天津領世郡工程可行性報告目錄一、領世郡簡介2二、工程分期方案6三、工程本錢利潤測算7領世郡工程主要經濟技術指標7主要配套公建工程一覽表8本錢估算表9四、天津獨棟住宅市場分析13天津獨棟住宅市場的特征13天津獨立獨棟住宅市場的進展時機15周邊工程比較17資金回籠形勢分析17五、工程的SWOT分析18工程的優勢〔Superiority〕18工程的劣勢(Weakness)19工程面臨的威逼(風險)(Threat)19工程的時機點 〔針對競爭工程的對策〕(Opportunity)19六、風險分析和躲避措施19政策風險20財務風險20經營性風險20市場風險20建設和配套工程工期風險的躲避21一、領世郡簡介領世郡〔暫命名〕工程是天津市規模最大、檔次最高的低密度獨立住宅社區。位于我市中心城區東南、津南區雙港組團西部。地塊東鄰微山路，西依規劃中的津沽二線高速大路，北靠外環線，南至梨雙大路；地塊北側為外環線500米城市綠化帶，西側為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領世郡交通便利，出行便捷，工程緊鄰外環線，與解放南路、大沽南路、友情路等快速路或主干道聯系嚴密，建設中的天津市地鐵一號線延將伸入雙港組團。它同時處于市區與濱海區的交通走廊肩部。地塊位于我市上風口，具備良好自然生態環境。工程依傍我市目前最大的成熟高檔居住區——梅江居住區、梅江南居住區和國際會展中心，并與衛南洼風景區相望，西鄰天津經濟技術開發區微電子園區和西青經濟開發區。5348畝，其中：外環線掌握綠化帶占地2250畝，規劃shoppingmall311.510881畝，規劃住宅用地2598畝。本工程規劃住宅建筑面積約為700.4。綠化帶內將建設1800畝國際標準運動主題公園一座和擁有34將成為我市距市中心最近、展現國際化都市面貌、具備商務溝通、經貿洽談的高尚休閑運動場所。馬上于2023年面世的住宅工程采集了北美住宅的前沿文化，以經濟型獨棟住宅、經濟型雙拼住宅、聯院住宅為主打產品，以小鎮中心、原味北美獨棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場景觀和高性價比為工程突出賣點。工程由02年全美住宅設計排名第一的NBA〔納爾斯波頓建筑師事務所〕單綱總體規劃、一期規劃、建筑、景觀設計，作為專業的住宅進展商，我們全力以赴打造的工程涵蓋了我們始終致力追求的居住理念，我們期望領世郡能引領天津住宅市場之風騷，代表國內住宅的產品品質和建筑風格的潮流。本工程打算分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬平方米。SHOPPINGMALL400400畝，屆時再依市場和工程進展狀況1年-15-6年。圖一：工程區域位置圖圖二：工程區域關系圖圖三：工程周邊交通關系圖圖四：領世郡工程總體規劃平面圖工程總體規劃圖的規劃說明領世郡擬建設工程構成1、運動主題公園1800畝運動主題公園2、高爾夫練習場450畝34打位練習場3、SHOPPINGMALL311.5畝4、泰達國際學校天津分校108畝5、規劃名校81畝6、規劃市政主干道7、小鎮中心72.9畝8、小鎮副中心22.5畝96個10、居住區用地2598畝〔含小鎮中心、副中心、會所區〕圖紙簡要說明：道路系統由一縱、兩橫、一環構成路網主骨架，路網包含小區主干路、小區支路和組團內道路三個構造層次。小區設區配套系統分為小鎮中心、小鎮副中心和組團分會所3個構造層次。小區住宅體系共分為多層公寓、聯院住宅、經濟型雙拼、經濟型獨體獨棟住宅、標準型雙拼住宅、標準型獨體獨棟住宅、舒適型獨體獨棟住宅、豪華型獨體獨棟住宅共8個層次。