試卷代號：2224國家開放大學2022年春季學期期末統一考試物業管理法規試題（開卷）2022年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.《中華人民共和國民法典》由以下哪個機關制定？（B） A.國務院 B.全國人大 C.全國人大常委會 D.最高人民法院2.下列說法錯誤的有（ABD）。 A.行政訴訟可以進行調解 B.送達是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為 C.法院調解有開始、進行和結束三個階段 D.仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補充的3.建筑區內，規劃用于停放汽車的車位，由當事人通過（ABC）等方式約定。 A.出售 B.附贈 C.出租 D.附和4.物業管理糾紛民事訴訟的原則有（.ABCD）。 A.辯論原則 B.處分原則 C.對等原則 D.檢察監督原則5.物業服務企業成立的時間以（B）為標準。 A.企業申報之日 B.市場監督管理部門核準之日 C.住建部門資質認定之日 D.企業營業之日二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號由冒“錯”。無需改正。每小題3分，共15分）6.我國的《民法典》是在2020年制訂，并從2021年3月1日開始實施的。（錯）7.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。（對）8.業主決定解聘物業服務人的，應當提前30天通知物業服務人。（錯）9.按照利益載現形式的不同，可將物業管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。（對）1O.根據我國《民法典》規定，地方政府有義務對設立業主大會給予指導和協助，居民委員會則無此職責。（錯）三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述物業管理法律制度的基本原則。答:第一,尊重和維護業主財產權利原則;(3分)第二,自治管理、民主協商、契約自由、平等守信原則;(3分)第三,政府適度監管原則;(2分)第四,保障物業合理使用原則。(2分)12.簡述物業管理法的表現形式。答:憲法(2分)、法律(2分)、行政法規(2分)、地方性法規(2分)、行政規章(2分)。13.簡述物業服務合同的特征。答:第一,物業服務合同屬于有名合同;(2分)第二,物業服務合同是一種以物業管理關系為標的的合同;(2分)第三,物業服務合同實現了所有權與管理權的分離;(2分)第四,物業服務合同是諾成、雙務、有償合同;(2分)第五,物業服務合同是要式合同。(2分)四、論述題（共20分）14.結合實際談談業主享有的主要權利。(1)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;(2)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(4)參加業主大會會議,行使投票權;(5)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;(6)監督業主委員會的工作;(7)監督物業服務企業履行物業服務合同;(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;(10)法律、法規規定的其他權利。五、案例分析題（共15分）15.2017年7月，陳女士購買2萬多元的翡翠手鐲一只。一個月后，陳女士所居住小區的物業公司將該小區電梯口臺階加高約4公分，但未設立警示標志。10月2日，陳女士乘電梯外出，在負一樓出電梯時碰到電梯出口處加高臺階摔倒，人被摔傷，佩戴的價值2萬多元的翡翠玉鐲損壞。摔傷后，陳女士請假在家休養10多天。陳女士找到物業公司要求賠償損失，但物業公司認為，監控視頻僅能證明原告摔倒事實，無法證明原告手鐲因摔倒而損壞的事實，且地磚加高沒有違反相關法律法規的規定，不必然導致原告摔倒，不存在因果關系，因此不予賠償。問題：(l)陳女士要解決與物業公司的糾紛有哪些途徑？(2)本案應如何處理？15.答:(1)可以通過協商(2分)、調解(2分)、仲裁(2分)、訴訟(2分)等途徑維護自己的合法權益。(2)陳女士和物業公司各承擔一部分損失(1分)。物業公司作為小區物業管理服務者,對電梯口處的臺階加高負有警示和提醒義務,但卻未能履行該義務,存在一定的過失,應該承擔相應的賠償責任。(3分)陳女士作為具有完全民事行為能力人,在行走時未能盡到安全注意義務,導致摔傷及財產損失,亦應該承擔相應的責任。(3分)試卷代號：2224國家開放大學2021年秋季學期期末統一考試物業管理法規試題（開卷）2022年1月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.憲法由以下哪個機關制定？(B) A.國務院 B.全國人大 C.全國人大常委會 D.最高人民法院2.建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于(B)。 A.物業服務企業 B.業主共有 C.物業服務企業和業主共有 D.建設單位所有3.依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？(ABCD) A.公平合理 B.方便生活 C.團結互助 D.有利生產4.業主大會作出的決定違反法律的，物業所在地的縣級人民政府應當責令(AC)。 A.限期改正 B.吊銷許可 C.撤銷決定 D.以上都不對5.國務院《物業管理條例》主要規定了物業管理(D)責任。 A.刑事 B.民事 C.違憲 D.行政二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6.業主就是物業所有權人。(對)7.我國《民法典》規定，物業服務合同可以采用書面形式，也可以采用數據電文形式。(錯)8.物業管理刑事責任是指在物業管理活動中，行為人因觸犯行政法律法規而應承擔的強制性法律義務。(錯)9.按照利益載現形式的不同，可將物業管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。