設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計講義（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計(一級)精講班講義設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計講義（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）概念、比較第一章

設(shè)計前期簡述

第一節(jié)

概念

設(shè)計前期工作，實際上是指一個建設(shè)項目從提出開發(fā)的設(shè)想，到做出最終投資決策的工作階段。這一階段的主要任務(wù)是受業(yè)主委托，獨立或與業(yè)主一起對建設(shè)項目的啟動進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準(zhǔn)，最終作出項目評估報告。除了要達(dá)到最終建筑立項目標(biāo)之外，設(shè)計前期工作還包括根據(jù)國家有關(guān)的各項政策為業(yè)主擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標(biāo)、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對設(shè)計和施工等各個階段進(jìn)行必要的指導(dǎo)。為了滿足這一要求，對于這一設(shè)計前期工作文件，首先必須要符合實際的可操作性，他需要有較強的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)相吻合，保證開發(fā)進(jìn)程的順利進(jìn)行。由于在設(shè)計前期工作中存在多種不確定因素，因此能否較好地完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師從事設(shè)計和管理工作經(jīng)驗的積累。在具體工作中，必須從大處著眼，就要從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項目的必要性和可行性，小處著手，就要從微觀的角度對項目的細(xì)節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的主要問題等進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項目正常進(jìn)行的不利因素縮減到最少，為項目的成功開發(fā)和正常運行提供必要的保證。

第二節(jié)

國內(nèi)外前期工作運作方式的比較由于國情不同，各個國家對建筑前期工作的要求也有所不同。國內(nèi)外前期工作運作方式的差異，如下表所示：

國際國內(nèi)前期工作的主體業(yè)主或建筑師業(yè)主前期工作的內(nèi)容評估、立項、概算規(guī)劃制定項目建議書建筑師的角色受雇或協(xié)同參與

第三節(jié)

國內(nèi)外建筑設(shè)計體制的比較由于國內(nèi)外建筑師在建設(shè)過程中所起的作用不同，相應(yīng)的在建筑設(shè)計體制方面也有所不同，國外建筑設(shè)計體制更強調(diào)建筑師對施工的參與和管理，而國內(nèi)建筑師在施工過程中所起的作用要小的多，如表所列：

國際國內(nèi)施工說明書要求詳盡要求一般工程招標(biāo)編制招標(biāo)文件、負(fù)責(zé)招標(biāo)具體工作一般不參與施工階段管理施工合同，定期視察進(jìn)度及質(zhì)量，簽發(fā)分期付款證明書，簽發(fā)設(shè)計變更通知及其指令，工程驗收定期視察施工情況，簽發(fā)設(shè)計變更通知，工程驗收

方式、法規(guī)、主要內(nèi)容第四節(jié)建筑營造方式在營造方式上，我國與世界上其他各國也有所不同，建筑師在營造過程中所起的作用也不一樣。相對來說，國外建筑師比國內(nèi)建筑師在整個營造過程中有更多的發(fā)言權(quán)，見下表所示：

國際國內(nèi)常規(guī)建設(shè)程序業(yè)主與建筑師及承包商形成三邊關(guān)系業(yè)主與建筑師及承包商形成三邊關(guān)系非常規(guī)建設(shè)程序業(yè)主通過總承包公司與建筑師溝通業(yè)主分別直接指揮建筑師及施工方建筑師角色設(shè)計總負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)或聘用各專業(yè)設(shè)計師，管理招投標(biāo)及施工合同設(shè)計總負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計師，但對施工方?jīng)]有約束第五節(jié)

建設(shè)程序法規(guī)與內(nèi)容我國與國外的基本建設(shè)程序比較中國基本建設(shè)程序美國常規(guī)建設(shè)程序英國常規(guī)建設(shè)程序1．提出項目建議書1．設(shè)計前期工作1．立項2．編制可行性研究報告2．場地分析2．可行性研究3．進(jìn)行項目評估3．方案設(shè)計3．設(shè)計大綱或草圖規(guī)劃4．編制設(shè)計文件4．設(shè)計發(fā)展4．方案設(shè)計5．施工前準(zhǔn)備工作5．施工文件5．詳細(xì)設(shè)計或施工圖6．組織施工6．招標(biāo)或談判6．生產(chǎn)信息7．交付使用7．施工合同管理7．工程總表

8．工程后期工作(按建筑師服務(wù)范圍)8．指標(biāo)

9．合同：項目計劃施工竣工驗收及工程反饋

第六節(jié)

我國基本建設(shè)的主要法規(guī)有關(guān)部門制訂了若干必要的法規(guī),用來規(guī)范我國的基本建設(shè)程序。同時還有一些由行業(yè)協(xié)會或?qū)W會制訂的職業(yè)道德準(zhǔn)則，用來保證市場競爭的公平有序。現(xiàn)將其中較為重要舉如下:一、有關(guān)法律《中華人民共和國城市規(guī)劃法

(1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委會第十一次會議通過,1990年4月1日起施行)《中華人民共和國建筑法

(1997年11月1日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過,1998年3月1日起施行)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常員會第八次會議通過,1995年3月1日起執(zhí)行〉《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法

(1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委會第十一次會議通過,1989年12月26日起施行〉《中華人民共和國土地管理法

(1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員第十六次會議通過,1987年1月1日起施行)《中華人民共和國建筑法》八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議于199711月1日通過,自1998年3月1日起施行。《中華人民共和國環(huán)境影響評價法

(第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會于2002年10月28日通過,自2003年9月1日起施行)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第九屆全國人民代表大全常務(wù)委員會第十一次會議于999年8月30日通過,自2000年1月1日起施行《中華人民共和國合同法

1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通,現(xiàn)予公布,自1999年10月1日起施行二、有關(guān)法規(guī)《設(shè)計文件的編制和審批辦法

(1978年9月15日國務(wù)院批準(zhǔn)、原國家建委頒發(fā))《建設(shè)工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定

(2003年版)(2003年4月21日頒發(fā),2003年61日起執(zhí)行〉《基本建設(shè)設(shè)計工作管理暫行辦法

(國家計委頒發(fā))《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定

(原國家環(huán)保委頒發(fā)〉《城市規(guī)劃編制辦法

(中華人民共和國建設(shè)部令第14號〉《城市綠線管理辦法

(中華人民共和國建設(shè)部令第112號)三、有關(guān)設(shè)計規(guī)范下列規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)在考試中必有涉及,應(yīng)當(dāng)熟練掌握:《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T50001-2001《總圖制圖標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T50103一2001《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T50104-2001《民用建筑設(shè)計通則》

GB50352-2005《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

GB50180-93《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范》GB50187-93《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》

GBJ137-90《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

GB50220一95《城市道路設(shè)計規(guī)范》

CJJ37~90《城市道路和建筑物元障礙設(shè)計規(guī)范》

JGJ50-2001《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》

JGJ100-98《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》

GB5006－97《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》

GB/T50353-2005《城市公共交通站、場、廠設(shè)計規(guī)范》

CJJ15-87《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB16-87《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》

GB50011-2001《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》

GB50223-2004《建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)》

GB50178-93《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》

GB50176-93《城市防洪工程設(shè)計規(guī)范》αJ50-92《防洪標(biāo)準(zhǔn)》

GB51-94《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》

CJJ83-99《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》

GB50289-98以及其他各類型建筑設(shè)計規(guī)范中,有關(guān)基地和總平面的規(guī)定。

第七節(jié)我國建設(shè)項目的主要內(nèi)容一個建設(shè)項目從建設(shè)前期工作到建設(shè)、投產(chǎn)，要經(jīng)歷幾個循序漸進(jìn)的階段，每個階段都有自身的工作內(nèi)容。根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，一般大中型項目的建設(shè)包括以下7項內(nèi)容：1．根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項目建議書；2．在勘察、試驗、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報告；3．根據(jù)項目的咨詢評估情況，對建設(shè)項目進(jìn)行決策；4．根據(jù)可行性研究報告編制設(shè)計文件；5．初步設(shè)計經(jīng)批準(zhǔn)后，做好施工前的各項準(zhǔn)備工作；6．組織施工，并根據(jù)工程進(jìn)度，作好生產(chǎn)準(zhǔn)備；7．項目按批準(zhǔn)的設(shè)計內(nèi)容建成，經(jīng)投料試車驗收合格后，正式投產(chǎn)，交付生產(chǎn)使用。

項目建議書第八節(jié)

