年4月19日養老社區規劃設計任務書文檔僅供參考，不當之處，請聯系改正。卓達?香水海百萬平米“卓達中國藍色半島養老社區”概念規劃設計任務書讓卓達香水海享老生活成為所有人致禮崇拜的“夢”卓達集團6月22日項目概況項目名稱：中國藍色半島養老社區建設地點：中國山東香水海委托方：卓達集團用地條件地理位置及交通條件卓達香水海項目總占地3.2萬畝，位于環境秀美的山東威海南海新區的核心區位，整體規劃圍繞中心的香水湖展開分東西兩岸，當前西岸的一期、二期、三期總計約為200萬平的小區已交付業主或臨近竣工，五星級希爾頓酒店、城市體驗會所、醫院、學校等多重配套項目進入報規或施工準備階段，卓達香水海已將一座新城呈現于世人眼前。委托范圍及規劃面積（參見香水海100萬平方養老社區用地選擇圖）以DEFGMNOP地塊（占地139公頃，2085畝，總建面約140萬㎡）為概規委托設計內容，是百萬平米養老社區規劃的核心。其中：DEFGM地塊容積率1.2，先期建設，NOP地塊容積率0.8，作為預留后期建設。同時，將西側ABCIHKJLRQ地塊在結合現狀與規劃基礎上，經過“主題融合”實現整體布局和功能關聯，共同打造200-300萬㎡“中國第一大藍色半島養老社區”。同時，基于養老社區概規，為南側高爾夫原址提出用地規劃設計方向。委托內容策劃及概念規劃，以策劃為主，概念規劃為輔。概規深度要求：由于香水海地區路網、用地指標等已經明確，本次概念性規劃主要對策劃研究成果的落實和表現，從整體用地上解決養老功能分區、公用配套、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開發等主要規劃問題。能夠達到有效指導下階段規劃（修建性詳細規劃）的目的即可。附加要求：外圍ABCHIJKLQR地塊及香水海中央公園（原高爾夫）區域共計287公頃，作為養老社區的拓展區一并納入研究范圍，在尊重現狀事實基礎上，統一考慮規劃融合，共同形成藍色半島區域型中國第一養老社區大盤。對于該范圍已建、已規劃用地、未規劃用地在尊重現狀條件下：1）提出適老化優化方案2）重新定位，匹配百萬平米養老社區3）L地塊作為綜合配套用地要傾向性的布置適老公建。4）南側香水海中央公園（原高爾夫）已經明確不再建設，與北側別墅區統一整體考慮用地功能考慮兩個方向：a在尊重原出讓用地性質（商業服務業）基礎上，結合百萬平米設計方案，提出設計方向和規劃建議；b拋開原用地性質，提出與百萬平米養老社區相結合的最優方案5）最南側希爾頓逸林酒店群周邊用地要納入考慮范圍。用地現狀用地現狀見附圖說明。規劃依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《城市規劃編制辦法》《卓達集團項目規劃導則》中華人民共和國國家有關規劃設計的法律、法規、條例和規范項目所在地相關的技術管理規定相關部門對項目指導意見策劃、概念規劃階段內容山東香水海百萬平米養老社區規劃的核心是要有效解決“如何實現人口導入與人口滯留”，且保證規劃方案的獨一性和領先性，并在概規階段即可指導銷售。即，概規需要回答“中國藍色半島養老社區是一個城市，如何把大跨度、長距離的有效人群吸引過來”？如何讓卓達香水海享老生活成為所有人致禮崇拜的夢想？（一）原則：1、須具備可實施性，符合建設全國最大的持續照料+旅居度假模式的養老社區目標，并能將項目營造成金融產品，把方案實施及運營方式具體化。2、藍色半島養老社區規劃要尋找合理的產業導入模式、配套設施模式，確定合理的產業構架和服務配套。3、產業新城項目須遵循集團“三賣”原則。第一，賣給政府。讓政府接受項目方案和卓達集團。第二，賣給市場。經過市場快銷，將項目營造為市場接受度高的產品，達到快速去化的目的。第三，賣給金融機構。將項目營造成優質的金融產品，吸引全國的金融機構，做到“天下來投”。