(對)10.在物業管理糾紛行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。(錯)三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述物業管理法的作用。答:第一,維護物業管理市場秩序。(3分)第二,保障物業管理權利人合法權益。(3分)第三,為優質服務創設保障,為解決糾紛提供依據。(4分)簡述物業管理民事訴訟的基本原則。答:當事人訴訟權利平等原則;(2分)同等原則與對等原則;(2分)法院調解自愿和合法原則;(2分)辯論原則;(1分)處分原則;(1分)檢察監督原則。(2分)簡述業主委員會的職責。答:(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(2分)(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(2分)(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(2分)(4)監督管理規約的實施;(2分)(5)業主大會賦予的其他職責。(2分)四、論述題（本題共20分） 14.試述物業管理民事責任的免責條件。答:(1)不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹,造成損失,地下車庫的排水系統沒有問題的話,物業管理公司是不需要承擔責任的。(2)正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時,行為人對侵害人所采取的合法的防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中,將小偷刺傷,此行為屬于正當防衛,物業管理公司不需承擔責任。(3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損,而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理,行為人因自己的行為受到損害,應當由自己來承擔責任。如業主因自行裝修房屋,致使房間的電路受到損害,應由自己承擔責任。(5)第三人過錯致使損害發生的。第三人過錯致使損害發生有區別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致損害的發生的話,被告可以免責,由第三人承擔全部責任。如果損失的發生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導致,則在分清責任的基礎上,各自承擔自己的過錯所造成的損失。五、案例分析題（本題15分） 15.2017年3月5日上午，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰，趙某上班經過時不慎滑到，致使右手臂骨折。事發后，趙某多次找到管理該大廈的北京市天翔物業公司要求賠償。物業公司認為，根據租賃合同，趙某所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙某上下班應走人行通道而不應乘載貨電梯。而且，事發當天，物業公司服務人員也曾勸說趙某走人行樓梯，但趙某不聽，所以趙某摔傷是其本人過錯造成，應自己承擔后果，趙某起訴到法院要求物業公司賠償。 問題：(1)在本案中物業服務公司是否存在過錯？(2)你認為本案應如何處理？答:(1)物業公司接手委托管理物業,其所應履行的義務應包含使樓道保持適合行走狀態。(3分)本案中物業公司未能在員工上班前及時清理積水,也沒有采用合理措施防止行人摔傷,(3分)因此物業公司有一定的過錯。(3分)(2)趙某作為公司員工應走人行通道,其違反規定乘載貨電梯上班,對摔傷的后果應負主要責任;(3分)但物業公司也存在管理上的疏忽,有一定的過錯,應承擔次要責任。(3分)試卷代號：2224國家開放大學2021年春季學期期末統一考試物業管理法規試題（開卷）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.我國《民法典》規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比一以上的業主且人數占比以上的業主參與表決。(A) A.三分之二三分之二 B.三分之二二分之一 C.二分之一二分之一 D.三分之二四分之三2.在物業管理活動中，業主依法可享有下列哪些權利？(ABCD) A.監督物業服務公司的權利 B.依法組建業主委員會的權利 C.選聘或解聘物業服務公司的權利 D.共同使用物業公共設施的權利3.依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？(ABCD) A.公平合理 B.方便生活 C.團結互助 D.有利生產4.經過(B)以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。 A.10% B.20% C.30% D.40%5.國務院《物業管理條例》主要規定了物業管理(D)責任。 A.刑事 B.民事 C.違憲 D.行政二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；可以因放棄權利而不履行義務。(錯)7.我國《民法典》規定，物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。(對)8.交付訂金的一方不履行合同約定的義務時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。(錯)9.按照利益載體形式的不同，可將物業管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。(對)10.在物業管理行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。(錯)三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述物業的屬性。答：第一，“物業”屬于不動產。（3分）第二，“物業”具有單元性。