項目建議書一、概念項目建議書是項目法人在項目周期內(nèi)的最初階段，按國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和建設(shè)單位所在城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，根據(jù)本單位的發(fā)展需要，經(jīng)過調(diào)查、預(yù)測、分析，以提出一個輪廓設(shè)想來要求建設(shè)某一具體投資項目和作出初步選擇的建議性文件。國家據(jù)此來進(jìn)行項目的立項批準(zhǔn)。二、作用項目建議書的主要作用表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在宏觀上考察擬建項目是否符合國家長遠(yuǎn)規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，初步說明項目建設(shè)的必要性；初步分析人力、物力和財力投入等建設(shè)條件的可能性與具備程度；（2）對于批準(zhǔn)立項的投資項目即可列入項目前期工作計劃，開展可行性研究工作；（3）對于涉及利用外資的項目，項目建議書還應(yīng)從宏觀上論述合資、獨資項目設(shè)立的必要性和可能性。三、內(nèi)容（一）投資項目建設(shè)的必要性和依據(jù)（1）闡明擬建項目提出的背景、擬建地點，提出與項目有關(guān)的長遠(yuǎn)規(guī)劃或行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃資料，說明項目建設(shè)的必要性。（2）對改擴(kuò)建項目要說明企業(yè)概況（3）對于引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備的項目，還要說明國內(nèi)外技術(shù)的差距和概況以及進(jìn)口的理由、工藝流程和生產(chǎn)條件概要等。（二）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點和初步設(shè)想（1）產(chǎn)品市場的預(yù)測，包括國內(nèi)外同類產(chǎn)品的生產(chǎn)能力、銷售情況分析和預(yù)測、產(chǎn)品銷售方向和銷售價格的初步分析。（2）說明產(chǎn)品的年產(chǎn)量，一次建成規(guī)模和分期建設(shè)的設(shè)想，以及對擬建規(guī)模經(jīng)濟(jì)合理性的評價。（3）產(chǎn)品方案設(shè)想，包括主要產(chǎn)品和副產(chǎn)品的規(guī)模、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。（4）建設(shè)地點論證，分析項目擬建地點的自然條件和社會經(jīng)濟(jì)條件，論證建設(shè)地點是否符合布局的要求。（三）資源情況、交通運輸及其他建設(shè)條件和協(xié)作關(guān)系的初步分析（1）擬利用的資源供應(yīng)的可能性和可靠性。（2）主要協(xié)作條件情況、項目擬建地點水電及其他公用設(shè)施、地方材料的供應(yīng)情況分析。（3）對于技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口項目應(yīng)說明主要原材料、電力、燃料、交通運輸及協(xié)作配套等方面的近期和遠(yuǎn)期要求，以及目前已具備的條件和資源落實情況。(四)主要工藝技術(shù)方案的設(shè)想(1)主要生產(chǎn)技術(shù)與工藝。如擬引進(jìn)國外技術(shù),應(yīng)說明引進(jìn)的國別以及國內(nèi)技術(shù)與之相比存在的差距、技術(shù)來源、技術(shù)鑒定及轉(zhuǎn)讓等概況。(2)主要專用設(shè)備來源。如擬采用國外設(shè)備,應(yīng)說明引進(jìn)理由以及擬引進(jìn)設(shè)備的國外廠商的概況。(五〉投資估算和資金籌措設(shè)想(1)投資估算既可根據(jù)掌握數(shù)據(jù)的情況進(jìn)行詳細(xì)估算,也可按單位生產(chǎn)能為或類似企業(yè)情況進(jìn)行估算或匡算。投資估算中應(yīng)包括建設(shè)期利息、投資方向調(diào)節(jié)稅和考慮一定時期內(nèi)的漲價影響因素(即漲價預(yù)備金),流動資金可參照同類企業(yè)情況進(jìn)行估算.(2)資金籌措計劃中應(yīng)說明資金來源,利用貸款的需要附上貸款意向書,分析貸款條件及利率,說明償還方式,測算償還能力。對于技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口項目應(yīng)估算項目的外匯總用匯額及其用途,外匯的資金來源與償還方式,以及國內(nèi)費用的估算和來源。(六〉項目的進(jìn)度安排(1)建設(shè)前期工作的安排,應(yīng)包括涉外項目的詢價、考察、談判、設(shè)計等。(2)項目建設(shè)需要的時間和生產(chǎn)經(jīng)營時間。(七〉經(jīng)濟(jì)效果和社會效益的初步估計(應(yīng)含有初步的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容〉

(1)計算項目全部投資的內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)及其他必要的指標(biāo),進(jìn)行盈利能力、清償能力初步分析。(2)項目的社會效益和社會影響的初步分析。(八)有關(guān)的初步結(jié)論和建議技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口項目建議書,還應(yīng)具備邀請外國廠商來華進(jìn)行技術(shù)交流的計劃、出國考察計劃,以及可行性研究工作的計劃(如聘請外國專家指導(dǎo)或委托咨詢的計劃)等附件。四、項目建議書與可行性研究報告的區(qū)別我國項目前期工作中的項目建議書和可行性研究報告,在研究范圍和內(nèi)容結(jié)構(gòu)上基本相同,但因二者所處工作階段的作用和要求不同,研究的目的和工作條件也不同,因而在研究的重點、深度和計算精度上也有所不同。它們之間的主要區(qū)別主要有以下四點:(一)研究任務(wù)不同項目建議書階段的任務(wù)屬于初步可行性研究,其目的只是初步選擇項目以決定是否需要進(jìn)行下一步工作,所以主要是論證項目的必要性和建設(shè)條件是否具備,是從大的方面考慮有無可能;而在可行性研究階段,則必須進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,作多方案比較,推薦最佳方案,或者提出充分理由否定該項目,為最終的項目決策提供可靠的依據(jù)。

(二)基礎(chǔ)資料和依據(jù)不同在項目建議書階段所做的初步可行性研究,由于缺乏詳細(xì)的設(shè)計資料和論證材料作為研究工作的基礎(chǔ),其基本依據(jù)是國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策,與擬建項目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況,項目主管部門的有關(guān)批準(zhǔn)文件,以及初步的市場預(yù)測資料等;而在可行性研究階段,除了以批準(zhǔn)的項目建議書和初步可行性研究作為依據(jù)外,還具有詳細(xì)的設(shè)計資料和經(jīng)過深入調(diào)查研究后掌握的比較詳實確鑿的數(shù)據(jù)與資柑階依據(jù)。

(三)內(nèi)容繁簡和深淺程度不同在項目建議書階段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很詳細(xì),只要求有大致的輪廓,因此其內(nèi)容較為概略和簡潔;而在可行性研究階段,則要求盡可能詳細(xì)人,從工藝流程到主要設(shè)備選型等都要涉及,同時也要作出詳細(xì)的動態(tài)分析評價。

