PAGE45XX華庭項目可行性研究所屬學院：土木工程與力學學院專業、班級：工程管理0901姓名、學號：2011年11月XX華庭項目可行性研究目錄第1章項目總論…………2第2章項目背景和發展概況……………6第3章項目開發的宏觀環境分析……8第4章鎮江市土地市場分析……………19第5章鎮江市城市空間規劃……………28第6章丹徒新區總體規劃………………37第7章項目開發條件分析………………42第8章項目開發競爭對手分析…………48第9章項目實施進度安排………………60第10章投資估算與資金籌措……………61第11章經濟與社會效益評價……………62第12章不確定性與風險析………………64第13章結論與建議………67鎮江市消費者購房需求調查問卷……………68XX華庭的戶型和價格………74

第1章項目總論1.1項目名稱及實施單位1.1.1項目名稱XX華庭1.1.2實施單位鎮江市潤達房地產開發有限公司為江蘇省建筑科學研究院有限公司下屬子公司，江蘇省建筑科學研究院有限公司(原江蘇省建筑科學研究院)成立于1958年,原隸屬于建設廳。2002年作為江蘇省首批改制的省屬開發型科研院所,由科研事業單位成功轉制為股份制民營科技型企業。作為國內建筑行業規模較大、產業化程度較高的綜合性科學研究和技術開發機構,公司主要業務面向建設工程領域,以建筑材料、工程咨詢為主業,進行新材料、新產品的研發與生產,同時開展建筑設計、建設監理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術培訓等專項業務。近年來加強了綠色建筑與節能技術研究、房地產開發等業務。1.2項目建設方案1.2.1建設目標本項目位于傲踞生態丹徒新城中心人民廣場生態公園，谷陽湖靜畔其側。以“與自然和諧，天地融合”的現代居住理念，打造新城中心未來科技藝墅、健康人居。建筑設計中以“人居”為基點，將“科技、環保、節能、庭院、藝墅”為主核心，追求居住的舒適度與品位。1.2.2建設地點鎮江市丹徒新城盛丹路169號1.2.3建設內容項目規劃總占地約7.8萬平方米，主要以花園洋房和聯排別墅為主，點綴少量雙拼別墅等，綠化率約48%。1.2.4投資估算及資金籌措（略）1.3可行性研究工作依據（1）國家發改委《產業結構調整指導目錄》2005年；（2）《城鎮廉租住房檔案管理辦法》（3）《城市房地產開發管理暫行辦法》（4）《城市房地產開發經營管理條例》（5）《城市房屋拆遷管理條例》（6）《房屋登記辦法》（7）《國務院關于修改《住房公積金管理條例》的決定》（8）《中華人民共和國城市房地產管理法》（9）《中華人民共和國城市規劃法》（11）《中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（12）《中華人民共和國土地管理法實施條例》（13）《中華人民共和國物權法》（14）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》1.4可行性研究結論1.4.1項目建成后可提升企業產品的市場競爭力現階段，我國房地產市場依然處于火爆狀態。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產業顯現出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發展，導致房地產需求迅速增長；房地產業與相關產業的產業鏈長、關聯度高，具有成為支柱產業的潛力，進而拉動區域經濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產業，使我國的房地產發展商、房地產策劃業、代理業、房地產金融保險業不得不面對日益強烈的競爭壓力。房地產的發展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。1.4.2項目擁有成熟的技術我們擁有一大批經驗豐富的建房設計師和很多技術成熟的建房工人，引進國外先進技術和設備，同時吸納國內的先進技術，為房地產開發提供最好的條件。1.4.3項目具有良好的社會經濟效益房地產的開發將會帶動周邊經濟的發展，同時提供更多的工作崗位。同時，我們計劃達到節能50%以上的標準，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節能措施。從表面上看，對于房地產開發商而言，建設節能建筑會增加建造成本（節能材料比一般的建筑材料價格要高一些），但用長遠眼光來分析，對開發商來說是一件好事。第一，節能是住宅很好的賣點。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節省一大筆開支，當然能吸引大量購房者。第二，能為開發商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應。當購房者真正住進節能型住宅中，他就會體會到其優越性，對開發商當然會贊譽有加。因此，無論是短期收益還是長期回報，開發商建設節能住宅都是明智之舉，而且能實現社會效益與經濟效益雙豐收。據了解，開發商采用的外遮陽系統、保溫低能耗系統、防裂防滲水系統、雨水回收系統、全新太陽能系統等節能材料與技術，頗受購房者青睞。得房率：洋房90%，小高層85%，銷售業績頗佳。·1.5主要技術經濟指標（略）1.6存在的問題及建議1.6.1項目存在問題1.6.1項目存在問題1、土地和原材料價格上漲，造成房屋成本上升。土地商品房建設的主要成本。由于開發商一般拿的不是凈地，還可能承擔拆遷補償和安置費。加之水泥和鋼材等主要原材料價格上漲,導致成本進一步上升。據調查,水泥由原來的240元／噸，上漲到320元／噸，最高時漲到380元／噸；鋼材由3450元／噸，上漲到5700/噸。河沙、卵石和用人工資也在上漲，一般框架結構房屋比磚混結構的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，建筑樓層越高，建安成本越大。2、房屋銷售速度放緩，消費市場觀望氣氛濃厚。由于房產成本的增加，房地產商在產品整合推廣方面顯得特別謹慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統消費心理下，不少消費者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產品，一等再等遲遲不肯下單定購。3、房貸首付提高，開發商定價心理趨緊。自去年以來，央行進行了五次加息，10次提高商業銀行存款準備金率和住房貸款的首付比例。現在我市所有房地產銷售商實行首付不得低于4成，其余6成按銀行按揭貸款，分10年、15年和20年歸完。房貸新政雖沒有拉低房價，卻在政策與房價的博弈天平間，增加了調控的砝碼，80%是購房者停止購房步入觀望。據調查大部分的項目價格雖然堅挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。開發商也開始陷入觀望。原來動不動每個月提價幾百元，現在也開始暫停提價，轉而觀察市場的變化。1.6.2對策與建議1、不能操之過急，立刻大面積私有化。收購大量土地應該設行政程序控制，不僅僅是農民同意即可。還綜合考慮農村就業和農民出路，相關問題沒有落實之前，不能收購。這樣，改革也要考慮社會責任。走穩一點，不是錯。2、先完善法規，再出臺改革。法規應該深入農民現實問題，而不是以往的夸夸其談。還有調解機構問題，投訴機制問題。3、一投票了之不是真正農村自治。投票+權力監督+公開透明才是。應該淡化農村個人領導作用，推行村民代表集體決策。