4、卓達養老規劃設計基本原則：根據卓達獨有的“居家、社區、機構”三位一體開發模式，結合卓達養老4+1+N服務運營要求，提出卓達養老規劃設計基本原則：（1）從養老設計建筑和老年人“生理、心里、身體”特點出發，按照環境與人體工程學（人體五感認知）、行為心理學、營養學、色彩學、體適能運動等體驗感受和9073規劃設計原則，為適老人群提供居住、照護、醫養保健、文化娛樂等方面的專業或綜合規劃與無障礙設計；（2）遵循“由老人而家居、由家居而建筑、由建筑而城市”理念，精細化規劃設計“適老化住宅、養老公寓、照護機構、親情主題酒店、老年大學、城市/社區級醫療健管中心、社區綜合服務中心、配餐中心、適老化文體設施、智能終端、適老化景觀、交互空間、起居環境、適老化步道等”內容，實現“讓產品和創意說話”；（3）貫徹“創意優化、成本控制”原則，須充分考慮適老服務業態布局、交通動線、設施設備利用及其服務半徑均好性要求，避免功能重復、同質化設計及不適老。（二）定位研究項目背景包含政策背景、編制背景、上位規劃解讀、新城地塊發展現狀與愿景、新城用地在區域內整體發展的功能定位分析、交通分析（詳細分析全國、區域、項目地周邊快速交通的優劣勢——高鐵、航空、高速）。市場分析區域市場分析、目標客群分析：地塊周邊重大項目發展計劃及可能與本項目產生的影響分析、基地自然生態資源分析、項目用地條件分析、開發容量分析、水環境評價、植被資源評價、景觀資源普查、土地價值,房地產開發綜合效益評估、構建土地價值綜合評估指標體系。產業規劃（產業規劃必須以創新為引導，以高科技做支撐，以國際視野的戰略做出產業新城的整體產業布局）產業定位：發展問題、發展機遇。產業體系：產業發展研究、整體產業分析、各產業市場概況、主要產業市場歷史數據、主要產業市場動態、主要產業市場預測、產業體系構成（包括一、二、三產業選擇、選擇相關產業的數據支撐及卓達產業造城的模式）、產業投入產出分析，明確項目地主導產業并尋求數據支撐。案例分析及項目定位國際國內典型案例研究——探索適合于本項目的發展模式及總體發展思路、國際國內典型案例研究與借鑒、產業新城發展模式總結與專題研究、養生地產發展模式與本項目的適配分析。新城的總體定位、形象定位——充分了解和掌握行業經濟發展動態及城市發展需求狀況的基礎上，經過細分、區位條件分析等手段，確定發展格局，同時結合市民行為及意向特征的研究、以及競爭環境的深刻分析，為項目開發的品質、風格、目標群體、產品開發類別及屬性、土地價格體系等開發要素進行明確的定位，從而為項目投資提供決策依據。人口預測現狀人口分析、人口規模預測、規劃人口規模、人口導入方式（三）總體規劃（主要解決開發用地的功能分區、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開發意念等規劃問題）專項規劃設計分析、用地規劃圖、區位及基地現狀分析圖、功能分區分析、規劃結構分析、建筑體量分析圖（開發強度與建筑控高）、經濟技術指標分析、啟動區域分析、地方文化資源分析與策劃、生態環保循環經濟規劃分析、物業類型與業態分布、道路交通規劃分析、市政配套規劃分析、分期規劃及開發策略（包括分區規劃要點和一、二級開發投資及收益分析）。（四）項目投融資及運營方案總體融資思路、一二級開發融資策略（五）養老設施建筑及設備配建內容（如下表所示）養老設施設備服務對象基本服務配建內容適老化住宅自理及介助老人空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計，體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性酒店式公寓/公寓式酒店旅居老人及探視親屬配備居家式生活起居，餐飲服務、清潔衛生、文化娛樂、遠程醫療及專業保健等服務，采用無障礙設施設計，配備智能化終端設備、護理站等建管中心全齡化養老社區居民社區居民生理、身體、心里健康監測、分析、評估、預測、干預和維護。