(四)投資估算精度要求不同,在項目建議書階段所做的項目總投資,一般都是根據(jù)國內(nèi)外類似已建工程的相關(guān)數(shù)據(jù)程生產(chǎn)能力進(jìn)行測算或?qū)Ρ韧扑愕贸龅?因此與實際發(fā)生的投資額有較大的差距(允許誤差控制在士20%以內(nèi));而在可行性研究階段,則必須對項目所需的各項投資費用固定資產(chǎn);資、流動資金、建設(shè)期貸款利息、投資方向調(diào)節(jié)稅和物價因素影響的投資等〉分別進(jìn)行詳細(xì)的精確計算,其誤差控制在士10%。設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計(一級)精講班第2講講義可行性研究報告第九節(jié)可行性研究報告一、概念項目可行性研究是固定資產(chǎn)投資活動的一項基礎(chǔ)性工作,也是項目前期工作中最重要容,是在項目投資決策前對工程建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法和階段。一般來說,項目可行性研究指的是在項目建議書批準(zhǔn)后,項目法人委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)、咨詢單位,對建設(shè)項目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上做多方案的比選,得出結(jié)意見和重大措施建議,作為決策部門最終決策的依據(jù)。因此,它的內(nèi)容應(yīng)能滿足作為項資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)的要求。可行性研究的基本內(nèi)容和研究深度應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。二、階段劃分及各階段主要工作可行性研究工作主要在投資前時期進(jìn)行。投資前時期的可行性研究工作主要包括三個:機會研究階段、初步可行性階段、詳細(xì)可行性研究階段。(一)機會研究階段機會研究階段是可行性研究的起點。投資機會研究又稱投資機會論證。這一階段的主任務(wù)是提出建設(shè)項目方向的建議,即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi),根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和國際貿(mào)易情況,通過調(diào)查、預(yù)測和分析研究,選擇建設(shè)項目,尋找投資的有利機會。機會研究要解決兩個方面的問題:一是社會是否需要;二是有沒有可以開展項目的基本條件。(二)初步可行性階段在項目建議書被政府計劃部門批準(zhǔn)后,對于投資規(guī)模大、技術(shù)工藝又比較復(fù)雜的大中型項目,需要先進(jìn)行初步可行性研究。初步可行性研究也稱預(yù)可行性研究,是正式的詳細(xì)性行性研究前的預(yù)備性研究階段。經(jīng)過投資機會研究認(rèn)為可行的建設(shè)項目,值得繼續(xù)研究,但又不能肯定是否值得進(jìn)行詳細(xì)可行性研究時,就要做初步可行性研究,進(jìn)一步判斷這個項目是否有實施的必要性,是否有較高的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過初步可行性研究,認(rèn)為該項目具有一定的可行性,便可轉(zhuǎn)入詳細(xì)可行性研究階段。否則,就終止該項目。初步可行性研究是投資項目機會研究階段和詳細(xì)可行性研究的中間性或過渡性研究階段。本階段的主要目的是(1)確定是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究;(2)確定哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助性專題研究。〈三)詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究也稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究或最終可行性研究，是可行性研究的主要階段,是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)。它為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、商業(yè)方面的評價依據(jù),為項目的實施提供科學(xué)依據(jù)。這一階段的主要目標(biāo)有：(1)提出項目建設(shè)方案；(2)效益分析和最終方案選擇;(3)確定項目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。三、可行性研究的作用在建設(shè)項目的整個壽命周期中,前期工作具有決定性意義,起著極端重要的作用。而作為建設(shè)項目決策期工作的核心和重點的可行性研究工作,一經(jīng)批準(zhǔn),在整個項目周期中,發(fā)揮著非常重要的作用。具體體現(xiàn)在：(1)作為建設(shè)項目投資決策的依據(jù);(2)作為編制設(shè)計文件的依據(jù);(3)作為向銀行貸款的依據(jù);(4)作為建設(shè)單位與各協(xié)作單位簽訂合同和有關(guān)協(xié)議的依據(jù);(5)作為環(huán)保部門、規(guī)劃部門審批項目的依據(jù);(6)作為施工組織、工程進(jìn)度安排及竣工驗收的依據(jù);(7)作為項目后評價的依據(jù);(8)作為企業(yè)組織管理、機構(gòu)設(shè)置、勞動定員、職工培訓(xùn)等企業(yè)管理工作的依據(jù)。四、可行性研究的內(nèi)容(一)總論綜述項目概況,可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的主要問題與建議。(二)市場預(yù)測與項目規(guī)模研究調(diào)查國內(nèi)外市場近期需求狀況,并對未來趨勢進(jìn)行預(yù)測,對國內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)生產(chǎn)能力進(jìn)行調(diào)查估計,進(jìn)行產(chǎn)品銷售預(yù)測、價格分析、判斷產(chǎn)品的市場競爭能力及進(jìn)入國際市場的前景,確定擬建項目的規(guī)模,對產(chǎn)品方案進(jìn)行技術(shù)論證比較。(三)場址選擇場址選擇包括建設(shè)區(qū)域的選擇和項目具體建設(shè)地點的選擇。(四)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述;所需原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、質(zhì)量及其來源和供應(yīng)的條件；有毒、有害及危險品的種類、數(shù)量和儲運條件；材料試驗情況;所需能源動力〈水、電、氣等〉公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)條件、外部協(xié)作條件,以及簽訂協(xié)議和合同的情況。(五)項目設(shè)計方案在選定地建設(shè)地點內(nèi)進(jìn)行總平面設(shè)計、工藝設(shè)計和建筑設(shè)計,進(jìn)行多方案比較和選擇;確定項目的構(gòu)成范圍,主要單項工程(車間)的組成,廠內(nèi)外主體工程和輔助設(shè)施的方案比較論證;項目工程量的估算,土建工程布置方案地選擇,包括場地平整、主要建筑和建筑物與廠外工程的規(guī)劃;采用技術(shù)和工藝方案的論證,包括技術(shù)來源、工藝路線和生產(chǎn)方法,主要設(shè)備選型方案和建設(shè)工藝的比較;引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備方案選擇和比較。(六)環(huán)境保護(hù)與勞動安全對項目建設(shè)區(qū)域的環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查,分析擬建項目"三廢"(廢氣、廢水、廢渣)的種類、成分和數(shù)量,并預(yù)測其對環(huán)境的影響;提出治理方案的選擇和回收利用情況,對環(huán)境影響進(jìn)行評價;提出勞動保護(hù)、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃、防震、防洪、防空、文物保護(hù)等要求及采取相應(yīng)的措施方案,并評價該方案的可靠性和經(jīng)濟(jì)性。(七)企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)生產(chǎn)管理體制、機構(gòu)的設(shè)置,對選擇方案的論證;工程技術(shù)和管理人員的素質(zhì)和數(shù)量的要求;勞動定員的配備方案;人員的培訓(xùn)規(guī)劃和費用估算。(八)項目施工計劃和進(jìn)度要求根據(jù)勘察設(shè)計、設(shè)備制造、工程施工、安裝、試生產(chǎn)所需時間與進(jìn)度要求,選擇項目實施方案和總進(jìn)度,并用橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖來表述最佳實施方案。應(yīng)盡可能選擇讓項目早日建成、早日投產(chǎn)、早日受益的實施方案和進(jìn)度計劃。(九)投資估算和資金籌措投資估算包括項目總投資估算,主體工程及輔助、配套工程的估算,以及流動資金的;資金籌措應(yīng)說明資金來源、籌措方式、各種資金來源所占的比例、資金成本及貸款付方式和期限。(十)項目的經(jīng)濟(jì)評價項目的經(jīng)濟(jì)評價包括財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價,并通過有關(guān)指標(biāo)的計算,進(jìn)行項目盈利能力,償還能力分析和敏感性分析,得出經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論。(十一)綜合評價與結(jié)論、建議運用各項數(shù)據(jù),從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、財務(wù)等各個方面綜合論述項目的可行性,推薦一個或幾個方案供決策參考。項目評估第十節(jié)項目評估一、概念項目評估實際是由投資決策部門組織和授權(quán)有關(guān)咨詢公司或有關(guān)專家,代表項目業(yè)主，出資人對建設(shè)項目可行'性研究報告進(jìn)行全面的審核和再評價。其主要任務(wù)是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見,最終決策該項目投資是否可行,確定最佳投資方案。對擬建項目可行性研究報告的評估,主要應(yīng)從三方面進(jìn)行論證:(1)項目是否符合國家和地區(qū)的有關(guān)政策、法令和規(guī)定;(2)項目是否符合國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)意圖,是否符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和國土規(guī)劃的要求,布局是否合理;(3)項目在工程技術(shù)上是否先進(jìn)、適用,在經(jīng)濟(jì)和社會效益上是否合理有效。二、內(nèi)容對工程項目的可行性研究報告的評估,通常包括以下主要內(nèi)容：1.必要性評估(1)從國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的宏觀角度論證項目建設(shè)的必要性；分析擬建項目是否符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展意圖;是否符合市場要求和國家規(guī)定的投費竅.愈是密符合國家建設(shè)方針和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策;項目產(chǎn)品方案和產(chǎn)品綱領(lǐng)是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃的要求。(2)產(chǎn)品需求的市場調(diào)查和預(yù)測。分析產(chǎn)品的性能、品種、規(guī)模構(gòu)成和價格，看其是否符合國內(nèi)外市場需求趨勢,有無競爭能力,是否屬于升級換代的產(chǎn)品。(3)根據(jù)產(chǎn)品的市場需求及所需生產(chǎn)要素的供應(yīng)條件,分析項目的規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理。2.項目建設(shè)和生產(chǎn)條件評估(1)根據(jù)水文地質(zhì)、原料供應(yīng)和產(chǎn)品銷售市場、生產(chǎn)與生活環(huán)境狀況,分析項目建設(shè)地點的選擇是否經(jīng)濟(jì)合理,建設(shè)場地的總體規(guī)劃是否符合國土規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地管理、文物保護(hù)和環(huán)境保護(hù)的要求和規(guī)定,有無多占土地和提前征地的情況,有無用地協(xié)議文件。(2)在建設(shè)過程和建成投產(chǎn)后所需原材料、燃料、設(shè)備的供應(yīng)條件及供電、供水、供熱與交通運輸、通信設(shè)施條件是否落實,有無保證,有無取得有關(guān)方面的協(xié)議和意向性文件,相關(guān)配套協(xié)作項目能否同步建設(shè)。(3)建設(shè)項目的"三廢"(即廢水、廢氣和廢渣)治理是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。