二、工程分期方案二、工程分期方案25985期，領世郡分期方案a由北向南，逐步推動；b依據市場每年消化容量，每期大約500畝；c產品線每期平衡進展，即每期均有豪華產品、標準產品和經濟型產品，使得產品總體銷售速度最快；d結合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期數地塊號面積〔畝〕面積〔萬平方米〕一期1----6475.131.7二期9----15517.734.5三期16—18，20---22445.229.7四期23----30539.936.0五期31----33417.527.8合計2395.4159.7小鎮中心7 8177.311.8小鎮副中心1936.82.5現狀國際學校3587.55.8規劃學校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8備注面積數值為毛地面積，含道路中線。三、工程本錢利潤測算領世郡工程主要經濟技術指標項 目計量單位數值所占比重〔%〕人均面積〔平方米/人〕居住區規劃總用地ha206.50--1、居住區用地〔R〕ha173.21100159.62①住宅用地〔R01〕ha98.7357.00%90.98②公建用地〔R02〕ha11.026.36%10.15③道路用地〔R03〕ha37.2421.50%34.32④公共綠地〔R04〕ha25.9815.00%23.942、其它用地〔E〕ha33.29--居住戶〔套〕數戶〔套〕3390--居住人數人10851--戶均人口人/戶3.20--總建筑面積萬平方米 --1、居住區用地內建筑總面積萬平方米74.9110071.34①住宅建筑面積萬平方米70.8294.5%68.71②公建面積萬平方米4.095.45%住宅平均層數層2.4--高層住宅比例％0.00--中高層住宅比例％0.00--人口毛密度人/ha62.65--住宅面積毛密度萬平方米/ha0.43--住宅建筑面積凈密度萬平方米/ha0.76--綠地率％45--主要配套公建工程一覽表類型工程數量〔個〕 建筑面積〔M2〕一、居住區內市政公用建筑工程3914.00市政土建變電站162080.00箱式變電站30320.00煤氣調壓站284.00有線電視、、智能化用房6480.00換熱站6900.00公交首末站1環衛清掃班點150.00居民停車場、存車處二、非經營性公建配套19200教育保育院〔幼兒園、托兒所合并設置〕119000小學中學體育居民戶外健身設施和活動廣場綠化小區中心綠地行政派出所駐現場辦公室1200.00三、經營性公建配套7090.00醫療衛生站1300.00中西藥店1100.00金融郵電儲蓄所1300.00郵電所1130.00大型餐飲店群12600.00陽光花房1300.00寵物店、寵物診所1200.00綜合百貨超市1650.00凈菜市場1150.00洗車(含汽車美容\佩飾)店1400.00其他經營設施〔洗染類、美容美發類、照相影像沖洗類、修理類、時裝店類、咖啡茶屋類、網吧影視類、花店類、糕點類、家飾家具類、日常用品類、文具類〕11500.00食品或百貨類社區便利店6160.00糕點店1100.00小餐飲店〔早點、快餐、正餐等〕5100.00書店、音像店3100.00四、社區效勞用房10460.00門衛60.00業主主會所4000.00分會所和社區效勞用房2400.00物業公司用房400.00保安、保潔住宿樓3500.00居委會100.00五、園林綠化公司用房300合計40964本錢估算表重要參數表居住區面積畝2598住宅規劃總建筑面積萬平米70.82本錢估算表〔地上住宅局部〕序成本分項名稱單方造價計算公式合價號〔元/m2〕〔萬元〕1土地本錢1241.04土地交易合同：23萬元/畝*2598畝=59754萬元87890.34交易手續費：0.6%*59754萬元=358.52萬元土地交易契稅：3%*59754萬元=1792.62萬元土地登記費：0.0066萬元/畝*2598畝=17.15萬元小計：61922.29萬元/2598畝=23.83萬元/畝10萬元/畝〔10+23.83)*2598=87890.34萬元87890.34/70.82=1241.04元/m22拆遷費35.30拆遷費：240*50*0.2+