第2章項目背景和發展概況2.1項目提出的背景2.1.1國家和行業發展規劃大家都知道都市的成長和發展是一個不可避免的趨勢，我們必須要面對這個現實，城市發展跟商業綜合體的互動是一個很現實而且必須的東西。首先政府是處于一個監管機構，真正城市的發展是靠各位開發商，我們一起來共同創造，我們如何創造一個適合居住、便利，而且利于環保的項目必須要注意這個問題。因為不管是商業活動、城市發展、城市綜合體的開發，真正最后的目的就是提高人的生活質量，改變生活的一個不好的習慣，保持現有好的習慣。2.2項目發展概況該項目目前已經得到政府的批準，并且在資金方面得到了銀行和相關投資人的大力支持。同時，在購買土地這方面，得到了當地居民的同意。現在，項目實施良好，銷售情況也很好。2.3項目的市場定位分析潤達地產專注于“節能、環保、健康、舒適”科技住宅的開發，為我們提供了“綠色第一，健康第一”的全新舒適生活。在已成交的業主中，公務員、教授、企業家、銀行家、職業經理人等占大多數，這些高端人士除了對“節能、環保、健康、舒適”綠色科技住宅情有獨鐘外，獨樹一幟的建筑風格和首屈一指的戶型也是他們關注的焦點。在已成交的業主中，公務員、教授、企業家、銀行家、職業經理人等占大多數，其中教授、銀行家、企業家等社會精英人群比例高達60％。另據了解，這些高端人士對除了對“節能、環保、健康、舒適”綠色科技住宅情有獨鐘外，獨樹一幟的建筑風格和首屈一指的戶型也是他們關注的焦點。從實際使用上來說，XX華庭采用太陽能熱水系統，使用分戶式儲熱，在屋頂集中鋪設太陽能積熱管，解決小區24小時免熱計量熱水供應，節省能耗，也降低了生活成本。其項目所采用的五大科技系統，引領著一種健康節能環保的生活方式。該項目選用美觀又環保、門窗使用節能效果較好的進口塑鋼型材無鉛配方；中空“6+12+6”玻璃.五金配件均為德國進口、外遮陽系統選用歐洲先進技術、與環境極具親和力的百頁遮陽系統在住宅的建設和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術成果，使建筑物的資源消耗和對環境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、優美、潔凈的居住空間。品質源自對建筑的深層次解讀，源自對細節的不斷推敲，源自對項目的用心打造。作為我市2A住宅性能認定的“XX華庭”，無論在規劃上還是在建設中都是堅持雙重的標準作為嚴格的要求。目前市場上有很多期待，這對我們而言是壓力更是動力。伴隨著丹徒新城經濟、文化、市政等快速發展，配合“宜居城市”及“生態新城”的整體規劃思路，丹徒版塊已經成為鎮江規劃中名符其實的城市副中心。在這一區位優勢直接作用下，“XX華庭”的發展前景和升值空間難以估量，自然倍受廣大市民的青睞。在這么一個生態宜居之地，擁有如此優越的交通優勢，“XX華庭”無疑將成為鎮江南部新的居住熱點外墻全面采用XPS擠塑保溫板，密度較高，阻熱性好，阻燃性能達到B2級，保溫性能遠遠超過一般的外墻保溫材料，冬季室內溫度不會流失到室外，夏季室外高溫也很難侵入室內，這就在很大程度上減少了空調的空耗。項目綜合能率達到65%左右，也就是說一般家庭的日常耗電如果是10度電，那么在XX華庭的科技節能產品下，只需要消耗3.5度電，這在根本上節省了業主的生活成本。2.4項目開發必要性1、帶動丹徒新區周邊地區經濟的發展。2、促進當地的就業，房地產的開發將會提供很多的就業崗位。3、充分利用丹徒新區荒地資源，開發荒地。

第3章項目開發的宏觀環境分析3.1城市動態3.1.1鎮江市人口情況（1）全市常住人口全市常住人口[3]為3113384人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的2897016人相比，十年共增加216368人，增長7.47%。年平均增長率為0.72%。（2）家庭戶人口全市常住人口中,家庭戶[4]975338戶，家庭戶人口為2847513人，平均每個家庭戶的人口為2.92，比2000年第五次全國人口普查的3.04人減少0.12人。（3）性別構成全市常住人口中，男性人口為1595672人，占51.25%；女性人口為1517712人，占48.75%。總人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的103.71上升為105.14。（4）年齡構成全市常住人口中，0-14歲人口為320687人，占10.30%；15-64歲人口為2470067人，占79.34%；65歲及以上人口為322630人，占10.36%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.38個百分點，15-64歲人口的比重上升4.68個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.7個百分點。（5）各種受教育程度人口全市常住人口中，具有大學（指大專以上）文化程度的人口為358318人；具有高中（含中專）文化程度的人口為576598人；具有初中文化程度的人口為1258580人；具有小學文化程度的人口為685065人（以上各種受教育程度的人包括各類學校的畢業生、肄業生和在校生）。同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學文化程度的由5044人上升為11509人；具有高中文化程度的由15128人上升為18520人；具有初中文化程度的由38255人上升為40425人；具有小學文化程度的由29120人下降為22004人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為89876人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少69635人，文盲率[5]由5.59%下降為2.89%，下降2.7個百分點。(以上資料根據第六次人口普查)3.1.2鎮江市交通情況鎮江是一座區位獨特、條件優越的交通樞紐城，是長江與京杭大運河、上海經濟圈和南京都市圈的交匯點，區位優勢突出，水陸交通發達。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、104國道穿城而過，中國第一、世界第三的潤揚長江大橋貫通南北。隨著京滬高速鐵路、泰州長江公路大橋、滬寧城際輕軌、寧杭城際輕軌的建成，鎮江的交通樞紐地位更加突出。鎮江擁有長江岸線259公里，其中穩定的深水岸線80余公里。鎮江港是長江第三大港口，貨物吞吐量超億噸。鎮江目前沒有機場，乘飛機可取道南京祿口國際機場或無錫市蘇南碩放國際機場。3.1.3行政區劃鎮江市為江蘇省省轄市，現轄京口、潤州、丹徒三區，代管句容、丹陽、揚中三市。另有國家級經濟技術開發區-鎮江新區行使市轄區經濟、社會管理權限。鎮江全市總面積2414平方公里，人口311.3萬人。市人民政府駐京口區正東路39號。至2009年底，全市共有51個鎮（街道）。其中:鎮41個，街道辦事處10個。丹陽市轄13個鎮，句容市轄10個鎮，揚中市轄5個鎮，丹徒區轄7個鎮，京口區轄2個鎮、4個街道辦事處，潤州區轄1個鎮、4個街道辦事處，鎮江新區轄3個鎮、2個街道辦事處。縣/市/區面積（k㎡）人口（萬人）政府駐地所轄鄉鎮京口區