項目的環(huán)境保護(hù)方案是否獲得環(huán)境保護(hù)部門的批準(zhǔn)認(rèn)可。(4)項目所需的建設(shè)資金是否落實,資金來源是否符合國家有關(guān)政策規(guī)定,是否可靠。(5)生產(chǎn)條件評估。主要根據(jù)不同行業(yè)建設(shè)項目的生產(chǎn)特點,評估項目建成投產(chǎn)后的生產(chǎn)條件是否具備。例如,加工企業(yè)項目著重分析原材料、燃料、動力的來源是否可靠穩(wěn)定,產(chǎn)品方案和資源利用是否合理。交通項目要有可靠的貨運量。3.對工藝技術(shù)的評估(1)對擬建項目所采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性和實際適用性必須進(jìn)行綜合論證分析。(2)分析項目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備是否符合國家的科技政策和技術(shù)發(fā)展方向,能否適應(yīng)時代技術(shù)進(jìn)步的要求,是否有利于資源的綜合利用,是否有利于提高生產(chǎn)效率和降低能耗與物耗,并能提高產(chǎn)品質(zhì)量。通過技術(shù)指標(biāo)衡量項目技術(shù)水平的先進(jìn)性,與國內(nèi)外同類企業(yè)的先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行對比。(3)最新技術(shù)和最新科研成果的采用情況是否先進(jìn)、適用、安全、可靠,是否經(jīng)過工業(yè)性試驗和正式技術(shù)鑒定p是否業(yè)經(jīng)證明確實成熟和行之有效，是否屬于國家明文規(guī)定淘汰或禁止使用的技術(shù)或設(shè)備。(4)對于引進(jìn)的國外技術(shù)與設(shè)備,應(yīng)分析其是否成熟、是否確為國際先進(jìn)水平、是否符合我國國情,有無盲目或重復(fù)引進(jìn)情況;引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備是否與國內(nèi)設(shè)備零配件和工藝技術(shù)相互配套,是否有利于國產(chǎn)化。(5)對于改建擴(kuò)建項目還應(yīng)注意評估原有固定資產(chǎn)是否得到充分利用,采用新的工藝、技術(shù)能否與原有的生產(chǎn)環(huán)節(jié)銜接配合。（6）論證建筑工程總體布置方案的比較優(yōu)選是否合理,論證工程地質(zhì)、水文、氣象、地震、地形等自然條件對工程影響和治理措施;審查建筑工程所采用的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否先進(jìn)合理,是否符合國家有關(guān)規(guī)定和貫徹勤儉節(jié)約的方針。(7)論證項目建設(shè)工期和實施進(jìn)度所選擇的方案是否正確。4.項目效益評估（1)對擬建項目進(jìn)行財務(wù)預(yù)測和財務(wù)、經(jīng)濟(jì)及社會效益評估,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行抵御風(fēng)險能力的不確定性分析。(2)首先對項目效益評估所必需的各項基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(如投資、生產(chǎn)成本、利潤、收內(nèi)稅金、折舊和利率等)進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致和科學(xué)的測算和核實,分析這些數(shù)據(jù)估算是否,有無高估冒算、任意提高標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大規(guī)模計算定額和費率等現(xiàn)象,或有無漏項、少、壓價等情況;看這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算是否符合國家現(xiàn)行財稅制度和國家政策;還要論金籌措計劃是否可行。(3)財務(wù)效益評估。這是從項目本身出發(fā),采用國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格,測算目投產(chǎn)后企業(yè)的成本與效益,分析項目對企業(yè)的財務(wù)凈效益、盈利能力和償還貸款能力、檢驗財務(wù)效益指標(biāo)的計算是否正確,是否達(dá)到國家或行業(yè)投資收益率和貸款償還期的基準(zhǔn),以確定項目在財務(wù)上的可行性。(4)經(jīng)濟(jì)效益評估。通常是從國家宏觀的角度,分析項目對國民經(jīng)濟(jì)和社會的貢獻(xiàn),經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)(如經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值,經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等)的計算是否正確,審查項目投入物和產(chǎn)出物采用的影子價格和國際經(jīng)濟(jì)參數(shù)測算是否科學(xué)合理,項目是否符合國家規(guī)定的評后準(zhǔn),以確定項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。(5)社會效益分析。按照項目的具體性質(zhì)和特點，分析項目給整個社會帶來的效益。如對促進(jìn)國家或地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步,提高國家、部門或地方的科學(xué)技術(shù)水平和人民文化生活水平,對社會收入分配、勞動就業(yè)、生態(tài)平衡、環(huán)境保護(hù)和資源綜合利用等定量和定性分析,檢驗指標(biāo)的計算是否正確、分析是否恰當(dāng),以確定項目在社會效益的可行性。(6)不確定性分析。包括對項目評估的各種效益進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率,以確定項目在財務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上抵御投資風(fēng)險的能力,主要是測算項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益的可靠程度和項目承擔(dān)技資風(fēng)險的能力,以利于提高項目投資決策的可靠性、有效性和科學(xué)性。5.項目總評估即在全面調(diào)查、預(yù)測、分析和評估上述各方面內(nèi)容的基礎(chǔ)上對擬建項目進(jìn)行的總結(jié)性,也就是通過匯總各方面的分析論證結(jié)果,進(jìn)行綜合研究,提出關(guān)于可否批準(zhǔn)項目可研究報告和能否予以貸款等結(jié)論性意見和建議,為項目決策提供科學(xué)依據(jù)。具體說來包括以下幾個方面：(1)對于利用外資、中外合資或合作經(jīng)營項目需要補充評估合資(或合作)外商的資信是否良好;項目的合資(或合作)方式、經(jīng)營管理方式、收益分配和債務(wù)承擔(dān)方式是否合適,是否符合國家有關(guān)規(guī)定;分析借用外資貸款的條件是否有利,創(chuàng)匯和還款能力是否可行,返銷產(chǎn)品的價格和數(shù)量以及內(nèi)外銷比例是否合理;還要分析國內(nèi)匹配資金和國內(nèi)配套項目是否落實。(2)對于國內(nèi)合資項目需要補充說明評估擬建項目的合資方式、經(jīng)營管理方式、收益分配和債務(wù)承擔(dān)方式是否恰當(dāng),是否符合國家有關(guān)規(guī)定;要認(rèn)真審核各項國民經(jīng)濟(jì)評價依據(jù)的合法性和合資條件的可靠性。(3)對于技術(shù)改造項目需要補充評估對原有廠房、設(shè)備、設(shè)施的拆遷利用程度和建設(shè)期間對生產(chǎn)的影響;摸清企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)現(xiàn)狀;對技改項目的性質(zhì)、改造任務(wù)和改造范圍進(jìn)行嚴(yán)格界定;比較項目改造前后經(jīng)濟(jì)效益的變化,比較項目進(jìn)行技術(shù)改造和不進(jìn)行技術(shù)改造的經(jīng)濟(jì)效益變化;對比與新建同類項目投資效益的差別;鑒定分析所采用的經(jīng)濟(jì)評價方法是否正確,效益和費用數(shù)據(jù)的含義是否適當(dāng);對因項目的增量效益不足所帶動企業(yè)的存量效益的,還應(yīng)進(jìn)行企業(yè)總量效益的評估。三、依據(jù)1.對于工程咨詢機構(gòu)來說,進(jìn)行項目可行性研究報告評估的依據(jù),通常包括以下幾個方面(1)項目建議書及其批準(zhǔn)文件。(2)可行性研究報告。(3)報送單位的申請報告及主管部門的初審意見。(4)項目(公司)章程、合同及批復(fù)文件。(5)有關(guān)資源、原材料、燃料、水、電、交通、通信、資金(含外匯),組織征地、拆遷等項目建設(shè)與生產(chǎn)條件落實的有關(guān)批件或協(xié)議文件。(6)項目資本金落實文件及各投資者出具的當(dāng)年度資本金安排的承諾函。(7)項目長期負(fù)債和短期借款等落實或?qū)徟募?以及借款人出具的用綜合效益償還項目貸款的函件。(8)必備的其他文件和資料。2.對于項目貸款機構(gòu)來說,還需要補充以下文件資料作為評估的依據(jù)(1)借款人近三年的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和財務(wù)狀況變動表。(2)對于合資或合作投資項目,各方投資者近三年的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和財務(wù)狀況變動表。(3)項目保證人近三年的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和財務(wù)狀況變動表。(4)銀行評審需要的其他文件。四、工作程序項目評估通常應(yīng)由各級項目審批單位委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)或項目貸款機構(gòu)進(jìn)行。(一)準(zhǔn)備工作工程咨詢公司或項目貸款機構(gòu)在接受或確定項目評估任務(wù)后,應(yīng)及時組織力量參與待評項目的有關(guān)調(diào)查、考察、文件編制和預(yù)審等工作,為開展評估工作做好準(zhǔn)備;及時了解和分析建設(shè)單位(項目業(yè)主〉或項目主管部門對項目產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點及資金來源等方面的初步設(shè)想,以及對項目投資和效益等方面的希望和要求,確定在評估中需要著重解決的問題,明確評估目標(biāo),以利于有針對性地開展評估工作和操商評估的效率和質(zhì)量。(二)制定計劃工程咨詢公司或銀行評估機構(gòu),根據(jù)國家(或地區(qū))有關(guān)部門下邊前委托評估項目的特點及其復(fù)雜程度,采取不同的評估方式,成立項目評估小組(或?qū)＜医M),確定項目負(fù)責(zé)評估小組應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與市場分析等專業(yè)人員,并明確分工。評估小組應(yīng)制定評估工作計劃,進(jìn)行工作安排,提出具體實施意見,以保證評估質(zhì)量。在評估工作計劃中應(yīng)評估目的、任務(wù)、內(nèi)容、時間進(jìn)度、人員分工,以及評估報告的編寫原則及細(xì)則等內(nèi)容。(三)查證核實通過事前調(diào)查收集評估資料,是項目評估的一項基礎(chǔ)工作。為做好此項工作,評估單位首先應(yīng)認(rèn)真審閱委托單位提供的作為評估依據(jù)的待評項目可行性研究報告和主管部門的審查意見等文件資料,加以查證核實,作進(jìn)一步分析研究。檢查文件資料是否齊全,有無漏缺;辦理這些文件的手續(xù)是否完備;提供的文件是否合法,內(nèi)容是否有效;核查資金、資源、原材料的供應(yīng)是否落實可靠。如果發(fā)現(xiàn)有不符合有關(guān)規(guī)定和評估要求的,則可要求委托單位提供補充或修改的文件資料。另外,還應(yīng)根據(jù)具體項目評估內(nèi)容和分析要求進(jìn)行企業(yè)調(diào)查和項目調(diào)查,進(jìn)一步收集的數(shù)據(jù)和資料,核實和補充評估工作中所需的情況、數(shù)據(jù)和資料。企業(yè)調(diào)查是對承擔(dān)建設(shè)項目的現(xiàn)有企業(yè)(項目業(yè)主)進(jìn)行的調(diào)查,內(nèi)容包括該企業(yè)的歷史情況、生產(chǎn)規(guī)模、近年生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務(wù)情況,以及存在問題。要求企業(yè)提供近期的、統(tǒng)計報表和評估所需的調(diào)查表等書面資料。項目調(diào)查是向項目主管部門、商業(yè)和外貿(mào)部門,以及與項目有關(guān)的其他單位和設(shè)計咨詢機構(gòu),調(diào)查和收集有關(guān)項目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場上的工藝技術(shù)、設(shè)備選型、產(chǎn)品價格和成、原材料供應(yīng)等方面的資料。對于利用外資和合資項目,還應(yīng)對投資雙方進(jìn)行調(diào)查,著重對投資者的資信狀況進(jìn)行評估。