（3分）第三“物業”具有空間和環境性。（4分）12.簡述在物業管理過程中民事侵權行為的表現。答：(1)物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。(2)因物業維修施工而產生的侵權責任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。(4)因妨礙行為而產生的侵權責任。(5)破壞、污染環境的侵權責任。(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。(7)因妨害行為而產生的侵權責任。13.簡述管理規約的特點。答：(1)管理規約主體是全體業主；(2分)(2)管理規約客體是物業使用、維修與其他物業管理服務活動等方面的行為；(2分)(3)管理規約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利義務的規定；(2分)(4)管理規約是經業主簽約或業主大會審議通過而生效的，對物業管理區域內的全體業主和非業主使用人都具有約束力；(2分)(5)管理規約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。（2分）四、論述題（本題共20分）14.結合實際談談物業管理活動中行政違法行為的主要表現。答：(1)非法處置屬于業主的物業共有部分及其設施；(3分)(2)非法經營行為，主要表現為：無證經營、超范圍經營、聘用無資質人員從事物業管理活動；（4分）(3)挪用專項維修資金的行為；(3分)(4)違法的轉委托行為；(3分)(5)妨礙管理行為；（3分）(6)物業管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。（4分）五、案例分析題（本題15分）15.中天物業服務公司以彌補經營的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區業主的物業費和水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交物業費和水電費。同時中天物業服務公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出資1000元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業主的反對。于是物業服務公司對拒不交錢換表的業主斷水、斷電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業服務公司的所作所為極為不滿，強烈要求更換物業服務公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業服務公司來到小區，但中天物業服務公司以其與開發商有委托合同為由拒絕交出管理服務權。試析：中天物業服務公司和業主的做法各有什么不對之處？為什么？答：(1)物業服務公司的不對之處及分析：①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，物業服務公司只是代收，不能擅自提價；（2分）②強行向業主收取1000元的水、電表設備費不對。物業服務公司要更換水、電表應與業主協商，而不能強行收取費用；(2分)③對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。（2分）④給業主給予罰款處理的做法不對。根據相關法律規定，罰款權是有權的國家機關才享有的權力，物業公司作為企業顯然不具有此項權力。（2分）⑤以其與開發商有委托合同為由拒絕交出管理權的做法，是錯誤的。在小區成立了業主大會和業主委員會后，物業管理委托權就屬于業主大會及其委員會。（2分）(2)業主的不對之處及分析：①部分業主拒交水電費的做法不對。（1分）業主對物業服務公司的收費有意見，可通過協商或法律途徑解決，但不能拒交水電費。（1分）②部分業主通過聯合簽名去聘請新的物業服務公司的做法是錯誤的。（1分）業主如果對該物業公司的服務不滿意，應當通過業主團體按照法定程序選聘、解聘。（1分）部分業主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業服務公司。（1分）`試卷代號：2224國家開放大學2020年秋季學期期末統一考試物業管理法規試題（開卷）2021年1月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分.共20分）1.物業服務合同的基本原則包括（ABC）。 A.訂約自由原則 B.資質審查原則 C.政府指導、行政干預原則 D.以上都不對2.物業管理法律責任是以（B）。 A.以民事責任為主，行政責任為輔 B.以民事責任為主，行政責任和刑事責任為輔 C.以刑事責任為主，行政責任為輔 D.以行政責任為主，民事責任為輔3.業主大會作出的決定違反法律的，物業所在地的縣級人民政府應當責令（AC）。 A.限期改正 B.吊銷許可 C.撤銷決定 D.以上都不對4.添附是指不同的所有權人的財產和勞動成果結合在一起，從而形成另一種新的財產，添附方式的方式主要有（ABC）。 A.混合 B.附合 C.加工 D.以上都不是5.可以承接各種物業管理項目的是（A）物業服務企業。 A.一級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.沒有二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”：內容不正確的請在括號中寫“錯”.無需改正。每小題3分，共15分） 6.物業服務企業通過綜合管理和全面服務，為業主提供安全、整潔的工作、居住環境。（對） 7.合同雙方當事人是否具備主體資格是影響合同效力的重要因素。（對） 8.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（對） 9.管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。（對） 10.物業管理民事糾紛中法院調解是我國民事訴訟程序的必經階段。（錯）三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述物業管理法律關系的特征。