100=2500萬元25003高壓線遷移費21.181500萬元15004工程大配套費132.309369.41其中：鍋爐房及一次網65鍋爐房征地：20畝*23.83萬元/畝=476.6萬元鍋爐房及一次網：65元/m2*80m2=5200萬元小計：5676.6萬元/80m2=70元/m2〔單方造價〕5676.60地塊內組團外的其他大配套費用67.30只計算區內規劃市政路的配套工程，未計算微山路5前期相關費用14710410.54其中：籌劃費用5設計費用70按一期支出設計費用推算測繪費、定位驗線、沉降觀測等：4地名費1人防費402%2023元/平方米勘察費3按獨棟住宅考慮勘察設計監理施工合同審查費21元/平方米施工圖審查費3按獨棟住宅考慮建設工程執照費1建設工程監理費8按外環外考慮質量監視費、文明施工費0爭取免費政策墻改基金4散裝水泥基金1招標代理費、定額編制費3環保測試、排污代掃等等26區內部安排套38827478.16其中：電力配套83標準收費土建站和箱變根底5含土建費用一戶一表10燃氣配套28標準收費氣源基金10標準收費一戶一表2煤氣調壓站1自來水25標準收費一戶一表5中水5供熱二次網25標準收費，含換熱站。熱計量表8排水30考慮容積率小，局部使用承插式混凝土管。小區智能化50通訊及寬帶網由網絡運營商代為建設有線電視3配套設計費2路燈15信報箱3圍墻20非經營性公建配套費50我方出地，別人建設臨時水3臨時電5區內綠化、道路〔按面積122.68 萬m2 計算) 200 按150 元/m2 計：122.68*80%*170/70.82=240元/m214164工程費1450各單項建筑面積〔萬m2〕*各自單價〔元/m2)/總建筑面積(m2〕102689物業用房建安費608500平方米，5000元/平方米計算。4249.20.85*5000/70.82=60〔元/平方米〕10直接費3674.8211治理費146.994%計算。10410.0312不行預見費73.502%計算。5205.0213直接投資額3895.31銷售代理費901.5%計算。6373.8企劃宣傳費1502.5%計算。1062316財務費用112.96800017大修基金601%計算。4249.218稅前合計4308.2719營業稅〔暫按返稅優待政策考慮〕 133.2按銷售收入的2.22%(5.55%*60%)計算。9433.22420所得稅〔暫按返稅優待政策考慮〕118.8按銷售收入的1.98%(10%*33%*60%)計算。8413.41621含稅總本錢4560.27322958.4422銷售收入6000424920各單項建筑面積〔萬m2〕*各自銷售價格〔元/m2)/總建筑面積(萬m2〕=均價231439.73101961.5624銷售利潤率32%說明：1、本測算沒有含地下室費用；2、土地本錢沒有考慮到地價上漲因素，本表按現時本錢推算，但由于天津市土地招牌掛政350畝的土地價格很有可能上漲，從而使工程本錢上升。3、土地本錢僅為住宅局部，不包括規劃學校100畝〔2批次、shoppingmall〔1批次，311.5畝〕的購地費用。因此，實際土地本錢大于本表所列本錢。本錢估算表〔地下室局部〕重要參數住宅規劃總建筑面積萬平米70.82住宅地下室面積估算萬平米31.9序成本分項名稱單方造價備注號〔元/m2〕1土地本錢0.002拆遷費0.00高壓線遷移費0.00工程大配套費0.00前期相關費用90區內部安排套300不含供熱、排水、智能化、戶表、路燈圍墻等區內綠化、道路〔122.68m2計算)0工程費1550含根底處理費用。10物業用房建安費011直接費1940.00治理費0.002%計算不行預見費19.401%計算。14直接投資額1959.40銷售代理費17.60.8%計算企劃宣傳費17.60.8%計算財務費用901年計算大修基金221%計算。18稅前合計2106.6019營業稅〔暫按返稅優待政策考慮〕48.842.22%(5.55%*60%)計算。