對于調(diào)查中收集的資料要查證核實、加工整理、匯總歸類,使之真實、可靠、正確、系統(tǒng)性和完整性,以供評估時進(jìn)行審查分析、編寫評估報告之用。(四)綜合判斷評估單位收集到必要的文件資料并達(dá)到要求后,可正式開展評審分析和論證工作。在審查分析工作過程中，如發(fā)現(xiàn)原有資料不足,應(yīng)繼續(xù)調(diào)查和收集資料,予以必要的補充。按照項目評估的內(nèi)容對建設(shè)項目可行性研究報告進(jìn)行審查分析、對企業(yè)和項目概況審(包括對借款人資信評估)、對市場和規(guī)模、工藝技術(shù)和設(shè)計分析、對項目財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測、企業(yè)財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益的分析等各方面的多方案比選、論證，歸納分析結(jié)果,說明評估項目建設(shè)的必要性,技術(shù)、財務(wù)的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性要提部項目投資建設(shè)的可行方案或否定項目投資建設(shè)的總結(jié)性意見與建議。在審查分析過程中,通常要注意以下三方面的問題:(1)對所得資料在情況發(fā)生突然變化或在時間順序、數(shù)據(jù)異常和同行業(yè)對比等方面進(jìn)行核實,提出疑問;(2)對發(fā)現(xiàn)的疑問和存在的問題進(jìn)一步調(diào)查,找出原因,加以證實;(3)針對找出的原因,研究問題的性質(zhì),分析這些問題是主要的還是次要的,其原因的產(chǎn)生是源于內(nèi)部的還是源于外部,問題的存在是暫時的還是持續(xù)的,問題能改善還是不能克服,以及這些問題的發(fā)展趨勢和變化情況。經(jīng)過審查分析得出數(shù)據(jù)資料,再去粗取精、去偽存真、由表及里地加以綜合分析判斷。在審查分析中,應(yīng)遵循公正、客觀和科學(xué)的原則,避免片面性和主觀隨意性。(五)編寫報告在完成各項審查分析和綜合判斷后,評估單位應(yīng)根據(jù)調(diào)查和審查分析結(jié)果,編寫擬建項目可行性研究報告的評估報告。評估報告中要對可行性研究報告中提出的多種方案加以比較論證和評估，推薦1～2個最佳的投資方案。銀行對貸款項目評估報告內(nèi)容的要求,應(yīng)在全面評估的基礎(chǔ)上,側(cè)重評估貸款項目的投資估算與資金來源、財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益和償還能力、銀行效益與風(fēng)險防范能力,并對擬建項目的借款人進(jìn)行資信評估,主要是評估借款人的經(jīng)濟(jì)地位,法定代表人素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)班子整體素質(zhì),主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)負(fù)債及償債能力,信用和發(fā)展前景。通過綜合論證分析,判斷借款人的資信優(yōu)劣,說明企業(yè)資信等級及評價單位,其目的是優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu),提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，防范和減少貸款風(fēng)險,以保障信貸資金的效益掛、安全性和流動性。設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計(一級)精講班第3講講義建筑策劃的涵義第二章建筑策劃考試大綱對于建筑策劃這一部分的考試要求是：能根據(jù)項目建議書及設(shè)計基礎(chǔ)資料，提出項目構(gòu)成及總體構(gòu)想，包括：項目構(gòu)成、空間關(guān)系、使用方式、環(huán)境保護(hù)、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備系統(tǒng)、建筑規(guī)模、經(jīng)濟(jì)分析、工程建設(shè)周期等，為進(jìn)一步發(fā)展設(shè)計提供依據(jù)。第一節(jié)建筑策劃的涵義“策劃”通常被認(rèn)為是為完成某一任務(wù)或為達(dá)到某一預(yù)期的目標(biāo)，對所采取的方法、途徑、程序等進(jìn)行周密而有邏輯的考慮而擬出具體的文字與圖紙的方案計劃。在建設(shè)項目的目標(biāo)設(shè)定階段，一般稱之為項目的總體規(guī)劃階段，其后為了有效地實現(xiàn)這一目標(biāo)，對其方法、手段、過程和關(guān)鍵點進(jìn)行探求，從而得出定性、定量的結(jié)果，以指導(dǎo)下一步的建筑設(shè)計，這一研究過程就是“建筑策劃”的過程。建筑策劃是特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運用計算機等近現(xiàn)代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，最終定量地得出實現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設(shè)計能夠最充分地實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項目在設(shè)計完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益提供科學(xué)的依據(jù)。簡言之，建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技手段相結(jié)合，為總體規(guī)劃立項之后的建筑設(shè)計提供科學(xué)而有邏輯的設(shè)計依據(jù)。為進(jìn)行一項建筑策劃通常有三點要素：第一，要有明確的、具體的目標(biāo)，即依據(jù)總體規(guī)劃而設(shè)定的建設(shè)項目；第二，要有能對手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評價的可能性；第三，要有能對程序和過程進(jìn)行預(yù)測的可能性。其中建設(shè)立項是建筑策劃的出發(fā)點。達(dá)到目標(biāo)的手段和過程都是由建設(shè)目標(biāo)決定的，而且通過目標(biāo)來進(jìn)行評價。研究和實現(xiàn)立項目標(biāo)的手段是建筑策劃的中心內(nèi)容，而對手段的功力和效率進(jìn)行評定分析則至關(guān)重要。為了對手段進(jìn)行評價分析，建設(shè)項目實施的程序預(yù)測又是必要的，而正確地預(yù)測，又始于對客觀現(xiàn)象的認(rèn)識，即對相關(guān)信息的收集和調(diào)查是關(guān)鍵。而且，對現(xiàn)象變化過程和運動過程的認(rèn)識，以及對該現(xiàn)象操作手段的效果的預(yù)測是不可缺少的。如果這個預(yù)測過程不能進(jìn)行，那么也就不可能有真正建筑策劃的產(chǎn)生。建筑策劃的研究范圍第二節(jié)建筑策劃的范圍及內(nèi)容一、建筑策劃的研究范圍建筑策劃是介于總體規(guī)劃和建筑設(shè)計之間的一個環(huán)節(jié)，其承上啟下的性質(zhì)決定了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性。它向上滲透于宏觀的總體規(guī)劃立項環(huán)節(jié)，研究社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素與設(shè)計項目的關(guān)系，分析設(shè)計項目在社會環(huán)境中的層次、地位、社會環(huán)境對項目要求的品質(zhì)，分析項目對環(huán)境的積極和消極影響，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)損益的計算，確定和修正項目的規(guī)模，確定項目的基調(diào)，把握項目的性質(zhì)。它向下滲透到建筑設(shè)計環(huán)節(jié)，研究景觀、朝向、空間組成等相關(guān)因素，分析設(shè)計項目的性格，并依據(jù)實態(tài)調(diào)查的分析結(jié)果確定設(shè)計的內(nèi)容以及可行空間的尺寸大小。建筑策劃不同于總體規(guī)劃。總體規(guī)劃是根據(jù)城市和區(qū)域各項發(fā)展建設(shè)綜合布置方案，規(guī)劃空間范圍，論證城市發(fā)展依據(jù)，進(jìn)行城市用地選擇，道路劃分，功能區(qū)分，建設(shè)項目的確定等。它規(guī)定城市和區(qū)域的性質(zhì)，如政治行政性、商業(yè)經(jīng)濟(jì)性、文教科技性等，但對具體的建設(shè)項目不作過細(xì)的規(guī)定。總體規(guī)劃確定城市、區(qū)域、聚落的位置選擇，如沿海，靠山等。它規(guī)定城市中心的位置，重要建筑的紅線范圍，進(jìn)行交通的劃分和組織，但不規(guī)定建設(shè)項目的具體朝向和平面形式。而建筑策劃則是受制于總體規(guī)劃，在總體規(guī)劃所設(shè)定的紅線范圍內(nèi)，依據(jù)總體規(guī)劃所確定的目標(biāo)，對其社會環(huán)境、人文環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境進(jìn)行實態(tài)調(diào)查，對其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評價，根據(jù)用地區(qū)域的功能性質(zhì)劃分，確定項目的性質(zhì)、品質(zhì)和級別。建筑策劃又不同于建筑設(shè)計。建筑設(shè)計是根據(jù)設(shè)計任務(wù)書逐項將任務(wù)書中各部分內(nèi)容經(jīng)過合理的平面布局和空間上的組合在圖紙上表示出來以供項目施工之用。建筑師在建筑設(shè)計中一般只關(guān)心空間、功能、形式、色彩等具體的設(shè)計內(nèi)容，而不關(guān)心設(shè)計任務(wù)書的制定。設(shè)計任務(wù)書一經(jīng)業(yè)主擬定之后，除非特別需要，建筑師一般不再對其可行性進(jìn)行分析，只是照章設(shè)計，直至滿足設(shè)計任務(wù)書的全部要求。而建筑策劃則是在建筑設(shè)計進(jìn)行空間、功能、形式、體形等內(nèi)容的圖面研究之前對其設(shè)計內(nèi)容、規(guī)模、性格、朝向、空間尺寸的可行性，亦即對設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容和要求進(jìn)行調(diào)查研究和數(shù)理分析，從而修正項目立項的內(nèi)容。簡言之，建筑策劃就是科學(xué)地制定設(shè)計任務(wù)書，指導(dǎo)設(shè)計的研究工作。因此，我們可以把總體規(guī)劃和建筑策劃之間的研究建筑、環(huán)境、人的課題作為建筑策劃的第一領(lǐng)域，而把建筑策劃和建筑設(shè)計之間的研究功能和空間組合方法的課題作為第二領(lǐng)域。把人和建筑的關(guān)系作為研究對象是建筑策劃的一個基本出發(fā)點，也是建筑策劃的第一領(lǐng)域。人類的要求與建筑的內(nèi)容相對應(yīng)，從對既存的建筑的調(diào)查評價分析中尋求出某些定量的規(guī)律，這是建筑策劃的一個基本方法，其外延、內(nèi)涵極其廣闊。例如：建筑和人類心理的相互關(guān)系及影響、生理的相互關(guān)系及影響、精神的相互關(guān)系及影響以及社會機能等，其中包括城市景觀協(xié)調(diào)的要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)的制約因素、施工建設(shè)費用及條件限定因素等。人類要求的多樣性、時代和社會發(fā)展的連續(xù)性，意味著建筑策劃的第一領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)展下去。建筑策劃的內(nèi)容二、建筑策劃的內(nèi)容建筑策劃的第二領(lǐng)域研究建筑設(shè)計的依據(jù)、空間、環(huán)境的設(shè)計基準(zhǔn)，它包括以下幾個部分：(1)建設(shè)目標(biāo)的確定；(2)對建設(shè)目標(biāo)的構(gòu)想；(3)對構(gòu)想結(jié)果、使用效益的預(yù)測；(4)對目標(biāo)相關(guān)的物理、心理量及要素進(jìn)行定量、定性的評價；(5)設(shè)計任務(wù)書的擬定。首先，建筑策劃目標(biāo)的明確要與第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系。由第一領(lǐng)域的分析結(jié)果考察設(shè)計目標(biāo)的可行性。同時，第二領(lǐng)域中設(shè)定的目標(biāo)又是第一領(lǐng)域中研究的課題和依據(jù)。實際上，第二領(lǐng)域中設(shè)計目標(biāo)的設(shè)定問題不過是第一領(lǐng)域中人與社會對設(shè)計目標(biāo)要求的另一種說法。目標(biāo)的確定不只是一個書面上文件化的過程。其次，是對建設(shè)目標(biāo)的構(gòu)想。及既定目標(biāo)與人們使用要求相適應(yīng)，在充分滿足和完成各種使用功能的前提下，對所需的設(shè)施、空間的規(guī)模進(jìn)行設(shè)定工作。它要求建筑師把人們的使用要求建筑化地轉(zhuǎn)換成建筑語言，并用建筑的語言加以定性的描述。其研究的方法從直觀的設(shè)想到理性的推論并非一個惟一的答案。這種構(gòu)想不僅是存在于觀念中的建筑形式，其意義的體現(xiàn)必須通過物質(zhì)性載體來實現(xiàn)。