12636京口路諫壁鎮、象山鎮潤州區132.6824潤州路蔣喬鎮丹徒區61136丹徒新區高橋鎮、辛豐鎮、谷陽鎮、上黨鎮、寶堰鎮、高資鎮、世業鎮鎮江新區218.921.7金港大道丁崗鎮、大路鎮、姚橋鎮句容市138562華陽鎮華陽鎮、黃梅鎮、下蜀鎮、白兔鎮、邊城鎮、茅山鎮、后白鎮、郭莊鎮、天王鎮、寶華鎮丹陽市105980.6蘭陵路界牌鎮、后巷鎮、新橋鎮、云陽鎮、司徒鎮、陵口鎮、呂城鎮、訪仙鎮、導墅鎮、埤城鎮、皇塘鎮、珥陵鎮、延陵鎮揚中市33227.49三茅鎮三茅鎮、新壩鎮、油坊鎮、八橋鎮、西來橋鎮注：鎮江新區并非正式市轄區，但享有市轄區經濟、社會管理權限，故列入詳述。2010年1-6月鎮江規模以上工業總體保持了穩定的上漲態勢，7月份略微下降，但到9月后初步穩定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。（1）鎮江城市GDP增長2010年，全市實現地區生產總值1956.64億元，比上年增長13.3%（按可比價計算），其中：。從產業結構看，三次產業構成由上年的4.5:58.2:37.3，調整至4.2:57.4:38.4，第三產業占比較上年提高1.1個百分點，服務業對就業、稅收增長的貢獻得到進一步提升，服務業占GDP比重為39.0%。從運行質量看，財政與經濟增長的同步性、匹配性得到改善，財政總收入占GDP比重19.5%，比上年提高1.8個百分點，財政一般預算收入增幅比上年提高17.4個百分點，快于GDP增幅17.8個百分點，占GDP比重7.1%，比上年提高1個百分點。（2）鎮江市產業結構及非公經濟1)第一產業增加值81.58億元，增長4.5%；第二產業增加值1124.52億元，增長13.8%；第三產業增加值750.54億元，增長13.4%。人均地區生產總值63325元，折合9580美元，比上年增長12.0%2)民營經濟活力增強。全年新建創業孵化基地128家、創業實驗（訓）基地22家，開展創業意識教育培訓人數16.74萬人，扶持創業6.1萬人。年末全市擁有私營企業4.59萬戶、注冊資本1718.9億元、從業人員77.5萬人，比上年分別凈增1.7萬戶、1102.4億元和31.7萬人；擁有個體工商戶15.49萬戶、注冊資本276.1億元、從業人員29.9萬人，比上年分別凈增5.7萬戶、231.5億元和13.7萬人。全市民營經濟實現增加值1112億元，占GDP的比重56.8%，比上年提高1.2個百分點；民營經濟實現稅收收入122.76億元，增長41.5%，占比58.5%，比上年提高5.1個百分點。（3）鎮江人均收支水平(1)由于經濟危機的影響，09年第四季度人均可支配收入為5030元，隨著經濟回暖，10年第一季度已經超過去年最高水平，達到了7512元，但在二季度出現下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。(2)由于經濟回暖，2010年1-2月份，消費者價格指數出現大幅上漲，短期表現微脹跡象。3-6月份之后開始趨于穩定上漲，7-10月大幅上漲，11月-12月逐步下跌（4）2010年進出口總額2010年2月份，鎮江市的進出口額度達到頂峰值10.9億元。3月回落至7億元左右后呈現穩定態勢，10-12月呈現增長的趨勢。3.2近幾年鎮江市房地產投資近年來鎮江市固定資產投資保持在20%以上的增幅，其中房地產投資占10%，城市建設力度比較大，城市擴展速度比較快。3.3丹徒區域市場發展詳細分析（3）2010年丹徒片區成交情況分析2010年丹徒片區商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；總供應量4451套；總成交面積47.65萬平方米，同比2009年下跌34.63%；總成交金額216828.38萬元，與2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片區成交均價為4550.91元/㎡，同比2009年上漲16.23%；平均套均面積111.29㎡。2010年丹徒片區受政策調控影響較大，作為以住宅項目為主要銷售產品的丹徒片區，本身缺乏商業項目支撐，產品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在110㎡以上，投資類小戶型產品也幾乎沒有，因此在本輪調控政策中受影響較大。從圖中走勢也能看到，春節淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17調控政策”出臺后，成交量持續走低，在9月份傳統旺季的帶領下，剛剛有所回升，“9.29二輪調控”出臺，導致全年成交情況走低。不過，丹徒片區2010年總供應量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：0.92，明顯可見其供應量嚴重不足。隨著丹徒片區的逐漸開發以及人們對丹徒片區潛在價值的逐步認識，丹徒片區的購房需求也越來越高。部分樓盤舉例：項目名稱亞廈風和苑楓華麗府華潤金色陽光茗園開發商亞廈地產瑞森置業華潤地產泰銀地產售價4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積80000㎡100000㎡239899㎡105819㎡位置丹徒區谷陽大道丹徒區谷陽大道80號丹徒區華山路丹徒區長山路3.4總結總結上述經濟指標，可以看出鎮江市基本符合新城市發展評價標準。（數據對比見下表）鎮江市各項指標及數據新城市發展評價標準一、城市指標：1、人口指標：全市戶籍人口為311.3萬人。其中：戶籍人口269.9萬人；進入城市總常駐人口（含外來人口）不低于100萬人的城市；城區常駐人口不低于30萬人；2、GDP指標：2009年，全市生產總值GDP為1956.64億元，人均GDP為63325元人民幣，達到9580美元。按可比價格計算，比上年增長12％城市GDP總量應不低于100億元；人均GDP應不低于3000美元。城市GDP總量年增長率應是全國中上水平，目前標準不低于12％；3、產業比重：第二產業增加值1124.5億元，第二產業占GDP比重58.1%。勞動密集型工業發達，第二產業比重占到50％以上4、投資開發度指標：非公經濟比重58%；非公經濟比重，占經濟總量50％以上二、居民指標：1、全市城市居民人均可支配收入23075元1、城市居民人均可支配收入1萬以上，農民7000元以上2、城市居民人均消費性支出為13031元，3、人居儲蓄27619元4、人均住房支出1145元三、房地產指標：人均購房0.682平米人均購房不低于0.7平米3.5丹徒區房地產分析

丹徒作為鎮江城市重點發展區域，房地產開發在近兩年逐步發展，區域內樓盤密布，目前在售項目約20余個，多集中在谷陽大道及千禧路兩側，物業類型主要以多層為主，部分項目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風景城邦、幸福城?格林藍天等；另外因區域內擁有的自然環境優勢，也是鎮江目前別墅、聯排項目集中分布的區域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。3.5.1丹徒區房地產市場優勢：

相比鎮江其他區域，丹徒房地產市場主要有以下優勢：1、物美：作為鎮江城市發展的重點區域，丹徒有山有水，自然環境優美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區域呈現出良好的生態環境優勢，丹徒區政府適時提出“生態丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質及居住小區內外環境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準確的抓住了客戶內心的精神需求。同時，丹徒區多數都是目前正在開發或剛交付不久的樓盤，區域內住宅整體品質高于其他區域。2、價廉：目前丹徒區普通住宅售價基本在2000—2500元/㎡，相對于市中心區域房價，平均低1000元/㎡以上，與丁卯區相比也有較大的價格差距，對于那些有迫切購房需求但資金不充足的客戶來說，在價格上形成了絕對的競爭優勢。3、升值：丹徒區目前剛開發時間不長，作為鎮江城市重點發展區域，隨著區域內規劃逐步實施，相關配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區域。以上三點是吸引客戶選擇在丹徒區購房并支撐該區域房地產市場快速發展的重要因素。3.5.2丹徒區房地產市場劣勢：丹徒區因發展時間較短，目前除政府相關行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設施，如學校、公交、超市、菜場、銀行等相關生活配套設施相對滯后，對在該區域居住業主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區域房產市場快速發展。目前區域內除相關政府部門在此辦公外，其他各行業在此辦公的很少，若在市區工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需40分鐘以上，對于鎮江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。目前區域內已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因為生活上有眾多不便。3.5.3丹徒區房地產市場銷售情況：丹徒區商品房總體銷售量低于潤州、京口、丁卯區域，2005年初至2007年7月份，區域內推出商品房房源總計約5000套，平均銷售率約45%，其中普通住宅面積多在80—130㎡，聯排面積在180—300㎡，獨立別墅面積多在300㎡左右。區域內各樓盤銷售呈現兩極分化的現象，首先，作為鎮江別墅項目集中分布的區域，外部自然景觀優勢加上樓盤自身品質及便利的道路交通，吸引了大部分對高檔住宅有需求的客戶，區域內別墅項目銷售情況良好，截止7月份，聆湖尚郡銷售率達82%，御墅林楓整體銷售率達73%。和別墅項目相比，區域內普通住宅銷售情況不甚理想，相對已推出銷售的房源，多數樓盤銷售率僅在40%左右，月銷售套數也多在個位數，某些項目2005年推出的房源有部分尚未售出。相對于住宅來說，丹徒區目前商業供應量較少，基本為各項目沿街底商，由于區域內人流量有限，整體缺乏商業氣氛，多數商鋪目前“關門大吉”。3.5.4丹徒區房地產市場銷售價格：目前丹徒區普通多層住宅銷售價格在2000—2500元/㎡，小高層及高層在2500—3000元/㎡，排屋銷售價格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，獨立別墅價格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整體品質明顯高于其他別墅項目，售價以6000元/㎡其價，最高達9000元/㎡。普通住宅售價整體與市中心區域有較大差距，且銷售價格波動不大。3.5.5丹徒區房地產市場形勢分析：