20所得稅〔暫按返稅優待政策考慮〕43.561.98%(10%*33%*60%)計算。21含稅總本錢2199.0022銷售收入220070111.8023銷售利潤1.0031.8724銷售利潤率0%說明：1、聯排獨棟住宅沒有地下室，故地下室依據地上住宅建筑面積的45%來估量，建筑31.9萬平米；2、地下室主要解決車庫、貯存室、工人房、設備用房的功能需求，但僅按本錢價進展銷售，起到掌握銷售總價，促進住宅銷售的作用。3、地下室的本錢計算不同于地上，很多本錢不攤入地下室本錢中，但根底處理本錢主要含在地下室本錢中，故地下室單獨計算本錢。四、天津獨棟住宅市場分析一、天津獨棟住宅市場分析市場上以聯排住宅為供給主流，獨棟住宅市場尚處在培育階段，可以認為沒有形成一個純粹獨立獨棟住宅的細分市場。開發和銷售都沒有有效的實例開放，因而市場分析存在肯定難度。但這樣也同時為領世郡工程留下了最大的市場想象空間。永泰紅磡地產作為我市較早引入獨立獨棟住宅產品并進展大膽實踐探究的企業在他們成功閱歷的根底上，深入爭論天津市場，通過市場創、理念創、產品創、效勞創，挖掘市場潛在需求。天津獨棟住宅市場的特征1、產品類型：當前的獨棟住宅市場是“TOWNHOUSE”市場2023年天津的TOWNHOUSE開頭熱起，從整體市場看，聯排獨棟住宅充滿了90%以上的獨棟住宅市場，但獨體、雙拼住宅也漸漸浮出水面，但在售的獨體、雙拼住宅都為聯排獨棟住宅工程甚至一般住宅工程的一局部。仁愛濠景莊園就由公寓、聯排、雙拼、獨2期加大了獨體、雙拼的比例，顯示了開發商經過1期增加了對高端市場的信念，自然說明白市場有潛在需求，“汐岸國際”和“半島蘭灣”也有少量獨體或雙拼，占據了工程最好的區域，是其工程的坐莊產品，售價較高，單價約在1萬5400萬以上，“第六田園”工程在工程中心位置設計了雙拼約20套聯排約1206000元/6000元/“藍水假期”“太陽城”，也在小區內建起獨立獨棟住宅，但更多做為一種象征產品和炒作成分，市場成分很少。局部工程紛紛推出標價上千萬的“樓王”，更多應當視為開發商搖旗吶喊的道具，“多少客戶已經盯上”純屬銷售說辭。開發商紛紛標榜自己有天津市最貴的獨棟住宅，其意在吸引高端客戶的留意力，因此產品供給上只此1套，不能用來驗證市場需求。從國內獨棟住宅市場實踐來看，真正能在市場引起客戶購置欲的真正獨棟住宅產品，應當有兩種，一種是京、滬、穗市場紛紛消滅且市場火爆的中產化獨棟住宅產品小獨棟住宅，或叫經濟型獨棟住宅，如納帕溪谷、橘郡、親愛的villa、康橋半島、鳳凰城、天津暫還未現，另一種是純頂級獨棟住宅產品，如碧海方舟、天籟、碧水莊園、湯臣高爾夫、九溪玫瑰園等。在天津暫還沒有純粹獨體產品的社區，這說明獨體獨棟住宅市場仍在培育期。的案例只能作為參考，不能就此得出天津獨體獨棟住宅牢靠結論，可以認為獨立獨棟住宅幾乎是處女地市場。2、區域：南部地區備受青睞天津人歷來都以城南地區為上風口，所以城南地區也就成了高檔住宅特別是獨棟住宅工程的風水寶地，五大道就是當年的“梅江南”，與領世郡與城市的關系可謂驚人的相像，早在上世紀90年月初，就間續建設了不少獨體聯體獨棟住宅，如寧家房子一帶的“陽光獨棟住宅”、“侯棟住宅”、“科馨獨棟住宅”“蒙地卡羅”等。天津獨棟住宅的位置更靠近中心城區環境良好的地段以及城鄉結合部、經濟開發區等，“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景莊園”、“汐岸國際”、“半島藍灣”等以聯排獨棟住宅為主的工程是目前區域市場的代表。仁愛濠景以地段和奧園板塊為優勢，但在產品上沒有更進一步；汐岸國際和半島藍灣依傍大梅江300萬平米的生態大環境，在交通、環境、人文上占有優勢。另外，在濱海區的泰達開發區，“萬聯獨棟住宅”、“泰豐家園”、“鴻泰花園獨棟住宅”、“陽光干線”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了開發區高端住宅產品的需求。