請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分行業走勢%行業走勢%相關研究《新房二手房銷售轉弱，政策預期持續加強》《新房二手房銷售環比企穩，23-05-29證券分析師房誠琦gcqdwzqcomcn證券分析師肖暢xiaoc@證券分析師白學松baixs@升增持(維持)投資要點?上周(2023.6.10-2023.6.16，下同)：上周房地產板塊(中信)漲跌幅+0.3%，同期滬深300、萬得全A指數漲跌幅分別+3.3%，+3.0%，超。。(2)二手房市場：上周17城二手房成交面積152.5萬方，環比-(3)庫存及去化：14城新房累計庫存9510.4萬方，環比+0.9%，同比-2.6個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.5個月、地數16.3%；供應土地建筑面積為2217.9萬方，環比-65.9%，同比-51.4%。百城土地成交建筑面積1358.4萬方，環比-30.2%，同比-55.8%；成交樓面價3198元/平，環比.2pct。銷售價格變動情況統計數據。一線城市一二手住宅銷售價格同比分別萬億元，同比下降20%。央行5月中長期住戶部門貸款增加1684億長房貸利率，已降至歷史最低。大連下調2023年三季度新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限。天津提高住房公積金最高可貸額?周觀點：上周新房和二手房銷售持續走弱，預計6月下旬房企沖刺年中銷售，將會增大推盤和促銷力度，新房銷售有望迎來環比增長。隨著近期市場基本面的持續下行，我們認為地產政策放松的預期正在逐步加強，供給側政策加碼的概率較需求端更大。我們預計全年商品房銷售可以保持正增長，此時點對地產股不必太過悲觀。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時建議關注物業和代建行業的投資機會。生活、碧桂園服務、保利物業、越秀服務；3)代建公司：綠城管理控股。?風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超周報2/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分 3/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分 4/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分塊觀點發展轉變、由“強者恒強”向“穩者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。近兩年，房地產行業經歷了大幅的波動，行業格局變化不斷，銷售、拿地、融資多方面規模房企間的分化愈發明顯，尤以央國企和民企的分化為甚。我們認為，這種分化的趨勢很難在短期內發生改變，行業的新時代已來臨，能夠穿越這輪行業收縮期的房企都將迎來競爭環境明顯優化的行業新格局。推薦有擴張意愿和能力的進取型央國企以及優質民企，如保利發展、招商蛇口、濱江集團。建(2)物業管理：房地產行業正在經歷較大邊際變化，物業公司短期交易向死而生預期修復的標的，彈性最大的標的為市場對于大股東/關聯方開發商是否能存活分歧最大的公司，業績并非影響短期走勢的核心因素。中長期投資有一技傍身的公司：市場化外拓能力和服務邊界的拓寬能力兩大核心能力將逐漸主導公司間的分化差異，擁有這兩大核心能力的公司方有長期投資價值。綜合考慮短期因素(大股東/關聯方情況、前期估值調整幅度)和長期因素(市場化能力、第二增長曲線)。推薦：華潤萬象生活、(3)房地產代建：代建行業歷經30余年發展，商業模式趨于成熟。隨著近年來保障性租賃住房相關政策的不斷出臺以及房地產下行周期的特殊背景，政府代建、商業代建和資本代建業務的滲透率均不斷提升。我們認為房地產代建開發的金融化、專業化是大勢所趨，代建行業有望在未來5年維持平穩增長，行業規?？捎^。由于代建業務對企業的產品口碑、信用資質、服務意識和標準化知識體系等方面均有較高要求，行業龍頭公司先發優勢明顯，預計未來能獲取更高市占率。推薦經營能力優秀、品牌(4)房地產經紀：2022年8月以來，二手房市場率先復蘇，復蘇程度持續好于新心不足，購房需求轉向“看得見摸得著”的二手房。隨著供需結構變化，二手房市場預計承接更多剛需、改善型剛需，在行業有轉暖跡象的背景下，中長期建議關注中國房屋交易和服務平臺龍頭企業，以及房地產中介區域龍頭，建議關注：我愛我家、貝5/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分表1：上市公司盈利預測與估值(2023.06.19)公司代碼公司名稱(億元) (億元)PE(倍)2A3E4E5E2A3E4E25E979.SZ招商蛇口*2.64.3948.SH保利發展*.64.87.18002.SZ.883.SH金地集團*6629新城控股*0.898.81.37244.SZ15.035325.SH9.78.38.HK.65.25131.92.HK團.8674926HK務*.64.51.529763悅服務*2384869.HK服務*.01.06.45數據來源：Wind，東吳證券研究所，已轉換為人民幣，2023.06.19港元兌人民幣中間價為1港元=0.916人民幣；(2)標*上市公司為已覆蓋公司，其余上市公司歸母凈利潤/市盈率為Wind一致預期。6/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分2023/06/16202023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/032.房地產基本面與高頻數據2.1.房產市場情況上周新房銷售環比提升，同比大幅下降35%。北京、上海、廣州、深圳新房成交。圖1：全國38城商品住宅成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)00%Wind，東吳證券研究所圖2：4座一線城市新房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)%2023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03數據來源：Wind，東吳證券研究所圖3：6座新一線城市新房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)02023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03%數據來源：Wind，東吳證券研究所7/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分2023/06/16202023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03圖4：7座二線城市新房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)%面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)%2023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03數據來源：Wind，東吳證券研究所圖5：21座三四線城市新房成交面積及同環比2023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/030%數據來源：Wind，東吳證券研究所。