丹徒區目前生活配套設施不夠完善是制約區域房地產市場快速發展最主要的原因，因此，房地產市場發展速度主要取決于政府對區域相關配套設施完善速度。

作為一個獨立發展的城市空間，除了相關生活配套設施完善外，區域內商業發展水平、辦公企業數量、飯店及娛樂設施是否齊全等也是決定一個區域發展水平的關鍵因素。即使短期內丹徒可完善相關生活配套設施，給業主提供便利的生活環境，但一個區域若想形成商業氣氛，吸引各行業進駐辦公，吸引飯店、娛樂等消費場所入駐，在短期內卻很難完成，這同樣將在很大程度上制約房地產市場的發展。以鎮江目前的城市發展規模和經濟發展水平，還沒達到讓人們在一個區域內辦公、消費，而到另外的區域生活的水平。鎮江市區內目前并未達到無房可售的地步，多數客戶還是選擇在市區購房為主。但作為鎮江城市重點發展區域，丹徒近幾年的發展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點和優勢，其發展前景也令人期待。一、“生態丹徒”概念早已深入人心，今后區域發展繼續打造生態優勢，將“生態”充分落實到位，將會吸引更多人到丹徒置業。二、政府不斷完善區域相關配套設施建設，區域內業主生活也將日益便利。三、區域內幾個大盤開發對丹徒發展的推動作用不可忽視，若能有效聯合，將進一步推動區域及各項目發展速度，實現多贏局面。四、目前鎮江同時在發展南徐新城，作為鎮江未來的行政中心，該區域的發展可縮減丹徒與市區的直線距離，對丹徒的發展也將起到一定程度的推動作用。價在46萬元～49萬元，比翠堤春曉的話，價格優勢還是明顯的，而且是現房是框架結構。第4章鎮江市土地市場分析·4.1土地供應情況分析（土地供應總體特征分析）4.1.1土地市場分析（1）近一年內土地情況鎮江2011年上半年共計出讓國有建設用地37宗，總成交金額為800353.03萬元。單宗成交金額最大的為，招商地產在濱江板塊拿到得大東1號、2號地塊，成交金額為301000萬元，成交出讓面積為：479.22畝，成交總建筑面積為：550000平方米土地。成交樓面價已達約5500元/平方米。2011年鎮江第一期國有建設用地掛牌出讓結果：3宗土地順利成交。出讓面積388.24畝，總出讓面積面399010平方米，起步價52000萬元，成交價60200萬元，共計三塊用地。2011年鎮江第二期國有建設用地掛牌出讓結果：出讓面積36.91畝，起步價6600萬元，成交價6800萬元，同比增幅3.03%。共計一塊用地。2011年鎮江第三期國有建設用地掛牌出讓結果：3宗土地順利成交，總用地面積338530平方米/507.8畝，總出讓面積196375平方米/294.57，總成交金額為62180萬元。2011年鎮江第四期國有建設用地使用權出讓結果：19宗土地順利成交，總用地面積為1085.85畝，總成交金額493300萬元。2011年鎮江第五期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果：11宗土地順利成交，總用地面積為742.6畝，總出讓面積為647.7畝，總成交金額為184670萬元同比增幅為1.85%（2）近幾年土地成交情況1)2006-2010年鎮江土地市場供應情況如圖所示，鎮江市土地市場成交從2009年以來大幅增長。2010年2010年土地成交4146.61畝，環比上漲19.22%，相比2008年上漲98.50%。2)2008-2010年土地成交價格2008年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，由2008年144.82萬元/畝上漲至2009年151.26萬元/畝，環比上漲4.45%，而2010年地塊成交單價185.77萬元/畝，較2009年環比上漲22.82%。成交土地中最高樓面地價分別為2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，環比漲幅分別為16.88%、35.42%。2011年10月份，根據鎮江市2011年第7期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果顯示，本月掛牌拍賣土地共計15幅，實際成交9幅。成交地塊中4幅位于潤州區、3幅位于丹徒片區、2幅位于大港片區，其他地區未有成交。

成交地塊情況分別如下：從上述成交情況來看，鎮江土地市場已經受到房地產市場影響，推出15幅地塊，實際成交僅9幅地塊，并且基本未經過幾輪角逐就已經定拍。不過，盡管土地市場成交開始有所下降，但是成交價格并沒有出現太大波動，土地價格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價較高的情況下，開發企業已經不敢輕易拿地。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價格不可能出現明顯下跌，預計未來地價還將保持一定平穩，不會輕易出現下行趨勢。4.1.2市場供應量分析市區總供應情況2011年10月份，鎮江市區（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應量為1990套，較上月環比下跌58.74%，較去年同期同比上漲65.01%。需要指出的是，9月份安置房供應量達到1720套，占比較大，而10月份安置房基本無新增供應量。就新增商品房供應情況來看，10月份較9月環比下跌28.55%。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發企業推盤節奏將適當放緩，預計年前未來2月，除安置房外，新增商品房供應量還將持續走低。各片區供應情況從圖片中可以看出，2011年10月份市區新增商品房供應量除丁卯片區僅30套之外，其他各片區基本較為平均。大港片區明發·錦繡銀山有新房源推出，該片區由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價格浮動較大，隨著明發·錦繡銀山推盤，預計下個月大港片區成交均價將有所上漲。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供應量占比增加，這和京口、丹徒片區恢復供應有關。市區銷售情況分析2011年10月，市區商品房總成交2506套，與上月環比上漲42.39%，與去年同期同比上漲30.18%。10月份，鎮江市區商品房成交均價為4068.64元/㎡，與上月環比下跌31.61%，與去年同期同比下跌35.79%。本月安置房銷售達到1597套，商品房實際成交僅909套，成交均價受安置房成交影響，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交數據中，非住宅（營業性用房、辦公用房等）商品房成交近200套，可見住宅市場受調控影響巨大，還將持續低迷。