3、客戶：本地客戶為主天津的外地客戶不多，獨棟住宅消費群體以外鄉消化居多，約占80-90%，購房者多為私“城市獨棟住宅”、“仁愛濠景”因緊鄰市區而被購房者當第一居所的比例較高。但根本上租賃形式自己居住。投資的不多。4、價位：經濟型一枝獨秀160—220并不顯著，單價在5000—6000元/平米，總價在100---150萬/套。這種“中產獨棟住宅”賣的也是最好，推出的城市獨棟住宅Ⅱ?巴黎時間，因只做兩層，帶半地下室，單價做到8000元/平米〔6000--6500元/平米。因面積、總價、面寬的限制，這類聯排獨棟住宅在產品設計和功能上存在相當大的局限性，只能作為過渡產品。獨體獨棟住宅戶型面積和價格差異較大，但是產品很少，只能大致說總價在300—600萬元不等，最大戶型是“仁愛濠景”達1100平米。產品價位高高在上達上千萬，但處于聯排獨棟住宅之中，顯得鶴立雞群，很不協調，類似的現象消滅在城市獨棟住宅Ⅱ，標價999萬元的那套。因此，一方面，聯排獨棟住宅的熱銷，可以視為中產階級把聯排獨棟住宅當作獨體獨棟住宅的過渡產品消費，為獨體獨棟住宅市場的成熟打下伏筆；另一方面，天津一局部高端消費群體的消費欲望還沒有被釋放出來，獨體獨棟住宅在將來會有不少的需求。天津低密度獨棟住宅市場的進展時機1、高度進展的年月2023年，天津的GDP2386億元人民幣，人均GDP3000美元，天津經濟城市大規模的拆遷改造，現代化交通體系的打造〔輕軌、地鐵、快速交通路網，天津市的整體活力必將不斷增加，天津經濟也必將獲得高速進展。進展中的天津，因國民經濟保持整體良好而保持較為強勁的勢頭，本地社會將會消滅大因經濟進展而涌現處處商機，將吸引不少外地客商來津投資，從而將培育獨棟住宅外地“天津”城市規劃的“催生”下，將面臨著一次史無前例的爆發期。2、“獨棟住宅運動”的時刻在上述時代背景下，領世郡占據天時地利，將搶先以規模優勢、產品優勢、環境優勢、價格優勢強勢占據天津獨棟住宅市場空白，進展“掠奪式傾銷”，形成“轟動性效應”，實現“泄洪式回款”，這是領世郡工程一期銷售的戰略思路。富有人群〔財寶階層、準財寶階層以及局部中產階層〕是獨棟住宅消費的客戶主流，且存在兩級分化的趨勢，估量生活型獨棟住宅客戶群規模擴張明顯。3、天津土地價格上漲是合理的天津房地產業在大規模城市建設的背景下，已經進入了一個高速進展時期。在強勁市場需求的依托下，2023年，本市房地產業投資、施工、拆遷、銷售等各項指標呈全面增長態勢，海河綜合開發改造、城市根底設施建設、500萬平方米的舊房拆遷為天津房地產的進展注入的活力，房地產市場急劇升溫，商品房銷售特別火爆，房地產二級市場交易特別活潑，房屋價格上漲迅猛，有力地推動本市經濟和城市建設的全面進展。與上年相比，20234.1%0.9%。土地交易價格上升3.0%。據市統計局城調隊供給的一份調查資料說明，2023年天津房地產價格仍呈上升的態勢。據有關部門估量，2023年，本市仍將保持較大的房屋拆遷規模，達800萬平米，市場對各類房屋的需求仍將格外旺盛，會推動房屋價格連續上揚，并受住房建設周期較長、建筑本錢加大、土地價格上漲、市場需求過快等因素的影響，其漲幅仍會較大。雖然目前本市房地產價格上漲，但由于天津市總體房價歷史水平并不高，特別是相對于其他直轄市〔重慶市除外〕仍舊很低，因此，天津房價上漲根本保持在比較合理的區間之內。我市近期土地價格比照表工程價格〔萬元/畝〕西青區大任莊地塊72河西區雙林居住區65國際會展中心105梅江南居住區180東麗區先鋒城60領世郡工程東南角旁匯川公司獨棟住宅用地〔34畝〕48萬元33號/9722.6平米/9.8/17633元/平米〔1176〕蘇州道口/3962.03平米/7.41/18096元/平米〔1206〕泰達大廈/1701.8平米/11.75/29683元/平米〔1979〕337東南角老城廂某地塊600南開區西南角630房價上漲推動土地出讓價格直線上揚。本地塊升值快速，已有包括陽光100公司在內的多家房地產公司情愿以50旁邊的地塊價格〔見上表〕最能說明問題，因此，可以認為，該地塊土地價格已提升在50萬元/畝以上。