圖6：全國17城二手房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)0%Wind，東吳證券研究所8/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分圖7：2座一線城市二手房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)02023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03%數據來源：Wind，東吳證券研究所圖8：5座新一線城市二手房成交面積及同環比2023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/14202023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/030%數據來源：Wind，東吳證券研究所圖9：3座二線城市二手房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)02023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03%數據來源：Wind，東吳證券研究所圖10：7座三四線城市二手房成交面積及同環比面積(萬方，左軸)同比(右軸)環比(右軸)02023/06/162023/06/092023/06/022023/05/262023/05/192023/05/122023/05/052023/04/282023/04/212023/04/142023/04/072023/03/312023/03/242023/03/172023/03/102023/03/03%數據來源：Wind，東吳證券研究所周期看，14城新房累計庫存9510.4萬方，環比+0.9%，同比-0.9%；14城新房去化周期為14.8個月，環比變動+0.2個月，同比變動-2.6個月。一線、新一9/18請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分2022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/092023/06/092023/05/262023/05/122023/04/282023/04/142023/03/312023/03/172023/03/032023/02/172023/02/032023/01/202023/01/062022/12/232022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/092022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/092022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/092023/06/092023/05/262023/05/122023/04/282023/04/142023/03/312023/03/172023/03/032023/02/172023/02/032023/01/202023/01/062022/12/232022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/092022/12/232023/01/062023/01/202023/02/032023/02/172023/03/032023/03/172023/03/312023/04/142023/04/282023/05/122023/05/262023/06/09圖11：各能級城市去化周期00一線(月)新一線(月)一線(月)新一線(月)二線(月)三四線(月)2023/06/092023/05/262023/05/122023/04/282023/04/142023/03/312023/03/172023/03/032023/02/172023/02/032023/01/202023/01/062022/12/23Wind，東吳證券研究所圖12：一線城市商品房庫存及去化周期去化周期(月，右軸)去化周期(月，右軸)數據來源：Wind，東吳證券研究所圖14：二線城市商品房庫存及去化周期二線可售面積(萬方，左軸)去化周期(月，右軸)數據來源：Wind，東吳證券研究所圖13：新一線城市商品房庫存及去化周期去化周期(月，去化周期(月，右軸)018001700數據來源：Wind，東吳證券研究所圖15：三四線城市商品房庫存及去化周期去化周期(月，去化周期(月，右軸).00數據來源：Wind，東吳證券研究所8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分粵粵港澳圖16：主要城市成交信息匯總城市上周成交(萬方)前周成交(萬方)新房成交面積環比(%)新房成交面積同比(%)新房成交月累計同比(%)新房成交年累計同比(%)去化周期(月)北京2.5%-36.9%華北區域濟南青島29.721.64.8%6%-41.9%-618%-34.8%-430%-68.9%%--長三角上海杭州南京蘇州寧波嘉興無錫揚州溫州927.224.36%-31.0%-45.7%22.4%.2%-28%4.2%-27.3%-33.5%-73.3%-27.2%-69.4%-39.5%%.2%-27.6%-53.7%20.7%-62.2%-35.5%%%8%23.3%24.6%.8%.0%4.62.5---22.3深圳-8.4%0.6%-6.6%廣州35.9%-52.9%-30.1%17.2%佛山13.010.029.9%-48.5%-38.5%7.5%-惠州2.0-61.2%-36.4%%-中西部成都武漢41.321.846.1%22.3%27.6%--Wind，東吳證券研究所注：去化周期=住宅可售面積/近半年平均每月成交面積2.2.