住宅銷售情況2011年11月安置房成交對住宅成交市場的影響依然較大，潤州片區受到安置房成交影響，成交均價不足以代表該片區實際情況。據統計，潤州片區新城花園、鳳凰家園安置房成交共計387套，占該片區銷售總占比70.75%，成績價格嚴重影響了實際商品房價格。不過需要指出，雖然安置房成交對商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房價格已經開始回落，如10月29日萬科沁園開盤，精裝房推出6300元/㎡底價。另外，值得注意的是京口片區價格有上漲趨勢，但主要是因為招商·北固灣開盤銷售所引起的，均價達到15043.21元/㎡，并非該片區價格逆市上漲。營業性用房銷售情況2011年10月份，鎮江市內營業性用房共銷售157套，與上月環比上漲57.22%；成交均價為11827.01元/㎡，與上月環比下跌8.48%。2011年10月份市區營業性用房成交走低。潤州片區主要是鎮江萬達廣場尾盤銷售，以及旭輝·時代城開盤部分銷售，其他基本數據樓盤底商銷售。雖然樓市調控政策并沒有直接指向營業性用房市場，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對營業性用房市場依然存在較大影響，整體市場的不利氛圍對營業性用房市場也產生較大影響。市民對于商鋪投資更加趨向謹慎，未來成交量和成交量價格可能還將走低。近幾年供應量分析說明：鎮江市區：不含丹陽、揚中、句容三區，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區；鎮江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區；1)2008-2010鎮江市全市商品房月度供應量、銷售量分析2010年鎮江全市8區供應量總計53113套，與去年全年52049套基本持平，環比漲幅2.04%，與2008年全年供應37602套相比上漲41.25%。2010年鎮江市內5區商品房供應量總計25213套，與2009年24583套基本持平，環比漲幅2.56%，與2008年全年市區供應量18672套相比上漲35.03%。4.2市場調查4.2.1產品現有市場供需現狀從《京江樓市》的——“2011下半年，鎮江購房者心態及需求調查”：調查結果顯示，44%的被調查對象購房目的都是“結婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理財投資”，占14%，另有11%的被調查對象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占10%。調查中，45%的被調查對象能承受的住宅總價是60-100萬，其次35%的被調查對象選擇60萬以下，能承受100-200萬的占10%，200萬以上的也為10%。對“傾向選擇的住宅面積”，選擇60-90平方米占比較多，為40%，其次為60平方米以下，90-120平方米、120-150平方米和150平方米以上，分別為37%、17%、3%和3%。對于購房次數調查，50%的被調查對象是第一次購房，第二次購房的為35%，選擇第三次和三次以上的分別為10%和5%。以上三組調查數據均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩定的兩大有力支撐。另外，調查中選擇“理財投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調控對抑制投機、投資購房起到了一定作用。在樓市目前的情況下，72%的被調查對象的購房態度是“暫時觀望，看房價是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為13%，房價不降堅決不買、不買了、抓緊目前的優惠機會分別占到了6%、5%和4%。目前，觀望的人群中多數在等待房價下降。在購房因素調查中，被調查對象除了重視常規的環境、配套、交通等因素外，在先今的市場下，購房的人也越來越重視開發商和放物品質。4.2.2放低長市場現狀進入到2011年10月份之后，房地產市場依然毫無起色，成交量持續走低，盡管在輿論上開發企業依然在堅守，但房價的實際下跌已經毋庸置疑，可以確定，樓市已經進入拐點。據了解，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面積54.92萬平方米，環比上月成交套數上漲16.8%，成交面積上漲8.1%；同比去年10月份，成交套數減少了2182套，同比下跌31.83%。同時，10月份北京市商品住宅成交均價為20569元/平方米，環比上月下跌7.5%。另外，2011年10月上海市商品住宅共計成交3823套，環比下滑22.1%，同比去年10月同樣大幅下探65.95%；總計成交面積45.7萬平，環比萎縮19.9%，同比銳減65.44%。新增供應面積60.3萬平，環比幾乎遭腰斬，降幅達51.9%，同比也減少36.5%。

9月份，鎮江樓市商品房成交量也呈現小幅度下跌，由于安置房成交納入統計，市內五區成交總套數為2506套，在剔除安置房成交之后僅909套，環比上月下跌23.42%。在“金九銀十”無望之后，樓市已經進入冰點，成交量持續下跌之后，帶來的是房價的下滑。目前萬科已經開始降價，部分近期開盤樓盤開盤價格相應較低。3.1.2市場政策分析

10月14日，中國建設銀行拉開了上調首套房貸款利率的帷幕。將首套房貸最低利率由原來的基準利率上調到基準利率的1.05倍。該行根據各貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策。雖然目前該政策僅北京地區執行，但是其他城市的陸續執行只是遲早的事情。

實際上銀行的緊縮政策比單純的樓市調控對樓市影響更加巨大。對于銀行系統來說，在中央持續收緊銀根，上調存款準備金率的情況下，銀行放貸量減少，出于盈利需要，上調貸款利率也可以贏得更大的收益。但是，對于購房者而言，尤其是剛需購房者，購房壓力再度提升，門檻的提高將大部分想要購房的市民拒之門外。

4.2.2結論與分析整體來說，政策走勢在近期內不可能發生改變，樓市調控還將持續。接下來市場走勢依然不容樂觀，預計本輪下行趨勢預計將持續到2012年4月份，另外，在政策變化不大的基礎上，預計明年6月份左右房價下行趨勢將被遏制，進入到穩定階段。

第5章鎮江市城市空間特色規劃鎮江，依山傍水，雄踞江南，浩淼長江與婉約南下的大運河城中交匯，寧鎮山脈綿延入城，形成“一水橫陳，連崗三面”，臨江“三山”鼎立之“雄”勢，素有“天下第一江山”、“城市山林”的美譽。

如何把握城市發展脈絡，凝煉城市要素，解構城市空間特色，彰顯濱江山水城市的獨特風貌，將是本規劃的重點。

5.1規劃目標

本次規劃的具體目標則是突出城市山水個性，在長三角具有唯一性。建設山水與人文交融、自然與歷史輝映、靈動與活力迸發、并具有濃郁現代氣息的“山水花園城市”。

5.2規劃定位5.2.1鎮江空間特色資源分布現狀圖鎮江特色資源可以概括為：“山-水-城-林”互為襯托的“大江風貌，城市山林”的自然風貌；以古城文化、津渡文化為代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市與山水的交融輝映。重點空間特色資源為金山、北固山、焦山、西津渡、長江、古運河、南山、金山湖。金山北固山焦山南山西津渡金山湖古運河長江本規劃通過向市民發放問卷，進行公眾認知調研。共向鎮江市民共發放了1350份問卷，收回有效問卷1123份，經過統計分析，基本得出鎮江市民對城市特色的認知。問卷顯示：市民對鎮江城市印象最深的是悠久的歷史文化與獨特的自然山水。市民認為最能代表鎮江城市形象特色的是：西津渡（代表歷史文化），京口三山（代表歷史文化與山水的結合）。市民對鎮江未來城市發展方向的期待是：生態良好、自然山水優美、歷史與現代的結合。

同時，充分借鑒《鎮江市城市總體規劃（2002—2020）》，《鎮江市歷史文化名城保護規劃》、《三山風景名勝區總體規劃》：《南山風景名勝區總體規劃》，《鎮江市城市綠地系統規劃（2010—2020）》等，得到鎮江城市空間特色資源規劃定位：三山鼎立俯江城，江河交匯攬西津，山水連城入畫來5.3規劃組織

5.3.1三山鼎立俯江城

三山鼎立俯江城，指在空間上以三山風景區為核心的北部濱水區。是最能體現鎮江大江風貌、三山勝景的城市空間特色地區。

規劃空間特色區為“三山一區”。三山為焦山、北固山、金山；一區為金山湖特色區，包括金山湖、西津灣、征潤洲。金山著重突出“秀”字：緊扣“水漫金山”、佛教文化及歷史人文傳說的主題特色。北固山規劃重點要突出“雄”的特色：以三國文化為主題特色的核心景區。焦山景區以“雅”字為規劃指導思想：以碑刻文化、“江中浮玉”、寺觀園林景觀為特色的核心景區。內江景區規劃重點要突出“動”三山鼎立俯江城金山湖特色區示意圖5.3.2江河交匯攬西津

主要包括西津渡歷史街區為核心的鎮江老城區與古運河及其沿線區域。

規劃形成“一街一河”。“一街”為“七里長街”，包含西津渡歷史街區、伯先路歷史街區、大龍王巷歷史街區、楊家巷、薛家巷、新河街傳統風貌區，整合各成片與零散的歷史文化資源，集中體現名城風貌區的商業、貿易、文化、宗教、生活氣息，融入城市現代生活之中。“一河”為古運河，規劃分為三段，從平政橋至新西門橋打造“人文之河”，重點挖掘古城歷史文脈突現歷史商貿價值；從新西門橋至塔山橋打造“綠色之河”，規劃措施除重要節點外以整治為主。從塔山橋至丹徒閘打造“休閑之河”，，疏浚河道，控制水位，建設景觀綠化節點，打造城市文化、休閑風光。沿河重點展示新河街、寶塔山公園、鎮江市體育場、虎踞橋、南水關石閘、丁卯橋遺址。七里長街