實現預防、保健等治未病功能，并為臨床提供健康數據支持（養老/母嬰）日照/長照機構老幼病殘孕嬰等介助、介護人群助餐、助浴、助急、助醫、助潔“五助”個性化服務，及生活護理、醫療保健、文化娛樂、營養配餐、陪診陪護、遠程醫療、健康管理、急救服務、保健康復、精神慰藉、臨終關懷等短/長期托養服務康復復健中心老幼病殘孕等介助、介護人群以運動療法、作業療法為主，提供功能障礙的預防、診斷、評估、治療、訓練和醫學處理社區適老配套全齡化養老社區居民五感園/花鳥園、SUPA親情健身、親子文娛設施等智能家居自理及介助老人智能化可穿戴設備、專業廚衛智能家居以上要求、原則為基本內容，設計單位可不局限于以上內容，根據研究和案例經驗增加相關內容。策劃、概念性規劃成果要求由于香水海地區路網、用地指標等已經明確，本次概念性規劃主要對策劃研究成果的落實和表現，同時從用地上解決整體功能分區、公用配套、建筑總體布局形式、交通及景觀空間體系、分期開發等規劃問題。經過專業的規劃手段與空間設計，能夠達到有效指導下階段規劃（修建性詳細規劃）的目的即可。提交成果1.策劃咨詢策劃專題研究、策劃報告等。2.概念性總體規劃規劃說明及相關圖紙?！傮w鳥瞰圖——重要節點鳥瞰——設計理念說明及分析——前期專項規劃設計分析——新城用地在區域內整體發展的功能定位分析——地方文化資源分析與策劃——生態環保循環經濟規劃分析——功能分區與空間序列分析圖——用地布局圖——道路、景觀、配套、市政等規劃專項分析圖——開放空間規劃分析圖——濱水空間規劃圖——豎向形態規劃分析圖——城市色彩分析圖——建筑體量分析圖（開發強度與建筑控高）——經濟技術指標分析——啟動區域分析——分期建設進度計劃——物業類型與業態分布——彩色規劃總平面——其它設計或分析圖紙注：以上圖紙為基本要求，可根據項目特點或設計院特點增加部分能反應項目特色或設計院特色的圖紙成果。3.最終設計成果要求（1）以上設計內容可單獨成冊或合并成冊，需報批文本應按當地規劃行政主管部門審批要求格式編制；（2）文本套數：20套（根據實際情況可調整，報政府審批未經過的文本，不計入其內）；（3）重點圖紙及重點效果圖要求最終提交A1圖紙一套，用于后期政府匯報會場展示。（4）提供相應階段全套DWG、JPG、PDF、DOC等電子文件。設計進度要求（根據項目情況自行設定）待確定設計單位后，養老、銷售、城規院、設計院會議研究后另行上報。【參考標準】此項不作為設計任務書使用1、項目選址基于卓達“三產聯動、產業造城”的格局下，養老社區選址要靠近主城區或特質資源地（如風景名勝、溫泉、寺院等），毗鄰高鐵（或有高鐵規劃），交通便利，便于人口導入及后期服務運營。2、規劃設計（1）項目定位在保證品質、控制成本、提升附加值、多種服務模式組合的前提下，整體定位為以醫養健一體化為核心驅動、以全面適老的養老居住社區為基本功能的、以五級養老服務配套設施為核心硬件服務的、以卓達集團4+1+N養老服務體系為核心軟件，以親情化、多代居為主力戶型，服務化、復合型、全齡化、養生養老區域新城。（2）客群定位服務客群涵蓋度假養老、旅居養老、居家養老、照護養老。配比：健康老人（70%）+介助介護老人（20%）+活力中年（10%）僅供參考，需要根據項目定位、客群分析等策劃研究決定。（3）設計要點1）選擇地塊要環境質量良好、交通便捷、靠近基本的社區公共設施；戶外場地應有足夠面積，以滿足開展老人日常文娛活動的要求，戶外標識系統清晰；處理好合設或鄰設的其它設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境。2）居住區內路網設置合理，人車分流，主要出入口不宜直接開向城市主干道，貨物、垃圾、殯葬等運輸宜設置單獨通道和出入口?？偲矫鎯鹊牡缆烦凉M足消防、疏散、運輸貨物外，還應保證救護車輛能夠到達所需?？康慕ㄖ?。養老設施建筑在老年人集中的室外活動場地附近應設置無障礙公共廁所。3）總平面布置應進行庭院景觀環境和園林綠化設計。綠化種植宜喬灌木、草地相結合，喬木為主?？偲矫鎯仍O置觀賞水景的水池