土地市場情況環比-36.8%，同比-16.3%；供應土地建筑面積為2217.9萬方，環比-65.9%，同比-為請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分圖17：百城土地供應數量0供應土地數量(宗，左軸)環比(右軸) 同比(右軸)2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/0520供應土地數量(宗，左軸)環比(右軸) 同比(右軸)%%數據來源：Wind，東吳證券研究所圖18：百城土地供應規劃建筑面積0000供應土地建面(萬方，左軸)%%2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25環比(右軸)2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25數據來源：Wind，東吳證券研究所萬方，環比-30.2%，同比-55.8%；成交樓面價3198元/平，環比+116.7%、同比t圖19：百城土地成交建筑面積0000成交土地建面(萬方，左軸)%%環比(右軸)2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25環比(右軸)數據來源：Wind，東吳證券研究所圖20：百城土地成交樓面均價0000成交土地樓面價(元/平，左軸)%%環比(右軸)2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25環比(右軸)數據來源：Wind，東吳證券研究所8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分2023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/252023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25圖21：百城土地成交溢價率溢價率%%數據來源：Wind，東吳證券研究所2.3.房地產行業融資情況境內信用債發行方面，上周房地產企業發行信用債合計18支，發行金額合計億元，環比+74.5%，同比+19.6%；上周償還金額84.4億元，凈融資額為59.5億.8%。圖22：房企信用債發行額(周度)0周發行量(億元，左軸)發行只數(支，右軸)502023/06/112023/05/282023/05/142023/04/302023/04/162023/04/022023/03/192023/03/052023/02/192023/02/052023/01/222023/01/082022/12/25數據來源：Wind，東吳證券研究所圖23：房企信用債凈融資額(周度)0周發行量(億元，左軸)0周償還量(億元，左軸)周償還量(億元，左軸) 2023/06/182023/06/112023/06/042023/05/282023/05/212023/05/142023/05/072023/04/302023/04/232023/04/162023/04/092023/04/02數據來源：Wind，東吳證券研究所8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分圖24：REITs周漲跌幅(%)2.0%1.0%0.0%安基創有電房港新居礎新巢投經設產新濟施業能園源數據來源：Wind，東吳證券研究所3.行情回顧圖25：房地產板塊走勢與Wind全A和滬深300對比(近1年以來漲跌幅)10.0% 2023/06/092023/05/192023/04/282023/04/072023/03/172023/02/242023/02/032023/01/132022/12/232022/12/022022/11/112022/10/212022/09/302022/09/092022/08/192022/07/292022/07/082022/06/17數據來源：Wind，東吳證券研究所8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分電力及公用事業銀行石油石化房地產建筑交通運輸煤炭醫藥鋼鐵電力及公用事業銀行石油石化房地產建筑交通運輸煤炭醫藥鋼鐵紡織服裝商貿零售非銀行金融綜合有色金屬農林牧漁國防軍工輕工制造基礎化工建材電子元器件傳媒家電計算機通信餐飲旅游機械電力設備汽車食品飲料圖26：29個中信行業板塊上周漲跌幅8%6%4%2%0%Wind，東吳證券研究所漲幅分別為41.9%、18.0%、14.0%、13.5%、12.7%。跌幅前五為京投發展、新華聯、、新湖中寶，跌幅分別為-14.9%、-11.5%、-9.6%、-8.9%、-6.6%。上周48家重點房企中共計上漲26支，較前周減少6支，漲幅位居前五的為榮盛發展、正榮地產、碧桂園、禹洲集團、龍湖集團，漲幅分別為41.9%、14.1%、10.0%、9.8%、7.1%。跌幅前五為佳兆業、建業地產、龍光地產、華夏幸福、中梁控股，跌幅表2：上周漲跌幅前五碼收盤價(元//股)002146.SZ41.9%41.6%產07.HK%9.8%.5%K6.8%.50數據來源：Wind，東吳證券研究所備注：周相對漲幅為個股相對中信房地產指數的漲幅。8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分AAAA表3：上周漲跌幅后五碼周累計跌幅周相對跌幅收盤價(元/元/股)佳兆業7%0%K7%.5%SH.5%-2.8%38272.HK數據來源：Wind，東吳證券研究所備注：周相對漲幅為個股相對中信房地產指數的漲幅。圖27：上周(6.12-6.16)重點房企漲跌幅排名50%40%30%20%10% 0%榮正碧禹龍華建中我雅時新綠富越金遠綠中保金招中世大濱陽旭泰融美佳中融世金中藍中萬華綠華中華龍建佳盛榮桂洲湖潤發南愛居代城城力秀地洋景國利地商國聯悅江光輝禾創的源國信茂科國光國科發地僑梁夏光業兆發地園集集置國建我樂中控中地地商集中海地集蛇金行城集城控集中置集恒中集股奧發鐵股控城控幸地地業展產團團地際設家集國股國產產置團國外產團口茂團股團國業團大國團份園展建份股股福產產集團控地發集團股產展團數據來源：Wind，東吳證券研究所4.行業政策跟蹤收面：江西全面推行不動產“帶押過戶”，優化交易流程。到今年年底，朝陽區將建設籌集保障性租賃住房15000套、安置房600套，竣工各類保障性住房12000套。長春8請務必閱讀正文之后的免責請務必閱讀正文之后的免責聲明部分表4：上周地方重點政策匯總省/市分類市級別23/6/13贛州公積金2023/6/13北京保障性住房一線23/6/13省題。1個城市更新片區。23/6/13一線數據統計部委去年全國住房公積金提取超2.1萬億0.1%23/6/14省《通知》提出如工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施用8條政策措施，鼓勵國有企業以多種方式盤活利用存量土地。2023/6/14長春數據統計二線最低。23/6/15據統計H和統計局數據統計部委0.4%；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，二手住開發2023/6/15浙江住房公積金省字化應用場景，打造“購房貸款”全生命周期生態鏈