古運河5.3.3山水連城入畫來

大江風貌和城市山林是鎮江獨特的城市風貌，山水格局是鎮江城市特色的核心價值，山水連城，采用“連”字作為設計的核心，具體體現為生長于整個區域、連接山水和城市的網絡綠帶。

城中山體、湖泊，河流等實行集中整治、修復生態、完善景觀；劃定保護區、控制區和協調區，形成具有山林自然風貌的開敞式空間，建成市民休閑健身的開放式天然公園。構建山水廊道，連點成線。以生態廊道有效連接各重要山體水體，形成“山水相依，城林交融”多層次、多功能、網絡化的生態網絡結構。依托鎮江城市生態環境和歷史文化為本底，注重景觀與文化區與周邊功能及城市開發的協調性，結合城市總體規劃與城市發展需求，建立有序的城市空間發展結構。重點打造南山片區，包括南山風景區、南山新城、官塘新城，實現山-城交融的城市山林風貌，自然山水、悠久文化與現代新城相互融合。以檀山路為主線，聯接北部濱水區，舊城風貌區，南部新城區，形成連接南山北水，傳古承今的特色空間軸線。山水連城結構示意圖

山水連城入畫來5.3.4規劃策略

對空間特色結構體系進行控制與引導。規劃鎮江市空間特色結構為“一心二核，兩軸兩帶”。“一心二核”指北水藍核和南山綠核共同構成的特色核心，“兩帶兩軸”為濱江綜合特色軸，檀山路特色軸，古運河特色帶，南徐大道特色帶。

以當地的自然山水與歷史文化、城市建設為引導，城市不同區域實行不同建設發展策略與風格，形成不同城市景觀風貌。主要有:現代濱江文化風貌區；近代名城風貌區；現代城市中心區；現代科技新城風貌區；生態新城風貌區；城市山林風貌區；濱江自然風貌區。

規劃十六個城市設計重點引導區，引導城市空間特色的建設和生態環境品質提升。根據不同節點的空間特色，分別提出城市設計引導要求。

通過對城市空間特色的分析，對城市的整體建筑高度進行控制。不同特色空間對周邊建筑高度有不同要求。本規劃將規劃范圍內的地塊分為五種高度控制區。

對重要特色空間周邊地區進行視線控制，劃定視線控制區，保證特色空間的充分可視性。

美化城市界面，以道路作為城市特色景觀的重要展示線，沿重要道路兩側進行界面整治和特色建設，展現現代化的山-水-城的和諧共生。

對于景觀節點建設采取必要的控制與引導。分為標志性的特色地標與一般景觀節點。鎮江空間特色資源規劃分布圖鎮江空間特色資源規劃結構圖5.4項目開發環境規劃分析面對鎮江主城南移，南徐新城區加速崛起，丹徒和鎮江城區正實現“無縫對接”聯動發展；滬寧高鐵正式通車，京滬高鐵開通在即，這兩條交通大動脈，穿境而過，讓丹徒不斷凸顯出強大的區域優勢。

經過多年的建設，現在的丹徒，無論是生態建設，經濟發展，還是人居環境，民生建設等，全面突飛猛進。人氣的迅速集聚，商家的紛至沓來，讓這里的每一寸土地，不斷彰顯著力度和溫度……丹徒區區長陳琳在談思路時提出在轉變中發展、在發展中轉變，丹徒要在轉型升級中發揮優勢，因地、因特色制宜，培育經濟發展新增長點，形成區域協調發展新格局。綜上所述，苑華庭位于丹徒新城核心區域，南眺望谷陽湖畔，西鄰丹徒生態市民廣場。社區大道兩旁的綠化將生活歸附到了自然之中，世人在紛紛擾擾的城市喧囂之后，靜謐的居住環境也將成一種趨勢。潤達地產專注于“節能、環保、健康、舒適”科技住宅的開發，不僅為我們提供了“綠色第一，健康第一”的全新的舒適生活，而且買綠色科技住宅就是為保護環境貢獻微薄之力。所以，本項目不僅符合鎮江市整體規劃，而且是鎮江市房產市場的一大改革，具有相當大的潛力。

第6章丹徒新區總體規劃6.1丹徒新區規劃的目標和規模

規劃丹徒新區位于鎮江市南約9.0KM，北界312國道，南臨鎮江市外環線，東臨滬寧鐵路和規劃中的京滬鐵路，西到十里長山，滬寧高速鎮江支線和海溧高速公路穿越城市中部，通過檀山路和鎮榮路和鎮江市區緊密相連。規劃區內內有“兩山四水”自然條件，四大水域指谷陽湖、張寺水庫、長山水庫和西灣水庫；兩山指十里長山和馬鞍山，景色非常優美。

1998年3月由同濟大學完成了丹徒新區總體規劃的編制工作，規劃年限為13年，規劃面積9.9KM2，人口10.0萬人。優良的交通條件和優美的自然景觀極大推動了丹徒新區的快速發展，隨著發展的需求丹徒區委、區政府兩次調整總體規劃以適應發展的需求，形成了目前面積約74KM2的規劃方案。

6.1.1新區的規劃目標

圍繞建設生態型、園林式、現代化花園城市的目標，以行政中心啟動為龍頭，按照“接軌鎮江、服務鎮江、融入鎮江”的理念，依據“優勢互補、資源共享、差別發展”的原則，提出了建設鎮江市現代化的城市次中心；現代化的物流商貿基地、都市型工業基地、綠色生態住宅業基地、休閑觀光會展業基地的“一個中心、四大基地”的功能定位，主動將丹徒新區的建設納入鎮江大發展的格局中，把新區的發展推向更高的起點。

6.1.2新區的規劃規模

本次規劃年限為20年（2003——2023），近期至2013年，規劃人口16.8萬人，規劃期末總人口為26.0萬人。丹徒新區北至312國道，東接滬寧鐵路，南臨鎮江市南環，西到十里長山，總用地約74KM2，其中建設用地46KM2，近期建設用地面積達29.53KM2，按可持續發展的原則規劃分兩個階段進行：一期建設以312國道以西和海溧高速以東用地為主，發展成行政、商業和文化中心，二期以312國道以東用地和十里長山腳下用地為主，擁有優美的山體和水域環境，發展檔次較高的住宅區，并擁有廣闊的生態工業用地。6.2丹徒新區總體規劃布局

以行政中心為基本點，向南、東、西放射推進的片區結構，對河流進行整理，盡量保持原有線型，同時以十里長山、西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫為新區的生態綠化景觀核心，將新區布局結構納入良好的生態環境之中，最終形成“一心、兩軸、三片”的布局結構形式。

6.2.1“一心”——一個新區中心

強化城市綠化景觀軸地區，在功能上是行政中心、中心商貿區、文化中心和商業中心，在空間上是新區布局結構的核心。6.2.2“兩軸”——有機發展的兩軸線

綠化景觀軸：延續現有城市軸線，從行政中心起，經中央商貿、文化中心，在空間上穿越西麓水庫、高爾夫球場延伸至南部生態農業區。此軸線將成為新區最重要的公共活動中心發展軸。