答:物業管理法律關系性質的多重性(2分)物業管理法律關系基本主體的特定性(2分)物業管理法律關系中業主居于主導地位(1分)物業管理法律關系的客體有特殊性(1分)物業管理法律關系的國家干預程度比較大(2分)物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性(2分)12.簡述業主委員會的職責。答:(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(2分)(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(2分)(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(2分)(4)監督業主公約的實施;(2分)(5)業主大會賦予的其他職責。(2分)13.簡述物業服務成本的內容。答:《物業服務收費管理辦法》第十一條規定,物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:(1)管理服務人員的工資,社會保險和按規定提取的福利;(1分)(2)物業共用部份,共用設施設備的日常運行,維護費用;(1分)(3)物業管理區域清潔衛生費用;(1分)(4)物業管理區域綠化養護費用;(1分)(5)物業管理區域秩序維護費用;(1分)(6)辦公費用;(1分)(7)物業管理企業固定資產折舊;(1分)(8)物業共用部分,共用設施設備及公眾責任保險費用;(2分)(9)經業主同意的其他費用。(1分)四、論述題（本題共20分） 14.結合實際談談物業管理活動中行政違法行為的主要表現。(1)非法處置屬于業主的物業共有部分及其設施。(3分)(2)非法經營行為,主要表現為:無證經營、超范圍經營、聘用無資質人員從事物業管理活動。(4分)(3)挪用專項維修資金的行為。(3分)(4)違法的轉委托行為。(3分)(5)妨礙管理行為。(3分)(6)物業管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。(4分)以上要點要展開一定的分析和闡述,如無分析和闡述,則酌情扣2分。五、案例分析題（本題15分） 15.管理利和住宅小區的兆龍物業公司由小區的開發商聘請，業主人住后對小區開發商及其聘請的物業公司非常不滿意，小區業主們認為該物業公司提供服務不到位，而且未能代表業主利益與開發商交涉，決定解聘兆龍物業公司。但兆龍物業公司稱：其與開發商有委托服務合同，且業主買房時與開發商的契約中已訂明：“同意開發商委托的物業公司進行管理”，因此業主現在無權解聘物業公司，業主所稱服務質量不好，無法舉證，且物業服務質量沒有統一標準，所以物業公司不存在違約，如果業主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此業主與物業公司爭執不下。問題：(1)本案所涉及的法律關系有哪些？(2)業主和物業公司發生糾紛時，解決途徑有哪些？(3)本案應如何處理？答：(1)本案涉及的法律關系有兩個:一個是業主與開發商的法律關系(2分);另一個是業主與物業公司的法律關系。(2分)(2)業主和物業公司的民事糾紛可以通過自決與協商(2分);調解(1分);仲裁(1分);民事訴訟(2分)四種途徑來解決。(3)本案中兆龍物業公司拒絕交出管理權的理由不能成立,業主及業主委員會可以另行聘請物業公司。(2分)因為物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。開發商委托的物業公司在完成了過渡期的管理后,物業管理的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上。(3分)試卷代號：2224物業管理法規試題（半開卷）2018年1月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列哪些主體可以成為物業管理法律關系的主體？（ABCD） A.廣州市越秀區規劃局 B.15歲中學生李某 C.藍天物業公司 D.在中國的美國留學生andy2.下列說法正確的有（b）。 A.目前我國已經有專門的法律對物業管理行為進行規范 B.仲裁是解決物業管理糾紛的重要途徑 C.撤職是常見的一種行政處罰 D.行政調解是訴訟調解的一種3.物業服務合同應當對以下哪些內容進行約定（ABCD）。 A.服務費用 B.合同期限 C.物業管理事項 D.違約責任4.可以承接各種物業管理項目的是（a）物業服務企業。 A.-級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.沒有5.屬于業主和物業服務企業共同的義務的是（BCD）。 A.不棄管義務 B.保密義務 C.通知義務 D.協助義務二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“√”；內容不正確的請在括號中寫“×”，無需改正。每小題3分，共15分）6.我國的《物業管理法》是2003年5月28日由國務院制定的。 （×）7.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業主共有。 （×）8.經過40%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。 （×）9.罰款是物業管理行政處罰中的一種。 （×）10.不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 （√）三、簡答題（每小題10分，共30分） 11.簡述物業管理法律關系的特征。物業管理法律關系性質的多重性；(2分)物業管理法律關系基本主體的特定性；(2分)物業管理法律關系中業主居于主導地位；（1分）物業管理法律關系的客體有特殊性；（1分）物業管理法律關系的國家干預程度比較大；（2分）物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。（2分） 12.簡述業主大會的職責。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關事項作出決議。