

5900

193--377

110西高新片區工程名稱

規模

建筑類型

售價水平

均價

戶型面積

供給量唐園新苑

400畝

高層

2830起

3300

112--313

162

小高層

2950起

3250

149--173

66中華世紀城

620畝

小高層

3000起

3450

101--205

4000紫薇城市花園

120畝

小高層

3200起

3700

82--353

800西安錦都花園

131畝

高層

2950起

3200

125--208

1106含光佳苑

7.8畝

高層

4500起

4850

109--264

269高新國際商務中心

33.4畝

寫字樓

8500起

11000

322--1644

54

高層

6700起

8300

251--536

109高科新花園

100畝

小高層

3150起

3400

99--187

340

高層

3200起

3700

84--175

402高新楓林綠洲

1000畝

小高層

3000起

3250

5541高新水晶島

58畝

高層

3500起

3800

楓葉新都市

413畝

商住

3450起

3700

85--179

80

小高層

3150起

3400

129--153

104精典四季花城

46畝

小高層

2700起

2950

91--171

260

多層

2600起

2750

150E陽國際

12.4畝

商住

5150起

5500

98--265

961．6板塊內成熟片區房地產綜合指標統計

價格水平

物業及建筑型態

規模水平

客源

樓盤數量

主力戶型城南片區

3500左右

高層為主,小高層及多層為次

樓盤規模較小,一般在1萬平方米左右

城中高薪階層為主,主要是高新區的為多

目前數量不多

以大面積的三室二廳為主西高新

3200左右

以高層及小高層為主

一般為百畝以上的社區型大盤為主

主要是高新區的高薪階層及領導層

目前樓盤數量為西安市最為集中的區域,且開發量較多

以大面積三室二廳及四室二廳為主1．7板塊市場開展趨勢分析西高新和城南的CBD區將連接，成為西安市新的市中心區域，從而帶動南部板塊地價的上升。加上土地供給量的減少，將導致房價的持續升高。對推動南部板塊的其他后啟動區域帶來利好影響。高新支柱產業的不斷開展，為房地產工程提供了適合的消費群體。現有的西高新和城南核心及副心開展區域，將更多的是商業地產工程的運作為主。包括商務及寫字樓工程和商場購物中心等商業物業。西高新區開展已接近成熟，土地供給量缺乏，板塊內未來的住宅工程將以大盤及中高檔工程為主，住宅開發的主要區域將集中在曲江新區。2．長安板塊市場房地產開展狀況分析2．1板塊內各主要片區市場開展分析片區市場

片區地位

開展特點

開展趨勢長安科技園片區

重要開展區位

1依托科技園產業基地，及對城南板塊影響力的承接。2主要以大盤開發為主

1片區將繼續以大盤開發為主。2將成為長安板塊連接城區的重要橋頭堡。將成為長安板塊的主要開展區域長安中心區

現時主要區位

1受益于西安城市中心南移趨勢，房地產開發量及價格有所上升。2總體開發量較少，土地儲藏較多3市場競爭不劇烈，總體價格水平低

1將是長安板塊的主要開展區域，但需要被部長安科技園的帶動和承接2長安科技園與韋曲科技園的開展，將對該區產生持續開展的支持長安板塊的開展重要片區位于長安科技園區。此片區是長安板塊最有影響力的區域。也是引領整個長安板塊升級開展的引擎。2．2板塊房地產開展背景開展階段

背景特點開展初期

1．

以長安花園為代表的第一代成功工程，只針對于當地市場2．

交通配套缺少，生活配套質量不高，造成房價低，但銷量不好3．

工程開發水平普遍不如城區水平開展期

1．

新建長安科技園和韋曲科技園等產業基地及規劃，對推動房地產開展有了動力2．

撤縣改區，賦予長安更大戰略開展空間3．

房地產工程，而且是大盤工程在長安科技園開始開展，使長安有了連接城區的門戶。也促進了中心區的房地產開展。長安區自然環境優勢明顯，有山、有水、有川，是適合居住的良好環境。長安區大學城的建立，更引起投資者的注目。長期以來，因為配套跟不上，這里成為別墅的聚集地；普通住宅雖然有價格優勢，卻很難形成規模市場。現時長安區北部有長安科技園區連接城區，加上韋曲科技園，大學城等產業基地的建設和投資引資，位板報塊市場的開展提供了產業支持。根底的交通和生活配套的改善，產業基地和設施的建立，撤縣改區等都對長安板塊的房地產升級開展起到至關重要的作用。

2．3板塊市場屬性長安科技園片區以大盤為主，根本上是住宅工程，但大盤中商業商務住宅工程已出現。長安中心區開展中小規模的低價位住宅工程，但價格和供給量將隨著環境和根底配套的完善而上升。2．4板塊市場產業構成在長安科技園和韋曲科技園未建成以前，長安板塊根本上是以工業和農業為支柱產業。現時上述兩個科技園在建設和引資，等其開展成熟后，將帶來長安板塊的科技產業支持房地產市場的開展。2．5板塊市場房地產綜合指標統計及分析價格水平