城市發展軸：一條橫貫基地東西向的主要城市道路谷陽大道，聯系西、中、東三大片區，兩邊控制出20或30米的綠化帶，將成為新區的一條主要景觀大道。

6.2.3“三片”——動態推進的三片區

西片區：海溧高速公路以西，是整個新區主要的居住集中區域，規劃結合張寺水庫、西灣水庫、長山水庫和十里長山等自然環境，同時設計了三條南北向貫穿整個城區的生態綠廊，提升整體居住環境和品位。片區內結合張寺水庫布置了一城市次中心，服務此片區。

中片區：海溧高速公路以東，滬寧高速連接線以西。以新區行政中心、文化中心、商貿中心為主要功能，同時亦是新區的居住集中區域、研發區域和物流區域。整個設計延續現有城市軸線，城市綠化景觀軸起于北端的行政中心，往南為商貿中心，再往南為文化中心，沿西麓水庫北岸布置城市休閑風光帶，包括水濱大道、花卉園、水上運動區等內容，設計成整個新區的城市公園，西麓水庫南側布置一高爾夫球場和相配套的低密度住宅。

東片區：滬寧高速連接線以東，是整個新區的工業區、配置適當的居住用地。整個工業區被312國道有機地分成兩個組團，兩組空間形態，東側的工業區形成規整的、簡潔大方的空間形態。6.3道路交通規劃

新區的本次規劃道路由主干道、次干道和支路組成。

主干道：

規劃東西向貫穿整個新區的主干道三條，與南北向的主干道形成完善的干道網，聯系各居住區、中心區和工業區。紅線寬為40米——50米，并在道路兩側控制出20米——30米的綠化帶。

次干道：

次干道以各片區為單元自成網絡，紅線寬為32米，道路間距400米—600米，道路兩側控制15米——20米的綠化帶。

支路：

支路是完善城市道路網絡必不可少的部分，規劃紅線寬為24米，保證機動車流的通暢，道路兩側控制10米——15米的綠化帶。

6.4

綠地系統規劃

規劃以“再現自然”為指導思想，樹立“城在園中”的觀念，建立良好的生態居住環境，創造具有地域人文特點的綠蘊景觀，合理布局，均衡發展，形成“線”為主，點面穿插的綠化網絡系統。規劃以一座生態山體、四個生態綠園、一條城市綠化景觀軸和五條綠化景觀路為骨干，結合片區公園、濱水綠化及防護綠化共同構成綠化大框架。

生態山體：

指有著得天獨厚的自然環境的十里長山，規劃將其作為一座完整的生態山體保護區。

四個生態綠園：

針對新區的四個水庫，規劃改造水面岸線，圍繞水面營造豐富的水景空間，將綠色環境、水景和城市有機活動結合，形成集觀賞、娛樂為一體的高品質城市公園。即谷陽湖公園（西麓水庫公園）、張寺水庫公園、西灣水庫公園和長山水庫公園。

城市綠化景觀軸：

北起馬鞍山，經行政中心，商貿中心、文化中心，在空間上穿越西麓水庫、高爾夫球場延伸至南部生態農業區。

綠化景觀路：

整個新區通過谷陽大道、緯六路、南環路、鎮榮路和312國道等城市干道綠化控制帶構筑了綠化景觀道路。6.5景觀規劃

中心區景觀

集行政、商貿、文化和娛樂為一體的中心區宜采用現代的設計手法，突出表現“新世紀、新形象”。

整個中心區應該總體考慮，把握總體空間關系，行政中心以政府辦公樓為主體結合其它公共建筑，形成頗具現代氣息的辦公建筑景觀區；商業街區和休閑娛樂區通過成片布局的公共建筑形成中心區連續、繁華、宜人的多形態空間組合，造就豐富、開敞、有機的現代城市公共空間。中間的綠化景觀軸設計成連續的開放空間，串聯行政廣場、市民廣場、沿河休閑綠地，使之成為豐富多彩、富有人情味的商業游憩場所。

居住生活區景觀

規劃強調居住區建設與時代發展相呼應，真實記錄不同歷史發展階段的建筑形象重點，采用簡潔和明快的色彩，塑造花園式的新區風貌。

工業區景觀

工業區作為城市的現代化基地，基規劃設計要具有現代化風格，以滿足現代工業生產要求，采用簡潔的造型和明快的色彩。同時注重建筑風格、環境設計、空間結構等對于個性特色和整體開發效果的影響，注重綠化和環境的營造，并與周邊環境融為一體，使得工業建筑和新區景觀成為城市景觀的組成部分，使工業區面貌具有現代感、優越感，增強工業區吸引投資的感染力。

旅游休閑觀光區景觀

十里長山和新區傍水區域，包括西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫四個生態公園，重點保護好自然生態景觀，體現出人與自然的和諧風貌。

濱河綠化景觀

根據水岸線的自然條件，依托自然風光，結合開敞式的草坪、灌木綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風光觀賞視線。以重點地段的景點建設為突破口，對濱河道路的路面、鋪莊、駁岸、綠化、燈飾、小品以及建筑等多個方面進行系統性的改造，帶動兩岸沿線的美化、綠化、亮化。

6.6

建設現狀

丹徒新區的城市面貌新穎、別致。行政中心、一期廣場、二期廣場的建設，構筑了新區的生態環境的中心；西環路的建設、鎮榮路拓寬改造，將新區與鎮江市區溶為一體；工業區的全面啟動，為新區夯實了基礎；高級中學的竣工、自來水唧站投入使用、新區醫院、污水處理廠的建設完善了新區配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建設，拉大了城市的框架。目前，新區建成區面積約5.0KM2，已建設道路長度約75.0KM，寬度為24米—50米不等，總建筑面積達300萬平方米，綠化面積200多萬平方米，房地產開工150萬平方米。一期市民廣場、二期休閑廣場、三期農業觀光園分別占地分別約8.0萬M2、13.0萬M2和15.0萬M2。

第7章項目開發條件分析7.1自然條件7.1.1項目區地理位本項目位于鎮江市丹徒新城盛丹路，丹徒區位于江蘇省西南部，長江下游南岸，長江和京杭大運河交匯處，東鄰鎮江市大港新區，西接句容，南連丹陽、金壇，西北、東北兩端長江中有3座洲島，分別與揚州市儀征市和邗江區隔江相望，滬寧高速公路橫貫區境東西，揚溧高速公路縱穿區境南北。整個區域呈火炬狀，環繞鎮江市京口區、潤州區。丹徒區西距省會南京60公里，東距上海230余公里。地理坐標為北緯31°49'～32°16'、東經119°15'～119°45'。2007年，全境總面積610.5平方公里，其中土地面積430.35平方公里，水域面積70.5萬平方公里。丹徒區土地總面積為

430.35平方公里，其中耕地面積占45.2%，林地、園地面積占

30.8%，水域面積占

24%。丘陵區以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。全區土地土層厚、土質肥沃，適宜多種農植物栽植、生長。此處為經濟開發區，經濟正在逐步發展，人口的密集度也在不斷提高。人們對住房的需求也是日益增長。因此在該地區開發房地產是很有市場的。7.2項目區基礎設施7.2.1項目區交通設施該地區交通便利，人們出行方便。道路寬闊，也有利于運送建材的卡車進入。能夠到達的公交線路也很多。經過下列的線路:6W,25W,118W,139W,D37.2.2項目區文衛設施條件學校：

A丹徒實驗學校

地址：江蘇省鎮江市丹徒區

B江蘇省大港中學

地址：〔江蘇省.鎮江市〕丹徒新城龍山路108號

C丹徒區新城幼兒園

地址：丹徒新區管委會以北,瑞安家園以東

D駙馬山莊國際幼兒園

地址：鎮江市丹徒區醫院：

A.

丹徒區人民醫院

丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口

B.

丹徒區中醫院

谷陽大道169號

C.