業主大會主要職責應包括以下事項：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（1分）（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業管理企業；（1分）（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；(2分)（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（2分）（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（2分） 13.簡述物業管理民事責任的免責條件。(1)不可抗力；（2分）(2)正當防衛；（2分）(3)緊急避險；（2分）(4)受害人自己的過錯致使損害發生的；（2分）(5)第三人過錯致使損害發生的。（2分）四、論述題（本題共20分）14.試論物業管理糾紛的起因及其防范。試論物業管理糾紛的起因及其防范。一、物業管理糾紛的起因分析（8分）(1)立法工作滯后，物業管理法規立法層次低，內容混亂，缺乏權威性。(2)開發商前期遺留的問題引發了后來物業管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場競爭機制。(4)物業管理的服務概念沒有建立。二、物業管理糾紛的防范措施(10分)(1)完善相關立法工作。(2)加大行業規范化管理力度。(3)培育和完善物業管理市場，把物業管理納入市場運行的軌道。(4)業主和物業公司通過簽一份具體明確、內容詳盡的物業管理合同未規范雙方的行為。(5)進一步規范政府行為。以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點2分，共18分。卷面清潔度2分五、案例分析題（本題15分） 15.陳軍喜歡養花，經常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。陳軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，長平物業公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈，但花費數萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓陳軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長平物業公司告上法庭。問題：(1)本案的原告和被告分別是誰？(2)本案應由誰來承擔賠償責任？為什么？(3)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(l)原告是黃佳（1分），被告是陳軍和長平物業公司。（2分）(2)應由陳軍承擔賠償責任，（2分）因為損害是由于陳軍放置在窗臺上的花盆掉下來造成的，陳軍未能妥善管理自家窗臺上的花盆存在著過錯；（3分）花盆是放在業主的專有權的范圍，物業公司沒有管理義務。（2分）(3)臺風將花盆刮落不屬于不可抗力，（2分）因為不可抗力是指不能預見，也不能避免的事件，在本案中臺風來臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內等地方是完全可以避免悲劇的發生。（3分）物業管理法規試題（半開卷）2018年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列哪幾項反映了“物業”具有的獨特的屬性(ABCD)。 A.“物業”屬于不動產 B.“物業”具有單元性 C.“物業”具有空間性 D.“物業”具有環境性2.下列哪幾項體現了物業管理應遵循的基本法律原則(ABCD)。 A.尊重和維護業主財產權利的原則 B.自治管理、民主協商原則 C.契約自由、平等自信原則 D.政府適度監管原則。3.下列說法錯誤的有(b)。 A.行政訴訟可以進行調解 B.送達是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為 C.法院調解有開始、進行和結束三個階段 D.仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補充的4.業主的建筑物區分所有權由下列哪些部分組成(abd)。 A.專有所有權 B.共有所有權 C.特有權 D.成員權5.下列屬于物業管理法律責任的歸責類型的有(abc)。 A.過錯責任 B.無過錯責任 C.公平責任 D.違法責任二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6.憲法是我國的根本大法.也是制定各層級物業管理法律規范的基本依據。(√)7.業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作。(×)8.物業服務企業管理物業的基礎是委托授權和合同約定。(√)9.物業管理服務必須遵循權利與義務相適應的原則。(√)10.業主手冊是指由全體業主承諾的，并對全體業主具有約束力的，有關業主在物業使用、維修及其他管理服務活動等方面的行為規范。(×)三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述承擔物業管理法律責任的一般構成。答：(1)行為本身具有可非難性；（3分）(2)損害結果；（2分）(3)因果關系；（2分）(4)行為人心理主觀過錯狀態。（3分）簡述物業服務企業的職責范圍。答：(1)物業的驗受接管義務；(2分)(2)對共用物業的維護、管理義務；(2分)(3)建筑物及其設施的保養、維修義務；（2分）(4)環境清潔、美化義務；（1分）(5)安全保障義務；（1分）(6)合同約定的其他義務，比如提供小區的交通便利等。（2分）簡述物業服務合同的法律特征。答：(1)物業服務合同屬于無名合同；(2分)(2)物業服務合同是一種以物業管理關系為標的的合同；（2分）(3)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離；（3分）(4)物業服務合同既是諾成、雙務、有償合同。（3分）四、論述題（本題共20分）14.試述在物業管理過程中的民事侵權和違約行為的表現。