物業及建筑型態

規模水平

客源

樓盤數量

主力戶型在3000左右

以小高層為主，居住密度較低

千畝以上的超大型社區，但為數不多

輻射面較廣，主要是西安的高薪中低年齡人仕

目前數量不多，靠高新開發區的較為集中

以大面積的二室二廳和三室二廳為主2．6板塊市場的開展趨勢分析長安中心板塊將隨著長安科技園片區的開展，將出現房地產開展的高潮。長安板塊的開發量、價格水平等都會有所提升。隨南部板塊的開展，板塊將從南部板塊延伸帶，高新后花園一躍成為新西安市中心延伸區域的地位。西安市場的郊區化也將首先在長安板塊開始。3．城北板塊房地產開展狀況分析3．1板塊市場背景分析城北板塊是西安房地產板塊市場的另一個重點的板塊，占據城市開展的重點戰略位置。板塊內包括西安經濟技術開發區，未央湖度假區，城運村居住區，張家堡廣場等產業基地和根底配套設施，為城北的開展提供優良的開展背景。3．2主要開展區位及各片區市場開展分析片區市場

片區地位

開展特點

開展趨勢中部片區〔以北二環與未央路交界為軸心和邊界，向南到北關正街，向東到太華路〕

現時的核心開展區位

1依托經濟技術開發區開展。2現時開展以中小規模的中檔住宅工程為主，集中在未央路和太華路3板塊內的商務寫字樓物業主要在此片區開展。4商業工程不興旺。5市場總體均價比其類比板塊南部市場低，開發量和供給量相對少

1經濟技術的開展，將形成對片區的強力支持2開發量和供給量將會提升，更多的工程會進入。3住宅市場繼續以中等規模中檔工程為主4商業工程市場將占據重要位置。城運村片區〔以城運村為軸心，向南包括西安經濟技術開發區〕

現時的開展副心區位

1依托城運村的規劃，大片綠化廣場。加上經濟技術開發區的支持。2現時主要以中等規模的高中檔住宅工程為主，別墅物業的開發是重頭戲3根本上還沒出現商業工程，但開展潛力很大。

1將成為城北的中央居住區CLD和中央商務區CBD，大盤的開展將興起。2商業地產工程市場將隨著住宅市場的開展而興起未央湖度假區

特定屬性的高端低密度居住區

1依托未央湖風景區開展2現時主要以高中檔低密度住宅工程為主3開展以別墅和多層組合的低密度開發模式為主

1開展繼續以別墅和低密度住宅為主2將成為城北的生態居住和旅游風景區3．3板塊房地產開展背景開展階段

背景特點開展初期

1生活配套缺乏，交通設施少2居住環境差，房地產開發工程少3缺乏產業支持，經濟能量低4早期城運村功能單一，缺乏配套。開展期

1北二環建成，未央路的拓寬等交通配套的投入改善交通環境2張家堡廣場等商業配套的投入改善生活配套環境3西安經濟技術開發區的開展開始為板塊開展提供產業支持n

城北板塊的根底配套環境已得到很大的改善，交通和根底生活配套已完善，房地產市場圍繞已投入的設施開展，已形成未央路與北二環，太華路，城運村等工程密集地帶。n

板塊內的教育和商業配套依然比擬缺乏，這將會對房地產市場的高速開展帶來瓶頸。n

西安經濟技術開發區的開展為板塊市場帶來產業支持。3．4板塊的市場屬性板塊住宅市場屬性將從現在的中等規模中檔盤向大盤工程和低密度工程轉化。商業地產工程將是板塊未來開展的熱點，包括商務物業及商業物業。開發區內將主要是高價高檔的中小工程和商業地產工程的開展。3．5板塊市場產業構成經濟開發區的開展，將推動消費市場結構的轉變，科技產業將完全代替工農業成為支柱產業。板塊內傳統產業——農業將與旅游業結合，是西安開展觀光農業的理想之所。3．6板塊市場在售重點工程分析板塊市場重點在售工程綜合分析表工程名稱