丹徒區婦幼保健所

谷陽大道171號

D.

丹徒區第二醫院

香山大道

E.

丹徒區第三人民醫院

中天路公園：

丹徒生態廣場、丹徒米芾廣場7.3社會經濟條件

丹徒新城地處上海經濟圈和南京經濟圈交會處，“從以上規劃可以看出，丹徒新城將是一座現代化的，功能分區合理、生態環境優越的城市中心，這在整個滬寧線上是不可多得的寶地。”相關規劃專家如是說。千年謀一邑，十年磨新城。經過多年磨礪，丹徒新城——鎮江樓市的優質潛力股正在崛起，正在釋放強勁動力。該地區處于經濟開發區，經濟發展潛力大。為我們房屋的出售提供了很好的條件。7.4該地塊建設大型住宅區Ｓ.Ｗ.Ｏ.Ｔ分析7.4.1優勢（Strength)地理優勢項目位于鎮江市丹徒新區，作為鎮江城市發展的重點區域，以發展為鎮江市現代化的城市次中心為目標。丹徒有山有水，自然環境優美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區域呈現出良好的生態環境優勢，丹徒區政府適時提出“生態丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質及居住小區內外環境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準確的抓住了客戶內心的精神需求。同時，丹徒區多數都是目前正在開發或剛交付不久的樓盤，區域內住宅整體品質高于其他區域。丹徒區目前剛開發時間不長，作為鎮江城市重點發展區域，隨著區域內規劃逐步實施，相關配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區域。同時，該項目又占據了丹徒新生態中心的核心，傲踞生態丹徒新城中心人民廣場生態公園，谷陽湖靜畔其側。擁有25路、118路、6路等多路公交車，自如切換繁華與寧靜;周邊人民醫院、世紀聯華、大港中學、郵電局等配套設施趨向完善，為生活添加更多方便。品牌保證品牌開發商蘇建科，以前瞻者的眼光進駐新城中心制高點。江蘇省建筑科學研究院有限公司（前身為江蘇省建筑科學研究院）成立于1958年，原隸屬于省建設廳。作為國內建筑行業規模較大、產業化程度較高的綜合性科學研究和技術開發機構，公司主要業務面向建設工程領域，以建筑材料、工程咨詢為主業，并開展建筑節能與綠色建筑、建筑設計、建設監理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術培訓等專項業務，且在多個業務領域獲得甲級資質，為業務工作的發展奠定了堅實基礎。此次，蘇建科匯聚精英團隊、聯袂全省最強品牌建設監理公司監督施工每處細節、嚴格把關。品質卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領地。具有好口碑的物業公司南京銀城物業管理有限公司傾情加盟，為居住者提供完善的居住條件保駕護航。南京銀城物業管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業管理行業協會會員單位，全國物業管理行業協會單位，國家二級物業管理企業資質，公司成立以來，堅持以科學規范、誠信高效的管理方針，建立健全了一套嚴謹的管理制度、操作規程、服務規范等，建立ISO9000的國際質量標準管理運作機制，并于2001年通過ISO9001：2000版質量體系認證。

公司始終秉承“誠信帶來機遇、品質創造永恒”的企業精神，在工作過程中不斷學習先進的管理模式、積累經驗。同時，貫徹“用心服務、精心管理”的理念，以全新的“六心服務”(即：專心、真心、誠心、用心、放心、虛心)為職業操守，全心全意為小區業主提供優質、放心的服務。在物業管理服務中奉行“忠誠衛士、精心維護、優質服務、合理收費”的準則，為業主提供全天候、全過程優質物業管理服務、實現物業的保值增值。科技環保該項目最大的亮點應歸屬于其科技運用，順應了國家可持續發展的政策方向。1、全新太陽能熱水系統，24小時熱水隨時享用2、雨水回收系統，節能循環利用3、外遮陽系統，適光、降耗、私密4、防裂防滲水系統，50年科研一生穩固5、保溫低耗系統，輕松享受舒適生活真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環保、節能、舒適”的高品質生活。更為環保事業盡一份綿薄之力。7.4.2劣勢（Weakness）目前區域內除相關政府部門在此辦公外，其他各行業在此辦公的很少，若在市區工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需40分鐘以上，對于鎮江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。同期開盤項目較多，因項目融入大量科技成分，在價格上無法占據優勢，競爭性較大。7.4.3發展機會（opportunity)科技是社會的走向，環保是時尚的象征。項目的科技前沿性正受到越來越多智慧人士的青睞和認可以及社會國家的鼓勵和褒揚，這是大勢所趨，也是居住環境的必然發展方向。

由于一線城市的市場趨于飽和，開發商和消費者把更多的目光投入二、三線城市，隨著政府的積極規劃和投入，丹徒新區必將得到有力的發展。7.4.4面臨的威脅（Threat)1、臨近地區住宅量供應量大，面臨嚴峻的價格競爭2、丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力

第8章項目開發競爭對手分析8.1本項目樓盤分析XX華庭作為鎮江首個科技住宅項目，XX華庭以“庭院、綠色、環保、科技”這四個要素進行融合，形成“人居”的核心要點，引領鎮江健康節能的新生活形式。在售物業類型花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅、小高層在售房源房號31#、9-12#、22#、5-7#、32#上期交付時間2011.10.30工程進度□地基□主體結構□結構封頂□內外裝修□小區配套■交付使用在售房源層數洋房5層、別墅4層、小高層11層在售房源層高洋房、小高層2.9m

別墅3m在售房源面積段洋房132-141m2、別墅268-380m2、小高層85-160m2在售房源套數洋房7套、別墅約15套、小高層約80套在售房源得房率洋房90%、小高層85%案場優惠小高層一次性98折、貸款99折近期活動

開盤時間

交付時間2012.12.30（小高層）物業管理費洋房0.85元/m2

別墅1.6元/m2小高層1.1元/m2總價范圍40-350萬銷售均價洋房5100元/m2、小高層5250元/m2下期房源推出時間

現場購房定金金額洋房、小高層壹萬

別墅貳萬8.2區域競爭對手及競爭性樓盤分析1、潤城國際在建筑的設計上，潤城國際花園以簡潔干凈的立面風格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。而最受業界稱道的要數潤城國際花園的戶型設計，打破了常規的設計方法和思路，創造出一種清新的、簡潔的、個性的創意性居住空間。其中85平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。不僅戶戶通風、采光好，而且獨創85平米創新三房戶型，為居住者預留一部分個性化的空間，成為最吸引人的亮點之一。在售物業類型小高層、高層在售房源房號3#、4#上期交付時間

工程進度□地基■主體結構□結構封頂□內外裝修□小區配套□交付使用在售房源層數11層、16層在售房源層高2.9m在售房源面積段79-108m2在售房源套數92套在售房源得房率80%案場優惠

近期活動

開盤時間2011.10.29交付時間2013.6.28物業管理費1.2元/m2總價范圍38-86萬銷售均價5000元/m2下期房源推出時間2011.12推5#（高層）、6#（小高層）現場購房定金金額壹萬2、圣地雅格戶型設計全面升級，設計更加注重生活的感官性和功能性：匠心獨具的入戶花園及下沉式私家庭園讓你領會來自異域的加州風情；大寬面的客廳及餐廳貫通了大尺度的景觀陽臺，配合原有的八角觀景構造及取景式的圓弧凸窗，讓居住空間具有層次感，更具靈動智慧，視野通透。在售物業類型多層洋房在售房源房號47#、49#、53#上期交付時間2011.6.30工程進度□地基□主體結構□結構封頂■內外裝修□小區配套□交付使用在售房源層數1-5層在售房源層高2.8m在售房源面積段90-140m2