14.試述在物業管理過程中的民事侵權和違約行為的表現。答：(1)房地產發展商未按銷售合同規定的期限和質量交付物業設施；(2)物業管理公司未按物業管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務；(3)物業管理公司未按管理合同約定使用物業管理費和物業維修基金；(4)業主或非業主的合法住戶無正當理由拒交有關物業管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵費，業主因小孩無法入讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為；(5)業主委員會不按照《物業管理委托合同》的約定，協助物業管理企業進行物業管理工作。侵權的表現：(1)物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任；(2)因物業維修施工而產生的侵權責任；(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外；(4)因妨礙行為而產生的侵權責任；(5)破壞、污染環境的侵權責任；(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任；(7)因妨害行為而產生的侵權責任。每個小點2分，只要能夠答出10個小點即可給滿分。五、案例分析題（本題15分）15.2011年趙先生在天環花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有人住。2014年物業公司多次發出通知，催他補交物業服務費，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失敗，從2015年3月開始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產拍賣來還貸款，張女士通過拍賣取得了該房產。2016年趙先生下落不明，物業公司要求新人住的張女士補交趙先生欠下的物業費。問題：(1)趙先生以未居住為由拒交物業服務費是否成立，為什么？(2)物業公司向張女士追索以前業主欠下的物業服務費的做法是否成立，為什么？(3)你認為物業公司在此情況下如何維護自己的權益？15.答：(1)趙先生的理由不成立。（2分）因為日常所說的物業服務費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，趙先生的房產會得到相應保值和增值。（2分）所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質量問題，就應當繳納物業服務費；(2分)(2)物業公司不應當向張女士追索物業服務費。（2分）首先物業公司沒有積極采取措施維護自己的權益，本身有過錯；（1分）其次張女士通過拍賣取得了房產，自然無須對前手的欠費負責；(2分)(3)物業公司先應當直接要求趙先生履行其義務，而不是去消極等待；（2分）其次，物業公司可以根據其與趙先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。（2分）

物業管理法規試題（開卷）2019年1月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1．下列哪些主體可以成為物業管理法律關系的主體(ABCD)。A．某市規劃局 B．9歲的兒童C．合伙企業 D．在華外籍留學生2．下列說法正確的有(b)。A．目前我國已經有專門的法律對物業管理行為進行規范B．仲裁是解決物業管理糾紛的重要途徑C．撤職是常見的一種行政處罰D．行政調解是訴訟調解的一種3．下列屬于物業管理法律責任的歸責類型的有(ABC)。A．過錯責任 B．無過錯責任C．公平責任 D．違法責任4．可以承接各種物業管理項目的是(a)物業服務企業。A.-級資質 B．二級資質C．三級資質 D．四級資質5．屬于業主和物業服務企業共同的義務的是(bcdI。A．不棄管義務 B．保密義務C．通知義務 D．協助義務二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6．《憲法》中關于住宅、城市管理等方面的規定和原則是物業管理立法的根本依據。(對”)7．法律關系是法律規范調整一定社會關系過程中所形成的人們之間的權利義務關系。(錯”)8．召開業主大會會議應當在會議召開30天前通知全體業主。(錯”)9．開除是物業管理行政處罰中的一種。(錯”)10.廣義的法律責任是指違法者對自己實施的違法行為必須承擔的責任。(錯”)三、簡答題（每小題10分，共30分）11．簡述物業管理法律關系的特征？答：物業管理法律關系性質的多重性；（2分）物業管理法律關系基本主體的特定性；(2分)物業管理法律關系中業主居于主導地位；（1分）物業管理法律關系的客體有特殊性；（1分）物業管理法律關系的國家干預程度比較大；(2分)物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。（2分）12.簡述業主大會的共同決定事項。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關事項作出決議。業主大會共同決定事項如下：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（1分）（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業管理企業；（1分）（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（2分）（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（2分）（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（2分）13.簡述我國民事證據的概念及種類。答：召開業主大會或業主代表大會是業主團體運行的主要途徑。業主大會將對事關小區物業管理有關事項作出決議。