今后，隨著：周邊解放南路、大沽南路兩條快速路的建設；天津市四環線的規劃和建設，屆時，四環線將成為的外環，三、四環之間的土地將由政府統一收購出讓；緊鄰工程的國際會展中心將啟動建設；周邊高檔工程云集，海涵打算、梅江南居住區的開發建設，共同打造一個高尚居住板塊：大南部板塊，形成天津市事實上的富人區，帶動了本工程地塊的升值；外環線500米、津沽2300米綠化帶，將改造為一個運動主題公園，改善了周邊環境，帶開工程升值；這些有利因素逐步變現，估量后期土地價格還將進一步升值。周邊工程比較2023年更多高檔工程入市，大梅江板塊的市場均價已經突破5000元大關。早在2023年首個梅江工程馬上問世時，開發商曾給出3500元的估量價，當時在全市引起軒然大波；時至今日，梅江房價節節走高，大梅江房價的提升是和整個城市的樓市走向相全都的，而其地段價值的升值也有著必定的理由。梅江區域的房地產價格工程名稱開盤時間開盤價格〔元/平方米〕目前價格〔元/平方米〕202327003700紅磡香水園202335004500汐岸國際202345005600萬科水晶城2023.539005000順馳半島藍灣2023.753002023.72023.8〔一期〕3800〔二期〕4800〔一期〕4430〔二期〕5000順馳半島豪庭2023.8435046002023800020232月底；土地價格來源于天津市土地交易中心；天津市宏觀經濟數據來源于天津日報等媒體公開披露的數據；工程規劃指標、建筑面積來源于同行查詢和工程公開樓書等資料；資金回籠形勢分析天津市場目前缺乏真正的精品住宅，市場上有著相當一批的“持幣待購”實力客戶，說明“美國小鎮”為主題、以“國際都市生活圈中的原版美國獨棟住宅社區”為工程定位的復合地產開發的工程屬天津首創，全國領先，在天津住宅市場有很強的號召力，紅磡公司確定領世郡首期的戰略目標是：引爆市場，實現資金快速回籠。實現一期開盤三月銷售合同額3.5億元，銷售回款2億元，有如下措施保證：1、產品走差異化戰略。獨棟、雙拼、聯院住宅以及它突出的庭院價值，彌補了天津市場空白，具有明顯的差異性，具有很強的市場競爭力；2升級，用高性價比的產品和總價競爭力打動客戶群，用“改寫市場規章”的顛覆性價格來30-50%，更可實現產品的換代升級，換個角度，客戶花同樣的價錢，在環內只能買到傳統聯排住宅，在本工程能買到相當不錯的獨棟住宅，在市內買套高級公寓的價錢，在這里能享受到帶舒適庭院的聯院住宅。在這種狀況下的市場表現絕不同于傳統的市場，這種開發模式的市場表現為：客戶排隊認購，市場火爆，銷售期很短，短期內實現大量現金回籠。例如，廣州的奧林匹克花園、鳳凰城都曾順當實現過開盤當天銷售數百套，回籠資金數億元的壯麗景象。這種火爆現象的背后，實際反映的是開發商格外專業的市場操作。3以經濟型獨棟住宅〔占35%，售價僅140—200萬元/棟、經濟雙拼〔占30%，售價僅110萬元左右/套、聯院住宅〔占20%，售價僅70-90萬元/套〕為主打產品，200萬以下的產品占85%，這樣定位的目的，是要有力保證銷售速度和銷售量。同時，200萬元以上的高端產品占有15%4、在天津市領先實行實景現房開盤的情景營銷策略。東西再好，價格再低，也不如現場體驗更具有說服力。因此，為了實現既定銷售目標，工程自043月開工，到04年10月一期開盤上市時，要實現高爾夫練習場建成，8萬平米樣板區建成，小鎮中心建成，小區北側道路及兩側景觀完成。二、工程的swot分析工程的優勢〔Superiority〕1、工程超出房地產傳統范疇，進入復合地產的階段，工程的競爭手段不是地點、面積、景觀、配套、價格等可以輕易復制的常規手段，工程的核心優勢是150公頃綠化景觀+低密度住宅，開發土地，使土地升值，但又不破壞環境，而是與環境和諧共存，其次就是的生活方式和共性化需求，領世郡與中心城區工程的生活方式是根本不同的，為渴望擺脫多年以來沿襲市中心生活的客戶供給了一種幾乎是抱負的舒適、和諧的小康生活，這種生活方式極大的提高了住戶的生活質量；在這方面，能與之相比的只有天津萬科東麗湖，但東麗湖工程又在距離市中心的距離上遜于領世郡；2、領世郡同時兼有中心城區之側的區位優勢和環外土地的價格優勢，從而為本錢掌握和銷售利潤預留了較大的空間；3、足夠的規模；4工程的劣勢(Weakness)1．