對構(gòu)想的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測是對構(gòu)想可行性的最好檢驗。在這里，建筑師可以憑借自身的經(jīng)驗，依建筑模式模擬建筑的使用過程。但遺憾的是，預(yù)測的方法目前還只停留在經(jīng)驗?zāi)M階段，還有待于向邏輯化、理想化方向發(fā)展。基于預(yù)測的結(jié)果，接下來就可以進(jìn)行目標(biāo)相關(guān)物理量、心理量的評價了。按照預(yù)測模擬的建設(shè)目標(biāo)的構(gòu)想，進(jìn)行多方位的綜合評價。顯然，由于建設(shè)目標(biāo)的不同，項目性質(zhì)、使用的側(cè)重點不同，各相關(guān)量的評價標(biāo)準(zhǔn)和尺度也就各種各樣。多元多因子的變量分析評價法可使其得到較滿意的解決。這樣，由目標(biāo)設(shè)定、構(gòu)想、預(yù)測、評價、建設(shè)項目的各項前提準(zhǔn)備就基本完成了。將這一過程用建筑語言加以描述，進(jìn)行文字化、定量化、就可以得出建設(shè)項目的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計任務(wù)書經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理就可以成為下一步建筑設(shè)計的依據(jù)了。建筑策劃受總體規(guī)劃的指導(dǎo)，接受總體規(guī)劃的思想，并為達(dá)成項目既定目標(biāo)整理準(zhǔn)備條件，確定設(shè)計內(nèi)涵、構(gòu)想建筑的具體模式，進(jìn)而對其實現(xiàn)手段進(jìn)行策略上的判定和探討。歸納起來可以有以下五個內(nèi)容：(1)對建設(shè)目標(biāo)的明確；(2)對建設(shè)項目外部條件的把握；(3)對建設(shè)項目內(nèi)部條件的把握；(4)建設(shè)項目具體的構(gòu)想和表現(xiàn)；(5)建設(shè)項目運作方法和程序的研究。在這里，“目標(biāo)設(shè)定”這一點，與建筑策劃的第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系，它原本屬于總體規(guī)劃立項范疇，而具體的建筑造型等則屬于設(shè)計的范疇。之所以再三地將建筑策劃如此劃分，也正體現(xiàn)了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性和與建設(shè)程序的前后階段的因果反饋關(guān)系。一般來講，對建設(shè)項目的目標(biāo)確定，總體規(guī)劃是決定性的，指導(dǎo)性的，但對目標(biāo)的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究，建筑策劃則很關(guān)鍵。實際上，這種總體規(guī)劃和建筑策劃對項目目標(biāo)的研究其分界卻不是截然的，并不總是由總體規(guī)劃開始再到建筑策劃的單項流程。通過建筑策劃的實現(xiàn)條件和手段，依據(jù)預(yù)測評價的定性和定量的結(jié)果，不斷反饋修正總體規(guī)劃的情況并不少見。建筑策劃和設(shè)計的關(guān)系似乎也是如此，對于建筑策劃來說要決定建筑的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式、建設(shè)周期、建設(shè)程序、預(yù)算，從而擬定設(shè)計任務(wù)書，如果沒有具體的建筑構(gòu)想和方案，決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設(shè)計也就是我們通常所說的“概念設(shè)計”。但同時我們也要清楚，建筑策劃的概念設(shè)計應(yīng)屬于建筑策劃的范疇而不是建設(shè)項目的正式設(shè)計，它只是建筑策劃的一部分，建筑師只是依據(jù)這種探討性的設(shè)計方案來為建筑策劃的其他內(nèi)容提供參考。但畢竟這—環(huán)節(jié)具有了建筑設(shè)計的某些特性，因此，我們認(rèn)為建筑策劃和建筑設(shè)汁的分界也非截然。既然如此，建筑策劃與前期的總體規(guī)劃立項和后期的建筑設(shè)計階段之間建立信息反饋程序就變得異常重要，而且建筑策劃的內(nèi)容中也應(yīng)包含這些環(huán)節(jié)。建筑策劃的方法和程序第三節(jié)建筑策劃的方法和程序一、建筑策劃的程序在具體的建設(shè)項目策劃中，其目標(biāo)確定、空間構(gòu)想、預(yù)測和評價等內(nèi)容是相互交叉進(jìn)行，且互為依據(jù)和補充的，所以各個環(huán)節(jié)的邏輯順序并非一成不變的。一般項目的建筑策劃程序可以概括如下：(1)目標(biāo)的確定。這是根據(jù)總體規(guī)劃立項，明確項目的用途，使用目的，確定項目的性質(zhì)，規(guī)定項目的規(guī)模(層數(shù)、面積、容積率等一次、二次、三次元的數(shù)量設(shè)定)。(2)外部條件的調(diào)查。這是查閱項目的有關(guān)各項立法、法規(guī)與規(guī)范上的制約條件，調(diào)查項目的社會人文環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、人口構(gòu)成、文化構(gòu)成、生活方式等；還包括地理、地質(zhì)、地形、水源、能源、氣候、日照等自然物質(zhì)環(huán)境以及城市各項基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、地段開口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積指標(biāo)等城市規(guī)劃所規(guī)定的建設(shè)條件。(3)內(nèi)部條件的調(diào)查。這是對建筑功能的要求、使用方式、設(shè)備系統(tǒng)的狀態(tài)條件等進(jìn)行調(diào)查，確定項目與規(guī)模相適應(yīng)的預(yù)算、與用途相適應(yīng)的性格以及與施工條件相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式等。(4)空間構(gòu)想。又稱為“軟構(gòu)想”，它是對總項目的各個分項目進(jìn)行規(guī)定，草擬空間功能的目錄(1ist)——任務(wù)書，確定各空間面積的大小，對總平面布局、分區(qū)朝向、綠化率、建筑密度等進(jìn)行構(gòu)想，并制定各空間的具體要求，此外對平、立、剖面、風(fēng)格等特征進(jìn)行構(gòu)想，確定設(shè)計要求。同時對空間的成長、感觀環(huán)境等進(jìn)行預(yù)測，從而導(dǎo)入空間形式并以此為前提環(huán)境對構(gòu)想進(jìn)行評價，以評價結(jié)果反饋修正最初的設(shè)計任務(wù)書。(5)技術(shù)構(gòu)想，又稱為“硬構(gòu)想”。它主要是對項目的建筑材料、構(gòu)造方式、施工技術(shù)手段、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行策劃，研究建設(shè)項目設(shè)計和施工中各技術(shù)環(huán)節(jié)的條件和特征，協(xié)調(diào)其他技術(shù)部門的關(guān)系，為項目設(shè)計提供技術(shù)支持。(6)經(jīng)濟(jì)策劃。根據(jù)軟構(gòu)想和硬構(gòu)想委托經(jīng)濟(jì)師草擬出分項投資估算，計算一次性投資的總額，并根據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)參考相關(guān)建筑，估算項目建成后運營費用以及土地使用費用等項可能的增值，計算項目的損益及可能的回報率，作出宏觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測。經(jīng)濟(jì)預(yù)測將反過來修正軟構(gòu)想和硬構(gòu)想。一般較小的項目可能無需這一環(huán)節(jié)，但大項目特別是商業(yè)性生產(chǎn)項目，其經(jīng)濟(jì)策劃往往成為決策的關(guān)鍵。(7)報告擬定。這是將整個策劃工作文件化、邏輯化、資料化和規(guī)范化的過程，它的結(jié)果是建筑策劃全部工作的總結(jié)和表述，它將對下一步建筑設(shè)計工作起科學(xué)的指導(dǎo)作用，是項目進(jìn)行具體建筑設(shè)計的科學(xué)的合乎邏輯的依據(jù)，也便于投資者作出正確地選擇和決策。歸納建筑策劃的形式和運作模式可抽象概括為以下表述：認(rèn)識一限定條件一解決方案一實施。這不是一個單向線性過程，而是一個不斷反饋、循環(huán)的多變量函數(shù)的系統(tǒng)運行過程。二、建筑策劃的方法(一)SD法一語義學(xué)解析法SD法是SemanticDifferential法的略稱，是奧斯顧德于1957年作為一種心理測定的方法而提出的。從字面上講，SD法是指語義學(xué)的解析方法，即運用語義學(xué)中“言語”為尺度進(jìn)行心理實驗，通過對各種既定尺度的分析，定量地描述研究對象的概念和構(gòu)造。對于以建筑空間為對象的SD法，可以概括為：研究空間中的被驗者對該目標(biāo)空間的各種環(huán)境氛圍特征的心理反應(yīng)，對這些心理反應(yīng)擬定出“建筑語義”上的尺度，而后對所有尺度的描述參量進(jìn)行評定分析，定量地描述出空間目標(biāo)的概念和構(gòu)造。一般說來，這種行為到平面、意識到空間的相對應(yīng)的心理和生理反應(yīng)，僅從外部進(jìn)行客觀的觀察是困難的。通常我們可以通過直接采訪或詢問被驗者而獲得。這種信息的攝取方法可以有許多種，可依據(jù)調(diào)查研究的目的不同來選擇。SD法研究人們對空間的體驗并對體驗的心理和生理反應(yīng)加以測定，其研究對象可以是空間的全體，也可以是空間的一部分，例如對“劇場觀眾廳色彩”的研究。最初“語義”上尺度的擬定是任意的，建筑師根據(jù)目標(biāo)空間的特性以及建筑策劃的目的和內(nèi)容，運用建筑語言加以設(shè)定，這也就是“操作概念的規(guī)定”。獲得空間氛圍特征的心理、物理參量后，運用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)的多因子變量分析進(jìn)行整理，如果針對目標(biāo)空間所擬定的描述項目為n，則三維物理空間的氛圍特征就可以用空間環(huán)境的n維心理量和物理量加以定量的描述。(二)模擬法及數(shù)值解析法建筑策劃在確定復(fù)雜的前提條件、評價建筑設(shè)計構(gòu)想等方面，由于涉及的范圍和因素越來越廣，所以建筑策劃的實際工作也就越來越繁重和復(fù)雜。現(xiàn)實中進(jìn)行逐一詳盡的、直接調(diào)查已變得越來越不可行，而且如此龐大的工作量，其經(jīng)費問題也會令建筑師和業(yè)主撓頭。鑒于這種情形，以與現(xiàn)實目標(biāo)相仿的模擬空間作為研究對象，模擬實態(tài)環(huán)境、進(jìn)行實驗和數(shù)據(jù)分析的“模擬法”應(yīng)運而生。模擬法是用模型對實態(tài)事項、環(huán)境、空間進(jìn)行模擬，并通過對模擬環(huán)境空間的分析來演繹和歸納顯示環(huán)境和空間的方法。模擬的方法又可以分為物理模型模擬法和理論模型模擬法。物理模型模擬法可分為兩種，一種是通過運用簡單材料，對環(huán)境空間的物理形態(tài)按比例縮小而建立起來的在特定方位上類似于真是目標(biāo)的具象模型；二是運用計算機進(jìn)行虛擬空間的描述，在屏幕上顯示目標(biāo)的三維圖像。理論模型模擬法，是模擬法的核心。它是運用數(shù)學(xué)公式、流程圖、框圖等邏輯數(shù)學(xué)模型對實態(tài)環(huán)境、空間進(jìn)行描述和分析的方法。理論模擬法的關(guān)鍵是將目標(biāo)空間及環(huán)境“數(shù)式化”的過程，對數(shù)式進(jìn)行解析而獲得的一般解即為理論模型的模擬分析結(jié)果。盡管理論模擬法具有抽象性和普遍性，但由于建筑條件的復(fù)雜性，其中人文、自然等因素的交錯盤結(jié)，非一般數(shù)學(xué)公式所能模擬，所以數(shù)式的模擬是具有特定范圍的。(三)多因子變量分析及數(shù)據(jù)化方法多因子變量分析及數(shù)據(jù)化方法主要是對應(yīng)于SD法，是對SD法中的相關(guān)因子進(jìn)行數(shù)據(jù)處理的補充方法。在建筑策劃的研究中，通過各階段。各方法獲得的數(shù)據(jù)需進(jìn)行分類處理，才能尋找出其間的聯(lián)系，并正確反映實態(tài)空間及事件。因此研究多因子變量在數(shù)量和值域上的潛在的個性、共性和相互關(guān)系是研究建筑策劃方法論的關(guān)鍵。一般說來，少量的數(shù)據(jù)在說明和解析空間及事件時很難全面準(zhǔn)確地反映出實態(tài)的全貌，因而多因子變量的數(shù)據(jù)處理多是大量的成組的操作。因子分析法正是研究大量的相關(guān)數(shù)據(jù)、尋求其內(nèi)在聯(lián)系和規(guī)律性的邏輯法則。因子分析法的目的是從大量的現(xiàn)象數(shù)據(jù)中，抽出潛在的共通因子即特性因子，通過對這些特性因子進(jìn)行分析，而得出全體數(shù)據(jù)所具有的結(jié)構(gòu)，惟以數(shù)據(jù)作為實態(tài)表述來反映空間目標(biāo)的調(diào)查手段提供理論依據(jù)。SD法中多數(shù)的“語匯尺度”的評定值是變量，從這些變量中抽出若干潛在的特性因子，為下一步尋找并抽出明確目標(biāo)及概念結(jié)構(gòu)的因子軸作準(zhǔn)備。