業主大會共同決定事項如下：（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（1分）（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業管理企業；（1分）（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（2分）（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（2分）（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（2分）四、論述題（本題共20分）14.結合實際談談承擔物業管理民事責任的方式。五、案例分析題（本題15分）14.結合實際談談承擔物業管理民事責任的方式。(1)停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險；(4)返還財產；(5)恢復原狀；(6)修理、重做、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復名譽；(10)賠禮道歉。以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點2分，共20分。15.8歲的小萌和她外婆準備前往位于天山小區15號樓負一層的社區老年活動中心，當兩人行至小區15號樓東側地下車庫通道門口時，樓頂頂部突然掉下冰塊。“啊！”伴隨著小萌的一聲尖叫，外婆回頭看到小萌倒在地上，滿頭是血，四肢不斷抽搐，外婆被眼前這一幕嚇壞了，她趕緊撥打急救電話將小萌送往醫院救治。因為此事，小萌的父母多次找到物業要求賠償，物業實地查看后發現，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林某將露臺封閉后建成的違章建筑的屋頂，因此物業認為業主林某應該承擔全部賠償責任，與物業無關。業主林某認為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無關。問題：(1)小萌的父母要解決與物業公司的糾紛有哪些途徑？(2)本案應如何處理？15．(1)可以通過協商、(2分)調解、(2分)訴訟（2分）等途徑維護自己的合法權益。(2)頂樓業主林某和物業公司承擔賠償責任。（1分）自然人的人身權利受法律保護，因頂樓業主林某私自搭建違法建筑，致使其屋頂結冰砸到小萌，損害了小萌的健康權；（3分）而物業公司作為物業管理方，對業主林某私自搭建行為沒有及時制止，未盡到管理注意的義務，也存在一定過錯。（3分）兩方的過錯行為共同導致小萌傷殘的損害結果，應當承擔相應的賠償責任。（2分）物業管理法規試題（開卷）2019年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則（ABCD）。 A.公平合理 B.方便生活 C.團結互助 D.有利生產2.物業服務企業在業主遲交物業管理費時，可以采取下面的哪些措施（c）。 A.斷水、斷電 B.罰款 C.按合同約定收取滯納金 D.限制業主出入小區3.下列哪些情況不屬于物業管理法律關系（ABCD）。 A.某市物業服務公司因長期虧損而破產 B.業主陳某因車禍而死亡 C.某物業服務公司向市房地產行政主管部門提出頒發《物業管理資質證書》的申請 D.某物業服務公司對轄區內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為4.物業管理糾紛的訴訟外調解包括（ab）。 A.人民調解 B.行政調解 C.立法調解 D.法院調解5.物業服務合同屬于（bd）。 A.有名合同 B.無名合同 C.典型合同 D.非典型合同二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”,無需改正。每小題3分，共15分）6.物業管理法律關系的成立和變更可以采用口頭形式。 （錯）7.-個物業管理區域內可以成立二個或以上的業主大會。 （錯）8.在我國，物業服務企業的資質認定不是強制性的。 （錯）9.開除是物業管理行政處罰中的一種。 （錯）10.物業服務合同是物業企業與相對人簽訂的一種服務協議。 （對）三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述我國房屋所有權的取得方法。答：(1)依取得時效制度取得；(2分)(2)因投資興建房屋取得；(2分)(3)因接受贈與取得；(2分)(4)因購置取得；（2分）(5)因繼承、分家析產、分割共有房地產和其他法律規定而取得。（2分）12.簡述業主委員會的職責。答：(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2分）(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（2分）(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（2分）(4)監督業主公約的實施；（2分）(5)業主大會賦予的其他職責。（2分）13.簡述物業服務合同終止的原因。(1)基于法律規定的事實發生而終止。（3分）(2)基于當事人的意思而終止。（3分）(3)因合同目的的實現而終止。（2分）(4)基于合同的更新而終止。（2分）四、論述題（本題共20分） 14.試述物業管理民事責任的免責條件。答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統沒有問題的話，物業管理公司是不需要承擔責任的。(2)正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛，物業管理公司不需承擔責任。(3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當由自己來承擔責任。如業主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應由自己承擔責任。(5)第三人過錯致使損害發生的。第三人過錯致使損害發生有區別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致損害的發生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導致，則在分清責任的基礎上，各自承擔自己的過錯所造成的損失。