工程的投資額巨大，操作周期長；2．工程的工程的操作簡單，操作環節眾多，治理難度大；地塊自身和周邊沒有得天獨厚的自然景觀資源，土地屬生地，生活配套設施不完善，醫療、公交、文化設施尤為稀缺環外現階段給人以遙遠的慣性印象；西青區的制藥廠有時散發異味。工程面臨的威逼(風險)(Threat)1的臨時空置，從而影響整體銷售進度；工程的時機點 〔針對競爭工程的對策〕(Opportunity)混合型的低密度住宅開發，多元的獨棟住宅概念供給了多元化的選擇，面比照較寬廣、兼容、穩定的中高端客戶市場，還沒有依靠于純高端的客戶；通過先進的規劃理念、大生態、低密度、多功能、共性化的概念，拉開與各類住宅之間的品質距離，制造住宅市場差異性產品；SHOPPINGMALL之間相互依托，相互促進，不同業態有機整合，產生1+1+1〉3的聚合效應；整合消費為工程帶來物流、人流并形成良性循環；領世郡擬領先承受菜單式地塊開發的模式，依照業主共性化的居住需求建筑房屋將可能成為現實。三、風險分析和躲避措施政策風險國家對于別墅住宅的態度是限制進展，將來5年內不會再批類似工程。本工程為低密度商貿居住區，已經立項；財務風險天津經濟增長穩健，國家近年來通貨膨脹和利率的變化不大，開發費用的變化很有限，本工程的本錢收益分析中有不行預見費，故財務風險較小。經營性風險永泰紅磡集團有著豐富的地產開發閱歷，經營隊伍綜合素養較高，對房地產市場的分析力量和把握力量比較強。公司實行扁平式的治理模式，整體工作效率較高。2023年年底，永泰紅磡集團總資產已達20億元，凈資產7億元，03年銷售額達億元，因此，經營性風險我公司有力量避開。市場風險市場風險是本案中較重要的風險。永泰紅磡敏銳覺察住宅市場的供求沖突和市場需求的而市場競爭局面尚未形成，從而到達躲避市場風險的目的。的客戶群是位于金字塔尖的超高收入群體，數量有限，難以支撐大盤規模。在工程開發模式上，領世郡工程是主題型復合地產開發模式。在房型供給面積上，尋求差異。我們是天津市獨棟住宅市場的180-250平米的經濟型獨立獨棟住宅、160-200平米聯院住宅、220平米經濟雙拼的唯一供給商，大力挖掘并占據獨棟住宅興細分市場；以適應天津的氣候和天津人的生活習慣，領先于市場。積相當、層次豐富的庭院，極大豐富了產品內涵，此舉將受到市場的推崇。上述措施使領世郡工程擁有諸多競爭優勢，永泰紅磡有理由信任，領世郡工程必將引領津門地產潮流，一炮打響有很大保障。經過公司充分爭論，在產品價格上，相比環內聯排獨棟住宅工程，領世郡供給富于競爭6000元，經濟雙50004500元，在三年之內，該價格推測應當是較為保守。工程的預期利潤率為24%，即使市場供求及價格消滅了較大的變化，本案的開發收益也足以彌補利潤損失。建設和配套工程工期風險的躲避確保工程質量、確保工程進度、確保工程本錢掌握是我們對于領世郡施工工程的三大要求。公司將承包商選擇重點國家1、2級施工企業上，理由是：1、有優良的經營業績，獲過多項魯班獎；2、資金實力雄厚；3、治理水平和技術水平過硬，具有豐富的閱歷。由此保證工期進度和工程質量，風險可以掌握在較小范圍。附贈材料商業打算書的制作流程不業打算書制作是一個簡單的系統工程,如何安排撰寫打算往往會使創業者格外困惑司的創業者都有自己的撰寫思路和技術路線,一般都會遵循肯定的寫作程序來進展。下面介紹一種被普遍承受的商業打算書制作流程1.商業打算構思細化階段剛剛獵取一個的創意和想法后,創業者需要與志同道需要通過相關問題的爭論推斷該創意是不是一個好的創業時機。創業時機識別所需要關注的七大領域經典問題可以在第一章第三節中獵取。其核心問題包括:該工程供給什么產品與效勞,目標人群是誰,市場容量