因子分析法與主成分分析法不同，主成分分析法是將數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合，將主成分的特性因子按大小順序排列，而因子分析法則是分解這些數(shù)據(jù)，求得特性因子的負(fù)荷量，再對這些特性因子進(jìn)行分析。因子的數(shù)據(jù)化法就是將因子的特性項目分類，將對這些特性項目的調(diào)查取樣加以收集，這一收集過程是按照“同類反應(yīng)模式”進(jìn)行的。而后在最小次元空間坐標(biāo)系中求得一座的分布圖，以此來研究數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)。因子分析法是現(xiàn)代統(tǒng)計數(shù)學(xué)的基本方法之一。它的應(yīng)用范圍極廣，在經(jīng)濟(jì)預(yù)算、商品銷售、工業(yè)數(shù)據(jù)處理等方面都占有重要的位置。盡管所表述的目的不同，但原理和基本方法是相同的。設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計(一級)精講班第4講講義城市總體規(guī)劃的成果第四節(jié)前期建筑策劃中應(yīng)考慮的因素一、城市規(guī)劃的要求(一)城市總體規(guī)劃的成果包括以下各項1．城市總體規(guī)劃文本(1)前言：說明本次規(guī)劃編制的依據(jù)；(2)城市規(guī)劃基本對策概述；(3)市(縣)域鎮(zhèn)發(fā)展：a．城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略及總體目標(biāo)；b．預(yù)測城市化水平；c．城鎮(zhèn)職能分工、發(fā)展規(guī)模等級、空間布局，重點發(fā)展城鎮(zhèn)；d．區(qū)域性交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、風(fēng)景旅游區(qū)的總體布局；e．有關(guān)城鎮(zhèn)發(fā)展的技術(shù)政策。(4)城市性質(zhì)，城市規(guī)劃期限，城市規(guī)劃區(qū)范圍，城市發(fā)展方針與戰(zhàn)略，城市人口現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)模；(5)城市土地利用和空間布局：a．確定人均用地和其他有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，注明現(xiàn)狀建成區(qū)面積，確定規(guī)劃建設(shè)用地范圍和面積，列出用地平衡表；b．城市各類用地的布局，不同區(qū)位土地使用原則及地價等級的劃分，市、區(qū)級中心及主要公共服務(wù)設(shè)施的布局；c．重要地段的高度控制，文物古跡、歷史地段、風(fēng)景名勝的保護(hù)，城市風(fēng)貌和特色；d．舊區(qū)改建原則，用地結(jié)構(gòu)調(diào)整及環(huán)境綜合整治；e．郊區(qū)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村鎮(zhèn)居民點以及農(nóng)地和副食基地的布局，禁止建設(shè)的綠色空間控制范圍。(6)城市環(huán)境質(zhì)量建議指標(biāo)，改善或保護(hù)環(huán)境的措施；(7)各項專業(yè)規(guī)劃；(8)3～5年內(nèi)的近期建設(shè)規(guī)劃，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)投放、住宅建設(shè)等；(9)實施規(guī)劃的措施。2．城市總體規(guī)劃的主要圖紙(1)市(縣)域城鎮(zhèn)分布現(xiàn)狀圖。圖紙比例為l／50000—1／200000，標(biāo)明行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)分布、交通網(wǎng)絡(luò)、主要基礎(chǔ)設(shè)施、主要風(fēng)景旅游資源。(2)城市現(xiàn)狀圖。圖紙比例為大中城市1／10000或1／25000，小城市可用1／5000。圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容：a．按《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl37—90)分類畫出城市現(xiàn)狀各類用地的范圍(以大類為主，中類為輔)；b．城市主次干道，重要對外交通、市政公用設(shè)施的位置；c．商務(wù)中心區(qū)及市、區(qū)級中心的位置；d．需要保護(hù)的風(fēng)景名勝、文物古跡、歷史地段范圍；e．經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等的范圍；f．園林綠化系統(tǒng)和河、湖水面；g．主要地名和主要街道名稱；h．表現(xiàn)風(fēng)向、風(fēng)速、污染系數(shù)的風(fēng)玫瑰。(3)新建城市和城市新發(fā)展地區(qū)應(yīng)繪制城市用地工程地質(zhì)評價圖，圖紙比例同現(xiàn)狀圖，圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容：a．不同工程地質(zhì)條件和地面坡度的范圍、界線、參數(shù)；b．潛在地質(zhì)災(zāi)害(滑坡、崩塌、溶洞、泥石流、地下采空、地面沉降及各種不良性特殊地基土等)空間分布、強度劃分；c．活動性地下斷裂帶位置，地震烈度及災(zāi)害異常區(qū)；d．按防洪標(biāo)準(zhǔn)頻率繪制的洪水淹沒線；e．地下礦藏、地下文物埋藏范圍；f．城市土地質(zhì)量的綜合評價，確定適宜性區(qū)劃。(包括適宜修建、不適宜修建和采取工程措施方能修建地區(qū)的范圍)。提出土地的工程控制要求。(4)市(縣)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖。圖紙比例同現(xiàn)狀圖，標(biāo)明行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)體系總體布局、交通網(wǎng)絡(luò)及重要基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局、主要文物古跡、風(fēng)景名勝及旅游區(qū)布局。(5)城市總體規(guī)劃圖。表現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各項規(guī)劃內(nèi)容，圖紙比例同現(xiàn)狀圖。(6)郊區(qū)規(guī)劃圖。圖紙比例為1／25000～1／50000，圖紙應(yīng)標(biāo)明以下內(nèi)容：a．城市規(guī)劃區(qū)范圍、界線；b．村鎮(zhèn)居民點、公共服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等各項建設(shè)用地布局和控制范圍；c．對外交通用地及需與城市隔離的市政公用設(shè)施(水源地、危險品庫、火葬場、墓垃圾處理消納地等)用地的布局和控制范圍；d．農(nóng)田、菜地、林地、園地、副食品基地和禁止建設(shè)的綠色空間的布局和控制范圍。(7)近期建設(shè)規(guī)劃圖。(8)各項專業(yè)規(guī)劃圖。3．附件城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件(二)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件構(gòu)成如下控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件包括文本和圖紙兩大部分。1．控制性詳細(xì)規(guī)劃文本的內(nèi)容要求(1)總則：制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管理權(quán)限；(2)土地使用和建筑規(guī)劃管理通則：a．各種使用性質(zhì)用地的適建要求；b．建筑間距的規(guī)定；c．建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定；d．相鄰地段的建筑規(guī)定；e．容積率獎勵和補償規(guī)定；f．市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求；g．有關(guān)名詞解釋；h．其他有關(guān)通用的規(guī)定。(3)地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計要點；(4)各地塊控制指標(biāo)一覽表：控制指標(biāo)分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類。前者是必須遵照執(zhí)行的，后者是參照執(zhí)行的。a．規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項：a)用地性質(zhì)；b)建筑密度(建筑基底總面積／地塊面積)c)建筑控制高度；d)容積率(建筑總面積／地塊面積)；e)綠地率(綠地總面積／地塊面積)；f)交通出入口方位；g)停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。b．指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項：a)人口容量(人／hm2)；b)建筑形式、體量、風(fēng)格要求；c)建筑色彩要求；d)其他環(huán)境要求。2．控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙的內(nèi)容要求(1)位置圖，圖紙比例不限；(2)用地現(xiàn)狀圖，圖紙比例為1／1000～1／2000，分類畫出各類用地范圍(分至小類)，標(biāo)繪建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀，市政公用設(shè)施現(xiàn)狀，必要時分別繪制；(3)土地使用規(guī)劃圖，圖紙比例同現(xiàn)狀圖，畫出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍；(4)地塊劃分編號圖，圖紙比例1／5000，標(biāo)明地塊劃分界線及編號(和文本中控制指標(biāo)相對應(yīng))；(5)各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，圖紙比例為1／1000～1／2000，圖紙標(biāo)繪以下內(nèi)容a．規(guī)劃各地塊的界線，標(biāo)注主要指標(biāo)；b．規(guī)劃保留建筑；c．公共設(shè)施位置；d．道路(包括主、次干道、支路)走向、線形、斷面，主要控制點坐標(biāo)、標(biāo)高；e．停車場和其他交通設(shè)施用地界線；必要時d、e兩項可單獨繪制；f．各項工程管線規(guī)劃圖。標(biāo)繪各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高城市修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件(三)城市修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件構(gòu)成如下1．規(guī)劃說明書(1)現(xiàn)狀條件分析；(2)規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；(3)用地布局；(4)空間組織和景觀特色要求；(5)道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；(6)各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；(7)豎向規(guī)劃；(8)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一般應(yīng)包括以下各項：a．總用地面積；b．總建筑面積；c．住宅建筑總面積，平均層數(shù)；d．容積率、建筑密度；e．住宅建筑容積率，建筑密度；f．綠地率；g．工程量及投資估算。2．圖紙(1)規(guī)劃地段位置圖標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系；(2)規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖，圖紙比例為1／500—1／2000，標(biāo)明自然地形地貌、道路工程管線及各類用地建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等；(3)規(guī)劃總平面圖，比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明規(guī)劃建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍；(4)道路交通規(guī)劃圖，比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明道路的紅線位置、橫斷面、道路交叉點坐標(biāo)、標(biāo)高、停車場用地界線；(5)豎向規(guī)劃圖，比例尺同上，圖上標(biāo)明道路交叉點、變坡點控制高程，室外地坪規(guī)劃標(biāo)高；(6)單項或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖，比例尺同上，圖上應(yīng)標(biāo)明各類市政公用設(shè)施管線的平面位置、管徑、主要控制點標(biāo)高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；(7)表達(dá)規(guī)劃設(shè)計意圖的模型或鳥瞰圖。