以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點4分，共20分。五、案例分析題（本題15分） 15.2010年年初，李先生買了一套幸福花園的商品房，約定一年后交房。該樓盤的開發商A公司、B物業公司與李先生簽訂了一份《前期物業管理服務協議》，約定由甲方（即A公司）選聘B公司對樓盤提供物業服務。 協議中寫著：前期物業管理費自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起計算，如乙方未入伙或未人住期間的物業費由乙方全額承擔（本條所稱入伙，是指業主或使用人收到書面入伙通知并辦理完結相應手續，業主或使用人收到入伙通知后在限定期限內辦理相應手續的，視為人伙），乙方入伙之日，物業服務公司先預收一年的物業管理費，以后物業管理費每半年收一次。 入伙后，屬于業主空置房的由業主全額交納物業管理服務費。 2011年7月8日李先生到幸福花園辦理交房手續，A公司確認李先生已按合同約定付清了相關費用，并委托B物業公司辦理物業登記及交付手續，但B公司要求李先生必須先預交物業費才能給鑰匙。因雙方就先交物業費還是先交鑰匙的問題產生分歧，故李先生未能取得房屋鑰匙。 這樣一拖就是5年，2016年李先生實在等不及了，就到B公司打算預交一年的物業管理費，然后收取房屋鑰匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物業費才能給他房屋鑰匙。李先生認為自己一直沒有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期間的物業管理費。 問題： (1)李先生要解決與B公司的糾紛有哪些途徑？ (2)物業服務協議中“前期物業管理費自通知被告入伙之日起算，業主收到入伙通知后在限定期限內辦理相應手續的視為入伙，乙方入伙之日，物業服務公司先預收一年的物業管理費”的條款效力如何？ (3)本案應如何處理？15．(1)可以通過協商、（1分）調解、(1分)仲裁，需要李先生與物業公司達成同意仲裁的協議、（2分）訴訟（1分）等途徑維護自己的合法權益。(2)該條款無效。（1分）物業服務協議中有“前期物業管理費自通知被告入伙之日起算，業主收到入伙通知后在限定期限內辦理相應手續的視為人伙，乙方入伙之日，物業公司先預收一年的物業管理費”的約定，該約定屬于格式條款，按照該約定，不論因為何種原因，只要甲方通知乙方入伙，則乙方就要繳納物業管理費，該條款免除了己方責任、加重了對方責任，且與《物業管理條例》的相關規定相悖，故該條款應屬無效。（3分）(3)B公司應當將房屋鑰匙交給李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房屋鑰匙前的物業管理費。（3分）試卷代號：2224國家開放大學2020年春季學期期末統一考試物業管理法規試題（開卷）2020年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列屬于仲裁協議的法定內容的有（ABC） A.仲裁事項 B.仲裁機構 C.請求仲裁的意思表示 D.仲裁費用2.在物業管理活動中，業主依法可享有下列（ABCD）權利。 A.監督物業服務公司的權利 B.依法組建業主管理委員會的 C.選聘或解聘物業服務公司的權利 D.共同使用物業公共設施的權利3.依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則（ABCD） A.公平合理 B.方便生活 C.團結互助 D.有利生產4.業主的建筑物區分所有權由下列哪些部分組成（ABD） A.專有所有權 B.共有所有權 C.特有權 D.成員權5.物業管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ACD） A.財產保全 B.實體爭議 C.駁回起訴 D.中止訴訟二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6.按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項財產按照份額享有所有權。 （對）7.業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作。 （對）8.物業服務企業管理物業的基礎是委托授權和合同約定。 （對）9.物業管理具有雙重法律屬性，既具有私權性質又具有公權性質。 （對）10.物業管理民事糾紛的法院調解是我國民事訴訟程序的必經階段。 （錯）三、簡答題（每小題10分，共30分）11.我國房屋所有權取得的方法。答：(1)依取得時效制度取得。(2)因投資興建房屋取得。(3)因接受贈與取得。(4)因購置取得。(5)因繼承、分家析產、分割共有房地產和其他法律規定取得。12.簡述物業管理民事訴訟的基本原則。答：(1)當事人訴訟權利平等原則。(2)同等原則與對等原則。(3)法院調解自愿和合法原則。(4)辯論原則。(5)處分原則。(6)檢察監督原則。13.簡述管理規約的特點。答：(l)管理規約主體是全體業主；(2)管理規約客體是物業使用、維修與其他物業管理服務活動等方面的行為；(3)管理規約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利義務的規定；(4)管理規約是經業主簽約或業主大會審議通過而生效的，對物業管理區域內的全體業主和非業主使用人都具有約束力；(5)管理規約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。四、論述題（本題共20分）14.試述物業管理民事責任的免責條件。答：(l)不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統沒有問題的話，物業管理公司是不需要承擔責任的。(2)正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛，物業管理公司不需承擔責任。(3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當由