規模

建筑類型

售價水平

均價

戶型面積

供給量鳳凰新城

22.5畝

商住

2900起

3150

145--184

60

高層

2500起

2700

59--194

190銀河華庭

4.8畝

高層

2650起

2900

130--168

168錦園新世紀

450畝

小高層

2380起

2700

125--205

3412歐洲世家

200畝

別墅

5900起

6600

300--490

44

小高層

2700起

2900

115--170

850碧云天花園

多層

1250起

1550

110--168

60

聯排別墅

2500起

2700

258--267

25

獨立別墅

2650起

2950

319--335

18雅荷渡假山莊

350畝

多層

1350

22--157

1786

別墅

1500

165--236

雅荷花園

82畝

多層

1680起

1850

147--337

540雅荷智能家園

三期180畝

小高層

2700起

2900

106--179

1350雅荷城市花園

148畝

多層

2050起

2200

33--230

280萬國金色家園

48畝

小高層

2150起

2400

96--130

340

多層

2030起

2100

85--126

3043．7板塊市場房地產綜合指標統計及分析板塊市場綜合指表分析價格水平

物業及建筑型態

規模水平

客源

樓盤數量

主力戶型住宅3000以下

主要以小高層及高層為主，靠未央湖區域有別墅的入市

百畝以上的大盤為主

主要是市區的中高端消費群

數量不多,以大盤為主

大面積的三室二廳為主別墅3000—6000左右

3．8板塊市場開展現狀特點分析城北板塊先規劃，后開發，土地儲藏大。根底配套現在已跟上來，正處于前期開展的階段。板塊市場的土地價格低，使開發本錢直接降低。板塊位置也處于西安城市開展的重點區域，是兩個主要開展方向之一。板塊市場以中等規模的中檔工程為主，價格水平比南部低，但高于其他板塊。商業地產工程市場開展，現時相對滯后。西安經濟技術開發區的開展正處于中期開展階段，提供的支持力相對高新對南部的支持顯得有限。3．9板塊市場的開展趨勢分析開發區的建設和大盤及商業地產工程的進入形成其近期開展的特點。由于板塊土地儲藏大，地價低，將出現大量較高品質低價格的高性價比工程。開發區內有望形成CBD區，現時的城運村相應地將成為CLD區〔中央居住區〕，大盤工程將會多在此區開展。板塊內存在依托未央湖度假區的低密度住宅區，開展將以別墅類的工程為主。4．城東板塊房地產開展狀況分析4．1主要開展區位及各片區市場開展分析片區市場

片區地位

開展特點

開展趨勢興慶宮片區〔以東關正街和興慶路位軸心〕

主要開展區域

1靠近城區，是城東現時的主要開展區，樓盤密集。2住宅市場以中小工程為主，但價格水平高。3商業物業市場以商住樓和寫字樓為主，而且主要集中此片區。

1繼續開展高中檔的中小規模工程2商業地產市場將繼續開展，在次片區形成區域商業中心區。3將從主要開展區轉移到商業開展區。東高新片區

開展中的區域

1房地產時常相對滯后，開發和供給量不大，以中小工程為主2片區價格較高，開展潛力較大

1隨著實際市中心區的向南移，東高新將得到再開展。2此片區的重點開展向東南的交大科技園等科技園區浐河開發區

開展中的區域

1依托浐河開發區，但開發區的支持力度較弱2房地產工程不多，主要是住宅工程。3目前開發土地儲藏多，以大盤為主的開展格局已定。

1浐和開發區的開展，將真正對片區市場提供支持。2主要將以大盤開發為主，結合利用其他板塊所缺乏的水資源，開發低密度住宅區3此片區將成為城東主要開展區現時的主要區域在靠近內城區的興慶宮片區，將來從以中小型工程為主轉到以商業物業為主，形成商業地產的開展區。浐河開發區擁有其他板塊沒有的水資源可利用，加上土地儲藏大，將開發低密度，中高檔的綜合型大盤工程。4．2板塊房地產開展背景板塊內商貿云集、流通活潑。商業消費圈位于興慶宮區，也是未來的商業集中區域。開發浐河是城東的開展方向，將形成低密度住宅區，向南與未來的西安新中心連接是通過東高新區，而東高的中小型科技園也是刺激市場的亮點。4．3板塊市場屬性城東板塊中，房地產開展格局清析。市場目前靠近城區的主要是中小規模的住宅工程為主，局部商住樓。東高新主要是中等規模的工程為主，東部的浐河開發區以大盤開發為主。4．4板塊市場產業構成板塊市場的產業主要以商貿批發和工業兩方面構成，建立浐河開發區后，科技產業開始開展，但板塊并不會以科技產業為主，而是結合工業一起開展。商貿批發業的開展，能為板塊市場帶來一定數量生力軍，如一些生意人和爆發戶等，浐河開發區的建立也為板塊輸入了一定的科技產業人才。4．5板塊市場在售重點工程分析工程名稱

規模

建筑類型

售價水平

均價

戶型面積

供給量交大數碼家園

1200畝

商業

3150起

3500

20--205

215

小高層

2900起

3100

128--193

828朝陽天下

23畝

高層

2950起

3100

103--237

440東新城市花園

45畝

高層

3000起

3400

127--281

620青青逸景

265畝

小高層

2100起

2300

80--260

520

聯排別墅

3350起

3800

165--270

32東方星座

15畝

高層

2850起

3100

133--179

702朝陽無限

20畝

小高層

2500起

2750

84--131

380新興IN家園

12畝

小高層

2680起

2800

92--137

110世貿大廈

39畝

商住

3680起

4015

86--307

90

小