建筑安裝工程費用項目組成二、建筑安裝工程費用項目組成(一)建筑安裝工程費用項目組成建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成1．直接費由直接工程費和措施費組成。(1)直接工程費：是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。a．人工費：是指直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人開支的各項費用，內(nèi)容包括：a)基本工資：是指發(fā)放給生產(chǎn)工人的基本工資。b)工資性補貼：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的物價補貼，煤、燃?xì)庋a貼，交通補貼，住房補貼，流動施工津貼等。c)生產(chǎn)工人輔助工資：是指生產(chǎn)工人年有效施工天數(shù)以外非作業(yè)天數(shù)的工資，包括職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時間的工資，病假在六個月以內(nèi)的工資及產(chǎn)、婚、喪假期的工資。d)職工福利費：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計提的職工福利費。e)生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護(hù)用品的購置費及修理費，徒工服裝補貼，防暑降溫費，在有礙身體健康環(huán)境中施工的保健費用等。b．材料費：是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、件、半成品的費用。內(nèi)容包括：a)材料原價(或供應(yīng)價格)。b)材料運雜費：是指材料自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。c)運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。d)采購及保管費：是指為組織采購、供應(yīng)和保管材料過程中所需要的各項費用。包采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。e)檢驗試驗費：是指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查時所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品等費用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費和建設(shè)單位對具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗，對構(gòu)件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗、試驗的費用。c．施工機械使用費：是指施工機械作業(yè)所發(fā)生的機械使用費以及機械安拆費和場外價值。臺班單價應(yīng)由下列七項費用組成：a）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值及購置資金的時間b）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進(jìn)行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功能所需的費用。C）經(jīng)常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具、附具的攤銷和維護(hù)費用，機械運行所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護(hù)和保養(yǎng)費用等。d）安裝及場外運費：安拆費指施工機械在現(xiàn)場進(jìn)行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。e)人工費：指機上司機(司爐)和其他操作人員的工作日人工費及上述人員在施工機械規(guī)定的年工作臺班以外的人工費。f）燃料動力費：指施工機械在運轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的固體燃料(煤、木柴)、液體燃料及水、電等。g)養(yǎng)路及車船使用稅：指施工機械按照國家規(guī)定和有關(guān)部門規(guī)定應(yīng)繳納的養(yǎng)路費、車船使用稅、保險費及年檢費等。h）措施費：是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。包括內(nèi)容：A環(huán)境保護(hù)費：是指施工現(xiàn)場為達(dá)到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。B文明施工費：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。C安全施工費：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。D臨實設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用等。臨時設(shè)施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物，倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線等臨時設(shè)施和小型臨時設(shè)施。臨時設(shè)施費用包括：臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除費或攤銷費。e．夜間施工費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費用。f．二次搬運運費：是指因施工場地狹小等特殊情況而發(fā)生的二次搬運費用。g．大型機械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進(jìn)出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。h．混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模班、支架等的支、拆、運輸費用及模板、支架的攤銷(或租賃)費用。i．腳手架費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用及腳手架的攤銷(或租賃)費用。j已完工程及設(shè)備保護(hù)費：是指竣工驗收前對已完工程及設(shè)備進(jìn)行保護(hù)所需費用。k．施工排水、降水費：是指為確保工程在正常條件下施工，采取各種排水、降水措施所發(fā)生的各種費用。2．間接費由規(guī)費、企業(yè)管理費組成。(1)規(guī)費：是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用(簡稱規(guī)費)，包括：a．工程排污費：是指施工現(xiàn)場按規(guī)定繳納的工程排污費。b．工程定額測定費：是指按規(guī)定支付工程造價(定額)管理部門的定額測定費。c．社會保障費：a)養(yǎng)老保險費：是指企業(yè)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。b)失業(yè)保險費：是指企業(yè)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險費。c)醫(yī)療保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。d．住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積金。e．危險作業(yè)意外傷害保險：是指按照建筑法規(guī)定，企業(yè)為從事危險作業(yè)的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保險費。(2)企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。內(nèi)容包括：a．管理人員工資：是指管理人員的基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護(hù)費等。b．辦公費：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖(包括現(xiàn)場臨時宿舍取暖)用煤等費用。c．差旅交通費：是指職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費，市內(nèi)交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工離退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工地轉(zhuǎn)移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費及牌照費。d．固定資產(chǎn)使用費：是指管理和試驗部門及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。e．工具用具使用費：是指管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。f.勞動保險費：是指由企業(yè)支付離退休職工的易地安家補助費、職工退職金、六個月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離退休干部的各項經(jīng)費。g．工會經(jīng)費：是指企業(yè)按職工工資總額計提的工會經(jīng)費。h．職工教育經(jīng)費：是指企業(yè)為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平，按職工工資總額計提的費用。i.財產(chǎn)保險費：是指施工管理用財產(chǎn)、車輛保險。j.財務(wù)費：是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各種費用。k.稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。l.其他：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費。3．利潤是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。4．稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加等。設(shè)計前期場地與建筑設(shè)計(一級)精講班第5講講義直接工程費(二)建筑安裝工程費用參考計算方法建筑安裝工程費用各組成部分參考計算公式如下：1.直接費(1)直接工程費直接工程費=人工費+材料費十施工機械使用費a人工費人工費=∑（工日消耗量*日工資單價）日工資單價=∑15Ga)基本工資基本工資(G1)=生產(chǎn)工人平均月工資/年平均每月法定工作日b)工資性補貼工資性補貼(G2)=年發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)/（全年日歷日一法定假日）+月發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)/平均每月法定工作日+每工作日發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)c)生產(chǎn)工人輔助工資生產(chǎn)工人輔助工資(G3)=全年元效工作日X(G1+G2)/全年日歷日一法定假日d)職工福利費職工福利費(G4)=(G1+G2+G3)x福利費計提比例(%)e)生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費(G5)=生產(chǎn)工人年平均支出勞動保護(hù)費/（全年日歷日一法定假日）b.材料費材料費=∑(材料消耗量×材料基價)十檢驗試驗費a)材料基價材料基價=[(供應(yīng)價格+運雜費)X(l十運輸損耗率(%))]X(1+采購保管費率(%))b)檢驗試驗費檢驗試驗費=∑(單位材料量檢驗試驗費×材料消耗量)c.施工機械使用費施工機械使用費=∑(施工機械臺班消耗量×機械臺班單價)機械臺班單價：臺班單價=臺班折舊費+臺班大修費+臺班經(jīng)常修理費+臺班安拆費及場外運費+臺班人工費十臺班燃料動力費十臺班養(yǎng)路費及車船使用稅措施費(2)措施費此處只列通用措施費項目的計算方法，各專業(yè)工程的專用措施費項目的計算方法由各地區(qū)或國務(wù)院有關(guān)行政主管部門的工程造價管理機構(gòu)自行制定。α.環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)費=直接工程費×環(huán)境保護(hù)費費率(%)環(huán)境保護(hù)費費率(%)=本項費用年度平均支出/全年建安產(chǎn)值×直接工程費占總造價比例（%）b.文明施工文明施工費=直接工程費×文明施工費費率(%)文明施工費費率（%）=本項制年度平均支出/（全年建安產(chǎn)值×直接工程費占總造價比例）c．安全施工安全施工費=直接工程費×安全施工費費率（%)安全施工費費率（%）=本項制年度平均支出/（全年建安產(chǎn)值×直接工程費占總造價比例）d.臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費由以下三部分組成：A）周轉(zhuǎn)使用臨建(如，活動房屋)。B）一次性